1. ARRASTRE DE HIPOTECA. Sobre una finca existe una edificación dividida en régimen de propiedad horizontal con dos elementos. Los dos están gravados con una hipoteca a favor de una Caja que se distribuyó entre ellos, de manera que un elemento, con una cuota de participación del 30 por ciento, responde de 150.000 euros y el otro, con una cuota del 70 por ciento, responde de 300.000.

  Ahora se presenta una escritura en la que los propietarios de la finca matriz extinguen la división horizontal y declaran una obra nueva de rehabilitación que deja la edificación con tres viviendas. Se pretende que la hipoteca recaiga sólo sobre dos elementos dejando libre el tercero, sin el consentimiento de la entidad acreedora.

  El notario dice que sus clientes no quieren asumir el coste que supone la nueva distribución y que, a su juicio, los actos efectuados son de riguroso dominio y no necesitan del consentimiento del acreedor hipotecario. Para el registrador si el acreedor hipotecario no presta su consentimiento, ha de hacer el arrastre de cargas, primero sobre toda la edificación y luego sobre los nuevos elementos, como si se tratara de una división o agrupación.

  Aquí estamos ante una extinción de la propiedad horizontal y constitución de una nueva. El régimen del traslado de cargas implica que las hipotecas de los elementos pasarán a gravar el solar y, sin solución de continuidad, todos y cada uno de los nuevos elementos.

  No es posible por el hecho de que la hipoteca grave inicialmente sólo dos elementos que no pase a gravar el tercero, pues tanto éste como los otros dos son fincas nuevas. Para liberar uno de tales elementos se necesita, sin duda, el consentimiento de la entidad acreedora.

  2. VISADOS COLEGIALES. Los registradores de Vitoria se plantean si tienen que exigir el visado colegial en la declaración de fin de obra, inclinándose por la solución negativa por tratarse de un requisito administrativo. No obstante someten la cuestión al Seminario.

  De la discusión habida se confirmó el criterio de las compañeras y compañeros de Vitoria. No obstante se pusieron de manifiesto algunos argumentos de peso para exigir el visado.

  Así se indicó que a efectos del art. 20 TRLS el art. 50.3 AURH exige el visado cuando no se trata ni del técnico firmante del proyecto, ni del director de la obra ni del técnico del Ayuntamiento competente y se consideró que la exigencia de visado se extendía no sólo a la obra nueva terminada sino también a la en construcción, sin embargo, prevaleció la idea de la no exigencia de tal visado para la inscripción por los argumentos que se dirán.

  El art. 2 Real Decreto 1000/2010 de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio dispone que es “obligatorio obtener el visado colegial únicamente sobre los trabajos profesionales siguientes:

[...]

“b) Certificado de final de obra de edificación, que incluirá la documentación prevista en el anexo II.3.3 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. A estos efectos, se entenderá por edificación lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. La obligación de visado alcanza a aquellas obras que requieran proyecto de acuerdo con el artículo 2.2 de dicha Ley[1]”.

  Al respecto nos indica J. F. Merino que el citado art. 2, al enumerar con carácter exclusivo y excluyente los visados que son obligatorios suprime la exigencia para 71 casos para los que se exigía con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 1000/2010.

  El art. 13.2 L. 2/1974 de Colegios Profesionales señala que el objeto del visado es, al menos, comprobar la identidad y habilitación profesional de su autor y la corrección e integridad formal de la documentación del trabajo profesional de acuerdo con la normativa aplicable al trabajo de que se trate[2].

  Por su parte, el art. 20 TRLS exige para la inscripción de las declaraciones de obra nueva terminada además de la licencia urbanística, la certificación de técnico acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística[3].

  Por tanto, parece que el visado habrá de exigirse al menos en todos los casos del art. 50.3 AURH, sin embargo, siendo obligatoria para el promotor la entrega del Libro del edificio, debe recordarse que en el mismo se integra el certificado de final de obra y su visado[4].

  Por tanto, se considera que el visado de final de obra es necesario, pero los registradores no tienen por qué pedirlo en cada caso, ya que la constancia de la entrega del libro del edificio, comprende tal visado también en los casos del citado art. 50.3 sin que ello implique una dejación de las funciones de calificación.

Ver trabajo de Joaquín Zejalbo.

  3. LICENCIA DE PARCELACIÓN. El art. 39.2 a 4 LSUE dispone que “Las licencias de parcelación se entienden otorgadas legalmente bajo la condición de la presentación en el ayuntamiento del documento público en que se haya formalizado el acto correspondiente, el cual deberá incorporar la licencia que lo autorice o testimoniarla íntegramente, así como expresar, cuando proceda, el carácter indivisible de todos o alguno de los solares, los lotes, las parcelas o las fincas resultantes. La presentación se efectuará dentro de los tres meses siguientes al otorgamiento de la licencia, y este plazo podrá ser prorrogado por una sola vez y causa justificada.

“3. El mero transcurso del plazo previsto en el párrafo anterior y, en su caso, de la prórroga, determinará la caducidad de la licencia y será como tal declarada previa audiencia de las personas interesadas.

“4. Es nula de pleno derecho toda licencia municipal de parcelación urbanística contraria a esta Ley y al planeamiento territorial y urbanístico”.

  Se plantea el modo de proceder para el caso de las parcelaciones en el País Vasco y el modo de hacer constar en el Registro la aportación al Ayuntamiento de la documentación que en el precepto transcrito se prevé.

  En la sesión del Seminario de 20 de diciembre de 2006 se entendió que la sujeción a semejante condición de la licencia no impide la inscripción del correspondiente acto de parcelación realizado bajo su amparo, al menos, cuando la inscripción se solicite dentro de los tres meses siguientes a la concesión de la licencia. En ese caso la licencia produce plenos efectos y habilita la inscripción del acto de parcelación.

  Si la inscripción del acto de parcelación se solicita pasados los tres meses desde la concesión parece necesario que se acredite al registrador la presentación del documento público de parcelación en el Ayuntamiento dentro de plazo, a fin de que le conste que la licencia no ha caducado.

  Si el titular registral estuviese interesado en publicar en el Registro de la propiedad el cumplimiento de la condición podrá solicitar que se haga constar por nota marginal conforme al art. 23 LH mediante instancia y aportación del documento presentado en el Ayuntamiento con el reflejo oficial de tal presentación.

  4. JUSTIFICACIÓN RESIDENCIA EN VPO. A título informativo y como recordatorio se señala que el art. 5.2 Orden 10 diciembre 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, de modificación de diversas órdenes en materia de viviendas de protección oficial, ha dispuesto: “Se suprimen los apartados 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 de la Orden de 16 de abril de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre procedimientos de adjudicación de viviendas de protección oficial[5]”.

  La regulación suprimida establecía que las compraventas de vivienda de protección oficial quedarían sometidas a la condición suspensiva de que se ocupasen las viviendas adjudicadas en el plazo de tres meses a contar desde la entrega de las llaves. La falta de ocupación en plazo determinaría la resolución de la venta y la adjudicación de la vivienda al siguiente en la lista de espera.

  5. COMPLEJO INMOBILIARIO Y LICENCIA DE SEGREGACIÓN. Se presenta constitución de propiedad horizontal y complejo inmobiliario de una finca que consta de casa, huerto y pabellón. Se establecen dos elementos independientes con una cuota de participación del 50 por ciento, por una parte una casa dúplex, por otra el huerto y pabellón. La escritura regula lo que llama sistema de urbanización y señala como elementos comunes las paredes medianeras entre los elementos. Se plantea si hay que pedir licencia de parcelación.

  A la luz de la resolución DGRN 16 junio 2006, cabe la constitución del complejo inmobiliario conforme al art. 24 LPH, ya que lo único necesario son “tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: la organización de la que se dota al complejo”.

  Queda la cuestión de la necesidad o no de licencia de parcelación en el acto que se estudia. La resolución 26 junio 1999 se pronuncia a favor de la licencia “pues, según argumentaba, para que nos mantengamos dentro de los límites de la comunidad es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, dado que si tienen tal autonomía nos hallaremos ante una verdadera división de terrenos, cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que se pretendan encubrir”.

  Para las resoluciones 10 diciembre 2003 y 27 enero 2006, también cabrá la exigencia de licencia cuando “La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito”.

  Mientras que según la misma resolución “La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de [...] zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera” la unidad de la finca.

  En el presente caso se consideró que la licencia era exigible, ya que junto a los argumentos de las resoluciones se puede mencionar el hecho de que la licencia de parcelación es exigible en Euskadi conforme a los arts. 38 y 39 LSUE[6].

  Queda un terreno libre en propiedad que destruidas las edificaciones aparecerá como finca independiente, y esa configuración del suelo o del terreno no edificado como parte de un elemento privativo le da una autonomía respecto de la finca de origen suficiente para justificar la exigencia de licencia.

  6. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. Se plantea si cabe cancelar una hipoteca por auto del Juzgado Mercantil, por el que en fase de liquidación del concurso, se adjudica una finca a un tercero con subsistencia y subrogación en una hipoteca y cancelación de otra.

  En el testimonio del auto y decreto del Secretario consta que a pesar de haberse interpuesto recurso conforme al art. 197.5 LCo, contra la resolución judicial que ordena cancelar la hipoteca, no cabe suspensión de la misma.

  La firmeza es un concepto unitario que exige que no quepa recurso alguno contra la resolución por no preverlo la ley o por haber pasado los plazos previstos sin haberse interpuesto, por lo que es clara la negativa a cancelar con esa resolución (vid. arts. 82 LH, 174.III RH, 197.3º, 4º y 5º LCo y 207.2 y 524 LEC[7].

  7. REPARCELACIÓN. Dos comunidades de propietarios son dueñas de terreno excedente de edificación que, tras su segregación de la matriz, va a ser finca de origen de un proyecto reparcelatorio. La mayoría de las fincas que forman parte de la comunidad de propietarios están hipotecadas, sin que se haya notificado a los propietarios individualmente sino solo a la comunidad de propietarios.

  Aportada la parcela segregada y por la escasa cuantía de los derechos de cada propietario no se les atribuye finca de resultado, sino que se cuantifica su derecho económicamente. En el proyecto no se hace ninguna referencia a la entrega de dinero o a su consignación.

  Como a los acreedores hipotecarios se les priva una parte de las fincas sobre las que recaen las hipotecas sin contraprestación, se plantea si es necesaria una simple notificación anunciando la cancelación de sus hipotecas en la finca de origen con consignación del dinero en la caja general de depósitos hasta que se dilucide la titularidad, consentir cada acreedor hipotecario la cancelación de su derecho o bien trasladar todas las hipotecas a las fincas de reemplazo.

  No se ve dificultad en la notificación al presidente pero también habrá que notificar a los titulares de las hipotecas, cabiendo la indemnización del art. 11.1 AURH o el acuerdo del art. 11.8.

  En cuando al traslado de la carga si el proyecto declarase la incompatibilidad del traslado se estará a lo dispuesto en el art. 11.1 AURH, en caso contrario se atenderá a lo dispuesto en el art. 12 AURH. Si se optase por la indemnización del art. 11.1 y consecuente cancelación deberá hacerse referencia necesariamente al destino del dinero, su entrega, consignación, etc.

  8. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO. Se presenta la subrogación de acreedor hipotecario con notificación a persona distinta de la que aparece como titular del crédito hipotecario. Se afirma que el crédito hipotecario está en el patrimonio de la notificada.

  Falta el tracto respecto del acreedor hipotecario que deberá reanudarse mediante la inscripción de la adquisición del mismo, pero es evidente que la entidad subrogada puede carecer de interés en la inscripción de su adquisición sin que la entidad subrogante pueda compelerle a solicitarla.

  Dado el carácter imperativo de la regulación y a fin de no hacerla inoperante parece que el registrador habrá de tener en cuenta sobre todo la realidad registral, por lo que si no consta otra cosa en el asiento habrá de exigir y le deberá bastar que la notificación del art. 2 L. 2/1994 se haga a la acreedora según el Registro.

  9. MODO DE HACER CONSTAR EL RÉGIMEN DE GANANCIALES. La resolución DGRN 2 junio 2010 ha declarado que cuando el régimen económico matrimonial sea el legal supletorio que corresponda conforme a las reglas de conflicto de Derecho interregional la manifestación de los otorgantes sobre su régimen deberá comprender, en su caso, la circunstancia de si es el legal.

  Ello plantea la duda de si es necesario pedir que en sus escrituras los notarios hagan constar, en su caso que se trata del régimen legal de gananciales, sin que baste con la indicación de que se trata del mero régimen de gananciales.

  Si tenemos en cuenta la resolución 5 marzo 2010 hemos de decir que la exigencia de expresión del carácter legal del régimen supletorio es exigible también en territorio de Derecho común.

  Entonces si el régimen es el legal debe manifestarse cuál sea, con manifestación expresa de que es el legal supletorio. Por ejemplo, casados en régimen económico matrimonial de gananciales, como legal supletorio. No basta decir que es el de gananciales, sino que hay que añadir que es el legal supletorio. Y esto es aplicable, tanto para el régimen de separación de bienes, como para el de gananciales, aunque la escritura se firme en territorio que se corresponda con el régimen legal (por ejemplo, Vitoria y Régimen de Gananciales, Cataluña y Régimen de Separación de Bienes).

  Pero en eso la resolución de marzo entra en contradicción con la de 2 junio 2010, que expresamente afirma que “el Notario debe precisar el [...] carácter legal– cuando tal régimen derive de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional”.

  En el mismo sentido se pronuncia y debe entenderse la precedente resolución 15 junio 2009 donde se exige la constancia expresa del carácter de legal del régimen de gananciales donde el supletorio legal no es el de gananciales sino el de separación de bienes, por una reciente reforma legal[8].

  Con la exigencia de la manifestación sobre el carácter legal o convencional del régimen económico matrimonial de separación de bienes, la DGRN pretende desvanecer “toda posible duda sobre origen legal o convencional del régimen económico matrimonial reseñado en la escritura”.

  Pero la necesidad de aclarar ese origen, no fundada en un precepto legal claro, suscita nuevas y mayores dudas: ¿por qué es importante saber el origen de un régimen si sabemos con certeza cuál es el contenido normativo de ese régimen? La DGRN no dice cuál es el efecto que tiene la diferencia entre que el régimen sea legal o convencional en el acto que se formaliza en la escritura pública.

  Añádase la perplejidad, que compartimos, con Alfonso de la Fuente al comentar las dos resoluciones indicadas al principio, por entender que al indicar un régimen de gananciales se está aludiendo al legal, pues de otro modo habría que indicar la escritura de capitulaciones y, en su caso, su inscripción en el Registro civil.

  Además, se entiende que la exigencia pudiera contraerse a supuestos en los que hay Derecho interregional, pero no se comprende su extensión a casos en que tales conflictos no aparecen, sino que todas las circunstancias revelan el carácter legal del régimen expresado, ya sea separación o gananciales: ausencia de identificación de capitulaciones matrimoniales en la escritura, residencia de los cónyuges en el lugar del otorgamiento, vigencia como supletorio del régimen manifestado en tal lugar, etc.

  La DGRN justifica su exigencia en que dado que para el caso de régimen convencional conforme al art. 159 RN se debe precisar “la escritura de capitulaciones y en su caso, su constancia registral, y testimoniará, brevemente, el régimen acreditado, salvo que fuere alguno de los regulados en la ley, en que bastará con hacer constar cuál de ellos es”.

  Se añade que no tendría sentido esa expresión circunstanciada si no se exigiera lo mismo respecto del régimen legal, esa exigencia equivalente es la necesidad de manifestación expresa sobre el carácter legal o convencional del origen del régimen.

  El argumento descansa sobre el carácter equivalente de la manifestación expresa del carácter legal –en cuanto contrapuesto a convencional- del origen del régimen, “cuando tal régimen derive de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional”, con la expresión por el notario de cuál es el régimen convencional cuyo contenido normativo esté determinado legalmente, cuando las partes no hayan establecido en las capitulaciones pactos que se aparten del contenido normativo diseñado por el legislador.

  La equivalencia entre circunstancias tan dispares plantea dificultades importantes de interpretación que creemos que no llevan a ninguna parte. Al margen de ellas, entendemos que la resolución 2 junio 2010 parece que da, indirectamente la razón al notario de la de marzo, que entendía que la expresión del carácter legal del régimen supletorio sólo procede en caso de conflicto interregional, pero no en el resto, al indicar en su tenor literal que “el Notario debe precisar el [...] carácter legal– cuando tal régimen derive de la aplicación de las normas que disciplinan los posibles conflictos de Derecho interregional”.

  La resolución de 6 junio en este punto está en contradicción con la de 5 de marzo que parece haber quedado desautorizada. En consecuencia, concluimos que la necesidad de manifestación expresa de que el régimen supletorio es de origen legal únicamente procede cuando tal régimen supletorio legal resulta de la aplicación de una norma de derecho interregional, lo que presupone un caso que tenga tales elementos interregionales, no siendo exigible en los demás.

Bilbao, 9 de noviembre de 2010