|
|
|
|
LA DESMITIFICACIÓN DEL COLINDANTE Por Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad y Notario
REVISION
CRÍTICA DE IDEAS TRADICIONALES
Hay
una serie de ideas muy arraigadas conforme a la tradición puramente civil del
derecho de propiedad, que todavía en el siglo XXI predeterminan el enfoque
intelectual con el que solemos aproximarnos a la cuestión que nos ocupa. Y
conviene someterlas a revisión crítica.
Idea nº
1.
Como cuestión de principio, es evidente que un deslinde llevado
a cabo unilateralmente por el propietario de la finca no puede vincular en
ningún caso a otros propietarios colindantes, ni mucho menos ser oponible erga
omnes a terceros. (El único efecto que podrá tener, por la doctrina de los actos
propios, consistirá en que quien afirma públicamente que su finca tiene una
determinada ubicación y delimitación, a la vez que delimita su finca, está
limitando de alguna manera sus posibilidades futuras para desdecirse y pretender
que su propiedad tenga una ubicación o delimitación diferentes o más amplias. )
Idea nº
2. Por
eso, se suele considerar que cualquier deslinde o delimitación de fincas, para
ser válido y plenamente eficaz, necesita la intervención
(voluntaria o en un procedimiento judicial contradictorio) de los
propietarios colindantes, (art 384 del Código Civil) y que se habrá de
llevar a cabo conforme a los títulos de cada propietario, y a falta de ellos,
por los que resulte de la posesión (art 385).
[1]
Idea nº
3.
Existe la tendencia a pensar que la máxima garantía y oponibilidad del deslinde
se produce cuando es el resultado de un pronunciamiento judicial firme.
Y,
basándose en esas tres premisas, con frecuencia se llega a la conclusión fácil,
por inercia, de pensar que cuando una finca se inscribe en el registro de la
propiedad con una delimitación precisa de su perímetro, esa delimitación
inscrita sólo tiene plenos efectos jurídicos si procede de un deslinde
contradictorio clásico con intervención de los colindantes, y carece de tales
efectos (o son más débiles) si no ha sido así.
En mi
opinión,
aún cuando las dos primeras ideas sean acertadas, la tercera comienza a
errar, y la conclusión expuesta está completamente fuera de lugar, pues supone
intentar aplicar premisas de un universo concreto a otra dimensión distinta.
En
efecto, las tres primeras ideas señaladas tienen su ámbito de aplicación en el
terrero o universo del derecho civil clásico, según el cual, un derecho real,
como el de propiedad, sólo es tal (por contraposición a un mero derecho de
crédito o personal) si es oponible frente a todos, y esa oponibilidad, cuando no
existía el registro de la propiedad, podía derivar de un simple titulo
traslativo, o de una sentencia declarativa del mismo, o de la mera situación
posesoria aparente, más o menos continuada.
Pero ese
esquema conceptual quedó obsoleto cuando se creó el Registro de la Propiedad,
como institución encargada de comprobar la validez y proporcionar certeza y
eficacia a los derechos reales, y se condicionó legamente la oponibilidad frente
a tercero de cualquier derecho real a que estuviera debidamente inscrito en el
Registro.
Ello
supone, literalmente, entrar en una nueva dimensión.
Por eso,
el propio Código Civil, a la vez que recogía en su articulado la secular
tradición civilista romana del derecho de propiedad y los demás derechos reales,
la sometió a una importantísima matización innovadora derivada de la entonces
reciente Ley Hipotecaria que abría un nuevo universo jurídico.
Esa
matización crucial se formula en el art 32 de la Ley y
606 del Código al proclamar ambos en perfecta sintonía que “Los
títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a tercero”, y al añadir el Código,
respecto de los que sí consten inscritos, que “Para determinar los efectos
(…) y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria.”
Por
ello, ya desde el momento de promulgación de la primera ley hipotecaria en pleno
siglo XIX, cualquier enfoque acerca del derecho de propiedad y sus efectos
frente a terceros, o acerca del deslinde de las propiedades y sus efectos frente
a terceros, debe estar presidido por distinguir si estamos considerando una zona
del territorio todavía no inmatriculada en el Registro de la Propiedad – en cuyo
caso se puede seguir rigiendo por la tradición recogida en el Código Civil- o
que ya ha sido inmatriculada -en cuyo caso, el propio Código Civil nos remite a
un nuevo universo jurídico y ordena que se rija de modo preeminente por la Ley
hipotecaria-. (Tampoco en el universo de física cuántica son aplicables
las leyes de la física tradicional).
Y es en
ese nuevo universo jurídico en el que nos movemos, razonamos y actuamos los
Registradores de la Propiedad, los jueces y magistrados, conforme a los
parámetros que nos fija su normativa reguladora.
Según
esos parámetros, si un derecho real, para serlo, ha de ser oponible a todos, y
esa oponibilidad sólo se consigue si el derecho se inscribe en el registro,
resulta que ese supuesto derecho sólo es verdadero derecho real si se inscribe.
Y ello es aplicable tanto al supuesto dueño de la finca a deslindar, como a los
supuestos dueños de las fincas colindantes.
Hasta
que no se obtenga la inscripción registral, quien afirme ser dueño de una finca,
sólo es un aspirante a convertirse en titular de un derecho real de propiedad
oponible a terceros. Si se funda en un contrato, puede oponer su derecho a la
otra parte contratante o sus herederos. Y si tiene una sentencia firme a su
favor, puede oponer ese pronunciamiento judicial a la otra parte procesal, por
el efecto relativo de la cosa juzgada. Y si la finca de la que hablamos no
estuviera todavía inmatriculada, puede que su situación jurídica sea pacífica y
hasta cómoda durante un tiempo, siempre que no haya otro que se la discuta en
base a otro contrato o a otra sentencia.
Pero,
desde luego, si la finca está inmatriculada, por mucha escritura de compraventa
o mucha sentencia declarativa que se tenga y guarde en una caja fuerte, no se
tendrá un derecho de propiedad oponible a todos hasta que, voluntariamente, pida
y obtenga la inscripción registral del derecho que alega.
[2]
Como se
ha dicho alguna vez en expresión afortunada: el concepto de dueño no admite
grados; “o se es dueño frente a todos, o no se es dueño frente a nadie”.
Esta es
la esencia de los principios y pilares del sistema registral, que,
obviamente, afectan tanto al que se dice se dueño de una finca, como a los que
se dicen ser dueños de las fincas colindantes. Y es desde esa perspectiva como
ha de acometerse el estudio particular de la relevancia que tenga la
intervención o no del propietario colindante en la delimitación geográfica de
las fincas que se inscriben en el registro de la propiedad.
Y
además, habremos de hacerlo siendo conscientes de que la inscripción registral
de la delimitación geográfica de una finca, no es un mero dato de hecho, sino un
pronunciamiento jurídico, registral, y expreso, que proclama con plenos
efectos jurídicos cuál es la extensión objetiva exclusiva y excluyente del
derecho de propiedad que se inscribe.
Lo que
sí son meros datos de hecho la mención descriptiva de los objetos o
características que puedan existir en un momento dado dentro de esa delimitación
perimetral (por ejemplo, la existencia o no de edificaciones, cultivos, etc),
pero esa no es la materia de nuestro estudio cuando abordamos los requisitos y
efectos de la delimitación geográfica de las fincas registrales.
Partiendo de esas ideas previas y precisiones conceptuales, vamos a abordar los
distintos supuestos que nos interesan en este trabajo.
DISTINTOS SUPUESTOS
Para
ponderar la relevancia que tenga la intervención o no del propietario colindante
en la delimitación geográfica de las fincas que se inscriben en el registro de
la propiedad, habremos de distinguir según el momento en que se pide la
inscripción de la delimitación geográfica de una determinada finca considerada
(si es simultáneo a la inmatriculación o cuando ya está inmatriculada), y
distinguir según la situación registral de las fincas próximas o colindantes.
La
cuestión no es sencilla, pues hay gran diversidad de supuestos, debido a que
tradicionalmente, a lo largo de siglo y medio, las fincas se han inmatriculado
en su mayoría sin una base gráfica. Afortunadamente ahora
ya no son posibles nuevas inmatriculaciones sin base gráfica, pero el problema
está en conseguir identificar la ubicación y delimitación de las fincas que
fueron inmatriculadas sin ella.
Veremos
tres supuestos fundamentales, cada uno con sus variantes internas, para tratar
de ir llegando a diversas conclusiones interesantes para nuestro estudio:
En todos
los casos, el registrador calificará la documentación presentada en sí misma
considerada, y por su relación con los antecedentes registrales, y en
particular, con la posible situación registral de las fincas próximas o
colindantes.
Veamos
cada uno de los tres supuestos apuntados más arriba:
SUPUESTO
1.- Se pide inmatriculación de una finca, aportando necesariamente su base
gráfica georreferenciada
a.-
Calificación de la base gráfica que se aporte:
Evidentemente, por congruencia, tiene que ser coincidente la descripción
de la finca que se haga en lenguaje literario en el titulo con la descripción en
lenguaje gráfico.
Pero con
esa salvedad, puede ser una base gráfica catastral (por ejemplo, la
certificación catastral descriptiva y gráfica), o topográfica (elaborada por un
técnico con coordenadas de los vértices), o administrativa (la aprobada en algún
procedimiento administrativo urbanístico o de otra naturaleza, tales como
reparcelaciones, expropiaciones, etc.)
En
ninguno de los casos exige la ley la conformidad expresa de los propietarios
colindantes.
PRIMERA
CONCLUSIÓN:
La base gráfica de una finca es una afirmación de su propietario, sujeta a
calificación registral, pero que no necesita estar suscrita por los propietarios
colindantes.
b.-
Calificación del titulo inmatriculador empleado:
Pero
incluso en los dos últimos supuestos procedimentales vistos (expedientes de
dominio y expedientes administrativos), la ley no exige que el registrador
compruebe ni la condición de colindante de quien la afirme o se le atribuya, ni
su identidad, ni por supuesto su consentimiento, sino, a lo sumo, la mera
expresión en el auto con que concluye el expediente de dominio de que “se han
efectuado las notificaciones del art 201 de la LH).
SEGUNDA
CONCLUSIÓN:
En la mayoría de los procedimientos inmatriculadores, los colindantes no tienen
intervención preceptiva, y en los que sí la tienen, es puramente formal y no
sujeta a calificación registral de su efectividad.
c.-
Calificación de su relación con los antecedentes registrales.
Con
independencia del medio inmatriculador empleado, el registrador tiene que
utilizar todos los medios a su alcance para averiguar si esa porción de terreno
que se pretende inmatricular estuviera ya, en todo o en parte, previamente
inmatriculada.
¿Cuáles
son esos medios con los que cuenta el registrador para ese examen?
-En
primer lugar,
todo su archivo registral oficial, es decir, los libros de inscripciones y los
legajos.
-En
segundo lugar,
las herramientas de búsqueda de información en ese archivo:
Herramientas clásicas:
los índices en papel
Herramientas modernas:
las aplicaciones informáticas, tanto de gestión de bases de datos alfanuméricas
(como el programa colegial Experior), como gráfica (programa Geobase) o
documentales (programa Digreg).
Las
probabilidades de acierto en su examen, tanto para detectar que ya existe
inmatriculación de todo o parte, como para llegar a la conclusión contraria,
dependen tanto del grado de precisión descriptiva de las inscripciones que
obran en su archivo y de los planos de sus legajos, como de la fiabilidad y
exhaustividad de las herramientas de búsqueda de información.[4]
En
cualquier caso, y con todas las limitaciones señaladas, si como consecuencia del
examen de su archivo llega a la conclusión de que ya consta inmatriculada alguna
porción de terreno coincidente con la que ahora se pretende inmatricular,
denegará la inmatriculación ahora solicitada.[5]
Pero la
admitirá en caso contrario.
[6]
Y ello
es así con independencia de la identidad de los propietarios inscritos, y sin
necesidad alguna de intervención de los mismos, pues la protección registral de
los derechos inscritos frente a posibles dobles inmatriculaciones opera de
oficio, y sin coste arancelario alguno.
Y si se
trata de derechos no inscritos, no tienen ni merecen legalmente protección
registral alguna (salvo el dominio público).
Ahora
bien, si el registrador no llega a una conclusión clara, sino que encuentra
indicios o dudas de que determinadas fincas inscritas puedan ser
coincidentes en parte con la que ahora se pretende inmatricular, suspenderá la
inmatriculación expresando motivadamente tales dudas.
En estos
casos, sí que se prevé, en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario,
un procedimiento judicial para dar intervención a los titulares registrales de
esas fincas, que no se sabe todavía si con coincidentes, colindantes o meramente
próximas, para que con su audiencia e intervención, o al menos, con su
posibilidad legal de intervención efectiva, se puedan disipar tales dudas
mediante auto judicial.
TERCERA
CONCLUSION:
Cuando el registrador en el procedimiento registral y el juez en un
procedimiento contradictorio han de tomar en consideración al posible colindante
inscrito, no lo es tanto por el hecho de que colindante sin más, sino por el
hecho cualificado de ser titular registral.
Pasemos
al análisis del segundo supuesto:
SUPUESTO
2.- Se pide inscribir por primera vez una determinada base gráfica para una
finca que no tiene base gráfica inscrita.
a.-
Calificación de la base gráfica que se aporta:
No hay
diferencias con el caso anterior. Cabe repetir aquí lo relativo a la necesaria
congruencia de la descripción literaria con la gráfica y a las distintos tipos
de bases gráficas admisibles.
b.-
Calificación del documento que se aporta acompañado de tal base gráfica:
No
necesita ser un titulo inmatriculador, ni siquiera un titulo traslativo, basta
una declaración o afirmación unilateral del propietario, siendo incluso
discutible que precise recogerse en documento público:
El art
53 de la ley 13/1996 permite simplemente aportar, se supone que con instancia
con firma legitimada, certificación catastral descriptiva y gráfica, sin
otorgar ningún documento notarial. En cambio, el art 9 de la Ley
Hipotecaria, quizá por referirse también a otro tipo de bases gráficas distintas
de la catastral, prevé que el titular registral otorgue un acta notarial que
describa la finca e incorpore la base gráfica.
c.-
Calificación de su relación con los antecedentes registrales.
c.1. Con
respecto a las demás fincas inmatriculadas:
Se puede
aquí reproducir lo antes dicho respecto del examen que ha de llevar a cabo el
registrador del contenido de su archivo, y del resultado de su calificación,
protegiendo al colindante inscrito, y obviando al no inscrito.
c.2 Con
respecto a la propia finca a que se refiere.
1.- Si
la base gráfica que se aporta no fuera coincidente con la descripción literaria
inscrita,
habrá de obtenerse previamente la rectificación de ésta para adecuarla a
aquélla, por algún medio hábil para ello, según se trata de una simple
modificación de superficie o de una alteración de linderos fijos.
En
algunos de esos medios no se necesita intervención alguna de colindantes (por
ejemplo en los excesos de cabida inferiores a la quinta parte) y en otros, como
expedientes de dominio o actas de notoriedad hay previsión de notificación
a colindantes, pero con las matizaciones antes dichas sobre su carácter
meramente formal o genérico, sin comprobaciones efectivas.
2.- Pero
si la base gráfica que se aporta coincide con la descripción literaria inscrita
de la finca
a que se refiere, es claro que no se necesita ninguna intervención de los
supuestos colindantes, ni con carácter previo, ni ser notificados a posteriori
por edictos.
El
asiento a practicar sería la nota marginal de inscripción y archivo de la base
gráfica del artículo 9 de la ley hipotecaria, es decir, el mismo que en una
inmatriculación, y por lo tanto, con los efectos jurídicos inherentes a los
asientos y pronunciamientos registrales.
CUARTA
CONCLUSIÓN:
si
la base gráfica que se aporta por primera vez coincide con la descripción
literaria previamente inscrita de la finca a que se refiere, procede la
inscripción de tal base gráfica, sin ninguna intervención de los supuestos
colindantes, ni con carácter previo, ni ser notificados a posteriori por
edictos.
El
asiento a practicar sería la nota marginal de inscripción y archivo de la base
gráfica del articulo 9 de la ley hipotecaria, es decir, el mismo que en una
inmatriculación, y por lo tanto, con todos los efectos jurídicos inherentes a
los asientos registrales, sobre los que he el presente trabajo no puede
extenderse, sino remitirse a otros.[7]
SUPUESTO
Nº 3.- Se pide rectificar la base gráfica previamente inscrita de una finca.
En este
supuesto el registrador, y sin necesidad de examinar el resto de su
archivo, se encuentra directamente con un obstáculo registral en el historial
registral de la propia finca. Por ello, la calificación registral casi con
toda seguridad será negativa.
Y es que
estaríamos ante la rectificación de un asiento registral, que ha de regirse, de
manera específica, por el artículo 40 de la ley hipotecaria.
Si la
rectificación la pide el titular registral, habrá de acreditar el supuesto error
o defecto de la base gráfica previamente inscrita que ahora se pretende
rectificar, pero con las siguientes particularidades:
Si la
rectificación la pide el titular registral, resulta que una vez inscrita una
base gráfica que delimita el perímetro y los linderos de una finca, ya no cabe
acudir al concepto registral de exceso o defecto de cabida, que está reservado
sólo para la rectificación de la medición del área comprendida dentro de un
recinto que permanece inalterado en su delimitación perimetral.
Por otra
parte, si la base gráfica que pretende rectificar es aquélla con la que se
inmatriculó la finca, es decir, con la que nació a la vida jurídica registral,
habrían de cumplirse ahora y de nuevo los mismos requisitos del procedimiento
inmatriculador, lo cual puede ser extremadamente complejo.
Y si la
rectificación la pide un tercero, habrá de dirigir su demanda contra todos los
titulares registrales de la finca y obtener sentencia favorable en el juicio
declarativo correspondiente.
En
cualquier caso, lo más relevante a efectos del presente trabajo es que la
posición, intervención, o incluso el hipotético consentimiento del colindante no
son determinantes para practicar o rechazar la rectificación solicitada.
Y no
sólo eso. Incluso en la hipótesis más favorable, en la que imaginemos que la
rectificación solicitada contara con el consentimiento de todos los propietarios
colindantes, y todos esas propiedades colindantes estuvieran inmatriculadas, no
procedería automáticamente la rectificación, pues puede encubrir algo más que un
simple deslinde, como por ejemplo, una reparcelación parcial, o una
normalización de finca, o una permuta de porciones colindantes para cuadrar
fincas, en cuyo caso habría de exigirse la formalización de los negocios
subyacentes, con el cumplimiento de todos los requisitos civiles, urbanísticos,
fiscales o de otro tipo que fueran aplicables.
QUINTA
CONCLUSIÓN:
Para
la inscripción registral de la base gráfica de una finca, el consentimiento de
los colindantes NO ES REQUISITO NECESARIO, NI TAMPOCO REQUISITO SUFICIENTE.
Si fuera
requisito, el registrador habría de comprobar registralmente que SON TODOS LOS
QUE ESTÁN (es decir, que todos los que prestan ese consentimiento son titulares
registrales, pues si no lo son carecen de legitimación registral), Y QUE ESTÁN
TODOS LOS QUE SON titulares registrales de derechos inscritos.
VALORACIONES FINALES:
Todo lo
expuesto, nos lleva a tener que desmitificar y relativizar la posición jurídica
de los colindantes no inscritos, a menudo excesivamente idealizada por algunos
juristas y por casi todos los topógrafos.
Cuando
un propietario afirma cuál es la delimitación de su finca, es un hecho,
conceptualmente indiscutible, que el terreno que queda al otro lado son fincas
colindantes.
Pero
quiénes sean los titulares de derechos reales oponibles a terceros sobre
esas fincas colindantes, y cuál haya de ser su intervención para precisar la
ubicación de la linde con efectos frente a todos, es ya una cuestión plenamente
jurídica, para cuya resolución es determinante la situación registral en que se
encuentren esos colindantes.
A mi
juicio, la regulación actualmente vigente, de la que se han extraído las
anteriores conclusiones, es plenamente acertada y congruente, pues supone
aplicar el principio registral básico de presunción de existencia y validez de
los derechos inscritos y el de inoponibilidad de los no inscritos, tanto
al propietario de una finca, como a los supuestos propietarios colindantes.
Y la
posible mejora del sistema pasaría, no por alterar esas regulación básica y
requerir la intervención preceptiva de colindantes no inscritos, sino, por
derogar los procedimientos inmatriculadores en los que no tienen ninguna
posibilidad efectiva de intervención previa, como ocurre con la vía del doble
titulo público del art 205 de la Ley Hipotecaria, y potenciar la aplicación
mejorada de los procedimiento de jurisdicción voluntaria con publicidad y bajo
la dirección e intervención garantista de una autoridad pública predeterminada y
no elegible, como por ejemplo, y sin excluir otras, el registrador de la
propiedad territorialmente competente, que vele por todos los derechos en juego,
pero con especial ponderación de los que consten inscritos.
|
|
