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 NOTAS SOBRE LA TRASCENDENCIA  PRACTICA DEL PÁRRAFO SEGUNDO DEL APARTADO 1 DEL ART. 19 DE LA LEY ESTATAL 8/2007 DEL SUELO,

 por José Ignacio González Álvaree, Notario de Telde (Gran Canaria)[1].

 

RESUMEN:  Mantiene el autor, que en el momento actual, y en tanto una nueva norma emanada de la Comunidad autónoma canaria, no lo imponga, los Notarios no pueden exigir la cedula de habitabilidad para el otorgamiento de las escrituras de obra nueva terminada, ni los Registradores exigirla para su inscripción.

 

La ley 8/2007  de 29 de Mayo, publicada en el BOE de 29 de Mayo de 2007, y que entra en vigor según su disposición final cuarta, el día 1 de Julio de 2007, establece en su articulo 19 lo siguiente:

ARTÍCULO 19. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

  

INTRODUCCION.-

         

El sistema constitucional de distribución de competencias entre el Estado central y las Comunidades autonomas, tras la publicación de la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional que reconocio a las Comunidades Autonomas su competencia exclusiva para diseñar y desarrollar sus propias politicas de ordenación del territorio, urbanismo, vivienda…; obliga en esta materia a tener en cuenta conjuntamente dos grandes bloques normativos:

 

-el estatal:

 en el que destacan, además de la propia Ley del Suelo aquí examinada, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y el Decreto 1093/1997 para la inscripción de actos urbanísticos.

  

-el autonómico, que en el caso canario supone analizar:

el Decreto Legislativo 1/2000 por el que se aprueba el Texto refundido en materia de Ordenación del Territorio de Canarias;

la Ley 2/2003 de Vivienda de Canarias;

y el Decreto 117/2006 sobre la cedula de habitabilidad en la comunidad canaria.

  

EXAMEN DEL PRECEPTO

 

¿Qué nos exige literalmente el precepto que examino?

 

Del texto del mismo, se pueden colegir tres grandes exigencias sustantivas (y una formal: la acreditación documental de su cumplimiento al Notario para su constancia en la escritura), para la declaración de obra nueva terminada:

 

Sustantivamente, se exige:

 

PRIMERO.- Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización (de la obra) conforme a la descripción del proyecto: ya se exigía desde el art. 25.2 de la Ley 8/1990 y esta desarrollado en los arts. 46, 49 y 50 del RD 1093/1997[2] y suficientemente consolidado por la practica para que no merezca mas comentario.

 

SEGUNDO.- El cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios:  

La legislación estatal reguladora de la edificación (Ley 38/1999)  exige la constitución del seguro decenal (art. 19 LOE) y la entrega del Libro del Edificio[3] (7,3 LOE) [4] y en ambos casos se impone además como una obligación del Promotor[5] [6]

 

TERCERO.- y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo[7], [8], de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

Esto supone acreditar la obtención de la licencia municipal de edificación[9] ya sea expresa o por silencio administrativo. También aquí estamos ante un requisito preexistente y suficientemente consolidado en la práctica que nos libera de mas comentarios.

 

Pero el problema estrella de la nueva regulación es determinar si debe entenderse incluido en este apartado del precepto la exigencia por los Notarios (y luego por los Registradores) de la Cédula de Habitabilidad:

 

Pues bien, ni la legislación estatal examinada, ni la legislación autonómica parece imponer la exigencia por Notarios y Registradores del requisito de la cedula de habitabilidad para el otorgamiento de las escrituras de obra nueva terminada.

 

En efecto, en la legislación estatal, por la que se rige la actividad de Notarios y Registradores, como consecuencia del art. 149,1,8 de la Constitución, lo que establece es la obligación de que éstos exijan tal requisito, siempre que la legislación autonómica (que es la competente desde un plano sustantivo) la imponga[10].

 

¿Qué dice al respecto al legislación canaria?

Examinado el Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de Mayo por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias, esta norma solo menciona la cedula de habitabilidad una vez, en el art. 172,  para indicar que las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones ….,  2. ….. exigirán para la contratación definitiva de los suministros respectivos la siguiente documentación: a) La calificación definitiva cuando se trate de viviendas de protección oficial, la cédula de habitabilidad cuando se trate de viviendas libres y la licencia municipal de primera ocupación en los demás supuestos.

Pero nada impone a los Notarios o Registradores[11]

La Ley de Vivienda Canaria 2/2003, se refiere a la Cedula de habitabilidad en sus arts. 80, 82 y 83, indicando que tal cedula es imprescindible para que una edificación pueda ser considerada vivienda libre, y sancionando como infracción leve la ocupación de la vivienda antes de obtener la cedula y como infracción grave del promotor la falta de obtención de dicha cedula mediando derecho de tercero sobre la vivienda; o en línea con el art. 172 del Texto refundido 1/2000, la prestación de los suministros por las empresas, sin tal cedula.

 

Por ultimo el Decreto canario 117/2006  por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la obtención de la cedula de habitabilidad, la define como “el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada”[12] y en el ultimo párrafo de este mismo articulo 4 se expresa que “7.- Ninguna edificación destinada a vivienda podrá ser habitada sin obtener previamente, según corresponda la cedula de habitabilidad o la calificación definitiva”[13].  En el articulo 6 se reitera que las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicación o cualquier otro elemento legalmente exigible no podrán facilitar dichos suministros sin que se les acredite la cedula de habitabilidad o calificación definitiva.

Nuevamente comprobamos que nada impone a los Notarios y Registradores exigir dicha cedula para el otorgamiento de las escrituras de obra nueva terminada, y tampoco en las de compraventa de vivienda.[14]

 

Y todo lo dicho hasta aquí respecto de la cédula de habitabilidad, es también aplicable a la llamada licencia de primera ocupación, de hecho algunos ordenamientos autonómicos han sustituido la cedula de habitabilidad por la licencia de primera ocupación, otros han realizado el proceso inverso y otros por ultimo hablan de cedula de habitabilidad referida a viviendas y de licencia de primera ocupación cuando se refieren a edificaciones de uso distinto al de vivienda: en ambos casos y cualquiera que sea la denominación que reciba,  se trata de un documento o licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad.

 

Para terminar, concluiré manifestando por todo lo expuesto, que en mi opinión nada ha cambiado en el otorgamiento de las escrituras de declaración de obra nueva terminada, a excepción de recoger la manifestación expresa del promotor de la obra que “existe el Libro del edificio y de que lo pondrá a disposición de los usuarios finales”.

 

Por ultimo subrayar, que la conclusión a la que llegamos cambiará si el legislador autonómico, como sucede en otras comunidades,  promulga la correspondiente norma imponiendo a Notarios y Registradores la exigencia de la cedula de habitabilidad, a partir de cuyo momento será imperativo su aportación al Notario y su calificación por el Registrador[15].


 


[1] Notario de Telde.

[2] RD 1093/1997, Articulo 46.-  Requisitos para la inscripción del título.

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente

 

[3] ARTÍCULO 7 LOE

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

 

[4] Ahora bien como ni el Notario ni el Registrador son técnicos, no podrán entrar en el examen del contenido del Libro del Edificio, debiendo bastar la manifestación del promotor en la escritura de declaración de obra nueva terminada indicando “que existe el Libro del Edificio exigido por la Ley de ordenación de la edificación y que se pondrá a disposición de los usuarios”.

[5] Art. 9 LOE     e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

[6] Esta obligación del promotor, no es otra cosa que la concreción de la que le impone el articulo 13 de la Ley 26/1984 sobre consumidores y usuarios, cuando señala: Art. 13.- En el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de la entrada en vigor de esta Ley, se facilitara además al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo

 

[7]. Solicitada licencia y no obtenida respuesta de la Administración en el plazo de tres meses opera la licencia por silencio administrativo; conforme al  art. 42 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo común. ¿Cómo acreditar que la administración no ha contestado en plazo? Según la Resolución de la DGRN de 23 de junio de 2004, el administrado ha de probar de alguna manera la inexistencia de contestación de dicha Administración, y para ello hay que solicitar la certificación de acto presunto, y entonces: O bien la administración expide la certificación del acto presunto, o sigue sin contestar,  o contesta denegando, pero en tal caso ya nos consta que deniega fuera de plazo y por tanto esa denegación es inoperante, sin que el Registrador pueda  indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resolución denegatoria de aquéllos notificada en plazo, mientras no le conste su existencia, bastará la manifestación expresa del interesado, como dice la Resolución de la DGRN de 17 de junio de 2004.

La legislación canaria, también prevé el otorgamiento de las licencias por silencio, y así  el art. 166 del Decreto Legislativo canario 1/2000, en su párrafo 5 señala:  5.- …

b) El plazo máximo para la resolución expresa será de tres meses, a contar desde la presentación en forma de la correspondiente solicitud.

c) Transcurrido el plazo máximo para resolver expresamente, podrá entenderse, a todos los efectos otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualesquiera obras o usos al amparo de ésta requerirá, en todo caso, comunicación previa al Ayuntamiento con al menos diez días de antelación.

6. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias urbanísticas en contra de la ordenación de los recursos naturales, territorial, urbanística o sectorial aplicables.

 

[8]  D 1093/1997, en el párrafo segundo del Art. 46: …2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

a) La certificación administrativa del acto presunto.

b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

 

[9] Que viene impuesta tanto por el art. 5 de la Ley de Ordenación de la edificación, como por el Decreto Legislativo canario 1/2000, cfr: Artículo 166.- Actos sujetos a licencia urbanística.

1. Están sujetos a previa licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los actos de construcción y edificación y de uso del suelo y, en particular, los siguientes:

………………..

b) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta.

c) Las obras de ampliación de construcciones, edificaciones e instalaciones de toda clase existentes.

d) Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior de las construcciones, las edificaciones y las instalaciones de toda clase.

e) Las obras que modifiquen la disposición interior de las edificaciones, cualquiera que sea su uso. Asimismo, la modificación del número de sus unidades funcionales susceptibles de uso independiente.

f) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.

g) La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente.

h) La primera utilización y ocupación de las edificaciones e instalaciones en general.

i) La modificación del uso de las edificaciones e instalaciones.

……………………….

 

[10] La DGRN en Resolución de 10 de diciembre de 2003 (según criterio

reiterado en otras posteriores) señaló que la exigencia de licencia …no puede

considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva

a que esté sujeto el acto …… (para un supuesto de division de terrenos)

 

[11] Al contrario que en materia de parcelación: cfr. art. 80 DLeg 1/2000

[12] Art. 4 del Decreto

[13] La calificación definitiva sustituye a la cedula de habitabilidad en viviendas protegidas, art. 1,2 D 117/2006

[14] No obstante, no olvidemos que el objeto vendido ha de ser apto para su destino, y para que la edificación se considere “vivienda” ha de tener cedula de habitabilidad (o calificación definitiva). En consecuencia ¿puede considerarse  “vivienda” la edificación que aun no ha obternido la cedula? ¿Puede generar responsabilidad para el promotor la venta del piso antes de obtener la cedula y por tanto ser “vivienda”?

[15] Que Notario y Registrador no deban exigir la cedula de habitabilidad para el otorgamiento de las escrituras de declaracion de obra nueva terminada, ni de compraventa de viviendas, no quiere decir que sea irrelevante para el promotor la falta de tal licencia. Por el contrario, la venta realizada sin haber obtenido la cedula de habitabilidad, causa la imposibilidad de utilización legal del inmueble, y acarrea sanciones para el ocupante (y en su caso para el promotor).

Ademas el comprador puede negarse a escriturar en tanto en cuanto no se conceda la licencia si el momento de la escritura se fijó para después de la terminación de la obra , y sin que el vendedor pueda resolver por esta negativa en tanto no proceda al  cumplimiento (o sea, a la consecución de la licencia o cedula).

 El comprador puede resolver (aunque haya escriturado) con devolución de las cantidades entregadas, sus intereses e indemnización de daños y perjuicios si una vez vencido el plazo de entrega efectiva, y se haya producido ésta o no, el edificio no ha obtenido licencia de primera ocupación.

Si decide no resolver, no debe ocupar la vivienda aunque le sea entregada de forma efectiva,.porque comete una infracción urbanística y porque puede verse privado del uso por la Administración competente.

 

 

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