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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 15/12/2009

 

Visita nº  desde el 4 de marzo de 2010

  

  1. RETRACTO EN ADJUDICACIÓN TRAS SUBASTA DESIERTA. Tras la resolución de 10 de diciembre de 2007 que rechaza la posibilidad de que el Registrador pida la constancia de la notificación al arrendador de la vivienda en caso de dación en pago de la misma, a los efectos del retracto del art. 25 LAU, se plantea si debe exigirse tal notificación en caso de adjudicación al acreedor del bien hipotecado cuando, conforme al art. 671 LEC, no haya habido postores en la subasta.

 

  Los argumentos de la resolución citada son que la compraventa y la dación en pago no pueden equipararse a todos los efectos, que las reglas de adquisición preferente en el arrendamiento urbano son de interpretación estricta, por lo que dispuestas para la venta no cabe extenderlas por analogía a la dación en pago.

  Con todo, es difícil entender el fundamento de la resolución ya que la decisión de la DGRN aparta del “mercado” a un potencial demandante de la vivienda, el arrendatario, con lo que el adjudicatario, casualmente una entidad de crédito, puede adquirir el bien por un procedimiento privilegiado, desvinculado del valor contractual de tasación, por un precio nominal.

  Por tanto, si el criterio de la DGRN es favorecer a las grandes corporaciones bancarias a costa del ciudadano, sea. En caso contrario habrá que estimar que el arrendatario conserva su derecho de adquisición preferente.

  Pero la lógica jurídica presta limitado servicio para resolver el problema, cuyo telón de fondo es un conflicto entre clases distintas de intereses, los del inquilino que vive de su salario por una parte y los de la entidad de crédito, por la otra.

  Cualquiera que sea la solución a donde nos lleve la lógica jurídica, ya optemos por la entidad de crédito y le demos su adjudicación por definitiva sin pasar por el filtro del derecho de adquisición preferente, ya optemos por el consumidor y le reconozcamos su opción, lo cierto es que la solución práctica será la misma: la entidad de crédito se quedará con la vivienda a mitad de precio.

  Porque ¿dónde va a encontrar hoy el inquilino el crédito que necesita para dar curso a su nueva adquisición? Sólo en el raro supuesto de que éste obtuviera dinero tiene visos de plantearse el problema. Entonces, el tenor de la resolución nos dice que el inquilino no tiene derecho de adquisición preferente y no procede la notificación, ya que el banco adquiere por adjudicación en pago tras subasta desierta, que, desde luego, no es lo mismo que una compraventa, etc.

  Habrá quien diga, que la privación del derecho de adquisición al inquilino no perjudica su situación arrendaticia. Es cierto, en lo único que le perjudica es en que se le cierra la vía de acceso a la propiedad de la vivienda por un precio ventajoso. Y ya se sabe que en nuestro Estado social y democrático de Derecho, los inquilinos no tienen los privilegios de sus amos.

 
 

  2. LIBROS EN QUE SE ANOTA EL CONCURSO. Se presenta en el Registro auto de declaración de concurso no firme, en el que no se identifican los bienes del concursado. Se plantea qué asientos practicar.

 

  El auto de declaración de concurso es ejecutivo aunque no sea firme, conforme al art. 21.2 LC, por lo que procederá la practica de la correspondiente anotación preventiva susceptible de convertirse en inscripción como vimos en la sesión de 20 de diciembre de 2005.

  Al no identificarse los bienes en el mandamiento se plantea si cabe aplicar el art. 73 LH y anotar todos los bienes inscritos a favor del concursado. La respuesta tiene que ser afirmativa por imponerlo el tenor del precepto citado, pero también, al menos en cuanto a la limitación de facultades del concursado, el art. 24.4 LC; lo que, adicionalmente, no excluye sino que aconseja su anotación previa en el Libro de Incapacitados, conforme al art. 386 RH.

  Ahora bien, minoritariamente se sostuvo la procedencia de la anotación en el Libro de Incapacitados pero no en los folios de las fincas del concursado, por considerarlo gasto inútil y vivero de posibilidades de error, ya que si tales bienes constan inscritos a favor del concursado pueden, sin embargo, estar vendidos previamente sin que la venta conste en el Registro y sin que les afecte, por tanto, el concurso.

  

 

  3. ADQUISICIÓN DE INMUEBLE POR CONCURSADA. Se plantea si la compraventa de un inmueble por una sociedad declarada en concurso y sin que se haya producido la liquidación, necesita de autorización judicial. También se plantea si se necesita dicha autorización para hipotecar en garantía de la financiación de dicho inmueble.

 

  El caso aunque posible, pues no hay prohibición que impida a la sociedad concursada, adquirir, es bastante raro, ya que no se entiende como la van a dar crédito, aunque esté garantizado con hipoteca. También se indica que le pueden dar dinero por tres e hipotecar por veinte.

  Admitido el supuesto, la autorización judicial sólo se exige por el art. 43.2 LC para enajenar y gravar, no para comprar, pero entre las enajenaciones implicadas en este caso está la del dinero por la concursada, para pagar el precio, lo que a su vez plantea la duda de si la adquisición del inmueble puede inscribirse pese a que falte la autorización judicial para disponer del dinero.

  Que la adquisición del inmueble es posible lo demuestra el que el vendedor pudo obtener la financiación a su nombre, hipotecar la finca y vender con la hipoteca, lo que no hubiera necesitado tampoco la autorización judicial, sobre todo si con la hipoteca se garantizase la totalidad del precio.

  Incluso se plantea también si dada esa posibilidad de gravamen previo no debería admitirse el inmediatamente posterior a la venta, conforme a la doctrina del acto complejo plasmada en la resolución de 22 de mayo de 2006.

  En contra de la inscribilidad de la venta se adujo que la imposibilidad de realizar el pago del precio por falta de autorización judicial, como violación de norma imperativa determinará primero la nulidad de la obligación y luego la nulidad del contrato, susceptible, sin embargo, de convalidación, como vimos en la sesión de 27 de octubre de 2009.

  A su vez, no parece posible, conforme a la doctrina de la conservación del negocio, que quepa aquí la nulidad parcial, ya que la nulidad de la obligación de disposición del dinero dará lugar a la restitución del inmueble conforme a los arts. 1303 y 1304 CC, como consecuencia de la ineficacia total del contrato.

  Sin embargo, el registrador no tiene que inscribir la enajenación del dinero sino la adquisición del inmueble, por lo que la posibilidad de anulación que padece el contrato por razón de la disposición del dinero sin autorización judicial no se consideró suficiente para suspender la inscripción.

 

 

  4. TRONCALIDAD. Dos cónyuges poseen un bien en Tierra Llana que fue adquirido por compra a extraños durante el matrimonio. Fallece uno de ellos dejando tres hijos, que renuncian gratuitamente a favor de la madre sobreviviente. Se plantea si los hijos deben manifestar que, a su vez, tienen o no descendientes, a efectos de la preferencia en la troncalidad. En concreto, se plantea si la renuncia puede ser o no nula para el caso de que alguno de los hijos tenga algún descendiente.

 

  Para una parte de los asistentes se consideró que el descendiente renunciante debe manifestar si tiene o no hijos, ya que de tener hijos la renuncia es nula, conforme al art. 24 del Fuero civil, a menos que renuncien también los nietos vivos. Para la acreditación de que no hay nietos no bastaría la mera manifestación de los hijos renunciantes sino que debe aportarse acta de notoriedad o el libro de familia de los mismos.

  Sin embargo, también se señaló que la troncalidad de la madre nace después de la adquisición de los hijos, dicha adquisición es un presupuesto de su renuncia traslativa, pero por ella parece también que surge la troncalidad a favor de los nietos.

  En la necesidad de optar entre la viuda y los nietos, la opinión de la mayoría de los asistentes se inclina por la madre y no por los nietos, sobre la base de diversos argumentos.

  La viuda es tronquera respecto de los bienes comprados o ganados constante su matrimonio y heredados del cónyuge premuerto por sus hijos comunes (art. 20.3 del Fuero civil). Esta es una disposición introducida por la Ley de 1992, ya que en la Compilación de 1959 para que fueran troncales los bienes debían ser adquiridos de un pariente tronquero y no de extraños. Por tal innovación se coloca al cónyuge viudo como tronco común, posición radicalmente diversa de la que ocupa cuando los bienes son troncales de su consorte por haberlos adquirido privativamente no de extraños por ambos cónyuges, sino de otros parientes tronqueros del adquirente.

  Además se consideró que la viuda es tronquera preferente frente a los nietos respecto de las enajenaciones de los hijos comunes de los bienes troncales adquiridos constante el matrimonio de la viuda, pues en otro caso se caería en el absurdo de excluir al tronco –la viuda- para defender... el tronco.

 

 

  5. CANCELACIÓN DE LA CARGA DE ALIMENTAR ESTABLECIDA EN DONACIÓN. En el Registro consta inscrita una donación con la carga de que el donatario alimente a la donante hasta su fallecimiento, que se ha producido recientemente. El donatario es hijo de la donante y tiene otros hermanos. Ahora quiere vender y se plantea el modo de proceder para cancelar la carga.

 

  Conforme al art. 647 CC, la donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso. Doctrina y jurisprudencia entienden que este precepto es también aplicable a los supuestos de incumplimiento de cargas.

  Se plantea ahora si la acción de revocación es personalísima o transmisible. Conforme al art. 653 CC es transmisible salvo que el donante conociendo el incumplimiento de la carga no la haya ejercitado. Luego los hermanos herederos podrán ejercitarla sobre la base del desconocimiento del donante, pero ¿en qué plazo?

  La doctrina y jurisprudencia discute sobre ello pero parece adecuado preferir al plazo de cuatro años de la acción rescisoria, el breve de caducidad de un año del art. 652 CC, para limitar así la incertidumbre sobre el ejercicio o no de la acción.

  A partir de ahí cabe el recurso al art. 177 RH y proceder a la cancelación si hubieran transcurrido cinco años desde el vencimiento del plazo de ejercicio del derecho, cifrado en un año desde el incumplimiento, a semejanza de lo que señala la resolución de 17 de marzo de 2008.

 

 

  6. AFECCIÓN A LA LIQUIDACIÓN DE LA CUENTA DE URBANIZACIÓN. Sobre la finca de resultado de un proyecto de equidistribución consta su afección al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta de urbanización. Por razón de la crisis inmobiliaria se dilatan los trabajos de urbanización, que no están terminados. El Ayuntamiento, transcurridos cinco años desde la constancia registral de la afección, se plantea si puede solicitar la prórroga de la afección a fin de mantener la garantía sobre la finca de resultado o a qué procedimiento puede acudir en garantía de los gastos de urbanización por un plazo mayor a los siete años de caducidad de la afección.

 

  La afección de las fincas de resultado en un proyecto de equidistribución al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta de urbanización se recoge en el art. 19 AURH y tiene una duración de siete años conforme al art. 20.1, plazo que es de caducidad. El AURH no contiene norma que permita la prórroga de la afección, que caducará, por tanto, por el paso de los siete años reglamentarios.

  Para extender la garantía más allá de ese plazo deberá o bien obtener una hipoteca o al menos un aval del titular registral por el importe de los gastos de urbanización que se quieren garantizar, en caso contrario, pasados los siete años de la afección el ayuntamiento perderá la prioridad derivada de la afección.

  Pero incluso en el caso de que obtenga esas nuevas garantías la prioridad de las mismas operará a partir de su nacimiento y respecto de la finca deberá soportar las cargas anteriores que subsistan tras la caducidad de la afección.

  Por tanto, si hay cargas posteriores y el ayuntamiento quiere asegurar su prioridad, deberá ejecutar por la vía de apremio al amparo de la afección antes de su caducidad, lo que dará lugar a la correspondiente anotación de embargo que ganará la prioridad de la afección.

  Teniendo dicha anotación una duración de cuatro años, se plantea si caducada la afección, perderá el embargo, la prioridad de la afección, a lo que en principio hay que responder que no, ya que el embargo va dirigido a asegurar la eficacia de los pronunciamientos recogidos en la afección, lo cual no se conseguiría si caducada la afección cambiara la prioridad del embargo.

  A su vez, la anotación de embargo, conforme al art. 86 LH, es susceptible de sucesivas prórrogas. Por tanto, la prolongación de la garantía vía embargo requiere el recurso a la vía de apremio por incumplimiento de la obligación de pago de la liquidación de la cuenta de urbanización, conforme al art. 19.3 AURH.

 
 

  7. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE AFECCIONES FISCALES. Se plantea como recordatorio la diferencia de tratamiento que tiene el plazo de caducidad de las afecciones por transmisiones, por un lado, y de sucesiones por otro. En concreto, para las sucesiones se plantea si en caso de una herencia liquidada hace siete años es preciso hacer constar la nota de afección.

 

  En efecto, como ya se puso de manifiesto en la sesión de 26 de marzo de 2002, el plazo de duración de la nota se cuenta desde la fecha de presentación de la autoliquidación para las transmisiones y desde la fecha de la afección misma para las sucesiones.

  Parece que la respuesta a la cuestión planteada será afirmativa, es decir, habrá de extenderse la nota de afección a menos que conste que se ha declarado la prescripción por la Oficina Liquidadora competente o que se acompañe carta de pago de la liquidación complementaria.

  

Bilbao, 15 de diciembre de 2009

Carlos Ballugera Gómez

 

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