Resumen del Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.
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RESUMEN DE LA LEY DE CONTRATOS

 DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada (Madrid)

 

Exposición de Motivos Transposición Directiva Aprovechamiento inmuebles
Constitución Transmisión Normas tributarias
Contratos preexistentes Entrada en vigor Ley 4/2004, que lo deroga

  

 

*APROVECHAMIENTO POR TURNO. Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Exposición de Motivos:

            Justifica el que se utilice la fórmula del Real Decreto Ley por el incumplimiento -desde el 23 de febrero de 2011- de la obligación de transponer la Directiva Comunitaria 2008/122/CE de 14 de enero del 2009 relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio. El incumplimiento puede dar lugar a importantes sanciones económicas, según el Tratado de Lisboa.

            La nueva Directiva deroga la anterior de 1994, la cual contempló exclusivamente el contrato dirigido a la adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Ahora su contenido es más amplio:

               - Define con precisión nuevos productos vacacionales

               - amplía la armonización de los Ordenamientos Internos de los Estados,

               - refuerza la información al consumidor,

               - regula los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, sin pago de anticipos en este periodo;

               - exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración;

               - determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.

               - ha de regularse la reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores;

               - debe de haber procedimientos extrajudiciales para la solución de los litigios en materia de consumo, y

               - se ha de establecer un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias.

            El RDL deroga la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, en la que el legislador optó por la regulación de un nuevo derecho real, permitiendo, no obstante la configuración del derecho de aprovechamiento por turno como una variante del arrendamiento de temporada. Posteriormente, aunque por sus peculiaridades no se incluyó en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, resultó aplicable a la materia su núcleo normativo central.

            En la elaboración del RDL se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprende:

               - la transposición de la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009, en el título I y

               - la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, adaptándola a la Directiva.

 

Título I.  Se centra en la transposición de la Directiva a lo largo de siete capítulos.

            Capítulo I. Delimita el ámbito de aplicación de la norma.

               - Ámbito objetivo. Se regulan cuatro figuras contractuales:

                  - Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Es aquel, de duración superior a un año, en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.

                  - Contrato de producto vacacional de larga duración. Tiene una duración superior a un año, y mediante él, un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

                  - Contrato de reventa. Un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.

                  - Contrato de intercambio. Un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

               - Ámbito subjetivo. El título I se aplica a los contratos entre empresarios y consumidores. Sin embargo, el título II se aplica a los contratos entre empresarios, entendidos como propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles, y los adquirentes de estos derechos.

            Capítulo II. Transpone las normas sobre publicidad e información precontractual con especial referencia al derecho del consumidor al desistimiento, así como a la prohibición de pagar anticipos durante ese plazo. Se normalizan formularios de información y de desistimiento que se incorporan como anexos.

            Capítulo III. Trata sobre aspectos de forma. Ha de ser por escrito, en papel o en otro soporte duradero, precisando la lengua y contenido del contrato al que se incorpora la información precontractual.  El consumidor recibirá al menos una copia del contrato con sus anexos en el momento de su celebración.

            Capítulo IV. Regula el desistimiento que no precisará de motivación. Se trata de un derecho único, con diferentes plazos dependiendo de si la información precontractual fue correcta o no. El plazo ordinario es de catorce días naturales durante los cuales está prohibido dar anticipos.

            Capítulo V. Bajo el epígrafe «régimen jurídico» impone la sanción de nulidad para los actos de renuncia por el consumidor a los derechos que le confiere la norma, así como para los actos realizados en fraude de ley. Incluye una norma de derecho internacional privado de protección para cuando la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), sea la de un Estado no miembro del Espacio Económico Europeo. 

            Capítulo VI. Está dedicado a la información al consumidor y reclamación extrajudicial y contiene previsiones sobra la información que los empresarios han de facilitar, incluyendo códigos de conducta suscritos. Pueden someterse a arbitraje de consumo los conflictos que surjan entre empresarios y consumidores.

            Capítulo VII. Referido a la tutela judicial y administrativa, regula la acción de cesación y el régimen sancionador, con remisión a la legislación general y a la especial de consumidores y usuarios.

 

Título II. Recoge normas especiales sobre derechos de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico.

            Aspectos generales.

               - Incorpora la Ley 42/1998, con adaptaciones a la nueva Directiva.

               - Aparte de regular detalladamente el derecho real de aprovechamiento por turno y permitir la configuración de este derecho como variante del arrendamiento de temporada, se permite cualquier otra modalidad contractual de constitución del derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.

            Concepto. El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.

            Requisitos:

               - Edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado.

               - Todos los alojamientos independientes, deben estar sometidos a dicho régimen.

               - El conjunto ha de tener, al menos, diez alojamientos.

               - El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos.

               - No puede vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad o propiedad.

            Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada.

               - Se refiere el título a los que incluyen más de una temporada, con o sin anticipo de rentas y a cualesquiera otras modalidades contractuales de duración superior a un año, que sin configurar un derecho real tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación.

               - Se les aplicará este título, la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la legislación de consumidores.

            Otras modalidades contractuales. Es válida cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea. Les será aplicable el título I.

            Nulidad del resto. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a un año y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen del presente título, será nulo de pleno derecho.

            Duración. Será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción. Si el inmueble está en construcción, desde la inscripción de la terminación de la obra.

           Constitución del régimen.

               - El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble, formalizándolo en escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Ha de intervenir representación de la empresa que haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos directamente.

               - Los notarios no autorizarán la escritura reguladora de un régimen de aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y 2 del art. 25.

               - Estos son los requisitos esquematizados:

                  a) Inscripción de la obra.

                  b) Cumplir con los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, disponer de las licencias de apertura y las de primera ocupación.

.                 c) Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios

                  d) Haber concertado los seguros o las garantías exigidos

                  e) Contratación de un aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta

            Escritura reguladora. A ella se dedica el art. 26.

               - Determina las circunstancias que debe de reunir.

               - Debe de incorporar, originales o por testimonio notarial:

                  - el contrato celebrado con la empresa de servicios,

                  - los contratos de seguro a que se refiere el artículo 28

                  - si el inmueble está en construcción, documento acreditativo del aval o seguro de caución.

               - Deberá acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.

               - El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, debiendo constar en escritura pública y ser inscrita en el Registro.

               - Se deberá prever la constitución de una comunidad de titulares que se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que libremente adopten los titulares. La modificación del régimen constituido podrá ser acordada por una mayoría de dos tercios de los titulares. Se aplica supletoriamente la Ley de Propiedad Horizontal.

            Inscripción del régimen y su modificación. Es el contenido del art. 27.

               - El registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en este título.

               - Los distintos alojamientos tendrán folio independiente, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en cada uno de ellos el número de turnos, su duración, día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.

               - Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá inscribirse, si así se hubiera pactado en el título, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.

               - Se archivará copia de los contratos incorporados a la escritura, haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad, debiendo acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de certificación.

               - Se harán constar por nota marginal un nuevo contrato con una empresa de servicios, que tenga las  firmas legitimadas notarialmente, si la empresa de servicios asume las condiciones del anterior, debiendo de ser posterior a la constitución del régimen de propiedad horizontal y recoger las menciones exigidas en el artículo 29.2 (puede haber error en la cita).

               - Cualquier modificación permitida que se realice en los contratos y documento anteriores, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad.

               - En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión.

            Seguros.

             - Antes de la constitución, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro u otra garantía equivalente que cubra el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca.

               - Además, deberá suscribir un seguro que cubra la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos, así como de seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.

            Condiciones de promoción y transmisión.

               - Está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad.

               - Su promoción y transmisión se rige por el título I con las especificaciones de los arts. 30 al 33.

               - El art. 30 recoge el contenido mínimo del contrato, debiendo de constar, entre otros muchos datos, la naturaleza real o personal del derecho transmitido, precio, servicios o duración.

               - No cabe autorizar ni inscribir una transmisión si el contrato no contiene todas las menciones del art. 25.

               - El Notario advertirá del derecho de desistimiento que el artículo 12 establece en favor del adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce el presente real decreto-ley (art. 31.2).

               - Los adquirentes quedarán subrogados en los derechos que correspondan al titular con arreglo a RDL y, en especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.

               - El registrador abrirá folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión.

               - Afección: Mediante nota marginal se hará constar que el derecho transmitido queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.

               - Transmisión previa. Si el derecho no estuviera inscrito a favor del transmitente cabe solicitar la inscripción a nombre del transmitente o cedente, por el procedimiento regulado en el artículo 312 RH.

            Resolución por falta de pago de las cuotas. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año. Previamente será preciso un requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato.

 

Título III. Normas tributarias.

            Su regulación es bastante continuista con respecto al régimen anterior.

            Ámbito: Se aplicarán a los derechos regulados en el título II, sin perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y Convenios internacionales en los que España sea parte, y, en su defecto, las disposiciones tributarias generales.

            Patrimonio. Se valorarán los derechos conforme con lo previsto en el artículo 10.3.b) de la Ley, por su precio de adquisición.

            ITPYAJD. A las transmisiones entre particulares, no sujetas al IVA o al IGIC canario, de los derechos contemplados en este RDL, cualquiera que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por 100.

            IVA. Se añade un nuevo número 18.º en el apartado uno.2 del artículo 91 de la Ley 37/1992:

            Uno.  Se aplicará el tipo del 8 % a las operaciones siguientes:

            2. Las prestaciones de servicios siguientes:

            «18.º La cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de edificios, conjuntos inmobiliarios o sectores de ellos arquitectónicamente diferenciados cuando el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos, de acuerdo con lo establecido en la normativa reguladora de estos servicios».

            Contratos preexistentes.

               - Este RDL no se aplicará a los contratos entre empresarios y consumidores, referidos en los artículos 1 y 23, celebrados con anterioridad y vigentes, salvo que las partes acuerden adaptarlos a alguna de sus modalidades.

               - La forma y contenido de los actos de adaptación serán los dispuestos en este RDL para cada uno los negocios jurídicos respectivos.

               - Todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años, que en el caso de los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, se computará desde esta fecha, salvo que sean de duración inferior o que hubieran hecho en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o por plazo cierto.

               - Los regímenes de aprovechamiento por turno de naturaleza contractual o asociativa relativos a bienes inmuebles sitos en España a que se refiere el apartado 8 del artículo 23 (constituidos al amparo del Reglamento n.º 593/2008 ó Roma I), existentes antes del 18 de marzo de 2012, podrán publicitar el régimen en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble.

            Entró en vigor el 18 de marzo de 2012.

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