RESUMEN DE NORMAS.-
Joaquín Delgado Ramos, Registrador de Santa Fé (Granada) y Notario excedente
http://www.juntadeandalucia.es/boja/boletines/2012/19/d/3.html
Boletín Oficial de la Junta de Andalucía
Boletín número 19 de 30/01/2012
Entrada en vigor: al mes de su publicación.
El Decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones
tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos,
hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones
establecidas por la ordenación territorial y urbanística. Partiendo de esta
distinción y tomando como referencia el marco normativo de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, establece las normas sustantivas y de
procedimiento aplicables para cada una de estas situaciones.
En el Capítulo I se
define el término edificación a
los efectos de este Decreto, y se especifican las distintas situaciones en las
que se pueden encontrar las edificaciones según su forma de ubicación en el
suelo no urbanizable.
En el Capítulo II se clasifican las edificaciones aisladas según
su situación jurídica y se regula su régimen urbanístico en función de dicha
situación, según sean o no conformes con la ordenación territorial y urbanística
vigente. Entre las edificaciones disconformes con esta ordenación, pueden
distinguirse además diferentes situaciones: las edificaciones que se
construyeron conforme al régimen jurídico existente en su momento, a las que una
norma sobrevenida ha dejado fuera de ordenación, y las edificaciones que se han
construido al margen de la legalidad. Para esta últimas la Ley establece la
necesidad de restituir la realidad física alterada, siempre que no haya
transcurrido el plazo establecido en el artículo 185.1 de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre. Si este plazo ha transcurrido, estas
edificaciones quedan en la situación de asimilado al régimen de fuera de
ordenación previsto por la Disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre y desarrollado por el Decreto
60/2010, de 16 de marzo.
El reconocimiento por el Ayuntamiento de que la edificación se encuentra en la
situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación se produce por la
emisión de la resolución correspondiente, siguiendo el procedimiento que se
establece en este Decreto. Para acceder a este régimen se requiere, además, que
la edificación pueda ser usada,
por reunir las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad adecuadas
para el uso al que se destina y aunque para este tipo de edificaciones no
procede conceder licencia de ocupación o utilización dado su carácter ilegal, el
Decreto establece que en la propia resolución se especifique de forma expresa el
reconocimiento de que la edificación puede ser usada.
Es relevante el tratamiento que se regula en el Decreto para las edificaciones
antiguas,
en las que se incluyen las terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de
la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana. Se determina esta fecha por ser esta Ley la que estableció el
régimen de licencia para las edificaciones en suelo no urbanizable que persiste
en la actualidad en la Comunidad Autónoma de Andalucía. El régimen de estas
viviendas, cuando no tengan licencia urbanística, se asimilará al de las
edificaciones con licencia urbanística, siempre que sigan manteniendo en la
actualidad el uso y las características de tipología que tenían a la entrada en
vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina
urbanística, debiendo los propietarios solicitar al Ayuntamiento la acreditación
de su situación. Se pretende con ello la clarificación de la situación jurídica
de todas las edificaciones existentes en suelo no urbanizable.
El Capítulo III regula
los requisitos y procedimientos que faciliten la integración en la ordenación de
los Planes Generales de Ordenación Urbanística de los asentamientos urbanísticos
que sean conformes con el modelo territorial y urbanístico establecido en los
mismos.
El Capítulo IV desarrolla
las normas de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, sobre los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.
Su disposición final primera incluye una modificación parcial del Decreto
60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina
Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que clarifica el régimen
registral de las obras antiguas, distinguiendo según hayan sido ya inscritas, o
estén sin inscribir.
En las disposiciones transitorias segunda
y tercera se especifica que en
tanto se produzca la aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística del
respectivo municipio, no procederá el reconocimiento de la situación de
asimilado al régimen de fuera de ordenación a las edificaciones ubicadas en los
asentamientos urbanísticos; así mismo, en los ámbitos de Hábitat Rural
Diseminado, a las edificaciones les será de aplicación el régimen de las
edificaciones aisladas.
La disposición final primera incorpora
un nuevo artículo al Reglamento de Disciplina Urbanística relativo a los Planes
Municipales de Inspección Urbanística con la intención de armonizar su
documentación; se modifica también la redacción del artículo 53 de ese
Reglamento al objeto de adaptar su contenido a lo dispuesto en este Decreto y se
añade una nueva Disposición transitoria consecuencia de la promulgación del Real
Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio.-
COMENTARIO JDR: En
la reforma que efectúa del Reglamento
de Disciplina Urbanística
de Andalucía, se clarifica el régimen relativo a la inscripción registral de
obras antiguas, partiendo de la exigencia de la ley de suelo estatal, reformada
por RDL
8/2011, de que se precisa declaración administrativa del régimen de
(asimilado a) fuera de ordenación.
Para ello distingue el RDU dos supuestos:
a.- OBRAS ANTIGUAS INSCRITAS ANTES DEL RDL 8/2011: La administración deberá
instar a posteriori la constancia registral del contenido concreto del régimen
de asimilado a fuera de ordenación
«Disposición transitoria tercera. Acceso al Registro de la Propiedad de
edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación con
anterioridad al Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio.
En el caso de que una edificación declarada en situación de asimilado al régimen
de fuera de ordenación hubiera accedido al Registro de la Propiedad con
anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio,
sin mención expresa de las condiciones derivadas de este régimen, la
Administración competente deberá instar dicha constancia en la forma y a los
efectos previstos en la legislación notarial y registral correspondiente.»
b.- INSCRIPCIÓN DE OBRAS ANTIGUAS tras el RDL 8/2011: Para inscribirlas, se
exige aportar
declaración municipal de asimilación a fuera de ordenación, la cual sólo
se puede obtener si la edificación puede ser usada.
«Artículo 53. Declaración en situación de asimilado al régimen de fuera de
ordenación.
(…)
“4. El reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de
fuera de ordenación respecto de instalaciones, construcciones o edificaciones
terminadas se acordará por el órgano competente, de oficio o a instancia de
parte, previo informe jurídico y técnico de los servicios administrativos
correspondientes.
La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá identificar
suficientemente la instalación, construcción o edificaciónafectada,
indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de
la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en
su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de
acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación,
así como su aptitud para el uso al que se destina.
Una vez otorgado el reconocimiento, podrán autorizase las obras de reparación y
conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de
seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
5. Conforme a la legislación notarial y registral en la materia, la
resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de
ordenación será necesaria, en todo caso, para la inscripción de la edificación
en el Registro de la Propiedad, en la que se deberá indicar expresamente
el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las
condiciones a las que se sujetan la misma.”
(JDR)
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