Introducción sobre competencias estatal y autonómica

 

La sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de de 20 de Marzo, declaró inconstitucional gran parte del T.R. de la Ley del Suelo de 1992 por invadir el Estado competencias que el artículo 148 de la Constitución reserva a las Comunidades Autónomas, pero en cambio declaró vigentes preceptos que recogían normativa preconstitucional (como la Ley del Suelo de 1976) o de competencia estatal (como la organización de los Registros de la Propiedad).

En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de Julio, declaró en su Fundamento de Derecho Cuarto que “las Comunidades Autónomas son titulares en exclusiva de las competencias sobre urbanismo, de tal modo que la competencia legislativa les permite fijar sus propias políticas de ordenación de la ciudad y servirse para ello de las técnicas jurídicas que consideren más adecuadas”.

En las alegaciones del Decanato de los Registradores de Castilla y León al Anteproyecto de Ley de Medidas en Materia de Urbanismo y Suelo (Noviembre de 2007) se recoge este  Fundamento de Derecho Cuarto comentando que  “una de esas técnicas puede ser el Registro de la Propiedad, por lo que la legislación autonómica urbanística puede acudir a la legislación registral y elegir entre las distintas soluciones que ésta le ofrece… La única limitación es la derivada del artículo 149.1.8 de la Constitución, por lo que no puede generar legislación registral, pero sí servirse de ella para la ejecución de sus competencias”.

 

      Queda claro, pues, que la normativa urbanística sustantiva es competencia de la Comunidad Autónoma, pero la que regula los asientos que han de practicarse en base a ella en el Registro de la Propiedad es competencia exclusiva del Estado.

 

En consecuencia, artículos como el 67.2.d) o el 76.3. a) de la Ley de Urbanismo de Castilla y León (Ley 5/1.999, de 8 de Abril) o el 250.2 de su  Reglamento (Decreto 22/2004, de 29 de Enero) no pueden interpretarse como normas que establezcan los requisitos necesarios para extender notas marginales distintas de las previstas en la legislación registral del Estado, sino que hay que acudir necesariamente a ésta.

           

La norma estatal que recoge la nota marginal de iniciación del procedimiento de reparcelación es el artículo 5 de las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística aprobado (R.D. 1093/97 de 4 de Julio), que dice:

Artículo 5.- Nota marginal de iniciación del procedimiento.

1.- A requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas. En la solicitud, constarán las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la Entidad.

2.- La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la Administración actuante o de la Entidad Urbanística colaboradora.

3.- Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.

4.- La nota practicada producirá en todo caso los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes.

 

 

Las dos opciones del 5.1 del R.D. 1093/1997

 

Las dos opciones del 5.1 no recogen en realidad “notas distintas”, sino una misma nota que puede practicarse mediante “títulos distintos”:

 

          1) Para cualquier sistema de actuación, con ocasión de expedir certificación a solicitud de la Administración actuante o de cualquier otra persona autorizada por la legislación urbanística autonómica.

           

2) Sólo para el sistema de compensación, mediante la presentación de la escritura de constitución de la Junta.

 

            Que se trata de la misma nota resulta incluso de la propia dicción del 5.1, que al introducir la segunda opción se refiere a “la nota marginal citada”, es decir, a la misma de la primera opción del precepto.

 

 

1) Primera opción del 5.1 del R.D. 1093/1997 (para cualquier sistema de actuación)

 

 Sea cual fuere el sistema de actuación, la nota marginal ha de extenderse al expedir certificación de las fincas comprendidas en el ámbito de la Unidad de Actuación haciendo constar la iniciación del procedimiento.

Suele entenderse por tal la “aprobación inicial”, pero lo cierto es que el R.D. no la exige. Entiende incluso Garrote Mestre ([1]) que lo deseable es que esta nota sea de “iniciación del procedimiento antes de la aprobación inicial”, de modo que ésta se produzca teniendo ya a la vista la certificación registral.

 

En cuanto a las fincas en que debe ponerse esta nota el precepto se refiere a “las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución”, pero es obvio que si una finca comprendida en la Unidad no se relaciona en la solicitud no podrá expedirse certificación de la misma y, en consecuencia, tampoco podrá ponerse en ella la nota marginal.

Del mismo modo, la nota quedará sin extenderse respecto de las fincas que no estén inmatriculadas y respecto de las que, aun estándolo, no se describan en la solicitud de manera que el Registrador pueda identificarlas con finca inscrita (cfr. artículo 229,2º de la Ley Hipotecaria).

 

En sentido inverso, es de destacar que la expresión “afectados a la unidad de ejecución” no es necesariamente sinónima a la de “situados en el interior de perímetro de la unidad”, pues los derechos de aprovechamiento urbanístico que a continuación se citan en la norma, por ser inmateriales, no están situados ni dentro ni fuera de tal perímetro.

Pueden existir además fincas o porciones de suelo situados físicamente en el exterior de dicho perímetro pero que por estar adscritos al Sector como Sistemas Generales deban ser cedidos a la Administración actuante en el procedimiento de reparcelación, y en tal caso no parece razonable dudar de que deban también ser incluidos en la certificación y se practique respecto de los mismos la nota marginal correspondiente.

 

No puede solicitar esta certificación cualquier interesado, sino que se requiere una legitimación especial, que el artículo 5.1 limita a “la Administración o entidad urbanística actuante” y a “cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable”.

Así pues, aunque lo usual es que se pida por el Ayuntamiento en cuanto Administración actuante, el R.D. deja la puerta abierta a cualquier otra persona autorizada por la legislación urbanística autonómica: la de Castilla y León autoriza al propietario único, lo que es importante en sistema de concierto.

Si se trata de compensación puede pedirla también la Junta de Compensación (que además cabría considerar “Administración actuante” porque tiene personalidad jurídica pública desde el momento en que se inscribe en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras).

  

 

2) Segunda opción del 5.1 del R.D. 1093/1997 (sólo para el sistema de compensación)

 

Es aplicable sólo al sistema de compensación: la presentación en el Registro de la escritura de constitución de la Junta es suficiente para poner la nota marginal, sin necesidad de expedir certificación a petición de persona especialmente legitimada.

 

Es claro, pues, que el hecho que determina la extensión de esta nota es la constitución de la Junta de Compensación, que por sí sola implica que el procedimiento se ha iniciado, aunque la Administración actuante no haya dictado aun el acuerdo de aprobación inicial.

Opina Arnaiz Eguren ([2]) que puede practicarse sin necesidad de acreditar la inscripción de la escritura de constitución de la Junta de Compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras por ser una nota de mera publicidad. García García ([3]) lo entiende también así, pero no por esa razón sino porque no se trata de publicar una titularidad a favor de dicha Junta, para la que sí sería necesario asegurarse de la adquisición de personalidad jurídica por la misma. Sea por la razón que fuere, lo cierto es que la previa inscripción en el Registro de E.U.C. no sólo no se exige por el 5.1 sino que se está dispensando al emplearse la expresión “bastará que haya sido otorgada la escritura”, por lo que entendemos que el Registrador no debe suspender la práctica de la nota marginal por no acreditársele este requisito.

 

Las fincas en que debe ponerse esta nota serán las relacionadas en la escritura de constitución de la Junta.

Como detalle anecdótico cabe señalar que al transcribirse en la citada obra de Arnaiz Eguren el texto del artículo 5.1, inmediatamente después de la frase “cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la Entidad”  puede leerse “en este último caso, la nota se hará constar, también, al margen de todas las fincas incluidas en la unidad de ejecución” y, sin embargo, esta última frase no aparece en el texto publicado en el Boletín Oficial. Quizá se deba ello a que, como decíamos antes, pueden existir casos en que no pueda extenderse la nota por tratarse de fincas no inmatriculadas o que por la forma en que se relacionen no puedan identificarse por el Registrador con ninguna inscrita.

Son también aplicables ahora los comentarios antes hechos sobre los derechos  inmateriales de aprovechamiento urbanístico y sobre los terrenos adscritos al Sector como Sistemas Generales.

 

 

Efectos de la nota marginal en cualquiera de los dos casos

 

            Está claro que en cualquiera de los dos casos la nota informa de la iniciación del procedimiento de reparcelación y que  la constatación registral de este hecho conlleva en todo caso los importantísimos efectos de los artículos 14 y siguientes del mismo R.D. 1093/1997, como expresamente declara el artículo 5.4.

 

No hay unanimidad en la doctrina en cuanto al efecto de esta nota en relación con la  “afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación”.

 

a) García García entiende que esta nota es la misma que la del artículo 310.2 de la antigua Ley del Suelo de 1992, que tratándose de sistema de compensación atribuye a la nota ese efecto (lo entrecomillado es redacción literal de ese artículo).

Cabe añadir respecto de Castilla y León que este mismo efecto resulta del artículo 67.2.d) de la LUCyL, que aunque se refiere en general a las Entidades Urbanísticas Colaboradoras cita expresamente entre ellas a las Juntas de Compensación.

 

b) Arnaiz Eguren sostiene, por el contrario, que lo que la nota publica en el caso del 5.1 del R.D. es sólo el hecho de haberse iniciado el procedimiento de reparcelación de una Unidad de Actuación en cuyo ámbito está comprendida la finca y no la afección real a las obligaciones propias del sistema de compensación, pues ésta se produce en el momento de la adhesión de su titular por imperio de la legislación urbanística, publique o no el Registro ese hecho.

 

Nos parece  preferible esta segunda postura, pues siguiendo la interpretación de García García no podría extenderse la nota sin calificación del cumplimiento del requisito urbanístico de que en la escritura se describan todas las fincas integrantes de la Unidad de Actuación y del principio registral de tracto sucesivo, con lo que habría que suspenderla, por ejemplo, en los frecuentes casos de fincas gananciales respecto de las que actúa uno solo de los cónyuges, en el de sociedades mercantiles cuya representación no se ha acreditado en los documentos presentados en el Registro, o en el de mandatos verbales en la escritura de constitución cuya ratificación no se haya hecho constar en la misma por el propio Notario autorizante o por su sucesor en el protocolo (cfr. nuevo artículo 164 del Reglamento Notarial, redactado por Real Decreto 45/2007, de 19 de Enero).

            Sin embargo, la concepción de Arnaiz como una nota de mera publicidad permite extenderla sin vigilancia del tracto asegurando desde un primer momento que cualquiera que consulte el Registro pueda conocer la iniciación del procedimiento.

Por otra parte, entendemos que esta concepción de la nota marginal del artículo 5.1 del R.D. permite extender después una segunda nota cuando se siga el sistema de compensación, en función de que se haya producido o no la adhesión del titular registral de la finca de que se trate:

 

1) Aquéllas cuyo titular se haya adherido quedan afectas en virtud de tal  acto “al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación”, lo que se puede hacer constar por nota marginal como resulta de los principios generales hipotecarios, y específicamente de los artículos 310.2 de la Ley del Suelo de 1992 y 67.2.d) de la LUCyL.

 

2) Respecto de aquéllas cuyo titular se haya adherido puede iniciarse el procedimiento de expropiación,  lo que se puede hacer constar por la nota marginal del artículo 22.2 del R.D. 1093/1997

 

 

Distinción de efectos de la nota en uno y otro caso

 

            La única diferencia esencial entre los efectos de la nota en los dos supuestos del artículo 5.1 es que la primera publica, además del hecho de haberse iniciado el procedimiento, el de haberse expedido la certificación de dominio y cargas de las fincas integrantes de la Unidad de Actuación.

            Teniendo en cuenta que los efectos de la constatación registral de la iniciación del procedimiento de reparcelación se producen aunque no se expida certificación,  y que si no se procede a expedirla al presentarse la escritura de constitución habrá que solicitar después la certificación -con la confusión que ello puede introducir al ser de fechas diferentes la nota y la certificación- Garrote Mestre entiende que en todo caso el Registrador debería expedir la certificación al tiempo de poner la nota marginal.

            Discrepamos de esta opinión, no sólo porque según la normativa registral la certificación sólo puede expedirse previa petición de persona con interés legítimo en obtenerla (principio de rogación, cfr. entre otros los artículos 227 y 229 de la Ley Hipotecaria); sino también porque pensamos que si el legislador de 1997 hubiera querido que se expidiera la certificación en todo caso no habría introducido en la segunda parte del 5.1 la posibilidad de extender la nota mediante la simple presentación de la escritura de constitución -por contraposición a la regla general de hacerlo tras la expedición de la certificación-, sino que simplemente habría dispuesto que la certificación se entendería solicitada por el hecho de presentarse en el Registro la escritura de constitución.

 

            Partiendo, pues, de la base de que la nota marginal puede extenderse en virtud de la presentación en el Registro de la escritura de constitución de la Junta de Compensación sin expedirse certificación, se plantea el problema de cómo debe actuar el Registrador si después se le solicita la certificación.

            Entendemos que hay que distinguir tres supuestos:

 

            a) Si la petición es título suficiente para acreditar respecto de qué fincas se ha producido la adhesión (petición por certificación de la Administración actuante en que así conste, o petición acompañada de la escritura de constitución o de adhesión posterior que cumpla los requisitos del tracto): se debe poner una segunda nota haciendo constar no sólo el hecho de haberse expedido la certificación sino, además, que la adhesión se ha producido y que la finca queda afecta al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación.

            Esta segunda nota, pues, publica un efecto sustantivo distinto del de la simple iniciación de la reparcelación que ya se había conseguido por la primera.

 

            b) Si la petición no es título suficiente para acreditar respecto de qué fincas se ha producido la adhesión: puede expedirse la certificación pero no poner una segunda nota haciendo constar que desde su fecha se producen los efectos de la constatación registral de la iniciación del procedimiento de reparcelación (artículo 14), pues tal constatación y en consecuencia tales efectos ya se han producido con anterioridad.

            Por tanto, o no se pone segunda nota o –lo que parece más prudente- se extiende advirtiendo que se limita a expresar el hecho de la expedición de la certificación pero que el Registro ya publica la iniciación de la reparcelación desde la fecha de la primera nota.

 

            c) Si la petición no sólo no es título suficiente para acreditar respecto de qué fincas se ha producido la adhesión, sino que resulta de la misma que el Ayuntamiento que la solicita ignora que está ya extendida la nota que publica la iniciación del procedimiento de reparcelación en virtud de la presentación en el Registro la escritura de constitución de la Junta: lo más prudente parece no practicar asiento en los Libros y poner nota de suspensión advirtiendo el hecho de estar extendida ya esa primera nota y sugiriendo que se certifique respecto de qué fincas se ha producido la adhesión, para extender entonces una segunda nota con el contenido del párrafo a).

 

            En cualquier caso, si la certificación se expide en momento posterior al de la práctica de la nota marginal en virtud de la escritura de constitución, será necesario hacer constar en dicha certificación no sólo las titularidades vigentes al tiempo de expedirla, sino también las que lo estaban en la fecha en que se puso la nota marginal, pues es esta primera fecha y no la segunda la que ha de tenerse en cuenta a los efectos de los artículos 14 y siguientes.

  

 

            Nota marginal respecto de “parte” de una finca registral

 

La legislación registral exige en principio que si una parte de una finca se ha de someter a un régimen jurídico diferente de la restante se proceda previamente a una modificación objetiva (segregación, división material u horizontal) en virtud de la cual se constituya como finca registral independiente.

Esta regla se exceptúa en algunos casos concretos, pero la excepción no es absoluta sino que es necesario identificar en lo posible la parte de la finca que queda sujeta al régimen diferenciado. Así, por ejemplo, una servidumbre de paso se inscribe gravando toda la finca sin previa segregación de la parte de suelo en la que se concreta ese derecho, pero para ello es imprescindible identificar al menos someramente tal parte (v.g. “una franja de tres metros de anchura a lo largo del lindero Norte, con una superficie total de cien metros cuadrados”).

Otra excepción de la misma índole se encuentra en el Real Decreto 1093/1997, cuyo artículo 4 se refiere no sólo a las “fincas” comprendidas dentro de los límites de la unidad de ejecución sino también a “partes de fincas”, y cuyo artículo 8.2 permite practicar la segregación de las porciones afectadas en virtud de la misma certificación de la aprobación definitiva del propio Proyecto. De todo ello resulta indudablemente que la nota del artículo 5 puede extenderse respecto de “una parte” de la finca registral sin necesidad de su previa segregación; pero, al igual que ocurre en las servidumbres, para ello será necesario identificar en la medida de lo posible tal “parte”, a cuyo efecto se considera suficiente la simple expresión de su extensión superficial (dato que, por lo demás, debe constar necesariamente en el expediente desde su misma iniciación).

 

Si la finca sólo está comprendida en parte en la Unidad y la petición de certificación (o la escritura de constitución o de adhesión) no lo expresa, el Registrador no podrá determinarlo, por lo que la nota quedará extendida respecto de “la finca” (es decir, de su totalidad) con los inconvenientes que ello podría acarrear (piénsese, por ejemplo, en un tercero que a la vista de tal nota compra la finca creyendo que toda la superficie con que aparece inscrita está comprendida en el Sector).

Pero sí podría detectarlo en casos especiales, como el de que la misma finca tenga ya puesta nota correspondiente a otro Sector, el de que la misma petición de certificación se refiera a dos Unidades diferentes o el de que la descripción registral resulte que la finca tiene calificaciones urbanísticas diferentes en cuanto a superficies determinadas.

 

 

Javier Serrano Fernández

Registrador de la Propiedad de Olmedo