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DE CUANDO EL BANCO SE QUEDA EL PISO
 POR NO PAGARSE LA HIPOTECA

 José Areitio Arberas, Notario de Eibar (Guipúzcoa)

 

     El Derecho  tradicional y vigente protege al deudor teniendo en cuenta dos criterios: uno el valor de la casa y otro el importe de la deuda. Si nadie quisiera el piso, el banco puede, si quiere, quedarse la casa dando carta de pago por la totalidad de la deuda en todo caso y valorando la casa según las reglas de la sana crítica. Si la valoración de la casa es menor que la deuda se produciría una pérdida para el banco. Si la valoración de la casa es mayor que la deuda no se produciría nunca una ganancia para el banco, sino que la diferencia sería abonada en cuenta a la vista del deudor.

 

     El dar carta de pago por la totalidad de la deuda se prevé para la prenda en el artículo 1872 del Código Civil, pero tiene aplicación general, pues lo que es justo para la prenda debe ser justo para la hipoteca como dicen la Dirección General de los Registros y del Notariado (ress 28 Noviembre 1893, 12 Julio 1901, 28 Mayo 1904) y el Tribunal Supremo (ss 21 Octubre 1902, 31 Diciembre  1913) al no producirse un enriquecimiento injusto del acreedor a costa del deudor; y lo que sería injusto para la prenda debe ser injusto para la hipoteca.

 

     Lo mismo dice la vigente LEC incluso después de su redacción por Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de Julio, De Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios en el artículo 671 Subasta sin ningún postor  ("Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación"), pues, o bien se entiende que la no mención de "o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" de la anterior redacción, es un error no salvado por la Corrección de Errores publicada en el BOE 13 Julio 2011, o bien va implícita en la dicción "cantidad igual o superior al 60%" de la nueva redacción, dicción en otro caso sin sentido. Entender otra cosa iría contra las declaraciones de la Exposición de Motivos o Preámbulo del Real Decreto Ley 8-2011, de 7 de Julio, de Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios sobre el malbaratamiento de los bienes afectados, y tampoco guardaría simetría con el segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor  en su nueva redacción.

 

     Así como la fijación de la cantidad que se debe al banco no presenta  dificultad, todo el problema está en determinar el valor de la casa en una situación como la actual en que no se venden casas. El Juez tiene varias posibilidades, siempre, lógicamente, según su prudente arbitrio. La primera: valorar por lo que se tasó al dar el préstamo, en cuanto no se  puede ir contra los propios actos. La segunda: usar una nueva tasación. Estimación hecha por expertos dice el artículo 2078 antiguo del Código de Napoleón y le sigue el americano de la Luisiana, o por experto designado amigable o judicialmente según el artículo 2460 nuevo del Código Francés,  o "quanto lo apreciassen omes buenos" dicen Las Partidas. La tercera: ir al 60% de la tasación inicial. Tampoco es un disparate necesariamente toda vez que no hay mercado.

 

     El doble juego del doble suelo del valor de la casa y el importe de la totalidad de la deuda salva la prohibición del artículo 1859 del Código Civil ("El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas"), y salva las referencias que al enriquecimiento injusto, al abuso de derecho o al fraude de ley hacen algunas sentencias recientes que popularmente se dice que admiten la dación en pago. Pero lo que establece el Derecho vigente no es algo que se pueda imponer al banco sino una opción que el banco es libre de usar o no teniendo en cuenta las pérdidas contables y fiscales y la incidencia en los coeficientes de encaje y de recursos propios. 

 

   En Eibar el 8 de Marzo de 2012

  José Areitio Arberas

Visita nº  desde el 11 de marzo de 2012

 

 

SENTENCIA CÓRDOBA DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

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