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INFORME DE JULIO DE 2007 PARA OFICIALES

Y AUXILIARES DE NOTARIAS.

 

(Redactado por Jorge López Navarro, Notario de Alicante)

 

 

RESUMEN DE LA PAGINA PRINCIPAL DEL MES DE JULIO

 

 

 NOTA PREVIA: Se insiste en el presente informe en dar una solución final (¡ójala sea así!), al tema que nos acucia a todos, relativo a la aplicación de la nueva Ley del Suelo, reducida, eso sí, a la Comunidad Valenciana, que es en la que ejerzo. Trato de acoger en ella, la nueva perspectiva de la Resolución Circular de la Dirección General, y los nuevos artículos que han sido publicados en esta página, convertida hoy en referente obligado para Notarios y Registradores.

  

  INDICE DEL INFORME DEL MES DE JULIO 

   Disposiciones Generales:

- Ley de Defensa De la Competencia.

- Apellidos Extranjeros.

- Contabilidad y Legislación Mercantil.

- Trabajadores Autónomos.

- Consumidores.

- Incentivos Regionales.

- Convocatoria de Oposiciones a Notarías.

  Resoluciones del Registro Propiedad:

- Suficiencia del poder y autocontratación.

- Juicio de identidad notarial del compareciente

- Discordancia entre telefax y copia autorizada.

- Calificaciones Sucesivas

- No cabe segregación si la cabida registral está agotada.

- Mención registral de “calceras” o acequias.

- Obra vieja en inmatriculación.

- Anotación de expediente para reanudar tracto.

- Segregación de parking con venta de cuotas indivisas.

- No procede expediente de dominio si no hay interrupción de tracto.

- Reparcelación, cargas de fincas de procedencia.

- Resolución de contrato de permuta a cambio de obra.

- Embargo de derechos de finca concreta ganancial.

- Sustitución vulgar en caso de renuncia.

- La extinción de comunidad con  menor no precisa autorización judicial.

- Inscripción de sentencia en rebeldía.

- Referencia catastral y dudas en identidad de la finca.

- Rectificación de Reparcelación firme.

- No inscripción de sentencia sin trascendencia real.

- Expediente de reanudación de tracto.

- No hay presunción de ganancialidad de deudas.

- No cabe atribuir el uso a esposa, cuando la misma es propietaria de la vivienda.

- Dación en pago por acuerdo del Consejo de Ministros.

  Resoluciones Mercantil:

 - La Sucursal extranjera no precisa certificado negativo de denominación.

 - Convocatoria de junta “30 días” no equivale a un mes.

 - Depósito de cuentas. Inscrito un auditor, el informe es obligatorio.

 - Discrepancia en el segundo apellido del Secretario del Consejo.

  Noticias de Interés para la Oficina Notarial

- De nuevo sobre la Ley del Suelo y su aplicación a la Comunidad Valenciana.

  Algo más que Derecho:

  - Frases de Oro de Jo Petty.

        

I.- DISPOSICIONES GENERALES:

    

*COMPETENCIA. LEY 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia.

            Se trata, con esta Ley, de garantizar el buen funcionamiento de los procesos del mercado, sin intervenir de forma innecesaria en la libre toma de decisiones empresariales. Sucede en este empeño a la Ley 16/1989, de 17 de julio.

            Intenta reformar el sistema español de defensa de la competencia, reforzando los mecanismos ya existentes,  teniendo en cuenta el nuevo sistema normativo comunitario y las competencias de las Comunidades Autónomas.

            La Ley se estructura en cinco títulos que regulan, respectivamente, las cuestiones sustantivas, los aspectos institucionales, la Comisión Nacional de la Competencia, las cuestiones procedimentales y el régimen sancionador.

            El título primero recoge los aspectos sustantivos de los tres tipos de instrumentos principales para la ejecución de esta política:

            a) Régimen aplicable a las conductas restrictivas de la competencia. La Ley introduce cambios principalmente en tres líneas.

                        - Se aclaran y simplifican los diferentes tipos de infracción. Se mantiene la prohibición de los acuerdos entre empresas (definiendo las conductas colusorias) y del abuso de posición de dominio así como del falseamiento de la libre competencia por actos desleales, pero se elimina la referencia específica al abuso de dependencia económica para incluirlo en el falseamiento.

                        - Se pasa del régimen de autorización singular de acuerdos prohibidos a un sistema de exención legal, excluyéndose de la prohibición aquellos acuerdos que reúnan determinados requisitos, por influjo de normas comunitarias. Se busca la autoevaluación por parte de las empresas del encaje legal de sus propios acuerdos.

                        - Se aclaran los efectos de la exención legal y el tratamiento de las conductas «de minimis». Están exentas las conductas que resulten de la aplicación de una norma con rango de Ley y las conductas «de minimis», entendidas como aquéllas que, por su menor importancia, no son susceptibles de afectar de forma significativa a la competencia, cuyas características se concretarán mediante el correspondiente desarrollo reglamentario.

            b) Control de concentraciones. Novedades principales:

                        - Aclara y amplía el concepto de concentración a efectos de control, centrándola en la existencia de un cambio estable en la estructura de control, «de iure» o «de facto», de una empresa, e incluyendo todas las empresas en participación con «plenas funciones».

                        - Establece un procedimiento simplificado para aquellas operaciones menos susceptibles de afectar a la competencia.

                        - Flexibiliza el régimen de notificación obligatoria con efecto suspensivo en tanto no recaiga resolución favorable de la Administración. Este efecto suspensivo puede levantarse durante el procedimiento.

                        - Refuerza la participación de la Comisión Nacional de la Competencia, limita el papel del Gobierno y concreta los criterios de valoración sustantiva que guiarán las decisiones de ambos órganos; los de la Comisión estarán centrados en el mantenimiento de la competencia efectiva en los mercados, y los del Gobierno, relacionados con la protección del interés general de la sociedad.

            c) Sistema de seguimiento y propuesta en materia de ayudas públicas. Se completan las competencias de la Comisión Nacional de la Competencia, que podrá analizar los criterios de concesión de las ayudas desde la perspectiva de la competencia con el fin de emitir informes y dirigir recomendaciones a los poderes públicos. Los órganos competentes de las Comunidades Autónomas podrán emitir informes.

            El título segundo se ocupa de los órganos competentes para la aplicación de la ley (esquema institucional).

            - Como órgano administrativo estatal competente para la aplicación de esta Ley, se crea una institución única e independiente del Gobierno, la Comisión Nacional de la Competencia, que integrará a los actuales Servicio y Tribunal de Defensa de la Competencia que desaparecen. La Comisión Nacional de la Competencia presenta una estructura piramidal centrada en la existencia de dos órganos separados, la Dirección de Investigación y el Consejo, que realizan con independencia sus respectivas funciones de instrucción y resolución bajo la supervisión y coordinación del Presidente, apoyado en un conjunto de servicios comunes.

            El título tercero también se refiere a la Comisión Nacional de la Competencia:

            - Naturaleza jurídica: es una entidad de Derecho público con personalidad jurídica propia y plena capacidad pública y privada, adscrita al Ministerio de Economía y Hacienda.

            - Normativa: En defecto de lo dispuesto en esta Ley y en las normas que la desarrollen, la Comisión Nacional de la Competencia actuará en el ejercicio de sus funciones públicas con arreglo a lo establecido en la Ley de Procedimiento Administrativo Común, en la Ley de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado, de acuerdo con lo previsto en su disposición adicional décima, y en su propio Estatuto.

            - Funciones: tiene funciones instructoras, resolutorias y de arbitraje así como consultivas y de promoción y armonización de la defensa de la competencia en los mercados. Se separan la instrucción y la resolución.

            - Independencia: Se persigue la independencia de criterio de esta institución con respecto al Gobierno. Sin embargo, los altos cargos serán nombrados por el Gobierno.

            El título cuarto regula los distintos procedimientos tanto por conductas prohibidas como de control de concentraciones. Se intenta simplificarlos separando la instrucción de la resolución, se fijan plazos máximos para las resoluciones correspondientes a los procedimientos especiales previstos en esta Ley y se regula el procedimiento sancionador por conductas restrictivas. 

            Finalmente, el título quinto recoge el régimen sancionador, graduando las diversas infracciones, especificando criterios y aclarando las sanciones máximas de cada tipo, fijadas en términos de un porcentaje del volumen de ventas totales de los infractores. Se prevé la publicidad de todas las sanciones impuestas.

            Normas procesales:

            - La disposición adicional primera establece la competencia de los jueces de lo mercantil en la aplicación de los artículos 1 y 2 de la Ley de Defensa de la Competencia (conductas colusorias y abuso de posición dominante).

            - La disposición adicional segunda modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Concretamente, se añade el artículo 15 bis, y se modifican los artículos 212, 249, 404, 434, 461 y 465, con el fin de prever expresamente la participación de los órganos nacionales y comunitarios de competencia en los procedimientos o para poder permitir suspenderlos cuando el juez competente considere necesario conocer previamente el pronunciamiento administrativo para dictar una sentencia definitiva en aplicación de las normas nacionales y comunitarias de competencia.

            - La disposición adicional séptima modifica la Ley de la Jurisdicción Contencioso administrativa, para aclarar el régimen de recursos contra las resoluciones de los órganos nacionales y autonómicos de competencia así como el procedimiento de autorización judicial para el caso en que exista oposición a una inspección realizada en aplicación de esta Ley.  

            Entrada en vigor: el 1 de septiembre de 2007.

PDF (25 págs. – 747 KB.)

 

APELLIDOS EXTRANJEROS. Instrucción de 23 de mayo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre apellidos de los extranjeros nacionalizados españoles y su consignación en el Registro Civil español.

            El origen de esta Instrucción se encuentra en que la DGRN ha tenido conocimiento de que algunos Registros Civiles están practicando inscripciones de nacimiento respecto de ciudadanos extranjeros nacionalizados españoles con un solo apellido y expidiendo certificaciones literales de nacimiento para la obtención del Documento Nacional de Identidad que incluyen un solo apellido lo que no se ajusta al Ordenamiento jurídico español. En la Instrucción se intentan clarificar las dudas existentes en esta materia, fijando los criterios y directrices a los que habrá de ajustarse la práctica registral

            Directrices:

            Primera. –Aplicación de la ley española a la determinación de los apellidos de los extranjeros nacionalizados españoles. Al extranjero con filiación determinada, se le asignará el primero del padre y luego el primero de los personales de la madre. Si no constan, se mantendrán los que viene usando y, si sólo consta uno, se duplicará. Se pueden respetar las terminaciones masculina y femenina del país de origen (ej: países eslavos).

            Se justifica la medida porque en la actualidad está claramente asentada en la doctrina la consideración del nombre y apellidos como un derecho subjetivo de carácter privado vinculado a toda persona, si bien tradicionalmente se ha sostenido la aplicación de la Lex Fori al nombre de las personas físicas, por tratarse de una materia muy vinculada al Derecho Público al servir de identificación de las personas. El nombre y apellidos en el Derecho español quedan sometidos a la ley nacional del individuo, conforme al artículo 9 n.º 1 del Código civil, y se hallan regulados básicamente por los artículos 109 del Código civil y 55 de la Ley del Registro Civil y sus concordantes del Reglamento del Registro Civil. Así resulta también de lo dispuesto por el Convenio n° 19 de la Comisión Internacional del Estado Civil, hecho en Munich, el 5 de septiembre de 1980

            Segunda.–Determinación de los apellidos de los españoles plurinacionales. El caso de los ciudadanos comunitarios. Esta regla de la aplicación de la ley personal rige también en los casos de plurinacionalidad. En aplicación del art. 9.9, párrafo segundo Código civil, la DGRN tiene el criterio de preferir la nacionalidad española cuando el sujeto ostenta varias nacionalidades y una de ellas es la nacionalidad española. Esta tesis presenta, sin embargo, el inconveniente de que el interesado puede en ocasiones verse abocado a una situación en la que es identificado con apellidos distintos según el Estado de que se trate. Por otra parte, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2 de octubre 2003 estimó contraria al Derecho Comunitario la normativa del Estado belga  sobre la materia, similar a la española, por lo que el Centro Directivo resuelve que habrá que dejar a los sujetos «libertad» para elegir la Ley estatal que desean que rija los nombres y apellidos de los dobles nacionales comunitarios, utilizando para ello el expediente de cambio de apellidos que puede incluso desembocar en la asignación de un solo apellido. Cabe también coordinar la existencia de apellidos distintos según el Registro español o de otro país mediante anotación registral.

            TerceraLa facultad de conservación de los apellidos fijados por el anterior estatuto personal tiene una  excepción de orden público. Ante el vacío legal sobre la materia, la DGRN se inclina por la teoría de la retroactividad por la que el sujeto que cambia de nacionalidad debe cambiar de apellido para adecuarlo a su nueva Ley nacional, aunque aplicando efectos correctores como el del artículo 199 del Reglamento del Registro Civil que habilita un plazo de caducidad de dos meses siguientes a la adquisición de la nacionalidad española para manifestar la voluntad de conservar los apellidos siempre –entiende el Centro Directivo- que ello no sea contrario al orden público y lo será si sólo tenía un apellido o si los dos son de la misma línea (paterna o materna). Este art. 199 no es aplicable a un español que ha consolidado la nacionalidad española por la vía del artículo 18 del Código civil. Comentario: en esta directriz se considera contrario al orden público que un ciudadano español ostente un solo apellido; sin embargo en la anterior la DG abre esta posibilidad para los ciudadanos de origen comunitario.

            CuartaIncompatibilidad entre la facultad de conservación de los apellidos anteriores a la nacionalización y el ejercicio posterior de la facultad de inversión de su orden que concede a todo español mayor de edad el artículo 109 del Código civil. Se justifica la medida en que los apellidos han de ser estables y por analogía de que no cabe desdecirse de la opción que permite el artículo 109.

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**CONTABILIDAD Y LEGISLACIÓN MERCANTIL. LEY 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea.

1. Se trata de una  Ley tremendamente técnica que adapta la legislación mercantil en materia contable  al Rto. CE 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de Julio de 2002, relativo a la aplicación de las Normas Internacionales de Contabilidad(NIC), que comprenden tanto las NIC en sentido estricto como las Normas Internacionales de Información Financiera(NIIF), así como las interpretaciones de unas y otras.

 

2. El citado Reglamento hace obligatorias las NIC  a las cuentas consolidadas de sociedades cuyos valores hayan sido admitidos a cotización en un mercando regulado de cualquier Estado miembro. No obstante el Rto permite que los Estado puedan aplicar dichas NIC a todas las sociedades y tanto para sus cuentas anuales como para las consolidadas.

 

3. Sobre esta base la Ley 62/2003 de 30 de Diciembre de Medidas Fiscales, administrativas y de orden social, incorporó a nuestro Derecho Mercantil Contable, las NIIF, adoptadas por la UE, a los exclusivos efectos de las cuentas anuales consolidadas, estableciendo  la obligación de formular cuentas consolidadas adaptadas a la normativa europea en aquellos grupos de sociedades, cuando alguna de las participadas tuvieran valores admitidos en un mercado regulado de cualquier estado miembro de la UE.

 

4. La reforma que ahora se aborda consiste en extender dicha normativa y en definitiva las NIC que comprenden también, como ya sabemos, las Normas Internacionales de Información Financiera(NIIF) a todos los comerciantes y sociedades a través de una reforma del Código de Comercio y de la Ley de Sociedades Anónimas, manteniendo y explicitando en las normas legales los fundamentos, principios y conceptos básicos, con los que se elaboran las cuentas anuales, dejando para un posterior desarrollo reglamentario los aspectos concretos de técnica contable, teniendo siempre como referente, en todo caso, el marco de las Directivas Comunitarias y los Reglamentos de la UE.

 

5. Para ello en primer lugar se reforma la sección segunda del Título tercero del Libro primero de Código de Comercio, relativo a las cuentas anuales. Dado el carácter   técnico de la reforma, en este resumen sólo vamos a destacar los puntos de la nueva regulación que inciden de forma más directa en los RRMM  y en los acuerdos que en ellos se inscriben.

 

6. La función de la contabilidad mercantil es como dice el art.34,2 C de C "mostrar la fiel imagen del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la empresa de conformidad con las disposiciones legales. A tal efecto en la contabilización de las operaciones se atenderá a su realidad económica y no solo a su forma jurídica". En el art. 34 del C. de com. se añaden dos nuevos estados a las cuentas anuales que deben formular al cierre del ejercicio todos los empresarios: Estos son “el estado que refleje los cambios en el patrimonio neto del ejercicio(ECPN)” y un “estado de flujos de efectivo(EFE)”. Este último estado no será obligatorio cuando así lo establezca una disposición legal. Por tanto a la entrada en vigor de la reforma las cuentas anuales de todo empresario comprenderán “el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias, un estado que refleje los cambios en el patrimonio neto del ejercicio  un estado de flujos de efectivo y la memoria”.  Se trata por tanto de dos nuevos estados contables que forman una unidad, junto con el resto de documentos que señala el art., para la formulación de las cuentas anuales de todo empresario.

 

 Entrada en vigor: La Ley entrará en vigor el 1 de Enero de 2008 y por tanto será aplicable a los ejercicios que se inicien en dicha fecha.

 

 Finalmente en las disposiciones finales se autoriza al Gobierno para apruebe un nuevo Plan General de Contabilidad y así mismo un Plan General de Contabilidad para la Pequeña y Mediana Empresa, y para que también, mediante RD, se aprueben los nuevos límites monetarios a los efectos  de la presentación de balances, estado de cambios de patrimonio neto y cuentas de pérdidas y ganancias de forma abreviada. Por su parte se autoriza al ICAC para que apruebe normas de obligado cumplimiento en desarrollo del nuevo PGC.

 

CONCLUSIONES: De todo lo que llevamos dicho, realmente que afecte de forma directa a los despachos notariales y registrales,  solo son tres puntos:

            1º. A partir de 1 de Enero de 2008, en todos aquellos modelos de estatutos que regulen la reducción de capital, la disolución de la sociedad y las cuentas anuales de la misma, que son muchos por no decir casi todos, deberán tener muy en cuenta las nuevas normas expuestas, sustituyendo patrimonio o patrimonio contable por patrimonio neto y añadiendo los dos nuevos estados que ya conocemos como formando parte de las cuentas anuales a formular por los administradores sociales.

            2º. En los depósitos de cuentas anuales que se produzcan en 2009, se deberán depositar los dos nuevos estados, aunque en la mayoría de los casos será solamente uno, el de cambios del patrimonio neto, pues el otro estado de flujos de efectivo no es obligatorio cuando la sociedad puede presentar cuentas abreviadas que como sabemos son la mayoría.

            3º. Las reelecciones de auditores que se produzcan a partir de 2008 y precisamente para auditar dicho ejercicio y, en su caso, los siguientes, podrán ser realizadas por tres años.  (JAGV)

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*TRABAJADORES AUTÓNOMOS. LEY 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del trabajo autónomo.

            El trabajo autónomo se ha venido configurando tradicionalmente dentro de un marco de relaciones jurídicas propio del derecho privado, por lo que las referencias normativas al mismo se hallan dispersas a lo largo de todo el Ordenamiento Jurídico. Esta Ley pretende una regulación sistemática y unitaria del trabajo autónomo.

La disposición adicional tercera recoge la obligación de que en el futuro todos los trabajadores autónomos que no lo hayan hecho tengan que optar por la cobertura de la incapacidad temporal.

            Quiénes lo son:

                 - Regla: las personas físicas que realicen de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia y fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo, den o no ocupación a trabajadores por cuenta ajena.

                 - Se asimilan:

                        - los trabajos, realizados de forma habitual, por sus familiares que no tengan la condición de trabajadores por cuenta ajena

                        - Los socios industriales de sociedades regulares colectivas y de sociedades comanditarias.

                        - Los comuneros de las comunidades de bienes y los socios de sociedades civiles irregulares, salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común.

                        - Quienes ejerzan las funciones de dirección y gerencia que conlleva el desempeño del cargo de consejero o administrador, o presten otros servicios para una sociedad mercantil capitalista, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, cuando posean el control efectivo, directo o indirecto de aquélla

                        - Los trabajadores autónomos económicamente dependientes de un cliente en más del 75%. Se confiere a estos trabajadores –cercanos a los asalariados- una protección especial y se estima competente la jurisdicción laboral.

                        - Los trabajadores autónomos extranjeros que cumplan con la Ley 4/2000, de 11 de enero.

                 - Supuestos excluidos:

                        -  Las relaciones de trabajo por cuenta ajena.

                        - La actividad que se limita pura y simplemente al mero desempeño del cargo de consejero o miembro de los órganos de administración en las empresas que revistan la forma jurídica de sociedad

                        - Las relaciones laborales de carácter especial del art. 2 del Estatuto de los Trabajadores.

                        - Los menores de dieciséis años no podrán ejecutar trabajo autónomo ni actividad profesional, ni siquiera para sus familiares.

            Fuentes. El régimen profesional del trabajador autónomo se regirá por:

                        a) Esta Ley, en lo que no se oponga a las legislaciones específicas aplicables a su actividad

                        b) La normativa común relativa a la contratación civil, mercantil o administrativa.

                        c) Los pactos convenidos mediante contrato con el cliente no opuestos a derecho necesario.

                        d) Los usos y costumbres locales y profesionales.

                        Los acuerdos de interés profesional serán fuente del régimen profesional de los trabajadores autónomos económicamente dependientes.

            Derechos profesionales. Se citan algunos que suponen importantes avances en los últimos años:

                - A la conciliación de su actividad profesional con la vida personal y familiar, con el derecho a suspender su actividad en las situaciones de maternidad, paternidad, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia y adopción o acogimiento.

                 - A la asistencia y prestaciones sociales suficientes ante situaciones de necesidad, como bajas por enfermedad y el derecho a la protección en las situaciones de maternidad, paternidad, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia y adopción o acogimiento. También tendrán derecho a prestaciones económicas en las situaciones de incapacidad temporal y por cese de actividad.

                  - Se extiende a los trabajadores autónomos económicamente dependientes la protección por las contingencias de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales, el derecho a 18 días laborables de vacaciones e indemnizaciones por despido.

                 -  Se reconoce la posibilidad de jubilación anticipada para aquellos trabajadores autónomos que desarrollen una actividad tóxica, peligrosa o penosa.

            Crédito privilegiado. En materia de garantía del cobro de los créditos por el trabajo personal del trabajador autónomo se estará a lo dispuesto en la normativa civil y mercantil sobre privilegios y preferencias, así como en la Ley Concursal, quedando en todo caso los trabajadores autónomos económicamente dependientes sujetos a la situación de privilegio general recogida en el artículo 91.3 de dicha Ley.

            Embargos. A efectos de la satisfacción y cobro de las deudas de naturaleza tributaria o de la Seguridad Social, embargado administrativamente un bien inmueble, si el trabajador autónomo acreditara fehacientemente que se trata de una vivienda que constituye su residencia habitual, la ejecución del embargo quedará condicionada, en primer lugar, a que no resulten conocidos otros bienes del deudor suficientes susceptibles de realización inmediata en el procedimiento ejecutivo, y en segundo lugar, a que entre la notificación de la primera diligencia de embargo y la realización material de la subasta, el concurso o cualquier otro medio administrativo de enajenación medie el plazo mínimo de un año. Este plazo no se interrumpirá ni se suspenderá, en ningún caso, en los supuestos de ampliaciones del embargo originario o en los casos de prórroga de las anotaciones registrales.

            Ley de Procedimiento Laboral. La disposición adicional primera reforma su Texto Refundido. Las modificaciones se centran en la inclusión de las controversias derivadas de los contratos de los trabajadores autónomos económicamente dependientes en el ámbito de la Jurisdicción Social. En coherencia con ello, también se establece la obligatoriedad de la conciliación previa no sólo ante el servicio administrativo correspondiente, sino también ante el órgano que eventualmente se haya podido crear mediante acuerdo de interés profesional.

            Entrada en vigor: el 12 de octubre de 2007.   

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*CONSUMIDORES. LEY 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores.

            Directivas: Mediante esta Ley se incorpora a nuestro ordenamiento normativa europea sobre la materia, con la vocación de proteger a los consumidores extendiendo su ámbito de aplicación, no sólo a Internet, sino a cuando se usen otros medios como teléfono o fax.

            Qué contratos: Los contratos celebrados entre un proveedor y un consumidor y las ofertas relativas a los mismos siempre que generen obligaciones para el consumidor, cuyo objeto es la prestación de todo tipo de servicios financieros a los consumidores, en el marco de un sistema de venta o prestación de servicios a distancia organizado por el proveedor, cuando utilice exclusivamente técnicas de comunicación a distancia, incluida la propia celebración del contrato.  

            Fuentes:

                 - Se respeta lo esencial de la libertad contractual, estando vigente el Convenio de Roma de 1980 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales. 

                 - Esta Ley

                 - La normativa general sobre servicios de la sociedad de la información y comercio electrónico que se contiene en la Ley 34/2002, de 11 de julio.

                 - Capítulo II del Título III y disposición adicional primera de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista y demás normativa de aplicación general a los consumidores, así como la normativa especial que rige la prestación de los servicios financieros en cada caso.      

            Consumidor: Se le protege mediante un régimen riguroso en cuanto a la información que debe recibir, se regula el derecho de desistimiento, se le intenta proteger contra el uso fraudulento de las tarjetas de pago y de los servicios y comunicaciones no solicitadas, se dispone la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos por esta ley y se impone al proveedor la carga de la prueba en varios aspectos.

            Derecho de desistimiento. En su virtud el cliente puede rescindir el contrato firmado en un plazo de 14 días (30 para seguros de vida) sin argumentar más que su voluntad de hacerlo. Sin embargo hay muchas excepciones basadas en la inevitable fluctuación de las condiciones de muchos contratos financieros, lo que hace necesario que las obligaciones contractuales hayan de cumplirse desde el inicio de la formalización del contrato o porque esas condiciones contractuales exijan una seguridad jurídica especial, como es el caso de las hipotecas. Destaquemos entre ellas:

                 d) créditos destinados principalmente a la adquisición o conservación de derechos de propiedad en terrenos o en inmuebles existentes o por construir, o destinados a renovar o mejorar inmuebles;

                 e) créditos garantizados ya sea por una hipoteca sobre un bien inmueble o por un derecho sobre un inmueble;

                 f) las declaraciones de consumidores hechas con la intervención de Notario, siempre y cuando éste dé fe de que se han garantizado los derechos del consumidor contemplados en el artículo 7 (información previa al contrato).

            Arbitraje: El proveedor y el consumidor podrán someter sus conflictos al arbitraje de consumo, mediante adhesión de aquéllos al Sistema Arbitral del Consumo, o a otros sistemas de resolución extrajudicial de conflictos, que figuren en la lista que publica la Comisión Europea sobre sistemas alternativos de resolución de conflictos con consumidores.

            Entrada en vigor: el 12 de octubre de 2007.

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 * INCENTIVOS REGIONALES: MODIFICA RRM. Real Decreto 899/2007, de 6 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de los incentivos regionales, de desarrollo de la Ley 50/1985, de 27 de diciembre.

            Su Disp. Final 1ª modifica la Disp. Adicional 4ª del Reglamento del Registro Mercantil relativa a la constancia en el Registro Mercantil de concesiones económicas regionales. Son sus principales cambios:

            - Se reduce el plazo a un mes.

            - El plazo se contará desde la aceptación de la concesión.

            - Se fija también en un mes el plazo para resoluciones posteriores.

            - Si hay incumplimiento, para cancelar la nota han de ingresarse en el Tesoro las cuantías percibidas e intereses de demora.

NO RESIDENTES. Orden EHA/2243/2007, de 24 de julio, por la que se amplía el plazo de presentación de las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondientes a establecimientos permanentes y a entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español para aquellos sujetos pasivos cuyo período impositivo finalice entre el 29 de diciembre de 2006 y el 4 de enero de 2007.

            Se amplía hasta el 30 de julio de 2007 el plazo para la presentación de los modelos 200, 201, 225 y 220 correspondientes.

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*OPAS. Real Decreto 1066/2007, de 27 de julio, sobre el régimen de las ofertas públicas de adquisición de valores.

 Disposición derogatoria y entrada en vigor.

            Se deroga el antiguo RD 1197/1991 regulador de opas y su entrada en vigor se producirá el 13 de Agosto de 2007, si bien también será de aplicación para aquellas ofertas cuya solicitud de autorización haya sido presentada en la CNMV y no haya sido autorizada antes de la entrada en vigor de la Ley 6/2007, de 12 de Abril, de reforma de la LMV. (JAGV).

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***CONVOCATORIA NOTARÍAS. Resolución de 12 de julio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca oposición libre para obtener el título de Notario.

            Se convocan 160 plazas, de las que 8 se reservan para las personas con discapacidad en los términos determinados por el Real Decreto. 863/2006, de 14 de julio.

            Para participar se requiere cumplir con los requisitos fijados por el artículo 10 de la Ley del Notariado

            Los ejercicios han de comenzar antes del 19 de marzo de 2008.

            Se celebrará en las sedes de los actuales Colegios Notariales de Granada y Sevilla.

            Los dos primeros ejercicios de la oposición se regirán por el programa que fue aprobado por Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2000 (BOE de 14 de octubre) y su corrección de errores (BOE de 2 de noviembre de 2000).

            El plazo para concurrir es de 30 días hábiles a contar desde el 19 de julio de 2007, presentando el modelo 790 y pagando una tasa. La Resolución da instrucciones para cumplimentar la solicitud.

            Podrá haber dos Tribunales que actuarían simultáneamente si el número de solicitudes es elevado.

            En la página www.mjusticia.es podrá encontrarse información sobre el ingreso al Cuerpo de Notarios, así como el seguimiento de las oposiciones.

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RESOLUCIONES DE PROPIEDAD:

 

139. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y AUTOCONTRATACIÓN O CONFLICTO DE INTERESES. R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Puerto del Rosario don Francisco Bañegil Espinosa – Registro de Madrid n.º 9.  Vinculante.

            Se plantea la cuestión de si el notario, al emitir el juicio de suficiencia del poder, debe de mencionar expresamente que está salvado en el poder el conflicto de intereses y la autocontratación, y si la falta de mención expresa de ello por el notario al emitir el juicio es defecto calificable por el registrador.

            Esta cuestión ha sido resuelta ya por la DGRN en varias Resoluciones en el sentido de que no es necesario hacer una mención expresa, pues el juicio notarial positivo de suficiencia del poder incluye también las cuestiones previas relativas a autocontratación y conflictos de intereses, que el notario ha debido de considerar antes de emitir el juicio. Ver las resoluciones de 22 de Septiembre de 2005, 27 de Noviembre de 2006, y 28 de Febrero de 2007, entre otras. (AFS)

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141. JUICIO NOTARIAL DE IDENTIDAD, TITULAR REGISTRAL Y CALIFICACION DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.  R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Sociedad – Registro de Palma de Mallorca n.º 10. Vinculante.

            Se presenta a inscripción una escritura en la que la transmitente es extranjera, que el notario identifica con su nombre y apellido, coincidentes con los que consta en el Registro de la Propiedad; sin embargo en éste figura también con un segundo nombre propio y no consta documento de identificación alguno. Después de la presentación del título traslativo se presenta en el Registro de la Propiedad un mandamiento de anotación preventiva por falsedad de la documentación con la que se preparó la transmisión (se supone que del documento de identificación de la transmitente). El Registrador suspende la inscripción por tener dudas de la identidad, es decir que la transmitente sea la titular registral..

            La DGRN ordena la inscripción, pues considera que el juicio notarial de identidad goza de una fuerte presunción de validez que el registrador no puede desconocer. El registrador únicamente puede calificar la posible discrepancia entre la persona identificada por el notario, y la que aparece como titular registral, pero solo en aquellos casos en los que haya una discordancia de cierta entidad., no como en el caso  objeto del recurso en el que sólo hay  una pequeña discrepancia, consistente en que la escritura omite el segundo nombre del otorgante, que sí figura en el Registro de la Propiedad.

            El principio de prioridad registral obliga también a que no se pueda denegar la inscripción del título en base a la anotación ordenada judicialmente, pues ésta fue presentada con posterioridad al título traslativo, sin perjuicio de que pueda ser anotada la querella en la forma ordinaria. (AFS)

            COMENTARIO.- Parece por tanto que el notario, en los casos de extranjeros que pueden haber cambiado de apellidos (o incluso de nacionalidad) en relación con los datos identificativos que figuran en el Registro, no sólo debe de emitir el juicio ordinario de identidad del compareciente titular registral, sino que dicho juicio debe de extenderse (tácitamente ya lo hace por el mero hecho del otorgamiento) a la  concordancia o identidad entre el compareciente en la escritura y el que aparece como titular registral, salvando las posibles discrepancias. El primer juicio  no está sujeto a calificación registral, pero sí lo está el segundo de concordancia, aunque sólo será defecto en los casos en que la discordancia sea de cierta entidad. (AFS)

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142. DISCORDANCIAS ENTRE LA COMUNICACIÓN POR TELEFAX  Y LA COPIA AUTORIZADA. DISCORDANCIAS INTERNAS DEL TÍTULO. R. 6 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Madrid don Antonio Domínguez Mena - Registrador de Alcobendas, n.º 1.

            Se presenta una escritura por telefax, cuyo asiento de presentación caduca al no haberse consolidado debidamente. Después se presenta la copia autorizada en papel, cuya inscripción se deniega por el Registrador ya que existen discordancias con la comunicación realizada por telefax.

            La DGRN resuelve que las discrepancias sustanciales entre la comunicación por telefax y la copia autorizada darán lugar a que se practique un nuevo asiento de presentación del título en papel y a que caduque o pierda su vigencia automáticamente el asiento de presentación por telefax –si estuviera vigente-, pues no puede haber dos asientos de presentación vigentes simultáneamente sobre el mismo título, pero esa discrepancia no es motivo para denegar la inscripción del segundo título. En el presente caso, al haber caducado el asiento de presentación por telefax, no hay ningún inconveniente en practicar un nuevo asiento de presentación del título en papel e inscribir.

            Otra cuestión es la posible discrepancia interna del título, que puede contener algunos actos jurídicos completos (la segregación en este caso) y la referencia incompleta a otros (distribución de hipoteca). En este caso se deben inscribir los actos jurídicos que están correctamente expresados (segregación en el presente caso) si las discrepancias o referencias discordantes no son de entidad para desvirtuar dicho acto, y denegar simultáneamente la parte incompleta, que además puede ser objeto de una subsanación posterior (distribución de hipoteca). (AFS)

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143. RECURSO: CABE EN SUCESIVAS CALIFICACIONES; DISOLUCION DE COMUNIDAD Y TACITA APORTACION A GANANCIALES. R. 6 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario de Madrid (Juan-Carlos Caballería Gómez)– Registro Madrid 42.

            Como cuestión procedimental previa: el Registrador entiende que presentado un documento y calificado reiteradamente con la misma nota, una vez expirado el plazo para recurrir en la primera calificación, el recurso es extemporáneo. La Dirección, sin embargo, sostiene: de acuerdo con doctrina reiterada de esta Dirección General (que cita), y claramente deducible del art. 108 RH, la falta de impugnación en plazo de una calificación registral no supone que la misma devenga intangible adquiriendo la condición de acto consentido, sino que el mismo documento que haya sido objeto de ella puede presentarse de nuevo y ha de ser objeto de nueva calificación, y frente a ésta, coincida o no con la anterior, cabe recurrir en vía gubernativa dentro de su propio plazo de impugnación.

            En cuanto al fondo del asunto:

            El supuesto planteado es el siguiente: Mediante escritura pública otorgada por los 4 titulares proindiviso -con carácter privativo- de determinada finca, y el esposo de una de las comuneras, deciden cesar en la proindivisión existente y acuerdan: a) Que, de conformidad con el art. 400 y ss CC, en relación con el 1062, adjudican la finca en pleno dominio a la mencionada comunera y su esposo compareciente, indemnizando a los otros comuneros con dinero ganancial “que la adquieren para su sociedad de gananciales”; y b) Que dicha copropietaria seguirá manteniendo su participación del veinticinco por ciento de la finca con carácter privativo.

            La Registradora suspendió la inscripción por apreciar las contradicciones siguientes en cuanto al título sustantivo, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición: Entiende que la extinción del condominio no es un acto traslativo, no hay nueva adquisición, se produce sólo un mero desenvolvimiento de una potencialidad connatural al mismo derecho del comunero y en este caso sucede que: a) se califica como “cesación de proindiviso y adjudicación” pero se pretenden después los efectos del contrato de compraventa; b) si hay extinción de comunidad, el objeto del contrato es necesariamente la totalidad de la misma, y no puede pretenderse que después de tal extinción el 25% que antes del otorgamiento correspondía a la adjudicataria tenga un régimen jurídico diferente del 75% restante; y c) en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición, es obvio que, en virtud del principio de subrogación real, en la extinción de comunidad el adjudicatario del bien ha de ser necesariamente uno de los condueños y con el mismo carácter que era titular de la cuota, y es contradictorio que pase a ser dueño su cónyuge con carácter ganancial en cuanto a la cuota adquirida a los otros condueños.

            Sin embargo, la Dirección estima el recurso, ya que si bien es cierto que, respecto de la extinción de la comunidad, reiteradamente ha sostenido que la línea que delimita lo particional de lo dispositivo no es nítida, y que no se trata de un acto dispositivo que requiera la aplicación de otras normas previstas para la enajenación de inmuebles; en este caso a la vista de “el amplio reconocimiento de la autonomía privada y libertad de pactos que se hace patente en art. 1323 CC y del cual el art. 1355 constituye una aplicación concreta”, concurriendo al otorgamiento el cónyuge del adjudicatario de la finca, a fin de dejar formal constancia de la voluntad de ambos de que esa titularidad tenga carácter ganancial, debe concluirse que es algo perfectamente válido y admitido. (MN)

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144. NO CABE SEGREGACIÓN SI ESTA AGOTADA LA CABIDA INSCRITA. R. 7 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Interesado – Registro de Madrid 35.

            Se pretende la inscripción de dos escrituras antiguas de segregación y venta de tres parcelas.

            El Registrador rechaza la inscripción “por estar agotada la cabida inscrita de la finca matriz”.

            La Dirección confirma la calificación porque “o bien existen documentos posteriores que han tenido acceso al Registro con anterioridad y que impiden, conforme al art. 17 LH, la inscripción actual, o bien existe un error registral cuya rectificación no puede hacerse por la vía del recurso, debiendo acudirse a los Tribunales de Justicia”. (MN)

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146. ALUSIÓN A RECEPCIÓN DE AGUAS, ACUEDUCTO Y CALCERAS: ES INSCRIBIBLE POR SER MERAMENTE DESCRIPTIVO. R. 8 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Particular – Registro Torrelavega n.° 2. Vinculante.

            El Registrador en una inmatriculación de fincas, suspende la alusión a que reciben las aguas de un río, extensión del acueducto y cauce y “calceras”, porque, o bien pertenecen al dominio público hidráulico, en cuyo caso es preciso aportar el documento administrativo de concesión, o bien, de tratarse de alguno de los supuestos previstos en la Disp. Trans. 1ª o en el art. 52 del RDL 17/2001, ha de aportarse certificación del Organismo de Cuenca acreditativo de la inclusión en el Registro de Aguas; y determinarse además las características del aprovechamiento.

            La Dirección, sin embargo, revoca la calificación y entiende que deben inscribirse, ya que lo que se denominan “calceras” son unos elementos construidos con objeto de optimizar el aprovechamiento de las aguas, pero no prejuzgan tal aprovechamiento, sino que son obras cuya constancia son un elemento descriptivo más de las fincas. (MN)

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148. OBRA VIEJA EN INMATRICULACIÓN. R. 11 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Interesado – Registro de Arzúa. Vinculante.

            Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca en la que existe una casa «con un arrimo, a su izquierda, entrando, de cuarenta metros cuadrados». Se acompañan certificaciones catastrales, así como distintas escrituras que comprenden las distintas transmisiones de la finca desde 1966, en las que figura la finca con la misma descripción anteriormente expresada, incluyendo el «arrimo».

            El Registrador suspende la inscripción por no constar la edificación del llamado «arrimo» en los informes municipales ni en la certificación catastral que se acompañan y, por tanto, por no cumplirse lo previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997.

            El interesado alega que las escrituras presentadas como antetítulos son anteriores al Real Decreto citado, por lo que éste no puede aplicarse retroactivamente.

            La DGRN, pues la Disposición Transitoria 5.ª del texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 estableció que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción. No es obstáculo para ello que se basen solo en la mera manifestación del interesado..(JFME)

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  149. CABE  ANOTAR LA INCOACIÓN DE EXPEDIENTE PARA REANUDAR EL TRACTO. R. 12 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Interesado - Registro de Zaragoza n° 1.  Vinculante.

            Hechos: Se solicita la práctica de una anotación preventiva por la incoación de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido en el historial de una finca.

            El Registrador la deniega por estimar que la misma no está prevista en la legislación hipotecaria, siendo la enumeración del artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria «numerus clausus» por lo que no cabe aplicar la analogía.

            El interesado alega que teme por la posibilidad de actos dispositivos del titular registral que pudieran crear terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

            La DGRN, considera formalmente correcta la opinión del Registrador, pero admite el recurso fundándose en lo siguiente:

            - Cabe para los expedientes de inmatriculación: art. 274 RH, siendo su último párrafo interpretable como de aplicación a otros expedientes.

            - Doctrinalmente se acepta para expedientes sobre exceso de cabida

            - La vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ha relativizado el criterio del «numerus clausus» al permitir al juez la adopción de amplias medidas cautelares (art.727.6)

            En definitiva, considera que es posible si protege un interés legítimo, no hay obstáculos registrales y es útil para asegurar las resultas del procedimiento. En este caso lo estima útil porque protege al promotor de que aparezca otro titular registral

            Nota: De todos modos, ¿qué pasaría si después de la anotación se presentara un acto dispositivo directo del titular registral y anterior al título alegado por el recurrente? En tales casos, en el juego de la anotación estaría el retrotraer los efectos del auto al momento en que se practicó el asiento de presentación de la anotación, lo que, frente a los casos ordinarios de anotación de demanda, tendría un matiz especial, el de entrar en contradicción con la propia finalidad del procedimiento: decidir sobre la existencia o no de una serie de transmisiones sin título adecuado para inscribir. Se dejaría como de peor derecho –registralmente hablando- a aquel que trae causa directamente del titular registral en favor de aquel otro que pretende obtener su legitimación registral por procedimientos subsidiarios. Ahora bien, he de reconocer que existen otros riesgos para los que esta protección resulta más justificada: por ejemplo el caso del acreedor del titular registral que pretenda practicar una anotación de embargo, pues, en este supuesto, si que resulta de interés la noticia de que posiblemente ya no sea esta persona la dueña de la finca. (JFME)

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150. SEGREGACIÓN PARKING CON VENTA INSCRITA DE CUOTAS INDIVISAS. R. 13 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Particular – Registro de la propiedad de Javea.

            Se presenta una escritura de segregación de una porción (para constituir una finca independiente), de un local destinado a plazas de garaje y trasteros, dándose la circunstancia de que ya están inscritas escrituras otorgadas con posterioridad en las que se enajenaban participaciones indivisas del local.

            La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, y de acuerdo con el principio de prioridad del art. 17 LH, resuelve que no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a derechos inscritos, sin consentimiento de sus titulares. (MN)

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151. EXPEDIENTE DE DOMINIO: NO PROCEDE SI NO HAY INTERRUPCION DEL TRACTO. R. 14 de junio de 2007, DGRN. BOE de 7 de julio de 2007. Particulares – Registro de la Propiedad de Valls.

            Se deniega la inscripción de un auto recaído en Expediente de dominio para reanudar el tracto, por no estar éste interrumpido, ya que el promoviente adquirió directamente, mediante un documento privado de compraventa, del titular registral.

            La Dirección confirma la calificación y reitera la doctrina según la cual no existe propiamente tracto interrumpido en los supuestos en los que el promotor del expediente ha adquirido del titular registral, e incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (R. 15/11/03), y señala que la razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente. (MN)

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155. REPARCELACION. CARGAS DE FINCAS DE PROCEDENCIA: SOLO PUEDEN TRASLADARSE A LAS FINCAS DE REEMPLAZO R. 18 de junio de 2007, DGRN. BOE de 13 de julio de 2.007. Particular – Registrador de Nules 1.  

            Supuesto planteado: Al margen de la inscripción de varias fincas figura nota de expedición de certificación para el inicio de un expediente de reparcelación; con posterioridad figura anotación de demanda de recurso contencioso-administrativo contra los actos administrativos de aprobación del proyecto de reparcelación; como consecuencia de la inscripción de la reparcelación, se cancela la anotación en las fincas de procedencia y se hace constar la demanda por nota al margen de las fincas adjudicadas en correspondencia y por subrogación de las aportadas. Se presenta ahora una instancia privada solicitando el traslado de la referida anotación a las fincas coincidentes geográficamente con las de procedencia.

            La Dirección confirma la calificación y desestima el recurso ya que:

            - Las cargas que afectan a las fincas de origen aportadas a una reparcelación sólo pueden gravar las fincas adjudicadas en pago del aprovechamiento urbanístico de las mismas, por aplicación del principio de subrogación real, pero no pueden trasladarse a fincas adjudicadas en pago de otras fincas o aprovechamientos urbanísticos distintos (art. 11.3 RD. 1093/1997); principio de subrogación real que es aplicable tanto a las titularidades anteriores como a las posteriores a la nota marginal de expedición de certificación (arts. 14, 15, 16 y 17  del mismo RD)

            -Además, en este caso, tratándose de una anotación de demanda, si se trasladara, como pretende el recurrente, a las superficies de las fincas que material o físicamente coinciden con las de origen, adjudicadas a terceras personas que no han sido parte en el procedimiento en el se ordenó la anotación, supondría una indefensión de los mismos, en contra del principio de tutela judicial efectiva consagrada en el art. 24 de la Constitución.

            - Por último, señala que la instancia privada no es el medio formalmente idóneo para provocar el traslado de la Anotación, pues para ello sería necesaria Resolución Judicial firme dictada en el procedimiento en el que aquella se ordenó y con traslado a todas las partes. (MN)

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156. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PERMUTA A CAMBIO DE OBRA FUTURA. R. 19 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesado – Registro de Tías. Vinculante en parte.

            Hechos: Se solicita la inscripción de un acta de notificación de resolución de permuta de solar por edificación futura y reserva de rango. Se hace la notificación al cesionario y a los titulares de asientos posteriores y consta la oposición de algunos de los notificados.

            El registrador observa los siguientes defectos:

                        - No solicitarse la práctica de operación registral alguna. Sólo este defecto fue revocado.

                        - No haberse acreditado el incumplimiento contractual, presentándose únicamente una mera acta de notificación con oposición.

                        - No determinarse suficientemente la reserva de rango a favor de quien o quienes, por qué plazo, y para inscribir en su día qué derechos.

                        - Al haberse opuesto a la resolución determinadas sociedades, se hace necesario para la cancelación, resolución judicial firme en los términos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

                        - Falta de consignación.

            La DGRN revoca el primer defecto, pues la sola presentación del documento en el Registro implica la petición de los asientos correspondientes.

            Confirma los demás defectos y resume la doctrina del Centro Directivo en cuanto a los requisitos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil:

                        - Ha de aportarse el título del vendedor.

                        - Notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma, en cuyo caso hay que acudir a juicio.

                        - Ha de acreditarse la consignación en un establecimiento bancario o Caja oficial del importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. No cabe deducción por cláusula penal.

            Los terceros adquirentes son, registralmente, interesados afectados por la resolución, por lo que, respecto de ellos, también la documentación ha de cumplir un mínimo de garantías o, en su defecto, obtenerse la oportuna resolución judicial en la que hayan sido citados, así como los titulares de otros asientos posteriores.

            Estima que la solicitud de reserva de rango es improcedente, pues en la escritura de permuta y condición resolutoria la reserva de rango se conceptuó como consecuencia natural de la reinscripción a favor del cedente, pretendiéndose la inmediata cancelación de los asientos posteriores de terceros. Rechazada la reinscripción a favor del transmitente por ejecución extrajudicial de la condición resolutoria, siendo precisa sentencia, se deniega como consecuencia de ello, la inscripción de la pretendida reserva de rango.

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157. EMBARGO DE LOS DERECHOS SOBRE FINCA CONCRETA EN SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA. R. 20 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesada – Registro de Ceuta.

            Hechos: La esposa solicita la anotación de embargo de los derechos que tiene el ejecutado sobre la finca registral 5809, inscrita a nombre del embargado con carácter ganancial

.           El registrador exige para ello la previa liquidación de la sociedad conyugal, alegando también que  no cabe el embargo de bienes que sean propios del acreedor.

            La interesada recurre considerando que, una vez ganada firmeza la sentencia de separación matrimonial, corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad de los bienes que la conforman y es precisamente, sobre esa mitad sobre la que se ha trabado el embargo.

            La DGRN desestima el recurso, pues, según su doctrina reiterada, y frente a la opinión de la interesada, disuelta la sociedad de gananciales pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial. Sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

            Aplicando esa doctrina al embargo, distingue tres casos:

            - El embargo de bienes concretos de la sociedad ganancial en liquidación. Para lograrlo, ha de seguirse el procedimiento contra todos los titulares.

            - El embargo de una cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial. Puede practicarse siguiendo el procedimiento sólo contra el cónyuge deudor. Tiene el riesgo de que, si luego no se le adjudica en la liquidación ese bien, la anotación quedará estéril, pero no la traba que podrá proyectarse sobre otros bienes.

            - El teórico embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal. Es técnicamente incorrecto, porque, si no se le adjudica luego al embargado, no sólo resultará estéril la anotación, sino también la traba.

            Este último caso es el contemplado en el supuesto de hecho de la Resolución, y es rechazado por el Centro Directivo su acceso registral porque “el objeto del embargo cuando la traba se contrae a los derechos que puedan corresponder a un cónyuge en bienes singulares carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial”. (JFME)

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*158. SUSTITUCIÓN VULGAR EN CASO DE RENUNCIA. R. 21 de junio de 2007, DGRN. BOE de 20 de julio de 2007. Interesado – Registro de Alicante nº 1

            Hechos: La causante fallece en estado de casada, dejando cuatro hijos y dos nietos (hijos de una premuerta hija) y a todos los nombra herederos (a los nietos media porción cada uno) “con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes y en su defecto acrecimiento por estirpes”. Al cónyuge viudo se le lega el tercio de libre disposición al que renuncia. Los dos nietos también renuncian posteriormente a la herencia, presentándose ahora la escritura de partición.

            El registrador suspende la inscripción por no constar en la escritura la manifestación de que los nietos renunciantes carecen de descendientes, pues, si los hubiera, ocuparían su lugar y tendrían que haber comparecido.

            La interesada alegó el artículo 813 del Código Civil, entendiendo que la sustitución vulgar supone un gravamen sobre la legítima, pues el tercio de libre disposición había sido legado al esposo.

            La DGRN confirma la nota, ya que, conforme al artículo 774 del Código Civil, la sustitución vulgar simple y sin expresión de casos, comprende tanto los de premoriencia como los de incapacidad y renuncia, de modo que la renuncia de los nietos de la testadora a su llamamiento hereditario, determina el juego de la sustitución a favor de sus descendientes, si los hubiera. Sólo si no los hay, entraría en juego el derecho de acrecer y, subsidiariamente, la apertura de la sucesión intestada.

            Nota: creo que, para acreditar la ausencia de descendientes de los renunciantes, no basta con la mera manifestación, siendo precisa el acta de notoriedad prevista por el artículo 82 del Reglamento Hipotecario.

            Por otro lado, los argumentos de la recurrente podrían tener indudable peso si tan sólo la sustitución vulgar abarcase la legítima estricta. Pero abarca el tercio de mejora (sobre el que caben disposiciones a favor de descendientes ulteriores: art. 808) y también el tercio de libre disposición. Se da sobre este tercio el curioso caso de una doble renuncia sucesiva del sustituido y del sustituto vulgar inicial. (JFME)

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*164. PARTICION HEREDITARIA. ADJUDICACION POR CUOTAS INDIVISAS E INMEDIATA DISOLUCION DE COMUNIDAD EXISTIENDO UN MENOR. INNECESARIEDAD DE APROBACION JUDICIAL. R. 28 de junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de julio de 2007. Notario de Castellón de la Plana -Registro de la Propiedad de Albocácer.  Vinculante.

            Hechos: Se presenta una escritura de partición de herencia adjudicándose los herederos los bienes por cuotas indivisas, pero practicándose inmediatamente después la disolución de comunidad adjudicando bienes concretos y cantidades en metálico a cada uno de los herederos, uno de los cuales, menor, está representado por su madre (al haber fallecido su padre).

            La Registradora suspendió la inscripción de la extinción del condominio por entender que al adjudicarse en virtud de la misma bienes concretos existe una disposición de bienes que requeriría aprobación judicial (art. 166-1 del Código Civil).

            El Notario recurrió considerando que no existe enajenación (teoría de la “propiedad plúrima total”) y que el artículo 1061 del Código civil no exige la adjudicación de cuotas indivisas sino bienes de la misma naturaleza.

            La DG estima el recurso basándose en que el art. 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencias, y entre estos últimos el art. 1060 C.c. dispone que “cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial”. Y considera que la adjudicación de bienes concretos no implica excederse de las facultades particionales, ya que se adjudican bienes de naturaleza análoga, con lo que se cumple el artículo 1061 del Código Civil. (JCC)

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165. SENTENCIA EN REBELDÍA. NATURALEZA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA.

R. 23 de junio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007.

            Hechos: Una finca está inscrita con carácter ganancial. Fallece abintestato el marido en 1970. La esposa falleció en 1987 habiendo otorgado testamento en el que nombró una heredera y legó a la recurrente los derechos que le correspondían sobre la finca.

            La legataria demandó a la heredera para que se hiciera efectiva la entrega del legado, obteniendo a su favor y en ejecución de sentencia, por rebeldía de la demandada, en el año 2001, mandamiento ordenado la inscripción de la mitad que por gananciales correspondía a la testadora en la finca.

            Al mismo tiempo, y en procedimiento seguido contra determinada persona y los ignorados herederos o causahabientes del esposo, en el año 2005, obtiene el reconocimiento de la exclusiva propiedad de la otra mitad indivisa de la finca en cuestión, por prescripción.

            El registrador suspende la inscripción del mandamiento derivado de este último procedimiento por no haber caducado el plazo para ejercitar la acción de rescisión por el rebelde, porque estando inscrita la finca con carácter ganancial es preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales y por no acreditarse de qué mitad indivisa se trataba. Emite otra segunda nota respecto al mandamiento derivado del primer procedimiento reclamando también la previa liquidación de gananciales con la intervención de los herederos del marido.

            La interesada recurre conjuntamente ambas notas de calificación, alegando, entre otras razones la confusión de derechos y aclarando a satisfacción del Registrador, de qué mitad indivisa se trataba.

            La DGRN confirma el primer defecto. No habiendo habido notificación personal al rebelde en este caso, aplica el plazo extraordinario de 16 meses (subsistencia de fuerza mayor del artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a contar desde la notificación de la sentencia, plazo que no había transcurrido todavía al presentarse el título, por lo que tan sólo cabe anotación preventiva.

            Confirma también el segundo defecto, porque no han sido demandados los herederos del marido lo que es preciso para cumplir con el principio e tracto sucesivo, liquidar gananciales y evitar la indefensión. 

            Conceptualmente, es de destacar que, disuelta la sociedad de gananciales, pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que lo integran, y de la que pueda disponerse separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación conjunta de ambos cónyuges o, como en este caso, de sus respectivos herederos, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esa cuota sobre el todo, cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno se le adjudique en la liquidación.

            Nota: Se indica por parte del Centro Directivo que no han intervenido los herederos del marido, en ninguno de los dos procedimientos. En el de entrega de legado está claro. En el de prescripción, parece que la que no ha intervenido es la heredera de la esposa. Puede que sea un mero lapsus o, tal vez se pueda entender que la expresión  “contra los ignorados herederos o causahabientes de don Eutiquio…” no la considere suficiente como para acreditar una legitimación pasiva de los herederos del titular registral habida cuenta de que podría haberse determinado previamente su identidad -en un acta de declaración de herederos o en un declaratorio judicial, según los casos- o nombrado un administrador de la herencia (R. 27 de octubre de 2003). (JFME)

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166. REFERENCIA CATASTRAL: DUDAS SOBRE IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 29 de junio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesada - Registro de Massamagrell. Vinculante

            Hechos: Se solicita la inscripción de la referencia catastral que figura en una escritura pública de compraventa y en un certificado complementario del Ingeniero del Ayuntamiento donde radica la finca.

            La registradora suspende la constancia registral de dicha referencia catastral porque a su juicio existen dudas fundadas de la correspondencia de la finca a que se refiere la escritura con la de las certificaciones catastrales aportadas, por no coincidir la superficie y no expresarse en éstas los linderos de la finca.

            La DGRN revoca la nota, considerando que no están justificadas las dudas porque la diferencia de superficie no excede del 10 %, porque el anterior propietario pagaba el IBI atendiendo recibos con esa misma referencia, porque se aporta certificación del Ayuntamiento sobre coincidencia de paraje y porque los linderos, aunque distintos, no son fijos. Ver Ley del Catastro. (JFME)

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168. RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACION FIRME. ERROR DE CONCEPTO.  R. 2 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesada -Registro de la Propiedad de Vinaroz.

            Hechos: Se debate sobre la rectificación por medio de instancia privada, acompañada de certificación de la administración actuante acreditativa del error padecido, sin audiencia del titular favorecido, de la inscripción de un proyecto de reparcelación, que equivocadamente adjudicó con carácter privativo una finca de resultado, cuando la finca de origen tenía carácter ganancial.

            La registradora denegó la rectificación basándose: en los principios de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (art. 24 CE), legitimación y tracto sucesivo (artículos 38, 40 y 20 LH), en el artículo 40 d LH, que exige para la rectificación de errores cometidos en el título el consentimiento de los titulares registrales (al parecer el marido había fallecido pero sin acreditarlo) o en su defecto resolución judicial firme, y en la doctrina de la DGRN referente a los proyectos de reparcelación cuya inscripción se practica en virtud de certificación de la administración actuante firme en vía administrativa.

            Considera además insuficiente la sola instancia privada suscrita unilateralmente (que carece además de los requisitos del art. 110 RH o de legitimación de firmas) al existir una resolución administrativa, que debe ser acompañada, a los efectos de su calificación, del proyecto que se rectifica, ya que el título rectificador es esa Resolución, con expresión de su firmeza en vía administrativa.

            La interesada recurre alegando que existió error material en el proyecto de reparcelación, que el propio pleno del Ayuntamiento subsanó el error, y que no se perjudica el derecho de ninguna otra persona ni el derecho de ningún otro titular en la reparcelación.

            La DG desestima el recurso y confirma la nota  ya que no estamos ante un mero error material de haberse escrito unas palabras por otras, sino ante un verdadero error de concepto, ya que se ha alterado el sentido general de los derechos inscritos (arts. 212 y 216 LH), por lo que no cabe sino actuar conforme el Ordenamiento Jurídico, que exige para la rectificación de errores de concepto el consentimiento del titular registral (o de sus herederos) o en su defecto resolución judicial firme en procedimiento entablado contra ellos. Todo ello sin perjuicio de la exigencia de responsabilidad civil en que pudiera haberse incurrido por la inscripción equivocada (arts. 1, 40 y 82 LH).

            Reitera, además su doctrina según la cual –resoluciones, entre otras, de 10-3-2000 o 26-3- 2007- nada impide admitir la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado (cfr. Art. 102 LRJAPPAC), siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Sin embargo, en el supuesto de hecho del expediente, el titular registral o sus herederos ni siquiera han sido oídos.

            En definitiva, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los Tribunales (ex art. 1 LH) no cabe ya, so pretexto de la rectificación de un error material en la reparcelación introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes LRJAPPAC, por lo que, no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial. (JCC).

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169. SENTENCIA SIN TRASCENDENCIA REAL: NO ES INSCRIBIBLE.  R. 3 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Interesado -Registro de la Propiedad de Sitges.

            Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial en procedimiento ejecutivo ordenando la inscripción en el folio abierto a una finca de una sentencia firme, en la que se declara que el demandante tiene la condición de socio con una participación del 35% en una sociedad que es la titular registral.

            El Registrador deniega la inscripción, además de por otro defecto no recurrido, por carecer la sentencia de trascendencia real en cuanto a la finca objeto de la demanda -extremo calificable por el Registrador, en cuanto “obstáculo derivado del Registro” (artículo 100 del RH)-, ya que el fallo se refiere tan sólo a participaciones sociales y no a la finca, y en el fundamento de derecho 6ª  desestima expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de las fincas.

            El interesado recurrió alegando que la Sentencia reconoce que la titularidad de dicha finca debe corresponder a dicha sociedad por título de aportación, por lo que, dado que el recurrente tiene judicialmente reconocida su condición de socio en la misma, con un porcentaje del 35%, está plenamente facultado para, en interés de la sociedad, exigir un pronunciamiento judicial que otorgue la titularidad formal del inmueble a la misma y su posterior inscripción en el Registro. Se basa también en la necesidad de proteger a los terceros de buena fe dando a conocer los derechos de la Sociedad sobre dicha finca.

            La DG desestima el recurso y confirma la nota ya que el Registro de la Propiedad tiene por objeto –salvo excepciones expresamente contempladas en la ley– la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico-real inmobiliaria -arts. 1, 2, 42 y 98 LH-,   y el mismo criterio se sigue respecto de las acciones ejercitadas, de manera que sólo las que tengan carácter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos registrales. Por el contrario, la  sentencia cuya inscripción se pretende carece de toda trascendencia real, ya que en la misma se rechaza expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de la finca (FD 6º de la sentencia: “...el dueño de dicho inmueble, mediante aportación, no pueden serlo los socios, sino la sociedad misma...”) y únicamente se limita a reconocer la existencia de una sociedad (titular registral) y la condición del demandante como socio de la misma, por lo que tan sólo tiene trascendencia respecto de la composición del sustrato social de la compañía, pero nunca respecto del inmueble, cuyo titular no deja de ser la sociedad misma, no existiendo, por tanto, pronunciamiento alguno que produzca una modificación jurídico real en la finca registral. El mandamiento deberá reflejarse en el libro registro de socios de la compañía, pero sin que ello modifique en absoluto la actual titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de ésta. (JCC)

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*170. EXPEDIENTE REANUDACIÓN DE TRACTO. CABE AUNQUE TODAS LAS TRANSMISIONES ESTÉN DOCUMENTADAS EN ESCRITURA. R. 4 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007.

Interesados - Registro de Santiago de Compostela número 1.  Vinculante

            Hechos: Se solicita la inscripción de un testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En los antecedentes de hecho del expediente se describen todas las transmisiones existentes de la finca, desde el titular registral hasta los promotores del expediente, las cuales se alega haberse efectuado todas ellas mediante documentación pública.

            La registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.

            La DGRN parte de definir cuándo hay interrupción: cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular.

            Considera que no cabe acudir a este expediente cuando no existe propiamente tracto interrumpido, como en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral por el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente.

            Sin embargo, le da la razón al recurrente porque, “cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.”

            Nota: En mi opinión sólo debería ser ello posible si una de las escrituras no inscritas, distinta de la última, tuviera un defecto –o falta de documentación complementaria- que impidiese la inscripción, porque, sino, no se entiende la referencia al carácter excepcional y supletorio del expediente. De todos modos, al observar la gran complejidad de las transmisiones intermedias, según las recoge la registradora, no parece que esa documentación intermedia sea suficiente (así lo alega también el abogado de la recurrente).

            La inscripción de este auto puede plantear un difícil problema de técnica registral, pues la finca registral fue dividida horizontalmente y lo que se adjudica a los recurrentes son dos elementos surgidos de dicha división no inscrita. (JFME)

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171. ANOTACIÓN DE EMBARGO: NO HAY PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD DE DEUDAS.  R. 5 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. Tesorería General de la Seguridad Social - Registro de Huelva, número 2.

            Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de embargo en procedimiento dirigido contra la esposa por deudas a la Seguridad Social. Se solicita el embargo de un bien privativo del marido, como responsable solidario de la deuda generada en periodo de régimen económico de gananciales por su esposa.

            El Registrador suspende la práctica de la anotación por hallarse la finca inscrita a nombre del marido de la demandada con carácter privativo y no haber declaración judicial de ganancialidad de la deuda.

            La TGSS recurre alegando que tanto la deuda como el bien fueron gananciales.

            La DGRN desestima el recurso porque, aparte de que el bien se inscribió como privativo del marido desde su adquisición, la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación, siendo necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, en procedimiento declarativo entablado contra ambos cónyuges para evitar la indefensión, puesto que no existe en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales

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172. SENTENCIA DE DIVORCIO: SI LA VIVIENDA FAMILIAR ES DE LA TITULARIDAD DE UN CÓNYUGE, NO ES INSCRIBIBLE A FAVOR DEL MISMO LA ATRIBUCIÓN  DE SU USO Y DISFRUTE. R. 6 de Julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de Julio de 2007. Particular—Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz nº 2.

            Hechos: Se presenta en el Registro sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso de la vivienda familiar.

            El registrador, de conformidad con el art. 348 del CC, deniega la inscripción pues la vivienda consta inscrita a favor de la misma en plano dominio con carácter privativo.

            La interesada recurre alegando una sentencia que acompaña al recurso y en virtud de la cual se declara la nulidad de la escritura que provocó la inscripción a favor de la esposa por simulación absoluta.

            Doctrina: La DGRN, como no podía ser de otra forma, confirma la nota, si bien apunta la posibilidad que tiene la interesada de volver a presentar todos los documentos, incluyendo la sentencia de declaración de nulidad, para que sean objeto de nueva calificación. (JAGV)

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173. DACIÓN EN PAGO MEDIANTE ACUERDO DE CONSEJO DE MINISTROS. R. 9 de julio de 2007, DGRN. BOE de 31 de julio de 2007. . Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales - Registro de Écija n.º 2. Vinculante en parte.

            Hechos: Se solicita la inscripción a favor del Instituto de Crédito Oficial de determinado inmueble que figura inscrito a nombre del Estado y está incluido entre los que, según acuerdo de Consejo de Ministros, son objeto de reintegración y de compensación de bienes y derechos a favor de la Unión General de Trabajadores, en cumplimiento de lo establecido en la d. ad. 4ª de la Ley de Cesión de Bienes del Patrimonio Sindical Acumulado. En el mismo acuerdo gubernamental aplica tales bienes y derechos a la liquidación de determinado préstamo que dicha Organización Sindical mantiene con el Instituto de Crédito Oficial.

            El Registrador suspende la inscripción por “no acompañarse el documento público —título formal— del que resulta la existencia del contrato —título material— por el cual la propiedad reconocida y reintegrada a UGT se ha transmitido al Instituto de Crédito Oficial

            La DGRN analiza la presente dación en pago en la que un tercero (el Estado) transmite bienes al acreedor (ICO) en pago de una deuda (de UGT) estimando que es un título material de los contemplados en el art. 2.1 de la Ley Hipotecaria, cuya causa es el pago de la deuda. También estima que existe un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la entidad en cuyo favor debe practicarse la inscripción (el acuerdo del Consejo de Ministros dictado en ejecución de la referida disposición adicional).

            Sin embargo confirma la calificación en lo referente a que debe de constar la plena identificación y el importe de la deuda pagada con la adjudicación de la finca, no figurando tales datos en la documentación presentada.

            No ve precisa la liquidación del impuesto, porque el Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, ha de decidir también si se halla sujeta o no a impuestos, siendo esta valoración suficiente para inscribir. La DGRN considera que en el caso hay una clara causa de exención subjetiva, por lo que dispensa de la exigencia del artículo 254 de la Ley Hipotecaria para evitar retrasos burocráticos. (JFME)

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RESOLUCIONES DE MERCANTIL:

 

138. SUCURSAL EN ESPAÑA DE SOCIEDAD EXTRANJERA. NO PRECISA CERTIFICADO DE DENOMINACIÓN DEL REGISTRO MERCANTIL CENTRAL R. 24 de mayo de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Sociedad – Registro Mercantil de Barcelona. Vinculante.

            Hechos: Se presenta escritura de establecimiento de una sucursal en España de una sociedad extranjera. El Registrador, en un fundamentado acuerdo de calificación, exige, para la inscripción de la sucursal, certificación de la sección de denominaciones del RMC, acreditativa de la no existencia de otra sociedad o entidad con la misma denominación. La sociedad recurre alegando la RDGRN de 11 de Septiembre de 1990 que, aunque dictada bajo el imperio del Reglamento de 1956, ya estableció la no necesidad de certificación de denominación para la inscripción de sucursal de sociedad extranjera.

            Doctrina: La DG revoca el acuerdo de calificación confirmando la doctrina de la resolución de 1990, en base a la no existencia de personalidad jurídica por parte de la sucursal distinta a la sociedad, en la no exigencia de dicho requisito para la inscripción y en que lo que se inscribe es la sucursal y no la propia sociedad extranjera.

            Añade la DG, como dato interesante y para desvirtuar uno de los argumentos del recurrente, la circunstancia de que de conformidad con la Undécima Directiva del Consejo de 31 de Diciembre de 1989, las sucursales sí pueden tener denominación distinta a la de la sociedad principal. Pero ello no desvirtúa su doctrina pues lo decisivo para establecer el carácter de establecimiento secundario propio de la sucursal, es el hecho de que la denominación siempre deberá estar seguida de la frase “sucursal en España” con lo que se evita cualquier confusión con otra sociedad española preexistente que tuviera la misma denominación. (JAGV)

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140. SOCIEDAD ANÓNIMA. PLAZO DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. LA EXPRESIÓN “TREINTA DÍAS” NO EQUIVALE A  “UN MES”. R. 5 de junio de 2007, DGRN. BOE de 4 de julio de 2007. Notario Romero Girón-Deleito—Registro Mercantil de Madrid IV.

            Hechos: En artículo de los estatutos de una sociedad anónima se establece que “la convocatoria para las Juntas... se realizará por lo menos treinta días antes de la fecha fijada para la celebración de la Junta”.

            Se suspende la inscripción pues la antelación en la convocatoria debe ser por lo menos un mes antes de la fecha de su celebración (Cfr. art. 97 de la LSA).

            El Notario recurre y aparte de calificar de inaceptable la nota por su escasa fundamentación jurídica y de pedir la apertura de expediente disciplinario a la registradora calificante en caso de ser procedente, considera que la diferencia de ambas expresiones carece de sustantividad.

            Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación. Efectivamente, tras exponer la forma del cómputo de los antiguos 15 días de antelación en la convocatoria de la Junta (se tiene en cuenta el primero y el último debe transcurrir en su totalidad), y la forma de computar el mes actual de antelación en la misma convocatoria (también se tiene en cuenta el primero y por tanto la Junta puede celebrarse en el mismo día del mes siguiente en que salió el anuncio), llega a la conclusión, como no podía ser de otra forma, que si bien en los meses de 30 días o en el mes de febrero con 28 o 29 días, dicha expresión puede ser admisible, en los meses de 31 días, es obvio que si se establece la antelación en la convocatoria en 30 días, al cómputo siempre le faltará un día para completar el mes  y por tanto dicha expresión “no es respetuosa con la norma del art. 97 de la LSA”, precisamente en “una materia en la que el escrupuloso cumplimiento de los requisitos formales es garantía de la regularidad y validez de los acuerdos que han de someterse a la aprobación de la Junta”.

            Comentario: Dada la claridad de la cuestión debatida, quizás se pueda calificar de innecesario el recurso interpuesto por el Notario autorizante, aunque nunca sobra si se trata de clarificar alguna cuestión que pueda originar dudas- como parece que las ocasionaba- en su interpretación. Si la ley establece un mes como antelación en la convocatoria de la Junta, quiere que sea un mes y por tanto y dada la diferencia de días en los distintos meses del año, es claro que la expresión “treinta días” no puede ser equivalente a la de una mes cuando este tiene 31 días. Es obvio que si los estatutos establecen la antelación para la convocatoria de la Junta en 31 días, dicha norma si sería admisible pues cumple con la antelación en los meses de 31 días. Pero si se  establece en 30 días, dado el carácter imperativo y de orden público del art. 97 de la LSA, dicha norma estatutaria en ningún caso sería admisible.

            Por tanto con esta resolución se pueden dar por cerrados los dos problemas que planteaba la interpretación del nuevo art. 97 de la LSA tras su reforma por la Ley 19/2005:

            a) Que si se establece el plazo por días, estos deben alcanzar los 31 días y no es posible establecer la antelación en la convocatoria en 30 días.

            b) Que para el computo del mes se tiene en cuenta el día en que se publica el anuncio y por tanto, el mismo día del mes siguiente, ya es otro mes siendo dicho día hábil y válido para la celebración de la Junta. (JAGV)

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*152. DEPOSITO DE CUENTAS. INSCRITO UN AUDITOR DE CUENTAS EL INFORME ES OBLIGATORIO AUNQUE LA SOCIEDAD PUEDA PRESENTAR BALANCE ABREVIADO. R. 16 de mayo de 2007, DGRN. BOE de 9 de julio de 2007. Sociedad - Registro Mercantil de Toledo.

            Hechos: Se trata de una sociedad que, teniendo inscrito un auditor de cuentas para tres ejercicios, presenta a depósito sus cuentas anuales en forma abreviada, pues puede hacerlo y así lo certifica, sin acompañar el informe de auditoría. La registradora suspende el depósito por falta del informe de auditoría y de la certificación de que las cuentas auditadas se corresponden con las depositadas. Se recurre alegando el carácter voluntario del auditor nombrado e inscrito.

            Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificación. Se apoya para ello en dos cuestiones fundamentales:

            a) El carácter obligatorio para la propia sociedad de los acuerdos de su Junta General.

            b) Que si no se depositan las cuentas anuales se podrían ver frustradas las expectativas de los socios minoritarios que en contemplación a la existencia del auditor no hubieran ejercitado el derecho que les concede el art. 205.2 de la LSA.

            Termina la DG diciendo que también faltaría el informe de gestión.

            Comentario: De las razones que da la DG para exigir el informe de auditoría, la única que nos parece de cierta consistencia es la segunda, es decir la protección de los socios minoritarios.

            La existencia de un auditor social en sociedad anónima no obligada a auditar sus cuentas puede tener más finalidades que la propia de auditar las cuentas anuales para depositarlas en el RM. Así los casos de los artículos 156 y 157 de la LSA para cumplimentar los requisitos exigidos en la misma Ley en los acuerdos relativos a los aumentos de capital por compensación de créditos y por transformación de reservas (Cfr. 363 RRM). Incluso aunque no se dé ninguno de estos casos, pienso que nada impide a una sociedad  tener un auditor voluntario para controlar sus cuentas anuales sin necesidad de que el informe del auditor sea publicado por el RM, bien porque a la sociedad no le interese o bien porque del informe resulten datos que no fuera conveniente someter a publicidad, sobre todo si no existe  obligación legal para ello. Los acuerdos de la Junta General son obligatorios para la sociedad, pero la finalidad del nombramiento de auditor puede ser tan varia, como hemos visto, que será el órgano de administración el que de cumplimiento a esos acuerdos en la forma realmente prevista por la Junta.

            Es cierto que si los minoritarios del art. 205. de la LSA ven que existe auditor de la sociedad, pudieran renunciar a ejercer su derecho pensando con fundamento que las cuentas van a ser auditadas y que de esa auditoría van a tener conocimiento a través del RM. Por ello quizás lo importante, para la sociedad, en estos casos de nombramiento de auditor con carácter voluntario, sea especificar en el acto de nombramiento cuál es la finalidad del mismo y que esa finalidad se constate en la inscripción en el RM. Así si la finalidad es colaborar con el órgano de administración en el control de las cuentas, o bien alguna de las finalidades de los artículos 156 y 157 de la LSA, el minoritario lo sabría y no desistiría de ejercitar sus derechos por la existencia de un auditor inscrito. Pero es más, incluso en el caso de la existencia de un auditor inscrito, si las cuentas anuales se aprueban en Junta Universal y por unanimidad, como no existe ese perjuicio de los minoritarios, los cuales están conformes con la cuentas, el Registrador pese a la existencia de esta resolución y si la sociedad certifica que puede presentar sus cuentas en forma abreviada, creo que no está facultado para exigir el depósito del informe de auditor. Siempre se ha dicho que sólo deben depositarse los documentos a que está obligada la sociedad, pues el depósito está tasado por la Ley. Por tanto quizás lo que debe hacerse, en casos como el que plantea la resolución, sea ponderar las diversas circunstancias que concurren en el supuesto de hecho planteado, antes de exigir el depósito del informe de auditoría.

            A la vista de esta resolución y de todo lo antes dicho, podemos establecer, en esta materia las siguientes conclusiones:

            1º. Si el nombramiento de auditor está inscrito sin condición alguna debe exigirse el depósito de su informe, salvo que resulte de la certificación que las cuentas se aprobaron en Junta Universal y por unanimidad.

            2º. Si el nombramiento del auditor y así consta en el registro, es con alguna finalidad distinta a la de auditar las cuentas, dicho informe no debe exigirse para el depósito de las cuentas anuales de la sociedad.   

            3º. Por último, aún cuando exijamos el informe de auditoría por estar en el caso 1º, lo que entiendo que nunca debe ser exigido es el informe de gestión, pues el mismo no es obligatorio cuando la sociedad puede presentar balance abreviado y aquí no existe razón alguna de protección de minoritarios o de cumplimiento de acuerdos de la Junta que obligue a ello. Ya es extraño que la DG haga esa observación cuando la misma no había sido objeto del acuerdo calificatorio. (JAGV).  

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162. ACUERDOS SOCIALES. DISCREPANCIA EN EL SEGUNDO APELLIDO DEL SECRETARIO DENTRO DE LA ESCRITURA Y CON LA CERTIFICACIÓN. R. 26 de Junio de 2007, DGRN. BOE de 25 de Julio de 2007. Notario de Sonseca, don Francisco Javier Morillo Fernández —Registradora Mercantil de Toledo. Vinculante.

            Hechos: Se trata de una escritura de nombramientos de administradores, en la cual al reseñar la certificación en la intervención de la escritura se le da al Secretario no Consejero un determinado segundo apellido-Castro- y en la parte dispositiva de la escritura, en el encabezamiento de la certificación y en el propio nombramiento, se le da otro segundo apellido-Gasco-.

            Ante ello, la Registradora calificante, aparte de otro defecto no reflejado en el recurso, pide que se le aclare tal discrepancia. El Notario recurre y tras señalar la falta de fundamentación jurídica de la nota de calificación, al menos en este punto, recoge los preceptos relativos a la interpretación de los contratos- art. 1281 y 1285 CC- y diversas resoluciones de la propio DG, concluyendo que la discrepancia no constituye defecto pues del contexto de la certificación e incluso de la escritura resulta con claridad la identidad del Secretario.

            Doctrina: La DGRN revoca el defecto expresando que “el correcto ejercicio de la función calificadora del Registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo y cuál el verdadero”.

            Comentario: No podemos por más que estar de acuerdo con la DGRN en este punto de discrepancias en cuanto a los datos de una persona reflejados en la escritura y en la certificación, siempre que esas discrepancias no planteen dudas razonables sobre la verdadera identidad de la persona de que se trate. Para la debida comprensión de este recurso, es de suponer que el primer defecto de la nota de calificación, que no se recurre, fuera de cierta entidad y como acompañamiento de ese defecto que, indudablemente ha sido subsanado, se señala la discrepancia observada por si a los interesados o al mismo Notario le interesa su rectificación. Es en este entorno en el que debe situarse la falta, que no defecto observado, aunque entiendo que en estos casos debe reflejarse en el acuerdo de calificación que la discrepancia no constituye defecto que impida la inscripción y que si la misma no se rectifica, la inscripción se practicará con la identidad que resulta de la propia certificación, que son los datos y acuerdos que se reflejan en el Registro. Si a pesar de la devolución del documento, la discrepancia no se subsana porque para la subsanación del primer defecto no sea necesaria la intervención notarial o por cualquier otro motivo, lo que a nuestro juicio debe hacerse es practicar la inscripción con la identidad que resulte clara y obvia, y hacerlo constar en la nota de despacho para conocimiento de los interesados. (JAGV)

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V.- NOTICIAS DE INTERES PARA LA OFICINA NOTARIAL:

 

DE NUEVO SOBRE LA LEY DE SUELO. LA NUEVA PROPIEDAD URBANA. APLICACIÓN DEL ARTICULO 19 DE LA LS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA. EL SUPUESTO ESPECIAL DE LA AUTOPROMOCION.

 

  INTRODUCCION:

   Tras de la publicación de la Resolución Circular de la DGRN de 26 de julio de 2007, y de los últimos artículo publicados en esta web, en especial los de mis compañeros Gerardo V. Wicmann Rovira, Fernando Gomá Lanzón y Antonio Botía Valverde, quiero dar en las presentes notas, de nuevo, y pienso que por última vez, mi opinión respecto de las cuestiones que nos preocupan a todos, respecto de esta novísima norma, en la que hay algo que nos une a todos: hace mucho tiempo que no teníamos que aplicar una ley tan oscura, tan ambigua y que ha dado lugar a tantas y tan distintas interpretaciones. Urge que la DG nos ilumine, dado que se ha abierto un punto de confrontación diaria entre nosotros. Como ha dicho Antonio Botía “lo único claro en ella es que no está claramente definido lo que quiere decir”.

 

  LA NUEVA PROPIEDAD URBANA:

  Un punto del que pocos se han ocupado, y a que hice mención en una de mis primeras notas, es el relativo a la modificación en el concepto de propiedad urbana. Indicaba allí, de que ahora, la “facultad de edificar”, no está incluida entre las que componen el núcleo de la llamada propiedad urbana, ya que conforme al art 7 y ss de la LS  “El régimen  urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos. La previsión de la edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del dcho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística”.

  Posteriormente a esta afirmación, y al determinar las facultades que integran el contenido del dcho de propiedad del suelo, facultades, deberes y cargas, no aparece incluida por ningún lado, la facultad de edificar.

  Entiendo, por tanto, que la LS ha derogado, a partir de su entrada en vigor (1 de julio de 2007), la aplicación del artículo 52 del Rto Hipotecario Urbanístico 1093/1997, en relación con la posibilidad de otorgar e inscribir declaraciones de obra nueva que al ser ilegales o fuera de ordenación, no han dado lugar a esa patrimonialización de la edificación, exigida por la nueva norma, y que si bien es cierto que la nueva LS no deroga expresamente dicha norma, su derogación se encuentra incluida en la disposición derogatoria única de la Ley, que dice “quedan derogadas cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta ley”.

  No obstante lo anterior, no parece que la DG acepte mi interpretación cuando en la referida CRS (Circular-Resolución) dice  literalmente “La entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, aprobando las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, ya que la citada Ley no los deroga expresa ni tácitamente, ni es incompatible con ellos, como tampoco lo fue la Ley 6/1998”.

  A la vista de ello y tratándose de una interpretación auténtica de la LS, entiendo que notarios y registradores, deberemos seguir actuando en este punto, y en concreto en la aplicación del citado art  52 como lo hemos venido haciendo hasta ahora, sea la construcción a declarar anterior o posterior a 1 de julio de 2007.

 

   LA DECLACION DE OBRA NUEVA TERMINADA Y ACTAS DE FIN DE OBRA EN LOS EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDA:

    Por mucho que como indica y con muy buen criterio Fernando Gomá, en el sentido de que la CRS de la DGRN va dirigida a la Asociación de Promotores, que es quien la ha solicitado, lo cierto es que estimo, por mi parte, que sí nos afecta, y que, a partir de ahora, hemos de tomarla en cuenta: es el punto relativo a la nueva acta relativa al depósito del Libro del Edificio, en el supuesto de declaración de obra terminada y acta de fin de obra.

  Mi opinión personal es que, de nuevo, la DG ha tenido que dar una salida a la expresión enigmática de la ley, consistente en la “acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”.

  En la duda entre considerar que “todo seguía igual que antes” (como ya han sostenido muchos autores), o que se había introducido algo nuevo, que algunos hemos estimado se refería a la “licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad“ (lo cual era absurdo, dado que tal licencia era exigible al tiempo de la venta del inmueble, pero no antes, aparte de que si fuera así la LS se estaba introduciendo en la exigencia de requisitos que eran de competencia autonómica), la DG ha encontrado un camino intermedio: exigir la acreditación de la entrega del Libro del Edificio, a que se refiere el art 7 de la LOE 38/1999, que dice:

  1.- LOE art 7:

    Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

  2.- CRS de la DG:

     Respecto de la nueva Ley 8/2007, la única novedad reseñable respecto del régimen del Real Decreto 1093/1997, es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

            Esto significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. En él se integraran el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo.

            A los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial).

            El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

 

    Por tanto y según la DG lo que viene a añadir, como requisito nuevo, la LS en el caso de escritura de obra nueva terminada o acta de fin de obra, es la acreditación ante el Notario del seguro decenal, y además la existencia del Libro del Edificio, a cuyo fin se debe formalizar un acta de depósito por el Promotor, acompañado de un certificado del Arquitecto Director de la Obra, que acredite que tal es el Libro del Edificio y que le ha sido entregado al Promotor.

 

  Cumplido este requisito, se deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro y la disponibilidad para su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. Esta escritura a que se refiere el párrafo último, no está claro si es la escritura de declaración de obra nueva terminada o por el contrario, en el caso de acta fin de obra, la escritura de venta de la vivienda. Posiblemente la DG se esté refiriendo a la última, es decir a la de venta, ya que se incluye en un párrafo distinto de los anteriores en que se refiere a ambas.

 

  Concluyendo: En el momento de conclusión del edificio se deben formalizar dos documentos:

  -.. Un acta de depósito ante notario en que con comparecencia de Promotor y Arquitecto Director de la Obra (o con certificado de éste último, aunque es preferible su presencia, ya que el trámite es muy importante) se acredite que está redactado el Libro del Edificio y que el técnico ha hecho entrega del mismo al primero. Estimo que para evitar problemas de espacio, sería admisible que dicho Libro se recoja, con todos sus requisitos, en un CD o DVD, que se podría protocolizar con el acta, manifestando el técnico que en él está incluido dicho Libro. En mi opinión, no sería bastante, dada la exigencia tajante de la DG, la formalización de una simple acta de manifestaciones, donde concurriendo ambos, llevaran a cabo la afirmación de la existencia del Libro y su entrega al Promotor por el Arquitecto Director.

 

  -.. En la escritura de obra nueva terminada o acta fin de obra, se deberán recoger todos los requisitos necesarios hasta hoy: licencia de obra (en su caso); certificado del técnico acreditativo de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto; certificado acreditativo de la constitución del seguro decenal; y referencia a la fecha y notario autorizante del acta de existencia del Libro del Edificio y de la entrega del mismo al Promotor por el Técnico Director de la Obra.

 

  -.. Posiblemente y aunque en la misma escritura de obra nueva terminada se pueda hacer la manifestación por el Promotor de su disponibilidad de cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del Libro a cada usuario del edificio, estimo, que la DG se está refiriendo a que tal manifestación se recoja en las escrituras de compraventa.

 

   Y QUÉ OCURRE CON EL ACTA DE PRIMERA OCUPACION O LICENCIA DE HABITABILIDAD?:

 

    Está claro que la DG no ha querido entrar en esta cuestión, por estimar que es un tema de competencia autonómica y que por tanto queda a cargo de cada Ley Urbanística el momento en que se debe cumplir este requisito.

 

    COMUNIDAD VALENCIANA:

 

     En la Comunidad Valenciana, existen tres normas que afectan a la cuestión anterior y concretamente a la determinación del momento en que se debe exigir la licencia de ocupación:

 

      1.-  La Ley 3/2004 sobre Ordenación y Fomento de la calidad de la edificación, dedicándose a este punto, los arts 19 y ss:      

       Artículo 19.

La terminación de las obras

 1.- A la terminación de las obras se procederá a la declaración formal de su finalización, mediante el certificado final de obra, suscrito por la dirección facultativa, que hará referencia a:

a) El ajuste de la obra al proyecto de ejecución y, en su caso, a las modificaciones aprobadas por la administración pública, quedando documentado en el proyecto final de obra.

b) La justificación del cumplimiento del nivel de calidad previsto en proyecto, mediante el Libro de Gestión de Calidad de Obra.

c) La suficiencia de los servicios urbanísticos exigibles según la Licencia municipal de edificación y la conexión con las redes de infraestructuras correspondientes, y, en su caso, las garantías necesarias para la reposición de los servicios e infraestructuras afectados provisionalmente.

d) La disponibilidad para ser destinada al fin para el que se construyó.

2.-  El director de obra hará entrega al promotor, junto al certificado final de obra anteriormente citado, del proyecto final de obra en el que se describirá el edificio realizado, a fin de que el usuario y cualesquiera otros interesados, puedan tener un exacto conocimiento de él, de sus instalaciones, las características finales obtenidas y de los usos previstos para el edificio.

Sin perjuicio de que para inscribir obras nuevas finalizadas, en el mencionado certificado de final de obra, se acredite por el técnico que la descripción que pretende acceder al Registro, concuerda con la realidad y con el proyecto para el que se obtuvo licencia……………………………………………….

Artículo 32.

Licencia municipal de ocupación

1. La licencia municipal de ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación.

2. Para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la licencia municipal de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios.

3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.

Artículo 33.

Exigencia de la licencia municipal de ocupación

1. Será exigible la obtención de la licencia municipal de ocupación una vez concluidas las obras comprendidas en el ámbito de aplicación de la presente ley.

2. Transcurridos diez años desde la obtención de la primera licencia de ocupación será necesaria la renovación de la misma en los siguientes supuestos:

a) Cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad

b) Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad.

3. En los casos de edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado, que no dispusieran con anterioridad de la licencia municipal de ocupación, siempre será necesaria la obtención de la misma en los supuestos señalados en los apartados a) y b) del apartado anterior.

4. Siempre que se ejecuten obras de las comprendidas en los apartados b) y c) del artículo 2.2 de la presente ley o se produzca una alteración del uso de la edificación, será preceptiva la obtención de la licencia de ocupación, con independencia del tiempo transcurrido desde la obtención de la anterior en su caso.

5.  En el caso de viviendas protegidas de nueva construcción, la cédula de calificación definitiva sustituirá a la licencia de ocupación cuando se trate de la primera transmisión de la vivienda.

En segunda o posteriores transmisiones de viviendas con protección pública, se estará a lo establecido en los apartados anteriores de este artículo.

Artículo 34.

Procedimiento y plazos

1.  Para la obtención de la primera licencia de ocupación, el promotor estará obligado a solicitarla al ayuntamiento, a cuyo efecto deberá aportar, necesariamente, el acta de recepción de la obra junto con el certificado final de obra.

2.  Para obtener ulteriores licencias de ocupación, los propietarios deberán solicitarla al ayuntamiento, aportando certificado del facultativo competente de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita. Se aportará asimismo copia del Libro del Edificio correspondiente.

3. En el supuesto de edificación existente sin que tuvieran licencia de ocupación anterior y que precisen la obtención de la misma por los motivos contemplados en el artículo 33 de la presente ley, los propietarios deberán solicitarla al ayuntamiento, adjuntando igualmente certificado del facultativo competente de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado se ajusta a las condiciones exigibles para el uso al que se destina.

4. La comprobación del cumplimiento de las condiciones pertinentes para el otorgamiento de la licencia de ocupación, ya sea en primera o posteriores ocupaciones corresponderá a los servicios técnicos municipales.

5. El plazo para conceder la licencia de ocupación será de tres meses a contar desde la presentación de la solicitud.

6.  Los ayuntamientos llevarán un registro especial donde se inscribirán todas las solicitudes, concesiones y denegaciones de licencia de ocupación, especificando en cada caso si son de primera o posteriores ocupaciones, debiendo informar a la Generalitat a efectos del seguimiento estadístico, de acuerdo con las condiciones que reglamentariamente se establezcan.

Artículo 35.

Silencio administrativo

Transcurrido el plazo de resolución, sin perjuicio de las prórrogas que sean procedentes, sin haberse notificado ésta, el interesado podrá entender estimada su petición por silencio administrativo, con los efectos y condiciones que para las licencias urbanísticas se establecen en la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.

  2.- Ley 8/2004 sobre la Vivienda, la cuestión está aquí recogida en el artículo 16, en la parte relativa a la venta de viviendas terminadas, redactado de una forma llamémosle “extraña”, ya que exige una serie de requisitos, pero unos se deben acreditar en el otorgamiento de la escritura y otros no, y distingue entre venta de vivienda en construcción y una vez construida:

  Artículo 14.

Viviendas en proyecto o en construcción

1.  Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos:

a)  La disponibilidad de los terrenos, proyecto técnico y licencia de obras.

b)  La escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución del régimen de propiedad horizontal así como certificación registral en la que consten, las cuotas de participación en los elementos comunes y los estatutos de la comunidad de propietarios o proyecto de estatutos de la junta de comunidad de propietarios.

c)  Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.

2.  Al finalizar las obras el vendedor facilitará al comprador la documentación prevista en esta Ley para las viviendas terminadas.

3.  Los contratos de compraventa se redactarán con cláusulas claras en las que consten como mínimo las condiciones señaladas por la presente Ley en la información para la venta, y los datos acreditativos de los requisitos exigidos por este artículo. Los contratos de viviendas de protección pública, contendrán además, las cláusulas de inserción obligatoria específicas para este régimen, que se determinarán reglamentariamente. ……………………………………………………………….

Artículo 16.

Venta de viviendas terminadas

En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de la rehabilitación integral del edificio, se exigirán los requisitos y documentos previstos en los artículos anteriores, salvo lo relativo a los pagos anticipados en período de construcción, y además los siguientes:

a) Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación.

b) En su caso, el importe de préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación al comprador.

El comprador podrá subrogarse o no en el préstamo del promotor, siendo por cuenta de éste los gastos de cancelación cuando el comprador optara por la no subrogación en dicho préstamo.

Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b), deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.

c) El Libro del Edificio que recogerá la documentación de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislación de ordenación de la edificación.

d) La licencia de ocupación, y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva.

 

  3.- Finalmente la Ley Urbanística Valenciana 16/2005, cuyo art 16, indica:

 

Artículo 26.

Declaración de obra nueva

a. Para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra, terminada o en construcción, así como para el otorgamiento de la escritura de segregación, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, los Notarios y Registradores deberán exigir los requisitos establecidos en la legislación vigente. Iguales requisitos serán exigidos en las modificaciones de los referidos actos jurídicos.

2. E caso de obtención de la licencia de obras por silencio administrativo, ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura mediante la aportación de la solicitud de la licencia presentada con la antelación necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura, con la manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo legal.

 

 RESUMEN DE LA LEGISLACION VALENCIANA:

 

   A la vista de todo lo anterior, la legislación valenciana:

-.. Define la licencia de ocupación, como aquella que reconoce y ampara la aptitud del edificio para uso de las edificaciones, y sólo es exigible una vez concluidas las obras (o bien transcurridos 10 años de que fue concedida en caso de segundas transmisiones). Se concede siempre que se presente el acta de recepción de la obra y el certificado final de obra.

-.. Se otorga por el Ayuntamiento, y se le concede legalmente a dicha Corporación un plazo de 3 meses para concederla, a partir de su solicitud, aunque transcurrido dicho plazo y las prórrogas procedentes (curiosa expresión, que no sabemos a qué se refiere), se puede entender concedida por silencio administrativo (desgraciadamente lo de los 3 meses, se incumple constantemente en mi caso; hoy estamos casi en el doble de plazo, 6 meses, como mínimo)

  -.. Sin dicho requisito no se pueden concertar por los usuarios los servicios de agua, luz o gas.

  -.. Para vender viviendas durante el proceso de construcción, se exige estar formalizada la escritura de obra nueva y división horizontal.

 -.. En el caso de obra nueva terminada, la venta de viviendas exige según art 16 de la ley 8/2004, que se “acredite” en la escritura, la constitución del seguro decenal; el importe del préstamo hipotecario si lo hay, y condiciones de subrogación; existencia del Libro del Edificio y licencia de ocupación y si fuera VPO cédula de calificación definitiva. Sin embargo, pese a ser totalmente exigibles todos esos requisitos, curiosamente “sólo se debe acreditar en la escritura, el seguro decenal y la existencia o no de préstamo hipotecario. El Libro del Edifico y la licencia de ocupación son legalmente exigibles, pero no debe acreditarse su existencia en la escritura de venta”.

  Mi opinión y resumen final, coincidiendo en esto con Fernando Gomá, es que si la Ley de Vivienda Valenciana exige todos estos requisitos inexcusablemente, y si el Libro del Edificio ya es exigible conforme a la ley del Suelo Nacional, es el momento de que Notarios y Registradores exijamos “necesariamente” la licencia de ocupación, para toda venta de viviendas en primera transmisión.

 

 EL SUPUESTO DE EDIFICIOS NO DESTINADOS A VIVIENDAS:

   Las exigencias del art 19 de la nueva LS se aplica a todas las edificaciones, considerando como tales aquellas a que se refiere el art 2 de la LOE, es decir  “todo edificio de carácter permanente, público o privado, bien sea de nueva construcción, obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración de los edificios, asi como aquellas que tengan el carácter de intervención total de la edificación”. Y si bien aquellos cuyo destino principal no sea la vivienda (disp. adicional 2ª de dicha Ley) quedan exceptuados, junto las viviendas unifamiliares de autopromoción, de la necesidad de seguro decenal, lo cierto es que les será de aplicación el art 7 de dicha norma, o sea la necesidad de entrega del Libro del Edificio, y consecuentemente en aquellas escrituras de obra nueva terminada o acta de fin de obra, habrá que llevar a cabo el acta previa de depósito, relativa a la entrega del Libro del Edificio con intervención del Promotor y técnico correspondiente, a que se ha referido la CRS de la DG.

  Respecto a la licencia de ocupación, si bien la exige la Ley de Fomento de la Edificación, al concluir la obra, no exige su justificación, al tiempo de la venta, pero sería al menos aconsejable, el acreditar su existencia.

 

  EL CASO DE AUTOPROMOCION DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.

  La disp. Adicional segunda de la LOE dice, en relación con el seguro decenal:

 

   “La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

  No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión  inter vivos dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión  inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley”

 

  Este supuesto pienso es diferente de los anteriores, ya que aquí no existe usuario, sino autopromotor, y por tanto será cuestión interna del mismo y del técnico, el exigir la entrega del Libro del Edificio. No tengo, sin embargo,  claro, en este caso, de si bastaría una simple manifestación de ambos en tal sentido, aunque de otro lado, también pienso en futuros compradores, y sobretodo en que tal supuesto de autopromoción, si bien queda excluido del seguro decenal, no deja de ser una edificación sujeta a la ley de Ordenación y a todas sus exigencias, entre ellas las del art 7 de la misma. Creo finalmente, por tanto, que también en este supuesto será aplicable lo establecido por la CRS de la DG de 26 julio 2007, en orden a la formalización del acta de depósito referida, en relación con la justificación de la entrega del Libro del Edificio..

 

  En el presente supuesto, no me parece necesaria la acreditación de la licencia de primera ocupación, dado que el adquirente de la obra es el promotor y no es usuario, dado además de que no existe compraventa posterior.

 

  VI.- ALGO MAS QUE DERECHO

 

  Dada la longitud del texto anterior, me limito hoy a recoger algunos pensamientos “refrescantes” (estamos en verano) de un pequeño libro de Jo Petty, titulado “Apples of Gold” (algo así como frases de oro):

 

    1.-  La sabiduría de la vida consiste en eliminar lo que no es esencial.

    2.-  Es preferible permanecer con la boca cerrada y parecer un tonto, que abrirla y demostrar que es verdad.

    3.- Las mujeres seguirán siendo el sexo débil, siempre y cuando sigan siendo más inteligentes.

    4.- Ser consciente de que uno es un ignorante, es un gran paso hacia el conocimiento.

    5.- El hombre no es viejo hasta que sus remordimientos ocupan el lugar de sus sueños.

    6.- La inexperiencia consigue que un hombre joven pueda hacer lo que otro más viejo dice que es imposible.

    7.- No existe forma correcta de hacer lo incorrecto.

    8.- El mejor sermón es un buen ejemplo.

    9.- Admitir un error es una demostración de fortaleza, y no una confesión de debilidad.

    10.- La injusticia es relativamente fácil de soportar, lo que duele y molesta es la justicia.

    11.- Quien da el primer golpe demuestra que se ha quedado sin ideas.

    12.- La genialidad sólo es paciencia y trabajo.

    13.- Haberse equivocado no significa nada, a menos que persistas en recordarlo.

    14.- El secreto para sentirse desdichado consiste en tener tiempo libre para preocuparse acerca de si uno es o no feliz.

    15.- Carecer de algunas cosas que anhelas forma parte indispensable de la felicidad.

    16.- El amor mira siempre a través de un telescopio y nunca con un microscopio.

    17.- El precio de algo es igual al esfuerzo que debemos hacer para conseguirlo.

    18.- La marca inequívoca de un imbécil es el resentimiento.

    19.- El trabajo de cada uno es el retrato de sí mismo.

    20.- Uno de los mayores misterios de la vida radica en cómo el muchacho que no era suficientemente bueno para casarse con nuestra hija, ha sido luego el padre del nieto más inteligente del mundo.

 

MÁS FRASES DE JO PETTY

 

 

    Alicante agosto 2007 (JLN)

 

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