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RESUMEN DE LA LEY DE REHABILITACIÓN,

 REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

José Félix Merino Escartín, Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada (Madrid)

 

Leyes afectadas Introducción Objetivos

Título Preliminar

Informe evaluación edificios Actuaciones sobre
 el medio urbano
Nueva afección registral  Certificado eficiencia energética
 Reforma Ley Propiedad Horizontal L. Edif. L Suelo Deudores Hipotecarios
Otras disp. finales L Pat. AAPP L Contratos SP Subvención viajes
LPH (texto actual) LPH (texto anterior) LSuelo (texto actual) LSuelo (texto anterior)
TEXTO DE LA LEY COMPARATIVA ARTÍCULOS ANTECEDENTES ARTÍCULOS RECIBIDOS

  

  

Se trata de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

     

            Esta Ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

            La Ley 8/2013 afecta, entre otras, a las siguientes leyes:

               - Ley sobre Propiedad Horizontal. D.F. 1ª

               - Ley de Ordenación de la Edificación. D.F. 3ª

               - Ley de Enjuiciamiento Civil. D.F. 4ª

               - Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas. D.F. 6ª

               - Ley General Tributaria. D.F. 9ª

               - Ley Reguladora de las Haciendas Locales. D.F. 10ª

               - Real Decreto por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. D.F. 11ª

               - Texto refundido de la Ley de Suelo. D.F. 12ª

               - Texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. D.F. 13ª.

               - Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos. D.F. 14ª

               - Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. D.F. 15ª

               - Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013. D.F. 16ª

               - Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. D.F. 17ª.

 

Introducción.

            El mercado del suelo y la vivienda en España tienen importantes problemas estructurales agravados por el cambio de ciclo económico.

            Tradicionalmente, el urbanismo se ha volcado en nuestro país en la producción de nueva ciudad, lo que ha de cambiar con más de 700.000 viviendas nuevas vacías. Con esta ley lo que se potencia son actuaciones orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, que suelen suponer intervenciones mucho más complejas. Estamos hablando de actuaciones de rehabilitación, de regeneración y de renovación urbanas

            Estas actuaciones carecen de una regulación suficientemente desarrollada con la que sí cuenta el urbanismo de crecimiento, persistiendo obstáculos legales que impiden su puesta en práctica por lo que resulta preciso generar un marco normativo idóneo para que se desenvuelvan.

            Hay sectores especialmente sensibles al respecto, como el turístico, resultando muy conveniente renovar destinos turísticos “maduros”.

            Más de la mitad de los edificios supera los 35 años de antigüedad y la gran mayoría han sido construidos sin criterios de eficiencia energética, cuando este parámetro va a resultar de esencial importancia, ya que los edificios representan el 40 % del consumo de energía final, lo que es preciso controlar para avanzar en una «economía baja en carbono».

            El porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es, uno de los más bajos de la zona euro. La potenciación de esta actividad puede permitir aplicar políticas integrales que contemplen intervenciones no solo en el ámbito físico-espacial, sino también en los ámbitos social, económico, ambiental y de integración de la ciudad.

            La normativa que se presenta nace en una coyuntura de crisis, lo que puede limitar los medios, pero también puede verse como generadora de empleo verde y potenciadora de la importante industria de materiales, así como de la relativa a las restantes instalaciones y dotaciones de la edificación y de las tecnologías de energías renovables,

            Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos poseen amplias competencias en materia de vivienda y urbanismo, pero el Estado no puede mantenerse al margen por su propio ámbito competencial y porque muchas de las exigencias que se demandan en relación con un medio urbano sostenible, proceden en la actualidad de la Unión Europea o de compromisos internacionales asumidos por España.

            Esta norma constituye legislación básica, pues el Estado es competente para establecer las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica, y para regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación civil, hacienda general y deuda del Estado, bases y coordinación general de la sanidad, bases del régimen jurídico de las Administraciones Públicas, procedimiento administrativo común, expropiación forzosa, responsabilidad de las Administraciones Públicas, legislación básica sobre protección del medio ambiente, bases del régimen energético y títulos académicos y profesionales.

 

Objetivos:

            1º.- Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.

            2º.- Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación.

            3º.- Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo en eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.

            4º.- Modificar normas actualmente en vigor, tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos.

 

Título Preliminar.

            Describe su objeto, que ya hemos visto.

            Se refiere a las políticas que los poderes públicos, dentro del ámbito de sus competencias, deberán formular y desarrollar, en el marco de los principios de sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional.

            Incluye definiciones, como la de residencia habitual (la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un período superior a 183 días al año), infravivienda, complejos inmobiliarios (privado y urbanístico) o edificio de tipología residencial de vivienda colectiva.

 

Título I.

            Este breve Título contiene la regulación básica del Informe de Evaluación de los Edificios, que parte de la establecida por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio pero supera algunas de sus insuficiencias como la que lo identificaba plenamente con la Inspección Técnica de Edificios (ITV de edificios, centrada sobre todo en los de más de 50 años de uso residencial) regulada por las Comunidades Autónomas y por algunos Ayuntamientos y, precisamente, a sus únicos efectos.

            Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

               - En cuanto a la conservación, su regulación está en el texto refundido de la Ley de Suelo.

               - Sobre accesibilidad, hay que acudir a la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que exige la realización de ajustes en materia de accesibilidad universal antes del año 2015, momento a partir del cual pueden ser legalmente exigidos, tanto para los edificios, como para los espacios públicos urbanizados existentes.

               - El informe contiene un apartado de carácter orientativo sobre la eficiencia energética y el cumplimiento de los compromisos de España con Europa en el horizonte 2020: la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios. La certificación contendrá una calificación del edificio a tales efectos (mediante letras, de la A a la G) y unas recomendaciones sobre las mejoras energéticas que podrían realizarse. La inclusión de esta certificación en el informe reducirá el coste derivado de tener que adjuntarla en caso de venta o de alquileres.

            El Informe de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

            Tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.

            Si no se cumplimenta debidamente, se incurre en una infracción urbanística.

            Los propietarios obligados deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin de que dicha información forme parte de un Registro integrado único.

            El legislador estatal, al regular este Informe de Evaluación, trata de asegurar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como obtener información que le permita orientar el ejercicio de sus propias políticas. Para ello, se dota de un instrumento que otorga uniformidad a los contenidos que se entienden necesarios para asegurar el cumplimiento de dichos objetivos, todo ello sin prejuzgar las concretas medidas de intervención administrativa que deban poner en marcha las Administraciones competentes.

            Se busca también facilitar a las Administraciones competentes un instrumento que les permita disponer de la información precisa para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas legalmente exigibles, tanto en materia de conservación, como de accesibilidad:

            Se regula un régimen transitorio (D. Tr. 1ª), que fija un calendario máximo de cinco años para obtener el Informe de Evaluación de aquellos edificios con tipología residencial de vivienda colectiva que tengan 50 años de antigüedad, aunque las CCAA o los Ayuntamientos pueden ser más exigentes. También será necesario si se solicita alguna ayuda. Se dictan criterios para relacionarlo con el ITV de edificios y evitar duplicidades.

            La determinación de las cualificaciones que se requerirán para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios y el modo de acreditarlas será objeto de desarrollo reglamentario, mediante Orden Ministerial. A. F. 18ª.

Se debe de tener en cuenta  que se derogan en el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios…:

               - la disposición adicional tercera: Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

               - las disposiciones transitorias primera y segunda, sobre la Eficacia de las inspecciones técnicas ya realizadas y el Calendario para las inspecciones técnicas.

 

Título II.

            Este título, nuclear, contiene propiamente las actuaciones sobre el medio urbano. Amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario.

1º. Definición. Son aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Para actuaciones edificatorias, ver el art. 14.2 LS.

            2º. Sujetos obligados. Son aquellos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha obligación y los siguientes (en extracto):

               a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación. En su defecto, las obras por reparaciones menores derivadas del uso diario corresponderán al titular del uso. Cabe pacto al respecto inscrito en el Registro de la Propiedad.

               b) Las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes, sin perjuicio del deber de los propietarios individuales de contribuir a los gastos en los términos de los estatutos.

               c) Las Administraciones Públicas.

            3º. Iniciativa. Podrá partir de las Administraciones Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas y los propietarios. En concreto, estarán legitimados todos los sujetos obligados referidos o sus representantes. Serán prioritarias las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía, así como aquellas que, con tales objetivos, partan de la iniciativa de los propios particulares.

            4º. Reglas básicas para la ordenación y ejecución de las actuaciones.

               - Si hay necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente, se observarán los trámites procedimentales requeridos por la legislación aplicable para realizar la correspondiente modificación, la cual podrá prever la aprobación simultánea.

               - Si lo anterior no es preciso, se hará una delimitación y aprobación de un ámbito de actuación conjunta, o la identificación de la actuación aislada que corresponda, a propuesta de los sujetos obligados y a elección del Ayuntamiento.

               - El acuerdo administrativo que las autorice garantizará, en todo caso, la realización de las notificaciones requeridas, el trámite de información al público cuando éste sea preceptivo, conteniendo, al menos, un avance de la equidistribución que sea precisa y el plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar, en su caso.

               - Se prevé la posibilidad de ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables e, incluso, de otros espacios sobre los que se deban realizar obras para reducir al menos, en un 30 por ciento la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio.

               - Se requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que asegure su viabilidad económica

            5º. Efectos de la delimitación de los ámbitos de gestión y ejecución de las actuaciones.

               a) Comporta la declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social, cara a expropiaciones, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos, y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante.

               b) Legitima la ocupación de las superficies precisas.

               c) La aprobación definitiva es causa suficiente para que se establezca una cesión de uso del vuelo por el tiempo en que se mantenga la edificación o, en su caso, su recalificación y desafectación, con enajenación posterior a la comunidad de propietarios correspondiente, siempre que resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra solución y quede garantizada la funcionalidad del dominio público correspondiente.

               d) Marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad con la forma de gestión por la que haya optado la Administración actuante.

            6º. Nota de afección. La conformidad o autorización administrativas correspondientes a cualesquiera de las actuaciones referidas (actuación de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas), determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.

            La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.

            Nota: No fija duración. ¿Será la de 7 años prevista en el art. 20 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo?

            Ver, en la misma línea, el art. 9.2 de la Ley del Suelo.

            7º.- Formas de ejecución. Las AAPP podrán utilizar todas las modalidades de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas, de régimen local y de ordenación territorial y urbanística.

               - En la expropiación, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. La liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes sobre el cumplimiento de sus obligaciones, por parte del propietario liberado.

               - En la ejecución subsidiaria a cargo de la Administración Pública, ésta sustituirá al titular o titulares del inmueble, asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos.

               - La Administración, en los dos casos anteriores, como cuando la iniciativa fue pública, podrá optar por ejecutar las obras directamente o por convocar un concurso público. Para poder participar los propietarios, han de constituir previamente una asociación administrativa (ahora la veremos) que se regirá por lo dispuesto en la legislación de ordenación territorial y urbanística, en relación con las Entidades Urbanísticas de Conservación.

            8º. Derechos de realojamiento y de retorno. En la ejecución de las actuaciones previstas por esta Ley que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por la Ley de Suelo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

               - Están obligados a realizarlo la Administración expropiante, el beneficiario de la expropiación, o el promotor de la actuación. Se ha de hacer en viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.

               - En las actuaciones aisladas sin expropiación, los arrendatarios tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato.

               - El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, si era también su residencia habitual.

               - El art. 14 determina también las reglas mínimas aplicables al procedimiento de realojamiento.

               - Se ha derogado la disposición adicional undécima de la Ley del Suelo que aludía a esta materia.

            9º. Facultades de los sujetos legitimados. El art. 15, después de hacer una amplia enumeración de quiénes pueden participar en la ejecución de las actuaciones, dispone que esta participación se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios y enumera una serie de facultades que tendrán, entre las que se encuentran:

               a) Plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas.

               b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes estatutos.

               c) Constituir un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución a las obras correspondientes.

               d) Otorgar escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas en cuya gestión participen o que directamente lleven a cabo.

               e) Ser beneficiarios de expropiaciones.

            10º. Asociaciones administrativas.

               - Tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza administrativa, y se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto en este art. 16, con independencia de las demás reglas procedimentales específicas que provengan de la legislación de ordenación territorial y urbanística.

               - Dependerán de la Administración urbanística actuante, a quién competerá la aprobación de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirán la personalidad jurídica.

               - Los acuerdos de estas asociaciones se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la Administración urbanística actuante.

               - La disolución de las asociaciones referidas en este artículo se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá acuerdo de la Administración urbanística actuante, previa constancia del cumplimiento de las obligaciones que queden pendientes.

               - No se especifica la forma de su constitución.

            11º. Posibles contratos. Se enuncian los siguientes para facilitar la gestión y ejecución de las actuaciones:          a) Contrato de cesión, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho de explotación a terceros, de fincas urbanas o de elementos de éstas por tiempo determinado a cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios de las fincas.

               b) Contrato de permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación sujeta a rehabilitación por determinada edificación futura.

               c) Contrato de arrendamiento o cesión de uso de local, vivienda o cualquier otro elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por el arrendatario o cesionario del pago de conceptos como: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o de la cooperativa, gastos de conservación y obras.

               d) Convenio de explotación conjunta del inmueble o de partes del mismo.

            12º. Se derogan los artículos sobre Rehabilitación y Vivienda (107 al 111) de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

 

Disposiciones adicionales. Son 4:

            1ª.- Recoge el sistema informativo general e integrado para garantizar que la Administración del Estado, en colaboración con las CCAA y las Administraciones Locales, promoverá la actualización y la explotación de la información necesaria para el desarrollo de las políticas públicas a favor de un medio urbano sostenible y competitivo.

            2ª.- Se dedica al Catastro inmobiliario. Simplemente recuerda que lo dispuesto en esta Ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro, en particular en lo que se refiere a la utilización de la referencia catastral, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y las obligaciones de comunicación, colaboración y suministro de información previstas por la normativa catastral.  Viene a repetir el texto de la  disposición final segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que se deroga.

            3ª.- Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios. Se distingue entre muy graves, graves y leves. Por ejemplo, se considerará grave el vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario. Ver el reciente Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que ahora es complementado. Ver cinco enlaces de interés, uno con preguntas frecuentes.

            4ª.- Sanciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

               a) Las infracciones leves, multa de 300 a 600 euros.

               b) Las infracciones graves, como el caso que vimos, multa de 601 a 1.000 euros.

               c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros

               La sanción puede ser más elevada si hay un beneficio superior.

 

Disposiciones finales. Introducción.

            Son veinte que afectan a 16 leyes y un real decreto. De ellas, son de especial calado las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal y del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que tienen apartado separado, al igual que dos leyes relativas a los deudores hipotecarios y la Ley de Ordenación de la Edificación. Se recoge, seguidamente, referencia telegráfica al resto, si no se trata de la norma en otra parte del resumen.

            La segunda afecta a la Ley 13/1998, de 4 de mayo, de Ordenación del Mercado de Tabacos (tributos).

            La cuarta modifica dos preceptos de la Ley Enjuiciamiento Civil (art. 552.1 y 695.2), para introducir mejoras que la EdeM califica de técnicas. Aumenta dos plazos a quince días:

               - Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por quince días a las partes. Art. 55.1

               - Formulada la oposición, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación. Art. 695.2.

            La quinta modifica la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea (plan para accidentes aéreos).

            La sexta afecta a la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

               - La participación en procedimientos de adjudicación de inmuebles requerirá la constitución de una garantía de un 5 por 100 del valor de tasación de los bienes que, en casos especiales, puede llegar al 10%. Antes era el 25% del precio de venta. Se determina cómo puede constituirse la garantía. Art. 137.6

               - Se modifica también el régimen jurídico de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, Sociedad Anónima (SEGIPSA). D. Ad. 10ª

            Las séptima, octava y novena modifican, respectivamente, la Ley General de Subvenciones; la Ley General Presupuestaria y la Ley General Tributaria (art. 95.1). Se trata de establecer un marco de colaboración entre la Intervención General de la Administración del Estado y la Agencia Tributaria, para un eficaz intercambio de información entre ambas.

            La décima modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con el fin de profundizar en el cumplimiento del principio de transparencia. Concretamente, se retoca el artículo 167. Estructura de los estados de ingresos y gastos.

            La undécima modifica el Código Técnico de la Edificación, para resolver los problemas que plantea en relación con la rehabilitación, dejando para más adelantes reformas técnicas con la finalidad de ir adaptándolo a la intervención sobre edificios existentes, que revestirían ya la forma de Orden Ministerial. El apartado 5 del artículo 2 se deroga. Era un párrafo perturbador pues hacía pronunciarse al proyectista sobre si determinadas obras eran inscribibles.

            La decimotercera modifica el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, para incorporar una nueva disposición adicional 34ª que explicita que, en los contratos ejecutados aportando de forma sucesiva bienes y servicios de precio unitario, las demandas de la Administración que sobrepasen el presupuesto máximo que fue objeto de licitación para adjudicar el contrato, tendrán el tratamiento de modificaciones previstas en la documentación que rige la licitación de dicho contrato.

            La decimoquinta afecta a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. Se extiende la vigencia del Capítulo VII, seis meses más, pasando del 30 de junio de 2013 al 31 de diciembre de 2013. Este Capítulo se dedica a regular la gestión de instrumentos híbridos y deuda subordinada aclarando la cuestión de quién debe financiar las medidas de reestructuración y de resolución de una entidad bancaria. El principio del que se parte es el de que los accionistas y acreedores han de sufragar los gastos de la reestructuración o resolución, antes que los contribuyentes.

            La decimosexta modifica la Ley de Presupuestos para 2013. Afecta a la D. Ad. 13ª.3, que versa sobre la bonificación del 50% al transporte aéreo de pasajeros, entre las Comunidades Autónomas de Canarias e Illes Balears, Ceuta y Melilla con el resto del territorio nacional. Del importe de la tarifa bonificable se deducirá el importe correspondiente a determinadas prestaciones patrimoniales públicas, con independencia de que hayan sido repercutidas o no al pasajero.

            La decimonovena recoge el carácter básico de esta legislación y los títulos competenciales.

 

1ª. Propiedad Horizontal.

            La reforma trata de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

            A) Ámbito de aplicación de la Ley. Art. 2. Explicita que se extiende también a:

               d) las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y

               e) las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

            B) Modificación de cuota. La cuota en los elementos comunes podrá modificarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley (antes se exigía unanimidad en todo caso). Art. 3.

            C) Obligaciones de cada propietario. Se retocan tres de las que recoge el art. 9:

               c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Aumenta el ámbito objetivo, pues antes sólo se aludía a “la creación de servicios comunes de interés general”.

               e) Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores (antes, sólo un año). Se extiende a las obras reguladas en el art. 10: ver art. 10.2 c). Este incremento a tres años sólo afectará a los adquirentes a partir del 28 de junio de 2013, pues, respecto a los anteriores, la responsabilidad se quedaba en el año previo a la adquisición.

               f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así pues, el fondo de reserva al que está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

            D) Realización de obras. El art. 10 sufre una gran transformación. El cambio fundamental es el de que las actuaciones que recoge, impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

            Estas son las actuaciones resumidas:

               a) Conservación del inmueble, sus servicios e instalaciones comunes, seguridad y habitabilidad.

               b) Accesibilidad universal para personas con discapacidad, o mayores de setenta años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en una vivienda o local.

               c) La ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras.

               d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivas. Se deroga el art. 12 que estaba referido a esta materia.

               e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

            Aunque el artículo habla sólo de solicitud de propietarios, se debe de entender que ha de darse una aprobación por parte de la Administración Pública competente.

            Las obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras (art. 17.11).

            Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones, como si se tratara de gastos generales (ver art. 9).

            Queda derogado el art. 11 dedicado a mejoras suntuarias y de accesibilidad.

            E) Autorizaciones Administrativas. Art. 10.3. La precisarán:

               - La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo, el cual también determina dos excepciones. Ver R. 17 de octubre de 2014: no es necesaria licencia para constituir una propiedad horizontal si no se produce una fragmentación jurídica del suelo. 

               - La división y agrupación de pisos o locales que ahora veremos.

               - La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo Se deroga el art. 12 que estaba referido a la construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura o fábrica del edificio.

 

            F) División de elementos.

            Con esa expresión reducida nos referimos a la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.

            Se ha derogado expresamente el artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás.

            Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) la permite sin consentimiento de la Junta si está relacionada con  actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas.

            Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

               - Autorización administrativa.

               - Petición a la Junta

               - Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

               - Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.

               - La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los  interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

            Respecto a la autorización administrativa, el texto es muy confuso. Parece que es necesaria en todo caso (aunque después se dice “cuando así se haya solicitado”) y, “a posteriori”, pues se dice “previa aprobación por las tres quintas partes…”. No se indica qué Autoridad. Es de suponer que la de la Administración local. Muchas Leyes urbanísticas autonómicas u ordenanzas municipales ya la prevén.

            La gran duda que se plantea es si la nueva regulación es imperativa y, consecuentemente, si se impone a las cláusulas estatutarias que eximen de autorización de la Junta. Con la normativa anterior, fue una cuestión muy debatida, sobre todo en las décadas de los 70 y de los 80, acabándose por imponer en la práctica la disponibilidad estatutaria frente a la rígida regulación legal. El Tribunal Supremo, inicialmente contrario (STS 31 de enero de 1978), sin embargo, en la actualidad admite la cláusula como en la reciente STS 25 de febrero de 2013 (que me ha hecho llegar mi compañero Álvaro Martín Martín). La DGRN, ya desde la década de los 70 fue fundamentalmente proclive a su admisión, siendo clásica la Resolución de 31 de agosto de 1981.

            Como argumentos a favor de que, a partir del 28 de junio, resulte precisa la autorización de la Junta, haya o no clausula estatutaria al respecto, pueden darse los siguientes:

               - La cuota sólo se puede variar conforme a lo dispuesto en los artículos 10 y 17, según el art. 3 b)

               - La regulación legal ya no es tan rígida, al desaparecer la unanimidad

               - Afecta al título constitutivo

               - Se permite el arbitraje

               - Cuando el legislador quiere excluir la autorización lo hace (actuaciones de rehabilitación, etc.)

               - Ahora es posible alterar la cuota de los demás elementos.

               - La Junta ha de autorizar las obras, salvo excepciones y, en su caso, las indemnizaciones

               - Según el último párrafo del art. 396 Cc, “esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

               - La disposición transitoria cuarta del Código Civil  en cuanto a que el ejercicio y procedimientos para hacer valer los derechos será conforme a la norma posterior.

            Como argumentos que permitirían dar primacía a los estatutos inscritos y futuros:

               - El régimen de fuentes no ha variado, reconociendo el art. 5 que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales… formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

               - La gran cantidad de estatutos inscritos con reglas permisivas, que quedarían desactivadas sin un pronunciamiento expreso del Legislador al respecto.

               - Supondría presumir que la reforma altera la doctrina de la DGRN al respecto (entre otras muchas, R. 17 de abril de 2012, entre las más recientes).

               - La protección que da el Registro de la Propiedad a los derechos inscritos y a aquéllos que actúan confiando en su contenido.

               - La disposición transitoria primera del Código Civil avala el mantenimiento de los derechos nacidos conforme a la legislación anterior

            En su conjunto, considero que estos últimos argumentos son de mayor peso, sobre todo con respecto a cláusulas estatutarias ya inscritas. También, cara a las futuras, pero con muchas más dudas:

               - Un punto neuronal al respecto es el de interpretar el alcance la excepción que marca el art. 5 LPH al carácter imperativo de las normas que, como regla general proclama el último párrafo del art. 396 del Código Civil. En el art. 5 se dice: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales…, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Esta previsión estatutaria sólo puede tener acogida en el precepto si se entiende que la cláusula sobre división o agrupación hace referencia al  “uso o destino de sus diferentes pisos o locales”, lo que exige una interpretación muy generosa de los términos (la palabra destino se suele asociar a si es local, vivienda o garaje y la palabra uso, tendría que ser utilizada en un sentido muy amplio, por ejemplo, número de unidades familiares que pueden usar la vivienda inicial, porque, sino, no estaría relacionada con una operación de división).

               - Esa interpretación generosa parecía más razonable en una época en la que la unanimidad podía resultar antieconómica, abusiva y fuente de chantajes entre vecinos. Pero ahora, ha desaparecido esta exigencia y las cuotas de los demás pueden variarse al hacer la operación, lo que resulta lógico, porque, si, por ejemplo, se divide una vivienda en dos, los usuarios potencialmente podrán hacer un uso más intensivo de los servicios comunes que debería de tener su repercusión en la cuota global resultante, con minoración de la del resto.

               - Téngase también en cuenta que la regulación que hace el Legislador de los órganos y estructura de decisiones de la propiedad horizontal se acerca mucho a la que pudiera hacer de entidades con personalidad jurídica como asociaciones o sociedades en las que suele resultar indisponible el quórum y mayorías mínimos fijados por la norma. Por ello, debe de ser de interpretación –al menos, estricta- la posibilidad de acuerdo que abata el régimen legal previsto de toma de decisiones, pues, aunque la propiedad horizontal no tiene personalidad jurídica se encuentra muy cercana a ella e incluso, se le asimila en muchos aspectos (embargos, NIF…).

            “De lege ferenda”, el Legislador tendría que haber previsto este tema y, en mi opinión, haber dado un tratamiento diferente y más flexible a los locales con respecto a las viviendas, para facilitar al constructor la colocación de superficies inicialmente sin tabicar.

            Creo que es posible también que los estatutos exijan unos requisitos superiores, como ocurre en materia societaria.

            G) Régimen de mayorías en la Junta. Art. 17 muy transformado, sobre todo en la forma.

            Ahora ya no comienza el artículo determinando el régimen de unanimidad y poniendo excepciones, sino que analiza casos concretos y da después los requisitos subsidiarios. Vamos a sintetizar los casos en lo posible, clasificándolos por el régimen de mayorías:

            a) Un tercio de propietarios más un tercio de cuotas:

               - Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.

               - Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables,

               - Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

               - Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

               - No tiene repercusión obligatoria.

            b) Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas:

               - Supresión de barreras arquitectónicas

               - Establecimiento de los servicios de ascensor.

            c) Tres quintos de propietarios más tres quintos de cuotas.

               - El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

               - Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

               - Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

               - División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

            d) Sólo comunicación a la Junta:

               - La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza.

               - Conforme al artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años…

            e) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

            f) Resto de acuerdos: Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas: En segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

            Se crea una excepción a la regla de considerar voto favorable en del ausente que no se oponga: cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

            La Junta también resolverá en de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

            H) Fondo de reserva. Se trata de una reforma de acompañamiento para determinar que las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

 

2ª Ley del Suelo. D. F. 12ª.

            Supone una importante modificación de la Ley que, simultáneamente, deroga los artículos afectados por el  Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios… y, en concreto, los siguientes artículos (a los que esta Ley da nueva redacción):

               - 23: Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Se recoge en el art. 9.

               - 24: Declaración de obra nueva y Protección registral ante títulos habilitantes de obras y actividades. Son los que modificaron los arts. 20, 17, 51 y 53 de la Ley del Suelo.

            Vamos a centrarnos en algunos de los aspectos de contenido más práctico, desde el punto de vista notarial y registral, para realizar luego un resumen de los apuntes que suministra el Legislador en la Exposición de Motivos.

            1. Complejos inmobiliarios. Art. 17

               - El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

               - En los complejos inmobiliarios formados por superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, donde convivan edificaciones con uso privado y dominio público, podrán ser considerados elementos independientes los suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.

               - Se regulan excepciones a la necesidad de la autorización administrativa para la constitución o modificación de estos complejos inmobiliarios:

                  a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.

                  b) Cuando la modificación no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.

               - Se define a los efectos de autorización: “se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”. Así pues, parece que engloba a una propiedad horizontal ordinaria, aunque en muchos casos se encontrará dentro de la excepción a). Pero, si la licencia no es suficientemente descriptiva -lo que puede pasar con más facilidad en locales, aparcamientos o trasteros- será necesario solicitar la autorización o la aclaración, al menos. De todos modos, ver ver R. 21 de enero de 2014: diferencias entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal,que permitiría defender la no sujeción a licencia de una propiedad horizontal ordinaria. Ver R. 17 de octubre de 2014: no es necesaria licencia para constituir una propiedad horizontal si no se produce una fragmentación jurídica del suelo. 

            2. Obras nuevas. Art. 20.

               - Se incluye una excepción en las obras nuevas terminadas, a la necesidad de acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (suele ser la licencia de primera ocupación) y los requisitos de eficiencia energética: cuando la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

            3. Obras viejas. Art. 20.

                  a) Desaparece el párrafo por el que el asiento de inscripción tenía que dejar constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, por lo que ya no se precisa aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación.

                  b) La notificación que al respecto han de realizar los Registradores a los Ayuntamientos ha de constar también en la publicidad formal.

                  c) Como compensación a lo dicho en la letra a), cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la notificación del Registrador, estará obligado –bajo responsabilidad en favor del adquirente de buena fe- a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro, por nota al margen de la obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

                  d) Se deroga la Disposición transitoria quinta, sobre Edificaciones existentes. y que decía: “Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.”

            4. Actos inscribibles. Art. 51. No es una reforma amplia, aunque sí hay ciertas reubicaciones de contenido. Apuntamos los añadidos en negrita:

               a) Serán inscribibles los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan…la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

               b) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido.

            5. Clases de asientos. Art. 53. No he encontrado diferencias con la redacción anterior, que ha sido derogada, para volverse a promulgar el mismo texto (salvo error por mi parte).

            6. Silencio negativo. Los casos de silencio negativo estaban en el derogado art. 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio. Ahora aparecen en el art. 9, dedicado al contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. Destaca

               a) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.

               b) Pero, sobre todo, la desaparición del párrafo referido a la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas. Se aclara que, cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración tiene seis meses para adoptar las medidas necesarias, pues, sino, responderá ante terceros de buena fe. Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria y a esta Ley.

            7. Actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias. Art. 6, que regula la iniciativa pública y privada en la materia. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada, como los particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa autorización de la Administración urbanística competente, tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

            8. Contenido del derecho de propiedad del suelo. Art. 8. Como novedades destacadas, se analiza las facultades del propietario del suelo en situación rural, las facultades que tiene para su paso a la situación de suelo urbanizado (cuando los instrumentas de ordenación lo permitan) y las facultades adicionales que tiene el propietario de suelo en situación de urbanizado.

            9. Deberes y cargas del propietario del suelo. Art. 9. De este artículo ya aludimos antes a las novedades relativas al silencio negativo. Destaquemos además:

               - La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. Ver en la misma línea el art. 12.2 de esta Ley 8/2013, antes recogido.

               - En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

               - En el suelo en situación rural quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.

               - En todo suelo en situación de urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística, el propietario tendrá el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

               - Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

            10. Suelo urbanizado. Cambia la definición de situación de suelo urbanizado el art. 12.

            Exposición de Motivos:

            En primer lugar, la reforma completa la regulación del deber legal de conservación, para sistematizar los tres niveles que ya, de conformidad con la legislación vigente, lo configuran:

               - Un primer nivel básico o estricto, en el que el deber de conservación conlleva, con carácter general, el destino a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y la necesidad de garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además, con carácter particular, el deber legal de conservación también contiene la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de la edificación.

               - Un segundo nivel, en el que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones, en particular las instalaciones, a las normas legales que les vayan siendo explícitamente exigibles en cada momento, sin que sean de aplicación retroactiva.

               - Y un tercer nivel, en el que se define con mayor precisión el carácter de las obras adicionales incluidas dentro del propio deber de conservación, por motivos de interés general, desarrollando lo que la Ley de Suelo definió como «mejora», por motivos turísticos o culturales y para la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

            La modificación introducida no impone nuevas obras de conservación de inmuebles, ya que el deber de conservación sigue teniendo los mismos contenidos que ahora observa el artículo 9 L.S. También son ya obligatorias, siempre que encajen en el concepto de ajustes razonables, las obras que deben garantizar la accesibilidad universal, teniendo como límite máximo su cumplimiento el año 2015.

            En segundo lugar, se busca eliminar las cargas urbanísticas injustificadas que existen en relación con los suelos ya urbanizados y que impiden llevar a la práctica las actuaciones reguladas por esta Ley. Dichas cargas están establecidas con una práctica identidad entre los suelos en situación de urbanizados y los suelos en situación rural, con destino a una operación de transformación urbanística.

               - Se completa la escueta regulación contenida respecto del suelo en situación de urbanizado, por el artículo 12.2, con el objeto de permitir su utilización instrumental al servicio del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo y del régimen de valoraciones e indemnizaciones.

               - Se pretende también limitar, a aquellos efectos, la posible consideración como suelos en situación de urbanizados de determinados suelos que, incluso al amparo del planeamiento urbanístico, y sobre la base de su clasificación como suelos urbanos en su categoría de no consolidados, no la tienen, tanto de conformidad con la definición estatal, como con la propia regulación autonómica.

               - Se deroga el artículo 2 del Reglamento de valoraciones, dedicado a la situación básica de suelo urbanizado, que se considera incompatible con la modificación legal.

            En tercer lugar, por lo que respecta a las actuaciones de transformación urbanística, se introducen modificaciones tendentes a adecuar sus actuales parámetros a la realidad del medio urbano y de las actuaciones que se producen, tanto sobre el patrimonio edificado, como sobre los propios tejidos urbanos.

               - A las señaladas actuaciones, incluidas las de dotación, se añaden las denominadas «actuaciones edificatorias», que engloban, tanto las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, como las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley de la Edificación, cuando no concurran los elementos que configuran la esencia de las actuaciones de transformación urbanística.

               - Se adapta a este nuevo régimen el de los deberes urbanísticos establecidos por el artículo 16 LS, a la vez que se incorpora en la documentación de los instrumentos de planificación que comprendan la ordenación de dichas intervenciones, una memoria de sostenibilidad económica cuyo objeto será asegurar, con carácter previo a la ejecución de las mismas, que se produce un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas.

            En cuarto lugar, se flexibiliza la regla básica estatal que, desde el año 2007, ha tratado de garantizar una oferta mínima de suelo para vivienda asequible, exigiendo un 30 % de la edificabilidad residencial prevista, en todos los suelos que fuesen objeto de actuaciones de urbanización. Se flexibiliza de manera específica cuando la actuación se realiza sobre suelo en situación de urbanizado. Se incluyen también normas excepcionales para aquellos supuestos en los que la actuación se proyecta sobre zonas muy degradadas de las ciudades, o con un porcentaje de infravivienda muy elevado. La D. Tr. 2ª completa la regulación.

 

3ª. Ley de Ordenación de la Edificación.

            Concepto de edificación. Se modifica el art 2.2 b) para incluir todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica... Antes se aludía a “obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación”. No parece que suponga una ampliación significativa de su ámbito que ya era muy extenso.

            Requisitos básicos de la edificación. Los requisitos que se establecen, con remisión reglamentaria, afectan al proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes. En cursiva lo añadido. Art. 3.1

            Código Técnico de la Edificación. Será de aplicación, además, a todas las intervenciones en los edificios existentes, a cuyos efectos, su cumplimiento podrá justificarse en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de la licencia o de autorización administrativa que sea preceptiva para la realización de las obras. Art. 3.2

 

4ª.- Deudores hipotecarios. Citaremos reformas en dos leyes.

            1ª.- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, según la Exposición de Motivos, con el objetivo de aportar una mejora técnica. D. F. 17ª. Sin embargo, la reforma supone dos importantes recortes sociales:

               - Fondo social de viviendas. En la D. Ad. 1ª se aclara que estas viviendas, propiedad de las entidades de crédito,  están destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario cuando concurran las circunstancias previstas en el artículo 1 de esta Ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. La referencia al art. 1, que ahora se añade, supone una gran reducción del ámbito subjetivo, pues sólo podrán acceder a estas viviendas las personas que se encuadren en alguno de los colectivos especialmente vulnerables que, de ocurrir el desahucio ahora, tendrían derecho a la suspensión de su lanzamiento.

               - Plusvalías compartidas. Se retoca la D. Tr. 4ª, que regula el régimen transitorio en los procesos de ejecución. En las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y con deuda viva todavía, desaparece el derecho a la plusvalía compartida, que reconocía a los deudores hipotecarios la redacción inicial, pues ya no se aplica el art. 579.2 b) LEC que dice: “En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante”.

               - Procedimiento extrajudicial. Se retoca la D.Tr. 5ª, constando en negrita lo añadido: “Lo previsto en el artículo 3.Tres se aplicará a las ventas extrajudiciales de bienes hipotecados que se inicien con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, cualquiera que fuese la fecha en que se hubiera otorgado la escritura de constitución de hipoteca”. El art. 3.3 al que se remite, se refiere a la reforma del art. 129 LH, que dicta normas sobre el procedimiento extrajudicial.

               - Se modifica la rúbrica del Capítulo III, Mejoras en el procedimiento de ejecución, desapareciendo la palabra hipotecaria, al afectar a otros preceptos anteriores al 681 LEC, que es donde empiezan las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados.

            2ª.- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos  D. F. 14ª.

   - Ámbito  subjetivo. Se aclara en el art. 2 que las medidas previstas en este RDLey se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario (en negrita los añadidos).

               - Beneficio de excusión. Se retoca el art. 3 bis para incluir a los avalistas (figura de la esfera mercantil), junto a los fiadores e hipotecantes no deudores, que se encuentren en el umbral de exclusión, entre los que pueden exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

 

Derogaciones.

La disposición derogatoria contiene, además de la cláusula general, la derogación explícita de todos aquellos artículos de las diversas Leyes ya mencionadas, que quedan subsumidos en esta Ley, con una nueva redacción.

            La mayor parte se recogen en los diversos apartados de lo expresamente derogado lo hemos intercalado en los diversos apartados.

            Entró en vigor el 28 de junio de 2013.

            Ver Antecedentes, por Albert Capell.

            Texto actual Ley Propiedad Horizontal.

            Texto anterior Ley Propiedad Horizontal.

            Texto actual Ley del Suelo.

            Texto anterior Ley del Suelo.

            Ver Ley de Ordenación de la Edificación.

            Comparativa de artículos.

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ARTÍCULOS RECIBIDOS:

 

Doctrina de la DGRN sobre el art. 10.3 LPH. Antonio Chaves Rivas

  

 

TEXTO DE LA LEY

ANTECEDENTES

COMPARATIVA ARTÍCULOS

RESÚMENES DE NORMAS

LPH (texto actual)

LPH (texto anterior)

L Suelo (texto actual)

L Suelo (texto anterior)

 

 

 

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