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RESOLUCIONES DGRN FEBRERO-2001

 

 

 

 

 

 

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

      

1. Venta con condición suspensiva. R. de 10 de enero de 2001. BOE del 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO. En escritura de compraventa, determinada entidad segrega y vende una porción de finca rústica, gravada con hipoteca en garantía de un crédito,  pactándose las siguientes condiciones: a)La transmisión y segregación quedan sujetas a la condición suspensiva de que por la entidad vendedora no se obtenga la cancelación de la hipoteca en el plazo de tres meses a contar del otorgamiento de la escritura, acreditándose mediante nota simple extendida en el Registro. b) Si transcurrido el plazo no se acredita a la compradora la cancelación, la entidad compradora podrá hacer efectivo el importe garantizado con hipoteca y pendiente de abonar. En acta autorizada por Notario, la entidad compradora hace constar (basada en la nota simple del Registro de la Propiedad, de la que resulta que la hipoteca no ha sido cancelada), que considera cumplida la condición produciéndose todos los efectos. El representante de la vendedora, manifiesta en acta que no ha sido cumplida la condición, ya que estando la parte compradora citada en la Notaría para la cancelación, no compareció.

CALIFICACIÓN REGISTRAL.-El Registrador considera que se trata de una cuestión controvertida a la vista de las contradictorias posturas de las partes que están en desacuerdo en cuanto a la perfección del contrato, que afectan al principio de consentimiento y al de especialidad, y devuelve la escritura sin practicar inscripción, por exceder del marco de la calificación registral.

RESOLUCION DE LA DGRN. No se pronuncia sobre las cuestiones debatidas por cuanto el recurso gubernativo ha de limitarse a los defectos admitidos por el Registrador en su nota de calificación; y en este caso no se señala ninguno, sino que se abstiene de la calificación por contradicción entre las partes.

Cuestiones apuntadas por la Resolución sin resolverse en la misma:

-La documentación presentada contiene una transmisión supeditada al impago de un crédito preexistente contra el vendedor, y el eventual adquirente no es registralmente el titular del préstamo a cancelar. Puede apuntar esta hipótesis la existencia de un pacto comisorio(1859 y 1884 CC).No entra en la cuestión.

-Puede considerarse cumplida la condición en base al artículo 1119 CC, que considera cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento. No se pronuncia-. ( M.C.)

 

2. PRESENTACIÓN DE HERENCIA PARA LIQUIDAR. R. de 11 de enero de 2001. BOE del 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO: Se presentan dos escrituras mediante las cuales todos los interesados en la herencia de una persona  venden  las fincas pertenecientes al testador y manifiestan que se hallan en trámites de liquidación del Impuesto de Sucesiones. A tales escrituras se acompañan sendas relaciones de bienes dejados por el causante, con la justificación de haber sido presentadas a liquidación del Impuesto de Sucesiones, con la particularidad de que en dichas relaciones no figuran las fincas que son objeto de venta.

DEFECTO ALEGADO. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse el previo cumplimiento de las obligaciones relativas al Impuesto de Sucesiones ( art.254 LH )

RESOLUCION DE LA DGRN. CONFIRMA EL DEFECTO. Del artículo 33 de la Ley 29/1987 18 de diciembre del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y 100 del Reglamento del Impuesto, se desprende que a los efectos de las inscripciones, es admisible la simple PRESENTACION del documento ante el Liquidador del Impuesto. En el presente caso, ya que en el documento presentado a la liquidación del tributo, se omite la finca transmitida, faltan los elementos imprescindibles para la adecuada gestión del Impuesto (art.66 RISD). (M.C.)

 

3. Templo católico. R. de 12 de enero de 2001. BOE del 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO: Se plantea si puede acceder al Registro de la Propiedad una certificación del Arzobispo de Valencia por la que se declare que determinada Parroquia es dueña, en pleno dominio, desde tiempo inmemorial de cierta finca urbana destinada a templo parroquial.

DEFECTO ALEGADO. El Registrador no practica operación alguna por no ser susceptible de inscripción según el número 4 del artículo 5 RH que exceptúa de la inscripción a los templos destinados al culto católico.

RESOLUCION DE LA DGRN: NO CONFIRMA EL DEFECTO. Considera  que el artículo 5 del RH ha sido derogado por el R.D. 1887/1998, de 4 septiembre de modificación de determinados artículos del RH, en cuya Exposición de Motivos se expresa que se suprime por inconstitucional la citada prohibición, ya que se trata de una norma incompatible con el principio de aconfesionalidad del Estado (art.16.3 de la Constitución). (M.C.)

 

4. Partición de bien ganancial. R. de 15 de enero de 2001. BOE del 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO. Aparece inscrita en el Registro la tercera parte indivisa de una finca a favor de dos cónyuges, sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal; estando inscritas las dos terceras partes restantes a favor de dos hermanas de la esposa. Muerta la esposa y fallecido el marido con posterioridad, se insta la declaración de herederos de los cónyuges, pero el auto recaído se limita a declarar quienes son herederos del marido. En autos de juicio de abintestato relativos a la herencia del marido, se nombra contador-partidor, el cual, adjudica el único bien de la herencia a las hermanas de la esposa titular. En el correspondiente auto se aprueban las operaciones particionales.

DEFECTO ALEGADO: Se suspende la inscripción por no constar ni acreditarse la previa liquidación de la sociedad conyugal de los esposos fallecidos, ni las operaciones particionales de la indicada señora, dado que la parte indivisa de la finca fue adquirida con carácter ganancial. (art.20 de la LH y 76 del RH )

RESOLUCION DE LA DGRN: CONFIRMA EL DEFECTO.

La inscripción no es posible con el solo título particional presentado, y ello por la sola consideración del principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) que impide que pueda inscribirse a favor de los herederos de un cónyuge, y por la sola escritura de partición de la herencia de éste, una finca que aparece inscrita a favor de los consortes. (M.C.)

 

5. ¿Donación mortis causa? R. de 16 de enero de 2001. BOE de 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO: En escritura de modificación de otra de capitulaciones matrimoniales uno de los cónyuges (el marido), y para el caso de premorir a su consorte otorga, a favor de ésta, donación "mortis causa",  pura e irrevocable de determinada finca, obligándose el donante a no enajenarla por ningún acto inter-vivos, sin expreso consentimiento de la donataria. Ulteriormente, el marido donante, por sí solo, revoca dicha donación al amparo del art. 396 del Código de Sucesiones Catalán.

DEFECTOS: No consta el consentimiento de la donataria a la revocación, que es necesario dado que estamos ante una donación mortis causa impropia al quedar excluida la esencial revocabilidad de dichas donaciones por la declaración del donante de donar "pura e irrevocablemente" que revela su intención de transmitir de manera definitiva el bien donado, aún cuando la plena eficacia de la transmisión quedara supeditada a su fallecimiento. Además y al ser otorgada la donación en una escritura de modificación de otra de capitulaciones el art. 12 de la Compilación Catalana, exige el consentimiento de todos los otorgantes de aquélla, o de sus herederos. 

DIRECCION GENERAL: Se abstiene de resolver remitiéndose  al Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

COMENTARIO: El defecto parece sólido,  pues más que de una pura donación mortis causa se trata de una donación inter-vivos sujeta a la condición suspensiva  de sobrevivencia de la donataria al donante. (MDGA)

 

6. Anulación de inscripción. R. de 17 de enero de 2001. BOE de 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO: Se pretende la anulación de una inscripción practicada a favor de una Mercantil adjudicataria de una finca en subasta pública alegándose la caducidad del poder del representante de la sociedad adjudicataria y falsedad en la declaración de no estar la finca arrendada.

DIRECCION GENERAL: Se rechaza por el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, que exige en orden a su cancelación declaración judicial de nulidad en el procedimiento tramitado con intervención del titular; al objeto de evitarse la situación de indefensión que de otro modo se produciría. (MDGA)

 

7. Reanudación de tracto. R. de 18 de enero de 2001. BOE de 15 de febrero.

SUPUESTO DE HECHO: Expediente de dominio para reanudación de tracto sucesivo respecto de finca agrupada con otras dos respecto de las que si existe documentación pública.

DEFECTOS:

1).-No reunir el Auto los requisitos del artículo 286 del Reglamento Hipotecario.

2).- Que la finca en cuestión NO fue adquirida como tal por el promotor del expediente, sino agrupada a las otras dos.

3).- No ser posible inscribir a nombre solo del promotor del expediente sin expresarse más, dado que su estado civil al tiempo de la adquisición era el de casado, siendo separado al tiempo de incoar el expediente. 

DOCTRINA:

Confirma el primer defecto, rechaza los otros dos.

Vuelve a analizar la extensión de la calificación registral de los documentos judiciales,  que no puede extenderse al fondo, pero a la observancia de los trámites legales que garantizan la intervención del titular registral en el procedimiento, al objeto de evitar su indefensión por ello el AUTO debe siempre expresar (y es un requisito formal del documento judicial) el haberse observado los requisitos o trámites legalmente exigidos (lo que no sucedía en el supuesto).

Respecto del segundo defecto, la declaración del juez entendiendo justificado el dominio NO está sujeta a calificación registral.

Respecto del tercer defecto, la inscripción debe realizarse según el estado civil que expresa el titulo de adquisiciónsiendo irrelevante la situación matrimonial existente al tiempo de incoarse el expediente. (MDGA)

 

8. Recurso extemporáneo. R. de 8 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. La DGRN revoca el auto presidencial que inadmitió el recurso por extemporáneo, ya que resulta probado su interposición en tiempo.

 (JDR)

 

9. Confesión judicial de privaticidad. R. de 9 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. 

Una finca aparece inscrita en el Registro a favor de unos cónyuges «para su sociedad conyugal», por haber sido adquirida por la esposa por compra constante matrimonio con dinero ganancial, según declaró en escritura. El marido solicita la  nota marginal de confesión de privaticidad a su favor, presentando para ello testimonio de la confesión de dicha esposa en juicio de medidas provisionales de separación. El Registrador deniega la práctica de la nota marginal por no ser suficiente el documento presentado, al no pronunciarse el Auto Judicial sobre la cuestión y por ser una aseveración contraria a otra anterior.

La Dirección General confirma la calificacion registral. (JDR)

   

10. Dudas sobre doble inmatriculación. R. de 13 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. 

Tratándose de una inmatriculación por título público y suspendiéndose la inscripción por el Registrador, al tener éste duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular sea parte de otra inscrita a favor de tercera persona y que perteneció anteriormente al mismo transmitente, debe acudirse al Juez de Primera Instancia, de conformidad con lo que establecen los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y no a la vía del recurso gubernativo. (JDR)

   

11. Reanudación del tracto sucesivo. R. de 19 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. 

Reitera la doctrina de que sólo se puede acudir al expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido cuando efectivamente concurra esta hipótesis, pero no cuando los promovientes afirman que han adquirido la finca del titular registral. (JDR)

 

12. Inadmisión de recurso en materia de Derecho Civil Catalán. R. de 20 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. 

Tanto el registrador como el Presidente del Tribunal Superior de Justicia entienden que en la legislación catalana, no puede nombrarse por el fiduciario Albacea Universal cuyas facultades abarquen la venta de los bienes sujetos al fideicomiso. La DGRN inadmite el recurso por ser materia de derecho civil especial de Cataluña, en aplicación de la disposición adicional séptima de la LOPJ. (JDR)

 

13. Resolución de venta con allanamiento y embargos posteriores. R. de 22 de enero de 2001, de la DGRN. BOE de 23 de febrero. Se vende una finca rústica a una comunidad de aguas en Canarias, quedando la venta sometida a la condición resolutoria de la no realización en determinado plazo de unos trabajos de alumbramiento de aguas. Con posterioridad, se anotan en el Registro varios embargos contra la compradora. Transcurrido el plazo, la vendedora reclama la resolución del contrato por no haberse efectuado tales trabajos; allanándose la compradora, se dicta sentencia firme ordenando la reinscripción a favor de los vendedores y la cancelación de las anotaciones de embargo contra la compradora posteriores a la venta. El registrador reinscribe la finca a favor de los vendedores, suspendiendo las cancelaciones ordenadas por no haber sido citados ni demandados sus titulares ni haberse probado los hechos que traerían aparejada la resolución. Defecto confirmado. El mero hecho del allanamiento de la entidad compradora sólo produce efectos contra la misma -y de ahí la reinscripción a favor de los vendedores, dada la relatividad de la confesión y de la cosa juzgada-, pero no contra los titulares de derechos que no han sido ni siquiera citados en el procedimiento sin que tampoco se haya demostrado objetivamente al registrador la causa de la resolución.

 

14. Ejecutante ejecutado. R. de 24 de enero de 2001, de la DGRN. BOE de 23 de febrero. En este curioso caso, se tramita juicio ejecutivo ordinario en que el ejecutante sigue siendo el titular registral del bien ejecutado, pero no el propietario del mismo, que lo es el ejecutado, por haberlo vendido aquél a éste en documento privado. Cumplidos los trámites pertinentes, el ejecutante remata la finca a calidad de ceder. El Auto judicial adjudica la finca a los cesionarios del remate. El registrador suspende la inscripción “por no aparecer inscrita la finca a nombra del ejecutado, sino a nombre del ejecutante, de lo que se deduce la existencia de un título traslativo del dominio a favor de aquél, que no ha tenido acceso al Registro”.  Se confirma su criterio, porque es imprescindible, para cumplir las exigencias del tracto sucesivo, que implica que en el Registro se reflejen todas las transmisiones realizadas, la previa inscripción de la adquisición de la finca por tal ejecutado, para, a continuación, reflejar la transmisión realizada a favor del adjudicatario, puesto que si no fuera así, resultaría del Registro una incoherencia consistente en que se ha adquirido la finca de persona que no era el titular registral, en contra de lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, suponiendo una ruptura en la cadena de transmisiones.

 

15. ENTREGA DE LLAVES Y MODO. R. de 25 de enero de 2001 de la DGRN. BOE de 23 de febrero. En la escritura de compraventa de un piso y una participación indivisa en un garaje, se pacta la siguiente cláusula: “La parte compradora queda posesionada en concepto de dueña en virtud de este otorgamiento de la participación de finca y finca compradas, pero la posesión material de las mismas no se entregará hasta finales del mes de septiembre próximo, con posible prórroga de la voluntad de la vendedora hasta finales de noviembre de 1997, en cuyas fechas, totalmente desocupadas y en el mismo estado de conservación en que actualmente se encuentran, se entregarán las llaves de las mismas”. La cláusula expresada, no impide la tradición, pues no estamos ante un pacto en contrario del párrafo 2.° del artículo 1.462 del Código Civil que más bien se refiere a los acuerdos impeditivos del hecho transmisorio pero no, como es el caso, a un pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa. La escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca de tal efecto traditorio inherente a la escritura pública.

 

 

RESOLUCIONES MERCANTIL:

 

 

16. Renuncia de Administradores S.A. R. de 19 de enero de 2001. BOE del 23 de febrero. 

Se recurre el rechazo del Registrador a inscribir la renuncia de uno de los miembros del Consejo de Administración de una sociedad anónima por cuanto al constar ya inscrita la renuncia de otro de los tres que lo integraban, con la nueva renuncia quedaría aquél inoperante y la sociedad acéfala.

La DG reitera su doctrina sobre el derecho de los administradores a desvincularse unilateralmente del cargo que tienen conferido, pero con la obligación de continuar en el ejercicio del cargo renunciado hasta que la sociedad haya podido tomarlas medidas necesarias para solventarla situación creada evitando así una paralización de la vida social, perjudicial e inconveniente, de la que deberían responder. Por eso, no es posible inscribir la renuncia en el Registro Mercantil en tanto no se justifique la convocatoria de la Junta general en cuyo orden del día figure el acordar sobre la provisión de tal situación.

En el presente caso sí constaba esa convocatoria, por lo que debe inscribirse la renuncia. Pero incluso dice que podría accederse a ello sin tal convocatoria previa, en base a dos argumentos ya utilizados en anteriores resoluciones: 1) que el renunciante por sí sólo no puede dar solución a la situación creada pues no puede realizar tal convocatoria y a lo más que puede llegar es a solicitar la convocatoria del Consejo de Administración, en cuyo caso quedaría al arbitrio del otro administrador la efectividad de la renuncia de aquél. Y 2) que  los Administradores que continúen en el cargo (en este caso sólo queda uno) pueden proceder a la convocatoria de la Junta general al exclusivo objeto de acordar los nombramientos precisos. (JDR)

 

17. Poder mercantil. R. de 23 de enero de 2001, de la DGRN. BOE de 23 de febrero. Se entra en el fondo aunque el recurso se presentó fuera de plazo por economía procesal ya que ambas partes argumentaron sobre él.

Se rechaza el primer defecto relativo al contenido del poder consistente en dar facultades para la captación de clientela. El Registrador entendió que no es susceptible de inscripción pues tales facultades conferidas a los apoderados se refieren a actos que no vinculan a la sociedad poderdante. Discrepa el Centro Directivo resolviendo que la captación de clientela implica la posibilidad de establecer con ella relaciones jurídicas vinculantes e incluso con terceros. No desdice lo anterior el que el poder excluya que los apoderados puedan recibir o hacer pagos.

En el segundo de los defectos de la nota hay dos reparos: El primero, referido a la falta de previa atribución a los poderdantes de las facultades que éstos confieren a los subapoderados, se revoca. Si entre las facultades de aquellos figuraban las de “convenir, concertar, ejecutar y cumplir toda clase de contratos que se refieran al objeto social directa o indirectamente...” en ellas han de entenderse comprendidas la de captar clientes y celebrar con los mismos cualquier contrato referido al objeto social y otro tanto los posteriores que impliquen mantener relaciones comerciales con los mismos.

Por el contrario, el segundo, la ausencia de la facultad de los poderdantes para sustituir las que a los mismos han sido atribuidas, se mantiene  al ser un poder de ámbito mercantil al que se le aplican las reglas de la comisión mercantil (art. 261 C.Com.).

 

18. Administrador con cargo caducado convoca Junta. R. de 24 de enero de 2001. BOE de 24 de febrero. No es válida la convocatoria de Junta General de una sociedad anónima disuelta de pleno derecho por aplicación de la disposición transitoria 6ª de la Ley de Sociedades Anónimas que hace un miembro del Consejo de Administración con cargo caducado, estando cancelada la inscripción de su nombramiento. En consecuencia, los acuerdos adoptados tampoco son válidos. No se acredita que tenga delegadas las facultades para convocar y, sobre todo, al haber transcurrido el plazo de vigencia, ni siquiera es Administrador. Tampoco cabe alegar la doctrina de la convocatoria por Administrador con cargo caducado al haber pasado el plazo de la siguiente Junta General Ordinaria. La convocatoria ha de ser judicial.  http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20010224_07209.gif

 

 

 

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