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INICIATIVA ANDALUZA EN LA TRAMITACIÓN DE CANCELACIONES HIPOTECARIAS: EL DECRETO-LEY 4/2010.

Vicente Martorell García. Notario de Carboneras (Almería).

  

 

La Ley 14/2000, en vigor desde el 1 de enero de 2001, acertadamente declaró exentas del gravamen gradual[1] del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados las escrituras de cancelación de hipoteca (art. 45-I-B-18 del Decreto-Legislativo 1/1993)[2].

Procedimentalmente no tuvo mayor incidencia que la liquidación como exentas de las primeras copias de tales escrituras como requisito previo para su despacho por los Registros de la Propiedad, conforme a la regla de los arts. 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, según los cuales, "... Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir... No obstante... podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el pago del impuesto; mas, en tal caso, se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto...". Y ello como trasunto hipotecario, por lo que concierne al ITPO y AJD, del art. 54-1 del Decreto-Legislativo 1/1993, según el cual, "... Ningún documento que contenga actos o contratos sujetos a este impuesto se admitirá ni surtirá efecto en Oficina o Registro Público sin que se justifique el pago de la deuda tributaria a favor de la Administración Tributaria competente para exigirlo, conste declarada la exención por la misma, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento..."; exceptuando el art. 54-2 del Decreto-Legislativo 1/1993 entre otros supuestos "... Las copias de las escrituras y actas notariales que no tengan por objeto cantidad o cosa valuable y los testimonios notariales de todas clases, excepto los de documentos que contengan actos sujetos al impuesto si no aparece en tales documentos la nota de pago, de exención o de no sujeción..."[3].

Pero en cumplimiento de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad (en vigor desde el 20 de noviembre de 2005), Notarios y Registradores vivimos en los meses siguientes el arranque de la presentación y tramitación registral telemática de las escrituras, con lo que tal liquidación[4] empieza a revelarse como un engorro para aquélla; al tiempo que con la reforma de los arts 284 y siguientes del Reglamento Notarial por Decreto 45/2007, de 19 de enero (en vigor desde el 30 de enero de 2007[5]) se implementa el Índice Único informático notarial, por lo que no teniendo ya la liquidación finalidad recaudatoria tampoco se justifica en la necesidad de conocimiento por la Administración, pues está queda satisfecha por la remisión quincenal de tal información parametrizada por todos los Notarios a las Administraciones competentes.

Es entonces cuando la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 2008[6], claro el beneficio fiscal y sin menoscabo de la información a la Administración, da pie a que la exención sea apreciada de oficio por los propios Registradores de la Propiedad[7].

Por razones que se me escapan, tal interpretación progresista de nuestro Centro Directivo fue mayoritariamente rechazada en sus calificaciones por los Registradores de la Propiedad[8], máxime cuando su Colegio planteó, a propósito de las también exentas ampliaciones de plazo de los préstamos hipotecarios, una consulta[9] que dio lugar a la Resolución de la Dirección General de Tributos de 17 de julio de 2008 (V1487-08), la cual se manifestó en sentido favorable a su presentación a liquidación.

Así las cosas, unos pocos ilusos todavía interpusimos algún recurso[10] y, sobre todo, reclamamos la acción legislativa sobre esta materia. El que escribe, allá por diciembre de 2008, en un trabajo publicado en esta misma web y titulado "Sex, lies and videotape: algunas propuestas técnicas, notariales y registrales, frente a la crisis inmobiliaria"[11].

Pues bien, el reciente Decreto-Ley andaluz 4/2010, de 6 de julio[12] (BOJA de 9 de julio de 2010, en vigor desde el 10 de julio de 2010) añade un nuevo art. 42 bis al Decreto-Legislativo andaluz 1/2009 con la siguiente redacción: "... A los efectos de lo dispuesto en los artículos 51 y 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no será obligatoria la presentación por parte de los sujetos pasivos ante la Agencia Tributaria de Andalucía de las escrituras públicas que formalicen, exclusivamente, la cancelación de hipotecas sobre bienes inmuebles, cuando tal cancelación obedezca al pago de la obligación garantizada y resulten exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de acuerdo con lo previsto el artículo 45.1.b.18 de la citada Ley, entendiéndose cumplido lo previsto en el citado artículo 51.1 mediante su presentación ante el Registro de la Propiedad. Lo anterior se entiende sin perjuicio de los deberes notariales de remisión de información relativa a tales escrituras, conforme al artículo 52 del mismo texto legal...".

Con ello, además del ahorro de tiempo y costes, se atiende a otras situaciones delicadas, como es que la cancelación del vendedor sea tramitada por quien impone la entidad financiadora del comprador, pudiéndose encomendar ahora al mismo Notario autorizante en cuanto "tercero de confianza", quien cumplirá de manera inmediata, amén de evitar la expedición de copias en papel de finalidad puramente transitoria.

Quizás el peligro sea que, dada la incondicionabilidad de la inscripción al pago de los honorarios registrales (entre otras razones porque lo dicen expresamente los arts. 431 y 615 del Reglamento Hipotecario), se produjese alguna dificultad en la facturación y cobro cuando el presentante registral propiamente dicho sea distinto del Notario, que lo es ex lege. En julio de 2008 el Registrador José-Ángel García-Valdecasas y yo publicamos en esta web una "Propuesta de convenio de colaboración telemática entre Registros Mercantiles y Notarías", mediante la inclusión de una orden de pago contra una determinada cuenta del obligado identificada por los clásicos 20 dígitos y posible incorporación de la factura con todos las especificaciones legales al propio recibo de la entidad de crédito. Dicho procedimiento sería perfectamente trasladable al supuesto que nos ocupa[13]. Yo lo intenté.

 


[1] En aquel momento el tipo de gravamen era el 0,50%. Después se cedió la competencia para la determinación del tipo a las Comunidades Autónomas, lo que aprovecharon casi todas para subirlo al 1%. Hoy, Cataluña ya va por el 1,20%.

 

[2] Se discute entonces si  la equiparación que de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado hace a la hipoteca el art. 7-3 del Decreto-Legislativo 1/1993 se extiende a la exención del IAJD de que goza la cancelación de hipoteca o, por el contrario, resulta gravada por este impuesto al tipo general en la práctica del 1%. En contra de la exención se ha pronunciado tradicionalmente la Dirección General de Tributos pero a favor puede verse la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 10 de junio de 2008.

 

[3] Lo que tradicionalmente ha aligerado de la previa liquidación la inscripción en el Registro Mercantil de actos claramente no sujetos como el cese y nombramiento de administradores, la modificación del objeto o domicilio social o el otorgamiento de poderes; si bien por lo que a la tesis de este trabajo afecta, los obstáculos para la tramitación telemática derivaban aquí de la necesidad de proveer al Registrador Mercantil de los fondos necesarios para la publicación en el BORME.

 

[4] Primero en papel y después, dependiendo de cada Comunidad Autónoma, telemática, pero liquidación al fin y al cabo, y todo trámite cuesta tiempo y dinero.

 

[5] Aunque dicha reforma fue anulada parcialmente por la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 (publicada en el BOE de 16 de junio de 2008), los arts. 284 a 286 se salvaron de la quema pretendida por el Colegio de Registradores, por entender el alto tribunal que "... no guardan relación alguna con los intereses que representa el Colegio recurrente...".

 

[6] Con antecedente, por ejemplo, en las Resoluciones DGRN de 23 de abril de 2007 (aceptación de una hipoteca unilateral en favor de la seguridad Social) y 9 de julio de 2007 (adjudicación en pago de deuda a favor del Instituto de Crédito Oficial): "... Lo contrario sería... entorpecer injustificadamente la necesaria agilidad en la contratación inmobiliaria y mercantil, y supondría reducir la función registral calificadora a una actuación puramente mecánica...".

 

[7] Funcionarios públicos, juristas cualificados... y, muchas veces, los liquidadores mismos del impuesto.

 

[8] Como excepción y en favor de la apreciabilidad registral de oficio de la exención de las cancelaciones hipotecarias, se manifestó en esta misma web el Registrador José-Félix Merino Escartín.

 

[9] Algo sesgada, pues si preguntas ¡qué te van a decir! La clave está en las ganas de apreciar de oficio la exención y no en si el acto es de objeto valuable, que lo es. Y ganas había pocas, como prueba el comentario pseudoinstitucional a la Resolución del nº 49 del Boletín Informativo Tributario editado por el Colegio de Registradores.

 

[10] Que supongo que están en el mismo sitio a donde van los besos que no damos, que diría Víctor Manuel.

 

[11] "... Y si lo que un político le pide a un experto son soluciones, a ser posibles baratas, modernas y vistosas, ahí va una: eliminemos en lo posible los obstáculos que en la práctica dificultan la presentación telemática del documento notarial en el Registro de la Propiedad, y el principal obstáculo práctico es la previa acreditación de la presentación del documento a liquidación fiscal para su inscripción (art. 254 de la Ley Hipotecaria). Claramente es una medida coactiva para que la gente pague los impuestos devengados por el acto o contrato de que se trate, pero ¿tiene actualmente razón de ser esta medida cuando dicho acto no está sujeto a impuesto alguno o, estándolo, goza de una clara exención en el mismo? Evidentemente, no. El caso paradigmático es el de las escrituras de carta de pago y cancelación de préstamos hipotecarios, que desde 2001 están exentas del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (art. 45-18 de su Ley reguladora). Y es que las normas deben interpretarse conforme a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas (art. 3 del Código Civil), y el art. 254 de la Ley Hipotecaria (cuya redacción oficial fue aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946) es de un tiempo de "cartillas y cupones" y no de los modernos sistemas de información y tratamiento de datos en los que la garantía de la Administración Tributaria no es el sellito impuesto en un papel con la mano izquierda por un funcionario (muchas veces el mismo tipo que con la mano derecha ha suspendido la calificación) sino el suministro masivo de información parametrizada (por ejemplo, la remisión notarial quincenal a todas las Administraciones implicadas del Índice Único informatizado y su equivalente registral). Y es que si estuviésemos hablando de un complicado beneficio tributario que dependiera de la concurrencia de requisitos adicionales o posteriores que no pudieran apreciarse en el procedimiento registral por un profesional altamente cualificado, lo entendería, pero es que estamos refiriéndonos a la típica cancelación por pago de una hipoteca. Solución: Reforma del art. 54 del Decreto-legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y su reflejo registral, el art. 254 de la Ley Hipotecaria. Beneficios: - Se asegura la presentación por un "tercero de confianza" para todas las partes implicadas y se posibilita la tramitación telemática. - Se reducen costes al vendedor/promotor toda vez que, una vez practicado el asiento, no precisa de copia o certificación alguna en papel; ni se ve forzado a encomendar su tramitación a un extraño elegido normalmente por la entidad financiadora de su contraparte, al precio impuesto por la misma y con exigencia de provisiones previas; ni tampoco a perseguir a ese tercero extraño para que le facilite las correspondientes documentos acreditativos de los gastos deducibles. - Se garantiza al comprador/consumidor la libertad de cargas pues simultáneamente a su compra se ha presentado en el Registro la cancelación (siempre, claro está, que se potencie por parte de quienes tienen encomendada la defensa de los consumidores tal comparecencia de la entidad de crédito), evitando así diferir el otorgamiento de la correspondiente escritura de carta de pago a no se sabe cuándo. Inconvenientes: Ninguno, pues la Administración Tributaria no deja de ingresar nada porque nada había que ingresar; y tampoco experimenta merma de la información que le pueda ser necesaria para otros fines sino que, al contrario, la ha recibido ya previamente y en un formato que le es mucho más accesible...".

 

[12] Una sistematización parcial de la modificaciones tributarias introducidas puede verse en "Variaciones fiscales andaluzas en la documentación notarial (6ª versión)" en groups.google.es/group/levante-notarial.

 

[13] No ignoro que la Resolución DGRN de 19 de mayo de 2009 rechazó tal domiciliación para proveer al Registrador Mercantil de los fondos necesarios para atender éste a los gastos de publicación en el BORME, pero se trataba de una imposición unilateral del obligado... y aquí y ahora la correlación de fuerzas es la inversa.

 

Vicente Martorell García, Notario de Carboneras

11  de julio  de 2010

 

 

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