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RESOLUCIONES DGRN MAYO-2003

 

 

 

 

 

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

 

1. DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE. R. 26 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

Se debate sobre la posibilidad de inscribir a favor del Estado determinada finca que aparece inscrita a favor de un particular, en virtud de la Orden Ministerial que aprueba el deslinde de determinada zona de dominio público marítimo terrestre, en la que está incluida la finca en cuestión, inscripción que es rechazada por la Registradora toda vez que la anotación del expediente de deslinde, que en su día fue extendida, está en la actualidad caducada y cancelada, siendo dicha anotación un trámite obligado para la rectificación del Registro en tales casos.

La Dirección decide a favor de la práctica de la inscripción porque la finca aparece en la actualidad inscrita a favor de persona que entabló contra la Orden Ministerial referida recurso contencioso administrativo, desestimado por sentencia de la Audiencia Nacional, confirmada poste­riormente por el Tribunal Supremo, y aunque el artículo 29 del Reglamento Hipotecario establece un trámite específico para que la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde de la zona marítimo terrestre pueda tener virtualidad rectificatoria del Registro, que incluye la extensión, primero, de una anotación pre­ventiva de dicha Orden en el folio de la finca cuya titularidad dominical se va a rectificar, la cual irá seguida de la notificación de su existencia al titular registral por el propio Registrador; y si en el plazo de un año desde tal notificación no se extiende anotación de demanda de las acciones promovidas por el titular registral, podrá realizarse la rectificación registral y la inscripción del dominio público de la finca en cuestión, es un procedimiento para garantizar los derechos del titular inscrito, para conciliar la eficacia del deslinde con la salvaguardia judicial de los asientos regístrales (cfr. art. 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), supeditando la eficacia rectificatoria registral de dicho deslinde ‑en cuanto acto administrativo‑ a la no impugnación judicial del mismo, en rigor, no al reflejo registral de tal impugnación por el titular registral en el plazo de un año a contar desde que se intente tal rectificación o, en caso de impugnación, a la resolución del pleito entablado, que en este caso ya se había producido. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

2. OPCIÓN DE COMPRA SOBRE PARTE DE FINCA. R. 27 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

Similar a la número 25 (R. 15 de abril de 2003).

Enlaces: BOE. UA.

 

*3. CUANTÍA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CARGAS POSTERIORES. R. 28 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

La cuestión que se plantea es simple: se anota un embargo por sentencia firme por principal e intereses del crédito en el registro, y tras él una hipoteca. Durante el pleito se generan más intereses y al llegar la sentencia de adjudicación, pese a que el valor obtenido es mayor que el que consta en la anotación de embargo en el registro, el juez lo aplica al pago de estos intereses, y el registrador se niega a cancelar la hipoteca porque parece decir que sobre ese exceso el hipotecante tiene mejor derecho, aunque no interponga tercería.  Alega que la seguridad del tráfico así lo exige al tratarse de un titular de derecho real y no personal (ya que en este caso no hay duda dice el Registrador). Pero el fundamento es el mismo, ya que el dato que consta en el Registro no parece marcar un límite frente a los terceros apreciable de oficio por el Registrador, y no ve la DGRN el por qué de la discriminación entre titulares de derechos reales y personales; tan sólo se puede obtener la entrega de todo o parte del dinero conseguido tras la enajenación del bien embargado a través de la tercería sin que le quepa esperar, manteniéndose inactivo, que el Juez detraiga ninguna cantidad, a la que en principio tendría derecho el acreedor ejecutante, para ponerla a su disposición pues no existe cauce procesal para ello. Esta solución, además, es conforme con la doctrina reiterada del Centro Directivo, según la cual, los actos dispositivos del deudor posteriores al embargo no pueden perjudicar a éste ya que se trata de un acto de naturaleza real con eficacia frente a terceros. Todo lo cual debe entenderse sin perjuicio de cuál debiera ser la decisión del Juez en el caso de que la tercería hubiera llegado a interponerse.(véase el artículo 613 de la nueva LEC, en su número 2).En ese caso colisionan dos principios: el de justicia (que el crédito preferente no resulte perjudicado) y el de seguridad jurídica, del que resulta que el tercero que accede al registro con conocimiento del embargo por ciertas cantidades no se vea perjudicado por unos intereses cuya cifra resulta indeterminada  y que dependen en cierta medida del tiempo que dure el proceso.

Mi opinión: 1924.3 del CC: Si el crédito es preferente porque la fecha de la sentencia es anterior a la escritura de hipoteca, la necesidad de darle publicidad no puede constreñir la cuantía del montante a percibir en la ejecución, que en cuestión de intereses siempre será variable, de hecho el hipotecante ya sabe que no es preferente y debe atenerse a las consecuencias de ello. (EFQ)

Ténganse en cuenta en la actual Ley de Enjuiciamiento Civil los artículos 613.3 y 4, 659.3, 672 y 654.1.

Enlaces: BOE. UA.

 

5. MENCIÓN DE SERVIDUMBRE. R. 29 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

    La cuestión es la siguiente: De una finca principal se segregan otras dos por parte del titular de la totalidad de la finca raíz, una cooperativa, quedando ésta titular de las tres fincas resultantes, y posteriormente se construyen 222 viviendas sobre la mayor de ellas (de la que se segregaron las otras dos), declarándose la obra nueva y realizándose la pertinente división horizontal. En la venta se menciona un estudio de detalle sobre determinadas servidumbres de luces, vistas y otras que afectarán a las fincas, pero que no se incluyen en la escritura pública para constancia en el registro. Luego se vende una de las fincas segregadas y se pretende por la cooperativa que dichas servidumbres sobre los pisos construidos consten en el Registro, alegando con razón el registrador que la cooperativa vendedora no es quien para imponer derechos a los titulares registrales sin su consentimiento (los 222 propietarios en este caso, si se vendieron todas, que tal como va el país, es lo más probable). (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

6. CANCELACIÓN DE ASIENTOS. R. 31 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

Se presenta en el Registro solicitud privada por la que, quien dice ser dueño de determinada finca, por haber adquirido la misma por título de legado, solicita la anulación de ciertas segregaciones practicadas. El Registrador deniega lo solicitado por estar las fincas inscritas a nombre de tercera persona. El solicitante recurre.

La DGRN desestima el recurso, diciendo que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificación del Registro consistente en su cancelación, que es lo que solicita el recurrente, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (artículos 40 d] y 82 de la misma Ley). (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

8. EXPEDIENTE DE DOMINIO SIN VERDADERA INTERRUPCIÓN DEL TRACTO. R. 1 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

La DGRN reitera su interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto cali­ficado, puede accederse a la inscripción.

No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando, como ocurre en el presente recurso, los promotores del expediente son herederos del titular registral. En tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría la documentación pública de la herencia, sensiblemente más barata y rápida que el expediente seguido. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

10. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UNA DEUDA RECONOCIDA. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. R. 3 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

Mediante la correspondiente escritura pública, los representantes de dos sociedades comparecen ante Notario, reconociendo que, como con­secuencia de sus relaciones comerciales, una de ellas tiene una deuda a favor de la otra, establecen el plazo de pago de la misma, y, en garantía de ella, constituyen hipoteca sobre una finca de la deudora.

El Registrador suspende la inscripción por «insuficiente determinación del negocio jurídico concreto origen o causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca».

A la vista de dicha calificación, el acreedor demanda en juicio decla­rativo ordinario al deudor hipotecante, solicitando se declare la validez del negocio y se ordene su inscripción. Habiéndose allanado el demandado, el Juez declara la validez de la escritura, sin hacer más pronunciamientos. Presentada nuevamente la escritura, acompañada del testimonio de la sen­tencia, el Registrador reitera la calificación por entender que una cosa es que el negocio sea válido y otra que contenga todos los requisitos necesarios para su inscripción.

El interesado recurre la calificación alegando que el Registrador no puede desobedecer la resolución judicial y que la causa ha de presumirla conforme al artículo 1277 del Código Civil.

La DG dice que no es cierto que el Registrador incurra en desobediencia a la auto­ridad judicial por no inscribir, ya que, por una parte, la sentencia no ordena la inscripción, y por otra, el Registrador tiene derecho y obligación de calificar los documentos judiciales, y, finalmente, es cierto, como dice el Registrador que no todo negocio válido es inscribible, pues la ins­cripción exige requisitos añadidos a la validez.

Tampoco comparte la DG la alegación del recurrente de que el reconocimiento de deuda sea, en nuestro derecho, un negocio abstracto. Los artículos 1261 y 1275 del Código Civil exigen el requisito de la causa para todo tipo de contratos, y no existe ninguna norma que exceptúe de este requisito al reconocimiento de deuda.

Sin embargo, se estima el recurso porque la causa de la hipoteca está en el reconocimiento de deuda, que queda perfectamente identificado, y, por ello, la escritura es inscribible. Por lo que se refiere a la causa del reconocimiento, ésta entra ya en el campo obligacional, por lo que escapa a la calificación del Registrador, aplicándose la presunción del artículo 1.277, por virtud del cual, llegada la ejecución hipotecaria, será el deudor el que tenga que probar la falta de causa o su ilicitud para evitar dicha ejecución. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

11. EMBARGO POR LA AGENCIA TRIBUTARIA Y DEUDAS GANANCIALES. R. 4 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

            La Agencia Tributaria pretende anotar un embargo por deudas, que previamente ha considerado y declarado gananciales, estando inscrito el bien a embargar a nombre de la esposa del deudor, y ya disuelta y liquidada la sociedad de gananciales.

            La DGRN rechaza el recurso alegando que la declaración de ganancialidad de la deuda se ha de realizar en un procedimiento judicial contradictorio contra ambos cónyuges, y no unilateralmente por la Agencia Tributaria, pues no existe en nuestro derecho presunción de ganancialidad de las deudas, y además se produciría indefensión para el cónyuge del deudor. (AFS)

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12. POSESIÓN Y DERECHO DE USO DE UN NEGOCIO SOBRE UN LOCAL. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- R. 5 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003.

Se pretende inscribir el testimonio de una sentencia dictada en interdicto de recobrar la posesión, en virtud de la cual  se restituye a la demandante la posesión de un negocio que se desarrolla sobre un local. Se alega que la sentencia reconoce un derecho de uso sobre dicho local, y además que dicho derecho limita las facultades del propietario, por lo que debe de ser inscrito.

La DGRN rechaza la petición de inscripción por descabellada. Argumenta que en realidad ese derecho de uso no es tal, sino una consecuencia inherente a la posesión restituida por la sentencia. La posesión no es un derecho inscribible; el derecho de uso en este caso tampoco es un derecho real, y por tanto no es inscribible;  además considera la DGRN que tales derechos (posesión y uso) no limitan las facultades de disposición del propietario. Concluye denegando la inscripción.(AFS)

Enlaces: BOE. UA.

  

*13. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. R. 7 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003

Se plantea la cuestión de si es título hábil para reanudar el tracto, la sentencia dictada en juicio declarativo.

La DGRN duda en la respuesta, pues el artículo 40 LH señala que uno de los medios para rectificar el Registro es la resolución judicial. Finalmente se inclina por la negativa porque hay un procedimiento específico para ello en jurisdicción voluntaria que respeta mejor los intereses en juego, que son no sólo los del titular registral, sino los de terceros (por ello es obligada la intervención del Ministerio Fiscal), y porque la eficacia de cosa juzgada de la sentencia en un juicio declarativo es relativa, solo frente al demandado, no frente a terceros.

Finaliza señalando que para que una sentencia dictada en juicio declarativo fuera inscribible y apta para reanudar el tracto, sería necesario que se hubiera demandado al titular registral y a todos los titulares intermedios, y que se declarase la realidad, validez y eficacia de todos estos títulos intermedios. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

14. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO  INTERRUMPIDO.  R. 8 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003

Ídem que la anterior. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

*16. PODER REVOCADO. DOCUMENTOS A TENER EN CUENTA PARA CALIFICAR. R. 9 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

            Se presentan al Registro los siguientes documentos y por este orden cronológico:

1º.- Una escritura de aumento de capital de una sociedad a la que se aportan deter­minados inmuebles por parte de otra sociedad. Este título es el calificado.

2º.- Una escritura -de fecha anterior- por la que la misma sociedad aportante, por medio de un representante distinto, vendía a otra persona una de las mismas fincas aportadas.

3º.- Una certificación remitida de oficio por el Registro Mercantil, haciendo constar el carácter erróneo de una certificación anterior (que daba como vigente el poder del representante) haciendo constar que estaba revocado. La presentación de este tercer documento se realizó al margen del primero en vez de generar un nuevo asiento independiente.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por estar revocado el poder en virtud del cual se actuó. El Centro Directivo revoca este punto recurrido de la nota.

            Los medios que debe tomar en cuenta el Registrador en su calificación (art. 18 LH) son los propios documentos presentados por lo que resulte de ellos y los asientos del Registro.  Este aserto ha de reputarse referido a los existentes en el momento de la presentación. Aunque la DG ha dicho reiteradamente que también han de considerarse los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, ello no puede atentar contra el principio de prioridad. En este caso se atentaría, por ser un título contradictorio que de haber merecido un asiento en el Libro Diario, tendría que serlo autónomo y con su fecha, no una mera nota marginal del anterior como se hizo en el caso.

            Al no poder haber sido tenida en cuenta la certificación, solo queda por enjuiciar si la repre­sentación de la aportante ha quedado o no debidamente acreditada: El representante exhibió al Notario un documento auténtico (como es un documento notarial extranjero, debidamente legalizado y traducido) por cuya virtud se formaliza a su favor por apoderado debidamente autorizado sustitución de facultades suficientes. Dicho título representativo no está inscrito, pese a su obligatoriedad, al tratarse de la sustitución global de todas las facultades del sustituyente derivadas de un poder general previamente inscrito, pero ello no es necesariamente requisito previo que condicione la ins­cripción en el Registro de la Propiedad.

Estima la DG que la tenencia por el representante del título representativo permite pre­sumir, en principio, su vigencia, sin que el sustituto tenga además que presentar el título correspondiente al poder sustituido.

Si hubo una revocación previa del poder sustituido que debiera privar de eficacia correlativa al resultante de la sustitución, esa revocación no presupone necesariamente que deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (artículo 1738 de nuestro Código civil). Esta misma presunción de buena fe debe mantenerse notarialmente y en la calificación registral, sin perjuicio de lo que en su caso valoren los Tribunales. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

17. PODER PREVIO A LA INSCRIPCIÓN DE LA SOCIEDAD Y REVOCADO. AUTOCONTRATO. R. 10 de abril de 2003, DGRN. BOE del 15 de mayo de 2003.

            Se trata de una escritura de arrendamiento. La sociedad arrendadora interviene representada por apoderado quien aporta copia autorizada del poder invocado, de la que el Notario expide testimonio y une a la matriz. Este poder fue otorgado antes de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil y, ni consta inscrito en este Registro ni aparece ratificado con posterioridad por la sociedad concedente. La arrendataria actúa mediante mandatario verbal.

            Vigente el asiento de presentación, se presenta en el Registro escritura de revocación del poder utilizado que resultó ser previa a la escritura de arrendamiento. No se dice qué asiento causó. En esta escritura de revocación de poder, la otorgante manifiesta que tiene en su poder la copia autorizada del poder aludido, y así mismo, que el apoderado tiene ya conocimiento de la presente revocación.

Caduca el inicial asiento de presentación y se presenta de nuevo la escritura de arrendamiento en unión de una escritura de aprobación, otorgada en representación de la sociedad arrendataria por el propio señor que actuó como apoderado de la arrendadora.

El Registrador deniega la inscripción del título “por carecer el apoderado de la sociedad arrendadora de facultades representativas, al estar previamente revocado el poder en virtud del cual actúa”.

            La DG parte del artículo 1.738 del Código Civil  del que se desprende la validez y plena eficacia de los contratos que el apoderado que ignore la revocación del poder haya celebrado con terceros de buena fe, la cual, por otra parte, se presume mientras no se pruebe lo contrario. En consecuencia, la mera constancia al Registrador, al tiempo de la calificación, de que el poder invocado por el otorgante estaba revocado con anterioridad al contrato, no puede ser obstáculo que impida su inscripción, pues, nada garantiza que tal revocación fuera conocida por el apoderado o por los terceros que con él contrataron, dentro del estrecho margen que da el procedimiento registral.

Ahora bien, en el caso concreto la DG -tal vez para llegar a una solución justa en cuanto al fondo- opta por confirmar la no inscripción basándose:

A) En su `propia doctrina de que los poderes otorgados por la sociedad antes de su inscripción en el Registro Mercantil, fuera de los supuestos del artículo 15,2 de la Ley de Sociedades Anónimas y 11 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, deben ser ratificados por esta, una vez inscrita en dicho Registro, para que produzcan efectos frente a ella.

B) Dadas las características del autocontrato (valorado con disfavor por el legislador), en el conflicto que se suscita entre el interés del poderdante que revoca y el del otro patrimonio involucrado por el autocontrato posteriormente celebrado, debe aquel prevalecer, negando eficacia al autocontrato aún cuando el apoderado desconociese efectivamente la revocación de su poder.

C) No solo no consta que haya sido ratificado, sino que consta expresamente su revocación.

            Notas:

1º.- Del informe del Registrador se deduce que en ningún poder aparece salvada la figura de la autocontratación. Sin embargo, este aspecto crucial no aparece en la nota de calificación.

            2º.- El Registrador liga la carencia del apoderado de la sociedad arrendadora de facultades representativas con el hecho de estar previamente revocado el poder en virtud del cual actúa. Sin embargo la DG desestima esta conexión y, en cambio entiende que no tiene dichas facultades por los motivos marcados antes (A y B) no expuestos en la nota. Respecto al C) la referencia a la revocación es contradictoria con otro considerando anterior casi copiado literalmente y marcado en negrita. Estimo que la conclusión tendría que ser distinta de haber sido puesta la nota tras la reforma del Recurso Gubernativo y la reciente doctrina de la DGRN que liga inexorablemente causas de suspensión y sus razonamientos jurídicos. (JFME)

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18. NEGOCIOS RELACIONADOS PRESENTADOS EN ORDEN INVERSO.  R. 11 de abril de 2003, DGRN. BOE del 15 de mayo de 2003.

Con números correlativos de protocolo se otorgaron tres escrituras: la 1ª, de carta de pago y cancelación parcial de hipoteca, la 2ª, de compraventa con subrogación de hipoteca -aceptada por el acreedor hipotecario-, y la 3ª de subrogación de hipoteca conforme a la Ley 2/1994 de 30 de marzo, en la que comparecen el comprador y los representantes de las dos entidades de crédito, la subrogada y la que se subroga en el crédito de la primera.

En la primera, se cancela parcialmente la hipoteca en cuestión y, como consecuencia, queda modificada la responsabilidad hipotecaria de la finca. Todos estos extremos se reproducen literalmente en la tercera escritura de subrogación de hipoteca.

En el Registro, la primera escritura (cancelación parcial) se presenta en tercer lugar. Una vez despachadas las otras dos escrituras, el Registrador deniega la cancelación parcial de hipoteca por aparecer el préstamo hipotecario inscrito ahora a favor de la entidad subrogante y porque, en realidad se trata de una novación modificativa del préstamo hipotecario inscrito, con nueva fijación de responsabilidad que requiere el consentimiento de los titulares del dominio de la finca.

La DG revoca los dos defectos de la nota por una misma razón: los respectivos titulares de los derechos inscritos, comparecientes todos en la última escritura de subrogación de hipoteca e inscrita en el Registro, han prestado su consentimiento a todas las operaciones realizadas, que se han configurado como un complejo de varios negocios jurídicos relacionados entre sí. (JFME)

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21. OPCION: CANCELACIÓN POR CADUDIDAD. R. 23 de abril de 2003, DGRN. BOE de 17 de Mayo.

Caso planteado: en el Registro figura inscrito un derecho de opción de compra a favor de una sociedad  “ y para el supuesto de que esta sociedad no ejercite el derecho de opción antes del 15 de febrero de 1999, se constituye otro derecho de opción de compra sustitutoria de la anterior a favor de otra sociedad... en consecuencia, la eficacia de este derecho de opción se encuentra sometido a la condición suspensiva de que la primera sociedad no ejercite dentro del plazo que se le ha concedido su derecho”. Se presenta ahora una escritura en que los titulares del dominio solicitan la cancelación de la primera opción por no haberse presentado en el Registro la escritura de ejercicio de la misma.

El Registrador deniega la cancelación por no constar el consentimiento del titular del derecho de opción ni resultar del Registro la extinción del derecho.

La Dirección General da la razón al Registrador, ya que para realizar la cancelación de un asiento por caducidad pactada, los términos del pacto deben ser de indudable claridad ya que de otro modo se estaría vulnerando el principio de salvaguardia judicial de los asientos, y además, el hecho de que el derecho de opción tenga un plazo para su ejercicio (caducidad) no permite cancelar el asiento, pues de los limitados medios de que goza el Registrador para calificar, no existe posibilidad de acreditar un hecho negativo como es la falta de ejercicio de un derecho durante su plazo de vigencia.(MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

22. OPCION. DERECHO DE PASO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. R. 24 de abril de 2003, DGRN.

BOE de 17 de Mayo.

Similar a la número 25 (R. 15 de abril de 2003).

Enlaces: BOE. UA.

 

23. CONDICION RESOLUTORIA: CADUCIDAD PACTADA. R. de 12 de abril de 2003, DGNR. BOE de 19 de mayo.

Caso planteado: se inscribe en el Registro una compraventa con precio aplazado y condición resolutoria; en relación con éstas se pacta "que quede extinguida, por el transcurso del término de seis meses, a contar de el último vencimiento de pago, sin que conste en el Registro la reclamación del débito por parte de la vendedora, que presta su consentimiento y autorización a la parte compradora, para que por  sí  sola pueda por instrumento notarial solicitar y obtener su cancelación". Se presenta ahora un Acta Notarial por la que los representantes de la vendedora manifiestan que no se ha satisfecho parte del precio aplazado, y por ello se van a iniciar los correspondientes trámites para la reclamación de la deuda, por lo que se solicita del Registrador que haga constar en los libros la reclamación del débito.

Deniega el Registrador lo solicitado, ya que la constancia supone revocar la autorización concedida para la cancelación, y por tanto, implica una modificación unilateral del contrato que requiere el consentimiento de ambas partes.

La Dirección General, da la razón al Registrador, ya que el plazo en el que los vendedores podían enervar la facultad de cancelar ya ha transcurrido con exceso. Además, ni siquiera se hace una reclamación, puesto que el acta presentada es simplemente un anuncio o propósito que aún no ha tenido lugar.(MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

24. NULIDAD ADMINISTRATIVA DE UN CONTRATO: NO PERJUDICA A TERCEROS SIN ST. JUDICIAL FIRME. R. 14 de abril de 2003, DGRN. BOE de 19 de mayo.

Caso planteado: sobre una finca aparece practicada una Anotación a favor del Ayuntamiento de la que resulta que el mismo había aportado una finca a la sociedad pero ahora la Entidad Municipal ha acordado iniciar expediente para la declaración de oficio de la nulidad de tal acuerdo. A continuación se inscribe la aportación por el Ayuntamiento a la sociedad y, posteriormente, se inscribe otra venta y una hipoteca, en todas ellas se arrastra la citada Anotación. Se presenta ahora escritura por la que el Ayuntamiento y la primera sociedad acuerdan la reducción del capital de la sociedad y la restitución de la finca al primero como consecuencia de la citada declaración de nulidad; se acompaña una Certificación del acuerdo de nulidad, en la que consta que el mismo se notificó a la sociedad que la adquirió después, quien ha interpuesto Recurso Contencioso Administrativo contra dicho acuerdo.

El Registrador deniega la inscripción por no constar el consentimiento del titular registral de la finca ni su condena por sentencia judicial firme, siendo insuficiente la declaración administrativa de nulidad para cancelar ulteriores transmisiones.

La Dirección General, desestima el recurso, ya que la aportación realizada por el Ayuntamiento a una sociedad mercantil es un contrato privado que se rige por las normas de derecho privado, y el Orden Jurisdiccional competente para enjuiciar las controversias es el Civil (artículos 5, 9,1. Y 9,2 y b la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas). En consecuencia, la Administración no puede declarar por sí sola la nulidad de dicho contrato, y el negocio de retrocesión tampoco puede ser ya inscrito por no haber sido otorgado por el actual titular registral, sin que la Anotación del inicio del expediente administrativo de nulidad pueda alterar estas conclusiones.(MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

25. OPCION. DERECHO DE PASO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. R. 15 de abril de 2003, DGRN. BOE de 19 de mayo.

Se constituye un derecho de opción de compra sobre parte de dos fincas con, entre otras, las siguientes estipulaciones:

 a) se concede el derecho de opción sobre unos metros cuadrados, delimitados en el plano que se adjunta como parcela número 6, que forman parte de las fincas descritas. Respecto a este párrafo la Registradora suspende la inscripción por falta de especificación de la parte de cada finca sobre la que se concede el derecho  y de la forma de determinar cómo se efectuarán las futuras segregaciones y descripción de las fincas resto. La Dirección confirma el defecto, ya que si bien es cierto que la descripción de las fincas puedan hacerse con referencia a un plano, para ello es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que, en el presente caso, no existe, pues ni el plano es claro, ni resultan del mismo las fincas sobre las que se efectuó la segregación.

b) Otras estipulaciones se refieren a  que "los concedentes de la porción se obligan a llevar a cabo las operaciones hipotecarias que sean necesarias" y que "todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de esta escritura serán de cargo de el optante o comprador"; la Registradora deniega la inscripción puesto que carecen de trascendencia real; así lo entiende también la Dirección General.

c) Se constituye igualmente un derecho de paso en los siguientes términos "las parcelas afectadas parcialmente, en su caso, por el plan, tendrán un derecho de paso por el propio polígono resultante, siendo predio dominante el resto de la finca no afectada". Tampoco, según la Dirección General es inscribible, ya que ni se establece un predio sirviente ni se consignan las mínimas características para la inscripción de una servidumbre.

d) Y por último, se fija un precio alternativo, a elegir por la parte concedente. La Dirección General  entiende que si bien ello es perfectamente posible, la cláusula adolece de una caótica redacción que exige una aclaración para asegurar su interpretación.(MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

26. PACTO DE GANANCIALES EN CAPITULACIONES Y COMUNICACIÓN DE BIENES. R. 16 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003.

Los contrayentes pactaron inicialmente el régimen económico matrimonial de separación de bienes. Después, constante matrimonio, convienen el régimen de gananciales pero con una importante matización, la pretensión de hacer comunes, a través de un sistema -cuya falta de claridad es lo que ha suscitado el recurso- los bienes adquiridos y las deudas contraídas por cualquiera de ellos desde el momento de la celebración del matrimonio o sea, mientras rigió entre ellos la separación de bienes. Posteriormente se disuelve la sociedad de gananciales por divorcio. Todavía no se ha producido su liquidación

Un bien se adquirió privativamente por la ex esposa durante el periodo de separación de bienes inicial. Ahora pretende el ex marido, usando un poder que le fue conferido en la escritura de cambio de régimen, inscribir como común dicho bien, acudiendo para tal fin a un negocio de aportación del bien a la sociedad de gananciales.

Sin embargo, los poderes mutuos quedaron legalmente revocados por la sola admisión de la demanda que después daría lugar a la sentencia de separación, al aplicarse el artículo 102 del Código Civil, no teniendo el poder conferido la naturaleza de irrevocable.

Los cónyuges, al pactar un régimen de comunidad como el de gananciales pueden acordar la comunicación de bienes hasta entonces privativos dando así lugar a desplazamientos patrimoniales potencialmente inscribibles en el Registro de la Propiedad. Pero para ello, es necesario identificar las fincas objeto del acto o contrato a inscribir, identificación que en su caso puede hacerse en documento distinto y complementario del que recoge aquel acto o contrato, el cual, por regla general, exigirá el consentimiento de quienes fueron parte en el negocio, salvo que no exista duda al respecto.

            Pero en este caso, puede darse dicha duda ya que los términos de las capitulaciones matrimoniales no son lo suficientemente explícitos, e incluso en algunos puntos contradictorios, sobre el alcance de la comunicación de bienes convenida, por lo que es preciso el consentimiento de ambas partes para su concreción, lo que no se da en el caso presente al estar revocado el poder. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

  

*27. PODER ALEMÁN: JUICIO DE CAPACIDAD. R. 21 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003.

Cuestión debatida: si los poderes autorizados por Notarios alemanes que se incorporan a la escritura calificada deben o no considerarse documento público a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad español, habida cuenta que el Registrador considera que no existe juicio notarial de capacidad, no entendiendo el Notario el idioma de su redacción.

La DG parte de la doctrina de la R. 11 de Junio de 1.999, según la cual, el examen de la aptitud de un documento extranjero para acceder al Registro español debe encauzarse a través del artículo 12.1 del Código Civil mediante la calificación o comparación con los requisitos básicos o mínimos imprescindibles exigidos por la legislación española a la escritura pública, de los que forma parte la apreciación por el Notario autorizante de la capacidad del otorgante. Sin embargo, la no constancia documental de este juicio no implica que no haya existido, pues podría considerarse implícita en la autorización del documento.

            La DG estudia los dos tipos de documentos públicos disponibles para otorgar poderes en Alemania: el equivalente a nuestra escritura pública, y el que pudiera llamarse en castellano «poder diligencia», que es el utilizado en el caso concreto. Para ambos se exige al Notario que se asegure de la capacidad de los que firman, pero en ninguno se obliga que así conste. En el caso del poder diligencia, el Notario no tiene obligación de examinar su contenido ni de conocer el idioma en el que está escrito. Es en Derecho alemán apto para herencias y para provocar la inscripción en los Registros públicos. Reviste escasa analogía con la legitimación notarial de firmas del Reglamento Notarial español.

El poder diligencia es documento público y el Registrador no ha cuestionado que se haya otorgado correctamente conforme al Derecho alemán. Puede no existir la constatación notarial de la capacidad de obrar respecto al acto específico, pero, al incorporarse el poder a la escritura,  la calificación por el Registrador de las facultades conferidas parte de la propia fuente. Las consecuencias de no conocer el Notario el idioma en que está escrito el poder se determinan conforme al derecho alemán.

            En definitiva, se confirma la revocación de la nota. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

28. USUFRUCTO. R. 22 de abril de 2003, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2003.

Una sociedad mercantil cede a determinadas personas, y a sus descendientes hasta la segunda generación, el derecho de usufructo vitalicio sobre determinadas fincas a cambio de una contraprestación anual.

Defecto: Ratificación del acto por la Junta General por la cuantía escasa de la contraprestación. Se revoca por no ser en nuestro Derecho un axioma el requisito de la justicia del precio y por la doctrina de los actos neutros y complementarios.

Defecto: no se acredita ni manifiesta en la escritura la vigencia del cargo de consejero-delegado. Se revoca, pues, a efectos de calificación no es imprescindible la manifestación por el representante de la vigencia del poder o cargo del que deriva aquélla, no exigida por ninguna norma, desprendiéndose del mero hecho de su alegación. Aparte de ello, se afirma que el cargo está inscrito en el Registro Mercantil, expresándose el número del asiento de inscripción.

Defecto: estableciéndose el usufructo a favor de distintas personas, es necesario hacer constar la participación de cada una de ellas. Se confirma, pues así lo exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario y no se trata de un usufructo conjunto.

Defecto: Se establece el usufructo a favor de determinadas personas y sus «descendientes directos o herederos directos hasta la segunda generación». Se confirma que tales expresiones deben ser aclaradas, pues una y otra no son sinónimas.

Defecto: Siendo la adquisición del usufructo a título oneroso, ha de constar el nombre de los cónyuges de los adquirentes casados, pues la adquisición afecta a sus respectivas sociedades conyugales. Confirmado.

Se confirma un último defecto que impide la inscripción de ciertas cláusulas sin transcendencia real. (JFME)

Revocada por la Sentencia de 10-6-2004 de la Audiencia Provincial de Cuenca – (en apelación de la sentencia de 27-2-2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cuenca, que había confirmado la Resolución) en cuanto a los defectos segundo y tercero de la nota del Registrador, cuya existencia se confirma. Por tanto, según la sentencia: 1) La Constitución de un derecho de usufructo por el Consejero Delegado no puede considerarse un acto dentro del objeto social propio de una sociedad mercantil, siendo necesaria la ratificación por la Junta General. 2) Debe acreditarse el cargo de Consejero-Delegado a través de la inscripción en el Registro Mercantil, no bastando la mera manifestación. Esta sentencia está recurrida ante el Tribunal Supremo. (JCC)

Enlaces: BOE. UA.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL Y OTRAS:

     

4. INSCRIPCIÓN DE UN EMPRESARIO INDIVIDUAL. R. 28 marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

El problema que resuelve es un problema de competencia del Registro del domicilio de una persona que quiere registrarse como empresario individual, cuando la misma sólo tiene establecimientos fuera del territorio.  Dada la ausencia de un precepto que específicamente regule la cuestión del domicilio de los empresarios individuales en la nueva LEC, la DG opta por aplicar la solución finalista de utilidad para los terceros, que previsiblemente buscarán la información del tercero en el territorio de su actividad, decisión en la línea de modificaciones relativamente recientes como el exigir que los datos de la inscripción se hagan constar en la documentación de giro habitual del empresario inscrito, etc. (EFQ)

Enlaces: BOE. UA.

 

7. CIERRE DEL REGISTRO MERCANTIL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.  CONFUSIÓN EN EL ACTA DE LA JUNTA.  R. 31 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

La DG recuerda su doctrina de que el cierre registral derivado de la falta de depósito de las cuentas anuales alcanza a la inscripción del nombramiento de administradores, pero no a la de su cese. Y es que no parece lógico que un obstáculo registral como éste, motivado en muchas ocasiones por causas imputables a los administradores -no formulación, falta de convocatoria de la junta para su aprobación o, incluso, falta de aportación al Registro una vez aprobadas‑ vaya a redundar en su provecho en el sentido de que impida la constancia registral de la voluntad social de cesarlos en el ejercicio del cargo.

Por otra parte, ante la confusión contenida en el acta de la Junta sobre los acuerdos cuya inscripción se solicita (se reflejan dos acuerdos uno a favor y otro en contra, en función de las dos listas de socios), aplica también su doctrina de que “ante situaciones de conflicto entre socios que se traducían en contenidos documentales contradictorios que no permitían comprobar si se había logrado o no un determinado acuerdo o cual de entre los que se pretendía que lo habían sido debía de prevalecer, respaldaba la decisión de rechazar la inscripción a fin de evitar la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto institución encaminada a dar publicidad a situaciones jurídicas ciertas cuya realidad y legalidad haya podido comprobar el registrador y no a la resolución de diferencias entre los socios que solo a los Tribunales corresponde, toda vez que no es el Registro la sede, el procedimiento registral el adecuado, ni el registrador el llamado a resolver contiendas entre partes. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

9. DUPLICIDAD DE DENOMINACIONES EN EL REGISTRO MERCANTIL CENTRAL. R. 2 de abril de 2003, DGRN. BOE del 3 de mayo de 2003.

El registrador mercantil central rechaza la petición de que declarase la nulidad de la denominación de una sociedad por duplicidad de la misma. El solicitante recurre frente a esta negativa.

La DG desestima el recurso diciendo que cualesquiera que hayan sido las causas que ha provocado la situación denunciada, esta supone una anomalía para cuya corrección están legitimadas cualquiera de las sociedades implicadas o incluso terceros interesados.

            Ahora bien, en cuanto estamos en presencia de la titularidad por ambas de un derecho, el de usar la denominación con la que legalmente se constituyeron, no puede considerarse al registrador mercantil central con com­petencias para dilucidar la preferencia entre esos derechos, ni menos decla­rar la nulidad de los actos administrativos que motivaran en su momento su adquisición.

            De no existir conformidad entre las sociedades implicadas, tan sólo en virtud de resolución judicial puede privarse a una de ellas de un derecho que viene ostentando o determinarse cual de ellas tiene preferencia al uso de la denominación y obligar a la otra a adoptar una distinta, resolución que a efectos registrales provocará los efectos previstos en el artículo 417 del Reglamento del Registro Mercantil.

            Y de existir conformidad por parte de una de ellas en prescindir de esa denominación coincidente, fácil le resultará resolver el problema a través de la adopción de otra. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

  

15. DISCREPANCIA FORMAL ENTRE ESCRITURA Y CERTIFICADO DE ACUERDOS SOCIALES. R. 8 de abril de 2003. BOE de 3 de Mayo de 2003.

En el certificado del acta de una Junta General societaria, así como en la exposición de la escritura, se dice que la Junta de una sociedad fue debidamente convocada por carta certificada. Sin embargo, en el otorgamiento de la escritura se alude, evidentemente por error, que la Junta General fue Universal.

El Registrador exige rectificar la escritura (su otorgamiento) para aclarar esta diferencia. La DGRN ordena la inscripción pues considera de escasa entidad el error o discrepancia, ya que del resto de la escritura y del certificado incorporado resulta claro y no hay duda razonable de que la Junta fue convocada y no Universal, tal como reconoce el propio registrador.

Como conclusión, no toda inexactitud en la escritura tiene entidad suficiente para que sea exigible su rectificación, y para impedir la inscripción. (AFS)

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19. CERTIFICACIÓN: CARGO CADUCADO.  R. 31 de marzo de 2003, DGRN. BOE del 16 de mayo de 2003.

Caso planteado: La única cuestión que se plantea en el recurso es si ésta caducado el cargo de Presidente de sociedad que emite el visto bueno en una certificación. Dicho presidente había sido reelegido el 28 de junio de 1997, por un período de cinco años.

Por tanto, señala la Dirección, resulta evidente que su cargo de presidente estaba vigente y no caducado, ya que se celebró una Junta General Ordinaria el 27 de junio de 2002 y es en dicha fecha en la que es expedida la certificación controvertida. (MN)

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20. AGRUPACIÓN ECONÓMICA CONSTITUIDA POR SOCIEDADES EXTRANJERAS. R. 23 de abril de 2003, DGRN. BOE de 17 de Mayo.

Se presenta en el Registro Mercantil un documento privado de constitución de una Agrupación Europea de Interés Económico, que constituyen tres sociedades civiles, una española y las otras dos belgas. Respecto a la documentación presentada relativa a estas dos últimas sociedades es necesario: a) que tratándose de documentos redactados en idioma extranjero se aportan debidamente traducidos, toda vez que el Registrador no está obligado a conocer ninguna lengua extranjera y la facultad que se le ofrece que prescindir de la traducción no es más que eso, una facultad, que en este caso, no ha ejercido. Y,  b) siendo las sociedades constituyentes personas jurídicas, es necesario acreditar la representación alegada por las personas jurídicas firmantes, y si los documentos que sirven a tal finalidad están expedidos por autoridad extranjera el requisito de su legalización es insoslayable de acuerdo con el artículo 5,3 del Reglamento del Registro Mercantil. (MN)

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29. DEPOSITO DE CUENTAS CON INFORME DE AUDITORÍA DE “OPINIÓN DENEGADA”. R. 16 de abril de 2003, DGRN. BOE del 28 de mayo de 2003.

No puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad si no se presenta el correspondiente informe del auditor de cuentas cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral. Es indiferente, al respecto, la causa por la que la auditoría no ha sido realizada.

En el caso concreto existe un informe emitido por una sociedad auditora designada por el Registrador Mercantil donde se dice literalmente que «A pesar de nuestras reiteradas solicitudes, a la fecha de este informe los Administradores de la Sociedad no nos han facilitado las Cuentas Anuales de la Sociedad». Es decir, se emite un informe pero con «opinión denegada» por la limitación absoluta en el alcance de los trabajos. Tal informe no puede ser tenido por el informe de auditoría que exige el artículo 366.1.5 del Reglamento del Registro Mercantil. (JFME)

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