Nota de la Redacción: comenzando con este Informe, en el transcurso de este mes irán saliendo los de meses sucesivos intentando llegar al presente lo antes posible.

INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

NOVIEMBRE – 2006.

por José Antonio Riera, Notario de Arucas (Gran Canaria)[1]

NORMATIVA.

Las modificaciones del mes de noviembre han venido, principalmente, de la mano de la Ley de Prevención del Fraude Fiscal (Ley 36/2006, de 29 de noviembre), que han sido comentadas separadamente en cuanto al temario de Derecho Notarial. Sin embargo, otras materias, que también inciden más o menos inmediatamente en los temas, se han visto afectadas, aunque de todas ellas se ha tenido cumplida información en el Boletín mensual. Por tal razón, y teniendo en cuenta las fechas, este informe se limita a destacar genéricamente las reformas, haciendo especial mención a las reformas de la legislación hipotecaria. 

LEGISLACIÓN HIPOTECARIA: afecta a las circunstancias del asiento de inscripción (T. 18 de Notarías y 26 de Registros). Se modifican los artículos 21 y 254 de la ley Hipotecaria, reflejo registral de las modificaciones introducidas en las escrituras públicas en cuanto al NIF y los medios de pago. También hay que tener en cuenta lo que sobre el NIF dice la Disposición Adicional Sexta.

            1)  Las escrituras públicas sobre inmuebles, con contraprestación, total o parcial, en dinero deberán expresar también la identificación de los medios de pago empleados conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado en su nueva redacción.

            2) Impedirá la práctica de su inscripción en el Registro de la Propiedad

-         La ausencia de un solo NIF, incluidos los de los representantes y representados.

-         Si consta la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

               3) La subsanación ha de ser por escritura con todos los NIFS y medios de pago.

      LEGISLACIÓN TRIBUTARIA: modificación importante en materia de comprobación de valores y recargos presentación extemporánea.

      LEGISLACIÓN FISCAL: hay que destacar en el ITPyAJD e IVA la nueva redacción de la exención del artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, otras modificaciones del IRPF y del Impuesto sobre el Patrimonio.

      SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA TELEMÁTICAS (RD 1332/2006 de 21 de noviembre): tal y como están los programas en este momento sólo cabe hacer una referencia a esta forma especial de tramitación, sin extenderse más por falta de tiempo para éllo. En el Informe mensual se destacan los aspectos más importantes.

       SUELO DE NATURALEZA URBANA: se modifica el artículo 10 de la Ley del Catastro aunque muy ligeramente (ver texto en el Informe mensual (Ley 36/2006, de 29 de noviembre).

RESOLUCIONES.

      La materia tratada por esta Resolución tiene también que ver con los temas de propiedad rustica y urbana de los dos temarios de Derecho Civil. Es importante la doctrina sobre las competencias de la legislación autonómica y estatal, así como la idea de control que preside el requisito de la licencia o de la declaración de innecesariedad. 

1.                       RDGRN (R. 14 de noviembre de 2006) BOE 30 de noviembre). LICENCIA DE SEGREGACION Y DECLARACION DE INNECESARIEDAD.

Problema práctico: ¿si catastralmente una finca es urbana en parte y rústica en el resto puede dividirse para ajustar cada porción a su naturaleza sin necesidad de licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta el distinto régimen jurídico atribuido por ley a uno y otro tipo de suelo? ¿Puede considerarse que en la realidad existen ya dos fincas, una rústica y otra urbana, y que la segregación es un acto formulario de mera adaptación documental y registral a la realidad física? .

 Ante esta cuestión la DGRN hace una serie de pronunciamientos que interesa destacar:

A.- Ámbito competencial de las CCAA y el Estado en materia de licencia urbanística: a) corresponde a las CCAA determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, así como las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas  aplicables a los actos urbanísticos realizados sin la preceptiva licencia o sin respetar las condiciones impuestas por élla. b) Corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para escriturar e inscribir el acto en cuestión siempre que la legislación autonómica exija tal licencia.

Consecuentemente con lo dicho, la aplicación de los artículos 78 y ss. del RD 1093/1997, de 4 de julio (por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre actos de naturaleza urbanística) exigirá que la normativa urbanística competente determine la necesidad o no de licencia.

B.- Consecuencias prácticas del artículo 25 b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995: al exceptuar este artículo de la prohibición de dividir suelo rustico por debajo de la unidad mínima de cultivo las segregaciones de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario, ha de aplicarse en tales casos las normas urbanísticas competentes y cumplir con las exigencias de licencia que, en su caso, éstas determinen.

Es decir, que la excepción contenida en el artículo 25.b) no supone que la segregación pueda hacerse sin más y no exime de cumplir el requisito de licencia que exija, en su caso, la normativa urbanística aplicable.

C.- Identidad entre la licencia y la declaración de innecesariedad. Diferencias con la calificación catastral del suelo: la exigencia de licencia o declaración de innecesariedad se encuadran en un específico régimen administrativo de fiscalización  municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, y de ahí que no puedan ser sustituidas por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral.

       También tiene importancia esta materia en el temario de Derecho Civil de ambos programas para fijar el alcance de la presunción de ganancialidad a los efectos del dictamen.

2.                       RDGRN  (R. 11 de octubre de 2006). BOE 18 de noviembre de 2006). SEPARACIÓN DE HECHO Y PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD.

Problema práctico: se trata de un bien comprado por persona que se encuentra separada de hecho y en trámites de separación judicial, pero que al tiempo de la adquisición aún no ha obtenido sentencia judicial de separación matrimonial.

A.- ¿Puede inscribirse el bien adquirido como privativo? ¿Se destruye la presunción de ganancialidad del artículo 1361 CC por aplicación del artículo 1393 CC?: a diferencia de las causas de disolución previstas en el artículo 1392 CC, que operan ipso iure (la sociedad de gananciales concluirá…), las causas previstas en el artículo 1393 CC necesitan una decisión judicial para producir la disolución de la sociedad ganancial (también concluirá por decisión judicial…). Por tanto, mientras no exista tal decisión judicial no cesa la presunción de ganancialidad del artículo 1361 CC pues no se ha disuelto la sociedad ganancial.

B.- ¿Cómo debe interpretarse el artículo 95.2 RH cuando exige prueba documental pública para justificar el carácter privativo del precio de adquisición?: a) No basta la mera manifestación realizada en la escritura pública porque la fe pública no abarca la veracidad intrínseca de las declaraciones formuladas ante Notario. b) No basta que el pago se haya hecho mediante letras de cambio o cheques contra una cuenta corriente de la que es titular exclusivo el cónyuge comprador porque de los artículos 1346 y 1347 CC se deduce que la titularidad bancaria no se considera prueba suficiente a estos efectos. Tal titularidad se refiere a la cuenta abierta pero no al numerario ingresado en la misma. c) No bastan para cumplir la necesidad de una prueba documental pública concluyente los meros indicios.

       Resolución de contenido eminentemente práctico para un dictamen.

3.                       RDGRN  (R. 14 de noviembre de 2006)  BOE 21 de noviembre de 2006). ANOTACIÓN DE DEMANDA Y TRACTO SUCESIVO.

Problema práctico: trata esta Resolución una cuestión práctica interesante para un posible dictamen sobre los efectos del tracto sucesivo y las anotaciones. Se citan en el texto otras dos resoluciones del año 2002, que también vamos a tener en cuenta. El problema común a todas ellas es el siguiente: A transmite una finca a B, que inscribe. Posteriormente, accede al Registro de la Propiedad una anotación de demanda que, de resolverse favorablemente, produciría la readquisición de la propiedad para A (por ejemplo, acción pauliana de un acreedor de A). A continuación, un acreedor de A pretende anotar un embargo para asegurar el cobro de determinado crédito que tiene contra él: ¿puede practicarse tal anotación si tenemos en cuenta que la finca está inscrita aun a nombre de B?.

A. R. 17 de octubre de 2002: “…constando en el mismo Registro por virtud de anotación de demanda la posibilidad de que renazca la titularidad anterior, es lógico que se pueda practicar la anotación de embargo para el caso de que se confirma tal titularidad…”.

B.- R. 17 de noviembre de 2002: “…El problema planteado es el mismo que motivó la R. de 17 de octubre de 2002.. y a este respecto cabe concluir que, constando del mismo Registro, por virtud de anotación de demanda, la posibilidad de que renazca la titularidad anterior, es lógico que se pueda practicar la anotación de embargo para el caso de que se confirme tal titularidad…”.

C.- R. 14 de octubre de 2006:  “…En el caso del presente recurso la anotación de demanda donde pretende apoyarse el embargo ya está caducada y cancelada, por tanto, no puede anotarse en base a ella ningún embargo que recaiga sobre la titularidad que pudiera devenir vigente a consecuencia de la estimación de una demanda cuya anotación ha sido cancelada…”.

4.                       RRDGRN  (14  de septiembre y 25 de octubre de 2006)   BOE 30 y 21 de noviembre de 2006). JUICIO DE SUFICIENCIA: REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA, LEGAL Y ORGÁNICA.

Varios temas de ambas oposiciones se refieren a la comparecencia personal o por medio de terceras personas, tanto por medio de la representación legal, voluntaria u orgánica. Por tanto, los comentarios que seguidamente se hacen tienen cabida, en mayor o menor medida, en todos ellos y pretenden precisar una serie de puntos básicos.

A. Principio general: es el fijado por el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social (tras la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Según el citado artículo, las actuaciones de los notarios y registradores son como sigue:

Notario: a) Reseña identificativa y juicio de suficiencia: En los instrumentos públicos otorgados por  representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. b)  Efectos: La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario.

Registradores: Limitará su calificación a la a) existencia de la reseña identificativa del documento, b) existencia del juicio de suficiencia  c) y a la congruencia de este con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le trascriba o acompañe el documento del que nace la representación.

B. Sobre el juicio de suficiencia: se equipara el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada. Tal juicio de suficiencia tiene su fundamento en las presunciones de veracidad  y legalidad de que goza el documento público notarial (Arts. 1 y 17 bis, apartado b) de la Ley del Notariado y 1218 CC).

5. RDGRN  (9 de octubre de 2006) BOE 10 de noviembre de 2006). RECURSO GUBERNATIVO: CÓMPUTO DE PLAZO. PRÓRROGA DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

        A. Plazos para recurrir cuando hay calificación de Registrador  sustituto: Habiéndose instado la calificación del registrador sustituto los plazos para recurrir se cuentan desde la notificación de dicha segunda calificación, incluso aunque el que inste la calificación sustitutoria sea el presentante y el recurrente sea el notario autorizante (que tiene que ser también forzosamente notificado de la segunda calificación).

        B. Prórroga de asiento de presentación:   La prórroga de 60 días del asiento de presentación, habiendo calificación sustitutoria, se cuenta desde la última notificación de dicha calificación.

6. RDGRN  (2 de octubre de 2006) BOE 9 de noviembre de 2006). INSCRIPCIÓN PARCIAL.

A. Presupuesto para practicarla: Ya la R. de 28 de mayo de 2005 había declarado que la inscripción parcial del documento tenía como presupuesto que el pacto o la estipulación rechazados no afectaran a la esencialidad del contrato: por ejemplo, si se ha querido constituir una condición resolutoria explícita como garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso de la condición resolutoria, por cuanto que ello implicaría el quebranto del equilibrio negocial pretendido, atribuyendo al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados. En el caso de la resolución que nos ocupa, la cláusula discutida es de vencimiento anticipado del crédito (conviene leerla).

B.- Solicitud de inscripción parcial: El actual artículo 19 bis de la LH parte en su párrafo segundo del presupuesto que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado en la inscripción, que es quien resulte garantizado por la cláusula discutida (en el caso de la hipoteca discutida el acreedor hipotecario), sin que baste el consentimiento del presentante.