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NOTAS SOBRE LA REFORMA DEL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL

Jorge López Navarro, Notario de Alicante
 

  Como sabemos el trascendental Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, ha introducido una gran reforma en materia del tema de las daciones en pago, novaciones de crédito e igualmente en el procedimiento extrajudicial. Si alguien me viera escribiendo sobre el tema, un domingo a primera hora, pensaría que soy un gran trabajador, pero, tristemente, no es así. Tengo problemas con un procedimiento extrajudicial en curso, ya iniciado, y al que le estoy dando vueltas tratando de saber qué debo hacer. Pienso que habrá muchos compañeros que estarán en una situación parecida a la mía y que tendrán que tomar decisiones y espero contar con ellos si algunas de mis modestas conclusiones, no les parecen adecuadas. Voy a exponer lo que pienso, aunque, por supuesto, no sólo acepto, sino que solicito opiniones que me señalen mis errores tomados sobre la marcha y quizá sin meditar lo bastante sobre ello:

 

  1).- Derecho Transitorio: El procedimiento extrajudicial que me está encomendado se encuentra con el requerimiento de pago hecho, y tengo enviados a los Boletines el edicto de subasta. Quizá lo lógico hubiera sido que a estos procedimientos o bien  no les fuera aplicable la nueva norma, o se aplazara por ley su ejecución por un plazo transitorio determinado, hasta tanto entre en vigor el Código de Nueva Conducta Bancario (próximo día 1 de abril en que sabremos los Bancos que lo aceptan). En mi opinión el procedimiento sigue adelante, pero habrá que modificar el edicto de convocatoria de subasta: si éste se hubiera publicado, no tengo claro si tengo que desistir de las tres subastas, anulando los edictos publicados, o debo seguir adelante.

   En mi caso, al estar ya los edictos en poder de cada Boletín, pero no publicados, voy a intentar paralizar la publicación, llevando a cabo una publicación con el nuevo contenido del artículo 12 del Decreto, si el Banco así lo quiere.

   Pienso que si los edictos de subasta ya se hubieran publicado, habrá que desistir de ellos (siempre con el acuerdo del Banco) con una publicación en tal sentido y con la publicación de un nuevo edicto en que se recojan las novedades del art 12 del Decreto. La otra solución sería seguir adelante con las subastas y en último caso y si no hubiera postor, adjudicar al acreedor la finca por el 60% del valor de subasta o por el importe total de los débitos (no creo que hoy quepa la tercera subasta sin sujeción a tipo).

  El problema más grave que se puede plantear y que recojo al final, es el de la situación de estos deudores que, al estar publicada la subasta no se les van a aplicar las nuevas medidas o incluso pese a no estar publicada la subasta, si bien tienen derecho a solicitar del Banco las medidas de restructuración de deuda (ver anexo punto 1), su situación dependerá de que el banco acepte o no el Código de Buena Conducta, con el hándicap que puede suponer que la primera lista de Bancos Aceptantes se publicará en abril.

 

  2).- Terminología ambigua: Hay también incongruencias en la redacción del precepto (art 12), ya que si nos fijamos se emplean dos términos que, en mi opinión, se refieren a un mismo documento pero en términos diferentes: de un lado el artículo habla de que habrá una sola subasta para la que servirá de tipo “el pactado en la escritura de constitución”. Luego sin embargo hacer referencia a “un valor de tasación”, con lo cual siembra la duda de si se exige la aportación de una tasación aparte.

  Y finalmente, me imagino que por la precipitación con que se ha redactado, se crea un verdadero “galimatías”: Hay una subasta única en la que se exige que la adjudicación se haga por el 70% del tipo originario pactado en la constitución de la hipoteca, aunque si no lo hay, habrá que esperar acontecimientos y recoger todas las posturas, ya que puede ocurrir:

     ..-  que si la postura es inferior al 70% (debe ser de ese valor de subasta) el deudor en los 10 días siguientes, presente a alguien que llegue a ese 70% del tipo de subasta, o que pague la deuda total (y por qué no puede ser el mismo deudor);

     ..- tras de ello, el acreedor cuenta con 5 días para la adjudicación de la finca por el 60% del tipo;

     ..- en caso de que el acreedor no se quede el piso por dicho valor, la finca se adjudicará a quien haya ofertado en la 1ª subasta hasta el 50% del tipo o pague la total suma debida;

    ..-  y en último  caso y tras otros 20 días se podrá pedir la adjudicación por el acreedor  por el 60% o más del tipo originario. Realmente todo un recorrido.

 

  3) Quiénes y cuándo se pueden pedir las medidas de restructuración de la deuda hipotecaria: Sin lugar a dudas el problema más importante y más humano es el ya planteado antes y relativo a determinar ¿“cual es la situación de estos deudores afectados por el inicio de un procedimiento extrajudicial o incluso pienso judicial” y que están abocados a perder su piso? Tristemente también es el caso que tengo planteado. Creo que, si está publicada la subasta, estas personas pueden acudir a lo que dispone el art 13 “ayudas a inquilinos arts 38 y 39 del R Dto. 2066/2008, en el caso de lanzamiento, pero no pueden solicitar las medidas de restructuración de su deuda hipotecaria (ver anexo); tampoco en el caso de que el principal del préstamo concedido supere la media establecida por el Decreto, según la localidad. Quizá si no estuviera realizada la publicación de la subasta aún (es mi caso), pueden solicitar todavía la restructuración de su deuda, la cual puede dar lugar incluso a la suspensión de la subasta por el Banco. Pero ¿qué ocurre si el Banco no acepta el Código de Buena Conducta? Pues que el procedimiento pienso debe seguir adelante. Es decir, caso de estar hecha la publicación o existir el rechazo del Código N.C., por el Banco, la subasta debe proseguir. En otro caso, el Banco sería el único que podría paralizar la subasta para darles tiempo a tales deudores a solicitar dichas medidas, aunque no sé si tendrán tiempo para que se les declare como situados en el umbral de exclusión, dada la relación de documentos que se les piden. Por otro lado y ante la inminencia de las nuevas medidas, el Banco se tomará un tiempo para estudiar el nuevo Código y aceptarlo o no.

 

    Sólo plantear estos temas con los que llevo luchando desde ayer, y tratar de dar salida a este gran problema humano que creo el Gobierno ha echado sobre las espaldas de todos pero, sobre todo, de los Bancos. La urgencia por dar una salida al problema nos ha llevado a un Decreto lleno de lagunas, que me imagino iremos llenado como podamos.

 

    Alicante 11 marzo 2012    Jorge López Navarro

 

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Nota recibida:

En mi opinión, no debemos complicar mucho el asunto o, por lo menos, mas de lo que está. Creo que las subastas anunciadas antes de la entrada en vigor del R.D.L. deben seguir adelante. Eso sí, cumpliendo con la Circular 1/2012 del Consejo General del Notariado y, por lo tanto, conforme al punto SEGUNDO de la misma, con aplicación de los límites previstos en la LEC, de inexcusable aplicación al procedimiento de ejecución extrajudicial, de manera que, de producirse la tercera subasta, no se admitirá postura por un importe inferior al 60 % del tipo de tasación fijado para la primera subasta, recogido en la escritura de constitución de la hipoteca.

 

Las subastas que no hubieran sido anunciadas antes de la entrada en vigor del R.D.L.  deberán tramitarse y, por lo tanto anunciarse, conforme al artículo 12 del citado R.D.L.

 

En cualquier caso, espero que por el Consejo se emita una nueva Circular de obligado cumplimiento, de manera urgente, que unifique nuestra práctica.

 

FRANCISCO-JOSÉ ÁBALOS. Notario de Huelva.

 

 

RESUMEN DEL RDL JAVIER LOPEZ CANO LUIS FERNANDEZ BRAVO FRANCES ENRIQUE ROJAS

ASPECTOS FISCALES

DOCTRINA

FIJACIÓN DEL SALDO

FERNANDO GOMÁ
JOAQUÍN ZEJALBO      

 

 Visita nº desde el 13 de marzo de 2012.

 

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