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RESOLUCIONES DGRN JUNIO-2003

 

 

 

 

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

 

1. LIBROS DE ACTAS. INADMISIÓN DE RECURSO. R. 7 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 6 de junio de 2003.

            Aparece en los libros del Registro una nota marginal de haberse diligenciado un Libro de Actas de una comunidad formada por cuatro bloques de edificio. Ahora uno de los propietarios solicita la cancelación de la nota por entender que no existe tal comunidad.

            El Registrador no practica la cancelación solicitada dando argumentos de fondo sobre la bondad del diligenciado y extensión de la nota.

            En cambio, la DGRN simplemente inadmite el recurso porque éste solo cabe contra la negativa del Registrador a practicar la diligencia de un Libro de Actas, mientras que lo que se pretende es la cancelación de un asiento ya practicado (acertadamente o no). Los asientos de Registro, una vez extendidos, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud por los procedimientos establecidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, entre los que no se encuentra el recurso gubernativo. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

*2. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DESLINDE. SILENCIO NEGATIVO. R. 10 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 6 de junio de 2003.

            El propietario de una finca solicita la cancelación de una anotación preventiva de hallarse afectada por el deslinde del dominio público marítimo terrestre.

            La DG deniega su pretensión, pues dicha anotación sólo puede cancelarse por caducidad, por terminación del procedimiento o por haber sido excluida la finca de dicho procedimiento.

El dueño solicitó del Servicio Provincial de Costas la cancelación de la anotación, sin obtener respuesta ni certificación de acto presunto desestimatorio. Interpone recurso de alzada sin obtener resolución. Según el solicitante, se debe de aplicar el artículo 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, por lo que el silencio ahora ha de considerarse positivo. Sin embargo, el procedimiento se inició de oficio, y, en consecuencia, es de aplicación el artículo 44 que configura al silencio como negativo. Aparte de ello, el propio artículo 43 impide aplicar el silencio positivo si, como consecuencia de ello, se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

*3. SEGREGACIÓN SIN PREVIO EXCESO DE CABIDA. R. 25 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

    El tema a tratar es el siguiente: si reflejada en una licencia municipal de segregación una superficie de la finca matriz superior a la inscrita (6000 metros frente a 5000) y autorizándose una parcelación en tres fincas cuya cabida en suma excede por tanto a la que consta registralmente, puede en su virtud realizarse la escritura de segregación de una de las tres fincas (que tiene una superficie inferior a la total que consta en el registro) y posterior compraventa de las mismas, o bien es necesario inscribir con carácter previo el exceso de cabida.

            La DGRN estima que dado que de la concesión de la licencia no resulta la necesidad de usarla en su totalidad y que el acto realizado no afecta a una cabida mayor que la establecida en el Registro, aunque no se puedan registralmente hacer las futuras parcelaciones que se autorizan en la licencia, por falta de cabida, ello no obsta para que la discutida pueda ser inscrita, sin olvidar que con posterioridad a la compraventa hecha podría acceder al Registro el exceso de cabida. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

   

4. INMATRICULACIÓN: EL TITULAR CATASTRAL ES EL MARIDO. R. 26 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            El problema a tratar en este caso es de inmatriculación, y básicamente consiste en si, presentándose una escritura de compraventa y otra de disolución de comunidad como títulos sucesivos inmatriculatorios, siendo el titular catastral el cónyuge de uno de los que venden en la escritura, puede practicarse dicha inmatriculación.

            El hecho es que en la escritura de venta dicho titular catastral había renunciado y cedido los derechos que pudieran corresponderle por dicha titularidad y la DGRN estima que aun cuando la mujer debía tener también derechos catastrales por razón de la ganancialidad de la finca, ex 3.1 CC hay que apreciar el hecho de que de la realidad social, que en este caso es el hecho de que el Catastro no suele tener en cuenta el carácter ganancial de las fincas, debe ser tenida en cuenta para modalizar la rigidez de la norma hipotecaria, además que las normas hipotecarias sobre inmatriculación persiguen que no se otorgue protección registral a situaciones de propiedad difusas, y en este caso no hay duda por el defecto alegado sobre la titularidad que resulta de la venta. (EFQ)

            Nota: por desgracia, al no constar en la nota de calificación, la DGRN no pudo entrar en si una disolución de comunidad es título inmatriculador o no.

Enlaces: BOE. UA.

 

5. AGRUPACIÓN Y OBRA NUEVA. R. 28 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Se presenta en el Registro escritura por la que, como acto previo a otro contrato posterior, los dueños de tres fincas las agrupan y declaran una obra nueva construida sobre la agrupada, declarando igualmente un exceso de cabida. La Registradora suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) No se hace referencia a la colindancia de las fincas; 2) No se acredita la existencia de la obra durante el tiempo suficiente para acreditar la prescripción de la acción urbanística. El Notario recurre.

            La DG lo desestima. En cuanto al primer defecto, porque si bien en el plano que se incorpora a la escritura aparecen unas fincas como colindantes, nada garantiza que se trate de las mismas fincas que se describen en la misma escritura. Y además porque del examen detenido de la descripción literaria que se hace en dicha escritura cabe llegar a la conclusión de que, si bien dos de las fincas son colindantes o hay colindancia de éstas con la tercera, sino que entre las dos existe otra cuarta finca que bien podría ser el exceso de cabida que en la misma escritura se declara.

            En cuanto al segundo de los defectos recurridos, aunque se acompaña documento expedido por el Jefe de Servicio de Disciplina Urbanística de la Gerencia de Urbanismo de Murcia en el que se afirma que en la misma, en el lugar señalado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo que, de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria 5ª del R.D.L. 1/92, de 26 de junio, la edificación puede ser incorporada al patrimonio de su titular, tal afirmación se refiere al plano incorporado, que, como se ha dicho anteriormente, no se justifica se corresponda con las fincas que constan inscritas. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

6. REANUDACIÓN DE TRACTO POR JUICIO VERBAL. LICENCIA DE SEGREGACIÓN.  R. 29 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme dictada en juicio verbal, en la que, ante el allanamiento de los demandados (los titulares regístrales), se declara el dominio de parte de una finca inscrita que se describe, ordenándose su inscripción, previa la segregación correspondiente y la cancelación de las inscripciones contradictorias.

            Parece una reanudación de tracto sucesivo interrumpido, realizada por un procedimiento no previsto legalmente. Sin embargo, el registrador no puso reparos al respecto, por lo que la DGRN no pudo entrar en materia, aunque la señalización de este punto en los fundamentos de derecho denota su disfavor al respecto.

            Respecto a la licencia de segregación: En una primera calificación el Registrador suspendió la inscripción de la segregación por falta de licencia o declaración de su innecesariedad y, dado que la finca en la Sentencia se decía rústica, con efecto de cumplir lo que establecen los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a la existencia de dudas fundadas sobre la creación de un núcleo de población y sobre fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo), ofició a la Consejería de Agricultura y al Ayuntamiento. La Consejería citada contestó que «si la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumpliría con la U.M.C., y el artículo 24.2 de la Ley 19/95 establece que dicho acto de segregación será nulo y no producirá efecto entre las partes». A la vista de lo anterior y, vuelto a presentar el documento, el Registrador se ratifica en el defecto, pero declara el mismo insubsanable «por haber sido declarada nula» la segregación.

            El interesado recurre alegando que la finca está declarada como suelo urbanizable y solicita la inscripción.

            Ratifica el Centro Directivo la calificación registral que exigía de licencia o declaración de su innecesariedad, aunque valora el defecto como subsanable. Se basa en el artículo 259.3 de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992. El hecho de que se trate de una sentencia firme no varía tal exigencia, pues la eficacia relativa de la cosa juzgada no permite obviar requerimientos legales que debieron observarse en su día para que pudiera tener lugar la segregación practicada. (JDR) (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

8. DERECHO DE RETRACTO Y TERCERO HIPOTECARIO. R. 30 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            El juez, en ejecución de sentencia, otorga una escritura de ejercicio de derecho de retracto en representación del retraído. El retraído con anterioridad había vendido las fincas objeto del retracto a terceros, por lo que actualmente existen otros titulares registrales que no han sido demandados. Además la demanda de ejercicio del retracto no fue anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad.

            El recurrente alega que el retracto es eficaz frente a terceros, aunque éstos no hayan sido demandados y solicita la inscripción.

            La DGRN desestima el recurso pues considera que, aunque es cierto que el retracto es eficaz frente a terceros, el tercero hipotecario del artículo 34 de la LH, actual titular registral,  no puede verse afectado por el retracto al no constar la anotación de demanda, todo ello en virtud de los principios registrales de legitimación, tracto sucesivo, y salvaguarda judicial de los asientos registrales. (AFS)

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D*9. DOCUMENTOS JUDICIALES DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y SU ACCESO AL REGISTRO. R. 5 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            En un procedimiento judicial de disolución de comunidad se llega a un acuerdo transaccional sobre formación de lotes, luego aprobado por el juez en virtud de Auto judicial. Se solicita ahora la inscripción de un testimonio de dicho Auto, al que se acompaña además un testimonio de acta judicial de sorteo de los lotes y de adjudicación a los comuneros.

            La registradora exige el otorgamiento de escritura pública, pues alega que el documento judicial presentado no es “per se” inscribible, aunque sea ejecutivo. Además alega la teoría del título y el modo, para concluir que falta el modo (la entrega), y que estamos ante un acuerdo que es una mera obligación, con carácter ejecutivo eso sí, pero que no ha provocado la transmisión de propiedad.

            La DGRN sienta el principio de que los documentos privados por el mero hecho de la homologación judicial no se convierten en públicos, y además que los documentos públicos deben de ser congruentes con la naturaleza del acto documentado para que puedan reputarse aptos para acceder al Registro.

            Sin embargo, en el caso concreto planteado ordena su inscripción pues considera que estamos ante un documento auténtico judicial, que contiene una verdadera transacción judicial, pues el juez al homologar el convenio privado ha debido de comprobar la capacidad jurídica y el poder de disposición de las partes, y que tiene el carácter de título ejecutivo. Reconoce, sin embargo, que no todo título ejecutivo es inscribible.

            Salva además la alegación de falta de modo argumentando, conforme a los artículos 1068 y 406 del CC, que la partición legalmente hecha confiere a cada propietario la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

10. HIPOTECA EN GARANTIA DE UN AFIANZAMIENTO. CALIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. R. 6 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Una Caja de Ahorros concede a la entidad A un préstamo personal, afianzado por la entidad de garantía recíproca B, mediante póliza.

            La sociedad prestataria A y la fiadora B suscriben inmediatamente después una póliza de afianzamiento en virtud de la cual A afianza a B todos los pagos que tenga que hacer a la Caja como consecuencia de su posición de fiadora en el primer documento.

            Ahora se constituye hipoteca en virtud de la cual la entidad A hipoteca determinados bienes a favor de la sociedad de garantía B garantizando las obligaciones o pagos que B tenga que hacer a la Caja C como consecuencia de la primera póliza de préstamo, y que ya se ha garantizado personalmente en la póliza segunda.

            El registrador califica determinados aspectos de la póliza de préstamo, particularmente de la representación, y alega varios defectos.

            La DGRN ordena la inscripción afirmando que el registrador no puede calificar la póliza de préstamo y la de afianzamiento, puesto que estos actos no son objeto de inscripción, aunque sean antecedentes de la hipoteca futura. Sólo puede calificar la escritura de hipoteca, en la que está suficientemente acreditada la representación. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

11. RESERVA DE DOMINIO. CONDICION RESOLUTORIA.  R. 8 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Caso planteado: en el Registro figura inscrita una compraventa con pacto de reserva de dominio y con una condición resolutoria expresa en garantía del pago del precio. Posteriormente se presenta una escritura pública en la que se solicita la anulación de la inscripción por tener un alcance puramente personal y sin transmisión del dominio, y subsidiariamente, la resolución de la compraventa inscrita, de acuerdo con la condición resolutoria expresa pactada.

            El Registrador suspende la inscripción  por tres defectos:

            A) No acreditarse el pago, exención, o no sujeción al impuesto; defecto confirmado por la DGRN, por imperativo del artículo 254 L. H. que así lo impone.

            B) Porque figurando inscrita la compraventa con reserva de dominio, no es posible rectificar los asientos sin el consentimiento de su titular o del oportuno pronunciamiento judicial. La Dirección General, sin entrar a prejuzgar la calificación del negocio que se pretende resolver, ni las razones de su inscripción, entiende que, apareciendo en el Registro una titularidad inscrita condicionada, es necesario acreditar de forma indubitada el cumplimiento o incumplimiento de la respectiva condición para cancelar registralmente dicha titularidad, dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales si no media consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial.

            C) En cuanto a la inscripción de la resolución de la compraventa, la suspende igualmente, por no acreditarse el consentimiento del comprador o la resolución judicial correspondiente. También la Dirección General confirma la calificación del Registrador, ya que del propio requerimiento resulta la oposición del comprador y, en la redacción de la cláusula resolutoria, tampoco existe un hecho jurídico determinante que pueda ser apreciado por el Registrador para resolver automáticamente la compraventa. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

12. FOTOCOPIAS: NO SON SUSCEPTIBLES DE PRESENTACIÓN. R. 9 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Caso planteado: tiene entrada en el Registro una instancia privada acompañada de unas fotocopias de una sentencia, de un acta de requerimiento notarial incompleta y de varias providencias y autos, así como de una sucinta relación de fincas.

            El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación, por no aportar originales y los documentos a los que se refiere la L. H. en el artículo 3º.

            La DGRN confirma a la negativa del Registrador, ya que es principio básico de nuestro derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, y tratándose de documentos judiciales será necesario pues, una copia auténtica, certificación o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas por las leyes. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

*13. INMATRICULACIÓN. TITULO FEHACIENTE. R. 12 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

Caso planteado: se presenta para inmatricular una escritura de compraventa, acompañando como titulo adquisitivo de los transmitentes un documento privado particional que se presentó en la oficina liquidadora una vez prescrito el impuesto y en fecha posterior a la citada escritura.

El Registrador suspende la inscripción por no tener la partición el carácter de documento fehaciente.

La DGRN, sin entrar en el problema de qué se entiende por documento fehaciente, y si dicha fehaciencia se refiere solo a la fecha o al total contenido del documento, entiende que no puede admitirse la documentación presentada, ya que la fecha fehaciente del documento previo es posterior al documento base de la inscripción, por lo que los transmitentes no acreditan haber adquirido con anterioridad, como exige el artículo 205 de la L. H. (MN)

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14. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA E INSCRIPCIÓN A FAVOR DEL ESTADO EN VIRTUD DE DESLINDE  DE COSTAS.  R. 19 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 18 de junio de 2003.

Resolución idéntica a la de 19 de Febrero de 2003, cuyo comentario se repite:

 “El Estado pretende inscribir a su favor la titularidad de una finca por estar situada dentro del dominio público marítimo terrestre, en base a una Orden Ministerial que aprueba un deslinde administrativo de dicho dominio, teniendo en cuenta que hay una anotación de expediente de deslinde a instancias de la Administración que está caducada. La finca está inscrita a favor de un particular que ha recurrido el deslinde administrativamente y civilmente con resultado adverso. La registradora entiende que al haber caducado la anotación no puede inscribirse ya a favor del Estado y convertirse en inscripción de dominio (artículo 28.2 del Reglamento de Costas). El Abogado del Estado argumenta que el deslinde tiene carácter declarativo de la propiedad (artículo 13 de la Ley de Costas) y que la inscripción puede practicarse con arreglo al artículo 28.3 del Reglamento de Costas.

La DGRN interpreta que el alcance de dicha anotación de deslinde tiene un mero carácter informativo para conciliar los intereses entre el titular registral y la eficacia del deslinde a favor del Estado y posibilitar que el titular registral pueda recurrir y defenderse, circunstancia que ha ocurrido en el presente caso. El deslinde tiene además por sí mismo alcance sustantivo o declarativo de posesión y de propiedad, por lo que, informado el titular registral del deslinde producido en virtud de la anotación, no hay razón para denegar la inscripción. Ordena por ello la inscripción”. (AFS)

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**15. FACULTADES DEL CONTADOR PARTIDOR: PAGO DE LA LEGÍTIMA EN METÁLICO. R. 13 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

Se trata de una herencia en la que hay un solo bien inmueble, de carácter ganancial. Uno de los herederos está mejorado en los tercios de mejora y libre disposición.

El contador partidor, en unión del cónyuge viudo, liquida la sociedad conyugal y adjudica el único bien (la mitad indivisa, dejando a salvo el usufructo viudal) al heredero mejorado, ordenando que pague en metálico su legítima a los restantes hijos.

La DGRN estima que el contador partidor se ha extralimitado en sus facultades al no respetar la intangibilidad cualitativa de las legítimas y haber realizado un auténtico acto dispositivo.

Al existir un solo bien en la herencia y ser indivisible, conforme al artículo 1062 del Código Civil cabría en principio la adjudicación realizada por el contador partidor. Ahora bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997, que la DGRN debe de aplicar, diferencia dos casos: según haya o no metálico suficiente en la herencia para pagar las legítimas.

Si hay metálico suficiente en la herencia puede adjudicarse el bien entero al heredero mejorado y pagar a los demás su legítima con el metálico de la herencia. Este es el supuesto permitido en el artículo 1062, pues se trata de la división de un “universum ius”, de un patrimonio hereditario (bien y dinero).

Sin embargo cuando, como en el presente caso, no hay metálico suficiente en la herencia, la obligación de pago sería a cargo del peculio particular del heredero adjudicatario, por lo que nos encontraríamos ante una venta de la porción hereditaria, supuesto que no es el contemplado en el artículo 1.062. Dicho supuesto entra ya dentro del ámbito del artículo 404 de división de un bien concreto, que exige unanimidad de los comuneros, y el pago con metálico ajeno a la comunidad.

Finalmente la DGRN no considera posible la aplicación del párrafo segundo del artículo 1062 que permite esta adjudicación directa en el supuesto de que ninguno de los herederos solicite la venta en pública subasta, pues al margen de lo difícil que pueda ser el cohonestarla con el carácter unilateral de la partición hecha por contador partidor supone una evidente limitación a las facultades de éste a la hora de eludir la aplicación del artículo 1.061. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

16. PAREJA DE HECHO. TRACTO SUCESIVO. R. 14 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

Una vivienda consta inscrita a favor de una persona soltera. Se presenta ahora documento privado suscrito por el mismo y su pareja de hecho reconociéndose la copropiedad del piso por haber sido adquirido conjuntamente por los dos, junto con sentencia declarativa de que el régimen económico entre ellos era equiparable a la comunidad de bienes regulada en el Código Civil y que como tal se debe liquidar. En escritura de convenio regulador aprobada por auto, se liquida dicha vivienda, adjudicándola a la pareja del titular registral.

El Registrador invoca la falta de tracto al constar el bien inscrito sólo a nombre del soltero, exigiendo documento público para reflejar en el Registro la aportación a la comunidad y posteriormente la adjudicación.

La DGRN confirma la calificación registral. Dice que si bien es cierto que de la documentación presentada se desprende la voluntad de poner en común un bien que era privativo de uno sólo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de tracto sucesivo que informa nuestro sistema hipotecario exige la inscripción de los distintos actos o negocios traslativos que enlazan la titularidad registral actual y la que ahora se pretende inscribir y en consecuencia, mientras el bien en cuestión siga inscrito a nombre de uno sólo -dado el carácter de documento privado del reconocimiento de la adquisición por ambos - no puede ser inscrito ahora a favor de otro condómino”. (JDR)

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**17. COMUNIDAD HEREDITARIA. NO ES NECESARIA DETERMINACIÓN DE CUOTAS. R. 16 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

Se presenta en el Registro una escritura en la que, al objeto de entregar determinados legados de ciertos pisos ordenados por el testador, todos los herederos del titular registral declaran una obra nueva que dicho titular realizó en 1958, y constituyen el edificio donde los pisos se encuentran en régimen de propiedad horizontal, adjudicando los pisos legados a los legatarios. El Registrador deniega la inscripción por no determinarse los titulares de la obra nueva ni de los pisos no entregados de la propiedad horizontal, ni la porción indivisa que corresponde a cada heredero.

 Los interesados recurren y la DG estima el recurso utilizando los argumentos del notario informante, cuando afirma que la exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad que tienen los herederos para, primeramente entregar los legados, y dejar para un momento posterior la partición. La dificultad que encuentra el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

18. EXCESO DE CABIDA. DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 17 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el representante de una Sociedad declara la mayor cabida de una finca, acompañando una certificación catastral.

El Registrador suspende la inscripción por no darse la identificación necesaria entre la descripción de la finca en el Registro y los linderos que se expresan en la certificación catastral descriptiva y gráfica, alegando lo que expresa el párrafo 5.° del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por tener duda fundada sobre la identidad de la finca y proceder ésta de una segregación.

 El interesado recurre. La DG desestima el recurso, reiterando su doctrina de que el concepto de exceso de cabida sólo puede admitirse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada que no afecte a su delimitación ni encubra agregación de otras porciones. Y aunque el exceso se base en datos catastrales, ante la existencia de esa duda de identidad de la finca, dice que el Registrador actuó correctamente al suspender la inscripción. (JDR)

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19. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EXIGENCIA DE DOCUMENTO PÚBLICO O AUTÉNTICO. R. 20 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

            Se trata de una resolución contra la negativa del Registrador a inscribir un testimonio de un acta de conciliación expedido por el Secretario Judicial, que recoge la celebración de una venta.

            Frente al argumento de que dicho documento es público y hace fe de su contenido según la nueva Ley 1/2000, esgrime con acierto el registrador que, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquéllos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible, que en este caso es la escritura pública.

            Nota: siguiendo el mismo razonamiento podría deducirse que la donación de participaciones sociales o los poderes en pólizas no tendrían mayor eficacia, pese a todo lo que se ha escrito sobre el particular. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

*20. HERENCIA: SUSTITUCIÓN VULGAR. R. 21 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

            Lo que se debate es si existiendo una sustitución vulgar para caso de premoriencia que no ha tenido efectividad, basta la manifestación de los herederos sobre la muerte de la premuerta sin descendencia o si bien debe acreditarse que efectivamente no hay descendientes mediante acta de notoriedad.

            Manifiesta la DGRN que si bien no es necesario probar hechos negativos, es decir, que no es necesario acreditar la existencia de otros herederos más que los que acrediten serlo en una partición, en el caso del llamamiento de la sustitución vulgar, una vez se produce la premoriencia, resulta del propio testamento un llamamiento efectivo como herederos a las personas designadas que exige ir más allá.

            El problema es hasta donde llegar: ¿basta el libro de familia del que resulte inexistencia de estos sustitutos o es necesaria el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82.3 del Reglamento Hipotecario? El tenor del Reglamento es claro a favor de esta última posibilidad, según la DGRN.

            Opinión: a mí se me queda esa sensación de que el que firma esta resolución tiene un sentido de la lógica más allá de mi entendimiento: ¿cómo puedo yo acreditar que es notorio que una persona no tiene hijos más allá del libro de familia? ¿Certificación negativa del Registro civil? ¿Me cargo la mochila al hombro y pongo a todo el Notariado a la búsqueda de descendientes durante veinte días? ¿Cómo se puede decir que ello no va contra el principio de que los hechos negativos no deben probarse? ¿Dónde quedan los principios sobre prueba? En mi opinión yo puedo hacer un acta de notoriedad para justificar ineficacia del llamamiento sustitutorio porque no se dio la premoriencia o porque se cumplieron o no diferentes condiciones si la sustitución era condicional, pero ¿la inexistencia de descendientes? Quizá es mi inexperiencia la que me hace no ver la luz, por lo que me remito a mejores consideraciones, por ejemplo la del pobre notario a quien le cargan esta resolución, que dice que “el precepto lo que está resolviendo es el problema planteado reiteradamente en la práctica con anterioridad a la reforma de 1982, sobre la forma en que se determinan los sujetos no designados nominativamente en el título, a cuyo favor hubiere de practicarse la inscripción. Se trata de un precepto formulado en forma positiva, esto es: determinación de personas a cuyo favor haya de practicarse la inscripción. En ningún caso puede hacerse extensivo a «determinación de la inexistencia de otros sujetos que pudieran ser titulares»”.Lo suscribo hasta en los acentos. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

21. MODIFICACIÓN DE FINCAS: FALTA DE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS TITULARES AFECTADOS O RESOLUCIÓN JUDICIAL. R. 23 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 19 de junio de 2003.

            Se presentan en el Registro dos certificaciones de un Ayuntamiento. Por la primera de ellas, hecha a solicitud de los interesados, se rectifica una Reparcelación realizada en 1995 en el sentido de disminuir la superficie segregada de determinadas fincas e incluir una finca nueva formada por las superficies disminuidas. En la segunda, dictada como consecuencia de un recurso de reposición contra el acuerdo anterior, que solicita que la nueva finca se inscriba como ganancial de los adjudicatarios, y no como privativa de ellos, se determina que en la nueva finca se exprese la existencia de dicha controversia.

            En este caso el Registrador acertadamente señala que, dado lo previsto en los artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria, la modificación del contenido registral, en cuanto a los derechos inscritos, exige el consentimiento de su titular o, en su caso, resolución judicial firme, sin que quepa atribuir al Ayuntamiento en cuanto órgano actuante la facultad de modificar unilateralmente el contenido del Registro (Resolución D.G.R.N. 10-3-2000). Dicho consentimiento lo echa también en falta la DGRN. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

22. DILIGENCIADO DEL LIBRO DE ACTAS DE UNA PRETENDIDA MANCOMUNIDAD. R. 22 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 24 de junio de 2003.

En ejecución de un plan parcial de ordenación descrito en la finca matriz, se van desarrollando diversas fases. Cada fase fue objeto de una segregación. Las diferentes fincas están conectadas entre sí por diversas servidumbres de paso, agua, desagües, carreteras, zonas verdes, etc. que se constituyen sobre el resto. En cada finca segregada se ha formado un régimen de división horizontal, teniendo cada una su Libro de Actas legalizado.

            Ahora se solicita la legalización de un Libro de Actas para una pretendida mancomunidad de propietarios y su constancia en el folio de la finca original.

            La DG deniega la legalización por dos obstáculos fundamentales:

            1º.- Aunque pudiera haber gastos comunes, no consta inscrito en el Registro ningún rastro de cotitularidad, derecho subjetivamente real o titularidad «ob rem» que sirva de base a la vinculación jurídica de los titulares de las fincas segregadas a la contribución de los gastos comunes o al disfrute de los distintos elementos más que en función y con el régimen legal de las servidumbres.

            2º.- Aunque cabe diligenciar libros de comunidades no inscritas, es necesario que la documentación presentada, aunque sea bajo la sola fe del Secretario de la Junta, reúna una serie de requisitos mínimos, exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal para la constitución de una supracomunidad, tales como convocatoria en forma, orden del día, asistentes y representados, cuotas de participación y quorum para tomar acuerdos que afecten a intereses específicos de las diferentes comunidades que en mancomunidad pretenden constituirse, requisitos que no se dan en el presente caso. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

 

RESOLUCIONES MERCANTIL Y OTRAS:

 

D*7. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DEL SOCIO FUNDADOR. R. 29 de abril de 2003, DGRN. BOE del 10 de junio de 2003.

            Un único socio fundador, aportando sólo dinero constituye una sociedad de responsabilidad limitada. Declara estar casado en régimen de separación de bienes.

            Entiende la DG que no es preciso que acredite tal extremo ya que:

            a) Entre los datos de las personas físicas cuya identidad haya de constar en la inscripción, se encuentra el estado civil, pero no el cónyuge ni el régimen económico de su matrimonio.

            b) La exigencia del artículo 266, párrafo sexto del Reglamento del Registro Civil (datos de inscripción en el Registro Civil), la interpreta la DG -al igual que en Propiedad- referida a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen económico matrimonial los que hayan de reflejarse en el Registro Mercantil como es el caso de la constancia registral de tales extremos cuando se trate de la hoja abierta al empresario individual.

            A continuación, la DG, en contestación a las alegaciones del Registrador, hace entre otras, las siguientes puntualizaciones:

            Nuestro Registro Mercantil no tiene por objeto, respecto de las sociedades, la constatación y protección sustantiva del tráfico jurídico sobre las acciones o las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades.

            Salvo excepciones, la titularidad de las acciones y participaciones sociales fluye al margen del Registro Mercantil según un régimen de legitimación y una ley de circulación específicos, de suerte que no es posible la constatación tabular de la transmisión, gravamen, embargo, prohibición de disponer y demás actos relativos a tales partes del capital social. Tal consignación carecería de sentido al no entrañar protección adicional alguna respecto de dichos actos.

            Tampoco cabe inscribir en el Registro de Bienes Muebles las transmisiones, gravámenes y prohibiciones de disponer sobre acciones y participaciones sociales según interpretó la Resolución de 29 de enero de 2003.

            Cuestión de forma: LA DG reitera su reciente doctrina (Resoluciones de 23 de enero y 3 de marzo de 2003) de que, para evitar la indefensión del recurrente,  es la calificación negativa —y no el posterior informe— la que deberá contener la íntegra motivación jurídica de los defectos consignados en aquélla, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa, de modo que así serán efectivas las garantías del recurrente, quien podrá alegar oportunamente los fundamentos de derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el Registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. (JFME) (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

23. DEPÓSITO DE CUENTAS: ANUNCIO DE CONVOCATORIA DE LA JUNTA. R. 9 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 27 de junio de 2003.

            La Registradora suspende tener por depositadas las cuentas de una S.A. porque “los anuncios de convocatoria incumplen el art. 212 de la L.S.A“. Concretamente, se omitió por error el hacer constar en la publicación en el B.O.R.M.E. y en el periódico ABC de la convocatoria el que “a partir de la convocatoria de la junta general, cualquier accionista podrá obtener de la sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la misma, así como en su caso, el informe de gestión y el informe de los auditores de cuentas”. Al percatarse del error, la sociedad mandó copia de las cuentas por conducto notarial a todos los accionistas, pero solo queda acreditado que lo recibieron el 89%, teniendo algunos 48 horas para examinar su contenido y no los 15 legales.

            La DGRN confirma la calificación desfavorable, basada en la protección del derecho de información del accionista, que tiene un carácter esencial dentro de la Ley de Sociedades Anónimas, de manera que se impone extremar el cuidado a fin de evitar que, por vías indirectas, pueda ser menoscabado. Las dudas que el desenvolvimiento de este derecho vayan suscitándose deben de interpretarse en favor de su salvaguarda. Entiende, en consecuencia, que en la convocatoria de la junta que aprobó las cuentas se infringió, contra lo dispuesto en la Ley, una manifestación del referido derecho de información, lo que acarrea la nulidad de los acuerdos adoptados.

            No descarta que, ante una eventual impugnación por este motivo de tales acuerdos, un Juez pudiera optar, previa eliminación de la causa, por el principio de conservación de los mismos, pero este extremo escapa del ámbito calificador. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

24. DEPÓSITO DE CUENTAS: NOMBRAMIENTO DE AUDITOR NO FIRME.  R. 22 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 30 de junio de 2003.

            Un socio minoritario de una S.L. solicitó el nombramiento de auditor. En el momento de la presentación de las cuentas el nombramiento no era firme pero ya existía. El Registrador resolvió que  no procede el depósito de las cuentas anuales hasta que recaiga Resolución firme sobre el nombramiento de auditor solicitado y advirtió acerca de que, en caso de que concluyera el citado expediente estimando la solicitud de nombramiento de auditor y adquiriera firmeza la citada Resolución, debería de aportarse el correspondiente informe emitido por el auditor designado por el Registrador Mercantil.

            El defecto es confirmado al recoger reiterada doctrina de la DGRN. No puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad si no se presenta el correspondiente informe del auditor de cuentas cuando en una sociedad no obligada a verificación contable se hubiese solicitado por socios minoritarios el nombramiento registral.

Enlaces: BOE. UA.

 

25. DEPÓSITO DE CUENTAS: INFORME DE AUDITORÍA SIN OPINIÓN ES VÁLIDO.  R. 23 de mayo de 2003, DGRN. BOE del 30 de junio de 2003.

            La única cuestión que plantea este expediente consiste en determinar si el informe presentado por la sociedad para lograr el depósito de sus cuentas anuales del ejercicio 2001 es o no un informe de auditoría y, en consecuencia, si han sido presentados o no todos los documentos que el citado artículo 366 del Reglamento del Registro Mercantil exige.

            En el informe se dice que “que debido a la importancia de las salvedades descritas y a la gran importancia de las limitaciones, no se puede expresar una opinión sobre las cuentas anuales del ejercicio 2001”.

            La DGRN reitera la doctrina de la Resolución de 17 de febrero de 2003:

            La doctrina de la DG determina que cuando el artículo 205.2 de la Ley de Sociedades Anónimas reconoce a los socios minoritarios el derecho al nombramiento de un auditor para que verifique las cuentas anuales de un concreto ejercicio económico y exige posteriormente en el artículo 218 la presentación de su informe para tener por efectuado el depósito, piensa exclusivamente en un informe de una auditoría realizada, o sea, que haya permitido comprobar si las cuentas anuales ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la sociedad, así como, en su caso, la concordancia del informe de gestión con las cuentas anuales del ejercicio.

            Pero en este caso se revoca la nota de calificación porque aunque no se haya emitido opinión en el informe presentado a depósito, lo cierto es que las Normas Técnicas de Auditoría prevén que el resultado del informe pueda concretarse en la negativa a expresar opinión u opinión denegada (Norma 3.6.10), como consecuencia, aquí, de las limitaciones e incertidumbres que el informe recoge, pero tras realizarse la auditoría y por el auditor designado precisamente por el Registrador Mercantil a solicitud de socios minoritarios de la compañía. El art. 366.1.5 exige la aportación de “un ejemplar del informe de los auditores de cuentas…”, no que en dicho informe se emita opinión Tampoco se recoge expresamente en el art. 205.2 LSA al que se remite el 84 LSRL.  (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

 

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