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LA ENTREGA DEL SOLAR SALDÓ LA DEUDA
Carlos Ballugera Gómez

Resumen del Auto de 1 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Córdoba
Resume: Carlos Ballugera Gómez, Registrador de la Propiedad de Bilbao

  LA ENTREGA DEL SOLAR SALDA LA DEUDA. Auto 1 febrero 2012 AP Córdoba, en el recurso interpuesto contra auto 8 junio 2011 Juzgado 1ª Instancia núm. 6 Córdoba por el que se ordena seguir adelante la ejecución por las cantidades faltantes tras subasta.

  CUESTIÓN DEBATIDA.- El 2 de agosto de 2007 Promociones Ruiz Reyner, S. L. constituye hipoteca sobre un solar de su propiedad a favor de Caja Madrid en garantía de 907.000 euros de principal, intereses y costas. Se tasa la finca para que sirva de tipo de la subasta en la cantidad de 1.247.864,48 euros.

  Caja Madrid inicia ejecución directa en reclamación de 947.532,4 euros por principal, 16.332,08 euros de intereses vencidos desde la liquidación del préstamo hasta la interposición de la demanda; y 284.000 euros en concepto de intereses pactados y costas de ejecución. En la ejecución ordinaria esta última suma se reduce a 78.003,98 euros.

  Intentando la deudora negociar con la acreedora la ampliación del plazo del préstamo, encarga una nueva tasación, que se efectúa por TIMSA que, en su calidad de entidad inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España, emite una segunda certificación de tasación de fecha 16 de julio de 2009, con fecha de caducidad de 15 de octubre de 2009, expresiva de que el valor de tasación y valor hipotecario ascienden en ambos casos a la suma de 1.133.233,02 euros (folios 23 a 59).

  El acreedor hipotecario que se ha adjudicado la finca por la mitad de su valor de tasación, pretende, conforme al art. 579 LEC continuar la ejecución ordinaria por las cantidades faltantes de su crédito. El ejecutado se opone alegando, entre otras cosas, que debe considerarse saldado el crédito con la adjudicación del solar hipotecado porque su valor real es suficiente.

  FUNDAMENTOS JURÍDICOS.- La Audiencia admite que el ejecutado puede oponerse a la continuación de la ejecución conforme al art. 579 LEC, ya que dicho precepto no la prohíbe y la sustanciada no ha producido indefensión alguna.

  Sin embargo, rechaza la concreta oposición que hace el ejecutado por motivos procesales pero acepta la que se hace por motivos de fondo, que es la que centra el interés de la resolución.

  Alega el ejecutado en cuanto al fondo que la adjudicación del bien por el acreedor ha determinado su "completa satisfacción" conforme al art. 570 LEC, por lo que debe darse por terminada la ejecución forzosa.

  No pretende con ello el ejecutado “que en todos los casos en que se produzca la adjudicación de un inmueble por el 50% del tipo de la subasta debe entenderse por cancelada la deuda total, sino que en este caso se ha producido la satisfacción completa del deudor (sic)”.

  La completa satisfacción del acreedor se funda por el ejecutado en su segunda tasación por importe de 1.133.233,02 euros y en que el bien adjudicado “ha sido contabilizado en el patrimonio de la ejecutante por su valor de mercado”.

  El Tribunal rechaza esta segunda alegación sobre el valor contable de mercado pero acepta la certeza procesal de la valoración del ejecutado y tener por acreditada la realidad del valor de tasación de 16 de julio de 2009.

  Ello se funda en que “si a la fecha de la adjudicación del inmueble (auto de 1 de diciembre de 2009) la ejecutada prueba la existencia de una reciente tasación del mismo (en este caso de fecha 16 de julio anterior) realizada por una sociedad de tasación sometida a los requisitos de homologación, independencia y reglamento interno de conducta que han de ser verificados por el Banco de España, tal y como dispone el art. 3 - redacción dada por Ley 41/2007- de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario; la consecuencia (cuando la ejecutante nada ha acreditado para desvirtuar la bondad o acierto intrínseco de dicha tasación, ni la inoportunidad de su proyección material a una fecha tan cercana, y además acontece que forzosamente ha de tener contabilizado en su patrimonio por algún valor el inmueble en cuestión y dicho valor contable tampoco lo acredita, pese a las obvias facilidades que para ello tenía), mal puede ser distinta a la anticipada, y ello merced a la virtualidad probatoria (art. 326 y 348 de Lec.) que procede otorgar a la documental expresiva de un razonado informe pericial aportado por la ejecutante en convergencia con las consecuencias extraíbles del principio de disponibilidad y de facilidad probatoria consagrado en el núm. 7 del art. 217 de Lec”.

  A partir de ahí para la Audiencia procede analizar si esa acreditada realidad de la tasación debe producir el efecto jurídico que esgrimió la ejecutada.

  Cuando a la subasta concurren licitadores y uno de ellos ofrece una postura legalmente admisible es claro que el crédito del acreedor sólo se verá reducido en el importe del remate, en ese caso “dicho en otras palabras, el producto del bien hipotecado sometido a subasta es el importe del remate”.

  Pero cuando la subasta queda desierta y el acreedor se adjudica el bien por la mitad de su valor de tasación, señala la Audiencia que estamos ante una medida sustitutiva de la dación en pago hipotecaria, que puede ser analizada a la luz de los arts. 671 y 579 LEC y 1256 y 1449 CC.

  La onerosidad de la adquisición por subasta en el caso de que quede desierta “radica en la contraprestación que para adquirir el bien ha de satisfacer el acreedor, la cual consiste en una paralela extinción de su crédito "por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" (en la actualidad "por cantidad igual o superior al sesenta por ciento del valor de tasación")”.

  Debe remarcarse que tras el R. D.-L. 8/2011, para evitar el despojo del deudor se impide que la adjudicación a favor del acreedor pueda ser inferior a un determinado porcentaje de la tasación. La adjudicación por un importe superior a dicho límite no puede quedar al arbitrio del acreedor.

  En definitiva, el importe de la adjudicación tiene que estar objetivamente relacionado con el valor real del bien adjudicado, pudiendo oponer el ejecutado en caso de recurso del acreedor al art. 579 LEC, pago o pluspetición conforme a los arts. 557 y 558 LEC.

  Por eso la expresión “producto insuficiente para cubrir el crédito” del art. 579 LEC, que abre la vía a la conversión de la ejecución en ordinaria debe interpretarse a partir del valor real del bien en el momento de la adjudicación. Si así no fuera el precepto en lugar acudir a esa expresión podía haber acudido a otras como “importe de la adjudicación” que emplea el art. 671 LEC y no lo ha hecho.

  La actuación de la responsabilidad patrimonial universal a través del art. 579 LEC parte, por tanto, del supuesto o presupuesto de la pervivencia de una obligación válidamente exigible.

  Esa pervivencia es la que cuestiona el ejecutado al aludir a la terminación de la ejecución forzosa por razón de “la completa satisfacción del acreedor ejecutante”, lo que equivale a la extinción de la obligación mediante el pago, como ha resultado documental y probatoriamente constatado.

  En el presente caso puesto que el importe del valor real del bien al tiempo de la adjudicación es superior no sólo a la cantidad por la que el mismo fue adjudicado, sino también a la cantidad que se exigía como remanente del crédito, procede estimar la apelación y dejar sin efecto la ejecución despachada. (CBG)

 

 

Visita nº  desde el 1 de marzo de 2012

 

 

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