ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA CATASTRAL HECHA EN LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
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ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA CATASTRAL HECHA EN LA

 LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE  (parte 1)  

Oscar Germán Vázquez Asenjo, Registrador de Lloret de Mar (Girona) 

 

La ley de Economía Sostenible parte de tres importantes errores técnicos:

        1)   Se parte de una confusión  entre los conceptos de finca registral y parcela catastral

        2)  Se establece la pretensión de imponer descripciones catastrales a las fincas, aun a costa de tener éstas un contenido descriptivo diferente al de aquellas.

        3)  Se acude a medios de comunicación tradicionales hoy en día necesariamente superables

 

        1)  SE PARTE DE UNA CONFUSIÓN TÉCNICA ENTRE FINCA Y PARCELA

 

La finca es la porción del territorio delimitada por el dominio de una o varias personas y la parcela catastral es la unidad descriptiva básica del inventario de la riqueza territorial aparente. La finca es el dominio y la parcela es la apariencia.

Una finca registral está correctamente descrita cuando la manifestación descriptiva de su propietario es coherente con la verdadera realidad dominical que le corresponde (sea cual sea la época histórica en que fue inscrita dicha manifestación). Es decir que si el folio registral describe la finca diciendo que mide 1000m2 y dicha descripción es susceptible de ser gráficamente representada mediante un polígono de superficie y linderos coincidentes con esa declaración, la descripción de la finca será correcta aunque aparentemente haya elementos geográficos que la desmientan (pensemos en expropiaciones no inscritas, o en la simple alteración de caminos, cultivos u otras circunstancias de hecho no inscribibles).

Es entonces cuando el Registrador afirma bajo su responsabilidad que la descripción de la base gráfica de esa finca coincide en su identidad con la descripción literaria que de la misma se hace en el folio registral. Es decir “valida” y deja la base gráfica de la finca amarilla en el programa informático de gestión gráfica correspondiente, la aplicación a la que se refiere el artículo 9.1 ult de la Ley hipotecaria.

Cuando existen discrepancias sustantivas entre la descripción literaria y una posible descripción gráfica de la finca (por ejemplo una finca de 500m2 con cuatro linderos fijos y aparentes, al ser representada sobre la imagen de esos linderos ofrece gráficamente un área de 800m2), cuando el registrador sabe que la finca está ahí, pero descubre que está mal descrita, en tal caso, dejará la finca en estado provisional, la base gráfica de color rojo. Quedará pues reflejada en la aplicación informática correspondiente y también en el folio por nota marginal una descripción errónea necesitada de rectificación.

¿Cómo se rectifica la descripción errónea de la finca registral? Exigiendo a su propietario, normalmente en el momento de otorgamiento de una escritura,  que rectifique la descripción alfanumérica o literaria de la finca, si ésta es errónea, o indicando cuál es la representación gráfica correcta de su propiedad, si sigue sosteniendo que la descripción literariamente inscrita es correcta. Lo primero se lleva a cabo mediante una nueva relación alfanumérica de superficie y linderos  (los requisitos legales exigidos para la constancia registral de excesos de cabida y los riesgos de posibles invasiones o dobles inmatriculaciones se allanan notablemente si a la hora de hacer constar en la escritura la nueva descripción, el notario cuenta con la base gráfica registral de la finca en cuestión). Lo segundo se realiza mediante la aportación por su parte de un plano descriptivo de su propiedad, que puede ser el plano de la parcela catastral si en realidad la parcela coincide con la finca, o puede ser una planimetría particular descriptiva, no de una simple realidad aparente del territorio, sino de la realidad aparente que comprende su propiedad.

La parcela catastral está correctamente descrita cuando su representación gráfica poligonal es coincidente con la realidad actual aparente del territorio que pretende reflejar. Existirá una descripción catastral errónea o desactualizada, cuando el polígono parcelario ofrezca discrepancias aparentes respecto a la realidad física que tiene que representar. A diferencia del sistema de bases gráficas registrales, no existe diferencia de color o apreciación que indique si una parcela se encuentra correctamente descrita o esta desactualizada. Todas las parcelas se presume que son correctas y esta circunstancia unida a la constante modificación física del territorio ofrece cierto grado de inseguridad a la hora de tratar con el parcelario catastral.

La forma de llevar a cabo la subsanación de descripciones catastrales erróneas o desactualizadas  se debe efectuar mediante constantes controles de contraste y superposición entre la parcela catastral y las imágenes  ortofotográficas, cartográficas, o levantamientos del tipo LIDAR, que representan  las modificaciones tangibles que se van produciendo sobre el territorio. Cuando el polígono catastral que es la parcela no refleje lo que existe en la realidad física del territorio, la misma ha de ser actualizada y solo puede y debe hacerse por el Catastro, en un proceso que no es tan sencillo y rápido como la LES presupone porque la modificación de los linderos de una parcela (a diferencia de la técnica del folio real que se aplica a las fincas) implica la modificación de todas las que se encuentran a su alrededor y de las que se encuentran alrededor de las que están a su alrededor, y puede que aún mas.

Por eso la Ley de Economía Sostenible es  técnicamente criticable en este punto:

Art. 18 TRLCI

2. Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

La coincidencia entre la realidad catastral y la realidad física del inmueble es una circunstancia de hecho comprobable por medios objetivos (se trata de comparar conforme a unas reglas de tolerancia previamente determinadas la cartografía catastral con la realidad ortofotográficas (pnoa) o cartográfica (cartociudad) de esa parte del territorio) con independencia de la declaración que realicen los otorgantes del título, la cual no aporta nada al proceso y al ser subjetiva, parcial e  interesada, puede ir incluso en contra de la realidad objetiva del territorio.

Sería muy útil la intervención notarial en el momento de otorgamiento de cualquier  título  si actuase a modo de delegado del catastro para corregir y actualizar la parcela catastral. Su actuación debería consistir en este punto en tomar la descripción parcelaria catastral disponible y hacer el análisis espacial consistente en compararla con la realidad ortofotográfica aparente tomada del Plan Nacional de Ortofotos Aéreas (PNOA), del callejero de CARTOCIUDAD, y de cuantos otros elementos le puedan servir para plantear al Catastro un informe de actualización o rectificación catastral.

Y al mismo tiempo sería muy útil que el notario  requiriese de los otorgantes del título y en el momento del otorgamiento del mismo una descripción  coherente  de la finca objeto del negocio, cuando el Registro le hubiese comunicado junto a la nota simple informativa, una base gráfica registral  en estado provisional.

Depuradas ambas descripciones, la de la finca y la de la parcela podría incluso llegar a considerarse la posibilidad de que el propio notario manifestase si existe coincidencia o no entre ambas descripciones, la registral y la catastral. Con eso se lograría depurar o actualizar las descripciones catastrales que es una cosa y corregir los defectos de las descripciones registrales de las fincas, que es otra distinta. Y por fin coordinar el registro y el catastro, no imponiendo uno sobre el otro, sino dejando claras ambas realidades  para que en una base de datos transaccional común se inicie el procedimiento de coordinación.

Sin embargo la LES lo mezcla todo:

-   Depura el catastro a través de la voluntad de los propietarios

-   Impone como descripción de la finca la apariencia catastral

-   Y se olvida de regular procedimientos correctores de las descripciones registrales

Porque tan equivocado y peligroso es hacer depender la descripción catastral de las parcelas  de la voluntad de los particulares, como imponer como descripción de las fincas la declaración catastral. Y justo ambas cosas son las que efectúa el texto de la ley.

 

 

ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA CATASTRAL HECHA EN LA

 LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE  (parte 2)  

 

 

La ley de Economía Sostenible parte de tres importantes errores técnicos. El segundo de ellos es el siguiente:

 

SE ESTABLECE LA PRETENSIÓN DE IMPONER DESCRIPCIONES CATASTRALES  A LAS FINCAS, AUN A COSTA DE TENER ESTAS UN CONTENIDO DESCRIPTIVO DIFERENTE AL DE AQUELLAS.

 

I-       IMPOSICIÓN EN LA ACTUACIÓN NOTARIAL

 

Efectivamente, si tomamos el texto del artículo 18.2 reformado del TRLCI, en lo que a la actuación notarial atañe, podremos comprobar en esquema la siguiente mecánica:

1º  EL NOTARIO PREGUNTA A LOS OTORGANTES SI EL CONTENIDO DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL SE CORRESPONDE CON LA REALIDAD FÍSICA DEL INMUEBLE:

a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

 

2º  SI MANIFIESTAN IDENTIDAD, EL NOTARIO DESCRIBE CATASTRALMENTE EL INMUEBLE Y DEJA CONSTANCIA DEL CONSENTIMIENTO EN EL TITULO:

b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

 

3º  SI MANIFIESTAN DISCREPANCIAS, EL NOTARIO SOLICITARÁ QUE LO ACREDITEN.

c) Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

 

4º  SI EL NOTARIO ENTIENDE ACREDITADA LA DISCREPANCIA (Y CONSIENTEN LOS COLINDANTES) INCORPORA LA NUEVA DESCRIPCIÓN  EN EL TITULO O EN OTRO POSTERIOR

 

Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de discrepancia y una vez obtenido el consentimiento, requerido expresamente, de los titulares que resulten de lo dispuesto en el artículo 9.5 que, en su condición de colindantes, pudieran resultar afectados por la rectificación, incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto, en la forma establecida en el párrafo anterior.

 

5º  EL NOTARIO INFORMA AL CATASTRO DE LA RECTIFICACIÓN.

El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, por medios telemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público

 

6º  EL CATASTRO VALIDA LA INFORMACIÓN Y LA INCORPORA

Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro.

 

7º  ENVÍA A NOTARIO LA NUEVA CERTIFICACIÓN CATASTRAL

En los supuestos en que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

 

8º  SI NO SE ACREDITA LA DISCREPANCIA EL NOTARIO DEJA CONSTANCIA DE ELLA EN EL TÍTULO E  INFORMA DE ESTA CIRCUNSTANCIA AL CATASTRO PARA QUE INCOE EXPEDIENTE.

d) En los supuestos en que no se obtenga el consentimiento para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

 

El artículo 18.2 TRLCI parte  inicialmente de un procedimiento ante Notario para  “subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela” para llegar en último término a un intento de imposición (aparentemente consentida por los otorgantes) de las descripciones catastrales a la finca del título correspondiente. Ello se demuestra:

1º Porque la primera operación notarial ha de consistir en extraer de la certificación descriptiva y gráfica, la descripción catastral correspondiente y trabajar siempre con ella a lo largo del proceso. Lo cual es lógico mientras se trate de ajustar la descripción catastral a la realidad física, pero resulta poco legítimo que se pretenda hacer lo mismo cuando se trata de describir la finca y no se toma en cuenta ninguna otra posible descripción gráfica inicial aportada por los interesados.

2º Porque la prueba de no ser cierta o errónea esa descripción  catastral que se pretende imponer como descripción de la finca le corresponde a los interesados.  Se establece  a la hora de describir la finca, una presunción de certeza a favor del Catastro  y un injustificado desplazamiento de la carga de la prueba en contra de los dueños interesados, lo cual  puede hacer surgir la pregunta  ¿puede esta disposición  vulnerar el derecho constitucional  a la propiedad privada  uno de cuyos presupuestos es la libre manifestación de su realidad (sea o no esta coincidente con la catastral)?

3º Porque en el caso de que la discrepancia con la descripción catastral no quede a juicio del notario suficientemente acreditada, el conflicto entre la realidad dominical sostenida por el propietario y la manifestada por la institución catastral  parece que ha de ser sorprendentemente resuelto por una de las partes, el Catastro. Sustraer tales consecuencias del ámbito judicial al que pertenecen, ¿puede constituir una vulneración del principio constitucional de la tutela judicial efectiva?

4º Porque el nuevo  artículo 18.2 TRLCI dice que cuando haya conformidad de los interesados a la descripción catastral de la finca, esta, la finca, se describa como dice la certificación catastral correspondiente. Pero cuando haya disconformidad, la demostración  lo errado de la descripción catastral, no sirve para describir la finca tal y como pretende su propietario, sino para incorporar esa demostración al catastro y cuando este la valide, entonces volverla a introducir, ya como nueva descripción catastral al título, o incluso a otro posterior “ad hoc”. Pero en ningún caso se dice  permitir  al propietario la descripción de  su finca como tenga por conveniente, si esta fuera su voluntad. ¿Atentaría esta circunstancia contra el principio constitucional de libertad de expresión?

 

II-     IMPOSICION EN LA ACTUACION REGISTRAL

 

Efectivamente, si tomamos el texto del artículo 18.2 reformado del TRLCI, en lo que a la ACTUACIÓN REGISTRAL atañe podremos comprobar la siguiente mecánica:

 

1.      LA DESCRIPCION DE LA CERTIFICACION CATASTRAL SERA  INCORPORADA A LOS ASIENTOS DE LAS FINCAS YA INSCRITAS

 La descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad

 

2.      CUANDO EXISTA IDENTIDAD CON LA FINCA INSCRITA, EN LOS ASIENTOS POSTERIORES SE TOMARA COMO BASE LA NUEVA DESCRIPCION FISICA Y GRAFICA CATASTRALES

Cuando exista identidad, en los términos que establece el artículo 45, con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica.

 

3.      CUANDO NO EXISTA IDENTIDAD, EL REGISTRADOR INFORMA A LA DIRECCION GENERAL DEL CATASTRO

 En los supuestos en que no exista dicha identidad, el registrador de la propiedad, por medios telemáticos, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General de Catastro

 

4.       RECIBE INFORME MOTIVADO DE ESTA QUE ASIENTA POR NOTA MARGINAL

Catastro que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad

 

5.      Y EL CATASTRO INCOA EL PROCEDIMIENTO OPORTUNO

e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.

 

El objetivo de la regulación que el artículo 18 hace de la actuación registral es este punto busca igualmente imponer las descripciones catastrales en los asientos del Registro de la Propiedad.

1º La descripción catastral se incorpora a los asientos de fincas inscritas como hipótesis de trabajo, sin reconocer la posibilidad de que en caso de dificultad pueda seguir operándose con el “arrastre” de la descripción registral vigente.

2º La incorporación al Registro  de  las descripciones  catastrales lo es tanto  a efectos alfanuméricos  como gráficos, negando por vía de consecuencia la existencia de bases gráficas de naturaleza registral, es decir la manifestación gráfica de una realidad dominical diferente a la que el Catastro sostiene. ¿contradice esta cuestión la dicción del artículo 9.1 ult de la Ley hipotecaria?

3º Y dicha incorporación descriptiva catastral al Registro lo es no solo  en el momento puntual de la inscripción, sino también en el futuro para asientos posteriores, negando la posibilidad innegable  de que la descripción registral pueda resultar diferente  de la que aparezca en el catastro un instante después de haberse practicado aquella. ¿Niega en definitiva la autonomía de la voluntad que corresponde a todo propietario y el principio de voluntariedad en la inscripción registral?   

4º Las discrepancias descriptivas entre finca y parcela son de nuevo resueltas por el Catastro, con ausencia del consentimiento del titular registral, lo cual va en contra del principio de la salvaguarda judicial de los asientos registrales, sin lugar a interrogación.

 

III. IMPOSICION GENERAL DE DESCRIPCION CATASTRAL

 

1.      RESERVA DE REGULACION DE LAS DESCRIPCIONES A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN

Mediante resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y Notariado, se podrán determinar otros elementos de la descripción del bien inmueble que serán objeto de rectificación de discrepancias con arreglo al procedimiento previsto en este apartado.

 

2.      MODIFICACIONES CATASTRALES UNILATERALES CON EFECTOS FRENTE A TERCEROS.

. La Dirección General del Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral en cuanto sea necesario para efectuar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica que se defina reglamentariamente… Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen la tolerancia técnica, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales, que tendrá efectividad al día siguiente a aquel en que se hubiera dictado, se notificara  a los interesados de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de este texto refundido, no siendo necesario el anuncio previsto en el apartado 1 de dicho articulo

 

Que la Dirección General de Catastro pueda decidir por medio de resolución administrativa  los elementos que han de someterse a imposición descriptiva catastral, amparándose en la indeterminación de este párrafo del artículo 18 TRLCI, ¿implica una clara vulneración del principio constitucional de legalidad?

Y que la propia Dirección General del Catastro pueda imponer correcciones de superficie y configuración a los propietarios más allá de los límites de tolerancia que reglamentariamente puedan ser establecidos, ¿resulta simplemente una vulneración de los más básicos derechos ciudadanos?

 

LA RESPUESTA A TODAS ESTAS INTERROGACIONES ES NEGATIVA. SEGURO QUE LA REFORMA LLEVADA A CABO POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE, NO VULNERA NINGUN PRINCIPIO LEGAL O CONSTITUCIONAL, PERO PARA QUE ELLO SEA ASI ES PRECISA LA ACTUACION TANTO DEL NOTARIO COMO DEL REGISTRADOR.

 

IV. FACULTADES NOTARIALES Y REGISTRALES PARA EVITAR SITUACIONES DE IMPOSICION INJUSTA

 

La reforma impuesta por la Ley de Economía Sostenible deja sin embargo a salvo la posibilidad de que el Notario y el Registrador puedan dar uso a su condición de fedatarios para evitar situaciones descriptivas erróneas o injustas.

 

1.      CAPACIDAD DEL NOTARIO PARA VALORAR LA ACREDITACION DE DISCREPANCIAS

Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia

En los supuestos en que no se obtenga el consentimiento para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público

 

2.      CAPACIDAD DE CALIFICACION  DEL REGISTRADOR

sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias

 

FUNCIÓN  QUE EL NOTARIO DEBE REALIZAR

Subsanar discrepancias catastrales contrastando la descripción de la certificación catastral descriptiva y grafica con la imagen de la realidad física de aquella parte del territorio

Recabar de los otorgantes del título la aportación de una descripción dominical gráfica y literaria correctas de la finca.

Cuando el resultado de las dos operaciones anteriores consista en una coincidencia descriptiva entre registro y catastro podrá incorporar esa descripción, (ya no catastral, ni registral, sino una descripción inmobiliaria coordinada) como descripción de la finca en el título.

 

FUNCION DEL REGISTRADOR DEBE REALIZAR 

Calificar la correspondencia identificativa entre la descripción de la finca verificada en notaria con la descripción registral de la finca que tiene inscrita.

Esa calificación ofrece los siguientes pasos:

 

1º CREAR LA BASE GRAFICA REGISTRAL, ES DECIR CALIFICAR SI ES POSIBLE LA TRADUCCION GEOGRAFICA DE LA DESCRIPCION LITERARIA DE LA FINCA.

Para comparar la descripción catastral con la de la finca registral es preciso hablar el mismo lenguaje: el gráfico.

El alfanumérico de la finca no vale por las siguientes razones:

1º-    Los linderos personales de las fincas son geográficamente  indeterminados.

2º-    Los linderos fijos de las fincas necesitan ser situados geográficamente para comprobar su coherencia.

3º-    La situación y cabida de la finca son datos geográficos carentes de significado si no se materializan sobre el territorio.

 

2º SUPERPONER LA BASE GRAFICA CATASTRAL SOBRE LA BASE GRAFICA REGISTRAL

Habrá que comprobar  si coinciden ambas bases gráficas, la registral y la catastral, en cuyo caso incorporará al folio la descripción catastral incluida en el título.

O si no coinciden, ya sea por razón de superficie o de desplazamiento entre las respectivas representaciones gráficas, en cuyo caso habrá de ponerlo en conocimiento motivado del catastro.

 

3º PREVIO ANALISIS ESPACIAL DE LA COHERENCIA DESCRIPTIVA GRAFICA TANTO DE LA FINCA COMO DE LA PARCELA

Teniendo claro que no será posible la superposición cuando la parcela catastral no se encuentre actualizada o sea incoherente o cuando la base gráfica registral sea provisional por no hallarse debidamente descrita. 

 

 

 

 

 

ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA CATASTRAL

HECHA EN LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE (parte 3)

(III)

La ley de Economía Sostenible parte de tres importantes errores técnicos:...

 

 

3). SE ACUDE A  MEDIOS DE COMUNICACIÓN TRADICIONALES HOY EN DÍA NECESARIAMENTE SUPERABLES

Sincronizar los movimientos de una y otra institución, Registro y Catastro, es la principal complicación del proceso de coordinación. Llegar a la conclusión de que lo importante no es forzar la coincidencia descriptiva entre uno y otro, sino lograr el conocimiento recíproco de la situación exacta en la que cada institución se encuentra, es lo verdaderamente esencial y el objetivo al que hay que aspirar, porque ese conocimiento recíproco de la información producirá la convergencia natural de los movimientos registrales y catastrales.

La relación descriptiva entre finca y parcela es un proceso dinámico en el tiempo que no admite relaciones entre Registro y Catastro puntuales o pretendidamente definitivas. Más aun cuando dicha relación se pretende llevar a cabo mediante un procedimiento obsoleto como lo es el de la comunicación (por muy telemática o apresurada que sea).

Señala el artículo 36.3 del TRLCI:

«3. Los notarios y registradores de la propiedad remitirán telemáticamente al Catastro, dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario.”

El artículo 36.3 TRLCI, reformado por la Ley de Economía Sostenible, se equivoca en cuanto al concepto de innovación. No es innovador el envío de información por procedimientos telemáticos, lo innovador es superar el concepto de comunicación o envío (sujeto a plazos), para llegar al concepto de acceso (que por definición es inmediato a la creación del dato)

El procedimiento de comunicación entre notarios, registradores y catastro que se emplea en la ley no aprovecha todas las posibilidades de la tecnología actual y además establece unos plazos imposibles de cumplir mediante el procedimiento de comunicaciones establecido. Hoy en día hay que aspirar a  trabajar sobre una base de datos  común de naturaleza gráfica, donde el Notario refleje sus actuaciones para que sean aprovechadas por el Catastro, el cual a su vez reflejará  las suyas, lo mismo que el Registro en beneficio de los demás, sin que ninguno de estos pasos deba interrumpir los procesos de otorgamiento e inscripción de la escritura pública.

Cambiar el concepto de “comunicación”, envío  o “notificación” por el de “acceso a la información” no es un proceso sencillo, pero en la Ley de Economía Sostenible  se pierde una gran ocasión para comenzar a tratar una forma de relación que en el futuro, sin duda alguna, se acabará imponiendo.   

 

DESCRIPCIÓN DE UNA BASE COMÚN DE DATOS COMPARTIDOS COMO MÉTODO DE TRABAJO

El programa informático que gestione la base de datos de coordinación entre Registro y  Catastro ha de poner de manifiesto el contraste de aquellos aspectos de la finca registral y la parcela catastral que pueden ser coincidentes o divergentes y suministrar listados globales de todas esas situaciones.

Se trataría de un sitio web externo al Registro y al Catastro donde el Catastro volcase “on line” sus datos de coordinación, el Registro volcase los suyos del mismo modo, es decir según se vayan generando y la herramienta realizase análisis espaciales objetivos que pusiesen de manifiesto situaciones de coincidencia o divergencia a las que aplicar procedimientos de regularización informáticos que mantengan la situación de coordinación constantemente actualizada.

Partimos de la base de que lo importante es la información. Los problemas de coordinación desaparecerán en buena med ida con solo poner de manifiesto de manera global, actual y dinámica la información de la que en cada momento disponen cada una de estas dos instituciones.Sin necesidad de imposición de dato alguno a la otra parte.

A la hora de describir el contenido de la base común de datos compartidos la aplicación informática debería permitir dos tipos de operaciones:

-         Señalar una finca y/o una parcela y preguntar cuál es su estado de coordinación.

-         Seleccionar uno de los estados de coordinación previstos y preguntar cuántas y cuáles son las fincas y/o parcelas que se encuentran en dicho estado.

 

1ª OPERACIÓN: SEÑALAR EL OBJETO Y PREGUNTAR POR SU ESTADO

Existen dos modos de seleccionar el objeto:

-         De manera alfanumérica, es decir, introduciendo en un buscador del programa informático los datos de que se disponga (número de finca registral, calle y número, referencia catastral, etc.) para la localización de la finca/ parcela sobre la que se desea obtener información.

-         De manera gráfica, esto es, simplemente seleccionando sobre la imagen del territorio el recinto finca/parcela sobre el que se desea información. 

Una vez seleccionada la finca/parcela, simplemente pulsando el icono del comando correspondiente, se debería abrir una ventana informativa estructurada en tres partes

 

1ª PARTE: LOS DATOS DESCRIPTIVOS DE LA BASE GRAFICA REGISTRAL

Número de finca registal y el Idufir: El código de identificación unificado de fincas registrales está llamado a ser la clave alfanumérica de correspondencia con la referencia catastral.

Tipo de finca: identifica la finca dentro de su configuración en régimen de división horizontal. En muchas ocasiones la referencia catastral que figura en el folio de una vivienda es la de la finca matriz. La razón  en la mayoría de los casos consiste en que al inscribirse el edificio y no existir referencia catastral por hallarse en construcción, todos sus elementos tomaron la única referencia existente que es la del suelo sobre el que se realizó la construcción. Por eso es importante que la herramienta informática determine que la finca se encuentra en  uno de estos tres estados:

finca matriz de división horizontal /// elemento de división horizontal /// finca sin división horizontal

Base gráfica registral: el módulo indica si existe base gráfica o no existe. De no existir, el contraste gráfico con la parcela catastral no será posible. Si existe base gráfica, ello dará pie a la determinación de su estado.

Estado de la base gráfica registral: solo para cuando existe base gráfica registral, la aplicación informática advierte del estado provisional (roja) o definitivo (amarilla) de la validación de la misma.

Superficie en el registro : “a1”:  es la superficie de la finca que aparece en el folio registral. 

Superficie de la base registral:” a2”: es la superficie de la base gráfica registral de la finca.

Superficie en el catastro virtual: “a3”: debe ser la superficie de la parcela con la que se corresponde la finca según el estado del catastro actual tomado de la Oficina Virtual del Catastro.

Operaciones: La herramienta debe llevar a cabo automáticamente determinados cálculos

a1-a2= cuando la diferencia es superior al 5% o 10% (según el criterio del registrador) la base gráfica será provisional y existirá una descripción registral defectuosa que habrá que corregir.

a1-a3: cuando la diferencia entre la superficie alfanumérica y la catastral es sustantiva (superior al 10%) no hay correspondencia y por lo tanto no se puede dejar constancia registral de la referencia catastral.

a3-a2= cuando la diferencia entre la superficie de la base gráfica registral y la de la parcela catastral, habrá un divergencia entre registro y catastro por razón de superficie que habrá que regularizar.

Observaciones en la primera parte: las que resulten procedentes y quiera, cualquiera de los agentes, advertir de ellas a todos los demás.

 

2ª PARTE: IDENTIFICACIÓN DE DATOS CATASTRALES

En esta segunda parte aparecen todos los datos identificativos de las parcela/s catastral/es con la/s que se corresponde por contraste de superposición la base gráfica registral.

Verdadera referencia catastral:

El sistema informaría de la referencia del catastro virtual correcta y actual de ese lugar del territorio (que puede coincidir o no con la referencia catastral que figura inscrita en el folio registral). Hay que reconocer que el folio registral por la naturaleza históricamente puntual de sus datos no es el lugar adecuado para hacer constar la referencia catastral de la parcela con la que se corresponde la finca.

Cuadro activo de asignación: Debería disponerse de un recuadro para ser utilizado en la asignación de referencias catastrales a fincas que carecen de ellas, por ejemplo en las reparcelaciones urbanísticas.  Y también debería ser rellenado directamente por catastro cuando cambie o asigne una nueva referencia catastral.

Referencias catastrales asociadas: para el supuesto de una finca con varias parcelas catastrales cada una con su referencia o el caso de la referencia catastral de la finca matriz de una división horizontal cuando estamos analizando uno solo de los elementos de esa división horizontal.

 

3ª PARTE: DATOS DE COORDINACION REGISTRO-CATASTRO

Esta tercera parte del módulo está dedicada a manifestar el resultado de los análisis de contraste entre la información registral y la catastral manifestada en las dos partes anteriores.

Dato relativo a la última coordinación: fecha en la que fue introducido por última vez algún dato en esta pantalla (ya sea el registro, ya el catastro)

Dato relativo a si está inscrita referencia catastral correctamente: Doble posibilidad desplegable:

“Si”: si la referencia catastral  inscrita en folio es coincidente con la de la oficina virtual del catastro

“No”: si la referencia catastral no consta inscrita en folio o no coincide con la que actualmente figura en la oficina virtual del catastro

Dato relativo a la existencia o no de coordinación gráfica: Doble posibilidad desplegable:

“Si”: si la base gráfica registral es coincidente con la parcela catastral

“No”: si la base gráfica registral no coincide con la de la parcela catastral

Coordinación de titularidad: Se trata de contrastar automáticamente el dato de titularidad del Registro con el titular catastral de la oficina virtual de catastro usando como nexo la base gráfica registral. Doble posibilidad desplegable:

“Si”: si el titular registral coincide con el titular catastral

“No”: si no hay coincidencia entre el titular registral y el catastral

Titular más reciente:

“Si”: si la titularidad más reciente en el tiempo es la titularidad registral

“No”: si el más reciente en el tiempo es el titular catastral

Observaciones: las que procedan

 

SEGUNDA OPERACIÓN: SEÑALAR EL ESTADO Y PREGUNTAR POR LOS OBJETOS QUE SE ENCUENTRAN EN EL MISMO

El hecho de gozar de una base de datos externa al registro y al catastro y alimentada con los datos contrastables de cada uno de ellos permite extraer datos globales de coincidencias y divergencias en cualquier momento.

Pulsando en el icono correspondiente se ha de desplegar información relativa a cuatro tipos de listados:

1º. Listado de validación:

Lista discriminadamente todas las fincas registrales que cuentan con base gráfica definitivamente validada (color amarillo) y provisionalmente validadas (color rojo) y por defecto las que no cuentan con base gráfica registral.

2º Listado del estado de inscripción registral de referencias catastrales:

Permite hacer listados diferentes de las fincas que cuentan con referencia catastral correcta y aquellas otras que tienen referencia catastral no coincidente con la de la oficina virtual de catastro o simplemente que carecen de referencia catastral inscrita en su folio.

3º Listados de coordinación descriptiva:

Permite hacer listados independientes de las fincas cuya base gráfica es convergente con la base gráfica de la parcela catastral y aquellas otras que por la razón que sea, son diferentes a la configuración gráfica de la parcela catastral con la que se corresponden.

4º Listados de coordinación de titularidades:

Permite listar todas aquellas fincas cuyo titular es coincidente con el titular que figura en el catastro y aquellas otras que tienen diferente titularidad.

 

                                                   &&&&&&&&&&&

El artículo 36 TRLCI establece una buena oportunidad para abordar el futuro de manera decidida:

Mediante Resolución de la Dirección General del Catastro, previo informe favorable de la Dirección General de los Registros y Notariado, se regularán los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información tributaria establecidas en este apartado.»

...

      

 

ECONOMÍA SOSTENIBLE

PARCELA CATASTRAL Y REGISTRAL

LEY DEL CATASTRO

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ARTÍCULO DE JOSE MONTORO

ARTÍCULO DE JOAQUÍN DELGADO ARTÍCULO JAVIER LOPEZ CANO DOCTRINA

ARTÍCULO FERNANDO GOMÁ

ARTÍCULO DE LUIS BUSTILLO

ARTÍCULO DE LUIS FDEZ-BRAVO ENCUESTA 1 ¿CABE RENUNCIA? ENCUESTA 2

ARTÍCULO DE SALVADOR TORRES

ARTÍCULO y MODELOS DE EUGENIO DE VICENTE

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