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PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS CON RIESGO DE EXCLUSIÓN

 Y CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada (Madrid)

 

Objeto  Destinatarios  Umbral del exclusión
Intereses de demora Código de buenas prácticas  Modo de acreditar
Reestructuración Quita Dación en pago
Aplicación indebida  Procedimiento extrajudicial Medidas fiscales
Arrendamientos  Cajas de Ahorro  Entrada en vigor
Entidades Adheridas Servicio de Ayuda de Euskadi Estudio en Consumo y D.

  

 

       Ver importante reforma por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

        Ver reforma Ley 8/2013, Ley de Rehabilitación Urbana. 

         Ver cuadro comparativo de disposiciones 2012/2013.

         Ver artículo de Mº Concepción Iborra 

 

          

             Resumimos, a continuación, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

            Este RDL viene motivado por la crisis económica y financiera que desde hace cuatro años azota a toda la sociedad y, especialmente, a colectivos muy vulnerables como son los deudores -y sus familias- sin recursos, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, lo que les hace peligrar su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, principio que ha de guiar la actuación de los poderes públicos.

  

            Objeto.

               - Establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago;

               - flexibilizar los procedimientos de ejecución hipotecaria.

 

            A quiénes se aplica:

               - Como regla general, a los deudores situados en el umbral de exclusión con contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria

               - Serán de aplicación general las medidas contenidas en los artículos 12 (procedimiento de ejecución extrajudicial) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos).

 

            Umbral de exclusión. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

               - ha de ser la única vivienda, propiedad del deudor

               - préstamo/crédito concedido para su adquisición sin más garantías reales o personales o insuficientes

               - todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o actividades económicas;

               - cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de los ingresos netos de la unidad familiar;

               - los miembros de la unidad familiar han de carecer de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda

 

            Modo de acreditación de los requisitos. Se desarrolla en el art. 3.2. Se incluyen diversos certificados (entre ellos, de titularidades según el Registro), libro de familia, escrituras y una declaración responsable.

            Moderación de los intereses moratorios. A partir del momento en el que el deudor acredite que se encuentra situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Esta medida se aplica, aunque la entidad financiera no haya firmado el Código de Buenas Prácticas, ya que el artículo 4 que la recoge es independiente de la regulación de dicho Código.

            Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

             A) Características:

               - podrán suscribirlo de forma voluntaria las entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios;

               - se publica como anexo al RDL;

               - una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio;

               - cualquiera de las partes podrá compeler a la otra a otorgar escritura pública de novación del contrato, aplicando las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas, siendo los costes a cargo del solicitante; la novación tendrá los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, (no alteración de rango de la hipoteca, salvo aumento de responsabilidad o plazo);

               - podrá invocarse ante los Tribunales por el afectado;

               - la permanencia en el Código será por un mínimo de dos años, prorrogable automáticamente de año en año;

               - el valor de adquisición de la vivienda que se financia habrá de ser inferior a los siguientes márgenes:

                        - Ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.

                        - De más de 500.000 o en áreas metropolitanas de más de un millón: 180.000 eur

                        - De más de 100.000 habitantes: 150.000 euros.

                        - Resto: 120.000 euros.

               - será de aplicación exclusiva a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere este real decreto-ley, no procediendo su extensión, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito, aunque, lógicamente, las entidades adheridas podrán con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones del Código de Buenas Prácticas a deudores distintos o mejorar las previsiones contenidas en el mismo.

             B) Procedimiento:

               - Las entidades financieras deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado trimestralmente en su Sede Electrónica y en el BOE.

               - El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía que presidirá la comisión y tendrá voto de calidad.

               - La Comisión de Control publicará un informe semestral sobre su grado de cumplimiento.

               - Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades de crédito del Código de Buenas Prácticas, las cuales recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España

  .

             C) Fases. Según el Anexo, el Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

              1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración de la deuda.

               Podrán solicitarla a la entidad y obtenerla los deudores en el ámbito de exclusión, para alcanzar la viabilidad de la deuda a medio y largo plazo, presentando la documentación del art. 3.

               - Pueden hacerlo, incluso iniciado el procedimiento de ejecución, hasta el anuncio de la subasta.

               - La entidad deberá presentar un plan en el plazo de un mes, que deberá incluir:

                        - una carencia en la amortización de capital de cuatro años;

                        - la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo,

                        - la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos durante la carencia y

                        - la posibilidad de pedir medidas adicionales si el plan resulta inviable.

               - Potestativamente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

               - La amortización anticipada solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración no tendrá costes por compensación.

              2. Medidas complementarias:

               - Si, pese a la refinanciación, resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

               - Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota mensual superior al 60 por 100 de sus ingresos.

               - Podrán solicitar la quita los deudores antes y durante el procedimiento de ejecución, aunque se haya anunciado la subasta y también aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

               - la entidad realizará el cálculo entre tres métodos que se especifican, siendo uno de ellos el del reducir la deuda un 25%.

              3. Medidas sustitutivas:

               - Si ninguna de las dos fases anteriores resulta viable, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda, quedando obligada la entidad a aceptarla.

               - El plazo es de doce meses desde la solicitud de la reestructuración

               - Supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda

               - La entrega de la vivienda podrá hacerse a la propia entidad o a tercero que ésta designe.

               - El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente en el momento de la dación. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.

               - La dación en pago no será aplicable cuando ya se haya anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

               - Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

 

            Aplicación indebida. Al deudor que se hubiese beneficiado, tanto de los intereses moratorios reducidos como de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos para ello, o que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión, le afectarán al menos las siguientes consecuencias:

               - será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir por un importe no inferior al beneficio indebidamente obtenido;

               - abonará todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.

 

            Medidas fiscales.

               - ITPYAJD. Se añade un nuevo número 23 al artículo 45.I.B) del texto refundido:

                 «23. Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto.»

               - Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

                 «3. En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.»

               - IRPF. Se añade una disposición adicional a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre:

                 «Disposición adicional trigésima sexta. Dación en pago de la vivienda. Estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma.»

            Aranceles. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.

            Procedimiento de ejecución extrajudicial. Esta reforma es de aplicación general -y no sólo a los deudores incluidos en el umbral de exclusión-, pero sólo afecta a los casos en los que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:

               1. La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.

               2. Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

               3. Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

               4. Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por cien del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.

               5. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

               6. Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario (si quedaren desiertas las subastas celebradas y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda).

            La reforma trata de adaptar este procedimiento de regulación reglamentaria (arts. 234 y ss del Reglamento Hipotecario, a los que remite el art. 129 LH) a las reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectaron a sus artículo 670, 671 y añadido posterior de la Disposición Adicional Sexta.

            Desde ahora, la posibilidad de tres subastas se circunscribe a los casos en los que la finca no sea la vivienda habitual del deudor.

            Pero, incluso tras esta reforma, cabe adjudicaciones por posturas que cubran la cantidad reclamada, aunque ésta fuese irrisoria (apartado 4), también por parte del acreedor, si actuó como postor.

            La Disposición final tercera anuncia un desarrollo reglamentario de la ejecución extrajudicial en el plazo de seis meses con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, e incorporar, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrónica.

             Ver artículo de Fernando Gomá tras RDLey desahucios.

             Ver artículo de Jorge López Navarro.

             Ver artículo de Javier López Cano y formularios.

             Ver artículo de Enrique Rojas Martínez de Mármol.

             Ver articulo de Fernando Gomá.

             Ver artículo de Joaquín Zejalbo.

             Ver artículo de Juan Montero-Ríos.

             Ver artículo de Francisco Javier González López.

             Ver R. 28 de noviembre de 2012: no hay que notificar al deudor la puja por si quiere mejorarla.

 

 

            Contratos de arrendamiento.

               - Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos. Podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos y tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a estas ayudas:

                  - Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual por ejecución hipotecaria con posterioridad al 1 de enero de 2012

                  - Los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de este RDL.

               - Ley de Arrendamientos Urbanos. Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18 (plazo mínimo y actualización de renta), con las especialidades que se regulan a continuación.

                        - La duración será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

                        - La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Después, se aplicarán criterios de mercado.

                        - Procederá el desahucio del arrendatario tras seis meses de impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad. También, si transcurrido el plazo de dos años de duración, el arrendatario no desalojara la vivienda.

   

            Cajas de Ahorro. La D.F. 1ª modifica el RDL 11/2010, de 9 de julio, de órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las Cajas de Ahorros, acortando la redacción del primer párrafo del artículo 6.3:

            «3. Corresponde al Estado la supervisión y control de las fundaciones de carácter especial a las que se refiere el presente real decreto-ley, cuyo ámbito de actuación principal exceda el de una Comunidad Autónoma, a través del Protectorado que será ejercido por el Ministerio de Economía y Competitividad.» Desaparece la frase siguiente: “En los supuestos de segregación se considerará ámbito de actuación de la fundación de carácter especial el de la entidad bancaria resultante de la segregación”.

 

            Entrada en vigor: el 11 de marzo de 2012.

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