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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 19/01/2010

 

Visita nº  desde el 25 de marzo de 2010

  

 

 

  1. AUTORIZACIÓN JUDICIAL DE LA VENTA POR UN INCAPAZ. En una compraventa un incapaz representado por su tutora y con autorización judicial vende un inmueble. La declaración de incapacidad se hizo por Sentencia firme de 18 de marzo de 2009, por la Juez del Juzgado de Primera Instancia. La tutora, doña Maria Isabel, aceptó el cargo el 27 de marzo de 2009 y por Auto de 17 de setiembre de 2009, dictado en el procedimiento de incapacitación se concede a la tutora autorización judicial para la venta de la finca.

  La Registradora suspende la inscripción por no aportarse testimonio del auto de autorización judicial de la venta a los efectos de su calificación, en concreto, a efectos de verificación de la firmeza, inscripción en el Registro Civil y demás circunstancias del art. 100 RH.

 

  La resolución de 6 de noviembre de 2007 indicó que la falta de aportación de la escritura de la que resultan las facultades representativas sólo se puede subsanar mediante nuevo juicio de suficiencia y no por aportación al Registro, por hallarse ello prohibido por el art. 24 de la Ley 24/2005.

  Ahora bien, aquí se trata de apreciar el cumplimiento de una norma como es el art. 2015 LEC de 1881 en relación con el art. 271.2º CC, a saber la autorización de la venta, autorización que debe producirse con anterioridad a la escritura, pero que obtenida con posterioridad, es apta para convalidarla.

  Otorgada la escritura sin la autorización no es necesario que el interesado en el asiento, para obtener la inscripción, deba volver al notario para que le testimonie la autorización sino que bastará que aporte escritura y autorización a la registradora.

  Por otro lado, realizada la venta directamente es preciso que conste con claridad a la registradora que el juez ha dispensado a la tutora de la necesidad de venta en pública subasta.

  Del mismo modo, si el notario afirmase tener a la vista el documento judicial ello no le dispensa, conforme al art. 98.3 de la L. 24/2001, de testimoniarlo en la escritura, de modo que conste la autorización y la dispensa de la subasta, como documentos complementarios, al igual que ocurre con otros tales como las licencias administrativas y urbanísticas[1].

 

 

  2. CLÁUSULA VENCIMIENTO ANTICIPADO. Una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca, quinta en cuanto a su orden de preferencia respecto de otras hipotecas sobre la misma finca, faculta al acreedor para da por vencido el préstamo si “se arrendase el inmueble hipotecado por una renta anual que no cubriese las cuotas de amortización de capital y/o de intereses en el mismo periodo. También, si la parte ACREDITADA pretendiera, en virtud de lo dispuesto en la Ley 2/94, sobre subrogación de préstamos hipotecarios, subrogar a otra Entidad en los préstamos que con anterioridad le tiene concedido el BANCO GUIPUZCOANO S. A. con garantía de primera, segunda, tercera y cuarta hipoteca sobre la misma finca que se refiere esta escritura, y al mismo tiempo no subrogara también la presente hipoteca.” El hipotecante es un promotor inmobiliario.

 

  En cuanto al vencimiento anticipado por causa del arrendamiento la cláusula admite el mismo siempre que la renta anual equivalga como mínimo a las cuotas de capital e intereses del préstamo. Sin embargo, algunos consideraron la cláusula inadmisible por falta de determinación.

  Al no conocer la duración del préstamo ni su importe en relación con el valor de la finca, resulta difícil calcular su ajuste con lo prevenido, por ejemplo, en la resolución de 22 de julio de 1996, lo que ocurrirá cuando el préstamo dure más de dieciséis años y ocho meses aproximadamente[2].

  En cuanto a la admisión del vencimiento anticipado por falta de subrogación del acreedor en todos los créditos hipotecarios existentes a favor de la entidad subrogada, la cuestión era dudosa antes de la Ley 41/2007, pues se vincula el vencimiento de una obligación que está siendo cumplida con el incumplimiento de otra que le es ajena y, por tanto, independiente.

  Ahora el art. 13.1 de la Ley 41/2007 modifica el art. 2 de la Ley 2/1994 en el sentido de que cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.

  En ese caso no cabrá subrogación si no se produce en todos los créditos a favor de la misma acreedora, por lo que en rigor no cabrá el vencimiento anticipado ya que no cabe la subrogación parcial, presupuesto del primero. Por ello retrospectivamente diremos que las dudas sobre la admisibilidad del vencimiento anticipado antes de la Ley 41/2007 estaban justificadas.

 
 

  3. AUTO EN EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO. Se declara el dominio a favor del matrimonio formado por Dª Mª Mar y D. Carlos en auto de 25 de mayo de 2007 recaído en un expediente de reanudación del tracto sucesivo con cancelación de las inscripciones contradictorias a favor de D. Víctor y Dª Nekane. El auto ha sido confirmado por otro de la Audiencia Provincial de 6 de junio de 2009.

  De esas resoluciones, resultan algunas circunstancias extraordinarias. El titular registral alega en su recurso que el tracto no está roto ya que él no ha otorgado el título correspondiente. La demandada, Dª Engracia, había adquirido de los titulares registrales.

  En el auto confirmatorio se señala que “si hay un hecho incontestable en su día entre las partes demandadas (Dª Engracia y D. Víctor y esposa) se celebró un contrato de venta del caserío Sarrikobaso y terrenos, cuyo alcance ciertamente no conoce la Sala y si fue más bien un medio instrumental para Dª Engracia, dedicada por sí o para terceros a labores de intermediación inmobiliaria, quien luego los vendía a terceros y quien, en todo caso, en su escrito de contestación y al absolver la posición n° 2, reconoce su titularidad en virtud de contrato privado, transmitiéndosela después a la actora (Dª Maria del Mar) entregando el bien [...]”

  El 17de julio de 1988 Dª Mª del Mar adquiere por documento privado de compraventa la finca en cuestión de Dª Engracia que no era titular registral pero que la había adquirido del mismo D. Vicente, titular registral.

  Dª Engracia es condenada a otorgar la escritura pública de compraventa a favor de Dª Mª del Mar, la cual no se puede ejecutar por desconocerse el precio de la venta. En efecto, “[...] la referida sentencia dictada por la Sección 5ª no se pudo ejecutar. En cuanto al otorgamiento de escritura publica mediante la que se formalizara la transmisión de la finca entre los titulares registrales, aquí recurrentes, y Dª Engracia por desconocerse el dato fundamental del precio pagado por dicha transmisión; problema que es tratado en la ejecución de sentencia del procedimiento ya indicado, mediante la insinuación que se contiene en el auto dictado en grado de apelación por la Sección Tercera de esta Audiencia con fecha 23 de Febrero de 2005 en cuyo fundamento jurídico cuarto se señalaba:

  “El recurrente podrá acudir a otros medios ya establecidos en la legislación hipotecaria, a la finalidad de acceso, en su caso, de la escritura pública que ordena la resolución que debe ser elevado el contrato suscrito entre Dª Engracia y Dª Mª del Mar, ya en la legislación hipotecaria de carácter procesal para sustituir en su caso la inejecutabilidad en sus propios términos del fallo contenido en la sentencia dictada por la Audiencia Provincia, Sección Quinta, a su favor [...]

  “Y eso es, precisamente, lo que ha hecho Dª Maria del Mar: acudir al expediente de dominio regulado en los artículos 201 y siguientes de la Ley Hipotecaria y artículos 272 y siguientes de su Reglamento para acomodar la realidad registral a la extraregistral, al serle imposible inscribir la escritura otorgada, en ejecución de la sentencia [...]

“QUINTO.- En el resto del escrito de interposición del recurso de apelación, se sigue insistiendo en la inexistencia de ruptura en el tracto por los actuales titulares registrales D. Víctor y Dª Nekane, al mantenerse que jamás vendieron ni a Dª Engracia ni a ninguna otra persona la finca "Sarrikobaso" con sus pertenecidos; insistencia absolutamente inútil al existir una resolución judicial firme de naturaleza declarativa que dice expresamente lo contrario y a la que, obviamente, hay que estar; en su consecuencia, el tracto registral está interrumpido, según ya se ha señalado, como resultado de las dos transmisiones sucesivas sobre la misma finca y por ser imposible registrar la primera de ellas por imposibilidad de escriturar como consecuencia de la indeterminación del precio, pero cuya transmisión ha sido judicialmente declarada, por lo que en definitiva procede la confirmación del auto recurrido y la desestimación del recurso”.

  Se plantea si la oposición del titular registral paraliza el expediente y si puede considerarse congruente una sentencia que declara la existencia de una compraventa de la que no se conoce el precio.

 

  Respecto de la primera cuestión el art. 202.1 LH exige para las inscripciones de más de treinta años de antigüedad que no se hubiere formulado oposición, se entiende que fundada en un título contradictorio que se considere prevalente.

  Sin embargo, en este caso resulta claro no sólo que se ha formulado tal oposición sino que la misma se ha resuelto en contra del titular registral que ha sido vencido en juicio que declara frente al mismo el dominio a favor de Dª Mª del Mar.

  Respecto a la indeterminación del precio, los fundamentos jurídicos del auto de la Audiencia Provincial fundamentan suficientemente el caso. Aquí se ha traído el supuesto más por su singularidad que porque exista duda sobre su inscribilidad, que resulta incuestionable, por tratarse de un título judicial dirigido precisamente, conforme al art. 272 RH, a suplir la falta de título inscribible, y respecto del que la calificación se encuentra limitada en los términos del art. 100 RH.

 
 

  4. HIPOTECA CON PACTO DE EXTENSIÓN A MAQUINARIA Y PRENDA. En un préstamo ICO que hace la BBK a una sociedad, se le abre una cuenta para que vaya disponiendo del dinero a medida que va realizando ciertas obras. Mientras no se haya dispuesto de todo el dinero la sociedad constituye prenda sobre ese saldo, lo que ahora no se cuestiona.

  Sin embargo, el deudor manifiesta que sobre determinados elementos de maquinaria colocada incidentalmente en el pabellón hipotecado existe una prenda, sin que se aporte el título de su inscripción en el Registro de Bienes Muebles (RBM en adelante). La hipoteca también contiene un pacto de extensión de la misma a la maquinaria.

  Se plantea si existe conflicto entre dicho pacto y la manifestación de la prenda, en concreto si se debe calificar la prenda y si cabe poner como defecto la falta de constancia de su inscripción en el Registro de Bienes Muebles.

 

  Aunque no se aprecia obstáculo a la inscripción de la hipoteca y el pacto, la manifestación del deudor aceptada por el acreedor puede modificar en sus relaciones internas la prioridad del crédito hipotecario respecto del pignoraticio, toda vez que en el título se reconoce la preferencia de la prenda sobre la hipoteca.

  Sin embargo, esa es una estipulación que no parece que pueda oponerse a tercero aun cuando se hubiese inscrito ya que el modo en que esa eficacia se gana con efecto “erga omnes” está establecido en el art. 75 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento (LHMyPSD en adelante).

  Ahora bien, parece adecuado recoger en el título de la hipoteca la manifestación sobre la prenda, ya que el título inscrito en el RBM de la constitución de la prenda se puede presentar en el Registro inmobiliario con posterioridad a la inscripción de la hipoteca que se extienda a los muebles, lo que hará que la prenda carezca de preferencia respecto de la hipoteca inscrita, pues conforme al art. 75 LHMyPSD la prenda sólo es preferente respecto a las hipotecas que se hayan inscrito con posterioridad a la nota marginal de prenda regulada en ese precepto. Y ello, sin perjuicio de la preferencia interna entre acreedor y deudor.

  Respecto a la inscripción de la manifestación, la misma se considera una estipulación a favor de tercero, el titular de la prenda, por lo que dado que su eficacia depende de la aceptación por éste, no podrá hacerse constar en el Registro la situación sin tal aceptación.

  Dicho esto, sin embargo, ello no quiere decir que la tal manifestación aceptada por el acreedor pignoraticio deba inscribirse, ya que par su eficacia “erga omnes” ha de acudirse a la nota marginal del art. 75 LHMyPSD con su regulación propia.

 

 

  5. VINCULACIÓN “OB REM”. Desde una notaría se plantea si es posible configurar como anejo de una vivienda de una propiedad horizontal, una plaza de garaje situada en otra propiedad horizontal, para ello se da por supuesto que media el consentimiento de los propietarios de las dos propiedades horizontales, que en este caso es un propietario único, una Sociedad Promotora.

 

  En principio, parece que no es posible ya que el concepto de anejo es específico de la propiedad horizontal y sólo cabe dentro de ella (arts. 3 y 5 LPH). Lo que sí podría hacerse, obteniendo el mismo resultado, es establecer una vinculación o titularidad ob rem entre ambas propiedades, de suerte que no se pueda transmitir la una sin la otra.

  Para ello es necesario al generar la vinculación dar una justificación para la misma, como por ejemplo, que el planeamiento exige que las viviendas tengan asignada una plaza de garaje y no hay suficientes en el edificio, o que no quepa construir garajes en el edificio por razones técnico-arquitectónicas y cada vivienda deba tenerlo asignado o que el planeamiento limite los garajes en el edificio y sin embargo la vivienda, por el mismo planeamiento deba tener asignada una plaza. También es necesaria una cierta proximidad entre los edificios y que no haya impedimentos en los estatutos de ambas propiedades horizontales para la vinculación. Caso de que la vinculación no esté justificada será nula pues equivaldría a una prohibición o limitación de disponer.

  Otra cuestión que se plantea es si es necesario el consentimiento de ambas juntas para la vinculación o el propietario de ambos elementos privativos puede vincularlos sin tal consentimiento.

  Las relaciones de unión entre elementos de distintas propiedades horizontales son admitidas por la resolución de la DGRN de 27 de mayo de 1983. Parece que la vinculación no implica la creación de un nuevo elemento ni adición de cuotas, y como se trata de ejercitar un acto de riguroso dominio pero exclusivamente sobre elementos privativos, sin involucrar elementos comunes, no parece necesario el concurso de las juntas de propietarios.

  Tampoco se crea un nuevo elemento con agrupación o adición de cuotas, por lo que no nos encontramos en un supuesto semejante a la agrupación, respecto de la que sí se exige autorización estatutaria o consentimiento de la junta conforme al art. 8 LPH.

 

 

  6. UN EMBARGO A FAVOR DE DOS ACREEDORES DISTINTOS. En un juicio declarativo dos personas que habían comprado cada una de ellas un trastero en construcción, ante la falta de entrega de los mismos por el constructor, le demandan pidiendo la resolución de la venta, efectuada en documento privado, reclamando la devolución de las cantidades entregadas más una indemnización de daños y perjuicios, solicitando que de conformidad al art. 733 LEC y como medida cautelar que se decrete la anotación de embargo de las cantidades reclamadas por cada uno de los demandados sobre un determinado bien propiedad del constructor deudor. La duda que se plantea es si cabe que en un mismo embargo puedan asegurarse dos obligaciones distintas, una por cada demandante.

 

  La duda, más bien teórica, era sobre si cabe obtener una medida cautelar en esos términos, es decir, no sólo se trata de la presentación de un mandamiento ordenando esa anotación sino también si cabe que un tal mandamiento pueda dictarse. Sin embargo, no se entró a examinar esa última posibilidad, por el contrario se partió de la presentación del mandamiento en el Registro.

  En tal caso, la acumulación de dos acciones en el procedimiento por el juez no sería calificable por el registrador conforme al art. 100 RH, por lo que deberá anotarse el embargo.

  Quedó en el aire la duda de si cabe la ejecución aislada de cada obligación, con subsistencia de la otra, como si estuviéramos en un supuesto parecido al de las hipotecas de rango simultáneo del art. 227 RH o en el supuesto de una obligación única pagadera en plazos diferentes de los arts. 127 LH y 693 LEC.

  Aunque a diferencia del art. 693.1 LEC, no conste en el Registro esa posibilidad de ejecución por plazos u obligaciones parciales, si el juez la admite no hay dificultad para que el registrador la acepte y proceda a despacharla.

  Pero se trate de ejecución de una sola obligación o de las dos, ello dará lugar con toda probabilidad a la consecuente adjudicación con cancelación del embargo, ya que no hay un precepto semejante al art. 693 LEC que permita la subsistencia de la carga por el resto de la obligación. Ese resultado abona que la ejecución se inste por el total importe de las obligaciones aseguradas.

 
 

  7. FIRMEZA DEL EMBARGO EJECUTIVO. Se plantea si debe exigirse para su anotación preventiva en el Registro de la propiedad, la firmeza del auto acordando el embargo ejecutivo de un inmueble. El mandamiento contiene el siguiente pie: “MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de REPOSICIÓN ante este Juzgado, no obstante lo cual, se llevará a efecto lo acordado. El recurso deberá interponerse por escrito en el plazo de CINCO DÍAS hábiles contados desde el siguiente de la notificación, con expresión de la infracción cometida a juicio del recurrente, sin cuyos requisitos no se admitirá el recurso (artículos 451 y 452 de la LECn).”

 

  La resolución de 23 de junio de 1960 dispone que “las resoluciones judiciales en cuya virtud se practiquen asientos en el Registro deben ser firmes, no susceptibles de recursos, excepto del de apelación en un solo efecto, que al no suspender la fuerza ejecutiva del fallo no impide que se cumpla lo ordenado y obliga al Registrador, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, a cumplir lo establecido en el mandamiento”.

  García García considera que no suele exigirse la firmeza de las resoluciones que acuerdan anotaciones de embargo por la urgencia de las mismas, a diferencia de las que ordenan su cancelación [3].

  Algo parecido sostiene Aguilera Anegón al indicar que en cuanto a la firmeza de la resolución judicial debe tenerse en cuenta que según el art. 551.2 LEC el auto que despache la ejecución no es susceptible de recurso alguno sin perjuicio de la oposición que con arreglo al art. 559 pueda formular el ejecutado. Si bien según el art. 561.3 contra el auto que resuelva la oposición podrá interponerse recurso de apelación que no suspenderá la ejecución si la resolución recurrida fuera desestimatoria de la oposición [4].

 

 

  8. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL DE DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. Se disuelve la sociedad conyugal por divorcio y se liquida adjudicando la vivienda a uno de los cónyuges. El otro es de nacionalidad mozambiqueña. Se plantea si cabe suspender o no la inscripción de la adjudicación en la disolución en tanto no se aporte certificación del Registro Civil Central conforme al art. 266 RRC, en la que conste la inscripción de la disolución del régimen económico matrimonial.

 

  La respuesta es afirmativa, si bien, la resolución de 22 de febrero de 2005 permite que dicho requisito se estime cumplido si le consta al registrador que el Juez ha dado conocimiento de la sentencia de disolución al Encargado del Registro Civil correspondiente.

  La duda venía motivada por el tenor del art. 266.VI RRC que obliga a que en las inscripciones que, en cualquier otro Registro que no sea el civil, produzcan las capitulaciones y demás hechos que afecten al régimen económico se exprese el Registro Civil, tomo y folio en que consta inscrito o indicado el hecho.

  Salvo que se entienda que la adjudicación estudiada no es de los hechos que se mencionan en el art. 266 RRC, lo que sin embargo no se entiende, siguiendo la indicada resolución de 22 de febrero de 2005, no se podrán hacer constar aquellos datos en la inscripción.

 
 

  9. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Se presenta una sentencia en la que se declara resuelto un arrendamiento financiero y se ordena la cancelación del mismo y del derecho de opción de compra. En la finca no sólo consta la inscripción del arrendamiento sino que el mismo se encuentra embargado según la correspondiente anotación preventiva vigente. Se plantea si cabe cancelar el embargo con la sentencia.

 

  Las resoluciones de 15 de junio de 1998 y 8 de febrero de 2000 para casos semejantes se inclinaron por la negativa, ya que no es posible, entre otros argumentos, cancelar un asiento que se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales sin el consentimiento de su titular o resolución judicial, ya que la sentencia sólo tiene efectos entre partes pero no respecto de los terceros, como lo son los titulares del embargo.

 

 

Bilbao, 19 de enero de 2010

Carlos Ballugera Gómez


 

[1] Para García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (sexta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, tomo I, 2009, págs. 1152-1153, nota 4, dicho precepto justifica también el testimonio del poder, como documento complementario, en la escritura por ser requisito esencial para calificación de la representación.

[2] Dado el interés legal del dinero para 2010 en el 4%, el tipo de interés de capitalización sería el 6%, lo cual requiere un plazo de 100/6 años para reunir el capital.

[3] García García, J. M., “Código..., tomo I, pág. 632, nota 61.

[4] Aguilera Anegón, G., “Calificación registral de mandamientos de embargo de bienes inmuebles”, en Diario La Ley, Nº 6467, (2006), pág. 27 de la edición electrónica (LA LEY 734/2006).

Carlos Ballugera Gómez

 

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