A propósito de las escritura de obra nueva finalizada tras la entrada en vigor de la nueva Ley del suelo estatal Ley 8/1.007

José Ignacio Suárez Pinilla, Notario de Pinos Puente (Granada)

Finaliza una edificación conforme a la legislación en vigor en el momento de su terminación, la obra entra –legalmente- en el patrimonio del promotor inmobiliario y por lo tanto, -de conformidad a lo dispuesto en el art. 2.3. del Cc que establece que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario-, habrá que acudir a la legislación que le es aplicable, en el supuesto planteado a la ley 6/98, para determinar que requisitos son necesarios para la escritura de declaración de la obra nueva, los cuales no están sujetos a plazo. Dicha ley los establece en artículo 22, sin perjuicio de los exigidos por la ley posterior de la edificación (ley 38/99) y los de la correspondiente ley autonómica. Estos requisitos, según el citado art. 22 son: que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma. Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

Sería de aplicación la nueva Ley del suelo 8/2007, y concretamente su artículo 19, que regula la “declaración de obra nueva terminada” en los siguientes términos:

“Art. 19 Declaración de obra nueva

1. …..Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística….”

Será necesario por tanto:

1er requisito: certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto.

Igual a la ley anterior.

2º requisito: la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios

Tratándose de escrituras de obra nueva terminada, hay que ver cuales son los requisitos impuestos por la ley de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios; y en esta materia, de otorgamiento “escritura pública de obra nueva”,  la ley  edificación 38/99, en su capítulo, IV, “responsabilidades y garantías” regula los requisitos de la escritura pública de declaración de obra nueva en su artículo 20.1 :

“1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.”

esto es, el llamado seguro decenal, teniendo además en cuenta la disposición adicional 2ª de la citada ley.

La inclusión de este requisito es lógica, puesto que dado que la  nueva ley del suelo regula los requisitos para la escritura de obra nueva terminada y además establece en su disposición derogatoria única que “ quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:…d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley”, podría entenderse, si no se hubiese añadido este requisito, que quedaría sin efecto el artículo 20.1 de la Ley de la edificación, antes trascrito.

No supone por tanto este requisito ninguna novedad respecto de la anterior ley del suelo de 1.998, puesto que entonces no existía la Ley de la edificación y, en cambio si parece un acierto su inclusión en la nueva ley del 2.007 para evitar interpretar –como se dijo- que hubiese quedado derogado la necesidad de acreditar documentalmente el seguro decenal en las escrituras de obra nueva terminada.

3er requisito: el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

Habrá que acudir a la respectiva legislación autónoma para ver que requisitos exige para el otorgamiento de “escrituras de obra nueva”

En Andalucía en concreto, Ley 7/2002, de 17 de diciembre, Artículo 176.

“Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a) La aportación de la preceptiva licencia urbanística.

b) La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación de la correspondiente certificación expedida por técnico competente.

2.Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística y la certificación expedida por técnico competente, acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la certificación a que se refiere el apartado 1.b).”

Esto es, los mismos requisitos que la legislación estatal.

Licencia de 1ª ocupación: Sin perjuicio de reconocer la conveniencia de incorporarla a las escritura de obra nueva, lo cierto es que no es un requisito impuesto por la citada legislación autónoma de Andalucía para la escritura de obra nueva, puesto que se refiere a ella en su artículo 169, dentro de los actos sujetos a licencia urbanística municipal, al igual que las parcelaciones urbanísticas, movimiento de tierras, obras de edificación, modificación de usos, etc.

Por otro lado es lógico que la incorporación de la licencia de 1ª ocupación no sea un requisito necesario (aunque si conveniente) para el otorgamiento de la escritura de final de obra, puesto que se refiere a un estadio posterior –utilizar la finca con las bendiciones administrativas- y, en cambio, es legitimo pensar en unos casos, que el promotor, una vez que la obra está totalmente terminada y, sujeta en muchas ocasiones a plazos de entrega, quiera transmitir con la finalización de obra terminada y en otros, el interés de los adquirente de escriturar la propiedad a su nombre, para evitar los posibles riesgos del transmitente, todo ello sin que  necesariamente tengan que esperar a la licencia de 1ª ocupación –con los retrasos administrativos que muchas veces conlleva-, quedando siempre a salvo su derecho a exigir la obtención de dicha licencia.

En lo que interesa ahora:

En cuanto al 2º requisito antes reseñado: “que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”,

interpreta la DG que se refiere no sólo a que se acredite el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley –como hemos opinado anteriormente-, sino a los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario, esto es “el Libro Edificio” a que se refiere el artículo 7 de la LOE, integrado por el proyecto, la identificación de los agentes intervinientes, licencias, y demás requisitos exigidos por el citado artículo 7 de la ley 38/1999 y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica como integrantes del mismo. Y añade, que

-         el promotor deberá depositar (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial)) ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio,

-         se ha de acompañar la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor.

-         Que el Notario haga constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

De esta circular resulta:

1º.- Se dice que los promotores “deberán” depositar mediante acta notarial el llamado “Libro Edifico”, deposito que el notario puede no admitir (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial) y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio.

Con esta interpretación, se crea una “obligación” nueva al promotor (deposito notarial) no exigida por la ley de la edificación, pues esta en su artículo 9. 2. e) establece, como obligación del promotor la de Entregar al adquirente –no depositar ante notario-, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

¿el autopromotor estaría incluido? Parece que no;

--por un lado, porque, en principio, la edificación no se realiza  con finalidad de transmitir y el art. 16 de la citada ley de la edificación establece las obligaciones del propietario(autopromotor)-usuario diciendo que es la de  recibir -se entiende que del director d obra-, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente; obligaciones distintas a las reguladas en el articulo 9 para el promotor-transmitente; y

--por otro, porque tanto la ley  como la circular que la interpreta, parecen partir del hecho de dualidad de personas: “….edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”.

2º.- Se dice que el director de la obra certifique que el Libro depositado o exhibido es el correspondiente a la edificación en cuestión y que le ha sido entregado tal Libro al promotor.

Hay que tener en cuenta en este apartado, que la Ley de la edificación, en su art. 12 f) establece como obligación del director de obra la de “Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos” y que el artículo 7 sólo habla de entregar al promotor el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, para que después se adjunte todos los demás documentos que forman el Libro de edificación, documentos que no entran dentro  las obligaciones legales del director de obra.

Hay que recordar que dicho LIBRO DEL EDIFICIO esta compuesto, según la citada circular, por:

1º.- El proyecto y sus modificaciones,

2º.- La identificación de los agentes intervinientes: es decir, habrá que reseñar conforme al capitulo III de la Ley de la edificación, a todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, esto es

*El promotor

*El proyectista

*El constructor

*El director de obra

*El director de la ejecución de la obra

*Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

*Los suministradores de productos, esto es, los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción, entendiéndose por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.

*Los propietarios y los usuarios

3º.- Licencias

4º.- demás requisitos exigidos por el artículo 7 de la ley 38/1999, esto es, el acta de recepción, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones

5º.- y en su caso los demás requisitos exigidos por la legislación autonómica: habrá que examinar cada una de las distintas legislaciones autónomas para determinar que requisitos son necesarios

3º.- Que el Notario haga constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.

Entiendo que si al Notario se le exhibe el Libro del edificio, certificándolo el director de la obra, aunque no se hubiese realizado el acta de deposito, no se puede negar a autorizar la escritura de final de obra, con la manifestación de promotor de  su “disponibilidad para entregar a cada uno de los usuarios del edificio un ejemplar del Libro exhibido”

CONCLUSION:

¿Es vinculante esta circular para notarios y registradores?. A pesar de  las dificultades que su aplicación puede conllevar y, siendo además de la opinión que el legislador, en la nueva ley de suelo sólo ha querido reflejar lo que hasta ahora se venía exigiendo (licencia, certificado técnico y seguro decenal) y no imponer un control notarial a lo que la ley de edificación regula en su capitulo II como “Exigencias técnicas y administrativas de la edificación”, por prudencia entiendo que se debe aplicar, aunque solamente, por las razones antes apuntadas, a las escrituras (o acta final) de obras nuevas finalizadas a partir del 1 de Julio del 2.007 y que sean de promoción para venta, excluyendo al auto-promotor.

Dada la diversidad de criterios e interpretaciones que se están dando entre los distintos notarios y registradores, así como por parte de los arquitectos y promotores: ¿a que escritura de obras finalizada se aplica? ¿desde cuando?, ¿como se articula el acta de deposito, si es voluntaria o no, si lo depositado es con carácter permanente o no?, ¿si se incluye al auto-promotor?, ¿si es necesaria la licencia de primera ocupación para el final de obras?, ¿si es necesario que el notario compruebe que el libro de la edificación está completo con la relación incluso de los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción? ¿si el director de obra se niega a certificar porque entiende que excede de sus obligaciones legales?, etc.. Sería deseable una aclaración por parte de la DG de su circular.

José Ignacio Suárez Pinilla, Notario de Pinos Puente (Granada)