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ARRENDAMIENTOS URBANOS Y REGISTRO

 TRAS LA LEY 4/2013


 
Gerardo García-Boente Dávila,
E3 Comillas, Letrado de Price Waterhouse
GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA


El día 5 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que abordó una importante modificación del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y que será de aplicación a los contratos que se celebren a partir del 5 de junio de 2013.

En la exposición de motivos de la Ley 4/2013 se enfatiza lo siguiente: “en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.”

Tras la reforma y respecto arrendamientos de vivienda, el 14 de la LAU establece que el adquirente que reúna los requisitos del 34 de la LH sólo se subrogará en los arrendamientos inscritos. Por otro lado, respecto a las viviendas no inscritas en el Registro, “se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil”, esto es, “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario” (1571 C.C.), y podrá exigir el desalojo con tres meses de preaviso.

Su lectura, nos plantea la siguiente pregunta esencial: aunque el adquirente conozca fehacientemente de la existencia de un arrendamiento no inscrito en el momento de la adquisición de la vivienda ¿No está en ningún caso obligado a respetarlo?

El propio articulado de la LAU sigue generando una situación que merece la pena destacar:

El artículo 25 de la LAU, que regula el derecho de adquisición preferente, establece claramente en su punto 5  que “para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores (al arrendatario), con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.”

No distingue este artículo entre arrendamientos inscritos y no inscritos, por lo que, siempre que el arrendatario no haya renunciado al derecho, si la vivienda estuviese arrendada el vendedor ha de declararlo ante el notario y ante el comprador. Por su parte si la vivienda estuviere arrendada y el vendedor no lo declarase, estaría incurriendo posiblemente en falsedad en documento público y estafa. Además, en este caso no olvidemos que el artículo 33 de la LH establece claramente que la inscripción no convalida los contratos nulos.

Queda claro que el comprador en escritura pública siempre debería tener conocimiento expreso de la situación arrendaticia de la vivienda, esté o no inscrita. Además, en el caso de que el arrendatario hubiere renunciado al derecho de adquisición preferente, y salvo que se trate de transmisiones en masa que pudiere realizar por ejemplo una entidad bancaria o la propia Sareb, en la mayoría de los casos resulta muy difícil de creer que el adquirente de una vivienda desconozca si, en la práctica, el inmueble que adquiere esta o no arrendado.

De conformidad con lo anterior, sólo se cumpliría el requisito de la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y por tanto resultaría de aplicación el mecanismo del artículo 14, si entendemos que no es de aplicación aquí la clásica buena fe “de tráfico” por la que el mero conocimiento del adquirente de hallarse la vivienda arrendada bastaría para hablar de mala fe. Siguiendo la postura mantenida por hipotecaristas como José Manuel García García, el legislador parece equiparar la buena fe del 34 de la LH a la falta de conocimiento del contenido del contrato de arrendamiento. Entiende que sólo con la inscripción del arrendamiento podría el adquirente de la vivienda conocer las condiciones concretas de duración y renta del arrendamiento en el que se subroga.

Estas consideraciones están en la línea de la mención “en todo caso” que emplea el artículo 7 de la vigente LAU para decir  que “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

Concluyamos poniendo de manifiesto que, teniendo en cuenta lo anterior y para el supuesto de arrendamientos no inscritos, resulta curioso comprobar que el arrendatario de local de negocio queda ahora más protegido que el arrendatario de vivienda. Y es que, según el 29 de la LAU, el adquirente de un local destinado a uso distinto de vivienda quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, para el supuesto de local de negocio no inscrito no se aplicaría el 1571 del Código Civil que si aplica en caso de vivienda no inscrita.

En cualquier caso debemos esperar a la adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos prevista en la Disposición Final Segunda de la Ley 4/2013 para ver las novedades que introduce.

Visita nº  desde el 25 de julio de 2013

 

 

RESUMEN DE LA REFORMA LEY ARRENDAMIENTOS URBANOS TEXTO ANTERIOR DE LA LAU COMPARATIVA DE ARTÍCULOS
DOCTRINA

NORMAS BÁSICAS

LEY HIPOTECARIA

GERARDO GARCÍA BOENTE

 

  

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