| RESOLUCIONES PROPIEDAD 2003
TÍTULOS PRINCIPALES NO NOTARIALES
INFORME Nº 100 (BOE DE ENERO-2003). 1.ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. R. 19 de octubre de 2002. BOE del 15 de enero. El Registrador no anota un mandamiento de anotación de querella sobre tres fincas, una de las cuales está inscrita a nombre de una sociedad de la que se alega ser el querellado el único socio por no haber intervenido los titulares registrales -incluida dicha sociedad- en el procedimiento y por carecer en este caso la querella de trascendencia real, al pedirse una mera indemnización.. Reiterando su doctrina, el Centro Directivo confirma la calificación negativa basándose en el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art. 24 de la Constitución Española), y su corolario registral constituido, el principio de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria). Aconseja seguir en el caso el procedimiento adecuado para obtener una anotación preventiva de embargo. Comentario: Difícil cuestión podría suscitarse si el propio Juez, reconociendo la situación registral de la finca, dispusiera expresamente el levantamiento del velo para dirigirse seguidamente contra los bienes de la sociedad. Aún en este caso parece razonable entender que el procedimiento tendría que estar también expresamente entablado contra dicha sociedad. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01960-01961.pdf 3. ADJUDICACIÓN EN EJECUTIVO, SIN HABERSE EXPEDIDO CERTIFICACIÓN DE CARGAS. R. 25 de noviembre de 2002. BOE del 15 de enero. Cuestión planteada: si para la inscripción de un Auto de adjudicación, como consecuencia de un procedimiento ejecutivo, es requisito necesario que el Juez haya solicitado y obtenido la correspondiente certificación de cargas. (En el presente caso no se solicitó la expresada certificación por lo que en el Registro no figura la nota al margen de la anotación de embargo). La DG señala, que, a diferencia de lo que ocurre en la ejecución hipotecaria, en el procedimiento ejecutivo no es esencial la certificación de cargas, pues cuando los titulares posteriores adquirieron su derecho, pudieron conocer perfectamente, por el contenido del Registro, la concreta situación jurídico‑real del bien adquirido, (pues la anotación del embargo ya advierte a aquéllos de la muy probable e inminente ejecución y de la fragilidad de su derecho) y es a ellos a quienes incumbe estar alerta para intervenir en las actuaciones de ejecución. Es más, si inscribieron su derecho, conforme al artículo 434.3.º del Reglamento Hipotecario, en la nota de despacho de su título se les habrá advertido de la existencia del embargo anotado, por lo que no se produce indefensión. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01962-01964.pdf *4. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA. R. 26 de noviembre de 2002. BOE del 15 de enero. Se plantea en el presente recurso la idoneidad del título formal (resolución administrativa, en lugar de escritura publica) por medio del cual se pretende cancelar una hipoteca cuya titularidad corresponde a la Tesorería General de la Seguridad Social. La DGRN responde afirmativamente, (revocando la calificación registral). Dice que la cancelación no es sino el mecanismo ordinario de rectificar la inexactitud registral producida por la extinción de un derecho que el Registro sigue publicando como existente. Por eso, extinguido el derecho puede pedirse y, en su caso, debe ordenarse la cancelación según establece el artículo 78.2.ºde la misma Ley. Si la inscripción se produjo por escritura publica, los artículos 82 y 83 de la misma Ley exigen o bien una sentencia firme o bien otra escritura o documento auténtico en el que preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor aparezca practicado el asiento a cancelar. En definitiva, que, si la cancelación precisa una declaración de voluntad unilateral y no necesariamente recepticia cuando ésta procede de una administración pública requerirá, como cualquier otro acto administrativo, la regularidad en su producción, tanto por razón de su origen como de su forma, y en este caso nadie cuestiona ni la autenticidad del documento ni la competencia de su autor. Tan claras determinaciones legales no pueden verse limitadas en su aplicación por el contenido de normas reglamentarias más o menos acertadamente interpretadas, ya sea el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, ya el 31 del Reglamento General de Recaudación de los Recursos del Sistema de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto 1637/1995, de 6 de octubre. Si los títulos hábiles o necesarios tanto para practicar la inscripción como la cancelación de una hipoteca aparecen regulados en la Ley Hipotecaria, solo una norma de igual rango puede introducir excepciones, nunca un reglamento, pues éste en la medida en que se ajuste a aquella puede que sea superfluo, pero en cuanto se aparta de ella será ilegal. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01964-01965.pdf 6. INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA CONYUGAL. R. 28 de noviembre de 2002. BOE del 15 de enero. En un procedimiento judicial de separación se adjudica el uso de la vivienda conyugal a uno de los cónyuges, aunque la vivienda pertenece a la madre del otro cónyuge, que es la titular registral, y que no ha intervenido en el procedimiento. Se deniega por el registrador la inscripción del derecho de uso en el Registro de la Propiedad por no haber sido parte en el procedimiento judicial la titular registral de la vivienda, al producirse indefensión. La DGRN confirma la denegación.(AFS). http://www.boe.es/boe/dias/2003-01-15/pdfs/A01967-01968.pdf
INFORME Nº 101 (BOE DE FEBRERO-2003).
D* 2. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 9 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Se pretende por la Administración (Andaluza) inscribir a su favor una serie de fincas, sobre las que se ha ejercitado un derecho de retracto administrativo (al estar las fincas en el ámbito de un espacio protegido), de acuerdo con una Ley autonómica (ley de 27 de Marzo de 1989, de Conservación de los espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre. El procedimiento seguido ha sido puramente administrativo, es decir no se ha obtenido el consentimiento del comprador-actual titular, y no se ha acudido supletoriamente a los tribunales para obtener una resolución judicial. Únicamente se acredita el acta del pago del precio, mediante su depósito en la Caja de Depósitos, y la ocupación de la finca. El Registrador deniega la inscripción porque considera que el principio de tracto sucesivo se lo impide. La administración actuante considera que a los retractos administrativos no le son de aplicación las normas civiles de los retractos legales, y sí por analogía las normas de la expropiación forzosa, al actuar la Administración con el privilegio de su potestad administrativa. La DGRN, siguiendo la jurisprudencia, diferencia entre "actos de la administración" y "actos administrativos". Sólo a estos últimos les es de aplicación la vía administrativa. Pero cuando la Administración actúa en relaciones de Derecho Privado con los particulares estamos en el primer supuesto, en el que corresponde seguir la vía ordinaria; es básico y tradicional en Derecho Administrativo el principio de que la defensa del administrado frente a las injerencias de la Administración en sus bienes particulares compete a los tribunales ordinarios, a menos que una Ley conceda expresamente esa potestad a la Administración -como en los casos de Expropiación-. La LEC vigente (artículo 249.7) refuerza actualmente este control de los tribunales ordinarios, pues establece que las acciones de ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ejercitarse en los tribunales ordinarios. Se confirma por tanto la denegación de inscripción. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04954-04955.pdf
3. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO . R. 10 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Ídem que la anterior de 9 de Diciembre de 2002. Además hay otras cuestiones en las que no se entra y hubiera sido interesante resolver, pues el registrador alega además como defectos que el derecho de retracto se ejercita fuera de plazo (1 año), y que el título formal de la resolución administrativa y la carta de pago del impuesto se presentan mediante fotocopias compulsadas y no en original. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04956-04957.pdf
4. DERECHO DE RETRACTO LEGAL ADMINISTRATIVO. R. 13 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Ídem que la anterior de 9 de Diciembre de 2002. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04960-04962.pdf 8. DERECHO DE USO EN SEPARACIÓN JUDICIAL. R. 17 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. No cabe la inscripción del derecho de uso acordado en sentencia firme de separación conyugal, a favor de la esposa sobre determinado inmueble no inscrito a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no intervine en el procedimiento. Se confirma la calificación registral ya que no cabe inscribir un título no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Se vulneran, entre otros, el principio de tracto sucesivo y el principio de derecho a la tutela judicial efectiva con interdicción de la indefensión. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04963-04964.pdf
11. CARGAS POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN: PUEDEN CANCELARSE SIN CONSIGNAR EL SOBRANTE R. 20 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Caso planteado: si es necesario, en un procedimiento de ejecución de hipoteca seguido por los trámites del antiguo artículo 131 de la Ley Hipotecaria, para cancelar las cargas posteriores y que han accedido al Registro una vez expedida la certificación de cargas, que el sobrante se haya consignado a disposición de aquellos acreedores posteriores. Entiende la Dirección General, respecto de los acreedores posteriores cuyo derecho accede al Registro una vez expedida la certificación de cargas, que la garantía de sus intereses compete a los propios interesados a través de la actividad que pueden desplegar compareciendo por propia iniciativa en los autos para hacer valer en ellos sus posibles derechos (cfr. artículo 1516 de la anterior LEC), sin que el Juez deba en otro caso tomar medidas en defensa de derechos cuya existencia ignora. Y que el sistema legal de limitación de la responsabilidad por razón de intereses opera tan sólo en relación con terceros (cfr. artículos 14 y 146 de la Ley Hipotecaria); pero que ha de tener el concepto de tal el que, sin haber intervenido en la hipoteca, adquiere o inscribe el dominio u otro derecho real sobre la finca, pero con relación a un momento temporal, el de la iniciación del procedimiento judicial a instancia de un acreedor hipotecario, y más concretamente, a la fecha de la anotación preventiva del embargo en el juicio ejecutivo o el de la nota marginal en el especial sumario, por lo que quedan excluidos del concepto de tercero, a efectos de extensión de la hipoteca a intereses y costas, los inscribientes posteriores. Por eso, si la cancelación de los derechos inscritos con posterioridad a una hipoteca que se ejecuta exige que el sobrante obtenido en la realización se ponga a disposición de los titulares de esos derechos, el Registrador está llamado a ejercer el control de legalidad de su calificación en cuanto a esa puesta a disposición, pero tan sólo en cuanto a terceros cuya llamada al procedimiento sea obligada, no en cuanto a aquéllos en que no proceda.(MN) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04967-04969.pdf
*12. EMBARGO DE CUOTA GANANCIAL R. 23 de diciembre de 2002, DGRN. BOE del 6 de febrero. Caso planteado: Si es suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y de adjudicación de herencia, que intervenga, con los demás interesados, el adjudicatario (en expediente de enajenación forzosa por apremio fiscal) de los derechos de uno de los copartícipes en los patrimonios ganancial y hereditario. El Registrador deniega la inscripción de una escritura por no haber intervenido en su otorgamiento el viudo (como cotitular del patrimonio ganancial disuelto, como legatario de parte alícuota de la causante y como heredero, por derecho de transmisión. A pesar de que el principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil) permite embargar cualquier derecho o situación jurídica de contenido patrimonial, no todos los derechos embargables son susceptibles de enajenación directa: el embargo de cuotas abstractas en un patrimonio colectivo en liquidación es una medida cautelar que no produce más efecto que el de anticipar el embargo sobre los bienes futuros que se adjudiquen (si se adjudican) al deudor en la división del caudal. En resumen: respecto de la sociedad de gananciales disuelta es posible embargar la cuota abstracta de un cónyuge, pero no subastarla, pues la traba está llamada a ser sustituida por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica (cfr. 1.373 del Código y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: La liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos. Y no habiendo intervenido el deudor, al menos en las operaciones de liquidación de gananciales, y siendo éstas antecedentes de las hereditarias, propiamente dichas, (sin prejuzgar, como, se dijo, los efectos de la adjudicación en subasta de los derechos hereditarios propiamente dichos) hay que confirmar el defecto, si bien, en cuanto puede subsanarlo el cónyuge viudo mediante su ratificación, debe calificarse como defecto subsanable.(MN) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-06/pdfs/A04969-04971.pdf
*19. EMBARGO, SUBASTA Y ADJUDICACIÓN DE DOS FINCAS REGISTRALES COMO UNA SOLA. R. 8 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. El registrador suspende la inscripción de la adjudicación en subasta de dos fincas registrales (que en el procedimiento son embargadas y ejecutadas como una unidad jurídica) por no especificarse el precio de remate de cada una de ellas. El Presidente del TSJ revoca su calificación, y el registrador recurre a la DG, la cual da la razón al registrador. Dice la DGRN que, en principio, nada impide en nuestro ordenamiento jurídico la venta alzadamente o en globo de varios bienes o derechos por un único precio. Tampoco los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria imponen objeción al respecto, pues, al no constituirse garantía real que obligue a la diferenciación contemplada en el segundo de los de los preceptos citados (sin prejuzgar ahora el concreto alcance del mismo), bastará con expresar que el precio fue global para las dos fincas. Lo que ocurre en el caso debatido es que sobre cada una de las fincas registrales pesaba, al tiempo de iniciarse la ejecución (y así constaba en la certificación prevenida en el artículo, entonces, 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), varias cargas distintas respecto a cada una de las fincas, lo que en conjunción con el derecho de los titulares respectivos al sobrante resultante de la ejecución (cfr. artículo 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), impide que sin su conformidad se proceda a la enajenación global de aquéllas como un todo, enajenación global que creará después dificultades difícilmente superables para repartir el remanente resultante entre cada una de las fincas registrales. (JDR) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07908-07910.pdf
*22.- EXTRALIMITACIÓN EN EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN REAL HIPOTECARIA. EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE PARTES Y CON TERCEROS. R. 13 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003. En el Registro se ha inscrito una hipoteca, distribuida entre varias fincas, con embargos posteriores. Se ejecuta la hipoteca sobre una de las fincas que responde de 10 millones de pesetas de principal y sus correspondientes intereses, reclamando la totalidad del préstamo pendiente de pago (unos 16 millones). La registradora deniega la inscripción de una ejecución hipotecaria en el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, con adjudicación a favor del Banco y cesión a un tercero, porque entiende que hay extralimitación en el ejercicio de la acción hipotecaria en perjuicio del propietario; según su criterio, el derecho real de hipoteca está configurado en su contenido por la inscripción, de forma que si sólo se garantizan 10 millones, más allá no hay derecho de hipoteca ni acción real hipotecaria. Como defecto añadido, el requerimiento de pago no puede exceder de la cantidad garantizada, y aquí ha habido extralimitación en el requerimiento. La DGRN revoca la nota y ordena la inscripción, porque se trata de un solo préstamo, con una sola garantía real, aunque sean varias las fincas hipotecadas. Por tanto puede ejecutarse la garantía sobre cualquiera de las fincas por la totalidad de la deuda. Además, la hipotética pluspetición no excluye la legitimidad del acreedor para la venta (artículo 558 de la LEC de 2000). La distribución de la responsabilidad hipotecaria y su límite opera únicamente como garantía de terceros poseedores: Así, 1º.- pueden liberar la finca pagando únicamente la responsabilidad hipotecaria de que responde registralmente la finca ejecutada. 2º.- el precio obtenido en el remate no puede destinarse para pagar al actor sino hasta el límite de la responsabilidad registral. Todas estas garantías son materia judicial, que ya el juez habrá tenido en cuenta. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07913-07915.pdf
23.- NULIDAD DE UNA INSCRIPCIÓN, EXISTIENDO UNA ANOTACIÓN DE LA DEMANDA DE NULIDAD YA CANCELADA. EFECTOS FRENTE A TITULARES REGISTRALES POSTERIORES. R. 14 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003. Una sentencia judicial declara la nulidad de un título (una adjudicación hipotecaria) en virtud del cual A adquirió la propiedad y logró la inscripción. A transmitió luego a B el 7 de diciembre de 1988; la demanda se anotó el 18 de Diciembre de 1988, y luego B inscribió a su favor con posterioridad a la anotación. La anotación fue prorrogada, pero en 1999, cuando se presenta la sentencia de nulidad solicitando la cancelación de todos los asientos posteriores, la anotación había sido ya cancelada, al parecer por caducidad (no se sabe bien si debida o indebidamente). La DGRN confirma la no inscripción de la sentencia de nulidad, pues si la anotación de demanda ha sido cancelada quedan liberados de sus efectos los titulares registrales posteriores. Por tanto no puede inscribirse directamente la sentencia judicial que declara la nulidad, cancelando los asientos posteriores, sin consentimiento de sus titulares registrales. Todo ello sin perjuicio del derecho del beneficiario de la sentencia de iniciar un declarativo contra los titulares a fin de cancelar sus derechos y poder inscribir la citada sentencia. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07915-07916.pdf
25.- CAMBIO DEL CARÁCTER DE UN BIEN POR SENTENCIA, DE GANANCIAL A PRIVATIVO, Y POSICIÓN DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. R. 16 de Enero de 2003,DGRN. BOE de 27 de Febrero de 2003. Un marido demanda a su esposa, de la que llevaba separado de hecho desde 1967, solicitando la declaración del carácter privativo de un piso, comprado en 1975 constante matrimonio, aunque se supone que por el marido sólo, y consigue una sentencia favorable. En virtud de dicha sentencia se ordena rectificar la inscripción de 1975 en la que consta el bien inscrito con carácter ganancial, en favor del marido y de la mujer (como cotitulares, no a favor del marido, titular registral, casado con..). Consta también inscrita una hipoteca a favor del Instituto Nacional de la Vivienda en garantía del precio aplazado. El Registrador deniega la inscripción porque alega que no consta el consentimiento del acreedor hipotecario. La DGRN ordena la inscripción pues en nada afecta al derecho de hipoteca la rectificación del Registro. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07917-07918.pdf
26.- EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: EXPRESIÓN DEL TÍTULO MATERIAL DE ADQUISICIÓN. R. 17 de Enero de 2003, DGRN. BOE de 27 Febrero de 2003. Se presenta un Auto judicial ordenando la reanudación del tracto interrumpido; dicho Auto no expresa el título material por el que se ordena la inscripción a favor del propietario actual, por lo que la registradora deniega la inscripción. La DGRN da la razón a la registradora porque la expresión del título material es imprescindible para determinar los efectos de la inscripción, diferentes según sea el título oneroso o gratuito. Esta exigencia no supone intromisión en la labor judicial, pues bastará la presentación del título material acompañando al auto o certificado judicial, a la vista del expediente tramitado. (AFS) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07918-07919.pdf
28. INMATRICULACIÓN POR EXPEDIENTE DE DOMINIO. R. 20 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. Se confirma la calificación de la Registradora, la cual suspendió la inscripción por ser la finca parte de otra inscrita que señala. Al comienzo del expediente, el interesado obtuvo una certificación negativa de la inscripción, si bien en la propia certificación consta que la finca, tal y como se describe, no está inscrita, pero que existe otra -que también se describe- de la que podría proceder por segregación la que se pretende inmatricular. No cabe, pues, inscribir como inmatriculación, pues se produciría una doble inmatriculación, ni como reanudación del tracto sucesivo porque, como argumento fundamental, no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución. Nota: aunque la certificación fuese totalmente negativa, ello no vincula al Registrador a la hora de inscribir, sin perjuicio de la responsabilidad en la que hubiera podido incurrir. Por otra parte, queda la duda de si sería inscribible un expediente de dominio llamado de inmatriculación si se hubiesen seguido las formalidades del de tracto sucesivo interrumpido y se diese el caso. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07922-07923.pdf
30. EMBARGO CONTRA LOS IGNORADOS HEREDEROS DEL DEUDOR. R. 22 de enero de 2003, DGRN. BOE del 27 de febrero. 1. Se confirma la nota en el sentido de que ha de expresarse la fecha de fallecimiento del titular registral, aportando el certificado de defunción. E1 acreedor recurre alegando que el procedimiento se dirige contra la titular registral y, subsidiariamente, contra sus herederos, pues ignora si dicha titular ha fallecido o no. Pero en el mandamiento presentado se dice que el procedimiento se sigue contra los «ignorados herederos» de la deudora titular registral, por lo que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra sus herederos, pero, en tal supuesto es preciso acreditar el fallecimiento del titular, mediante la aportación del correspondiente certificado de defunción. (JFME) http://www.boe.es/boe/dias/2003-02-27/pdfs/A07925-07925.pdf
INFORME Nº 102 (BOE DE MARZO-2003). 7. QUIEBRA: CONVENIO DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA. R. 30 de enero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. Mediante sentencia firme se declara la existencia de una sociedad irregular, se declaran igualmente estar afectos determinados bienes -inscritos a favor de los socios- al pago de cantidades exigidas, y se condena a dichos socios al pago de las cantidades expresadas. Como consecuencia de la sentencia y en ejecución de la misma, en el oportuno convenio, los dueños de dichos bienes ceden los mismos «a la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma». El convenio se aprueba judicialmente, decretando el Juez la «anotación» del convenio, y «a fin de que se lleve a efecto la inscripción acordada», dirige el oportuno mandamiento al Registrador de la Propiedad. Presentados los documentos anteriores en el Registro, la Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1) el asiento a practicar, dado que se trata de una transmisión de dominio es la inscripción y no la anotación; 2) la masa de la quiebra carece de personalidad jurídica. La DGRN revoca ambos defectos: El primero, porque, dice, la orden del Juez ordenando el reflejo registral de una determinada situación jurídico-real ha de entenderse de acuerdo con el contenido registral que se ordena, siendo indiferente que se utilice una terminología en cierto modo confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y que es la esencia del mandamiento. En cuanto al segundo de los defectos, señala la DG que en principio la titularidad registral debe atribuirse a un ente con personalidad. Pero que esta regla general tiene excepciones, pues existen casos de inscripciones o anotaciones a favor de entes sin personalidad. Como ha dicho este Centro Directivo, la previsión de otros supuestos de indeterminación de las titularidades inscritas (cfr. artículos 82 y 166.1 del Reglamento Hipotecario), la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, han de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral. (JDR) Enlaces: BOE.
14. INMATRICULACIÓN POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. R. 11 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. El Registrador suspende la inmatriculación de una finca que se pretende mediante certificación administrativa de dominio, prevista en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, por tener dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular sea, en parte, otra finca ya inscrita a nombre de tercera persona. La DG confirma su criterio. El procedimiento a seguir, en estos casos, consiste en acudir al Juez de Primera Instancia, de conformidad con lo que establece el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Según este precepto, el Juez de Primera Instancia dará vista a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate. (JFME) Enlaces: BOE.
16. TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: NOTIFICACIONES. R. 13 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 14 de marzo de 2003. No es inscribible un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad y el titular registral ha sido citado solamente por edictos. La calificación registral de los documentos judiciales esta justificada por la eficacia contra terceros de la inscripción y en la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española. No se puede calificar la fundamentación del fallo, pero sí la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas para evitar su indefensión. La intervención prevista en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria para cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta años de antigüedad es la de que ha de haber sido oído en el expediente o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. En el caso concreto, la titular registral es una sociedad que no tiene el domicilio real donde indica el Registro Mercantil desde hace más de diez años. Dura lex, sed lex. (JFME) Enlaces: BOE.
18. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA E INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL ESTADO EN VIRTUD DE DESLINDE DE COSTAS. R. 19 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 22 de marzo de 2003. El Estado pretende inscribir a su favor la titularidad de una finca por estar situada dentro del dominio público marítimo terrestre, en base a una Orden Ministerial que aprueba un deslinde administrativo de dicho dominio, teniendo en cuenta que hay una anotación de expediente de deslinde a instancias de la Administración que está caducada y cancelada. La finca está inscrita a favor de un particular que ha recurrido el deslinde administrativamente y civilmente con resultado adverso. La registradora entiende que al haber caducado la anotación no puede inscribirse ya a favor del Estado y convertirse en inscripción de dominio (artículo 28.2 del Reglamento de Costas). El Abogado del Estado argumenta que el deslinde tiene carácter declarativo de la propiedad (artículo 13 de la Ley de Costas) y que la inscripción puede practicarse con arreglo al artículo 28.3 del Reglamento de Costas. La DGRN interpreta que el alcance de dicha anotación de deslinde tiene un mero carácter informativo para conciliar los intereses entre el titular registral y la eficacia del deslinde a favor del Estado y posibilitar que el titular registral pueda recurrir y defenderse, circunstancia que ha ocurrido en el presente caso. El deslinde tiene además por sí mismo alcance sustantivo o declarativo de posesión y de propiedad, por lo que informado el titular registral del deslinde producido en virtud de la anotación no hay razón para denegar la inscripción. Ordena por ello la inscripción. (AFS) Enlaces: BOE.
20. CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR ACTO JUDICIAL DE CONCILIACIÓN Y EXPRESIÓN DE SU CAUSA. R. 20 de febrero de 2003, DGRN. BOE del 24 de marzo de 2003. Un particular demanda a una Caja en acto de conciliación reclamando la cancelación de una hipoteca por no tener ya la Caja interés legítimo en la hipoteca (no se especifica el porqué). La Caja, por medio de un apoderado, comparece y se aviene a la pretensión del demandante. El registrador deniega la inscripción del testimonio del acto de conciliación por entender que no se expresa la causa de la cancelación, y por no otorgarse escritura pública, aunque este último defecto se subsanó, por lo que el recurso continuó a efectos puramente doctrinales. La DGRN confirma el primer defecto, pues esta es la regla general en nuestro sistema causalista. Añade además que la inscripción no sólo interesa al titular registral sino también a terceros, y de permitirse el mero consentimiento meramente formal podrían suscitarse diversas cuestiones. No resuelve el segundo defecto por considerarlo ya innecesario. (AFS) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 103 (BOE DE ABRIL-2003).
10. CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. R. 5 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Se plantea en el presente recurso la idoneidad del título formal por medio del cual se pretende cancelar una hipoteca cuya titularidad corresponde a la Tesorería General de la Seguridad Social y que es el traslado de la resolución administrativa dictada por la autoridad cuya competencia al efecto no se cuestiona. La DG admite la certificación administrativa a tales efectos, sin necesidad de escritura pública Dice que para proceder a una cancelación distinguen los artículos 82 y 83 de la misma Ley según cual haya sido el título formal que causó el asiento a cancelar y de haber sido una escritura pública, el primero de ellos exige o bien una sentencia firme o bien otra «escritura o documento auténtico» en el que preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor aparezca practicado el asiento a cancelar. Tan claras determinaciones legales no pueden verse limitadas en su aplicación por el contenido de normas reglamentarias más o menos acertadamente interpretadas, ya sea el artículo 179 del Reglamento hipotecario, ya el 31 del Reglamento General de Recaudación de los Recursos del Sistema de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto 1637/1995, de 6 de octubre. Si los títulos hábiles o necesarios tanto para practicar la inscripción como la cancelación de una hipoteca aparecen regulados en la Ley Hipotecaria, solo una norma de igual rango puede introducir excepciones, nunca un reglamento, pues éste en la medida en que se ajuste a aquella puede que sea superfluo, pero en cuanto se aparta de ella será ilegal. (JDR) Enlaces: BOE.
11. CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. R. 6 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Idéntica a la anterior, de 5 marzo 2003. (JDR) Enlaces: BOE.
12. CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA POR CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. R. 7 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Idéntica a la anterior, de 5 marzo 2003. (JDR) Enlaces: BOE.
13. CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA MEDIANTE DOCUMENTO ADMINISTRATIVO. R. 8 de marzo de 2003, DGRN. Idéntica a la anterior, de 5 marzo 2003. (JDR) Enlaces: BOE.
14. CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA MEDIANTE DOCUMENTO ADMINISTRATIVO. R. 10 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 10 de abril. Es posible la cancelación de una hipoteca mediante documento administrativo auténtico, sin necesidad de escritura, (en este caso certificado emitido por la Tesorería de la Seguridad Social) pues así resulta de los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria, que exigen sentencia firme o documento auténtico. No es obstáculo para ello lo dispuesto en el 179 del Reglamento Hipotecario, que exige como norma general la escritura pública, ni el artículo 31 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social, que prevé la cancelación de cargas registrales mediante certificación administrativa en determinados supuestos. En todo caso la interpretación de los Reglamentos se ha de adecuar a lo dispuesto en la ley. (AFS) Enlaces: BOE.
20. SENTENCIA FIRME, NO PERJUDICA A LOS TITULARES DE ASIENTOS POSTERIORES. R. 20 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 26 de abril. Caso planteado: si es inscribible una sentencia firme declarando la propiedad de determinadas fincas y ordenando la cancelación de las inscripciones contradictorias, cuando éstas se hallan practicadas a favor de terceras personas, que no han intervenido en el procedimiento, sin que se haya anotado la demanda o hallándose dicha anotación ya caducada. Así lo entiende la Dirección General, ya que de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución Española y de los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, no es posible practicar inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han intervenido en el procedimiento, tanto si no se tomó Anotación de la Demanda, como si dicha Anotación estaba ya caducada. (MN) Enlaces: BOE.
*21. EXPEDIENTE DE DOMINIO, TITULO INVOCADO: PRESCRIPCIÓN. R. 21 de marzo de 2003, DGRN. BOE de 26 de abril Caso planteado: si en un expediente de dominio para la reanudación del tracto es inscribible el auto cuando el juez declara justificado el dominio por el hecho de haberlo adquirido el actor por prescripción. Entiende el Registrador, que hay falta de congruencia del mandato con el procedimiento seguido ya que el expediente de dominio tiene por finalidad suplir mediante una resolución judicial un título de propiedad preexistente, pero no susceptible de inscripción. Sin embargo la Dirección General entiende que la prescripción es un modo de adquirir, que el expediente de dominio tiene por objeto declarar "erga omnes" el hecho adquisitivo del promotor y que no existe ninguna norma que exija que la adquisición se haya realizado por medio de título y modo, revocando la nota del Registrador. (MN) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 104 (BOE DE MAYO-2003)
1. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. R. 26 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. Se debate sobre la posibilidad de inscribir a favor del Estado determinada finca que aparece inscrita a favor de un particular, en virtud de la Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo terrestre, en la que está incluida la finca en cuestión, inscripción que es rechazada por la Registradora toda vez que la anotación del expediente de deslinde, que en su día fue extendida, está en la actualidad caducada y cancelada, siendo dicha anotación un trámite obligado para la rectificación del Registro en tales casos. La Dirección decide a favor de la práctica de la inscripción porque la finca aparece en la actualidad inscrita a favor de persona que entabló contra la Orden Ministerial referida recurso contencioso administrativo, desestimado por sentencia de la Audiencia Nacional, confirmada posteriormente por el Tribunal Supremo, y aunque el artículo 29 del Reglamento Hipotecario establece un trámite específico para que la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde de la zona marítimo terrestre pueda tener virtualidad rectificatoria del Registro, que incluye la extensión, primero, de una anotación preventiva de dicha Orden en el folio de la finca cuya titularidad dominical se va a rectificar, la cual irá seguida de la notificación de su existencia al titular registral por el propio Registrador; y si en el plazo de un año desde tal notificación no se extiende anotación de demanda de las acciones promovidas por el titular registral, podrá realizarse la rectificación registral y la inscripción del dominio público de la finca en cuestión, es un procedimiento para garantizar los derechos del titular inscrito, para conciliar la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos regístrales (cfr. art. 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), supeditando la eficacia rectificatoria registral de dicho deslinde ‑en cuanto acto administrativo‑ a la no impugnación judicial del mismo, en rigor, no al reflejo registral de tal impugnación por el titular registral en el plazo de un año a contar desde que se intente tal rectificación o, en caso de impugnación, a la resolución del pleito entablado, que en este caso ya se había producido. (EFQ) Enlaces: BOE.
*3. CUANTÍA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. R. 28 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. La cuestión que se plantea es simple: se anota un embargo por sentencia firme por principal e intereses del crédito en el registro, y tras él una hipoteca. Durante el pleito se generan más intereses y al llegar la sentencia de adjudicación, pese a que el valor obtenido es mayor que el que consta en la anotación de embargo en el registro, el juez lo aplica al pago de estos intereses, y el registrador se niega a cancelar la hipoteca porque parece decir que sobre ese exceso el hipotecante tiene mejor derecho, aunque no interponga tercería. Alega que la seguridad del tráfico así lo exige al tratarse de un titular de derecho real y no personal (ya que en este caso no hay duda dice el Registrador). Pero el fundamento es el mismo, ya que el dato que consta en el Registro no parece marcar un límite frente a los terceros apreciable de oficio por el Registrador, y no ve la DGRN el por qué de la discriminación entre titulares de derechos reales y personales; tan sólo se puede obtener la entrega de todo o parte del dinero conseguido tras la enajenación del bien embargado a través de la tercería sin que le quepa esperar, manteniéndose inactivo, que el Juez detraiga ninguna cantidad, a la que en principio tendría derecho el acreedor ejecutante, para ponerla a su disposición pues no existe cauce procesal para ello. Esta solución, además, es conforme con la doctrina reiterada del Centro Directivo, según la cual, los actos dispositivos del deudor posteriores al embargo no pueden perjudicar a éste ya que se trata de un acto de naturaleza real con eficacia frente a terceros. Todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de cuál debiera ser la decisión del Juez en el caso de que la tercería hubiera llegado a interponerse.(véase el artículo 613 de la nueva LEC, en su número 2).En ese caso colisionan dos principios: el de justicia (que el crédito preferente no resulte perjudicado) y el de seguridad jurídica, del que resulta que el tercero que accede al registro con conocimiento del embargo por ciertas cantidades no se vea perjudicado por unos intereses cuya cifra resulta indeterminada y que dependen en cierta medida del tiempo que dure el proceso. Mi opinión: 1924.3 del CC: Si el crédito es preferente porque la fecha de la sentencia es anterior a la escritura de hipoteca, la necesidad de darle publicidad no puede constreñir la cuantía del montante a percibir en la ejecución, que en cuestión de intereses siempre será variable, de hecho el hipotecante ya sabe que no es preferente y debe atenerse a las consecuencias de ello. (EFQ) Ténganse en cuenta en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil los artículos 613.3 y 4, 659.3, 672 y 654.1. Enlaces: BOE.
8. EXPEDIENTE DE DOMINIO SIN VERDADERA INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. R. 1 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. La DGRN reitera su interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción. No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando, como ocurre en el presente recurso, los promotores del expediente son herederos del titular registral. En tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría la documentación pública de la herencia, sensiblemente más barata y rápida que el expediente seguido. (JDR) Enlaces: BOE.
11. EMBARGO POR LA AGENCIA TRIBUTARIA Y DEUDAS GANANCIALES. R. 4 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003. La Agencia Tributaria pretende anotar un embargo por deudas, que previamente ha considerado y declarado gananciales, estando inscrito el bien a embargar a nombre de la esposa del deudor, y ya disuelta y liquidada la sociedad de gananciales. La DGRN rechaza el recurso alegando que la declaración de ganancialidad de la deuda se ha de realizar en un procedimiento judicial contradictorio contra ambos cónyuges, y no unilateralmente por la Agencia Tributaria, pues no existe en nuestro derecho presunción de ganancialidad de las deudas, y además se produciría indefensión para el cónyuge del deudor. (AFS) Enlaces: BOE.
12. POSESIÓN Y DERECHO DE USO DE UN NEGOCIO SOBRE UN LOCAL. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- R. 5 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003. Se pretende inscribir el testimonio de una sentencia dictada en interdicto de recobrar la posesión, en virtud de la cual se restituye a la demandante la posesión de un negocio que se desarrolla sobre un local. Se alega que la sentencia reconoce un derecho de uso sobre dicho local, y además que dicho derecho limita las facultades del propietario, por lo que debe de ser inscrito. La DGRN rechaza la petición de inscripción por descabellada. Argumenta que en realidad ese derecho de uso no es tal, sino una consecuencia inherente a la posesión restituida por la sentencia. La posesión no es un derecho inscribible; el derecho de uso en este caso tampoco es un derecho real, y por tanto no es inscribible; además considera la DGRN que tales derechos (posesión y uso) no limitan las facultades de disposición del propietario. Concluye denegando la inscripción.(AFS) Enlaces: BOE.
*13. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. R. 7 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003 Se plantea la cuestión de si es título hábil para reanudar el tracto, la sentencia dictada en juicio declarativo. La DGRN duda en la respuesta, pues el artículo 40 LH señala que uno de los medios para rectificar el Registro es la resolución judicial. Finalmente se inclina por la negativa porque hay un procedimiento específico para ello en jurisdicción voluntaria que respeta mejor los intereses en juego, que son no sólo los del titular registral, sino los de terceros (por ello es obligada la intervención del Ministerio Fiscal), y porque la eficacia de cosa juzgada de la sentencia en un juicio declarativo es relativa, solo frente al demandado, no frente a terceros. Finaliza señalando que para que una sentencia dictada en juicio declarativo fuera inscribible y apta para reanudar el tracto, sería necesario que se hubiera demandado al titular registral y a todos los titulares intermedios, y que se declarase la realidad, validez y eficacia de todos estos títulos intermedios. (AFS) Enlaces: BOE.
14. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. R. 8 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003 Ídem que la anterior. (AFS) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 105 (BOE DE JUNIO-2003)
*2. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DESLINDE. SILENCIO NEGATIVO. R. 10 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 6 de junio de 2003. El propietario de una finca solicita la cancelación de una anotación preventiva de hallarse afectada por el deslinde del dominio público marítimo terrestre. La DG deniega su pretensión, pues dicha anotación sólo puede cancelarse por caducidad, por terminación del procedimiento o por haber sido excluida la finca de dicho procedimiento. El dueño solicitó del Servicio Provincial de Costas la cancelación de la anotación, sin obtener respuesta ni certificación de acto presunto desestimatorio. Interpone recurso de alzada sin obtener resolución. Según el solicitante, se debe de aplicar el artículo 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, por lo que el silencio ahora ha de considerarse positivo. Sin embargo, el procedimiento se inició de oficio, y, en consecuencia, es de aplicación el artículo 44 que configura al silencio como negativo. Aparte de ello, el propio artículo 43 impide aplicar el silencio positivo si, como consecuencia de ello, se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público. (JFME) Enlaces: BOE.
6. REANUDACIÓN DE TRACTO POR JUICIO VERBAL. LICENCIA DE SEGREGACIÓN. R. 29 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme dictada en juicio verbal, en la que, ante el allanamiento de los demandados (los titulares regístrales), se declara el dominio de parte de una finca inscrita que se describe, ordenándose su inscripción, previa la segregación correspondiente y la cancelación de las inscripciones contradictorias. Parece una reanudación de tracto sucesivo interrumpido, realizada por un procedimiento no previsto legalmente. Sin embargo, el registrador no puso reparos al respecto, por lo que la DGRN no pudo entrar en materia, aunque la señalización de este punto en los fundamentos de derecho denota su disfavor al respecto. Respecto a la licencia de segregación: En una primera calificación el Registrador suspendió la inscripción de la segregación por falta de licencia o declaración de su innecesariedad y, dado que la finca en la Sentencia se decía rústica, con efecto de cumplir lo que establecen los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a la existencia de dudas fundadas sobre la creación de un núcleo de población y sobre fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo), ofició a la Consejería de Agricultura y al Ayuntamiento. La Consejería citada contestó que «si la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumpliría con la U.M.C., y el artículo 24.2 de la Ley 19/95 establece que dicho acto de segregación será nulo y no producirá efecto entre las partes». A la vista de lo anterior y, vuelto a presentar el documento, el Registrador se ratifica en el defecto, pero declara el mismo insubsanable «por haber sido declarada nula» la segregación. El interesado recurre alegando que la finca está declarada como suelo urbanizable y solicita la inscripción. Ratifica el Centro Directivo la calificación registral que exigía de licencia o declaración de su innecesariedad, aunque valora el defecto como subsanable. Se basa en el artículo 259.3 de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992. El hecho de que se trate de una sentencia firme no varía tal exigencia, pues la eficacia relativa de la cosa juzgada no permite obviar requerimientos legales que debieron observarse en su día para que pudiera tener lugar la segregación practicada. (JDR) (JFME) Enlaces: BOE.
D*9. DOCUMENTOS JUDICIALES DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y SU ACCESO AL REGISTRO. R. 5 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003. En un procedimiento judicial de disolución de comunidad se llega a un acuerdo transaccional sobre formación de lotes, luego aprobado por el juez en virtud de Auto judicial. Se solicita ahora la inscripción de un testimonio de dicho Auto, al que se acompaña además un testimonio de acta judicial de sorteo de los lotes y de adjudicación a los comuneros. La registradora exige el otorgamiento de escritura pública, pues alega que el documento judicial presentado no es per se inscribible, aunque sea ejecutivo. Además alega la teoría del título y el modo, para concluir que falta el modo (la entrega), y que estamos ante un acuerdo que es una mera obligación, con carácter ejecutivo eso sí, pero que no ha provocado la transmisión de propiedad. La DGRN sienta el principio de que los documentos privados por el mero hecho de la homologación judicial no se convierten en públicos, y además que los documentos públicos deben de ser congruentes con la naturaleza del acto documentado para que puedan reputarse aptos para acceder al Registro. Sin embargo, en el caso concreto planteado ordena su inscripción pues considera que estamos ante un documento auténtico judicial, que contiene una verdadera transacción judicial, pues el juez al homologar el convenio privado ha debido de comprobar la capacidad jurídica y el poder de disposición de las partes, y que tiene el carácter de título ejecutivo. Reconoce, sin embargo, que no todo título ejecutivo es inscribible. Salva además la alegación de falta de modo argumentando, conforme a los artículos 1068 y 406 del CC, que la partición legalmente hecha confiere a cada propietario la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados. (AFS) Enlaces: BOE.
14. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA E INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL ESTADO EN VIRTUD DE DESLINDE DE COSTAS. R. 19 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 18 de junio de 2003. Resolución idéntica a la de 19 de Febrero de 2003, cuyo comentario se repite: El Estado pretende inscribir a su favor la titularidad de una finca por estar situada dentro del dominio público marítimo terrestre, en base a una Orden Ministerial que aprueba un deslinde administrativo de dicho dominio, teniendo en cuenta que hay una anotación de expediente de deslinde a instancias de la Administración que está caducada. La finca está inscrita a favor de un particular que ha recurrido el deslinde administrativamente y civilmente con resultado adverso. La registradora entiende que al haber caducado la anotación no puede inscribirse ya a favor del Estado y convertirse en inscripción de dominio (artículo 28.2 del Reglamento de Costas). El Abogado del Estado argumenta que el deslinde tiene carácter declarativo de la propiedad (artículo 13 de la Ley de Costas) y que la inscripción puede practicarse con arreglo al artículo 28.3 del Reglamento de Costas. La DGRN interpreta que el alcance de dicha anotación de deslinde tiene un mero carácter informativo para conciliar los intereses entre el titular registral y la eficacia del deslinde a favor del Estado y posibilitar que el titular registral pueda recurrir y defenderse, circunstancia que ha ocurrido en el presente caso. El deslinde tiene además por sí mismo alcance sustantivo o declarativo de posesión y de propiedad, por lo que, informado el titular registral del deslinde producido en virtud de la anotación, no hay razón para denegar la inscripción. Ordena por ello la inscripción. (AFS) Enlaces: BOE.
19. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO O AUTÉNTICO. R. 20 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Se trata de una resolución contra la negativa del Registrador a inscribir un testimonio de un acta de conciliación expedido por el Secretario Judicial, que recoge la celebración de una venta. Frente al argumento de que dicho documento es público y hace fe de su contenido según la nueva Ley 1/2000, esgrime con acierto el registrador que, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquéllos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible, que en este caso es la escritura pública. Nota: siguiendo el mismo razonamiento podría deducirse que la donación de participaciones sociales o los poderes en pólizas no tendrían mayor eficacia, pese a todo lo que se ha escrito sobre el particular. (EFQ) Enlaces: BOE.
21. MODIFICACIÓN DE FINCAS: FALTA DE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS TITULARES AFECTADOS O RESOLUCIÓN JUDICIAL. R. 23 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003. Se presentan en el Registro dos certificaciones de un Ayuntamiento. Por la primera de ellas, hecha a solicitud de los interesados, se rectifica una Reparcelación realizada en 1995 en el sentido de disminuir la superficie segregada de determinadas fincas e incluir una finca nueva formada por las superficies disminuidas. En la segunda, dictada como consecuencia de un recurso de reposición contra el acuerdo anterior, que solicita que la nueva finca se inscriba como ganancial de los adjudicatarios, y no como privativa de ellos, se determina que en la nueva finca se exprese la existencia de dicha controversia. En este caso el Registrador acertadamente señala que, dado lo previsto en los artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria, la modificación del contenido registral, en cuanto a los derechos inscritos, exige el consentimiento de su titular o, en su caso, resolución judicial firme, sin que quepa atribuir al Ayuntamiento en cuanto órgano actuante la facultad de modificar unilateralmente el contenido del Registro (Resolución D.G.R.N. 10-3-2000). Dicho consentimiento lo echa también en falta la DGRN. (EFQ) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 106 (BOE DE JULIO-2003)
11. PROCEDIMIENTO SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. R. 7 de junio de 2003, DGRN. BOE del 28 de julio de 2003. Se ha declarado la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa. Pero, como el titular registral no ha intervenido en el procedimiento, aunque exista sentencia firme, no cabe cancelar la inscripción de dominio correspondiente en el Registro. Lo impide el principio de tracto sucesivo y el principio constitucional de tutela judicial efectiva, recogido en el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión. Esta materia puede ser calificada por el Registrador al ser un obstáculo que dimana del Registro, estando las titularidades inscritas bajo la salvaguarda de los Tribunales, por lo que no cabe su modificación si no consta el consentimiento de su titular, o que haya sido parte en el procedimiento del que se trata. (JFME) Enlaces: BOE.
18. SEPARACIÓN JUDICIAL. R. 5 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. La cuestión debatida era si un convenio de separación judicial en el que se dice que se atribuye el uso de la vivienda familiar a la esposa y que los cónyuges se obligan a otorgar capitulaciones matrimoniales para que a la misma se adjudique la vivienda, es bastante para poner la vivienda a nombre de la esposa desde ya sin presentar la correspondiente escritura de liquidación de la sociedad de gananciales. El Registrador alega -y lo confirma la DGRN- que ha de otorgarse dicha liquidación como título traslativo, que si bien la liquidación de la sociedad de gananciales puede formar parte del convenio, si en el mismo se pospone dicha liquidación, habrá que formalizarla más adelante, sin perjuicio por supuesto de la inscripción del derecho de uso como derecho real, que hoy parece ya indiscutible. (EFQ) Enlaces: BOE.
23. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DESLINDE. R. 19 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. El Servicio Provincial de Costas envió mandamiento al Registro para que se tomara anotación preventiva de dominio público, conforme a lo previsto en el artículo 29 del Reglamento General de Costas. La Registradora suspende la anotación por no constar que se haya practicado notificación alguna ni haya tenido intervención en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral ni el que lo era al tiempo de la iniciación del expediente. Defecto confirmado. No es argumento en contra que el expediente se haya tramitado, por razones temporales siguiendo el Reglamento de Costas de 1980, que no exigía la intervención de los titulares registrales, pues tal planteamiento choca de frente con los principios de tracto sucesivo y de tutela judicial efectiva que proscribe la indefensión. El Abogado del Estado alegó que la proscripción de la indefensión en el ámbito administrativo sólo era aplicable, según el Tribunal Supremo a los expedientes sancionadores. Responde la DG de esto es incierto. Argumentó también el recurrente con que ya existe la obligación por parte del Registrador de notificar a posteriori prevista en el artículo 29 2 b). A este argumento, nada se respondió a no ser que se entienda que para evitar la indefensión deben de darse todas las notificaciones previstas en su momento procedimental oportuno. (JFME) Enlaces: BOE.
24. MANDAMIENTO QUE NO IDENTIFICA AL FIRMANTE. R. 20 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. El Registrador suspendió la prórroga de una anotación preventiva por «no constar el nombre de la autoridad que expidió el mandamiento ordenando la prórroga» La DG revoca la nota porque en materia de anotaciones la legislación hipotecaria marca una mayor flexibilidad formal al servicio de la finalidad específica de la anotación: la constatación tabular de la existencia de un procedimiento que pueda afectar al historial de una finca. En el caso concreto, según la DG, está identificado el órgano colegiado del que emana el mandamiento, el número de procedimiento, el nombre del Magistrado que dictó la providencia y las firmas correspondientes. Nota: En el primer fundamento la DG, en cuanto a firmas, cita dos firmas ilegibles. En el segundo fundamento, se dice que están identificadas las firmas, lo que parece contradictorio, porque del conjunto de lo publicado no se desprende tal identificación y dejaría de tener toda lógica la nota del Registrador. Tan sólo de lo alegado por el recurrente se podría desprender que coincide con el Magistrado que dictó la providencia al expresar que constan nombre y apellidos. Pero la persona que dicta la providencia no tiene por qué ser la misma que la que firma el mandamiento, conforme apunta el Registrador aludiendo a los artículos 1, 279, 280 y 288 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y a la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de Diciembre de 2000. En definitiva, no parece razonable que se pueda prescindir de identificar al autor de un documento público, aunque sea vehicular, por mucha flexibilidad que se quiera tener. Ahora bien, también ha de reconocerse a favor de la DG que el artículo 166.10 del Reglamento Hipotecario utiliza la disyuntiva: si fuere mandamiento judicial o administrativo, indicación del Juzgado, Tribunal o funcionario que lo haya dictado.(JFME) Enlaces: BOE.
26. MANDAMIENTO JUDICIAL PARA PARALIZAR INSCRIPCIONES. R. 23 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. Presentada una escritura de segregación y venta en el Registro y antes de su despacho se presenta mandamiento judicial emanado de diligencias previas ordenando al Registrador practicar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la parcela vendida por la escritura antedicha y paralizar cualquier inscripción o segregación con respecto al protocolo 3.769 (el de dicha escritura). El Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna de despacho de la escritura de venta, alegando que la autoridad judicial en causa criminal tiene potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medida cautelar para atenuar las consecuencias del delito. La DG revoca su nota en aplicación del principio de prioridad. Aunque haya de tenerse en cuenta títulos presentados con posterioridad para obtener más acierto en la calificación, ello no puede desvirtuar el referido principio, esencial en nuestro sistema. Nota: Al ejecutarse esta Resolución, se dará el sinsentido de la convivencia de un asiento de inscripción a favor del comprador con una prohibición de disponer que nunca tuvo que acceder, pero que también está bajo la salvaguardia de los tribunales y que no puede ser cancelada automáticamente al inscribir la venta. (JFME) Enlaces: BOE.
27. ANOTACIÓN PREVENTIVA NO PREVISTA. R. 24 de junio de 2003, DGRN. BOE del 30 de julio de 2003. Se presenta en el Registro un mandamiento para hacer constar sobre una finca la existencia de unas diligencias previas por prevaricación contra la ordenación del territorio. El Registrador deniega la práctica de la anotación por no ser una de las previstas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y por estar la finca inscrita a nombre de una persona distinta del denunciado. La Dirección General sólo entra en el segundo de los defectos confirmándolo, en aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva y del principio registral del tracto sucesivo. Considera el Centro Directivo que huelga entrar en el primer punto de la nota. Es una lástima porque era el tema más interesante y, además, por lógica ordinal tendría que haberse tratado en primer lugar. El Registrador entendió que no se trataba propiamente de una anotación preventiva de querella, al tratarse de una denuncia, sin que tampoco se deduzca del mandamiento la existencia de indicios racionales de criminalidad. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 107 (BOE DE AGOSTO-2003)
*2. EMBARGO ADMINISTRATIVO DE BIENES DEL CÓNYUGE. R. 25 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio por impago de deudas tributarias de una sociedad, se ejercita acción de derivación de responsabilidad contra su administrador, dictándose mandamiento de embargo cautelar contra la esposa de dicho administrador, a la que, como consecuencia de disolución de la sociedad de gananciales que tenía con aquél, se le habían adjudicado las fincas embargadas. El Registrador deniega la anotación por ir la demanda dirigida contra el administrador y estar las fincas inscritas a nombre de su esposa. El Abogado del Estado recurre la calificación. La DGRN desestima el recurso, diciendo que si bien es cierto que al embargo cautelar no pueden aplicarse las normas referentes al embargo ejecutivo, y ni siquiera es precisa en él la notificación al embargado, dadas las limitaciones de tal tipo de embargo (cfr. artículo 128 de la Ley General Tributaria), siempre será imprescindible que se trate de medidas cautelares que garanticen el resultado de un procedimiento que pueda ser entablado contra el afectado por aquéllas medidas, pues toda medida de tal tipo previa al inicio de un procedimiento debe estar dirigida al aseguramiento de su resultado, y, por ello, sólo puede ser adoptada por el órgano al que corresponde conocer de dicho proceso (cfr. artículo 723 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, puesto que la Administración Tributaria no tiene competencia para declarar la responsabilidad de los bienes de un cónyuge por deudas contraídas por el otro cónyuge, sino que tal declaración compete a los Tribunales de Justicia (cfr. artículo 117 de la Constitución Española), no cabe admitir que, en procedimiento de apremio administrativo seguido contra un cónyuge pueda acordarse con carácter cautelar el embargo de bienes de su consorte. (JDR) Enlaces: BOE.
5. EMBARGO DE MITAD INDIVISA DE FINCA GANANCIAL. R. 30 de junio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Se presenta en el Registro mandamiento de embargo contra una mitad indivisa de una finca inscrita a favor de unos cónyuges como ganancial. Suspendida la anotación por no haberse notificado el embargo a la esposa del embargado, se presenta un nuevo mandamiento, ordenándose la anotación sobre una cuarta parte indivisa. El Registrador reitera la suspensión, recurriendo el embargante. La DG desestima el recurso y rechaza el argumento del recurrente de que, habiendo fallecido la esposa del embargado, y siendo la mitad de la finca ganancial, a cada cónyuge le corresponde una cuarta parte. Ello no es cierto, según la DG, pues no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran la sociedad de gananciales, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias. El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación (por haber muerto uno de los cónyuges) requiere que las actuaciones procesales respectivas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). (JDR) Enlaces: BOE.
13. EXPEDIENTE DE DOMINIO: INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. R. 16 de julio de 2003, DGRN. BOE del 15 de agosto de 2003. Caso planteado: si es inscribible un Auto recaído en Expediente de Dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido cuando, la interrupción que se pretende subsanar consiste en el hecho de no haber tenido acceso al Registro una escritura por la que se rectificaba a otra inscrita. La rectificación consistía en que la finca realmente adquirida no era la que se contenía en la primera escritura y que en su día se inscribió, sino otra finca perteneciente a de los mismos vendedores. La Registradora deniega la inscripción ya que no hay verdadera interrupción del tracto. La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que es claro en este supuesto que no hay tal interrupción del tracto, es decir, una cadena de transmisiones que no han tenido acceso al Registro y de las que no es posible tener la documentación adecuada para que la finca se inscriba a nombre de la persona de quien traiga causa el promotor de expediente. (MN) Enlaces: BOE.
*14. EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS POSTERIOR. R. 17 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003. Caso planteado: figura inscrita en el Registro una Hipoteca, y con posterioridad una Anotación Preventiva de formalización del expediente de Suspensión de Pagos. Se presenta ahora el Mandamiento cancelatorio dictado en el Procedimiento Judicial Sumario seguido para la ejecución de la hipoteca, acordando la cancelación expresa de la citada Anotación de Suspensión de Pagos, constando en el Auto la notificación de la existencia del procedimiento a los acreedores posteriores. El Registrador, deniega la cancelación de la anotación, por entender que dicho asiento no participa de la naturaleza de aquellos cuya cancelación impone la regla 17 del Art. 131 de la L.H., en cuanto no refleja acto dispositivo alguno del titular registral posterior a la hipoteca y cuya desaparición de los libros registrales debe venir ordenada por el Juez que entendió del procedimiento de suspensión de pagos. La DGRN, estima el recurso, ya que por un lado, el acreedor hipotecario tiene derecho de separación en el expediente de suspensión de pagos y no está sujeto al convenio que se apruebe y, por otro, los interventores de la suspensión han sido notificados de la ejecución, por lo que sus derechos han sido suficientemente respetados; en consecuencia, la anotación de suspensión no tiene porqué ser una excepción a la regla general: la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca. (MN) Enlaces: BOE.
18. EMBARGO CONTRA PERSONA ADULTA EN EL SIGLO XIX. R. 24 de julio de 2003, DGRN. BOE del 16 de agosto de 2003. La Registradora deniega una anotación preventiva de embargo porque, aunque las titulares regístrales tienen los mismos nombres que las embargadas, dicha titularidad se mantiene desde el siglo XIX, y, entonces ya eran mayores de edad. No puede, pues, tratarse de las mismas personas que en el año 2002 resultan embargadas (estarían en el Libro Guiness). Para la Registradora y la DG, han de evitarse interpretaciones formalistas, con el fin de evitar un abuso del derecho Si las demandadas eran realmente las titulares registrales, la Sentencia en la que se funda el embargo carece de todo efecto, pues, al emanar de un procedimiento seguido contra persona inexistente, incurre en nulidad de pleno derecho; y si las demandadas no lo son, tampoco procede anotar el embargo por tratarse de bienes ajenos. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 108 (BOE DE SEPTIEMBRE-2003)
No ha habido de este tipo.
INFORME Nº 109 (BOE DE OCTUBRE-2003)
2. TITULAR REGISTRAL QUE NO HA SIDO PARTE EN EL PROCESO PENAL. R. 2 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Declarada la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa, NO puede cancelarse el asiento correspondiente en el Registro cuando el titular registral no ha intervenido en el procedimiento. (Principio de tracto sucesivo y principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) e impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trate. (JDR) Enlaces: BOE.
*3. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 3 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Una finca aparece gravada en el Registro con una anotación preventiva de embargo letra A por las responsabilidades pecuniarias derivadas de un delito contra la salud pública, sin que se señale la cifra de responsabilidad. Con posterioridad aparece otra anotación de embargo (letra B), ajena al recurso. Y mediante la anotación letra C de «complemento de la A», y en virtud de providencia «complementaria y aclaratoria» de la que causó la anotación letra A se hace constar la cantidad por la que se despacha el embargo. Se solicita por el actual dueño de la finca la cancelación de la anotación letra A, por haber transcurrido el plazo de cuatro años sin haber sido prorrogada, y de la letra C, por ser complementaria de la anterior. El Registrador deniega la cancelación de esta última por no haber transcurrido el plazo de caducidad de la misma, pues dado que la aclaración no podía perjudicar los derechos de la anotación B, se practicó mediante anotación nueva C, conectada o relacionada con la anterior, pero con vida propia y plazo de caducidad independiente. La DG confirma su criterio diciendo que la caducidad, como forma de extinción de los asientos, no puede ser aplicada extensivamente. Sin entrar en el tema de si la anotación letra A está o no caducada, sí que afirma que la anotación C está vigente y en ella se contienen todos los datos necesarios para la eficacia del procedimiento correspondiente y para su vigencia como asiento autónomo (El «complemento» de la anotación letra A se realizó mediante una nueva anotación, por lo que la cancelación de aquélla no tiene porqué arrastrar la de esta última). (JDR) Enlaces: BOE.
4. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 4 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Similar a la nº 3 (la de 3 de septiembre). (JDR) Enlaces: BOE.
5. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 5 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Similar a la nº 3 (la de 3 de septiembre). (JDR) Enlaces: BOE.
6. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 6 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Similar a la nº 3 (la de 3 de septiembre). (JDR) Enlaces: BOE.
7. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 8 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Similar a la nº 3 (la de 3 de septiembre). (JDR) Enlaces: BOE.
8. EXPEDIENTE DE DOMINIO. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS PRESENTADOS RELATIVOS A LA MISMA FINCA. R. 10 de septiembre de 2003. DGRN. BOE del 13 de octubre. Caso planteado: en un expediente de dominio se declara un exceso de cabida, planteándose por el Registrador varias cuestiones: 1. - Que han sido citados como colindantes otros diferentes a los que resultan de los linderos del Registro; 2. - si puede el Registrador dudar de la identidad de la finca ya que ha existido una agrupación anterior, de acuerdo con el art. 298 del R.H.; y 3. -Resulta presentado con anterioridad otro documento relativo a la misma finca, expropiando una parte de la misma, que no ha sido tenido en cuenta en el Expediente. La DGRN, entiende en cuanto al primer y segundo defectos, que no pueden ser mantenidos, ya que respecto al primero, las descripciones de las fincas, cuando mencionan linderos por los nombres de los titulares de las colindantes, no hacen fe de que estos sean efectivamente sus dueños; y respecto al segundo, porque si el exceso de cabida lo declara un juez, el Registrador no puede apreciar duda sobre la identidad de la finca y el art. 298 del R.H. solo es aplicable a los excesos declarados mediante título público. La DG revoca también el tercer defecto, ya que si el documento previo no es contradictorio, carece de razón de ser el defecto, y si lo es, lo que procede es calificar el primero e inscribirlo y luego calificar el segundo por lo que resulte del Registro; y si el primero es defectuoso debe prorrogarse el asiento de presentación del segundo hasta que el primero sea subsanado e inscrito o si no se subsana y caduca su asiento, calificar y despachar el segundo sin considerar el primero ya que habrá perdido su prioridad. (MN) Enlaces: BOE.
9. CONVENIO DE SEPARACIÓN: USO DE LA VIVIENDA CONYUGAL. R. 11 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 13 de octubre. Caso planteado: Se presenta un convenio regulador de separación conyugal aprobado judicialmente, en el que se atribuye el dominio del domicilio familiar a uno de los cónyuges y el uso al otro y a sus hijos, en tanto convivan en el mismo y se encuentren en periodo de formación, pactándose al mismo tiempo la relevación de las limitaciones del art. 1320 del C.C. para el titular del dominio, el cual se compromete a no vender el inmueble, aunque si podrá hipotecarlo; igualmente se establece que el derecho de uso no se inscribirá en el Registro. El Registrador inscribe el dominio del piso así como el Uso; pero deniega los otros pactos por entender que la protección que establece para la vivienda familiar el art. 1320 del C.C es irrenunciable y por tener carácter personal. El interesado recurre tanto la inscripción del uso, como la denegación de los pactos. Respecto a la Inscripción del Uso, la DGRN, entiende que la nulidad de una inscripción no puede ser objeto de recurso gubernativo, que está bajo la salvaguarda de los tribunales; y respecto a los otros pactos, desestima el recurso, ya que tratan: uno, de sustituir por otras las garantías legales para la protección de la vivienda familiar, lo que no encaja dentro del ordenamiento, al tratarse de la renuncia de un derecho concedido por la ley para proteger los hijos del matrimonio; y otro, de un pacto meramente obligacional, por ello su aprobación judicial no los convierte en inscribibles. (MN) Enlaces: BOE.
10. EXPEDIENTE DE DOMINIO. R. de 13 de septiembre de 2003.DGRN. BOE del 13 de octubre Se presenta un Auto recaído en Expediente de Dominio para declarar el dominio de una edificación sobre una finca inscrita a nombre de los padres (parece) de la promovente, que lo hace en nombre y en beneficio de la comunidad hereditaria de los titulares, y en el mismo se declara justificada la adquisición del dominio de la ampliación verificada en la superficie del suelo, sobre el que se haya una construcción de dos plantas y semisótano El Registrador deniega la inscripción por: 1. - no cumplirse los requisitos urbanísticos para la inscripción de las obras nuevas, 2. -implicar una modificación del total inmueble que está constituido en régimen de Propiedad Horizontal, sin el consentimiento de todos los interesados, y 3. -no cumplirse los requisitos del expediente establecidos en el R.H. para la inmatriculación, si es que ése era el objeto del mismo. Señala la DGRN: 1. - que efectivamente son aplicables los requisitos establecidos por la legislación urbanística para la inscripción de las obras nuevas cuando se pretende inmatricular una edificación, o declararse so pretexto de un exceso de cabida. 2. - que para la construcción de nuevas plantas o cualquier otra alteración de la estructura del edificio en régimen de propiedad horizontal, que afecte al título constitutivo se requiere el acuerdo del resto de los propietarios. Y, 3. - que si el objeto del expediente es inmatricular, es necesario que el promotor del Expediente exprese los requisitos que el art. 274 del R.H. establece. (MN) Enlaces: BOE.
13. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DESLINDE. R. 1 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 14 de octubre. El Servicio Provincial de Costas dirige escrito al Registro ordenando se practique anotación preventiva de deslinde de dominio público marítimo terrestre conforme al artículo 29.2 a) del Reglamento de Costas sobre finca inscrita a favor de unos cónyuges. Se suspende la inscripción porque de la documentación presentada no consta que se hayan notificado ni que hayan tenido intervención alguna en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral de la finca ni los que lo eran al tiempo de iniciarse el expediente. La Dirección General confirma la nota del Registro, por aplicación del principio constitucional de tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución que exige la intervención o notificación al titular registral en cualquier procedimiento administrativo del que se puedan derivar consecuencias para la titularidad registral, en este caso, su propia extinción. (IES) Enlaces: BOE.
14. ANOTACIÓN COMPLEMENTARIA TIENE PLAZO PROPIO DE VIGENCIA. R. 9 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 14 de octubre. Similar a la nº 3 (la de 3 de septiembre). (JDR) Enlaces: BOE.
**22. TRACTO INTERRUMPIDO: COMPRA A UN SOLO HEREDERO. R. 23 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 20 de octubre. Resulta muy esclarecedora esta resolución para definir los casos en los que es posible utilizar el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido. En esencia distingue: El caso en el que el promotor del expediente compró a todos los herederos del titular registral. No cabe el expediente, porque, o bien existe título público directamente inscribible (art 20 de la Ley Hipotecaria y 209.1 de su Reglamento) o bien se puede obtener en aplicación del artículo 1279 del Código Civil. Es el supuesto de la R. 4 de enero de 2002. El caso en el que el promotor del expediente compró sólo a alguno de los herederos del titular registral. Aquí existe una relación jurídica previa en la que el promotor no intervino y cuya documentación pública no está legitimado para solicitar conforme al artículo 1279 del Código Civil. Es el caso aquí contemplado y aceptado por la DG. En general será factible la utilización del expediente de dominio si existe insuficiencia formal en los títulos anteriores a aquél en el que intervino el promoviente. (JFME) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 110 (BOE DE NOVIEMBRE-2003)
***2. AMPLIACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. R. 26 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 11 de noviembre. La DG admite la posibilidad de hacer constar al margen de una anotación preventiva de embargo, el exceso devengado durante la tramitación, en cuanto a intereses y costas, respecto de lo inicialmente anotado, y ello aun cuando existan otras anotaciones posteriores de embargo. Dichas cantidades gozarán de la preferencia de la anotación inicial con la excepción que se dirá. El Registrador entiende que «no es posible tal consignación marginal..., sin perjuicio de practicar por tales excesos una nueva anotación, pero con su actual rango registral». Se basa el Centro Directivo (utilizando en los vistos, tan sólo artículos de la LEC) en lo siguiente: 1º.- En cuanto a la nota marginal: el artículo 575 LEC establece que al despachar la ejecución, se fije provisionalmente una cantidad por intereses y costas que pueda devengarse durante la ejecución (que no excederá del 30% del principal), y se prevé que esta cantidad pueda ampliarse posteriormente. En concordancia con ello, el artículo 613-4 LEC posibilita la consignación, al margen de la anotación, de estos incrementos de lo devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto. 2º.- En cuanto a la prioridad: Considera el Centro Directivo que, frente a terceros, la responsabilidad del bien embargado no queda limitada a la cantidad que en el momento de inscribir su adquisición constase en la anotación de aquel, salvo para los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución. La regla básica consiste en que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado y, en consecuencia, los adquirentes posteriores de algún derecho sobre dicho bien no pueden desconocer legítimamente tal alcance del embargo, salvo que hayan sido declarados preferentes en tercería de mejor derecho. Observaciones: Realmente el artículo 613.4 es muy confuso, porque no habla de nota marginal, sino de hacer constar en la anotación, Para mayor oscuridad, al final se refiere a la anotación anterior lo que puede dar a entender que se precisa de una nueva. Tampoco se pide ninguna nota marginal ni el Registrador alude a ella en la nota de calificación. ¿Cuál será la fecha de caducidad del conglomerado anotación-nota marginal? Al no estar prevista la caducidad de esa nota marginal y gozar de la prioridad de la anotación principal, parece que tendrá la misma fecha de caducidad que ésta. (JFME) Enlaces: BOE.
3. EMBARGO PREVENTIVO ADMINISTRATIVO DE BIENES DEL CÓNYUGE. R. 27 de septiembre de 2003, DGRN. BOE del 5 de noviembre., de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Como consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio por impago de deudas tributarias de una sociedad, se ejercita acción de derivación de responsabilidad contra su administrador, dictándose mandamiento de embargo cautelar contra la esposa de dicho administrador, a la que, como consecuencia de disolución de la sociedad de gananciales que tenía con aquél, se le habían adjudicado las fincas embargadas. El Registrador deniega la anotación por ir la demanda dirigida contra el administrador y estar las fincas inscritas a nombre de su esposa. Se desestima el recurso. Aunque al embargo cautelar no pueden aplicarsele todas las normas referentes al embargo ejecutivo, pues ni siquiera es precisa en él la notificación al embargado, en todo caso ha de tratarse de medidas cautelares que garanticen el resultado de un procedimiento que pueda ser entablado contra el afectado por aquéllas medidas. La Administración Tributaria no tiene competencia para declarar la responsabilidad de los bienes de un cónyuge por deudas contraídas por el otro cónyuge, sino que tal declaración compete a los Tribunales de Justicia. (JFME) Enlaces: BOE.
10. ANOTACIÓN DE DEMANDA CADUCADA Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES POSTERIORES. R. 24 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 22 de noviembre. Se demanda la rescisión de unas donaciones que constan inscritas en el Registro de la Propiedad. Se anota la demanda, pero finalmente cuando la resolución judicial es firme y llega al registro el mandamiento de cancelación, las fincas están inscritas a favor de terceros y la anotación de demanda ha caducado y el asiento ha sido cancelado. Alega el recurrente que la cancelación ha sido indebida, pues no ha habido mandamiento judicial. La DGRN desestima el recurso, pues señala que cuando un asiento caduca la cancelación no es más que una constatación formal de esa caducidad, ya que la anotación caducada no produce ya efectos, aunque no se haya formalizado su cancelación, que prevé el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, de acuerdo con el art. 77 de la LH, aunque no haya mandamiento judicial. El procedimiento correcto hubiera sido haber solicitado la prórroga de las anotaciones de demanda, prórroga que hubiera impedido tal caducidad. Además en el caso concreto, cuando se produjo la venta a terceros ya había caducado el asiento. (AFS) Enlaces: BOE.
16. IDENTIFICACIÓN DEL EMBARGADO. R. 17 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 25 de noviembre. Se suspende la práctica de una anotación preventiva de embargo por la discrepancia existente entre el mandamiento judicial y la inscripción de dominio del bien embargado en cuanto a la letra y número del documento nacional de identidad -NIF- que aparecen distintos en ambos, documento y asiento, coincidiendo el nombre y los dos apellidos. La Registradora no anota el mandamiento por tener dudas acerca de que la demandada sea la titular registral. El defecto ser confirma. Para practicar una anotación de embargo es necesario que el demandado sea exactamente el titular registral y solo la perfecta correspondencia entre los datos identificativos entre el Registro y el documento judicial calificado aseguran el respeto a los derechos constitucionales procesales y registrales de protección jurisdiccional de los propios derechos consagrados en el artículo 24 de la Constitución, del que son corolario los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, hasta que no se despeje la duda de la identidad del demandado, no puede accederse a la anotación pretendida. (IES) Enlaces: BOE.
17. TRACTO SUCESIVO: FINCA INSCRITA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL DEMANDADO. R. 18 de octubre de 2003. DGRN. BOE 25 de noviembre. Caso planteado: se presenta una sentencia recaída en proceso de divorcio en la que, entre otros aspectos, se atribuye el derecho de uso de la vivienda conyugal a la esposa. La finca figura inscrita a favor de una sociedad. El Registrador deniega la inscripción por hallarse la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado. La interesada en recurre basándose al en la teoría de el "levantamiento del velo", ya que se trata de una sociedad cuyos únicos accionistas fueron en su origen ambos esposos, y que, con posterioridad, la esposa devino en única accionista. La Dirección General, desestima el recurso y da la razón al registrador, ya que el derecho a de uso de la vivienda familiar no puede inscribirse si el bien está inscrito a favor de un tercero que no interviene en el procedimiento. (MN) Enlaces: BOE.
INFORME Nº 111 (BOE DE DICIEMBRE-2003)
8. DOCUMENTOS NO LIQUIDADOS: NOTA DE NO SUJECIÓN. R. 5 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. La única cuestión que se plantea en el recurso es si, presentado en el Registro un mandamiento de cancelación de anotación preventiva de demanda, debe el Registrador apreciar la no sujeción al impuesto, como pretende el recurrente, o si es el necesario que conste la nota de presentación del documento en la Oficina Liquidadora de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Así lo entiende la Dirección General, puesto que lo exige el artículo 254 de la Ley Hipotecaria y la correspondiente legislación fiscal, sin que sea aplicable la resolución de 21 de diciembre de 1987. (MN) Enlaces: BOE.
9. TRACTO SUCESIVO: FINCA INSCRITA A FAVOR DE UN TERCERO NO DEMANDADO. R. 6 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Caso planteado: se presenta un Mandamiento dictado en ejecución de Sentencia ordenando que se haga constar en el folio abierto a una finca dividida horizontalmente "la inexistencia del derecho de la finca 58 para gozar vistas desde su fachada norte en la planta cuarta sobre la vecina finca del número 56", teniendo en cuenta que la demanda se ha dirigido contra la sociedad promotora que dividió horizontalmente la finca, pero que los pisos resultantes están ya inscritos a favor de los terceros compradores. El Registrador deniega la inscripción por hallarse las fincas inscritas a nombre de personas distintas de la demandada, defecto que confirma la Dirección General. (MN) Enlaces: BOE.
17. PAGO DE IMPUESTO. TRACTO SUCESIVO. R. 12 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Aparece inscrita una finca en el año 1958 a nombre de marido y mujer con carácter ganancial. Fallecida la esposa en 1961 se presenta ahora testimonio de una sentencia dictada en procedimiento de menor cuantía entablado por el marido contra persona que no es su cónyuge cotitular ganancial por el que se declara a su favor el dominio de la totalidad de la finca por usucapión. El Registrador no practica la inscripción por estar ya la finca inscrita a favor del demandante y por no haber nota de pago del impuesto. La Dirección General confirma el defecto ya que: A) de la dicción literal del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, se desprende que ninguna inscripción se practicará sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes y al no aparecer en el documento presentado nota de la oficina Liquidadora del pago, exención o no sujeción o demostrarlo de cualquier otro modo fehaciente, el defecto debe ser confirmado. B) Las exigencias del tracto sucesivo llevan a confirmar también el otro defecto. Al haberse seguido un procedimiento contra persona distinta del titular registral este no puede sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensión y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos está supeditada a que medie el consentimiento de su titular o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él. Ahora bien, fallecido éste debió dirigirse la demanda contra sus herederos y aunque el Juez en su informe dice que la demandada era heredera de la mujer, no se le ha acreditado al Registrador ni que ostente tal cualidad, ni que sea la única, bastando para poder inscribir la sentencia aportar el oportuno título sucesorio al objeto de comprobar tal extremo. (IES) Enlaces: BOE.
18. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CANCELACIÓN DE CARGAS. R. 13 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Como reiteradamente ha declarado la DGRN, la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado el plazo de cuatro años de su vigencia sin haber sido prorrogadas (cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no podrán ser ya cancelados en virtud de un título, el mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento. Defecto confirmado. (AFS) Enlaces: BOE.
19. ADJUDICACIÓN EN SUBASTA Y TRACTO REGISTRAL. R. 14 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. Se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio de un Auto Judicial de adjudicación de una finca en subasta, por ser indivisible. Se deniega la inscripción porque los demandados no son los titulares registrales (son los herederos del heredero del titular). La DGRN confirma el defecto pero lo considera subsanable, siempre que se acredite al Registrador la cadena de herederos con la documentación pertinente. (AFS) Enlaces: BOE.
20. EXPEDIENTE DE DOMINIO Y REANUDACION DEL TRACTO. R. 15 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003. No es posible inscribir un expediente de dominio para reanudar el tracto, por no haber verdadera interrupción en el tracto, cuando el nuevo propietario adquiere del titular registral o de los herederos del titular registral (en este caso con alguna duda). El título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos. En otras resoluciones la DGRN ha indicado que la vía procesal adecuada es acudir a un juicio declarativo contra los transmitentes titulares registrales o herederos del titular registral. (AFS) Enlaces: BOE.
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