RESOLUCIONES DE PROPIEDAD:

 

RESOLUCIÓN REVOCADA. Resolución de 5 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n. º 2, de Toledo, de fecha 24 de junio de 2004, por la que se revoca la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de enero de 2004.

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77. CANCELACIÓN: EN EL PROCEDIMIENTO HA DE INTERVENIR EL TITULAR REGISTRAL. R. 2 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Se plantea si cabe la cancelación de una inscripción practicada en virtud de una donación que ha sido declarada nula en sentencia firme recaída en procedimiento penal seguido únicamente contra el donante, sin intervención de los donatarios.

            La Dirección General confirma la calificación del Registrador, ya que para proceder a la rectificación de los asientos del Registro es preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho o la oportuna resolución judicial recaída en procedimiento en el que hayan sido parte los titulares de la asiento; y este principio es aplicable aun cuando el donatario sea menor de edad y, aunque la sentencia haya recaído en procedimiento penal en que el donatario no es imputado, ya que de lo que se trata es de que la acción civil derivada de la acción penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicción civil. (MN)

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78. CALIFICACIÓN DE PODERES; INFORME DEL REGISTRADOR; CARÁCTER VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES. R. 3 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            La DGRN reiterando el criterio de anteriores resoluciones, establece:

            - El informe del Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación y debe reducirse a cuestiones de mero trámite;

            - El Notario deberá emitir, con carácter obligatorio, un juicio acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo, como asimismo, deberá hacer constar en el título que autoriza: que se ha llevado a cabo este juicio de suficiencia, que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado, que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que, deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del notario teorizante, la fecha del documento, el número de protocolo y su vigencia.

            - El Registrador deberá calificar: que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de este y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

            Además, el Centro Directivo, recuerda al funcionario calificador su obligación de acatar el contenido de las resoluciones en lo relativo al objeto del informe que debe elevar cuando se recurre a su calificación-Art. 327 LH-; y a tal efecto, señala que existían 3 resoluciones de la Dirección General muy anteriores a la fecha de su informe que delimitaban el contenido del mismo. En consecuencia, se hace esta manifestación a los efectos oportunos. (MN)

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79. CALIFICACIÓN DE PODERES; INFORME DEL REGISTRADOR; CARÁCTER VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES. R. 4 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Similar a la anterior.

            Hace constar igualmente la Dirección General, a los efectos oportunos, que, siendo recurrente y recurrido el mismo Notario y Registrador, sobre la misma materia, el Centro Directivo estimó un recurso del notario mediante resolución anterior, se recuerda al Registrador el carácter vinculante de las resoluciones de esta Dirección General cuando resuelven recursos frente a la calificación del Registrador y, por tanto, la obligación que asiste al funcionario calificador de acatar el contenido de las resoluciones; dicha vinculación alcanza al contenido íntegro de las resoluciones y, por tanto, no sólo a la interpretación del artículo 98 de la Ley 24/2001, a sino, también, al objeto del informe del registrador cuando se recurre su calificación. (MN)

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**80. RÉGIMEN MATRIMONIAL. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. R. 5 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Supuesto de hecho: fallece en España un estadounidense cuyo domicilio antes de su traslado a España era el Estado de Nueva York. Había contraído matrimonio en otro estado norteamericano, sobreviviendo su cónyuge, sin que consten otros datos sobre su situación personal. El causante era titular de diversos inmuebles en España, unos constan adquiridos bajo el régimen de comunidad, y otros, en diferente Registro, bajo el régimen de separación de bienes de por mitad y proindiviso (en este último es donde se plantea el presente recurso). Se presenta escritura, en el que el cónyuge supérstite manifiesta que la ley aplicable a la sucesión es la norteamericana, y concretamente la ley del estado de Nueva York, ley de su último domicilio en América; y manifiesta que, según esa ley, la propiedad poseída mancomunadamente pasa por ministerio de la ley directamente al poseedor conjunto supérstite y por tanto se transfiere la titularidad exclusiva del bien poseído por ambos al fallecimiento del primer poseedor directamente al supérstite.

            Se plantean, según la Dirección General, varias cuestiones:

            1. Cuál es la ley aplicable al supuesto de hecho: Entiende la Dirección General, que de acuerdo con el artículo 9.8 CC, lo es la ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, incluyendo dentro de su ámbito, los derechos que por causa de muerte corresponden al cónyuge supérstite, ya que si bien desde la perspectiva española, el régimen económico matrimonial se regula en una norma de conflicto distinto a la de ley sucesoria, esta distinción no es tan clara en otras legislaciones, como en los sistemas de “Common Law”, en los que no existe, como es concebido en España, un régimen económico matrimonial, rigiéndose muchas veces las relaciones patrimoniales de los esposos por reglas más ligadas al derecho de obligaciones y a la responsabilidad nacida de la convivencia, que al estricto derecho familiar patrimonial. Por ello, no será fácil separar el derecho sucesorio y el matrimonial como se hace desde la calificación de la ley material española.

            2. Dado el carácter plurilegislativo del Estado Norteamericano surge entonces el problema de su concreta determinación, cuestión que, habrá de resolverse de acuerdo con la ley interna estadounidense, al no existir ninguna convención internacional ni tratado bilateral entre ambos Estados que regule esta materia.

            3. Relacionada con las anteriores cuestiones está el problema de la prueba, ya que tratándose de derecho extranjero, éste debe ser alegado y probado, prueba que puede hacerse por las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales, que realizan un juicio de suficiencia porque poseen conocimiento de la misma, lo que no ocurre en el presente caso. En relación con la capacidad y restantes actos referentes a la persona, a la familia, y al derecho de sucesiones, el procedimiento probatorio previsto en la legislación notarial es, en defecto del conocimiento directo del notario, el informe consular o diplomático; aunque si fuese suficiente para formar la convicción del notario la prueba del derecho extranjero mediante otro tipo de documento-judicial, notarial o administrativo expedido por autoridad extranjera-, éste debe estar debidamente apostillado, o, en su defecto legalizado. En todo caso será necesario, además, expresar en la escritura pública el juicio de conocimiento de la legislación extranjera y de suficiencia de su prueba por el Notario autorizante. Si éste no manifiesta conocer la lengua de redacción, además ha de ser traducido por un intérprete oficial. Pues bien, en el presente caso no se ha probado adecuadamente el derecho extranjero, y por tanto, se desconoce la relación del régimen económico de los esposos con la sucesión de uno de ellos según la ley aplicable; así como si ésta prevé o no el reenvío al lugar del último domicilio del causante o el de situación de los inmuebles.

            4. Y el último problema es el contenido del asiento registral que en su día reflejó la adquisición de los bienes sujetos al régimen económico extranjero. El artículo 92 R.H. no obliga a la expresión del concreto régimen económico matrimonial extranjero, sino sólo a la constancia de que la adquisición se realiza de conformidad con aquél, difiriendo la prueba a un momento posterior. Si así hubiese ocurrido o se hubiese manifestado erróneamente el régimen económico y en consecuencia constase de una indebida forma la adquisición de los bienes por los esposos, deberá acreditarse debidamente aquél, acreditación que bastará para la rectificación del asiento. Ello sin perjuicio del derecho adquirido con posterioridad por terceros que confían en el contenido del asiento, en cuyo caso será necesario el consentimiento del perjudicado o resolución judicial conforme a las normas generales de rectificación de los asientos registrales. (MN)

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***81. COMPRAVENTA AUTORIZADA POR NOTARIO ALEMAN: NO ES INSCRIBIBLE, DADO EL DIFERENTE SISTEMA DE TRANSMISION DE INMUEBLES. R. 7 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            HECHOS: En el año 1984 se formaliza una escritura de compraventa, ante Notario alemán, respecto de una participación indivisa de un inmueble sito en España, por parte de dos ciudadanos alemanes, no residentes en España. En el año 2004, copia de dicha escritura, debidamente apostillada y traducida, se presenta en el Registro de la Propiedad, en unión de una denominada “Certificación de hechos”, en la que se da fe por el notario de la capacidad de los contratantes, se da un juicio valorativo sobre determinados aspectos del Derecho Español, y solicita su inscripción.

            REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Se deniega la inscripción “al no considerar adecuado el documento para acceder al Registro de la Propiedad, ya que carece de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales, muy diferente del alemán”.

            RECURSO: Se recurre por parte del Letrado alemán, basado en estos argumentos:

            .. La escritura  se adapta a las exigencias del Derecho Español, y no a las del sistema alemán, siendo irrelevante cual sea el sistema alemán de transmisión de la propiedad, ya que la escritura se adecua a la legislación española, arts 10.1 y 11.2 del c.c...

            .. Que se trata de documento público, autorizado por Notario extranjero, y por tanto hábil para ser inscrito, conforme al art 1216 c.c. 2,3 y 4 de la LH y 36 del RH.

            .. Se rechaza por ilegal la RS de la DG de 15 de marzo de 2000, no existiendo ningún precepto legal que establezca que la escritura de compraventa ante Notario alemán carezca de fuerza legal, y habiéndose suprimido por la actual normativa de inversiones extranjeras la exigencia de formalizar la misma ante Notario español.

            DIRECCION GENERAL: La DG en una muy fundamentada Rs no admite el recurso, basada en estos argumentos:

            1.- Desde un punto de vista puramente formal, es evidente la vigencia del principio lucus regit actum y, en este sentido, el documento alemán, es formalmente correcto, más en un sistema tan espiritualista como el español. Pero la forma supone también, en muchos casos un control, impuesta por exigencias de política legislativa y, entonces, tras de la forma, aparece el fondo del negocio: un elemento de control, como condición inexcusable para que el  negocio produzca determinados efectos jurídicos. En este caso los intereses del lugar de situación, aparecen sujetos a formalidades, que suponen el control de legalidad que ejerce un funcionario ligado al Estado y garante de su legalidad.

            2.- Aunque no se duda de que un documento notarial, como forma de consentimiento, pueda tener un efecto transfronterizo, el control de legalidad del notario español le da un rasgo diferencial, frente a los autorizados por otros notarios no españoles. Hay un elemento esencial de diferencia: el Notario español, da fe de que el documento se adecua al Ordenamiento Español, juicio que no emite un notario extranjero.

            3.- El doble control notarial y registral supone una medida de política legislativa, que da fluidez y seguridad al tráfico inmobiliario, no admite discriminaciones, y no cabe por tanto que, para alcanzar el efecto traslativo de la propiedad inmueble, los documentos extranjeros tengan que soportar un control menos intenso que los documentos del foro. La intervención del Notario español viene a proteger múltiples intereses: desde la protección a las partes, mediante el asesoramiento, el acceso telemático a la situación registral de la finca (cosa que no se admite para el Notario extranjero Rs 15 marzo 2000), hasta la protección a terceros, incluidas las propias Administraciones Públicas.

            4.- Por otro lado, nuestro sistema se mantiene sujeto al sistema del título y modo, requisitos que se cumplen con el otorgamiento de la escritura, en tanto que, en el sistema alemán, el documento no produce el efecto traslativo del dominio de ésta. Y no puede pretenderse que si tal efecto no lo produce en su sistema el documento alemán, sí lo lleve a cabo en relación con los inmuebles sitos en España.

            La protección del tráfico jurídico puede tener como meta que los documentos autorizados por Notario tengan una circulación transfronteriza, pero lo que no puede pretenderse es que produzcan efectos que no producen en su país de origen.

            La solución puede ser la de que los otorgantes extranjeros se compelan a ratificar u otorgar la correspondiente escritura ante Notario español, que sería el título transmisivo de propiedad inscribible en el Registro, bien concurriendo todos a su otorgamiento, bien estableciéndose en el mismo una cláusula de apoderamiento, plenamente válida en Derecho Español, para ratificar lo actuado.

            COMENTARIO.-  Muy interesante y muy fundamentada, a mi juicio, la presente Rs, y a destacar la defensa del Notariado Español y en definitiva de Nuestro Sistema Notarial y Registral, por parte de los dos Registradores intervinientes en el Recurso.

            UNION EUROPEA: El tema es de una total actualidad porque, como es sabido, la Comisión Europea está detrás de generalizar la prestación de servicios notariales a toda la Unión, estimando que la restricción de nacionalidad no es compatible con la libertad de establecimiento y la libre prestación de servicios que garantiza el art 43 del Tratado de la Unión (hoy arts III-137 y ss del Proyecto de Constitución Europea). La Comisión ya efectuó esta imputación en un procedimiento precontencioso contra determinados Miembros de la UE, aunque todos los Estados implicados y Miembros de la Unión Internacional del Notariado Latino, han rechazado categóricamente y por unanimidad (cosa extraña en la UE) la opinión jurídica de la Comisión y sostienen que el notario, como portador de un cargo público ejerce soberanía estatal. De esta opinión  participa el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas que ha declarado en el caso Reyners (TJURÍDICE 21 junio 1974) que los Estados Miembros pueden excepcionar aquellas actividades que supongan una participación directa y específica en el ejercicio del poder público. Incluso la posición de la Comisión que desconoce el carácter de la actividad notarial, se sitúa en contradicción con sus propias propuestas legislativas, y así en el Reglamento sobre el Estatuto de la Sociedad Europea se reconoce que los notarios ejercen actividades soberanas. Las espadas siguen en alto y la cuestión es muy trascendente, ya que afecta a todo el ámbito de la justicia preventiva en todos los Estados Miembros, negando la Comisión el derecho de aquellos a configurar un sistema de justicia preventiva bajo la responsabilidad de los jueces, funcionarios de la administración de  justicia y  notarios, investidos de funciones soberanas. De todas formas y conforme al art 226 del Tratado, la Comisión tendría primero que dirigir un dictamen motivado con la invitación de modificar las distintas leyes nacionales antes de demandarlos ante el Tribunal de Justicia Europeo, o puede ocurrir que cambie de opinión a la vista de la actitud unánime de todos ellos.

            DERECHO NACIONAL: Tras de esta digresión en la que trato de mostrar la situación del notariado dentro de la UE, resalta más, la valiente postura de nuestra DG.

            En esencia, la postura es muy simple:

            1.- Los documentos notariales redactados en la forma exigida en el país respectivo, tiene plena eficacia transfronteriza, en cuando forma de acreditar la prestación del consentimiento de las partes. En este sentido se pueden ver las últimas Rs tanto la de 15 de marzo de 2000, donde se rechaza también, aunque se forma menos fundamentada, el acceso al Registro de la P de un documento alemán, las de 11 de junio de 1999 en donde se admite un poder que realmente es un documento con firma legitimada, hasta la final y muy discutida de 21 de abril de 2003, donde en un poder alemán, se legitiman las firmas por el Notario, pero indicando que desconoce el texto de lo que firma, y que acaba legitimando las firmas de los otorgantes.

            2.- Ahora bien cuando se trata de  documento que produce una transmisión de dominio de un inmueble, es exigible la intervención de Notario español, dado que, ya no se trata de una exigencia de forma, sino de unos requisitos de fondo: la adaptación del documento a la legalidad nacional, de la que el notario español se responsabiliza, protegiendo, junto con la intervención registral, tanto a las partes que intervienen, como a los terceros.

            3.- Por otro lado, hay otra cuestión fundamental: si en el sistema alemán, el documento notarial no transmite la propiedad (dado que como sabemos, se recoge sólo un acuerdo obligacional, que debe necesariamente completarse con la inscripción registral constitutiva), no se puede pretender que el documento alemán produzca en España unos efectos que no produce en su propio país. (JLN)

ANULADA por Sentencia de 9-3-2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santa Cruz de Tenerife (arts 4 LH, 36 a 38 RH, 49, 53 y 56 TCCE, 3 y 9-1 del convenio de Roma de 19-6-1980, y 10-1, 11 y 1462-2 CC), y en apelación, por la Sentencia  de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 22-11-2006 (aún no publicada en el BOE), RECURRIDA ANTE EL TRIBUNAL SUPREMO. Potencia los artículos 4 LH y 36 RH, admite la tradición instrumental de la escritura notarial extranjera; advierte que las presunciones establecidas en la legislación notarial española son sólo las de veracidad e integridad sin que puedan añadirse otras no previstas como las de legalidad o exactitud, que serían juicios u opiniones del Notario a diferencia de las presunciones de los asientos registrales; remarca la separación entre “efectos inter partes” de la forma notarial y los “efectos erga omnes” de oponibilidad respecto a terceros y presunciones de exactitud del asiento registral, así como la distinta función de Notarios y Registradores; advierte que el Registrador de la Propiedad es el que tiene encomendada la función de controlar la legalidad a efectos de la práctica de la inscripción y se decanta por la postura de facilitar el acceso de las escrituras notariales extranjeras asumiendo el Registrador las funciones que deberá ejercer con mayor intensidad a la que normalmente requiere la escritura otorgada ante Notario español.

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82. ANOTACIÓN DE DEMANDA SIN TRASCENDENCIA REGISTRAL. R. 8 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Caso planteado: en el Registro aparecen inscritas dos fincas: a favor de 2 esposos, en cuanto al usufructo vitalicio con carácter ganancial, y a nombre de otra persona la nuda propiedad, por el título de compra. Se presenta mandamiento de anotación de demanda en la que se solicita la nulidad del testamento de uno de los titulares registrales.

            La Dirección General confirma la calificación del Registrador, en el sentido de que no es anotable la demanda, por no estar entre las comprendidas en el artículo 42 L.H., ya que, aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido entendido por el Centro Directivo en un sentido amplio concluyendo que puede anotarse cualquier demanda cuya estimación pudiera traer consigo una alteración registral, en el presente supuesto la nuda propiedad y el usufructo de la finca se adquirieron por compra cuya nulidad no ha sido objeto de petición alguna, por lo que la declaración de nulidad del testamento del usufructuario en ningún caso afectaría a las inscripciones sobre las que se ordena la anotación. (MN)

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*83. AMPLIACIÓN DE EMBARGO EN INTERESES Y COSTAS. R. 12 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Hechos: Se presenta mandamiento para ampliar el embargo de manera que responda de 4.871 euros de principal (la misma cuantía que consta en la anotación ya practicada), más (y ésta es la ampliación) 7.946 euros en concepto de intereses y 1.800 euros en concepto de costas.

            El Registrador estima que, existiendo anotados diversos embargos posteriores, no puede ampliarse el embargo letra A.

            El embargante recurre.

            La DGRN estima el recurso, reiterando sus criterios de la resolución de 26/9/2003, que en síntesis, señalan que el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que al despachar la ejecución, se fije provisionalmente una cantidad por intereses y costas que pueda devengarse durante la ejecución (que no excederá del 30 % del principal), y se prevé que esta cantidad pueda ampliarse posteriormente.

            En concordancia con ello, el artículo 613-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil posibilita la consignación, al margen de la anotación, de estos incrementos de lo devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto. Y la DGRN admite tal posibilidad aunque sobre el bien embargado se hayan inscrito o anotado posteriormente otros derechos o gravámenes.

            Dice que cuando el número 3 del artículo 613, habla de que la cantidad que consta en la anotación es limite de responsabilidad del bien trabado, lo hace solamente en beneficio de quién hubiera adquirido el bien trabado en otra ejecución (esto es, quedan excluidos los terceros poseedores que adquieren voluntariamente del deudor embargado); y aún frente a este rematante contemplado en el artículo 613-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se precisa que el límite de responsabilidad será la cantidad que figure en la anotación al tiempo de la inscripción de tal transmisión forzosa, de modo que antes de esa inscripción (y, por tanto, después de la anotación del reembargo que dará lugar a esa enajenación judicial), puede todavía consignarse en la anotación del primer embargo las variaciones de aquellas cantidades ahora cuestionadas.

            Comentario: la DGRN olvida el art 662.3 de la LEC, que da igual tratamiento al tercer poseedor aunque no haya adquirido en una ejecución.

            Art 662.3 “. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 613 de esta Ley.” (JDR)

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84. DESTRUCCIÓN POR SENTENCIA DE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD. R. 14 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Hechos: Una tercera parte indivisa en nuda propiedad está inscrita como presuntivamente ganancial a favor de una señora.

            Se presenta testimonio de sentencia en juicio verbal sobre formación de inventario en autos de liquidación de la sociedad de gananciales. En el fundamento primero de la sentencia, obtenida por dicha señora contra su marido, se declara que «tras un examen y valoración de la prueba practicada, se estima que la parte actora ha logrado, de forma concluyente, la destrucción de la presunción de ganancialidad» de dicha finca. Sin embargo, en el fallo de la sentencia no se alude expresamente al bien en cuestión, pues únicamente se refiere a los bienes que se han de incluir en el activo de la sociedad conyugal, y, lógicamente, la finca objeto del recurso no se incluye en tal inventario, incluyéndose solamente los muebles situados en la misma.

            Se presenta igualmente una solicitud de la recurrente dirigida al Juzgado para que se aclare la sentencia, con la resolución judicial denegatoria de dicha aclaración.

            El Registrador deniega la inscripción por no abarcar el fallo el carácter del bien cuya inscripción se trata de modificar. La interesada recurre.

            La DGRN estima el recurso, diciendo que “Es cierto que el fallo de la sentencia no se pronuncia sobre el carácter del bien objeto del recurso, pero no lo es menos que el artículo 95.2 del Reglamento Hipotecario permite la constancia registral del carácter del precio o contraprestación del bien adquirido siempre que se presente prueba documental pública, y tal prueba documental se realiza cumplidamente en el presente supuesto, pues el juez, con unos elementos de juicio mucho más amplios que aquellos que pudiera tener el Registrador, considera probado que el precio con el que se adquirió era privativo de la titular registral. Por tanto, el carácter privativo, respecto de la tercera parte de finca inscrita en nuda propiedad a favor de la recurrente, deberá hacerse constar en el Registro por medio de la nota marginal a que se refiere el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario. (JDR)

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85. INADMISION DE RECURSO POR FALTA DE LEGITIMACION. R. 14 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            HECHOS: Se presenta una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, por la que una Sra adquiere determinadas participaciones de tres inmuebles. La copia de la escritura no se presenta en la Delegación Regional de Hacienda, aunque se acompaña a la misma una carta de pago, según la cual coinciden, transmitente y adquirente, municipio en que se ubica el inmueble y la suma satisfecha como impuesto.

            Presentada la escritura en el Registro de la P, se suspende la inscripción por no figurar la copia debidamente diligenciada por la Hacienda Regional.

            Entablado el recurso gubernativo por el Letrado de la compradora, se le requiere para que acredite de forma auténtica la representación de ésta, y se le concede un plazo para ello, dado que, en otro caso, carece de legitimación para el recurso. No acreditada la representación en forma y plazo, la DG no admite el recurso, sin llegar a entrar en el fondo del tema. (JLN)

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**86. SENTENCIA EN REBELDÍA. NO BASTA SU FIRMEZA. ART 501 y 502 LEC. R. 15 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            La DG confirma la calificación registral, reiterando su doctrina de que, cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme la Sentencia, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde (art 501 LEC).

            Dice la DGRN que la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 502) señala tres plazos a contar desde la notificación de la sentencia: un primero de veinte días, para el caso de que dicha sentencia se hubiera notificado personalmente (supuesto que no se da en el presente caso), un segundo plazo de cuatro meses, para el caso de que la notificación no hubiera sido personal, y un tercer plazo extraordinario máximo de dieciséis meses para el supuesto de que el demandado no hubiera podido ejercitar la acción de rescisión de la sentencia por continuar subsistiendo la causa de fuerza mayor que hubiera impedido al rebelde la comparecencia. En el presente supuesto han transcurrido los dos primeros plazos, pero no el último.

            Todo ello sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el citado artículo 524 de la Ley. (JDR)

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*87. ELEVACION A PUBLICO DE CONTRATO PRIVADO: NO CABE ELEVAR A PUBLICOS CONTRATOS PRIVADOS INTERMEDIOS, SI NO LO DICE LA SENTENCIA, NI COMPARECEN LOS INTERESADOS. R. 15 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            HECHOS: Se dicta sentencia judicial en procedimiento de menor cuantía, en la que se condena a los demandados a elevar a públicos dos contratos: un contrato de compraventa de 1973 y otro relativo a una permuta de 1974. En 23 de mayo de 2003 se dicta auto despachando la ejecución de la sentencia.

            Por escritura de 30 de junio de 2004 se elevan a públicos dichos dos contratos, y algunos otros intermedios, cuya elevación a público no se había establecido en la sentencia judicial, por lo que el juez, al actuar en rebeldía de los demandados, se excedía realmente de lo establecido en ésta.

            En la misma fecha y acto seguido se eleva a público otro contrato de compraventa del año 2000, en la que los adquirentes anteriores, transmiten a una Sociedad, el pleno dominio de aquellas fincas y de otra pendiente de inmatriculación.

            El Registro de la Propiedad rechaza la inscripción de la primera escritura, dado que el Registrador entiende que el juez ha procedido a elevar a públicos, no sólo los dos documentos dichos (venta y permuta) sino también otros intermedios, cuya elevación a público no se había ordenado en la sentencia judicial. Aparte, existen otros defectos menores: no establecer determinados datos de la sociedad adquirente; no describirse las fincas en la forma exigida por la legislación hipotecaria, o no acreditar de manera fehaciente la adquisición previa, para el caso de la finca que se pretende inmatricular.

            DIRECCION GENERAL: La DG confirma la calificación del Registrador y desestima el recurso, dado que las facultades del juez  que ejecuta una sentencia, no puede ir más allá de lo declarado en la misma, ya que si eleva a públicos documentos a los que no se refiere la sentencia ejecutada, y representa a personas que no han intervenido en el procedimiento, es indudable que se excede de sus facultades representativas. (JLN).

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88. CONDICIÓN RESOLUTORIA POSTERIOR A HIPOTECA. RANGO REGISTRAL. R. 16 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Figura inscrita en el Registro la compraventa de una finca en la que parte del precio se pagó al contado, quedando el resto del precio aplazado para ser satisfecho por la parte compradora en una fecha determinada, devengando un interés anual y sin que se estableciera condición resolutoria.

            Con posterioridad figura inscrita una hipoteca.

            Se presenta ahora escritura «de complemento» de la anterior escritura de compraventa por la que los mismos otorgantes pactan la condición resolutoria en caso de impago del precio.

            El Registrador suspende la inscripción por entender que debe consentir la modificación de la venta el titular de la hipoteca.

            Recurre el interesado alegando que la inscripción que se pretende, al inscribirse con posterioridad a la hipoteca, siempre dejará a salvo la preferencia del acreedor hipotecario, por lo que no es necesario el consentimiento exigido. El Registrador mantiene su calificación.

            La DGRN estima el recurso. Dice que “Siendo compatibles la hipoteca y la condición resolutoria, la existencia de la inscripción anterior de tal hipoteca no impide la constancia posterior de la condición resolutoria, cuyo ejercicio, en ningún caso afectará a la hipoteca, ya que, tratándose de derechos compatibles entre sí, la inscripción de un derecho anterior no impide la de otro posterior, sino que la colisión entre ambos se resuelve por el sistema del rango hipotecario (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).  (JDR)

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89. RECTIFICACION DE FINCA INMATRICULADA: NO ES TAL AQUELLA EN QUE SE AMPLIA LA SUPERFICIE, CAMBIAN LOS LINDEROS Y SE INCLUYE UNA OBRA NUEVA, ANTES NO DECLARADA. R. 17 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            HECHOS: En 13 de febrero de 1997, se formaliza escritura de adjudicación de bienes por herencia, existiendo entre los bienes adjudicados, una finca que se inmatricula en el Registro de la Propiedad.

            Más tarde, el 22 de abril de 2003, los mismos interesados, rectifican la descripción de la anterior finca adjudicada, amplían su superficie, modifican sus linderos, y declaran estar incluida dentro de ella determinada vivienda, acompañando certificado municipal acreditativo de que el adjudicatario era dueño de ella y no estaba sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.

            El Registrador deniega la inscripción, por entender que la finca inscrita era una finca distinta y porque se llevaba a cabo una declaración de obra nueva, sin acompañarse licencia, ni justificarse la fecha de finalización de la obra con posterioridad a la fecha de caducidad de la acción urbanística.

            DIRECCION GENERAL: Confirma el defecto. Primero porque a través de la rectificación que se introduce, que modifica cabida y linderos, accede al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculado. Y en cuanto a la obra nueva no declarada, lo confirma igualmente, ya que se exige para declarar e inscribir una obra nueva, que o bien se ha otorgado la correspondiente licencia o que se da alguno de los supuestos del artículo 52 del Reglamento Urbanístico 1093/1997, lo que es aplicable también al caso de inmatriculación de edificaciones.

            COMENTARIO: Importante aviso para inmatriculación viviendas o de fincas en cuyo interior conste una edificación (Rs 22 de julio de 1998 y 9 octubre de 2000). Si se pretende inmatricular una vivienda o una finca en la que existe una edificación, se debe acreditar haber sido construida con licencia o justificar que se da alguno de los supuestos del art 52 del citado Rto Urbanístico. (JLN)

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90. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR TRACTO. R. 18 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo respecto de una finca.

            El Registrador suspende la inscripción por no constar en el Auto la persona de quien adquirió la finca el promotor del expediente, al efecto de comprobar si, efectivamente, existe interrupción de dicho tracto.

            El interesado recurre.

            La DGRN estima el recurso, diciendo, simplemente,  que “entre la documentación aportada figura la escritura de venta judicial por la que adquirió el promotor y de ella resultan las personas de quienes adquirió el repetido promotor”. (JDR)

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91. DIVISION HORIZONTAL: PESE A LA ANTIGÜEDAD Y MAL ESTADO DEL EDIFICIO, EL REGISTRADOR NO PUEDE PRESUMIR QUE HA SIDO OBJETO DE DERRIBO Y NUEVA CONSTRUCCION. R. 19 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            HECHOS: En el Registro de la Propiedad figura un edificio, que según la inscripción “tiene más de 90 años de antigüedad y se encuentra en muy mal estado de conservación”. Por escritura de 20 de febrero de 2003, la Mercantil propietaria, divide el mismo en Régimen de Propiedad Horizontal y procede junto con la Entidad Acreedora a distribuir, entre los distintos componentes privativos que lo integran, un préstamo hipotecario que gravaba la totalidad de la edificación.

            El Registrador apoyado en la descripción registral, y en que el préstamo se había dado para la compra y reparación de la finca, y que las disposiciones del préstamo se deberían hacer previa presentación de la licencia de obras y certificación de obra realizada, rechaza la inscripción, por entender que “el edificio no se corresponde con el que figura inscrito en el Registro, sino con el que es resultado de la obra nueva realizada o que se pretende realizar sobre el mismo”.

            El Notario recurre, basándose en que la descripción del edificio y sus componentes es prácticamente idéntico al que resulta de la descripción registral, salvo la parte relativa a su deficiente estado, pero ningún precepto obliga a derribar un edificio por su antigüedad, pudiéndose haber procedido a su reparación posterior. La simple sospecha no es suficiente para rechazar la inscripción pretendida. 

            DIRECCION GENERAL: Estima el recurso ya que no puede presuponerse que el edificio, tal y como se describe, sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de haber modificado en algún punto, su configuración interior, ni puede suponerse que la reparación o rehabilitación del edifico, haga nacer un edificio distinto del inscrito, si su configuración exterior es la misma, pese a tales modificaciones interiores, exigencia de su división en régimen de propiedad horizontal. (JLN)

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**92. NOTA DE CALIFICACIÓN E INFORME DEL REGISTRADOR DESDE LA  PERSPECTIVA ADMINISTRATIVA.  CALIFICACIÓN DE PODERES. R. 21 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Reitera la doctrina contenida en las últimas resoluciones en orden a la calificación registral de los poderes y el juicio previo del notario: no es necesaria trascripción de las facultades del poder en la escritura, ni literalmente ni en relación, aunque sí un juicio concreto de suficiencia.       

           Contiene una interesante doctrina desde el punto de vista administrativista, acerca de la fundamentación administrativa de las obligaciones del registrador en la nota de calificación y en el informe, su justificación, y su vinculación jerárquica.

            Comienza la DGRN señalando que las obligaciones introducidas por la ley 24/2001 de 27 de Diciembre tuvieron como finalidad establecer unas mínimas garantías de los administrados en sus relaciones con los Registros, de forma paralela a lo que ocurre en otros ámbitos de la Administración cuando dictan un Acto Administrativo, pues los Registros son también Administración a estos efectos, y el registrador un funcionario público que presta una función pública.

            La primera consecuencia de esta reforma fue la de la necesidad de motivar suficientemente las notas de suspensión o denegación de inscripción, pues con la nota negativa se está negando un derecho a los ciudadanos, cual es el de la inscripción.

            Esta motivación suficiente tiene que tener dos características básicas:

            1) Tempestividad. Es decir, debe realizarse en tiempo oportuno. Por tanto la nota de calificación tiene que tener ya todos los argumentos o motivos de denegación.

            Esta característica tiene su fundamentación en el derecho del ciudadano a la legítima defensa, a conocer desde el primer momento todos los motivos de la denegación, pues sólo así podrá ejercitar una adecuada defensa. Si los motivos no se expresan en la nota de calificación, sino que se añaden en el Informe, entonces el ciudadano queda indefenso frente a estos nuevos motivos contra los que no tiene ya oportunidad de defenderse.   

            Por ello, en el informe, el registrador debe hacer referencia sólo a cuestiones de mero trámite, como fecha del recurso e incidencias.

            2) Suficiencia. La nota debe estar suficientemente motivada, con sucinta relación de hechos y fundamentos de derechos, de forma paralela a lo que ocurre en otros ámbitos de la administración (artículo 54 de la ley 30/1992, que considera aplicable). Tiene su fundamento también en el derecho a la legítima defensa del ciudadano, pues sólo sabiendo los motivos jurídicos que fundamentan la decisión negativa del registrador puede ejercitar su derecho adecuadamente.

            Desde el punto de vista positivo esa suficiencia de la motivación exige la expresión de la “ratio decidendi” o motivos fundamentales de la decisión, aunque no hace falta un razonamiento exhaustivo y pormenorizado.

            Desde un punto de vista negativo, no es suficiente motivación la utilización de fórmulas convencionales, la invocación del interés público o general, o la cita de preceptos legales sin una adecuada interpretación o razonamiento. La falta de motivación tiene como consecuencia lógica la devolución del expediente al registrador, aunque, siempre que el expediente lo permita, y para evitar dilaciones innecesarias puede la DGRN entrar a resolver, según doctrina del T.S.

            Otra de las consecuencias de dichas reformas es el reforzamiento del principio de jerarquía administrativa y su aplicación a los registradores, ya que se encuadran dentro de una organización Administrativa, cuyo superior jerárquico es la Dirección General de los Registros. Ello se traduce:

            1).- En el deber de obediencia o vinculación respecto de las resoluciones de la DGRN que estimen los recursos de los particulares. Efectivamente, la calificación del registrador bajo su responsabilidad  no significa que al calificar pueda desconocer las opiniones de su superior jerárquico, por el citado principio de jerarquía administrativa (sólo los jueces son independientes, al formar parte del Poder Judicial) y porque una mínima coherencia exige que el registrador acate el criterio de la DGRN, y que todos los registradores sigan el mismo criterio, pues no es compresible para el ciudadano la disparidad de criterios ante el mismo hecho, todo lo cual crea inseguridad jurídica e ineficacia administrativa.

            2).- En la imposibilidad de criticar, desconocer o comentar las Resoluciones de la DGRN en sus notas e informes.

            3).-  En la existencia de Consultas Vinculantes, para registradores y también para notarios.

            En el caso concreto del recurso, la DGRN, quizá como aviso para navegantes, anuncia la apertura de un expediente disciplinario al registrador, por mantener un criterio contrario a la DGRN, y por tergiversar un razonamiento de una resolución de la DGRN que ha sido suficientemente aclarado e interpretado por la propia Dirección posteriormente, aparte de otras deficiencias formales. (AFS)

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93. DERECHO DE OPCIÓN Y POSTERIOR ANOTACIÓN DE QUIEBRA. R. 21 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Hechos: En el Registro consta inscrito por este orden un Derecho de Opción de compra, varios embargos y una hipoteca, y una Anotación de Quiebra de una sociedad.

            Los síndicos de la quiebra y el optante, ejecutando el derecho de opción, formalizan un contrato de compraventa condicionado, según se interpreta, a que se inscriba en el registro de la propiedad la compra libre de cargas, a excepción de las previas y alguna de las posteriores que se asumen. El dinero se ingresa a favor de la parte vendedora, si bien que condicionado en su disponibilidad a la cancelación de las cargas posteriores citadas.

            El registrador deniega la inscripción por no haberse depositado el precio a disposición de los titulares de cargas posteriores y por no cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria para la cancelación de dichas cargas posteriores. El segundo defecto, en realidad, es subsidiario o consecuencia del primero.

            La DGRN recuerda su doctrina de que, en los casos de derecho de opción y titulares de cargas posteriores, hay que depositar el dinero a disposición de los titulares de cargas posteriores, pues de otro modo verían defraudadas sus expectativas una vez canceladas las cargas. Además, la compraventa está causalizada precisamente por la cancelación de dichas cargas posteriores que deviene en requisito esencial del contrato. Parece, por tanto, que la voluntad de los contratantes es justamente la contraria al criterio de la DGRN.

            No entra a conocer la DGRN, por no haberse planteado, en el problema de si los síndicos de la quiebra pueden formalizar este contrato sin autorización del juez de la quiebra, que ejerce la dirección y vigilancia de la quiebra, aunque se intuye que la respuesta hubiera sido negativa. (AFS)

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94. NOTA DE CALIFICACIÓN E INFORME DEL REGISTRADOR DESDE LA PERSPECTIVA ADMINISTRATIVA.  CALIFICACION DE PODERES. R. 22 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Ídem que la 92 de este informe. Incluso del mismo registrador. (AFS)

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**95. SEPARACIÓN JUDICIAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. R. 22 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Se otorga una escritura de liquidación de gananciales, previa la existencia de una sentencia de separación judicial de dos cónyuges. El registrador deniega la inscripción pues dice que no se le acredita la inscripción en el Registro Civil del régimen de separación. En realidad lo que se debate es si el registrador puede exigir la prueba de la inscripción de la previa sentencia de separación en el Registro Civil, habida cuenta de que el juez, de oficio, y por mandato legal tiene que haberla remitido ya al Registro Civil, como alega el notario.

            La DGRN no responde a las alegaciones del notario de falta de precisión del defecto o extemporaneidad del mismo, sino que directamente resuelve en el sentido de admitir que el Registrador pueda exigir la prueba de inscripción de la sentencia de separación en el Registro Civil, aunque bastaría también la presentación de la sentencia, con una nota acreditativa de que se ha comunicado la separación al Registro Civil. (AFS)

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97. NOTA DE CALIFICACIÓN E INFORME DEL REGISTRADOR DESDE LA  PERSPECTIVA ADMINISTRATIVA.  CALIFICACIÓN DE PODERES  R. 23 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Ídem que la 92 de este informe.  (AFS)

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98. SUPERFICIE DE LOS LOCALES NACIDOS DE DIVISIÓN SUPERIOR AL MATRIZ. R. 23 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            HECHOS: Un local comercial de 255,92 metros cuadrados de superficie construida y 230,40 metros de útil se divide en tres, cuya suma excede en 9 metros de la útil del local inicial y en inferior a 16 a la construida. No se dice si la superficie de los nuevos locales es útil o construida. Se acompaña certificación de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división.

            La Registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de las superficies.

            El Notario argumenta, entre otros motivos, acerca del grosor de los muros del local inicial que desaparecen. Parece desprenderse de su escrito que la superficie de los locales es la útil.

            La DGRN estima el recurso argumentando:

            - La entidad cuantitativa inferior al 5%,

            - que la diferencia puede estar en la configuración de los locales,

            - el acuerdo unánime de la Junta.

            Nota: La subsanación posterior del Notario no la tuvo a la vista el Registrador a la hora de calificar. Lo más razonable es que se hubiese exigido ese título aclaratorio, porque, aunque el error parece que estuvo en la superficie que ocupan los muros –lo cual resulta sorprendente cuando por lógica tres locales suelen tener más muros que uno- la causa podría deberse a un mero error material. En muchas ocasiones ha expresado el Centro Directivo que, para que los asientos sean claros, los títulos también lo deben de ser, por lo que hubiera sido razonable exigir que dicho título se hubiese aclarado.

            “De lege ferenda”, sería recomendable la obligatoriedad de que en todo caso apareciera la superficie construida (por ser ésta más objetiva), lo que parece que no se da en el supuesto presente. Pero, hoy por hoy, el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario hablan de “medida superficial” a secas e, incluso, el artículo 68 sólo hace referencia a la superficie útil. (JFME)

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101. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE UNA PERSONA, OBISPO DE UNA DIÓCESIS. R. 25 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Hechos: Según la última inscripción de dominio «Doña J.P.C...  vende esta finca destinada a edificar en ella una iglesia, a favor del Excelentísimo e Ilustrísimo Señor Doctor Don Ramón G. C., Obispo de esta Diócesis... por el precio de... El comprador declara que el terreno que ha adquirido está destinado a construirse sobre él un templo y escuelas. Don Ramón G. C., Obispo de Barcelona, inscribe su título de compra venta sin condición alguna especial»...       Ahora se presenta una escritura de segregación y agrupación otorgada por apoderados de la Archidiócesis de Barcelona.

            La Registradora deniega la inscripción por hallarse la finca anterior inscrita a favor de don Ramón G. C., persona física, y no a nombre de la Iglesia. Aunque se recoge en la inscripción su cualidad de Obispo, no se eleva esta consideración a factor determinante de la titularidad registral. Incluye en su nota este interesante fundamento de derecho: “2°.–El contexto histórico-legislativo que envolvió la inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a la Iglesia Católica, obliga a remontarse a la época de la desamortización en que, por circunstancias políticas acaecidas en España, fueron inscritos a nombre de personas interpuestas, erigidas en verdaderos fiduciarios de tales bienes. La Ley de 11 de julio de 1941 estableció un procedimiento especial a fin de que tales bienes pudiesen ser inscritos a favor del verdadero ente eclesiástico fiduciante, en especial cuando tales fiduciarios hubiesen fallecido o se hallasen desaparecidas. Para desarrollar esta ley se dictó la Orden de 11 de octubre de 1941, la ley de 1 de enero de 1942 y varias disposiciones complementarias que prorrogaron su vigencia temporal. Una última prórroga se concedió hasta el 31 de diciembre de 1966. Durante este tiempo, bien pudo el ente eclesiástico respectivo acudir al procedimiento regulado en dicha ley en el cual, con intervención del Ministerio fiscal, causahabientes o herederos del titular registral y terceros según el Registro, el Juez dictaba sentencia inscribible directamente en el Registro de la Propiedad, aunque hubiese sido dictada en rebeldía. Al haber finalizado este periodo transitorio con creces, el ente eclesiástico –Arzobispado– sólo puede acudir al juicio declarativo que corresponda para obtener la sentencia firme que permita rectificar los pronunciamientos registrales.”

            El interesado recurre, basándose, entre otros argumentos en el carácter determinante de la cualidad de Obispo en el adquirente y en inscripciones previas practicadas por otros registradores.

            La DGRN confirma la nota por el contenido de la titularidad registral. Aunque es cierto que la misma puede ser errónea,  no cabe hacer conjeturas: la finca, hoy por hoy está inscrita a favor de persona distinta de quien realiza el otorgamiento. Tampoco cabe tomar en consideración que hace ochenta años se segregaran de esta finca otras porciones por uno de los Obispos que sucedieron en el cargo al titular registral. (JFME)

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*103. LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES SIN RATIFICAR Y PARTICIÓN POSTERIOR: NO CABE INSCRIBIR TAMPOCO LOS BIENES PRIVATIVOS.  R. 26 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005.

            Hechos:

            1º.- Dos esposos otorgan sendos testamentos con nombramiento de contador-partidor.

            2º.- Habiendo fallecido el esposo, se autoriza en 1999 una escritura de liquidación de la sociedad conyugal y de adjudicación parcial de herencia otorgada por la viuda e hijos del causante.

            3º.- Posteriormente fallece la viuda y se otorga ahora -y se presenta para inscribir- escritura de protocolización de cuaderno particional por el contador partidor en la que comparecen igualmente dos de los cinco herederos del causante.

            4º.- Considera el Notario que el contador-partidor sólo lo es de la herencia del causante y no de la de su esposa por entender, respecto de la herencia de ésta, que no tiene vigente el cargo. El recurrente sí que lo estima vigente.

            5º.- En la escritura, como acto previo para la determinación del caudal partible del causante, se hace la liquidación de la sociedad de gananciales. El Notario advierte de la necesidad de ratificación por parte de todos los herederos de la esposa.

            6º.- Ahora se solicita la inscripción de la partición completa y, subsidiariamente, tan sólo de los bienes privativos.

            El Registrador observa tres defectos de los que la DGRN sólo en el tercero entra. Se citan los tres por su interés teórico:

            1º.- Al existir una previa liquidación de la sociedad conyugal y de adjudicación parcial de herencia (escritura de 1999) otorgada por la viuda e hijos del causante, la partición que ahora se realiza ha de seguir el mismo cauce de la partición contractual realizada en su día por todos los herederos regida por el principio de unanimidad conforme al artículo 1058 del Cc, no siendo posible ahora una partición parcial realizada por el contador partidor exclusivamente, pues habiendo adjudicaciones parciales de común acuerdo por todos los herederos previas, se dejaría sin efecto y de facto las funciones del contador partidor, que igual hubiera realizado la partición total de la herencia de una forma muy distinta a la que ahora se realiza.

            2º.- Es un defecto subsidiario del anterior: considera que estamos ante un supuesto de la llamada “partición conjunta Contador-herederos” para la cual, en aplicación del art. 1058 del Código Civil, es indispensable que concurran todos los herederos del causante junto con el contador.

            3º.- “3. Dado que la liquidación de la sociedad de gananciales es un acto previo para la determinación del caudal partible, la misma ha de realizarse por el Contador Partidor del causante y todos los herederos de doña... Y. siendo imposible la inscripción no sólo de los bienes gananciales como se solicita en la escritura sino igualmente de los bienes privativos, ya que la mitad del haber de los gananciales junto con los bienes privativos es lo que se considera caudal partible y sobre él y su valor es que posteriormente se realizan las adjudicaciones. La liquidación de la sociedad de gananciales conlleva igualmente operaciones de inventario, calificación de bienes y avalúo de los bienes que han de ser realizada por todos los herederos.

            El recurrente alegó entre otros argumentos:

            Frente al defecto 1º: El que haya habido acuerdo inicial de los herederos o partición parcial no impide que el Contador no pueda intervenir ya más en el futuro, especialmente si surgen discrepancias entre los herederos.

            Frente al 2º: La doctrina de la partición conjunta no es aplicable al presente caso ya que la partición está efectuada únicamente por el contador-partidor. Los herederos comparecientes lo hacen solo para refrendar el cargo y aceptar la partición. Para que se de esa figura la partición ha de ser así «ab initio».

            Frente al 3º: El contador-partidor puede realizar la partición igual que el testador, de forma total, o parcial, incluso sin necesidad de intervención de la otra parte en la liquidación de la sociedad conyugal, pues los bienes privativos no se verían afectados en ningún caso, y las gananciales solo en la medida en que no se ratificara la liquidación de la sociedad conyugal.

            Nada dice el BOE del contenido del informe del Registrador.

            El Centro Directivo, muy sucintamente, entra sólo a valorar el tercer defecto, confirmando la nota al considerar la liquidación de la sociedad de gananciales, operación previa a la partición hereditaria. Aunque se aduzca por el recurrente que sólo se pretende la inscripción de los bienes privativos, para determinar el haber hereditario, es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, y para la que es imprescindible el consentimiento de la viuda (sic: ha fallecido). Sólo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes

            Comentario: El primer defecto plantea el delicado problema de dilucidar si se produce una extinción del cargo del contador partidor por el hecho de existir una partición parcial en la que no intervino. No existe precepto alguno que así lo disponga por lo que me inclino por el mantenimiento de sus funciones en todo aquello que no resulte contradictorio con lo ya acordado por los herederos. Lo que ocurre es que tal solución general puede ser más discutible en el presente caso ya que el contador interviene a instancia de tan solo parte de los herederos del causante.

            En cuanto al segundo defecto, parece desprenderse del encabezamiento de lo publicado que la partición fue hecha por parte del contador. Sin embargo, la narración de “Hechos” del Registrador alude a que también comparecen dos de los herederos aclarando en el defecto 2º que lo hacen para prestar su consentimiento a la protocolización del cuaderno particional. Los recurrentes reconocen que los herederos aceptan la partición hecha respecto a su parte. Parece pues que la partición no se practica con vocación de ser unilateral, por lo que debería de extenderse la ratificación al resto de herederos que tienen la misma condición que los ratificantes.

            Respecto al defecto confirmado, tiene su sentido si se contempla la escritura como una unidad en la que se imbrican las consecuencias de la liquidación de gananciales con las de la partición posterior. Sin embargo, tal vez la solución pudiera haber sido diferente si el contador se hubiese limitado a partir los bienes privativos. En este caso recobraría toda su virulencia el primer defecto en el que la DGRN no entra: ¿puede intervenir el contador tras una partición parcial hecha por todos los herederos? Ya apunté antes que mi opinión es afirmativa siempre que sea congruente con lo ya operado por éstos ya que la “remoción” a la que alude el artículo 910 del Código Civil, en el supuesto de que fuese posible, entiendo, cara al Registro, que ha de ser expresa. (JFME)

Enlace: BOE

 

104. JARDÍN COMO ANEJO: NO ES NECESARIA LICENCIA DE DIVISIÓN. R. 28 de febrero de 2005, DGRN. BOE del 6 de abril de 2005. Vinculante

            Hechos: Se trata de una escritura de división horizontal de dos viviendas unifamiliares a cada una de las cuales se atribuye como anejo un jardín.

            El Registrador no inscribe esta cualidad por entender que tal configuración como anejo requiere, por aplicación del artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo la licencia municipal o la declaración de su innecesariedad, añadiendo que «sí sería inscribible la asignación a cada departamento del uso exclusivo y excluyente del jardín, sin perjuicio de su carácter de elemento común.»

            Notificado el Ayuntamiento por el Registrador éste responde así: «se estima no ser necesaria la licencia de segregación prevista en el artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 en aquellos supuestos en que se mantenga la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta».

            La DGRN revoca la nota ratificando su criterio ya expresado en la R. 28 de enero de 2005 (nº 73 del Informe 126, mismo Registrador). Estima que no cabe considerar la configuración como anejo del jardín como una forma de segregación o división cuando tal configuración supone considerar a dicho jardín como integrante de la propiedad horizontal, por lo que será la desvinculación de la misma y su separación de la finca matriz si se hace en el futuro, la que exigiría la licencia-.

            No encuentra tampoco diferencia, a estos efectos, entre la configuración de los jardines como anejos de cada una de las viviendas de su calificación como zona de uso exclusivo por parte de cada una de las mismas.

            Argumenta acerca del certificado del Ayuntamiento, pero éste no lo tuvo a la vista el Registrador a la hora de calificar.

            Nota: Creo en que esta materia debería de jugar también el aspecto cuantitativo y la naturaleza del terreno pues estas fórmulas de determinar anejos privativos, si afectan a importantes superficies de terreno, pueden producir de facto la división de uso y destino de los terrenos y ser vehículo de fraude de la legislación urbanística o de protección del territorio. En el caso concreto cada jardín tenía 725 metros. Yo he tenido un supuesto en el que se intentó aprovechar la existencia de una casa en medio de una finca de unos 15000 metros para “dividirla horizontalmente” y asignar como anexo la mitad del terreno a cada elemento. Una mínima cautela me movió a solicitar lo mismo que pidió el Registrador del caso (licencia o certificado de innecesariedad). Resulta dudoso que pueda hacer lo mismo en el futuro dado el carácter vinculante de ambas resoluciones. Dependerá de si se puede apreciar similitud o no. (JFME)

Enlace: BOE

*106. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: TODA RESOLUCION JUDICIAL, TIENE QUE PRECISAR DE FORMA ESPECIFICA LOS ASIENTOS REGISTRALES A CANCELAR, SIN QUE BASTE PARA ELLO UNA MENCION GENERICA. R. 16 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de abril de 2005.Vinculante en parte.

            HECHOS: 1).- En 17 junio 1974 se inscribe un derecho de opción de compra a favor de la Mercantil Kena S.A. sobre determinadas fincas.

            2).-  El 29 septiembre de 1978, se anota preventivamente una demanda de la Mercantil Keler S.A., contra la anterior Sociedad Kena SA, en que se solicita se tenga por ejercitada por Keler SA, en nombre de Kena SA, por subrogación versus art 1111 c.c., el derecho de opción de compra que aquella tenía sobre tales fincas, a efecto de que aquella, pueda realizar las fincas objeto de la opción, para cobrarse determinados créditos de Keler SA contra Kena SA.

            3).- Se llevan a cabo posteriormente determinados actos de transmisión de propiedad por Kena SA y el adquirente constituye además sendas hipotecas a favor de dos entidades de crédito.

            4).- Finalmente se dicta en 1986 sentencia por la entonces Audiencia Territorial de Navarra, cuya ejecución no se ha llevado a cabo todavía, ya que ésta tiene pendiente dos recursos de casación. En dicha sentencia que es firme, se reconocía la existencia de la deuda dicha, y se tenía por ejercitado el derecho de opción, por subrogación, declarando su pertenencia e inclusión en el patrimonio de Kena SA, y quedando afectas las fincas a las responsabilidades patrimoniales de Kena SA frente a Keler SA, y ordenándose la cancelación de las inscripciones y anotaciones que procedieran en cuanto a las anteriores declaraciones, aunque tales actuaciones registrales se concretarían en ejecución de sentencia.

            REGISTRADOR: Rechaza la inscripción por dos motivos:

            - Considera que la sentencia de 1986, se extralimita en cuanto a la demanda inicial, al considerar incluido el derecho de opción y las fincas en el patrimonio de Kena SA, cuando la demanda sólo pedía la subrogación por Keler SA en el ejercicio de opción de compra de Kena SA, al sólo efecto de realizar las fincas mediante subasta pública.

            - Y además conforme al art 198 RH estima que la sentencia no determina exactamente las inscripciones o anotaciones que deben ser objeto de cancelación, ya que deben determinarse individualmente, pareciendo que la sentencia las relega al momento de la ejecución.

            DIRECCION GENERAL: Tras del recurso, la DG estima que el primer defecto alegado por el Registrador no puede mantenerse, dado el escrupuloso respeto que las autoridades y funcionarios deben tener en cuanto a las resoluciones judiciales. Sin embargo si acepta el segundo, estableciendo que si la sentencia se remite a una posterior ejecución para determinar los asientos que deben ser objeto de cancelación, y sin perjuicio de la inscripción del derecho de opción a favor de la demandada, las cancelaciones solicitadas (la de la venta intermedia y las dos inscripciones de hipoteca) no pueden llevarse a término sin la ejecución expresada.

            COMENTARIO: Más que comentario, una pequeña explicación resumida de la Rs, cuya exposición de los hechos, no es totalmente clara: Ante el impago de una deuda, una sociedad ejercita, por la acción de subrogación, la opción de compra perteneciente a la Mercantil deudora y demandada, sobre determinadas fincas. Anotada la demanda, que luego se prorroga, y tras de ella, se llevan a cabo una serie de actuaciones, por la deudora y tercer adquirente, venta de la finca, hipoteca etc...

            Al triunfar la demanda interpuesta y pese a que la ejecución de la sentencia todavía no ha tenido lugar, se solicita la inscripción de la misma, que evidentemente diverge de la demanda, ya que ésta sólo pedía el ejercicio por subrogación de la opción de compra, en tanto, la sentencia, establece su pertenencia e inclusión en el patrimonio de la Mercantil demandada. Pero hay otra cuestión más, cuando la sentencia ordena genéricamente la cancelación de los asientos posteriores a la anotación de demanda, el Registrador quiere que se le diga de forma concreta qué asientos tiene que cancelar, ya que la sentencia no los especifica. Y aquí es donde la DG encuentra el camino, para solucionar el problema, más cuanto que la sentencia remite a la ejecución posterior para dicha determinación. Por tanto estima la posibilidad de inscribir el ejercicio del derecho de opción de compra a favor de Kena SA, por ejercicio de la subrogación por Keler SA, pero con todos los asientos que las fincas tenían, ya que las cancelaciones solicitadas no se pueden llevar a efecto, sino al tiempo de la ejecución correspondiente, y mediante un nuevo mandamiento que las determine. (JLN)

Enlace: BOE.

 

107. INTERPRETACIÓN DEL PODER: CONFERIDAS FACULTADES PARA SEGREGAR Y VENDER UNA FINCA, SE SOBREENTIENDE CONCEDIDO PARA VENDER UNA PORCION SEGREGADA DE AQUELLA. R. 19 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de abril de 2005.

            HECHOS: Concedido poder para vender una finca, y llevar a cabo segregaciones de la misma, dicho poder abarca la segregación y venta posterior de una porción segregada de aquella, más cuando la apoderada había ratificado expresamente una segregación y extinción de comunidad relativa a la finca originaria.

            Inicialmente el Registrador alega tres defectos: