RESUMEN DEL RDL- 8/2011, DE 1 DE JULIO (deudores hipotecarios, obras nuevas, silencio...)
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RESUMEN DEL RDL- 8/2011, DE 1 DE JULIO

(deudores hipotecarios, obras nuevas, silencio...)

 

Inembargabilidad Subasta IRPF Certificado RMC
Rehabilitación ITV edificios Silencio urbanismo Obras nuevas
Eficiencia energética Obras viejas Complejos inmobiliarios Disciplina urbanística
Obligaciones Registradores Silencio positivo Presentación de escritos  

 

            Se trata del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de "medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa".

 

1) Deudores hipotecarios. Se instrumentalizan dos medidas:

            A) Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares.  Aumenta el límite inembargable, pero sólo en casos en que haya habido una subasta de la vivienda habitual en un procedimiento de ejecución directa o extrajudicial cuyo remate no hubiese sido suficiente para saldar la deuda y sólo en cuanto a ella. Dice, al respecto, el artículo 1ª:

            “En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

            Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley”.

            Se deroga el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril (Pacto de Zurbano), que regulaba la inembargabilidad de los ingresos mínimos familiares y que era menos ventajoso para los deudores.

            B) Subastas de bienes inmuebles

            Con la reforma de los artículos 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se pretende garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

            Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación.

            Para permitir una mayor concurrencia de pujas, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta. Antes era del 30%, con lo que se hace equivalente a bienes muebles y a lo regulado en la anterior LEC. 

 

Redacción anterior

Redacción actual

1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 30 por 100 del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647.

«1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3.º del apartado 1 del artículo 647.»

 

 

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

El segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 queda redactado como sigue:

«Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.»

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Tres. El artículo 671 queda modificado como sigue:

«Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.»

 

            En lo referente al derecho transitorio, apunta Carlos Tocino Flores  “que no dice nada el Real Decreto Ley acerca de los procedimientos ejecutivos ya iniciados. Podría entenderse aplicable  la Disposición Transitoria Quinta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que distingue dos momentos temporales:

                 - si ya se ha iniciado el procedimiento de apremio, los juicios ejecutivos se seguirán tramitando conforme a la legislación anterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley.

                 - si todavía no se ha iniciado el procedimiento de apremio,  se aplicará la nueva legislación.

            El procedimiento de apremio, respecto de bienes inmuebles hipotecados, se inicia con la resolución judicial solicitando del registrador la certificación registral  de dominio y cargas, como señala García García, en comentario a la citada disposición de su Código de Legislación Hipotecaria”.

          ¿Es aplicable a la ejecución extrajudicial? 

            Ver reforma Ley 37/2011, de 10 de octubre que añade una disposición adicional sexta sobre subasta de inmuebles que no son la vivienda habitual. 

           Importes mínimos por los que se puede adjudicar el inmueble.  Joaquín Delgado Ramos, Notario y Registrador.

 

2) Modificación del IRPF.

            Se hace para declarar exentas las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de las acciones o participaciones derivadas de inversiones de particulares en proyectos impulsados por emprendedores. Dicha exención se somete a un conjunto de requisitos:

                 - La inversión deberá efectuarse directamente por la persona física mediante la suscripción de acciones o participaciones en entidades de nueva o reciente creación que desarrollen una actividad económica.

                 - Y la exención de la ganancia patrimonial resultará de aplicación respecto de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de las acciones o participaciones cuyo valor de adquisición no exceda para el conjunto de entidades en las que invierta, de 25.000 euros anuales, ni de 75.000 euros por entidad durante los tres años posteriores a su constitución, y el tiempo de permanencia de los valores en el patrimonio del contribuyente sea superior a tres e inferior a diez años.

 

3) Certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central.

            Dice el art. 16 de la Ley: “Artículo 16. Uso de medios telemáticos para la solicitud y obtención de la certificación negativa de denominación.

            Lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo será de aplicación también en los casos en que, por vías telemática u otra, se solicite y obtenga del Registro Mercantil Central la certificación negativa de denominación por cualquier interesado o, su autorizado, además de por el notario, a instancia de aquél.”

            Comentario de José Ángel García-Valdecasas:

            “Este Real Decreto-ley, contiene una norma, en su capítulo III, bajo la rúbrica de "impulso de la actividad empresarial", dedicada a la forma de obtención de la certificación de denominación del RMC.

            La norma es la del art. 16 del citado RDL, que para seguir con el fomento, agilización, simplificación y abaratamiento de costes en la constitución de sociedades de capital, hace algunas aclaraciones, que, pudieran considerarse innecesarias, pues ya habían sido tratadas por diversas resoluciones de la DGRN y por su Instrucción de 18 de mayo.

            Sin embargo no están de más estas aclaraciones pues pueden servir de guía a los Tribunales de lo Mercantil, caso de que se recurra contra alguna de las citadas resoluciones.

            Este art. 16 viene a establecer lo siguiente:

            La plena aplicabilidad de la forma de constitución prevista en el art. 5 del RDL 13/2010, se obtenga la certificación de denominación como se obtenga.

            Así es indiferente que dicha denominación se obtenga por el interesado, por su autorizado o por el notario a su requerimiento y también es indiferente que dicha denominación se solicite y obtenga por vía telemática o por otras vías, que debe referirse a la vía ordinaria o en papel.

            Por tanto a partir de hoy, siete de julio, fecha de la entrada en vigor del RDL 8/2011, no podrá fundarse ninguna calificación en la forma de solicitar u obtener la denominación del RMC.” 

 

4) Fomento de las actuaciones de rehabilitación.

            Se amplían las medidas ya tomadas en la Ley de Economía Sostenible.

            Se delimitan claramente las actuaciones incluidas dentro del concepto global de rehabilitación, esto es, las actuaciones de conservación, mejora y de regeneración urbana, lo que permite conocer en qué concretas condiciones son exigibles.

            Se aclaran asimismo qué sujetos están obligados a su realización (como propietarios, titulares de derechos de uso o comunidades de propietarios)  y cuáles legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación.

            Se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto.

            El Real Decreto-ley generaliza la inspección técnica de edificios, estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales. En concreto, los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera (en principio, ciudades de más de 25.000 habitantes), deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación. Se ha de confeccionar un calendario que concluirá el 2015 y se concede una vacatio legis de un año hasta el 7 de julio de 2012.

            Ver reforma Ley 8/2013 de rehabilitación Urbana. Informe de Evaluación de los Edificios. 

 

5) Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Dice el artículo 23:

            1. Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística:

            a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

            b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

            c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

            d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.

            e) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra c) anterior.

            2. El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo.

            Se confirma con esta reforma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos.

            Por tanto, a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto Ley, no es aplicable la regla del silencio administrativo positivo recogida en el artículo 43 de la Ley 30/1992, para acreditar la obtención de licencias de actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, por lo que debe aportarse el documento expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa, estableciendo la regla del silencio administrativo negativo.

             Derogado por la disposición derogatoria única.6.ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio

 

6) Declaración de obra nueva. Esta reforma está relacionada con la anterior y afecta al artículo 20 TR de la Ley de Suelo dedicado expresamente a esa materia:

 

Redacción anterior

Redacción actual

Artículo 20.  Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

 

 

 

 

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

 

No tenía más apartados.

Artículo 20.  Declaración de obra nueva           

«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

            a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y

            b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

 

Apartados 3 y 4 que se copian tras este cuadro.

 

 

            Se añaden los apartados 3 y 4:

            “3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado primero en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.

            4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

            a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

            b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.

            c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.”

 

            Resumamos las diferencias de redacción de los dos primeros apartados:

            - En cuanto a obras nuevas en construcción la redacción no cambia.

            - Respecto a obras nuevas terminadas, los notarios y registradores exigirán la acreditación de:

                 1. La certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto: No cambia la redacción:

                 2. El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios: Redacción similar a la anterior.

                 3. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable

                        - de lo anterior se puede desprender que para la inscripción de escrituras de obra nueva terminada y actas de fin de obra autorizadas a partir del 7 de Julio de 2011, deberá testimoniarse o acompañarse la licencia de primera ocupación, como requisito adicional (nombrada expresamente en la Exposición de Motivos).

                        - la anterior redacción era más genérica y de mera remisión a la legislación de ordenación territorial y urbanística

                        - desaparece la posibilidad del silencio administrativo

                 4. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne… los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

                        - Este requisito adicional es totalmente novedoso.

                        - La materia está regulada por el RD 47/2007, de 19 de enero (derogado por el RD235/2013, de 5 de abril), por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que se basa, a su vez, en la  Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios y que establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética.

                        - En el Real Decreto se prevén labores de inspección y registro de modelos de documentos, pero no una autorización administrativa aparte del certificado técnico. Por ello, surge la duda de interpretar la reforma pues ésta se refiere a autorizaciones administrativas (que podrían exigir las CCAA) y no a certificaciones técnicas. Por ello, si se sigue la letra de la ley, tan sólo si hubiese una disposición que exigiera la autorización, ésta tendría que pedirse.

                        - También cabe interpretar la confusa frase de esta letra b) del apartado 1 en el sentido de que reúne dos exigencias realmente y que los requisitos de eficiencia energética son autónomos de las autorizaciones relacionadas con el destino. Por la construcción de la frase, esta postura es más discutible, pero teleológicamente entroncaría mejor con el espíritu de la Directiva y del Real Decreto y evitaría dejar en papel mojado la nueva exigencia.

                        - Asimismo, podría incardinarse la posible exigencia de la certificación en que es uno de los “requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”, como apunta la Directiva, aunque se podría alegar que eso ya se exigía antes y a nadie se le había ocurrido solicitar la acreditación de la eficiencia energética.

                        - En todo caso, parece que no será exigible en las “obras viejas” reguladas en otro apartado y que ahora veremos. Una disposición transitoria del RD 47/2007, de 19 de enero dispone que no se aplicará a los edificios que al 29 de abril de 2007 estén en construcción, ni a los proyectos que tengan solicitada licencia de obras. También conviene repasar su ámbito de aplicación y exclusiones (art. 2)

                        - De todo ello, se puede sugerir, como criterio provisional, el siguiente: solicitar la autorización (si la prevé le normativa correspondiente) o, en su defecto, el certificado técnico de eficiencia energética, para las obras nuevas cuya solicitud de licencia fuese posterior al 29 de abril de 2007.

                        - Este certificado puede encontrarse incorporado al Libro del Edificio conforme el art. 7 del RD 47/2007, de 19 de enero, el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Técnico de la Edificación

                        - Ver modelo de certificado de edificio terminado.

                        - Ver modelo de Acta de verificación de la Comunidad Autónoma de Galicia.

                        - Ver notas en Construible.es.

            - Aunque el apartado 2, referido a las obligaciones de los registradores no cambia de redacción, sí varían éstas de contenido por remisión al apartado anterior.

            Nuevo apartado 3: Obra terminada no coincidente con el Registro.

                 - Tendrá el tratamiento de una obra totalmente nueva.

                 - La falta de coincidencia ha de ser por modificaciones en el proyecto, no por meros errores.

                 - Se practicará un asiento de inscripción en vez de nota marginal.

            Nuevo apartado 4: Obras viejas. Nos estamos refiriendo a aquéllas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción. Precisarán para ser inscritas de:

                 1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

                        - En mi opinión la referencia a fecha determinada ha de ser interpretada flexiblemente, es decir, no tendría que acreditarse que se terminó, por ejemplo, el 1º de diciembre de 1995, sino, con anterioridad a 1996.

                        - Tal como está redactado el precepto (con disyuntivas), parece que el acta notarial descriptiva no exige una certificación. Creo, de todos modos, que sí será precisa pues el notario no puede dar fe por sí solo de la antigüedad de un edificio y no parece razonable basarse únicamente en lo alegado por el requirente.

                 2.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística.

                 3.- El Registrador comprobará que el suelo no tiene carácter demanial.

                 4.- También comprobará que el suelo no está afectado por servidumbres de uso público general.

                 La situación demanial o de servidumbres debe de acreditarse al Registrador, si con sus medios –el propio Registro, acceso al Catastro, Geobase o otros futuros…- no puede llegar a conocerla. Lo lógico es que se haga a través de certificación o informe de la administración garante de la legalidad urbanística que tenga esa información, normalmente los ayuntamientos, pero pueden ser Obras públicas, Telecomunicaciones o Costas... En todo caso, lo lógico es que se centre en la información que le sea suministrada, pues otra interpretación (necesidad de indagar en cada organismo) paralizaría de facto la inscripción de estos títulos.

                 5.- Acreditar si el edificio está o no fuera de ordenación.

                        - Aunque sólo se aluda al acto administrativo de declaración de estar el edificio fuera de ordenación, puede ocurrir que este acto administrativo no exista o que el edificio cumpla los requisitos de la ordenación aunque no se hayan acreditado. Al respecto, creo (JFME) que sería admisible un certificado municipal acreditativo de estos extremos. En todo caso algo hay que aportar, porque, sino, en la práctica nunca se va a incorporar el acto administrativo de fuera de ordenación con lo que se burlaría la finalidad de la norma.

                        - Carlos Tocino Flores, sin embargo, opina lo siguiente: “No obstante, en mi opinión, la no aportación de dicho documento administrativo no debería considerarse defecto que impida la inscripción, pues existirán edificaciones y construcciones que se hayan realizado sin licencia, pero que no se encuentren en situación de fuera de ordenación, por ajustarse al planeamiento, y porque, de entender lo contrario, impediría de facto la inscripción de las obras nuevas por esta vía.”

                          - Ver la opinión de Joaquín Delgado Ramos.

                          - Ver trabajo de Luis Rojas Martínez de Mármol. 

                          - Ver criterio de la Junta de Andalucía. 

                          - Ver trabajo de José Ignacio Suárez Pinilla. (Nueva edición Mayo de 2012 con resoluciones) 

                          - Ver aclaración del Ministerio de Fomento. 

                          - Ver Decreto Junta de Andalucía. 

                          - Ver R. 17 de enero de 2012 y comentario de Joaquín Delgado Ramos. 

                          - Ver R. 1 de marzo de 2012: obra nueva de 2000 declarada en sept 2011. 

                          - Ver trabajo de Jesús Camy Escobar 

                          - Ver reforma 2013 Ley Rehabilitación Urbana. 

                          - Ver R. 5 de noviembre de 2013: calificación de la prescripción., comentarios de Rafael Arnaiz Ramos.. 

 

 

                        - Después, los Registradores notificarán al Ayuntamiento la inscripción y lo harán constar así en la inscripción y la nota de despacho. Con ello, se recoge el contenido del artículo 54 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo. Esta comunicación posterior puede ser un argumento a favor de la opinión más flexible de Carlos, pues, en todo caso, el Ayuntamiento va a tener noticia de lo realizado. La práctica y las Resoluciones de la DGRN acabarán aclarando este discutible tema.

                 6.- ¿Y la licencia de primera ocupación? Si se entiende que el apartado 4 es especial para obras viejas y excepciona lo recogido en el apartado 1 general, la respuesta será negativa, pues en la enumeración de requisitos para inscribir no se incluye. Ayudaría a defender esta postura si se exige, respecto a la posible situación de fuera de ordenación o bien el acto administrativo o bien, en su defecto, un certificado o informe municipal. Puede que sustantivamente, algunas legislaciones autonómicas la requieran, pero parece que el legislador estatal no lo ha impuesto como requisito para inscribir en estos casos.

 

7) Complejos inmobiliarios. A partir del 7 de julio de 2011 precisan autorización:

            Se añade un nuevo apartado 6 en el artículo 17 del texto refundido de la Ley de Suelo: «6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.»

            No se impone expresamente para el otorgamiento de la escritura, pero sí para su inscripción, por lo que puede obtenerse después, pero en todo caso, ha de acompañarse o testimoniarse para que el título sea inscribible.

            Si la legislación urbanística autonómica no prevé la necesidad de autorizaciones en estos casos, podría valer un certificado de innecesariedad.

            Ver reforma 2013 Ley Rehabilitación Urbana. 

 

8) Actos inscribibles relacionados con la legislación urbanística. A ellos se dedican los arts. 51 al 54 TRLS. De ellos, ahora varían el 51 y el 53.

             - Ya estaba prevista la anotación preventiva por la incoación de expediente sobre disciplina urbanística. La novedad consiste que, respecto de aquellos expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 53.2 de la Ley de Suelo. El no hacerlo así, dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente que deberá ser indemnizado por ella.

                 Según la Exposición de Motivos, entre estas medidas de protección registral incluidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.

            - Se incorporan, junto a las sentencias, los actos administrativos, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos administrativos de intervención, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

            - En ambos casos, el asiento se practicará sobre la finca en la que recaiga el correspondiente expediente

            - Como la enumeración del artículo 51 pasa de números a letras, se modifica el artículo 53 para acomodarlo.

             Ver reforma 2013 Ley Rehabilitación Urbana. 

 

9) Nuevas obligaciones de notificar y certificar por parte de los Registradores.

            Según el nuevo párrafo 2 del art.51 TRLS, el Registrador de la Propiedad notificará a la Comunidad Autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro en:

                 - parcelaciones y reparcelaciones de fincas,

                 - declaración de nuevas construcciones,

                 - constitución de regímenes de propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios.

            De la comunicación se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes y se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.

            Creo que es criticable esta reforma pues supone mayor burocracia, tanto para los Registros que han de hacer las notificaciones y certificaciones como para la Administración que ha de tratar, ordenar y archivar la información recibida.

            Tampoco se especifica qué organismo dentro de cada Comunidad Autónoma será el receptor de tan ingente información. Parece latir en el fondo una desconfianza acerca del flujo de información y coordinación que pudiera darse entre dos Administraciones -la local y la autonómica- por parte de una tercera Administración, la central.

 

            Por último, como común a los apartados 5 al 9, la Disposición final segunda, titulada “Datos del catastro”, deja a salvo respecto a todo el capítulo V (silencio, obras nuevas, complejos inmobiliarios y actos inscribibles):

                 - lo previsto en la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (es de suponer que los arts. 50 y ss. dedicados a la referencia catastral)

                 - y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en particular en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral.

 

10) Modificación del sentido del silencio en determinados procedimientos administrativos

            Se incluye un Anexo I donde se recogen una serie de procedimientos iniciados a solicitud del interesado en los que el vencimiento del plazo máximo fijado, en su caso, en ese mismo anexo sin que se haya notificado resolución expresa, legitima a los interesados para entender estimada su solicitud por silencio administrativo, en los términos previstos en el artículo 43 de la Ley 30/1992. Enumeremos algunos:

                 - Dispensa del requisito de residencia legal en España para la recuperación de la nacionalidad española, salvo los supuestos en los que la recuperación de la nacionalidad española necesita la habilitación del Gobierno.

                 - Fusión, absorción, escisión  de cooperativas de crédito, sociedades de garantía recíproca Empresas de Servicios de Inversión o gestoras de fondos de pensiones.

                 - Diversos procedimientos sobre fondos de pensiones.

                 - En conducción: Duplicados de permisos de conducir. Informe sobre vehículo. Bajas definitivas voluntarias de vehículo. Prórroga de vigencia de permisos licencias y otras autorizaciones para conducir.

                 - Solicitud de un sistema de facturación electrónica.

                 - Autorización a entidades para prestar servicios de certificación.

                 - Conversión de cooperativas de crédito en otra clase de cooperativas

                 - Creación y Modificación estatutos sociedad gestora de Fondos de Titulización

            El Capítulo I de la Ley de Economía Sostenible, artículo 40, estableció la obligación, para el Gobierno y las Comunidades Autónomas, de  impulsar reformas normativas para ampliar el ámbito de aplicación del silencio administrativo positivo, salvo razones imperiosas. El Gobierno tenía la obligación de presentar un Proyecto de Ley en tres meses, plazo que venció el 6 de junio de 2011. Parece que este RDL cumple tal cometido, al ser invocado el artículo 40 en la Exposición de Motivos. Las Comunidades Autónomas tienen un año (hasta el 6 de marzo de 2012).

            Según la disposición transitoria tercera, los procedimientos administrativos afectados e iniciados con anterioridad a su entrada en vigor se regirán por la normativa anterior que les resulte de aplicación.

            Ver reforma 2013 Ley Rehabilitación Urbana. 

 

11) Presentación de escritos en registros administrativos. Se retoca el apartado b) del artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre. En negrita lo que varía:

            «4. Las solicitudes, escritos y comunicaciones que los ciudadanos dirijan a los órganos de las Administraciones públicas podrán presentarse:…

            b) En los registros de cualquier órgano administrativo, que pertenezca a la Administración General del Estado, a la de cualquier Administración de las Comunidades Autónomas, a la de cualquier Administración de las Diputaciones Provinciales, Cabildos y Consejos Insulares, a los Ayuntamientos de los Municipios a que se refiere el artículo 121 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, o a la del resto de las entidades que integran la Administración Local si, en este último caso, se hubiese suscrito el oportuno convenio.»

            Es decir, se amplía la posibilidad de presentación de escritos a diversas entidades locales sin necesidad de convenio expreso.

 

12) Entrada en vigor; el 7 de julio de 2011, mimo día de su publicación. Como excepción, lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, entrará en vigor el 7 de julio de 2012.

            Ver NOTAS de URGENCIA de Albert Capell.

            Ver Comentario de Urgencia (Mercantil) de JAGV

            Ver Resumen de aspectos registrales por Carlos Alfonso Tocino Flores 

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