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Calificación de los medios de pago

 

Javier Serrano Fernández, Registrador de la Propiedad de Olmedo (Valladolid)

 

 

             Este estudio tiene su origen en un texto inicialmente dirigido al personal de mi Registro, por lo que no pretende constituir un análisis teórico repleto de disquisiciones doctrinales sino, simplemente, unas notas prácticas sobre los criterios que estimo más adecuados a la hora de calificar en esta materia las escrituras que se nos presentan a inscripción.

 

            Esta referido fundamentalmente a las de compraventa, aunque es igualmente aplicable a todas aquellas por las que “se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente”, entre las que no se incluyen, desde luego, los préstamos hipotecarios ni sus cancelaciones.

 

            Partiendo de la base de que la normativa que ha de aplicarse a la escritura es la vigente a la fecha de su otorgamiento -no la del momento de su calificación, ni la de su presentación en el Registro- han de distinguirse cuatro periodos:

  

 

          1º.- Escrituras otorgadas antes del 01-12-2006

  

            Normativa y criterios

 

No se establecen requisitos especiales en cuanto a la manifestación o acreditación de los medios de pago, pero el artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que "en la inscripción de los contratos en que hubiere mediado precio o entrega de metálico se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago".

Según el Derecho Civil esta “forma” de pago puede ser confesado (hecho antes del otorgamiento de la escritura), al contado (en el mismo momento de la firma) o aplazado (pactado para ser pagado después). Y como tal forma de pago ha de hacerse constar en la inscripción debe expresarse también en el título (art. 21 LH) constituyendo defecto si se omite.

 

            Defectos

 

            Es difícil que la escritura no sea inscribible por esta razón en este periodo, y si lo fuera bastaría señalar como defecto en la nota: No expresar la forma de pago del precio.

 

 

2º.- Escrituras otorgadas entre el 01-12-2006 y el 29-01-2007

 

Normativa y criterios

 

El 1 de diciembre de 2006 entra en vigor la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, que introduce un 2º párrafo en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria en los siguientes términos: “Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar … la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado”.

El párrafo 4º del citado artículo 24 de la Ley del Notariado establece que “en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria

Antes de que se produzca el desarrollo reglamentario a que se remite el articulo 24 de la Ley del Notariado (¡e incluso antes de la  entrada en vigor de la Ley de Medidas!) la Dirección General de los Registros y el Notariado dicta la Instrucción de 28 de Noviembre de 2006 con los mismos criterios que luego se adoptarían por el Reglamento Notarial; sin embargo, por no constituir norma reglamentaria sino una instrucción dirigida a los Notarios no la considero aplicable a efectos de calificación registral.

 

Por tanto, en este periodo a la expresión tradicional de la forma de pago se añade la de la identificación de los medios de pago pero sólo en los términos del artículo 24 (“si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria”), aunque sin necesidad de expresar la fecha concreta en que se ha hecho cada uno de los pagos.

 

Defectos

 

Los casos más frecuentes pueden redactarse en la nota con fórmulas como las que siguen:

 

- En la escritura no se identifican conforme a la citada normativa todos los medios de pago empleados, ya que se expresan las fechas en que se realizó el pago pero no los medios empleados en cada una de ellas, es decir, “si (cada pago) se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.”

 

- En la escritura no se identifican conforme a la citada normativa todos los medios de pago empleados, ya que sólo se identifica el medio de pago empleado en cuanto a la cantidad que se satisface al contado (“en efectivo metálico en este acto”) pero no en cuanto a las que se dice haberse pagado en el año ***, respecto de las que el Notario autorizante hace la correspondiente advertencia.

 

- En la escritura no se identifican conforme a la citada normativa todos los medios de pago empleados, ya que se dice que se hizo “por transferencias a la cuenta de la parte vendedora”, pero ni se identifican las cuentas de origen y destino, ni las fechas de cada una de las transferencias, ni sus importes respectivos.

 

- En la escritura no se identifican conforme a la citada normativa todos los medios de pago empleados, ya que se aprecia discordancia entre el precio total que se confiesa recibido y los importes de cada uno de los pagos que se relacionan, pues *** (detallar la causa de la discordancia) ***

 

            Todas estas causas, y otras similares, pueden dar lugar a la suspensión de la inscripción por el siguiente defecto:

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre.

 

 

3º.- Escrituras otorgadas el 30-01-2007  y el 18-11-2008

  

Normativa y criterios

 

El 30 de enero de 2007 entra en vigor el Reglamento Notarial según su redacción del Real Decreto 45/2007 de 19 de Enero (BOE 29 de enero de 2007) que en lo que aquí importa redacta de nuevo el artículo 177 en los siguientes términos ([1]):

“El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo metálico, con arreglo a los tipos oficiales o contractuales.

Los notarios deberán identificar en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se constituyan, declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles el precio, haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.

Respecto del momento del pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas.

Igualmente, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deberá hacer constar tal circunstancia en la escritura pública.

El notario deberá testimoniar en la escritura pública los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes.

Si los otorgantes no pudieran acompañar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deberá no sólo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino también las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los términos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto.

Si el otorgante se negara a identificar en la escritura pública, en todo o en parte el medio de pago empleado, el notario le advertirá, haciéndolo constar en la escritura pública, que suministrará a la Administración Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley del Notariado y a través del Consejo General del Notariado, la información relativa a dicha escritura.”

 

El nuevo precepto introduce dos novedades claramente diferenciadas:

 

a) Por una parte, en cuanto a la identificación por manifestación, añade a los requisitos anteriores (forma de pago e identificación de los medios de pago) la necesidad de hacer constar la fecha de cada uno de los pagos anteriores al otorgamiento.

Este requisito plantea numerosos problemas en la práctica respecto de los pagos realizados mucho tiempo antes del otorgamiento y no se contempla directamente en las RDGRN de 18 de mayo de 2007 y 26 de mayo de 2008 que a continuación se tratan ([2]), pero como se establece claramente por el artículo 177 del Reglamento Notarial hemos de exigirlo para este periodo.

De las mismas RDGRN resulta que en todo caso hay que vigilar la concordancia entre los medios de pago y el precio, es decir, que la suma de los pagos parciales cuadre con el total.

 

b) Por otra, introduce como nuevo aspecto a calificar la acreditación por testimonio en la escritura de los medios de pago empleados, lo que hace de manera poco clara. En concreto, la expresión “que se le exhiban” hace dudar si ha de interpretarse como exigencia de que “se le han de exhibir” o si como equivalente a “en caso de que se le exhiban”.

            La DGRN -en su línea habitual en estos últimos tiempos- opta por reducir en lo posible la función calificadora del registrador en su primera Resolución sobre la materia, de 18 de mayo de 2007, y la mantiene en la de 26 de mayo de 2008 declarando que sólo procede el cierre del Registro para las escrituras en que “las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (art. 254 LH y 177 RH) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el Registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública [...] La calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el art. 24 LN –a la que remite el propio art. 21.2 LH– y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados [...] sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago”.

Es decir, estas RDGRN excluyen totalmente de la calificación la acreditación de los medios de pago, siempre que el notario haya cumplido la obligación que le impone el 177 de su Reglamento de preguntar a las partes por qué no aportan documentos y hacer constar sus manifestaciones en la escritura.

Esta doctrina podrá compartirse o no, pero no parece contraria a la redacción del precepto vigente en este periodo: basta con interpretar la expresión “que se le exhiban” como equivalente a “en caso de que se le exhiban”.

 

Defectos

 

            La nueva normativa obliga a distinguir dos tipos de defectos:

 

a) Relativos a la identificación del medio o fecha de pago:

 

Los casos más frecuentes son prácticamente idénticos a los de la etapa anterior, salvo en cuanto al requisito de expresión de la fecha del pago.

Se proponen, por tanto, fórmulas como

 

- Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, pues no se identifican conforme a ella todos los medios de pago empleados, ya que sólo se expresa haberse pagado "en metálico antes de este acto", pero no la fecha o fechas en que se produjo el pago, como expresamente exige el artículo 177 del Reglamento Notarial.

 

- Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, pues no se identifican conforme a ella todos los medios de pago empleados, ya que se expresan las fechas en que se realizó el pago pero no los medios empleados en cada una de ellas, es decir, “si (cada pago) se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.”

 

- Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, pues no se identifican conforme a ella todos los medios de pago empleados, ya que sólo se identifica el medio de pago empleado en cuanto a la cantidad que se satisface al contado (“en efectivo metálico en este acto”) pero no en cuanto a las que se dice haberse pagado en el año ***, respecto de las que el Notario autorizante hace la correspondiente advertencia.

 

- Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, pues no se identifican conforme a ella todos los medios de pago empleados, ya que ya que se dice que se hizo “por transferencias a la cuenta de la parte vendedora”, pero no se identifican ni las fechas de cada una de las transferencias, ni sus importes respectivos.

 

- Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, pues no se identifican conforme a ella todos los medios de pago empleados, ya que se aprecia discordancia entre el precio total que se confiesa recibido y los importes de cada uno de los pagos que se relacionan, pues *** (detallar la causa de la discordancia) ***

 

            Todas estas causas, y otras similares, pueden dar lugar a la suspensión de la inscripción por el siguiente defecto:

 

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción vigente al tiempo del otorgamiento.

 

 

b) Relativos a la acreditación por testimonio:

 

            Según la interpretación de las dos RDGRN citadas, a efectos de inscripción los defectos por falta de testimonio del medio de pago en este periodo quedan prácticamente reducidos al caso en que el Notario manifiesta que se le entrega y lo incorpora a la matriz, pero luego no aparece en la copia presentada, lo que en la nota se podría expresar así:

 

Esta normativa no se cumple en la escritura que se califica, ya que el Notario autorizante hace constar que determinado pago se hace mediante cheque (*** cheque bancario, pagaré, letra de cambio) que se le exhibe y testimonia en la matriz, pero pese a ello tal documento no forma parte de la copia presentada.

 

            Y el defecto puede redactarse así:

 

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia presentada no aparece testimoniado el documento de pago exhibido por los otorgantes al Notario autorizante en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y por el artículo 177 del Reglamento Notarial en su redacción vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura.

 

 

4º.- Escrituras otorgadas desde el 19-11-2008

  

Normativa y criterios

 

El 19 de noviembre de 2008 entra en vigor el Real Decreto 1804/2008 de 3 de noviembre (B.O.E. de 18 de noviembre de 2008) que en lo que aquí importa modifica de nuevo la redacción del artículo 177 del Reglamento Notarial en los siguientes términos:

“El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo metálico, con arreglo a los tipos oficiales o contractuales.

En las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:

 

1.ª Se expresarán por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

 

2.ª El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura.

Los comparecientes deberán, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.

 

3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

 

En caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

 

Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.

  

            La nueva redacción distingue los requisitos aplicables a los distintos medios de pago:

 

            1º.- Pagos en metálico: basta con señalar los importes, sin tener que manifestar fechas ni acreditar nada.

 

2º.- Pagos mediante cheques (y pagarés, letras de cambio o similares): es necesario en todo caso que de la escritura resulte el “código de la cuenta” contra la que se libran, lo que parece que se cumple tanto si se identifica la entidad, sucursal y número de cuenta (10 dígitos) como si se expresa el “Código Cuenta Cliente” (C.C.C. de 20 dígitos) o IBAN (código internacional de 24 dígitos).

Pueden distinguirse al respecto los siguientes supuestos:

 

a) Si se entregaron con anterioridad: no es necesario testimoniarlos en la escritura, pero sí expresar:

1.- Su cuantía y de qué tipo de instrumento se trata: cheque o pagaré, si es bancario o no, y si es nominativo o al portador (datos del artículo 24 de la Ley del Notariado).

2.- La numeración del cheque, pagaré o letra de cambio y  el código  de la cuenta de cargo o, en sustitución de ésta, el hecho de tratarse de cheque bancario librado contra entrega de metálico (nuevo requisito del 177).

 

b) Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta del pagador (cheques ordinarios o cheques conformados): han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado, de la numeración del instrumento y del código de la cuenta de cargo, aunque nada se exprese directamente en el cuerpo de la misma.

 

c) Si se entregan en el momento del otorgamiento y están librados con cargo a una cuenta de la propia entidad bancaria (cheques bancarios): han de aparecer testimoniados en la escritura, con lo que indirectamente queda constancia de las circunstancias del artículo 24 de la Ley del Notariado y de la numeración del instrumento,  pero no del código de la cuenta de cargo, por lo que ha de expresarse en el cuerpo de la misma el de la cuenta contra la que los ha librado el Banco o Caja, o la circunstancia de haberlo hecho contra entrega de metálico (aunque no lo prevea el 117 deben admitirse otros supuestos similares, como la manifestación de haberse librado por constituir todo o parte del préstamo hipotecario que la entidad concede al pagador y que se formaliza en el siguiente número de protocolo).

 

3º.- Pagos mediante transferencia (o domiciliación bancaria): no es necesario testimoniar ningún documento pero sí expresar los códigos de las cuentas de cargo y de abono (no sólo la de cargo, como en los cheques), lo que ya sabemos que puede hacerse tanto si se identifica la entidad, sucursal y número de cuenta (10 dígitos) como si se indica el “Código Cuenta Cliente” (C.C.C. de 20 dígitos) o IBAN (código internacional de 24 dígitos).

Tampoco es necesario expresar las fechas exactas por no exigirlo ya este artículo 177, pero sí los importes por aplicación del 24 de la Ley del Notariado.

 

Puede concluirse que esta nueva redacción, aparte de distinguir estos supuestos:

- suprime la necesidad de hacer constar la fecha exacta de cada uno de los pagos confesados (vigente sólo en el periodo 30-1-2007 a 18-11-2008),

- introduce la de identificar los códigos de cuenta en los términos vistos

- y en cuanto al testimonio de los cheques o instrumentos de giro entregados en el acto del otorgamiento elimina la equívoca expresión “que se le exhiban por los otorgantes” por una imposición mucho más clara y directa que suprime las dudas de la anterior, de modo que constituirá defecto que impida la inscripción la falta de testimonio de los instrumentos que se entreguen en el acto del otorgamiento, no siendo ya aplicable a las escrituras otorgadas bajo la nueva redacción reglamentaria la interpretación seguida para la antigua por las RDGRN de 18 de mayo de 2007 y 26 de mayo de 2008. A mayor abundamiento el nuevo artículo 177, por remisión a lo dispuesto en el 254,3 de la Ley Hipotecaria, considera defecto que impide la inscripción registral no sólo la negativa a  expresar “datos” sino también la de “aportar alguno de los … documentos citados anteriormente”, que no pueden ser otros que los cheques e instrumentos de giro entregados en el momento del otorgamiento.

 

Por otra parte, es de comentar:

- que nada se exige para los pagos aplazados (quizá dando por supuesto que ya se precisarán en lo necesario por ser las partes las principales interesadas en ello)

- que la distinción del 177 entre instrumentos que se entregan antes o en el acto del otorgamiento a efectos de exigir o no su testimonio no se corresponde necesariamente con la tradicional entre pago confesado y pago al contado, pues los pagarés o letras de cambio que se entregan en el acto del otorgamiento han de testimoniarse pero no son pago al contado sino aplazado,

- y que ante la mayor claridad de la nueva normativa las principales dudas que pueden plantearse residirán en determinar hasta qué punto es necesario detallar los pagos confesados. A título de ejemplo, entiendo admisible la fórmula “10.000€ se confiesan recibidos mediante transferencias bancarias de la cuenta … a la cuenta … en pagos sucesivos los días 1 de cada mes desde el de abril de 2008 hasta el de enero de 2009”, sin exigir que digan que son de 1.000€ cada uno,  pero no “10.000€ se confiesan recibidos mediante transferencias bancarias de la cuenta … a la cuenta … ” si no dicen siquiera cuántas transferencias. Si se está en el límite de lo admisible habrá que considerar también la cuantía de la operación y si la duda afecta a una pequeña parte del precio identificándose correctamente la restante, o si es la parte principal.

 

Defectos

 

            También cabe distinguir ahora dos tipos de defectos:

 

a) Relativos a la identificación del medio de pago (no a la fecha, que ya no se exige):

 

            Pueden englobarse en este apartado casos de imprecisión del medio empleado como los siguientes:

 

- Este requisito no se cumple adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se aprecia discordancia entre el precio total que se confiesa recibido y los importes de cada uno de los pagos que se relacionan, pues *** (detallar la causa) ***.

 

- Este requisito no se cumple adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se expresa la cantidad que se confiesa recibida, pero no “la cuantía” (artículo 24 de la Ley del Notariado) o “los importes satisfechos” (artículo 177 del Reglamento Notarial) en cada uno de los pagos.

 

- Este requisito no se cumple adecuadamente en la escritura que se califica, ya que sólo se identifica el medio de pago empleado en cuanto a la cantidad que se satisface al contado (“en efectivo metálico en este acto”) pero no en cuanto a las que se dice haberse pagado en el año ***, respecto de las que no se determina “si (cada pago) se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria” (artículo 24 de la Ley del Notariado) ni, en su caso, el código de la cuenta de cargo (artículo 177 del Reglamento Notarial).

 

Este requisito no se cumple adecuadamente en la escritura que se califica, ya que sólo se identifica el medio de pago empleado en cuanto a la cantidad que se satisface al contado (“en efectivo metálico en este acto”) pero no en cuanto a las que se dice haberse pagado en el año ***, respecto de las que el Notario autorizante hace la correspondiente advertencia.

  

De falta de identificación del pago en metálico como:

 

- Este requisito no se cumple adecuadamente en la escritura que se califica, ya que   se expresa la cantidad total que se confiesa recibida en metálico “en diversos pagos”, pero no “la cuantía” (artículo 24 de la Ley del Notariado) o “los importes satisfechos” (artículo 177 del Reglamento Notarial) en cada uno de los pagos.

 

De falta de identificación del pago por cheque o instrumento de giro como:

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se expresa el total que se confiesa recibido mediante diversos cheques, pero no “la cuantía” (artículo 24 de la Ley del Notariado) de cada uno de los pagos por este medio.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que no se expresa el instrumento de pago de que se trata (si es letra de cambio, pagaré o cheque, bancario o no, nominativo o al portador), ni su número ni el código de la cuenta de cargo, datos que tampoco resultan de documento testimoniado en la escritura.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que no se expresa el instrumento de pago de que se trata (si es letra de cambio, pagaré o cheque, bancario o no, nominativo o al portador), lo que tampoco resulta de documento testimoniado en la escritura (el término “talón” no puede identificarse con ninguno de los regulados en nuestro Derecho).

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que no se expresa la numeración del instrumento de pago, lo que tampoco resulta de documento testimoniado en la escritura.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que no se expresa el código de la cuenta de cargo, lo que tampoco resulta de instrumento testimoniado en la escritura.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se testimonia en la escritura un cheque bancario, pero pese a estar librado contra cuenta de la entidad bancaria no se expresa en el cuerpo de la escritura el código de la cuenta en la que lo ha cargado aquélla o la circunstancia de haberlo hecho contra entrega de metálico (aunque no lo prevea el artículo 117 pueden admitirse otros supuestos similares, como la manifestación de haberse librado por constituir todo o parte del préstamo hipotecario que la entidad concede al pagador y que se formaliza en el siguiente número de protocolo).

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se testimonia en la escritura un cheque nominativo como medio del pago que se dice realizar por la compradora a la vendedora, y tal cheque no aparece extendido a favor de ésta sino de aquélla.

  

O de falta de identificación del pago mediante transferencia o domiciliación como:

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que no se expresan los códigos de las cuentas de cargo y abono.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se citan las cuentas de cargo y abono sólo mediante sus números, sin expresar sus “códigos” como exige el artículo 177 ni señalarse tampoco la entidad y oficina, de suerte que las cuentas quedan insuficientemente identificadas.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que en lugar de identificarse los “códigos” de las cuentas de cargo y abono como exige el artículo 177 se hace remisión al documento testimoniado en la escritura, del que resulta el código de una pero no de la otra.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se expresa el código de la cuenta de abono pero no el de la de cargo.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se expresa el total que se confiesa recibido mediante transferencia o domiciliación, pero no “la cuantía” de cada uno de los pagos por este medio.

 

Todas estas causas, y otras similares, pueden dar lugar a la suspensión de la inscripción por el siguiente defecto:

 

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre, por el artículo 24 de la Ley del Notariado y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre.

  

b) Relativos a la acreditación por testimonio:

 

            Al resultar la nueva normativa más clara y exigente que la anterior y no ser aplicable a este nuevo periodo la doctrina limitativa de la calificación registral de las RDGRN de 18 de Mayo de 2007 y 26 de mayo de 2008 por las razones antes indicadas, serán mucho más frecuentes los defectos referentes al testimonio.

            Se citan a continuación diversas propuestas de redacción de la nota en cuanto a los Fundamentos de Derecho y el correlativo defecto en la calificación:

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que tratándose de instrumento entregado en el acto del otorgamiento no aparece testimoniado en la copia autorizada de la escritura que se califica, a pesar de que el Notario expresa hacerlo.

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia autorizada que se califica no aparece testimoniado el cheque o instrumento de giro pagado en el acto del otorgamiento que el Notario autorizante dice testimoniar en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y en el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que tratándose de instrumento entregado en el acto del otorgamiento se testimonia en la escritura de manera ilegible, de modo que no queda constancia de su contenido a efectos de la legislación de prevención del fraude fiscal.

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia autorizada que se califica aparece testimoniado de manera ilegible el cheque o instrumento de giro pagado en el acto del otorgamiento que el Notario testimonia en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y en el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, de modo que no puede calificarse su concordancia con lo declarado por las partes en la escritura.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que tratándose de instrumento entregado en el acto del otorgamiento no se testimonia en la escritura, de lo cual advierte expresamente el Notario autorizante.

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia autorizada que se califica no aparece testimoniado por el Notario autorizante el cheque o instrumento de giro pagado en el acto del otorgamiento en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, como expresamente hace constar el propio Notario en cumplimiento de tales preceptos.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que tratándose de instrumento entregado en el acto del otorgamiento no se testimonia en la escritura, sin que de la misma resulte si la omisión es imputable a los otorgantes o al Notario autorizante.

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia autorizada que se califica no aparece testimoniado por el Notario autorizante el cheque o instrumento de giro pagado en el acto del otorgamiento en los términos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y por el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, sin que de la escritura resulte si la omisión se debe a incumplimiento de tales preceptos por los otorgantes o por el Notario autorizante.

 

- Estos requisitos no se cumplen adecuadamente en la escritura que se califica, ya que se aprecia discordancia entre el precio que dice entregarse por instrumento de giro incorporado a la escritura y el que aparece testimoniado en la misma, pues el primero se refiere a un importe de *** euros, y el testimoniado es por *** euros.

Documentándose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestación consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, en la copia autorizada que se califica aparece testimoniado el cheque o instrumento de giro pagado en el acto del otorgamiento en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, Ley 36/2006, de 29 de Noviembre y en el artículo 177 del Reglamento Notarial según su redacción por el Real Decreto 1804/2008, de 3 de noviembre, pero se aprecia la discordancia expuesta en los Fundamentos de Derecho entre el documento testimoniado y el pago a que según el cuerpo de la escritura corresponde.

 

 

            Efectos del incumplimiento de la norma

 

La normativa vigente permite al Notario autorizar la escritura aunque los comparecientes incumplan su deber de identificar los medios de pago empleados, confiando el control de la legalidad al Registrador de la Propiedad ([3]):    

a) Por una parte, el artículo 177 del Reglamento Notarial dispone que “en caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario hará constar en la escritura esta circunstancia, y advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia”.

 

b) Y, por otra, el párrafo 3º del artículo 254 de la Ley Hipotecaria dispone que  “no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados”.

 

Es decir, en los casos de incumplimiento de la normativa –incluso aunque ello se debe a la voluntad deliberada del compareciente- la escritura está válidamente otorgada, pero aquejada de un defecto subsanable que impide su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto ha sido incluso reconocido por la Dirección General de los Registros y el Notariado al hablar en la Resolución de 18 de Mayo de 2007 de “cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago” o “si existen omisiones en esa identificación”, como, “por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada” o “si no existe mención alguna en la escritura pública acerca de cuáles son los medios de pago”,

  

 

            Medios de subsanación

 

Indicar en la nota de calificación los medios que se estiman más adecuados para subsanar los defectos advertidos sólo es preceptivo en el ámbito de aplicación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio (Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística) conforme a su artículo 2.3, pero constituye, en mi opinión, uno de los apartados más importantes de la nota de calificación, que no debe faltar en ninguna de ellas:

- En primer lugar, porque nuestra función no sólo consiste en asegurarnos del cumplimiento de la legalidad para practicar la inscripción, sino también en asesorar al ciudadano sobre el modo de conseguirlo.

- En segundo,  porque la experiencia demuestra que una redacción cuidadosa de este apartado ayuda al interesado a entender el sentido de la nota, agiliza la subsanación de los defectos, evita recursos, quejas y consultas, y facilita enormemente la nueva calificación al aportarse el título con las rectificaciones o documentos que procedan.

- Y en tercero, porque en ocasiones concretas puede utilizarse como advertencia previa de que no se considerará suficiente algún medio determinado para evitar, por ejemplo, que la omisión de una declaración que la Ley exige en la escritura pretenda subsanarse mediante una simple instancia privada.

 

En la materia objeto de este pequeño estudio hay que tener en cuenta que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria establece expresamente que “la falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que …se identifiquen todos los medios de pago empleados” por lo que, en general, puede afirmarse que será el propio Notario quien deberá subsanar la escritura calificada como defectuosa, sin resultar admisible la aportación de documentos complementarios directamente al Registro.

Intentando englobar en un esquema general la multitud de supuestos enunciados, y sin perjuicio de su adaptación a cada caso concreto en lo que sea necesario, parece que pueden distinguirse tres grandes supuestos:

 

a) Si el defecto se debe a un error del Notario al testimoniar el documento que se le entregó (por haberse omitido involuntariamente testimoniarlo en la matriz, haberse hecho esto pero no aparecer en la copia presentada a inscripción, hacerlo de manera ilegible, etc): podrá hacer la subsanación él mismo mediante diligencia, sin necesidad de nueva comparecencia de las partes.

 

b) Si las partes le entregaron para testimoniar un documento diferente del de pago: deberán comparecer de nuevo para entregar éste y que el Notario lo incorpore a la escritura por diligencia.

No hay que olvidar que no se trata sólo de acreditar el hecho de haberse producido un pago, sino de una declaración de los otorgantes en el sentido de corresponder ese pago a la operación concreta objeto de la escritura, lo que no resulta del documento por sí mismo considerado (a diferencia de lo que sucede, por ejemplo, con el hecho del fallecimiento de usufructuario, que cabe acreditar aportando directamente al Registro su certificado de defunción si se omitió incorporarlo a la escritura en que con ocasión de una venta se solicita la cancelación del usufructo).

 

c) Y si el error u omisión se ha cometido en el cuerpo de la escritura (como sucederá en la inmensa mayoría de los casos) ya hemos visto que el artículo 254 de la Ley Hipotecaria excluye específicamente la subsanación por medios distintos de la escritura pública, lo que debe entenderse especialmente referido al acta notarial de manifestaciones.

Porque ni el acta subsanatoria “por mí y ante mí” del art. 153 de dicho Reglamento Notarial ni la instancia  privada del 110 del Reglamento Hipotecario son admisibles a la vista de la regulación general y de la doctrina de la Dirección General de los Registros y el Notariado al respecto:

 

1.- El acta subsanatoria del art. 153 de dicho Reglamento Notarial constituye medio suficiente para aclarar errores que resulten del contexto de la escritura o de otras autorizadas inmediatamente antes o después (Resoluciones DGRN de 27 de marzo de 1999, 12 de marzo de 2001 y 14 de febrero, 27 de marzo, 15 y 24 de abril y 27 y 29 de mayo de 2003),  pero no puede suplir lo que exceda del ámbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados (Resolución de 16 de enero de 1999), por lo que no puede acudirse a ella para modificar el contenido de una escritura anterior sin el consentimiento de los interesados (Resolución de 21 de marzo de 2005). Y ante el abusivo empleo de este medio subsanatorio, el Centro Directivo ha declarado en Resolución de 6 de abril de 2006 que “cree conveniente recordar su criterio, recientemente puesto de manifiesto, entre otras, en las resoluciones de 27 de septiembre y 20 de diciembre de 2005 (ambas del Servicio del Sistema Notarial), en el sentido de que lo que el artículo 153 del Reglamento Notarial permite es que el propio Notario subsane por sí mismo las omisiones, cuando su evidencia resulte del propio documento o de otros tenidos en cuenta para su confección”, es decir, cuando “tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que los comparecientes manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, respecto a lo cual la “interpretación ha de ser restrictiva y limitada a defectos formales del instrumento, nunca a su contenido de fondo”.

 

b) La instancia  privada a que se refiere el 110 del Reglamento Hipotecario sería igualmente rechazable sin la norma especial del 254,4 de la Ley Hipotecaria, tanto si se contempla la cuestión desde el punto de vista del Derecho Civil como si se hace desde el Registral o desde el Fiscal:

- Desde el primero, porque si el Código Civil dispone en su artículo 1230 que "los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto frente a tercero" no es procedente que una declaración en documento privado permita la inscripción en un Registro público cuya finalidad esencial es, precisamente, que el contrato produzca efectos “erga omnes” (artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, entre otros)

- Desde el punto de vista del Derecho Hipotecario porque en él es principio general el de la necesidad de documentación de carácter público para el acceso al Registro (artículo 3 de la misma Ley), carácter del que carecen los documentos privados aunque sus firmas estén legitimadas por Notario.

- Y desde el Fiscal, porque si el sentido de la nueva Ley es permitir a la Hacienda Pública un mayor control de las transacciones formalizadas en escritura pública, difícilmente podrá cumplirse este objetivo mediante documentos privados complementarios.

 

En ningún caso son admisibles los interlineados y sobrerraspados:

 

a) Por una parte, en cuanto a la escrituras matrices, de los párrafos 3º y 4º del artículo 152 del Reglamento Notarial resulta que los sólo son válidos cuando se realicen antes de la firma de la escritura y el artículo 126 de la Ley del Notariado establece que "serán nulas las adiciones, apostillas, entrerrenglonaduras, raspaduras y testados en las escrituras matrices, siempre que no se salven al final de éstas, con aprobación expresa de las partes y firmas de los que deben suscribir el documento".

 

b) Y en cuanto a las copias, el artículo 164 del Reglamento Notarial dispone que “las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia”.

 

 

En consecuencia, siempre que el defecto radique en la omisión de una declaración de la que deben responsabilizarse los otorgantes, sólo cabe o bien otorgar una nueva escritura complementaria, o bien subsanar la defectuosa mediante nueva comparecencia de las partes.

 

Todo ello, sin perjuicio de que en caso de tratarse de un error en la expedición de la copia que resulte de su cotejo con la matriz pueda subsanarse por el propio Notario autorizante bajo su responsabilidad (Resolución de 4 de mayo de 1982).

 

 

Datos que deben hacerse constar en la inscripción

 

El artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que "en la inscripción de los contratos en que hubiere mediado precio o entrega de metálico se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago".

Ya se ha dicho que por “forma” se entiende en Derecho Civil si el pago se ha hecho antes del otorgamiento (“precio confesado”), si se paga en el mismo acto (“precio al contado”) o si se aplaza para pagarlo en un momento posterior (“precio aplazado”).

 

El artículo 10 nunca ha exigido -ni antes ni después de la Ley de Prevención del Fraude- que en la inscripción haya que hacer constar las fechas exactas del pago, ni los medios empleados, ni si se testimonia o no en la escritura algún documento de pago.

La tantas veces citada RDGRN 18 de mayo de 2007 declara que “los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero” y que “en suma no forman parte del contenido de la inscripción”, “sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago». En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo… Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado –metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos–.”

 

Por tanto, una vez calificada la escritura favorablemente basta emplear en la inscripción fórmulas genéricas como “el precio de la compra es el de … euros, que se confiesan recibidos en distintos pagos antes del otorgamiento por los medios que se identifican en la escritura” o que “el precio de la compra es el de … euros, de los que … se confiesan recibidos y el resto se satisface al contado, identificándose en la escritura los medios de pago empleados y testimoniándose los que se entregan en el acto del otorgamiento”, sin preocuparse de detallar en el Registro los importes de los distintos pagos parciales ya realizados, de las fechas concretas, de los medios empleados, etc.

 

Otra cosa es el precio aplazado, en el que hemos de hacer constar siempre la fecha del último pago y detallar todo lo necesario en caso de que se asegure con hipoteca o condición resolutoria.

 

Enero de 2009

 

Javier Serrano Fernández

Registrador de la Propiedad de Olmedo


 


[1] A diferencia de los artículos del Reglamento Notarial anulados por diversas sentencias del Tribunal Supremo, esta redacción del 177 modificada después es válida y aplicable entre el 30 de enero de 2007 y el 18 de noviembre de 2008.

 

[2] A la fecha de la última actualización de esta nota (enero de 2009) son las dos únicas RDGRN publicadas sobre la materia; ninguna de las dos ha sido impugnada y no tenemos noticia de que se hayan dictado sentencias en juicios verbales.

[3] ¿Dónde queda la pretendida “presunción de legalidad” de la escritura pública?

 

 

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