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FIANZA EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN

 

 

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 19 de febrero de 2009. No sujeción a ITP de la fianza constituida simultáneamente al otorgarse una escritura de compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario.

“Si estamos ante una operación escriturada de compraventa con subrogación en el préstamo con garantía hipotecaria y constitución de fianza, si se produce por el mecanismo de la subrogación, produciendo los efectos propios de una novación contractual, con establecimiento simultáneo de garantías, manteniendo la hipotecaria por subrogación y constituyendo la fianza en el nuevo contrato de préstamo, de conformidad con el artículo 15.1 de la ley 1/1993,  de 24 de septiembre , existirá un solo hecho imponible gravado de forma unitaria como un préstamo sujeto a ITP y AJD modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, pero en forma alguna tributará por el Impuesto pretendido por las Administraciones demandadas, pues se cumple la condición de simultaneidad en la concesión del préstamo y en la constitución de garantías impuestas por el artículo 25 del Reglamento del ITP y ADD, reforzando con ello la posición del acreedor, siendo indiferente a tales efectos que la fianza se constituyera con posterioridad al préstamo, pues la subrogación producida en la misma escritura de compraventa supone una novación a todos los efectos, dándose la simultaneidad de préstamo y garantías, debiendo evitar la doble imposición que supone la liquidación impugnada”.

Más precisa en cuanto a la descripción de los hechos constitutivos de la subrogación es la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sede de Burgos, de 17 de abril de 2009, en la que se declara la no sujeción a ITP de una fianza constituida con motivo de la subrogación en un préstamo hipotecario, contenida en una escritura de compraventa, como forma de pago del precio, con la particularidad de que se modifica simultáneamente y de forma sustancial el contenido del préstamo hipotecario: ampliándose su importe, condiciones y tipo de interés. Todo ello lleva al Tribunal a declarar que “no puede decirse propiamente que el préstamo garantizado con la fianza esté constituido con anterioridad”. Además la fianza solo garantizaba parte del préstamo, extinguiéndose cuando éste disminuyese en una cantidad.

Sin embargo, en el caso resuelto por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, de 6 de mayo de 2009, en la que se reafirma la legalidad del artículo 25 del Reglamento del ITP y AJD, se declara que no determina “la subrogación de la recurrente una nueva operación de préstamo, por lo que la fianza constituida no simultáneamente está sujeta”.

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 20 de mayo de 2009 estimó sujeta a ITP la fianza constituida por dos personas físicas, que no actuaban en el ejercicio de actividad empresarial alguna, para garantizar la cesión de un contrato de arrendamiento financiero. En apoyo del fallo se citan bastantes sentencias de Tribunales Superiores de Justicia.
 

 Joaquín Zejalbo Martín, Notario con residencia en Lucena (Córdoba)

 

Ver Consulta de la Dirección General de Tributos de 24 de julio de 2009 sobre:

    - Compraventa con subrogación de hipoteca y fianza 

    - Y sobre novación modificativa de hipoteca y fianza.

 

 

TRABAJO DE JOAQUÍN ZEJALBO

CONSULTA D. G. TRIBUTOS

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