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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 18/10/2005

 

Visita nº desde el 24 de octubre de 2005

 

  1. RECTIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. En 1964 se inscribió una propiedad horizontal y se sacaron a folio independiente los distintos pisos del edificio. Ahora bien, examinado el registro particular del piso en cuestión se observa un error en su descripción:

  En el folio matriz se describe así: DOS: vivienda izquierda izquierda A, con vistas a la calle, del piso o planta alta primera; ocupa una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados y setenta decímetros; está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de baño; linda; al norte meseta y vivienda B, al sur pared, al este patio y caja de ascensor y al oeste fachada; participa con dos enteros y cincuenta céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes del edificio.

  En la nota marginal de segregación se dice: De esta finca se segrega: DOS: piso primero, izquierda izquierda centro A interior, que pasa a constituir la finca señalada con el número XXX al folio XXX, del libro XXX, tomo XXX, inscripción XXX. Bilbao, a 1 de julio de 1964.

  En la descripción del piso en el folio independiente se dice: DOS: vivienda izquierda izquierda centro A interior del piso primero, que ocupa una superficie de treinta y nueve metros cuadrados y cuarenta y tres decímetros, está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de aseo; linda al norte pared y patio, al sur meseta de escalera, al este vivienda B y patio, y al oeste patio y caja de la escalera; participa con un entero u noventa céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes.

  En la certificación catastral, que se acompaña, se describe el piso de acuerdo a la inscripción que consta en el folio del edificio y con la misma superficie. Las cuotas de los distintos elementos que conforman la propiedad horizontal del edificio, suman el cien por cien, mientras que si se sustituye la cuota que consta para el elemento en cuestión en el folio del edificio por la que consta para el mismo elemento en su folio, la suma no alcanza a completar dicho límite.

  Los interesados se proponen rectificar la descripción que obra en el folio independiente y sustituirla por la que obra en el del edificio en su conjunto por entender que hubo un error en la primera, para lo que pretender acompañar instancia del titular registral completada por una certificación del Secretario de la Junta de Propietarios confirmando la existencia del error.

 

  Aunque de la relación anterior se aprecian indicios de error en la descripción que se saca a folio independiente, el hecho de que ésta se refiera a seis metros cuadrados menos, para el mismo elemento, aconseja a comprobar si hubo tal error, para lo que es preciso aportar la escritura de Declaración de Obra Nueva y Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, así como la copia de la primera transmisión.

  En efecto, esa diferencia de superficie pudiera deberse no a un error sino a la voluntad de los interesados. Piénsese que el promotor pudo haber vendido, informalmente, esos metros a otro vecino y agregarlos a su piso, lo que explicaría la diferencia de superficies.

  En cuanto al modo de realizar la rectificación caben distintas posibilidades. De un lado, acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, de otro consentimiento de los vecinos que pudieran verse afectados por la rectificación, es decir, los colindantes, finalmente, cabría recurrir a un acta de notoriedad unida a la instancia del titular registral solicitando la rectificación.

  La primera solución parece excesiva, dado que la posibilidad de afectar a otros vecinos se reduce a los colindantes del elemento, que serían los únicos llamados a consentir la rectificación.

  Además, la rectificación no lleva aparejada modificación en la inscripción de la descripción del edificio. Sólo habrá que modificar la descripción que consta en la inscripción del piso en su folio independiente.

  El recurso al acta de notoriedad, dirigida fundamentalmente a determinar si la superficie poseída por el titular registral coincide con la catastral y la del folio del edificio, podría ser suficiente, si a juicio del Registrador, queda claro que no hay posibilidad de perjuicio para ningún vecino.

 

  2. ELEVACIÓN DE NUEVA PLANTA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. Se pretende elevar una planta de un edificio en régimen de propiedad horizontal, creando nuevas viviendas y con la consiguiente modificación de cuotas. La duda que se plantea es si es necesario que presten su consentimiento, en la formalización del acto, los acreedores hipotecarios de los pisos del edificio.

 

  La actuación de elevación de nuevas plantas con creación de nuevos elementos independientes se podrá realizar siempre que el constructor se halle facultado para ello. No sabemos si en el folio del edificio consta inscrito el derecho de vuelo con especificación de la edificación a la que habrá de dar lugar su realización, con determinación de cuotas.

  Ello no obstante, es claro que a quienes corresponde la facultad de edificación y su documentación es a los propietarios del inmueble, sin que los acreedores hipotecarios deban intervenir, pues no sufren ningún perjuicio.

  No lo sufren porque en caso de ejecución habrá que devolver la situación registral a la que la finca tenía en el momento de ser hipotecada, por complicado que ello pueda parecer.

  Pero además, si se halla inscrito el derecho de vuelo, los acreedores ya vendrán advertidos por la inscripción registral de la existencia de esa situación y la necesidad de respetar su ejercicio. Adicionalmente, el acreedor se halla protegido suficientemente por la acción de devastación.

 

  3. ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO DEL CINCUENTA POR CIENTO DE UNA FINCA GANANCIAL. Se trata de una finca ganancial al cien por cien, sobre la que se presenta mandamiento de embargo por deudas de la Seguridad Social contra la mujer, estando notificado el marido, y declarando el embargo del cincuenta por ciento de la misma.

  Entiende el Registrador que mientras no se lleve a efecto la liquidación de la sociedad de gananciales, los cónyuges no son dueños de los bienes como tal, ni de cuotas indivisas concretas sobre cada uno de ellos al no tratarse la sociedad de gananciales de una comunidad romana, sino de una cuota genérica sobre todos ellos, con lo que no es posible practicar el embargo de la mitad indivisa de la finca (arts. 1344 y 1347 CC y RRDGRN de 22 de mayo y 16 de octubre de 1986).

 

  En primer lugar, es necesario aclarar si se trata de embargar el cincuenta por ciento que se presupone que corresponde a la mujer en el bien ganancial, sin afectar a los derechos que sobre el mismo corresponden al marido o si, por el contrario, se trata de embargar la mitad indivisa del bien.

  La interpretación lógica y la notificación al marido abundan en la segunda posibilidad, la cual es perfectamente viable, aunque no se entienda por qué el embargo se limita a la mitad del bien, con las dificultades que ello plantea de cara a la ejecución, por el menor valor de la cuota consecuencia de tener que entrar el rematante en una situación de comunidad.

  En cuanto al embargo de la cuota, conviene recordar la resolución de la DGRN de 20 de abril de 2005, que rechaza la posibilidad de gravar una cuota sobre bienes concretos, una vez disuelta y no liquidada la sociedad de gananciales, por la posibilidad de que dicho bien se adjudique al otro cónyuge y deje el embargo reducido a nada.

 

 4. HERENCIA YACENTE: HIPOTECA POR LOS HEREDEROS. Se plantea al Registrador si es posible que compareciendo todos los herederos y, acreditando esta circunstancia, puedan hipotecar la finca antes de la partición.

 

  La comunidad hereditaria se ha de regir -siempre que se respeten las disposiciones sucesorias que tienen carácter imperativo- por la voluntad del testador, por los propios pactos de los coherederos, que tendrán –en principio- como únicas limitaciones, las del art. 1255 CC y, finalmente, por las normas relativas a la comunidad ordinaria (arts. 392 y ss. CC).

  Parece por tanto que no han de ponerse obstáculos a la posibilidad de que todos los herederos y, siempre que acrediten esta circunstancia, puedan acordar hipotecar la finca sin necesidad de acudir a la previa partición, produciéndose así un supuesto de tracto abreviado en favor de los principios de celeridad del tráfico jurídico y de autonomía de la voluntad.

  Esta posibilidad tiene su apoyatura jurídica en diversas resoluciones de la DGRN que señalan que se puede disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una sociedad de gananciales en liquidación siempre que el acto dispositivo sea otorgado conjuntamente por todos los interesados que agotan la titularidad del bien, como señala la resolución de 28 de noviembre de 2000.

  En este mismo sentido, para el caso concreto de “ampliación de hipoteca” la resolución de 10 de diciembre de 1998 admite la posibilidad de que los herederos procedan a la ampliación sin necesidad de que se haya inscrito previamente la partición de su herencia. En el mismo sentido, la resolución de 11 de diciembre de 1999.

  En definitiva, los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante pueden ser directamente inscritos, sin necesidad de previa partición hereditaria, siempre que (1) aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a la herencia, y (2) conste la aceptación expresa de la herencia, o derive esta del propio acto dispositivo; aceptación que, por otra parte, pone fin a la situación de “yacencia”.

  Por último añadir que tal y como señala la mencionada resolución de 10 de diciembre de 1998, ha de ser acreditado el pago, exención o no sujeción, en su caso, del impuesto de sucesiones, sin que baste la sola nota de autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados que tiene naturaleza y régimen distinto.

 

  5. DOCUMENTO JUDICIAL: CONTENIDO DEL FALLO DE LA SENTENCIA. Se presenta en el Registro un “acta de manifestaciones” por la que la Sociedad propietaria de un local solicita del Registrador la modificación de la descripción de dicho local en el Registro consistiendo dicha modificación en que se haga constar la existencia de una puerta de salida a la calle distinta de la inicialmente prevista en el título constitutivo.

  El solicitante fundamenta su pretensión en una sentencia judicial de la que no se acredita su firmeza y en cuyo fallo se anula un acuerdo de la comunidad de propietarios por la que denegaba la solicitud de la propietaria de poder utilizar dicha entrada y le instaba a su cerramiento.

  Se plantea si es suficiente dicha sentencia, una vez que alcance la firmeza, o si, a falta de pronunciamiento expreso, es necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando el contenido del acta.

 

  El Registro debe recoger la realidad civil, conforme al art. 40 LH. Tras la firmeza de la sentencia, dicha realidad recoge el derecho de la titular registral del local comercial de no ser obligado a cerrar determinada entrada y a poder utilizarla como salida a la calle.

  Es decir, dicha sentencia recoge una relación jurídica inmobiliaria contraria a lo que se desprende de los asientos del Registro, que deberá tener acceso al mismo en virtud del título correspondiente, que en este caso parece la sentencia presentada, la cual, no obstante, deberá ganar firmeza. Ello es, además, coherente con el principio de economía registral que aconseja evitar el recurso a trámites innecesarios o redundantes.

 

  6. ARRENDAMIENTO: TANTEO Y RETRACTO: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO. Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa por la que una Sociedad Anónima vende una vivienda a un particular. De dicho título resulta que la vivienda se encuentra arrendada, en virtud de un contrato de renta antigua por plazo indefinido.

  Consta que el Notario autorizante ha sido requerido para notificar el contenido de la escritura al arrendatario a efectos de poder ejercitar el derecho de retracto si le conviniere de conformidad con lo previsto en la legislación de arrendamientos urbanos.

  Se incorpora a la escritura diligencia de la que resulta que el Notario autorizante, se ha personado en el piso y después de llamar repetidas veces sin éxito a la puerta se dirige al piso contiguo y se entrevista con el vecino, que manifiesta que el arrendatario reside efectivamente en el inmueble objeto de venta y, si bien, no acepta la cédula de notificación, se compromete a comunicarlo verbalmente al arrendatario. A continuación el notario autorizante deposita la cédula de notificación en el buzón correspondiente a la vivienda arrendada.

  El Registrador resuelve suspender la inscripción por el siguiente defecto que estima subsanable: No resultar suficientemente acreditado haber sido notificado fehacientemente el arrendatario de las condiciones esenciales de la venta a efectos de que pueda ejercitar si le conviniere el derecho de retracto que expresamente le reconoce el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994,  202 y 203 Reglamento Notarial y RDGRN de 1 abril de 1965).

 

  Tanto de la doctrina de la DGRN como los arts. 202 y 203 del Reglamento Notarial tras la modificación que tiene lugar por Real Decreto 1209/1984, de 8 de junio puede claramente deducirse que en caso de que no sea posible notificar personalmente al arrendatario y demás personas expresamente mencionadas en los citados preceptos, el modo procedente para dar a conocer al arrendatario la condiciones esenciales de la venta a efectos de que pueda ejercitar su derecho de retracto si le conviniere, será la remisión de la cédula por correo certificado con acuse de recibo.

  Es, por tanto, insuficiente el compromiso de uno de los vecinos, quien no acepta la cédula, para comunicar verbalmente que el notario se ha personado en el edificio con la finalidad de dar a conocer al arrendatario la venta de la finca arrendada para que si quiere pueda ejercitar su derecho de retracto y es, asimismo, insuficiente el depósito de la copia en el buzón.

  No se olvide que ninguno de los dos actos acreditan que el arrendatario “haya tenido cabal conocimiento de la operación realizada por si quisiera ejercer los derechos de tanteo o, en su caso, retracto para adquirir el inmueble” ni, tampoco, permite que pueda ser determinado el momento exacto en que debe comenzar el cómputo de los plazos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos a efectos del ejercicio del derecho o la caducidad de los efectos de la notificación.

 

  7. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL. Se plantea el arancel aplicable para transmisiones de viviendas de menos de noventa metros cuadrados por el promotor. En particular, se plantea el problema de cómo minutar una serie de adjudicaciones de vivienda de protección oficial que lleva como anejos tanto plaza de garaje como trastero.

  El Notario entiende que se deben cobrarse exclusivamente 24,02 € más 6,01 € por el garaje y 3,01 € por el trastero, sin que corresponda cobrar cantidad alguna ni por asiento de presentación, ni por la nota simple, ni por las notas de afección, nota simple informativa ni por la nota de falta de la referencia catastral.

  Alega en su pro una interpretación literal del RD 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.

  Dicha norma señala en su Disposición Adicional Tercera nº 3: “Los derechos arancelarios de los Registradores aplicables a la primera transmisión o adjudicación de las referidas viviendas serán, por todos los conceptos, los siguientes: a) Primera transmisión o adjudicación: 24,016444 euros. B) Cuando la vivienda lleve vinculada en proyecto y registralmente plaza de garaje y, en su caso, trastero u otros anejos, la cantidad señalada se incrementará, por todos los conceptos, en los siguientes importes: 6,010121 y 3,005061 euros, respectivamente.”

 

  En esta materia hay que tener en cuenta que si bien es cierto que la norma mencionada utiliza las palabras “por todos los conceptos”, con esa frase no se refiere a “todos los números del arancel”, sino a “todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas de protección oficial o de promoción pública queden disponibles para su transmisión o adjudicación”, esto es, a los conceptos incluidos dentro del nº 2 del arancel. En definitiva la reducción arancelaria no ha de aplicarse a conceptos fijos como son el asiento de presentación, la nota simple, etc.

  Este es criterio que reiteradamente ha mantenido la Dirección General; se pueden citar al respecto, la resolución de 1 de junio de 1990 y, en ese mismo sentido la de 20 de septiembre de 1990, en la que se señala: “C) Viviendas de protección oficial: (…) habiendo declarado reiteradamente esta Dirección General que los topes fijos no excluyen el devengo de los derechos arancelarios que correspondan a otros conceptos minutables incluidos en los títulos”; como ocurre en el presente supuesto en el que junto a la compraventa e hipoteca se practican notas marginales y hay un derecho de retracto.

  También cabe citar, la resolución de 5 de noviembre de 1990 que en cuanto al asiento de presentación y las notas de afección en materia de viviendas de protección oficial dice: “No ofrece ninguna duda que se han aplicado correctamente los números 1 (asiento de presentación) y 3.3 (notas de afección) del Arancel.”

  La resolución de 19 de octubre de 1998 señala: “Finalmente, debe tenerse en cuenta que los beneficios arancelarios están siempre referidos a la escala básica del arancel, y no a otros conceptos o cantidades fijas relativas a operaciones distintas, como es el asiento de presentación y las afecciones fiscales (cfr. nº 2 punto 5 del Real Decreto 1427/1989 que al mantener en vigor las bonificaciones en materia de VPO lo establece únicamente dentro del concepto “inscripciones” o nº 2, sin afectar al nº 1 “presentación”, ni al 3 “notas marginales”).”

  El Informe-Respuesta de la DGRN de 21 de septiembre de 1999 sobre aplicación del RDL 6/1999, en el que se dice expresamente: “Las múltiples reducciones arancelarias que se han ido aprobando en los últimos años y cuya enumeración sería aquí demasiado prolijo hacer, han estado referidas en todo momento a los derechos arancelarios previstos en el número 2 de los respectivos aranceles, pues es la única escala porcentual y los únicos derechos arancelarios que se refieren a los conceptos objeto de reducción.”

  También citaremos, la Resolución-Acuerdo de 3 de mayo de 2000 ante la denuncia formulada por la Organización de Consumidores y Usuarios y el Colegio Nacional de Registradores (Arancel del Registro de la Propiedad. Resumen de la doctrina del Centro Directivo), señala “Este Centro Directivo, en interpretación de las disposiciones anteriores, y para supuestos anteriores a la entrada en vigor del RD 1186/1998, de 12 de Junio, estableció los siguientes criterios en Resolución de fecha 19 de Octubre de 1998: ... C) Que los beneficios arancelarios están siempre referidos a la escala básica del arancel, y no a otros conceptos o cantidades fijas relativas a operaciones distintas, como es el asiento de presentación y las afecciones fiscales (cfr. nº 2 punto 5 del RD 1427/1989 que al mantener en vigor las bonificaciones en materia de VPO lo establece únicamente dentro del concepto “inscripciones” o número 2, sin afectar al número 1 “presentación” ni al 3 “notas marginales).”

  Si bien dice que esos criterios han sido establecidos para supuestos anteriores a la entrada en vigor del RD 1186/1998, hay que tener en cuenta que después de ese RD ha seguido manteniendo el mismo criterio, así por ejemplo en el informe respuesta de la DGRN de 21 de septiembre de 1999 antes mencionado.

  Es más, no hay ninguna resolución que expresa o implícitamente prevea un criterio contrario, y esto, unido a que las interpretación de las reducciones arancelarias debe ser estricta (entre otras resolución de 4 de mayo de 2001) no puede llevar más que a entender que se debe seguir aplicando el mismo criterio, pues si la DGRN hubiese querido dar un cambio radical en esta materia, lo habría hecho expresamente.

  Sin embargo lo que expresamente ha hecho la DGRN es mantener el criterio que venimos defendiendo, como resulta de la resolución de 20 de julio de 2000 que seguidamente veremos.

  También hay que tener en cuenta que este es también el criterio que sigue la DGRN en otras reducciones arancelarias, así por ejemplo se señala en la resolución de 20 de julio de 2000 que la bonificación del RDL 6/1999 (reducción del 25%) se aplica exclusivamente a los derechos arancelarios previstos en el nº 2, conforme a una interpretación teleológica, histórica y sistemática de la norma.

  En esa misma resolución de 20 de julio de 2000 se dice expresamente por la DGRN que “Por último el recurrente pretende que cuando la Disposición Adicional Séptima del RD 1186/1998 habla en sus apartados b y c de “por todos los conceptos”, ello implica que estos deben ser los únicos incluidos en la minuta. Pero además de no ser aplicable la Disposición Adicional, como ya hemos señalado las reducciones arancelarias establecidas sólo son aplicables al número 2 del Arancel y no a otros conceptos fijos del Arancel y que han sido correctamente aplicados por el Registrador, como son: Asiento de presentación, número 1 del Arancel; Nota de afección, número 3.3 del Arancel, y Nota simple informativa, número 4.1f del Arancel.”

  Este es asimismo el criterio del Colegio de Registradores, que en comunicación de 17 de marzo de 2003 sobre el “Tratamiento Arancelario del Promotor y Comprador de Vivienda”, en el apartado “Consideraciones Generales” se señala que “Los beneficios o reducciones arancelarias están siempre referidas a la escala básica del Arancel, esto es, al nº 2.1, que establece una aplicación porcentual sobre la base y que lleva a resultados variables. En consecuencia, no se aplican a otros números del Arancel que establecen cantidades fijas (ej. asiento de presentación, notas simples o certificaciones, notas de afección fiscal, etc.), o en general cuando las normas arancelarias impongan una cantidad fija (ej. primera transmisión de VPO de menos de noventa metros cuadrados útiles), resoluciones de 27/10/1999; 08/11/1999; 21/03/2000; 20/07/2000; y 02/01/2001).”

  En el apartado “Aplicaciones Concretas nº 12” se señala: “En ambos casos (más o menos de 90 m2) serán minutables separadamente los conceptos fijos (asiento de presentación, notas marginales, notas simples, etc.)”.

  Hay que tener en cuenta que la frase “por todos los conceptos” no es una novedad del RD  801/2005, sino que y ya en el art. 8 de la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de medidas urgentes de apoyo a la vivienda, (modificado por el art. 37 del RDL 6/2000 de 23 de Junio de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios) se viene señalando: nº 2: “La primera transmisión o adjudicación…; y tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de noventa metros cuadrados devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de...”

  La Disposición Adicional Séptima del RD 1186/1998 que en sus apartados c y d se refiere también a “todos los conceptos”. Y la Disposición Adicional Tercera del RD 1/2002 de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005 señala que “Los derechos arancelarios de los Registradores aplicables a la primera transmisión o adjudicación de las referidas viviendas, serán por todos los conceptos los siguientes…”

 

 8. CONSTANCIA DE CONVENIO URBANÍSTICO POR NOTA MARGINAL. Se trata de un convenio urbanístico que, en esencia, supone el compromiso del Ayuntamiento de promover la modificación del planeamiento para dar mayor edificabilidad a las fincas comprendidas dentro de un sector y, por su parte, el propietario de los terrenos se obliga a pagar una cantidad por cada vivienda que se construya, para sufragar la costosa urbanización, además del diez por ciento del aprovechamiento.

  El Ayuntamiento quiere protegerse de la posible transmisión de los terrenos por el propietario una vez que se haya modificado el planeamiento y que el adquirente pueda alegar el desconocimiento de esa obligación pecuniaria, y por ello en una de las estipulaciones solicitan la anotación o inscripción del convenio en el Registro con arreglo a lo dispuesto en los arts. 1 y 2 del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario y al art. 21 LS.

  Al Registrador le parece claro que no cabe la inscripción o anotación ya que no hay ninguna mutación jurídico real. Sin embargo se plantea si cabe hacer constar la existencia del convenio por nota marginal con efectos de publicidad-noticia.

  En definitiva, al tratarse de un supuesto inusual y no estar regulada expresamente este tipo de nota en los arts. 73 y siguientes se plantea el Registrador si puede existir algún problema por extender la nota.

 

  Al parecer se trata de hacer constar en el Registro de la propiedad los compromisos que en virtud del Convenio asume el propietario de los terrenos durante la ejecución del planeamiento para que los terceros no puedan eludir esa obligación por la vía de la rescisión que contempla el art. 21.3 de la Ley del Suelo.

  Este efecto puede conseguirse por medio de la nota marginal expresiva del convenio, donde consten los compromisos asumidos tanto por el Ayuntamiento como por el propietario de los terrenos, con efecto de publicidad noticia, conforme al art. 1.8 AURH. Además, conforme al art. 21.2.b) LS, en caso de enajenación de terrenos, en los títulos correspondientes beberá hacerse constar los compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a la urbanización.

  En cuanto al título inscribible, por regla general, conforme al art. 308 TRLS de 1992, bastara la certificación administrativa. Sin embargo, también podrá acudirse a la escritura pública cuando todos los interesados lo hayan así acordado, en la que se protocolice el correspondiente convenio, tal como se deduce del art. 6 AURH.

 

  9. PRESENTACION: FAX DENTRO DE LAS VEINTICUATRO HORAS SIGUIENTES AL OTORGAMIENTO. De acuerdo con los artículos 418 RH y 249 RN, “Los notarios, si lo solicitan los interesados o si lo estiman conveniente, podrán enviar el mismo día de su otorgamiento comunicación al Registro de la Propiedad de haber autorizado escrituras públicas, con el fin de ir ganando prioridad registral sin necesidad de esperar a que se expida la copia.

  A pesar de que el artículo 249 RN establece que los notarios deberán remitir la comunicación el mismo día del otorgamiento, una Instrucción de 2 de diciembre de 1996 establece que, sin perjuicio de las responsabilidades en que pueda incurrir el Notario, podrá efectuar la remisión dentro de las veinticuatro horas siguientes. Si no se hiciera en ese plazo, el registrador denegará la práctica del asiento de presentación y archivará el documento, comunicándolo al Notario solicitante.

  El problema que se plantea es cómo computar el plazo de veinticuatro horas a que se refiere la circular, es decir, si comienza desde el momento del otorgamiento, momento que no puede ser conocido por el Registrador o, si comienza desde las veinticuatro horas del día del otorgamiento, por entender que se refiere a las veinticuatro horas siguientes al día del otorgamiento.

 

  La duda que ahora se plantea, reproduce la que quedó pergeñada en la sesión de 14 de junio. Ahora, conviene tener en cuenta, que la regulación reglamentaria de la presentación por fax ha obtenido cobertura legal por medio de la nueva redacción del art. 248 LH dado por la Ley de Acompañamiento 62/2003, de 30 de diciembre.

  Tal rango legal determina como uno de los modos ordinarios de presentación la que se realiza por telefax, por lo que carecerá de trascendencia registral para la práctica del asiento de presentación la remisión del mismo dentro del plazo reglamentario de los arts. 418.4 RH y 249 RN, los cuales se limitan a establecer ese plazo con efectos en las relaciones internas de responsabilidad entre el Notario y su cliente.

  Por ello, remitido el fax dentro o fuera de plazo procederá su presentación conforme al art. 248 LH, la que se producirá correlativamente a su llegada, practicándose al día siguiente caso de que ésta se produzca fuera de las horas de oficina[1].

 

  10. DONACIÓN DE FINCA TRONCAL. Se dona una finca troncal del marido a la mujer. El matrimonio tiene una hija de dieciséis años emancipada. Se plantea si es posible la donación previa renuncia de la hija emancipada.

 

  La enajenación a título gratuito de bienes troncales a favor de extraños o tronqueros no preferentes es contraria al art. 24 del Fuero Civil. Para sortear el obstáculo que dicho precepto impone es necesaria la renuncia de la hija.

  Ésta, manifestando en la escritura que es el único pariente tronquero puede renunciar a su derecho, pero necesita que su consentimiento sea completado, conforme al art. 323 CC.

  Como ambos padres ostentan en este punto un interés contrapuesto al de la hija existe un conflicto que da lugar a la necesidad de que el asentimiento sea prestado por el defensor judicial, tal como determina el art. 163.I CC.

 

  11. ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO. En convenio aprobado judicialmente en un procedimiento de divorcio se pacta la liquidación de la sociedad de gananciales. Entre los bienes de la misma se inventaría un piso que registralmente corresponde por mitades indivisas a los interesados con carácter privativo, ya que fue adquirido por los divorciados cuando eran solteros en esa proporción. El bien se adjudica, en pago de su haber, a uno de los ex-cónyuges. Se plantea la posibilidad de esa adjudicación.

 

  La atribución de carácter ganancial a un bien que en el Registro de la propiedad aparece como privativo entraña una disconformidad que debe ser aclarada. Es cierto que tal situación puede ser consecuencia del legítimo acuerdo de los interesados en atribuir al bien ese carácter.

  Pero dado el carácter causalista del Registro de la propiedad y la vigencia en el mismo del principio de especialidad, esa mutación jurídico-real no puede presumirse, por lo que es preciso que se aclare el modo en que el bien ha llegado a cobrar ganancialidad.

  Para ello, es precisa una manifestación expresa de los ex-cónyuges suficiente para atribuir al bien inicialmente privativo, la naturaleza ganancial que del mismo se predica en el convenio. Tal manifestación puede consistir en una aportación gratuita u onerosa del bien a la sociedad, que es necesario especificar.

 

  12. ADQUISICIÓN POR NO RESIDENTE. Se plantean los requisitos para la inscripción de una adquisición inmobiliaria por un no residente.

 

  La adquisición de un bien por un no residente por cuantía inferior a tres millones de euros sólo exige la acreditación de la no residencia, y la justificación del medio de pago. Ahora bien, sólo los pagos exteriores superiores a seis mil euros deben justificarse.

  Todo ello conforme al Real Decreto 1816/91, de 20 de diciembre, al Real Decreto 664/99, de 23 de abril, y a la Orden de 28 de mayo de 2001 del Ministerio de Economía.

  La no residencia puede acreditarse o por certificado de no residencia expedido por el Ministerio del Interior, a través de la Comisaría de Policía; mediante manifestación del interesado, por razones de urgencia; o bien, por certificación o escrito bancario, o cheque nominativo donde conste que el importe destinado al pago de la inversión procede de una cuenta de no residente abierta en dicha entidad bancaria a nombre del titular de la inversión[2].

 

  13. CAMBIO DE DESTINO DE LOCAL A VIVIENDA. Se constata la proliferación de la operación consistente en transformar un local de negocio en vivienda. El caso típico es el cambio de destino de un local comercial a vivienda.

  En dicho caso, se parte de una lonja que se halla inscrita como elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos. Se plantea el régimen de ese cambio de destino.

 

  Un supuesto idéntico se abordó en el Seminario de 26 de noviembre de 2002, sin embargo, la proliferación de estos casos, vuelve a poner la cuestión encima de la mesa.

  Es un lugar común, la afirmación de que la fuerte demanda de vivienda está propiciando un aumento de la habilitación como residencias de lonjas y locales. Ello da lugar, de un lado, a la puesta en uso de espacios que han permanecido cerrados durante largo tiempo, sobre todo en los sectores de nueva construcción, pero de otro, introducen un uso, el de vivienda, que dada la amplitud de su número no ha podido ser tenido en cuenta en el planeamiento de la zona.

  Desde el punto de vista urbanístico, ello puede dar lugar a problemas al proyectar sobre un espacio determinado demandas sociales superiores a las proyectadas, es decir, con la introducción de nuevas viviendas en zonas que no las previnieron, aumenta la demanda de puestos escolares, sanitarios, de equipamientos deportivos y culturales. Ese aumento de la demanda, sin un incremento paralelo de la oferta, desemboca en un empeoramiento general de los servicios del área.

  Desde el punto de vista civil parece claro, como ya constatara la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos[3].

  Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.

  Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.

  Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el art. 53.a) AURH.

  De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.

  El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de setiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber, (1) cuando lo exija una norma autonómica, (2) cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio, (3) cuando la operación encubra una obra nueva y (4) cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.

  Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el art. 22 de la Ley del suelo. 

 

Bilbao, 18 de octubre de 2005

Javier Regúlez Luzardo

Carlos Ballugera Gómez


 

[1] Vid. al respecto García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (cuarta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, 2004, p. 287, nota 16.

[2] Vid. al respecto el trabajo de José Luis Angulo Martín, de donde proceden las anteriores notas.

[3] Vid. Flores Rodríguez, J., “Una aproximación al fenómeno de los “lofts” y a la trasformación de locales de negocio en viviendas”, en Revista Jurídica del Notariado, nº 52, (2004), pp. 73 a 89.

 

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