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RESOLUCIONES DGRN SEPTIEMBRE-2010

 

 

 

 

 

 

 

SENTENCIAS PUBLICADAS EN EL BOE SOBRE RESOLUCIONES:

 

            No se han publicado.  

 

RESOLUCIONES:

  

*97. ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER y  TÍTULO TRASLATIVO ANTERIOR.

Resolución de 8 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "Lara Jurado, S.L.", contra la negativa del registrador de la propiedad de Cabra, a inscribir la transmisión del dominio de determinados inmuebles motivado por su aportación en la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada.

            En el Registro de la Propiedad constan anotadas sendas prohibiciones de disponer sobre una finca, dictadas por órganos judiciales en 2005 y 2008. Ahora, en 2009, se presenta una escritura otorgada en 2004 en la que se transmite la propiedad de la finca, aportándola a una nueva sociedad.

            El registrador deniega la inscripción, pues entiende que dicha prohibición de disponer, al estar anotada, impide el acceso al Registro de la transmisión, aunque sea de fecha anterior.

            El recurrente alega que la transmisión tuvo lugar en un momento en el que no existía tal prohibición de disponer, por lo que el acto es civilmente válido y ha de inscribirse.

            La DGRN, después de un exhaustivo análisis de la doctrina y de la jurisprudencia sobre la interpretación del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que regula esta materia, adopta una posición intermedia entre las dos posturas anteriores, que denomina ecléctica, y resuelve que el título es inscribible, pues la prohibición sólo afecta a los actos dispositivos posteriores no a los anteriores, pero en cambio ha de subsistir la prohibición de disponer, que no puede ser cancelada de oficio por el registrador, quien deberá arrastrarla como carga a la nueva inscripción. De esta forma considera que se compatibilizan mejor los intereses contrapuestos en juego de todas las partes intervinientes. (AFS)

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98. SOCIEDAD LIMITADA. ANOTACION PREVENTIVA DE SOLICITUD DE COMPLEMENTO DE CONVOCATORIA: SU POSIBLE PRÓRROGA. Resolución de 9 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, a prorrogar una anotación preventiva de solicitud de publicación de un complemento a la convocatoria de la junta general.

            Hechos: Consta practicada en un Registro Mercantil una anotación preventiva de solicitud de complemento de convocatoria por parte de un socio de una sociedad limitada (Art. 104 RRM). Dado que según dicho socio no ha sido objeto de publicación  el complemento solicitado, pide la prórroga de la anotación.

            El registrador deniega la prórroga al no estar prevista en el art. 104 del RRM, dado el sistema de “números clausus” que rige en materia de anotaciones. El interesado recurre.

            Doctrina: La DG, rechazando y desestimando el recurso, establece la siguiente doctrina:

            1. La posibilidad de complemento de convocatoria sólo está legalmente prevista para la sociedad anónima (Cfr. Art. 97 TRLSA), por lo que la anotación de complemento no debió siquiera ser practicada. Ello es confirmado en el nuevo TRLSC que en su artículo 172 reserva la posibilidad de pedir complemento de convocatoria sólo respecto de la sociedad anónima, en consonancia con el Reglamento 2157/2001 CE del Consejo de la UE que impuso dicha especialidad.

            2. Aún cuando fuera posible la anotación, debe rechazarse su prórroga, tanto para la sociedad anónima como para la sociedad limitada, porque su finalidad consiste en evitar, durante su plazo de vigencia, el acceso al registro de los acuerdos de la Junta sin que haya tenido lugar el complemento solicitado.

            3. Tampoco es posible la prórroga por el sistema de numerus clausus que rige en nuestro derecho en materia de anotaciones preventivas.

            4. Tampoco puede alegarse el art. 86 de la LH pues este precepto excluye precisamente de su ámbito de aplicación las anotaciones que tengan señalado un plazo de duración específico inferior a cuatro años.

            5. Finalmente se estima por la DG que la duración de la anotación de que tratamos, limitada a tres meses, es más que suficiente, dado los plazos establecidos para ejecutar los acuerdos sociales e inscribirlos en el Registro, para que pueda cumplir la función tuitiva que a la misma se le atribuye.

            Comentario: Sólo una conclusión debemos sacar de esta resolución: El gran peligro que supone el extender normas dadas con exclusividad para la sociedad anónima a la sociedad limitada u a otras formas sociales, peligro que no desaparece totalmente con el nuevo TRLSC, pues pese a la aparente claridad de las normas que son aplicables a cada uno de los tipos sociales que regula, todavía quedan algunos espacios para la duda que pueden provocar inseguridad e incertidumbre respecto de la normativa aplicable a las formas sociales que ahora se cobijan bajo la rúbrica de sociedades de capital. (JAGV)

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*99. VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. Resolución de 12 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barbate, a inscribir unas escrituras de obra nueva sobre terreno rústico y compraventa de participación indivisa.  

            Se plantea si la venta de una participación indivisa de una finca rústica sin asignación de uso puede considerarse parcelación que precise licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que el vendedor en el número anterior de protocolo, con consentimiento de los demás condueños, declaró la obra nueva de una vivienda en concepto de autopromoción a los efectos de que no proceda seguro decenal, y que en el historial registral de la finca tras 3 segregaciones, se fueron vendiendo participaciones indivisas y en las ultimas inscripciones declarando viviendas rurales aisladas.

            La Registradora suspende la inscripción porque de las circunstancias se desprenden dudas sobre la existencia de una parcelación ilegal y el riesgo de formación de núcleo de población, por lo que entiende necesario aportar licencia de parcelación o certificado de innecesariedad.

            La Dirección resuelve: en cuanto a  de la normativa aplicable que, si bien corresponde a las CCAA determinar la normativa urbanística sustantiva aplicable, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro. Y confirma la nota basándose en la R de 14/7/2009, (recaída con ocasión de una Consulta del Colegio Notarial de Andalucía sobre la misma cuestión): El artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que cualquier acto de parcelación urbanística precisará la licencia o declaración de innecesariedad; considera parcelación urbanística en suelo no urbanizable la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos y considera actos reveladores de una posible parcelación urbanística, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que considera equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso puedan excluir tal aplicación. De todo ello se desprende:

            1.- en primer lugar, que el concepto de parcelación urbanística ha trascendido de la estricta división material de fincas -la tradicional segregación, división o parcelación- para alcanzar la división ideal del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos;

            2.- en segundo lugar, que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria a aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

            3.-Y finalmente, que el Real Decreto 1093/1997, que tiene carácter instrumental, debe interpretarse a la luz de la legislación sustantiva y así el Art. 79, bajo el epígrafe «Divisiones y segregaciones», se refiere no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable (en este caso el Art. 66 de la Ley Andaluza citada). Y en este sentido amplio deben interpretarse también el Art. 78, cuando ordena al Registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad.

            Finalmente constata como es patente que las legislaciones autonómicas son cada vez más estrictas, y con la finalidad de evitar las parcelaciones ilegales asimilan al concepto de parcelación otras figuras como las divisiones horizontales, sociedades o comunidades proindiviso. Y también lo es la llamada de los poderes públicos a prestar una colaboración, especial atención y máximo rigor, con la finalidad de evitar que se sigan produciendo parcelaciones irregulares con grave daño a la ordenación del territorio y a los intereses generales. Exponente de esta tendencia es el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que desarrolla precisamente el artículo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditación de la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porción de terreno. Todo lo cual lleva a confirmar la nota de la Registradora. (MN)

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100. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: SIMULTÁNEO EXCESO DE CABIDA. Resolución de 13 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se practica la inmatriculación de una finca con la superficie que tenía según el catastro y no con la nueva superficie que figuraba en el título presentado.

            En un Auto recaído en expediente para inmatricular se hace constar: “se declara justificado el dominio de la siguiente finca: Solar… con una superficie de 2.184 m (que es la que figura en el catastro) y medida recientemente y después de expediente de reparcelación de la zona…de 2.527,90 m.” En los Hechos figura que la superficie real de la parcela es la de 2527,90 m según se acredita con los documentos expedidos por el Ayuntamiento… y el informe-medición emitido por el Arquitecto Técnico... que se acompañan; Y que los promotores solicitan que se practique la inmatriculación y que una vez inmatriculada con la extensión que consta en el Catastro, se inscriba la mayor superficie de la finca, o sea, 2.527,90 m2.

            El Registrador inscribe con la superficie coincidente con el Catastro sin hacer constar la mayor cabida pretendida de conformidad con el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre y, de acuerdo con las RR de 17-2 y 8-6 de 2005 y 3-3 de 2007.

            Como cuestiones procedimentales previas:

            El Registrador alega inadmisibilidad del recurso basándose en que el documento se ha inscrito, y no suspendido o denegado, si bien en la manera en que legalmente se podía inscribir, esto es, con la cabida resultante de la certificación catastral acompañada. La Dirección rechaza el argumento basándose en que el promotor también había pedido la inscripción del exceso de cabida y contra su negativa cabe recurso.

            El recurrente alega que el Registrador no se pronuncia sobre el exceso de cabida, alegación que también se rechaza porque de la nota resulta con claridad que la inscripción se ha practicado conforme a la superficie que figura en el Catastro, motivándose en el Art. 53.7 de la Ley 13/1996, y en varias Resoluciones de la Dirección General.

            En cuanto al fondo del asunto la Dirección confirma la nota: La ley 13/1996, de 30 de diciembre, en el Art. 53 regla 7ª – regla no derogada por la Ley del Catastro- dispone: En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título, mandato corroborado por el Art. 298 RH y por diferentes resoluciones. Añade que no cabe interpretar que quepan diferencias de superficie del 10%, ya que los artículos 41 a 49 del TR de la Ley del Catastro, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no es posible su aplicación analógica. Siendo la finalidad de la norma que no existan discrepancias entre el catastro y las fincas que acceden al Registro, pretender la inscripción de la finca con arreglo a la superficie catastral para, a continuación, practicar la inscripción de la mayor cabida estaría conculcando la finalidad indicada del artículo 53.7, produciendo un resultado contrario al perseguido por la Ley.

            En cuanto a la acreditación de la superficie mediante medición de técnico señala la Dirección que lo que habrá que hacer es reflejar dicho exceso de cabida en el Catastro, para posteriormente lograr la coincidencia con la descripción contenida en la escritura.

            Comentario: ¿Quiere decir esta Resolución que desaparecen como medios para inscribir los excesos de cabida el expediente de dominio o el certificado del técnico recogidos en el Art.298 del RH?, ¿que siempre han de acompañarse de certificación catastral que recoja la mayor cabida? – con lo que resultarían innecesarios porque la certificación catastral ya es medio para inscribir excesos- o la hemos de interpretar en el sentido de que lo que no cabe es expediente de dominio para inmatricular y para acreditar exceso de cabida? ¿Que pasaría si fuesen dos expedientes de dominio distintos, uno para inmatricular y otro para inscribir el exceso? (MN)

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101. NULIDAD DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN EN PROCEDIMIENTO SIN INTERVENCIÓN DE LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 16 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 2 de A Coruña, a inscribir una sentencia de declaración de nulidad de una licencia de edificación.

            Se debate la posibilidad de hacer constar una Sentencia Judicial firme de declaración de nulidad de una licencia de obras, cuando el procedimiento no se ha seguido contra los titulares Registrales.

            En primer lugar aclara la Dirección que el asiento procedente no es una anotación preventiva, que es una medida cautelar, mientras que en el presente caso, el título cuya inscripción se pretende es una sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia de obras.

            En cuanto al fondo del asunto, aunque si bien es cierto que según el Art. 19 del TR de la Ley del Suelo la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario y el nuevo titular queda por tanto subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario, la cuestión que se plantea no es tanto determinar el alcance de la sucesión ex lege de los deberes del propietario, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro la declaración de nulidad de una licencia de edificación por resolución judicial. En las Resoluciones judiciales el Registrador tiene la obligación de calificar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho, con objeto de evitar su indefensión, de forma que no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales podrían haber sido advertidos oportunamente si la demanda se hubiera anotado preventivamente. No habiéndose instado la anotación de la demanda, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia dictada en la jurisdicción contencioso administrativa contra el actual titular registral que no ha tenido participación en el procedimiento.

            Ello no quiere decir que los intereses generales urbanísticos queden sin protección, sino que la Administración debe iniciar una nueva actuación contra el titular registral con el objeto de acomodar los pronunciamientos registrales a la normativa urbanística, a través de un procedimiento en el que el titular registral sea oído y pueda alegar lo que a su Derecho convenga.

            No constando en el expediente la citación ni la participación en el procedimiento de los titulares registrales, no procede ahora la práctica de la nota marginal de declaración de ilegalidad de la licencia ni la inscripción de la sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia. (MN)

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102. INSTANCIA PRIVADA QUE SOLICITA CANCELAR UNA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Resolución de 19 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ceuta, por la que se deniega la cancelación de una inscripción de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria solicitada mediante una instancia privada suscrita por quien dice ser uno de los anteriores titulares de la finca.

            Se plantea si en virtud de una instancia en la que se alegan distintos defectos en el procedimiento que dio lugar a una inscripción se puede cancelar ésta.

            La Dirección confirma la nota en el sentido de que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.º LH, su cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados o mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos, y que no es el recurso gubernativo el procedimiento adecuado para la revisión de una inscripción practicada, ya que el ámbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripción solicitada (Art. 66 LH). (MN)

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103. NO CABE CANCELACIÓN DE LAS CARGAS POSTERIORES A ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CADUCADA.. Resolución de 20 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madridejos, por la que se deniega la cancelación de las cargas posteriores a anotación preventiva de embargo.

            Se plantea si se puede inscribir un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de apremio cuando la anotación del embargo está caducada.

            El Centro Directivo, reiterando su doctrina, resuelve que al estar cancelada por caducidad la anotación ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas y que ahora han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes. Es decir: cancelada por caducidad la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el Registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. (MN)

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104. SEGUNDA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE EL MISMO SOLAR SIN SEGURO DECENAL. Resolución de 22 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar, a inscribir una declaración de obra nueva.

            Hechos: Dos matrimonios, propietarios de un solar en un determinado porcentaje indiviso, declaran la obra nueva de una vivienda unifamiliar en 2005, que se inscribió debidamente. Posteriormente, en 2009 declaran una segunda vivienda independiente de la anterior. No se ha contratado seguro decenal, pues se alega por los propietarios que  la vivienda ahora declarada es para uso propio.

            La registradora suspende la inscripción pues entiende que no se da el supuesto de excepción a la necesidad de seguro decenal (una única vivienda autoconstruidas para uso propio).

            La DGRN  realiza un recorrido exhaustivo de la legislación relativa al seguro decenal y sus excepciones para el autopromotor individual de una vivienda para uso propio, para concluir que en el presente caso la nueva edificación se ha realizado en comunidad, ya que no se ha asignado a cada vivienda de las dos existentes un uso individual para cada una de las dos partes propietarias, por lo que no estima cumplido el requisito de uso propio y desestima el recurso.

            Comentario: Nos queda la duda de saber cuál hubiera sido la postura de la DGRN si se hubiera pactado, como norma de copropiedad en la escritura, que cada matrimonio usara una determinada vivienda o se hubiera hecho una previa división horizontal tumbada con dos elementos privativos sobre los que se hubiera declarado cada vivienda individualmente por su adjudicatario. (AFS)

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*105. AMPLIACIÓN EN EDIFICIO MIXTO Y SEGURO DECENAL. Resolución de 23 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, contra la negativa del registrador de la propiedad de Vera, a la inscripción de una modificación de obra.

            Hechos: Sobre una finca de dos propietarios existe una edificación declarada en construcción destinada a dos viviendas, y varios locales y garajes. El edificio fue constituido en Propiedad Horizontal y disuelta la comunidad asignando a cada propietario una vivienda, así como varios locales y garajes. Ahora se declara la ampliación de la edificación con una planta de sótano más y se amplía la de cubierta para buhardilla, se declara terminado el edificio total, y se modifica la propiedad horizontal creando varios elementos más, no destinados a viviendas, que se adjudican a los dos propietarios.

            La registradora suspende la inscripción pues entiende que no se da el supuesto de excepción a la necesidad de seguro decenal (una única vivienda autoconstruida para uso propio).

            El notario entiende que estamos ante una comunidad valenciana, en la que cada uno ha construido lo suyo, por lo que cada uno es autopromotor respecto de su vivienda, y para su uso propio, por lo que estima que no es obligatorio el  seguro decenal.

            La DGRN  realiza un recorrido exhaustivo de la legislación relativa al seguro decenal y sus exenciones para concluir que en el presente caso no es aplicable la exención alegada por las siguientes razones:

            a) en cuanto al acto de ampliación de obra nueva.

                 .- La necesidad de seguro decenal se impone en principio a todas las obras de ampliación para vivienda de edificaciones preexistentes, como la presente. No sería exigible si fuera una mera rehabilitación y el edificio fuera anterior a la entrada en vigor de la LOE.

                 .-  Sin embargo, en el presente caso, la ampliación no afecta a la habitabilidad de las viviendas preexistentes, sino al resto del edificio destinado a sótano y buhardilla, por lo que NO sería  necesario el seguro por la ampliación.

            .b).- En cuanto al acto de declaración de terminación del edificio.

                 .- El momento oportuno para exigir el seguro es el de terminación del edificio.

                 .-  Partiendo de que el destino principal del edificio es de viviendas, aunque solo sean dos elementos privativos sobre un total de ocho, es exigible el seguro decenal.

                 .- La licencia de obras no autoriza para construir viviendas unifamiliares.

                 .- Considera también que en el presente caso no se trata de un único promotor individual, pues son dos personas que construyen en comunidad la obra nueva inicial, y también la ampliación, aunque luego cada uno se adjudique una vivienda, previa la división horizontal.

                 .- Tampoco considera que estemos ante la llamada “comunidad valenciana”, pues ello exigiría que las viviendas sean arquitectónicamente independientes y que desde el inicio cada uno de los propietarios haya construido lo suyo, circunstancias que no concurren en el presente caso, pues las viviendas están en un mismo edificio en diferentes plantas, con elementos comunes.

            Por tanto desestima el recurso en los términos que resultan de los razonamientos anteriores.(AFS)

            Comentario: Entiendo que lo que se deniega es la inscripción de la declaración de terminación de la obra del edificio, pero no la ampliación, ni la modificación de la propiedad horizontal, ni la  disolución de la comunidad respecto de lo ampliado. Sería conveniente también que la DGRN fijara un criterio objetivo, quizá en función de los metros cuadrados construidos,  para determinar si el destino principal del edificio es para viviendas o es otro.

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106. EDIFICIO AMPLIADO, DIVIDIDO HORIZONTALMENTE Y SEGURO DECENAL. Resolución de 26 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Benigánim, don José-Manuel Rodrigo Paradells, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albaida, a la inscripción de un acta de finalización de obra. 

            Hechos: Se declara la ampliación en construcción de un edificio preexistente, de forma que ahora queda con tres plantas, destinado a dos viviendas y un local, se divide horizontalmente y acto seguido se dona a dos hijos del propietario respectivamente los departamentos destinados a viviendas. En el mismo acto cada hijo declara la terminación de su vivienda de forma individual, que manifiesta destina a uso propio.  Por tanto, respecto del supuesto de la resolución anterior, lo único que cambia es que las nuevas viviendas se declaran terminadas individualmente por sus propietarios, aunque en el mismo día que las adquieren.

            La DGRN reitera lo dicho en la resolución anterior para concluir igualmente que en el presente caso no es aplicable la exención alegada para no contratar seguro decenal por las siguientes razones:

            a) en cuanto al acto de ampliación de obra nueva.

                 .- La necesidad de seguro decenal se impone en principio a todas las obras de ampliación para vivienda de edificaciones preexistentes, como la presente. No sería exigible si fuera una mera rehabilitación y el edificio fuera anterior a la entrada en vigor de la LOE.

            b).- En cuanto al acto de declaración de terminación de la ampliación.

                 .-  El momento oportuno para exigir el seguro es el de terminación del edificio.

                 .- Considera también que en el presente caso no se trata de un único promotor individual, cada uno de su vivienda, bajo el régimen de la llamada “comunidad valenciana”, pues ello exigiría que las viviendas sean arquitectónicamente independientes y que desde el inicio cada uno de los propietarios haya construido lo suyo. Una dificultad adicional es que en el mismo día ambos propietarios adquieren su vivienda y la declaran terminada

            Por tanto desestima el recurso en los términos que resultan de los razonamientos anteriores.

            Comentario: En definitiva, la DGRN no admite la comunidad valenciana en un edificio en propiedad horizontal ordinaria y por tanto habrá que exigir seguro decenal en estos casos. (AFS)

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107. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE CONDICIÓN RESOLUTORIA: HAN PASADO 15 AÑOS PERO NO 16. Resolución de 14 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "I. C. I., SA", contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Puçol, por la que se suspende cancelación por caducidad de sendas condiciones resolutorias inscritas sobre dos fincas de cuyo pleno dominio es titular registral actual la citada Sociedad.

              Hechos: Se presenta instancia en el Registro de la Propiedad, solicitando la cancelación por caducidad de dos condiciones resolutorias, garantizando un precio aplazado, para cuyo pago se había establecido un plazo de 6 meses desde el otorgamiento de la escritura. La escritura de compraventa se había formalizado el 9 de junio de 1993, por lo que el pago debía realizarse el 9 de diciembre de 1993.

            La Mercantil titular de la finca gravada con dichas condiciones, presenta una instancia en el Registro, solicitando la cancelación de las mismas, ya que había transcurrido el plazo de prescripción de 15 años.

            El  Registrador estima que el art 82 de la LH exige para su aplicación 16 años.

            Dirección General: La DG desestima el recurso y da la razón al Registrador, interpretando que el plazo de caducidad del art 82 de la LH es de 16 años, ya que así resulta de la dicción de dicho precepto que dice “cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable a la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de la constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del años siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”.

            La DG entiende que el dies a quo para el cómputo del plazo es la fecha en que la prestación cuyo cumplimiento garantiza, debió ser cumplida en su integridad; que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria es de 15 años (art 1964 c.c.) salvo en Navarra y Cataluña que es de 30 años (aunque hoy en Cataluña se ha reducido a 10 años). Y que la LH exige no sólo que haya transcurrido el plazo de prescripción, sino un año más (es decir 16 años para las condiciones resolutorias –salvo los territorios forales que establezcan otro plazo- y 21 para las hipotecas). (JLN)

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*108. EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE: CUÁNDO HAY QUE NOMBRAR DEFENSOR JUDICIAL. Resolución de 27 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Burgo de Osma, a practicar una anotación preventiva de embargo.

            Hechos: En procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido contra la herencia yacente de determinada persona, se expide mandamiento ordenando anotación preventiva de embargo sobre una participación indivisa de una finca.

            El Registrador observa dos defectos subsanables:

                 1.º Es necesario expresar la fecha del fallecimiento del causante.

                 2.º Debe nombrarse por el Juez un administrador que represente a la herencia yacente.

            La DGRN comienza recordando el alcance de la calificación registral sobre los títulos judiciales al no poder entrar en el fondo y ni siquiera en los trámites del procedimiento que los motivan.

            Pero el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. Por ello, la calificación registral sí que se puede extender –a efectos meramente registrales- a la competencia del Juez o Tribunal, a la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido, a los obstáculos que surjan del Registro (como la aplicación del principio de tracto sucesivo), así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado.

            Para ello el Registrador ha de comprobar que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, para deducir la adecuación y congruencia entre resolución y procedimiento.

            Confirma el primer defecto, porque la acción contra la herencia yacente exige acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral al imponerlo así el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

            Respecto al segundo defecto, el Centro Directivo suaviza la postura mantenida hasta ahora, según la cual, era preciso el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo.

            En esta resolución afirma que no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Se apoya en jurisprudencia en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación. Acaba concluyendo que, sólo resultaría pertinente la designación de un administrador judicial si se cumplieran los siguientes requisitos cumulativos:

                 - que no se conociera el testamento del causante

                 - no hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y

                 - la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral.

            En el caso estudiado, no se dan estos requisitos pues la demanda se dirigió también contra dos posibles herederos concretos. Este dato lo conoce el Centro Directivo porque en el recurso se aportó testimonio de la sentencia.

Pero como tal documento no lo tuvo a la vista en Registrador en el momento de calificar, no puede ser tenido en cuenta y, en consecuencia, confirma el defecto. (JFME)

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*109. INTERESES CONTRAPUESTOS EN PADRE DEUDOR REPRESENTANDO AL TIEMPO A MENOR HIPOTECANTE. Resolución de 14 de mayo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Mazarrón don José Areitio Arberas, contra la negativa del registrador de la propiedad de Mazarrón, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo.

              Hechos: Se formaliza escritura de préstamo hipotecario, con destino a la rehabilitación de la vivienda familiar, en la que intervienen como prestatarios un padre y uno de sus hijos mayor de edad, en tanto aparecen como hipotecantes, ambos padre e hijo, y los otros dos hijos, uno también mayor de edad y otro menor de 17 años que consiente la hipoteca que formaliza el padre en cuanto a la participación que tiene aquel en la vivienda hipotecada.

            Registrador: Deniega la inscripción por entender que al existir interés opuesto entre el padre y el menor, se hace preciso el nombramiento de un defensor judicial.

            Dirección General: Tras de recurrir el notario autorizante, la Dirección General le da la razón al Registrador y rechaza el recurso, dando como argumento final el de que “la finalidad y destino del préstamo no resultan acreditados, pues en la escritura calificada se expresa únicamente que el préstamo ha sido concedido con la finalidad de rehabilitación de la vivienda, sin especificar si se trata o no de vivienda habitual, por lo que no pueda descartarse que el préstamo favorezca únicamente a los prestatarios”.

            Comentario: La verdad es que no puedo estar de acuerdo con la presente resolución, y yo creo que el ponente de la misma tampoco lo estaba. Mi impresión personal es que se redactó con la finalidad de estimar el recurso y finalmente se desestimó con argumentos de poco peso, frente a las primeras alegaciones. En este sentido, la Rs hacía un canto a la capacidad de los menores, apoyándose en:

            ..- Hay que atender a la realidad social del tiempo en que la norma ha de ser aplicada (art 3.1 c.c.), y no se puede olvidar que el Dcho Civil ha evolucionado a una mayor autonomía del menor de edad, alineándose con una tendencia consolidada en los distintos ordenamientos civiles forales (Aragón, Navarra y Cataluña).

             ..- Es indudable que se presume determinado grado de discernimiento en el menor que sea  mayor de cierta edad y se citan: administración y disposición de bienes del menor; acogimiento; tutela, emancipación, testamento, donación etc. dentro del propio C.c.

            ..- Ley Orgánica 1/1996 de Protección Jurídica del Menor, donde indica que las limitaciones a la capacidad de  obrar de los menores se interpretarán restrictivamente.

            ..- Ley 41/2002 reguladora de la autonomía del paciente, que establece que sólo cuando el menor no sea capaz de comprender el alcance de la intervención, el consentimiento lo dará el representante legal.

            ..- Por tanto la legislación de protección de menores y la jurisprudencia parten del principio de que éstos tienen capacidad para el ejercicio de los dchos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales.

            ..- Yo añadiría aquí también la referencia que hace el art 13.4º de la Ley 2/2010 sobre salud sexual y reproductiva y de la interrupción del embarazo, donde establece que “en las mujeres de 16 y 17 años, el consentimiento para la interrupción voluntaria del embarazo, les corresponde exclusivamente a ellas, de acuerdo con el régimen general aplicable a las mujeres mayores de edad”.

            Después de todos estos argumentos a favor de que el menor de 17 años, prácticamente tenga capacidad de obrar plena, la DG, cambia de rumbo y al final rechaza el recurso, apoyándose en que:

            ..- El reconocimiento de esta esfera de válida actuación del menor que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre menor y sus padres, por tanto hay que proceder al nombramiento de defensor judicial, y es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de los hijos.

            ..- En la escritura de préstamo se habla de que el préstamo se da para rehabilitar la vivienda y no se indica que sea la vivienda habitual.

            En fin a mi juicio no tiene sentido hacer un canto a la capacidad del menor apoyado en la ley y la jurisprudencia, para rechazar finalmente el recurso con argumentos sin peso frente a los que se indican en primer lugar. Un menor con 17 años, en una actuación familiar, donde no ya el padre, sino toda la familia incluidos los hermanos mayores de edad, formalizan un préstamo para rehabilitar la vivienda familiar, y dada la actual capacidad incluso legal que tiene un chico de 17 años, no puedo estimar que exista ninguna contraposición de interés. Precisamente se libera a los dos hermanos menores de ser deudores, y asumen el pago el padre y uno de los hijos. (JLN)

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110. INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA. Resolución de 15 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad n.º 2 de Alcázar de San Juan, por la que se deniega la inscripción de una sentencia.

            En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra.

            La Registradora suspende la inscripción por varios defectos.

            La DGRN los confirma todos ellos:

            El primero, porque “es necesario exigir, para proceder a las cancelaciones solicitadas, la firmeza de la resolución judicial”, y que no basta la expresión  «firme a efectos registrales», pues la firmeza es un concepto unitario.

            El segundo: “ya que se pretende la inscripción de una Sentencia declarativa, y sin embargo sólo se ha presentado a calificación la Sentencia que recayó en el recurso de apelación, de la cual no resulta el pronunciamiento que se haya de tener en cuenta para la inscripción”

            El  tercero: “constando las fincas a que se refiere la Sentencia, inscritas a nombre de don J. R. M. C. y doña R. C. P. como gananciales, dado que la esposa no ha sido demandada (…)la falta de intervención en el procedimiento de los titulares registrales, atenta contra los principios de tutela judicial efectiva, legitimación y tracto sucesivo”

            En cuanto al cuarto de los defectos, “no cabe inscribir un derecho contradictorio del titular de la anotación preventiva de derecho hereditario sin que el mismo haya tenido la debida intervención”.

            El quinto: “Por lo que se refiere a la falta de expresión del título material en la Sentencia (defecto 5) procede recordar que una Sentencia declarativa no es título inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. En el caso concreto, el documento presentado se limita a declarar «que pertenece en dominio al demandante de la finca rústica», sin decir por qué título. Dicha falta es contraria a las expresadas exigencias necesitadas para la inscripción”

            El sexto: “de los documentos presentados deben resultar las circunstancias necesarias para extender la inscripción (cfr. artículos 3, 9, y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9 y 100 del Reglamento Hipotecario). En el caso del documento judicial no resultan N. I. F., estado civil, circunstancias relativas al cónyuge, ni domicilio”

            Y el séptimo: “debe recordarse que no cabe cancelar ningún asiento ya cancelado y que todos los asientos practicados en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales” (JDR)

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111. SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA NO HABIENDO INTERVENIDO LOS TITULARES REGISTRALES. Resolución de 16 de agosto de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad n.º 2 de la Unión, por la que se deniega la práctica de la anotación preventiva de demanda solicitada sobre varias fincas.

            Se pretende la anotación preventiva de demanda sobre varias fincas en un procedimiento en el que los titulares registrales de las mismas no han sido demandados ni han tenido intervención en forma alguna.

            La DGRN confirma la calificación negativa del registrador, recordando su doctrina de que “el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.”  (JDR)

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112. AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EL QUE EL JUEZ HA CONSIDERADO DEBIDAMENTE REPRESENTADA A LA HERENCIA YACENTE. Resolución de 19 de agosto de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de nº. 27 de Madrid, por la que se deniega la inscripción de un auto de adjudicación en procedimiento ejecutivo.

            Hechos: Se solicita la inscripción de un auto recaído en procedimiento ejecutivo seguido contra los herederos ignorados de la titular registral y su cónyuge.

            El Registrador consideró como defecto que, en caso de ignorarse quienes sean los herederos de la titular registral, debe entablarse la acción contra la representación legal de su herencia

            Los recurrentes alegaron la competencia del Juez que dictó la sentencia para apreciar los defectos de forma en su caso concurrentes en la resolución y si estos causan o no indefensión.

            La DGRN suaviza la postura mantenida hasta ahora, según la cual, era preciso el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo.

            En esta resolución afirma que no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. Se apoya en jurisprudencia en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni su aceptación. Acaba concluyendo que, sólo resultaría pertinente la designación de un administrador judicial si se cumplieran los siguientes requisitos cumulativos:

                 - que no se conociera el testamento del causante

                 - no hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y

                 - la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral.

            En el caso presente la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge, lo cual determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina referida del Tribunal Supremo. Por tanto, revoca la nota. (JFME)

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113. PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS: CUANDO SE PRECISA ADMINISTRADOR JUDICIAL. Resolución de 20 de agosto de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se deniega la inscripción de sentencia declarativa de dominio.

            Hechos: se trata de una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido contra los herederos ciertos de la titular registral y otras personas interesadas, algunos de los cuales se allanan y otros son declarados en rebeldía.

            El Registrador denegó la inscripción porque la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado, lo que no se acredita.

            El Centro Directivo sigue una línea de argumentación similar a la de la resolución anterior a la que me remito.

            Centrándose en el caso presente, revoca la nota de calificación, pues la demanda se ha dirigido contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, lo cual –aunque no prueba la aceptación-, determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de una administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo. (JFME)

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