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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 17/06/2008

 

Visita nº desde el 27 de octubre de 2008

 

  1. HIPOTECA GLOBAL. Se constituye hipoteca de máximo a favor de una Caja en garantía de las siguientes operaciones que el hipotecante viene realizando y va a seguir realizando:

“- Créditos en forma de cuenta corriente

- Préstamos dinerarios

- Avales, fianzas, créditos documentarios y cualesquiera otras formas de garantía

- descuento, anticipo o negociación de letras de cambio, efectos de comercio, facturas, documentos de cualquier clase, así como descuentos o anticipos realizados bajo el sistema de soporte magnético u otro tipo de soportes

- Descubiertos en cuentas corrientes o de ahorro que la parte hipotecante pudiera originar en sus operaciones con la Entidad

- Operaciones de arrendamiento financiero

- Afianzamientos a prestar por la acreditada a terceras personas, a favor de la entidad”

  En el formulario se indica que la Caja abre a la acreditada una cuenta especial hipotecaria de acuerdo con el art. 245 RH, con el fin de asegurar con la hipoteca las cantidades que la Caja tenga derecho a exigir a la hipotecante en virtud de las operaciones realizadas previstas.

  Continúa el formulario señalando que “cuando se produzca el impago de cualquiera de las obligaciones garantizadas, si se opta por ejecutar la garantía hipotecaria, se anotarán por la Caja los saldos deudores en dicha cuenta especial, sometida a las exigencias del art. 246 RH, los saldos adeudados, dejándose ya constancia en la escritura de que los apuntes en la cuenta tienen carácter novatorio respecto de la operación bancaria de la que procede, que se abre en este momento a nombre de la acreditada-hipotecante y el saldo total que a cargo de la misma resulte es considerado ya como saldo jurídico.

  “Dicha cuenta recogerá los adeudos que se hayan producido o se produzcan por el impago de cualesquiera operaciones garantizadas, abonándose las cantidades que para pago de la deuda abone la deudora, una vez aplicados los intereses de mora que se consignen en ese documento.

  “De este modo se confeccionará la certificación del saldo deudor que servirá de base para notificar fehacientemente al deudor, en caso de ejecución.”

  Se establece un saldo máximo de la cuenta, cuya duración será la misma que el plazo máximo de la hipoteca, que también se establece y se indica que “a efectos del art. 572.2 LEC, se pacta expresamente por los contratantes que la liquidación para determinar la cantidad ejecutivamente reclamable se practicará por la Caja, la cual expedirá la oportuna certificación que recoja el saldo que presente la cuenta especial el día de su cierre. En su virtud, bastará para el ejercicio de la acción ejecutiva o hipotecaria la presentación de la copia autorizada de esta escritura en la forma prevista en el de la LEC y del acta notarial que incorpore el certificado expedido por la Caja, del saldo que resulte a favor de la misma, en la que conste que la liquidación de la cuenta se ha practicado en la forma pactada en esta cláusula por las partes contratantes y que el saldo coincide con el que aparece en la cuenta abierta a nombre de la hipotecante.”

 

  En general, los asistentes entendieron inscribible la hipoteca global, de la que el presente caso es una muestra, tras la introducción del art. 153 bis LH por la Ley 41/2007 de reforma del mercado hipotecario, que admite la hipoteca en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, siempre que, entre otros requisitos, se especifique su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas.

  También se dijo que con tal regulación bastaría para la identificación de la obligación indicar que la hipoteca se establece en garantía de “cualquier operación derivada de un acto de comercio”.

  Sin embargo, respecto de las obligaciones futuras debe constar la descripción general de los actos básicos, lo cual, deja un margen al intérprete para apreciar si se ha dado o no la identificación de la obligación u obligaciones garantizadas.

  No debe olvidarse que el de crédito o préstamo hipotecario es un contrato y los contratos han de tener un objeto cierto, de modo que la sujeción de los bienes de un deudor a obligaciones que el acreedor pueda seleccionar a su arbitrio es una servidumbre que se compadece mal con los valores imperantes en nuestro ordenamiento jurídico constitucional, a cuyo amparo sigue vigente el favor del deudor y la libertad del dominio.

 

 

  2. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN HIPOTECA GLOBAL. En la mismo formulario estudiado en el caso anterior se añade que “Además de los supuestos de vencimiento pactados en cada una de las operaciones que se efectúen al amparo de la línea de financiación indicada en el expositivo primero, garantizada por la hipoteca que aquí se constituye, y no obstante el plazo fijado de validez de la misma, la Caja podrá resolver el presente contrato, declarando vencido el mismo y exigir el pago de la totalidad de la deuda garantizada por principal más intereses, comisiones y recargos pactados, sin necesidad de requerimiento ni resolución judicial, en los siguientes casos:

[...]

  “b) cuando la hipotecante no se halle al corriente en los pagos establecidos en cualquiera de las operaciones efectuadas indicadas en el exponendo primero de esta escritura.”

 

  La redacción de la cláusula es bastante confusa ya que alude a una eventual concesión de crédito que no se ve confirmada por el resto del formulario. Ello puede deberse a que éste viene a ser un trasplante a la realidad actual de operaciones conformes a la regulación anterior a la Ley 41/2007 de reforma del mercado hipotecario.

  Dejando a un lado esa cuestión, lo que ahora se plantea es la eficacia del vencimiento anticipado de una deuda por falta de pago de otra. Que una condición de esa naturaleza puede establecerse al amparo de la autonomía de la voluntad no nos ofrece duda, pero su establecimiento requiere una determinación que no se contiene en el formulario estudiado.

  Esa falta de determinación de la condición la convierte en oscura e impide su incorporación al contrato conforme a los arts. 1129, 1256, 1273 y 1283 CC y 5 y 7 LCGC, por lo que habrá de ser tenida por no puesta.

  
 

  3. SUBROGACIÓN POR CAMBIO DE ACREEDOR. Se plantea en varios Registros la virtualidad de la enervación de la subrogación que algunas entidades de crédito vienen realizando. La duda surge porque puede ocurrir que una vez manifestada la voluntad de enervar de la acreedora no se formalice la novación modificativa del préstamo en perjuicio del deudor.

  Por ello el problema concreto que se plantea es si la manifestación ante el notario, por sí sola, dentro del plazo de quince días desde el requerimiento y ante el notario del mismo, de igualar o mejorar la oferta de la entidad que pretende la subrogación bloquea ésta.

 

  Dado que el art. 2 de la Ley 2/1994 ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 41/2007, J. S. Serrano considera que la entrega de la certificación no es necesaria para que nazca el derecho a enervar. Además considera no sólo que el mismo existirá al margen de dicha certificación sino también de la formalización de la novación modificativa.

  Serrano llega a esa conclusión pese al tenor literal del párrafo cuarto de dicho artículo, quedando en ese caso al deudor sólo el derecho a beneficiarse de las nuevas condiciones previa reclamación judicial.

  Esa, sin embargo, pese a lo fundamentado del trabajo que se cita, es una solución criticable que, precisamente al reforzar y garantizar el derecho de la entidad acreedora, reduce el poder del deudor en el plano de la negociación y aboca al consumidor a un pleito para obtener el reconocimiento de su derecho.

  El fundamento que se esgrime para salir de la duda que se plantea, a saber, el reforzamiento de la posición de la acreedora que soporta la subrogación, entraña una interpretación contra consumidor que no es posible por vulnerar el art. 51.1 CE que consagra un principio de interpretación "pro consumatore" de las leyes.

  Además, para llegar a esa conclusión es necesario hacer tabla rasa de la duda que plantea el art. 2.IV de la Ley 2/1994 al presuponer entregada la certificación al momento de ejercitar el derecho a enervar.

  También se muestra favorable a la enervación el Seminario Carlos Hernández Crespo de Madrid, basándose en el cambio de la redacción legal, que ahora permite a la entidad acreedora que manifieste “con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante” en lugar de exigir que se “formalizare con el deudor la novación del préstamo hipotecario”.

  Sin embargo, la diferencia es más aparente que real. El carácter vinculante de la manifestación del acreedor no será tal si no manifiesta con concreción suficiente que iguala o mejora la oferta vinculante y, en el supuesto de mejora, deberá concretar las condiciones de la misma.

  Parece claro que la certificación puede expedirse con carácter simultáneo a la enervación pero, dada la exigencia legal de que la misma se expida en el plazo de siete días, transcurrido dicho plazo sin certificación no cabrá enervación posterior.

  En definitiva la manifestación de enervación ha de ser concreta para que sea vinculante, conforme al art. 1273 CC, de suerte que la misma no se pueda utilizar por el acreedor para bloquear la subrogación.

  Por otro lado, una actitud como la descrita en orden a utilizar la enervación para retrasar la subrogación en perjuicio del consumidor y de la competencia en el mercado, siempre que se adopte de modo expreso, puede ser considerada una práctica abusiva conforme al art. 89.6 TRLGDCU por constituir una negativa al cumplimiento de obligaciones con reenvío automático a procedimientos judiciales de reclamación. La remisión a un momento ulterior de la determinación y realización de las condiciones de la novación modificativa puede ser también contraria a los arts. 85.7, 8 y 10 y 87.6 TRLGDCU.

 
 

  4. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR CUALQUIER CAUSA Y EJECUCIÓN. Al hilo de las cláusulas de vencimiento anticipado, con tanta frecuencia examinadas en el Seminario, se trae a colación la reciente resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2008, que en idéntica línea con la de 21 de diciembre de 2007 y otras, enjuicia el defecto consistente en la denegación de la inscripción de una cláusula que prevé el reembolso anticipado de la totalidad del préstamo para el caso de incumplimiento de alguna obligación.

  El comentario de algunos aspectos de la misma relacionados con el vencimiento anticipado, merece cierta detención. El acuerdo denegatorio del registrador se expresaba así “Esta previsión [la de vencimiento anticipado de la obligación por incumplimiento de cualquier obligación], contenida en el la Cláusula Financiera 2.ª es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros, conforme a los artículos 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario. El vencimiento de la totalidad del préstamo, automático y apreciado únicamente por el acreedor, es contrario al art. 1256 del Código Civil. Además, tales cláusulas tampoco pueden inscribirse por contrariar el art. 1129.3.º del mismo Código. No se puede establecer el vencimiento anticipado por el incumplimiento de obligaciones sin relación estrecha con la principal de devolver el capital y los intereses o marginales respecto de la misma y por comportamientos ajenos a la voluntad del deudor. La resolución por incumplimiento que implica el vencimiento anticipado tal como se configura en el contrato, ha de deberse a una causa sería y grave, con peso suficiente en la relación entre las partes, sin que quepa la resolución por incumplimiento de obligaciones accesorias de pequeña importancia o la falta de pago de cualquier parte de la obligación por pequeña que sea. De lo contrario, ello sería opuesto a la aplicación del principio general propio del moderno Derecho de la contratación según el cual sólo un incumplimiento esencial puede ser causa de resolución del contrato, lo que para las obligaciones recíprocas se recoge en el artículo 1124 del Código Civil y en su interpretación jurisprudencial. En definitiva, se establecen obligaciones accesorias cuyo incumplimiento, sin embargo, podría propiciar un vencimiento anticipado de la hipoteca lo que contraría también el art. 693.2 LEC, que exige para el total importe de la hipoteca no sólo que se haya dejado de pagar alguna cantidad por amortización o intereses, sino que el convenio se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, la indeterminación de las obligaciones cuyo incumplimiento da lugar al vencimiento es contraria a los arts. 7, 10.1 a), 10.3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios; y 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.”

  El fundamento del fallo revocatorio de la nota por la DGRN indica que “Además entiende que la previsión contenida en la Cláusula Financiera 2.ª sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros, conforme a los artículos 9.2 y 51.6 del Reglamento Hipotecario.”

  Al respecto se señala en la resolución que “Nos encontramos pues con una obligación contraída de presente, cuya duración o vencimiento para su devolución depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que en modo alguno impide la inscripción de la obligación garantizada tal y como está configurada, por cuanto el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio, los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.”

 

  Esta resolución, que sigue a otras semejantes, en cuanto al tema cuya discusión ha quedado acotada, resulta ya característica al no enfrentar ni cuestionar en detalle los argumentos de la nota. Se limita a transcribirlos para luego ignorarlos en sus fundamentos jurídicos.

  ¿Cómo puede revocarse algo sin refutación? ¿Deberá admitirse entonces que la interpretación legal que realiza el registrador no ha sido cuestionada en ningún caso y bajo ningún aspecto por la decisión revocatoria?

  El olvido o al menos la falta de contradicción de los argumentos de la nota por la resolución deja la autoridad de ésta fundada no en la claridad de sus propios fundamentos jurídicos sino en un voluntarismo que se acompasa mal con los valores constitucionales.

  Pero la resolución, al no exhibir un argumento que funde el derecho del acreedor, lo deja en una posición de debilidad, librado a la incertidumbre de lo que habrá de suceder en el caso de una eventual ejecución.

  ¿Qué sucederá entonces? Incumplida una cualquiera de las obligaciones contenidas en el negocio, según el supuesto en discusión, la resolución nos indica que será necesaria, además, para que se produzca el vencimiento anticipado de toda la deuda “la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada”.

  No siendo posible dicha prueba en el marco del procedimiento directo de ejecución, el acreedor hipotecario habrá quedado expulsado del mismo conforme al art. 551.1 LEC. Deberá entonces dirigirse al deudor para que vuelva a consentir en dicho vencimiento u obtener, en caso contrario, resolución judicial en procedimiento declarativo[1].

 

 

  5. CERTIFICACIÓN DE CARGAS. Se solicita una certificación de cargas en un procedimiento de ejecución cuyo mandamiento de embargo no ha sido objeto de previa anotación, se plantea si debe expedirse o no la publicidad y, en general, el modo de proceder en ese caso.

  Al hilo de ese supuesto se plantea también, ante la solicitud de certificación, el de que lo que conste en el Registro sea no la anotación preventiva del embargo ejecutivo sino únicamente del embargo preventivo en procedimiento social.

 

  A la vista del caso, también se pone de relieve, en el procedimiento directo de ejecución hipotecaria, la dificultad que plantea la identificación insuficiente de la hipoteca que se ejecuta en las solicitudes que comentamos.

  Inicialmente se consideró que cuando falta la anotación preventiva de embargo, salvo disposición expresa de la Ley o que se autorice en el mandamiento que sólo se expedirá la certificación sin la nota, lo más prudente es denegar la expedición de la certificación.

  En pro de ese punto de vista se indicó que el art. 143.3 exige que la nota se haga al margen de la anotación preventiva de embargo, por lo que si no hay embargo no se puede poner la nota.

  El art. 353.1 RH dispone que habrá de consignarse en la nota de despacho el estado de la ejecución según resulte del Registro, ya que, la nota de expedición de la certificación implica una especie de notificación de la existencia del procedimiento a terceros posteriores.

  En coherencia con lo dicho también se consideró que si el proceso de ejecución no consta en el Registro no tiene virtualidad o, cuando menos, ha de tener una virtualidad menor.

  No debe expedirse certificación sin nota ya que se crea la apariencia de regularidad y, finalmente, no cabe el despacho parcial de documentos judiciales, sobre la base de que se considera despacho parcial el expedir la certificación y no la nota. También se sostuvo un criterio restrictivo en cuanto a la posibilidad de poner nota al margen de la anotación del embargo preventivo sin previa conversión del mismo.

  Sin embargo, una consideración detenida de los supuestos, lleva a una posición contraria en ambos casos. Los arts. 656.2 LEC, 19 bis LH y 143.2 RH no ligan la expedición de la certificación a la previa constancia del embargo. Tampoco lo hace el art. 54.2 del Reglamento de Recaudación de Vizcaya/Bizkaia, aprobado por Decreto Foral 215/2005, de 27 de diciembre.

  Lo que las distintas normas ligan y condicionan es la anotación y la nota de expedición de la certificación pero la misma expedición de la certificación, que se rige por sus propios criterios, a saber, los que regulan la expedición de la publicidad formal.

  En ese sentido, parece apropiado dirigirse al Juzgado manifestándole las dudas, de suerte que si el mismo apercibido del problema insiste en la petición de la certificación habrá de expedirse, si bien, no cabrá la práctica de la nota al margen por no constar previamente anotado el embargo.

  También parece procedente, advertir en la propia certificación que no se ha hecho constar la circunstancia de la expedición de la certificación al margen de la anotación del embargo por no haberse practicado previamente la misma.

  Respecto al supuesto de los embargos cautelares ya en la sesión de 9 de mayo de 2006 se admitió que pudiera expedirse certificación de cargas en tales casos. Respecto de la constancia de la certificación por nota al margen de la anotación, los requerimientos citados más arriba no condicionan la expedición a la posibilidad de practicarse la nota sino a la previa anotación registral del embargo, por lo que no se ve obstáculo que impida la expedición de la certificación, como se ha dicho y con las cautelas vistas respecto del juzgado.

  Sin embargo, si seguimos, con carácter general, el criterio que para Vizcaya/Bizkaia se establece en el art. 54.2.II del Reglamento de Recaudación del Territorio Histórico, dado que las notificaciones en el procedimiento de ejecución no se harán hasta la conversión de la medida cautelar en definitiva, en tanto que no conste esa conversión no procederá la practica de la nota marginal.

 

 

  6. HERENCIA. Se trata de la herencia de una persona a la que concurren su viuda y las cuatro hijas. El único bien inventariado es una vivienda. La viuda se adjudica su mitad de gananciales y el usufructo de la otra mitad por herencia, las hijas la mitad de la nuda propiedad por cuartas partes.

  A continuación extinguen el condominio y se adjudica la finca una de las hijas, pero sin decir expresamente que lo hace en pleno dominio, por lo que al registrador se le plantea la duda de si se extingue el usufructo, a lo que el presentante responde verbalmente que la viuda renuncia y que no quería nada. El registrador se inclina por aceptar esa manifestación.

 

  Poco se pudo decir en este caso. Cuando se han agotado por completo los medios de interpretación y subsisten las dudas el art. 1289 CC se inclina en los contratos gratuitos por la menor transmisión de intereses.

  Además, rigiendo en el Registro de la propiedad el principio de especialidad conviene que los pronunciamientos que publica el Registro gocen de la mayor claridad.

  Ambas razones abonan la conveniencia de pedir un pronunciamiento expreso de la viuda sobre la extinción del usufructo.

  Sin embargo, el hecho de que la mitad en pleno dominio de la viuda haya pasado a la hija por la extinción del condominio, unido a la manifestación verbal indicada pueden, además de revelar la voluntad de la madre de desprenderse del inmueble, justificar la decisión del registrador de inscribir la finca a favor de la adjudicataria en pleno dominio.

 

 

  7. DIVISIÓN HORIZONTAL DE DOS EDIFICIOS. Una de las tres fincas resultantes en una reparcelación tiene dos edificios de tres viviendas cada uno, sobre los que se constituye una propiedad horizontal.

  Se da a cada edificio una cuota del cien por cien, que se reparte entre las viviendas de cada uno de ellos, pero no se da a cada edificio una participación en el total inmueble o conjunto inmobiliario, alegándose al efecto una resolución de 2004.

  Al parecer se adoptan las indicadas cuotas porque el constituyente del régimen quiere que cada edificio participe únicamente en el arreglo de los deterioros de su tejado pero no en los del otro. Se plantea si es necesario señalar cuota, ya sea de los edificios o de los pisos, en el terreno.

 

  Aparece en primer lugar la incongruencia de que los edificios que integran la propiedad horizontal tienen cuotas que suman un doscientos por cien. Esa incongruencia tiene que aclararse ya que conforme a la LPH las cuotas de participación se establecerán con referencia a centésimas en el valor del inmueble.

  En la resolución aludida, que parece ser la de 14 de junio de 2004, se discute la necesidad o no de licencia de parcelación para lo que se distingue entre el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal ordinaria.

  La única especialidad del complejo inmobiliario, según dicha resolución, “es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.”

  En el presente caso no se da, como vemos por dicha resolución, un complejo inmobiliario sino una propiedad horizontal ordinaria, cuyo primer elemento esencial es una copropiedad sobre el suelo.

  Por tanto, es necesario, de un lado, que se articule el propósito del constituyente de que cada uno de los edificios contribuya a la reparación del tejado en proporción a su cuota de participación, sin que los pisos de un edificio contribuyan a las reparaciones del tejado del otro, lo que se puede hacer por medio de la correspondiente cláusula estatutaria.

  Por otro lado, será necesario establecer la cuota de participación de cada uno de los pisos en la propiedad horizontal conjunta, la cual ha de referirse a centésimas del total valor del inmueble, conforme al art. 3.b) II LPH.

 

 

  8. PARTICIÓN PARCIAL. Una viuda vizcaína, junto a uno de sus tres hijos ejercita el poder testatorio del difunto y se adjudica un inmueble, pero no se realiza el apartamiento expreso de los demás hijos. Se plantea su inscribilidad.

 

  Aunque no haya apartamiento expreso, el mismo tiene lugar conforme al art. 54.II del Fuero civil, “los sucesores forzosos podrán ser excluidos sin fórmula especial de apartamiento, siempre que conste claramente la voluntad del testador de separarlos de su sucesión”. 

  Sin embargo, en el presente caso parece que no hay siquiera designación de heredero ni beneficiario de la sucesión, lo cual es previo al apartamiento. El designado luego podrá renunciar a favor de la viuda o realizar una donación, para ello será necesario que se realice la atribución de los bienes al beneficiario y que luego el mismo renuncie o done a la comisaria. Sólo en esas condiciones podrá hacerse la inscripción.

  Pese a que la donación se halle exenta puede aparecer una dificultad adicional si el beneficiario por la atribución que luego renuncia o dona está casado en comunicación foral, pues en ese caso la transmisión a la comisaria requiere del consentimiento del cónyuge del beneficiario.

 

 

  9. CONTADOR-PARTIDOR. Un registrador ha sido designado contador partidor en un juicio de testamentaría. En 1944 el matrimonio de cuya sucesión se trata compra un caserío con ocho pertenecidos y dieciséis fincas más, dando lugar a diecisiete fincas registrales.

  Todas las fincas están en la misma zona y término, pero no se aprecia con claridad si el conjunto forma o no una unidad de explotación.

  Los cónyuges habían otorgado capitulaciones matrimoniales con poder testatorio, por toda la vida, en 1904. La mujer en su testamento deja el caserío con sus pertenecidos a dos hijos, los cultivadores; a otro, previa segregación, le deja otro pertenecido y el resto de los bienes se atribuyen en pro indiviso a los cuatro hermanos que quedan al fallecimiento.

  La madre falleció bajo ese testamento. El viudo en documento privado particional y de pago de los impuestos de la sucesión deja ver que todas las indicadas fincas formaban una unidad orgánica. En un testamento posterior reitera que deja la total explotación a los dos hijos cultivadores. Muere en 1956, sin haber usado el poder testatorio. Se trata de interpretar la voluntad de la viuda sobre el destino de las dieciséis fincas inscritas en folio independiente en el sentido de si deben ir a los cultivadores o a los cuatro hijos.

 

  La duda está en si se considera caserío a la unidad de la casa y la explotación agraria o sólo consideramos tal a la que así aparece configurada en el Registro. Por tanto, la duda arranca de la idea actual de prevalencia de la inscripción sobre la realidad civil en tanto que no se coordinen ambas realidades, sobre la base del principio de legitimación.

  Sin embargo, no hay que olvidar que la materia se rige por el Fuero de Vizcaya, vigente con anterioridad a la Compilación de 1959 y que lo que se trata de averiguar que es lo que comprendía el caserío como unidad de explotación.

  Conforme a la antigua legislación, en las Leyes 12 y 13 del Fuero Nuevo, la constitución del caserío como unidad se deja a la voluntad del dueño. En ese sentido se pronuncia la resolución de la DGRN de 10 de febrero de 1928.

  Dicho esto, la inscripción de 1944, en la que se daba folio independiente de un lado al caserío con sus pertenecidos y de otro a cada una de las restantes dieciséis fincas, no resulta concluyente en cuanto a la voluntad de los dueños respecto a la configuración unitaria de la explotación.

  En el acto particional el viudo trata el conjunto de fincas, tanto las independientes como las inscritas en el folio de la casa, como una unidad orgánica. Su voluntad respecto a esa circunstancia se ve ratificada por el posterior testamento en el que vuelve a dejar el caserío a sus cultivadores.

  Todo ello inclinó a la mayoría de los asistentes por entender que pese a la inscripción separada de dieciséis fincas, las mismas en realidad eran pertenecidos ligados al caserío, debiendo quedar para los cultivadores conforme a la voluntad de los causantes.

  De ello se sigue que los otros dos hijos han quedado apartados de los inmuebles. Dada la antigüedad del caso queda la duda si ello es posible sin un apartamiento formal con algo de tierra, pero ya Jado entendía que no se puede extremar el formalismo, bastando para que tenga lugar el apartamiento con dejar a los demás herederos algunos bienes, como ocurre en el presente caso.

 

Bilbao, 17 de junio de 2008

Carlos Ballugera Gómez

 


 1] Ya lo apuntaba así Ávila Navarro, P., “La hipoteca (Estudio registral de sus cláusulas)”, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1990, p. 215

 

 

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