INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. OCTUBRE DE 2011.

CIVIL

Notarias

T. 76

Registros

T.74

Mediante escritura de dación en pago de deuda La sociedad deudora transmite a la acreedora por un valor global noventa y cuatro fincas de las noventa y cinco integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, solicitándose en el título la cancelación por confusión de las hipotecas que gravan las fincas transmitidas.

En dicha escritura se manifiesta que cuarenta y seis de las fincas transmitidas están arrendadas, siendo veintiséis de ellas de «renta antigua» y sometidas al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

¿Tienen los arrendatarios un derecho de adquisición preferente que justifique la exigencia de que la transmisión les sea notificada?

Se discute si en una dación de bienes inmuebles arrendados en pago de deuda tiene el arrendatario un derecho de adquisición preferente y, por tanto, debe de ser notificado.

A) Arrendamientos sujetos a la vigente LAU de 1994: el artículo 25.1 establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio a la dación en pago.

B) Arrendamientos sujetos a LAU 1964: se refiere a ellos la DT segunda de la LAU vigente de 1994 que se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de su entrada en vigor.

Tales arrendamientos continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma

Al no contemplarse en la LAU de 1964 ni en la DT citada la cesión solutoria o dación en pago como supuesto de exclusión del ejercicio de los derechos de adquisición preferente, debe entenderse en este caso, respecto de los arrendamientos sometidos a la legislación de 1964, que los inquilinos pueden ejercitar tales derechos y, por tanto, es necesario acreditar, con carácter previo a la inscripción, las notificaciones que a tal efecto ordena el artículo 55 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por contra, la DT mencionada si que exceptúa su aplicación en otros casos y dice: a) no procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa. b) ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado).

II. Admitido que en los arrendamientos sujetos a la LAU de 1964 hay un derecho de adquisición preferente para el arrendatario en los casos de dación en pago, se cuestiona ahora si se trata o no de una transmisión de un conjunto de fincas agrupadas, para lo que también es determinante la LAU que resulte aplicable:

A) Arrendamientos sujetos LAU 1964: no se recogía en la citada Ley de 1964 una previsión similar a la que contiene la Ley vigente (cfr. su artículo 25.7), que excluye el derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. Únicamente se exceptuaba ese derecho en el caso de venta del edificio.

B) Arrendamientos sujetos LAU 1994: no procede el derecho de adquisición preferente cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.

CONCLUSION.
La exigencia de notificación a los inquilinos, con carácter previo a la inscripción dominical, sólo opera respecto de las fincas sujetas a la legislación arrendaticia de 1964, de suerte que, por las razones ya expuestas, no se ve razón alguna en el presente caso para suspender la inscripción respecto de las fincas que están libres de arrendatarios ni tampoco respecto de las fincas cuyos arrendamientos están sometidos a la vigente Ley de 1994.

Es un contrato por virtud del cual se transmiten al acreedor determinados bienes o derechos distintos de los debidos y que éste acepta voluntariamente como pago de su crédito (artículo 1166 del Código Civil).

En cuanto forma de pago que es, puede realizarla tanto el deudor como un tercero (artículo 1158 del mismo Código) (VER RR 18 de enero de 1999 y 9, 10, 11 y 12 de julio y 10 de diciembre de 2007).

Es cierto que, aunque puedan aplicarse por analogía algunas de las normas de la compraventa, no por ello pueden ser identificados a todos los efectos ambos negocios jurídicos (cfr., por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 y 19 de octubre de 2006).

Civil

Notarias

T. 70

Registros

T.68

Hipotecario

Notarias

T. 34

Registros

T.16

Se plantea en el presente recurso si es inscribible o no el testimonio de una sentencia por la que se declara resuelta por falta de pago del precio aplazado una compraventa, teniendo en cuenta que resulta del Registro de la Propiedad que los compradores pagaron una parte de dicho precio aplazado y que no se acredita la consignación del precio recibido por el vendedor, de conformidad con el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario. ¿Ha de consignarse? SI.

I. RESOLUCION DE CONTRATO Y REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE. LA CONSIGNACIÓN DEL PRECIO.

La consignación del precio es uno de los requisitos exigidos para obtener la reinscripción del bien a favor del vendedor o transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 CC. En este sentido se pronuncia el artículo 175.6 RH.

Se trata de un requisito que se debe cumplir no sólo cuando haya cargas o titulares posteriores sino también cuando el único perceptor del precio sea el adquirente resuelto, y ello " porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse de lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba".

2) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, sin oposición de aquél (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario) o bien, en el caso de resolución judicial, el testimonio de la correspondiente sentencia.

3) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

4) La exigencia de la obligación de consignar no esta condicionada a que se hubiera pactado en la compraventa, pues tal consignación viene impuesta con carácter imperativo por el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario a fin de permitir la reinscripción de la finca.

Aunque en las RR se trata la consignación como presupuesto para la reinscripción, en base al artículo 175.6 RH, lo cierto es que tal consignación - destaca la R.- trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o el de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca.

Caso de haber titulares posteriores es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1911 del Código Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución.

Caso de no existir cargas posteriores, la consignación se producirá a favor del transmitente.

Mediante este requisito se trata, por una parte, de ser consecuentes con los efectos propios de la resolución entre los contratantes, que deben devolverse en principio las respectivas prestaciones para evitar cualquier enriquecimiento indebido, sin perjuicio de lo que después se diga sobre posibles deducciones.

Por otro lado, también se trata de ser consecuentes con los efectos que produce la resolución para los terceros posteriores, pues "... los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código Civil), pues una vez producida la resolución ha de considerarse que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995) al afirmar que la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513.6, 529 y 1124 del Código Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución...".

En este punto se plantea la R. la posibilidad de que el Juez pueda ordenar deducciones de la cantidad consignable, y dice que la obligación de consignar se debe entender "... sin perjuicio de las deducciones que sobre tales prestaciones pueda eventualmente acordar el juez, en los casos de resolución declarada por sentencia judicial, al tiempo de su restitución o consignación, por haber sido pactadas en el título en concepto de cláusula penal, por compensación por el uso de la cosa durante el periodo intermedio entre la entrega de la misma y su devolución por consecuencia de la resolución o por cualquier otro concepto que resulte legalmente procedente...".

Tal posibilidad no es admisible, sin embargo, si la resolución se hace sin oposición y se pretende deducir de la cantidad a devolver lo que se hubiera convenido contractualmente, lo que claramente va en contra de terceros posteriores.

En tal caso, deberá consignarse el total precio que debe ser devuelto, pues sólo un pronunciamiento judicial podrá decidir sobre la colisión de intereses que se produce entre dichos terceros y el contratante que ha resuelto y tiene a su favor una cláusula penal.

¿Es anotable en el Registro una demanda judicial por la que se ejercita por el comprador acción resolutoria de un contrato privado de compraventa ante el incumplimiento por el vendedor de la obligación de entrega En dicha acción se reclaman también las cantidades entregadas a cuenta, así como una indemnización de daños y perjuicios según cláusula penal? NO, no es anotable.

1) Cabe anotar preventivamente sólo las demandas cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral.

2) En el caso debatido, quien solicita la práctica de la anotación ha ejercitado demanda de resolución de un contrato privado de venta sobre el bien inscrito. Por tanto, de ser estimada la demanda en nada alteraría la titularidad registral (que seguiría siendo del vendedor), todo lo contrario, la confirmaría.

3) No altera tal conclusión el hecho de que, junto a la resolución del contrato, pudiera decretarse el abono de una cantidad, pues para garantizarla se precisa que se decrete el correspondiente embargo en ejecución de sentencia de reclamación de cantidad (véase artículo 42 Ley Hipotecaria y 141 de su Reglamento).

Se cuestiona practicar una anotación preventiva de embargo en virtud de mandamiento librado por la Tesorería General de la Seguridad Social, cuando consta ya anotado en el Registro el concurso voluntario de la entidad titular registral contra la que se dirige el procedimiento de apremio, e inscrita su disolución y la apertura de la fase de liquidación.

La diligencia de embargo es de fecha posterior al auto por el que se acuerda la apertura de la fase de liquidación. La registradora deniega la anotación por no ser ninguna de las providencias de apremio, ni la diligencia de embargo, anteriores a la declaración de concurso y por no haberse obtenido con carácter previo un pronunciamiento del Juzgado ante el que se sigue el concurso que declare que los bienes no son necesarios para la continuación de la actividad empresarial del concursado. El recurrente alega que se trata de créditos contra la masa, por lo que no resulta de aplicación el artículo 55 de la Ley Concursal (previsto para créditos concursales) sino el artículo 154.2 que habilitaría dicha anotación.

Para practicar la anotación del embargo se precisa que el Juzgado ante el que se sigue el concurso declare, previamente, que los bienes no son necesarios para la continuación de la actividad empresarial del concursado:

1. Según el artículo 154 de la Ley Concursal, los créditos contra la masa deben satisfacerse a su vencimiento cualquiera que sea el estado del concurso.

2. Es posible, por tanto, que antes de la terminación del concurso se tome anotación preventiva de embargo a favor de los titulares de dichos créditos, incluso tratándose de créditos contra la masa de los contemplados en el artículo 84.2.1 que se inscriba la correspondiente ejecución, siempre que se inicie la ejecución para hacerlos efectivos una vez aprobado el convenio, abierta la fase de liquidación o transcurrido un año desde la declaración del concurso sin que se haya producido ninguno de estos actos.

3.Ahora bien, del estudio sistemático de los artículos 8 y 154 de la Ley Concursal resulta que la consideración de que un determinado crédito es un crédito contra la masa al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago corresponde realizarla al juez del concurso, pues como señala la Exposición de Motivos de la Ley Concursal, «el carácter universal del concurso justifica la concentración en un solo órgano judicial de las materias que se consideran de especial trascendencia para el patrimonio del deudor, lo que lleva a atribuir al juez del concurso jurisdicción exclusiva y excluyente en materias como todas las ejecuciones y medidas cautelares que puedan adoptarse en relación con el patrimonio del concursado por cualesquiera órganos judiciales o administrativos».

Para practicar la anotación de embargo sobre bien presuntivamente ganancial deberá constar que la demanda ha sido dirigida contra los dos cónyuges o que, demandado uno de los cónyuges, ha sido notificado al otro el embargo.

1. Constando el bien inscrito a nombre del marido de la demandada con carácter presuntivamente ganancial es de aplicación lo dispuesto en el artículo 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el artículo 144 en relación con el artículo 94.1 del Reglamento Hipotecario. En efecto, para que durante la vigencia de la sociedad conyugal sea anotable en el Registro de la Propiedad el embargo de bienes inscritos con carácter presuntivamente ganancial, deberá constar que la demanda ha sido dirigida contra los dos cónyuges o que estando demandado uno de los cónyuges, ha sido notificado al otro el embargo. Por lo tanto la actuación del registrador en este punto ha sido correcta, a la vista de dichos preceptos y de la doctrina expuesta sobre el ámbito de calificación de los documentos judiciales.

La calificación sustitutoria es, como su propio nombre indica, una segunda calificación que sustituye a la primera.

¿En que la sustituye? En los defectos que, puestos por el registrador sustituido, son discutidos por el interesado que la solicita. No es, por tanto, un recurso contra la primera calificación, por lo que el sustituto no puede añadir nuevos defectos a los inicialmente

No cabe en el informe alegar nuevos defectos pues "de tenerse en cuenta produciría indefensión para el recurrente. Por tanto, no cabe tenerlas en cuenta en la resolución tal y como establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria".

1. Por escritura de compraventa, que causó la inscripción correspondiente, don R. A. L. y su esposa doña A. G. R. venden una finca a doña M. M. P. y a don I. A. G., que compran por mitades indivisas.

2. Unos meses después, los compradores otorgan diligencia de subsanación ante el mismo Notario y dicen que realmente la única compradora en la escritura relacionada anteriormente fue doña M, debiéndose tener por no puesto como comprador a don I, que por error intervino.

3. La Registradora deniega la inscripción de la diligencia de subsanación por la imposibilidad de ir contra los propios actos y porque dicha alteración supone una nueva transmisión para la que no hay causa suficiente.

Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalización de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, así como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.

1. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura pública cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad.

Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisión dominical, que también causó la correspondiente inscripción, no puede dejarse sin efecto la transmisión operada como si se tratara de un mero error del título o de la inscripción, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.

2. Lo anterior no es óbice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los términos de la escritura cuando éstos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.

3. En definitiva, nada impediría que se dejara sin efecto un título inscrito con el consentimiento de todos los titulares con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve.

Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera diligencia como si de una rectificación material se tratara.

1. La escritura de compraventa transmite la propiedad del inmueble a los dos compradores por mitad. Otorgada la escritura el negocio jurídico se ha consumado el negocio y se ha producido la transmisión dominical: hay consentimiento de los contratantes, objeto cierto del contrato, pago del precio y entrega de la cosa (art. 1462 del Código Civil).

2. Dicha transmisión dominical, además, ha tenido su reflejo registral y la titularidad está amparada por las presunciones legitimadoras registrales.

3. Sin embargo, según se afirma en la diligencia subsanatoria, quien compró realmente fue una sola de las dos personas que otorgaron la escritura en calidad de compradoras, de modo que sólo una de ellas resulta ser la propietaria.

4. Como dice la DGRN, nada impide que se pueda rectificar la escritura, pero lo que se discute es la idoneidad de una diligencia otorgada sólo por los compradores para producir tal alteración sustancial del contrato sin intervención de los vendedores.
Tal solución no parece acertada, y no tanto por los principios registrales en los que especialmente se detiene la Resolución, que se cuestiona la inscripción, sino por las reglas generales de las obligaciones y contratos.

Por tanto, parece acertado que no se inscriba la diligencia presentada, que no es e título idóneo, y también parece que los más acertado hubiera sido un nuevo otorgamiento contractual por todos los contratantes. Esta solución es predicable, a mi juicio, háyase o no inscrito la transmisión.

Se discute sobre la inscripción de la adjudicación de un bien inmueble a favor de la esposa e hijos realizada en convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo.

El bien adjudicado a la esposa había sido adquirido por el marido aún soltero, y los cónyuges, ahora divorciados, estuvieron casados bajo el régimen de separación de bienes del Derecho catalán.

El registrador suspende la inscripción por considerar que tal adjudicación excede de la pura liquidación de la comunidad, al no ser un bien perteneciente en proindiviso a los cónyuges, debiéndose, en su caso, otorgar la correspondiente escritura pública.

COMENTARIO.
En los últimos tiempos se han publicado numerosas resoluciones que tratan sobre este tema, como reconoce la que ahora se comenta, que hace un resumen de la situación actual. La cuestión ha de resolverse partiendo del concepto de causa negocial.

1. Es inscribible la adjudicación realizada en convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio, siempre que haya sido aprobado por la sentencia que acuerda la nulidad, separación o el divorcio.

El fundamento es que se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

2. Este punto de partida debe matizarse en el siguiente sentido: la causa negocial de la adjudicación ha de ser el proceso liquidador llevado a cabo en el convenio regulador, es decir, la adjudicación ha de ser consecuencia del mismo, sin que pueda servir el convenio regulador de cauce formal para otros actos o negocios que, si bien pueden tener como motivo subjetivo la separación o divorcio, tienen su propia causa negocial objetiva.

3. En el presente caso, se incluye en el convenio un bien adquirido por el marido antes del matrimonio que se adjudica en proindiviso a la mujer y a los hijos. Por tanto, al no haber bien común que dividir, dicha adjudicación representa un negocio adicional con su propia causa, que debería documentarse en escritura pública.

Cuando la finca sobre la que se edifica está afecta por la zona de servidumbre de tránsito y la zona de servidumbre de protección establecidas por la Ley 22/1988, de 28 de julio, hay que tener en cuenta que para declarar e inscribir la obra nueva se precisa, además de la licencia urbanística municipal, la declaración administrativa de que la obra no afecta a dichas servidumbre de interés general, o la autorización preceptiva del órgano competente:

a) En las zonas de servidumbre de tránsito y de acceso al mar la competencia corresponde a la Administración General del Estado, a través de la Dirección General de Costas, del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino (artículos 11 y 12 de la Ley de Costas).

b) Las autorizaciones en la zona de servidumbre de protección corresponden, sin embargo, a las CCAA tras la STC 149/1991, sin perjuicio de las competencias de los Ayuntamientos para otorgar las licencias urbanísticas, en su caso.

¿Puede considerarse refaccionario el crédito que tiene el arquitecto contra quien no le pago su trabajo profesional consistente en la elaboración y ejecución de un proyecto relativo a la edificación de una construcción sobre una finca?

En el estado actual de la cuestión puede decirse, como señala la DGRN en la Resolución que se comenta, que el crédito refaccionario es el nacido con ocasión de la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble, a consecuencia de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

a) Que se ha superado el concepto restringido mantenido por el TS en algunas sentencias, que limitaban este crédito al derivado necesariamente de un contrato de préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de un edificio.

b) Que se admite que el crédito puede derivar de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.

c) Que este concepto mas amplio no permite, sin embargo, extenderlo indiscriminadamente a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles».

Por el contrario, de la Sentencia de 21 de julio de 2000 se deduce que sólo pueden ser calificados como créditos refaccionarios aquéllos en los que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.

La DGRN, después de todo el razonamiento ahora resumido, cierra la cuestión sin decirnos expresamente si este crédito del arquitecto es o no calificable como refaccionario.
Es cierto que no parece que en el recurso nadie haya puesto en duda tal carácter de refaccionario y que la DGRN da por supuesto que si lo es por cuanto seguidamente entra a considerar cuestiones concretas del préstamo discutido que no habría lugar a ver de no considerarlo refaccionario.

1) Si bien es cierto que en el crédito refaccionario estamos en presencia de uno de los escasos supuestos en que no es necesario documento público para practicar un asiento registral (artículo 3 de la LH y 155 RH), ello no quiere decir que se pueda prescindir de la aportación del contrato en cuestión y suplirlo con la aportación de la factura emitida por el arquitecto junto con el visado colegial, pues con ello, ni se cumple la exigencia de que se aporte el contrato que conste en documento privado, como disponen los artículos 59 de la Ley Hipotecaria y 155 de su Reglamento, firmado por ambas partes o sus representantes (artículo 155 del Reglamento Hipotecario), ni se da cumplimiento a la exigencia mínima de concreción e individualización del crédito, causalmente conectado con la construcción, reparación o mejora del bien refaccionado, que ha de gozar de preferencia en el cobro (cfr. artículo 1923.3 del Código Civil).

2) Caso de cargas o derechos reales inscritos: El artículo 61 de la Ley Hipotecaria es taxativo al determinar que si la finca objeto de la refacción estuviera sujeta a cargas o derechos reales inscritos, para practicar la anotación será preciso lo siguiente: a) el convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuviere constituidas aquéllas sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras. b) o bien providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas.

Sin embargo, no sería necesario dicho convenio si se solicita la anotación preventiva de crédito refaccionario sin afectar a los derechos reales inscritos o anotados con anterioridad, renunciando a su preferencia en cuanto al exceso de valor de la finca como consecuencia de la refacción (cfr. Resolución 9 de junio de 1911).

Nuevamente se plantea en esta Resolución la competencia normativa estatal/autonómica- en materia urbanística, concretamente en orden a la exigencia de licencias para determinados actos con trascendencia urbanística -en el caso que nos ocupa la división horizontal de una vivienda unifamiliar-.

Se cuestiona si, a resultas de los dispuesto en el artículo 53.a) del RD
1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, es exigible la licencia para tal acto, pues se dispone en dicho artículo que «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número».

La DGRN reitera que en materia urbanística deben distinguiese dos ámbitos normativos diversos:

A) Sustantivo: la legislación autonómica competente constituye en materia urbanística el derecho sustantivo al que corresponde establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal mediante la oportuna, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.

B) Documental/registral: corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión se escriture y tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo, y es, precisamente, en el contexto de esta competencia donde hay que situar el artículo 53, letra a), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Por tanto, la exigencia del RD. de 1997 debe supeditarse a que tales requisitos sean exigidos por la legislación autonómica sustantiva.

Para elevar a público un documento privado es necesario que la escritura pública de elevación sea otorgada por todos quienes suscribieron el documento o por sus herederos o causahabientes, todo ello conforme a las reglas generales del CC.
El no otorgamiento de la escritura por alguno de los suscriptores del documento privado sólo podrá ser suplido mediante la intervención judicial y el correspondiente procedimiento, en el que el juez puede, incluso, dar por prestado el consentimiento.

En la Resolución se plantea el caso de si la escritura de elevación a publico puede ser otorgada por el cónyuge de quien compró en el documento privado, cónyuge al que, a resultas de un proceso de separación judicial y convenio regulador aprobado judicialmente, se le adjudicó el bien comprado por su marido en el documento privado.

¿Cabe que eleve a público la esposa del comprador dado que a la postre resulta adjudicataria del bien por la liquidación de gananciales? NO, pues "...será preciso que la elevación a público del documento privado por el que se compró para la sociedad de gananciales sea otorgado o ratificado por quien prestó su consentimiento en aquél o, en caso de fallecimiento, por sus herederos testamentarios o abintestato...".

Una cuestión adjetiva que se plantea es que en el documento privado el comprador decía estar casado pero no identificaba a su cónyuge, razón por la que al tiempo de elevarse a público debe complementaras tal circunstancia y, cuando sea preciso, probar que se estaba casado en el momento de celebración del documento privado

¿Cabe el expediente de dominio para reanudar el tracto en casos en que el promotor del expediente es la misma persona que adquirió del titular registral y lo que sucede es que el título de adquisición no se puede inscribir por estar afectado de un defecto (en concreto, en este caso, la falta de inscripción en el Registro Mercantil del poder de la vendedora)? NO.

El expediente de dominio es procedimiento adecuado para reanudad el tracto registral cuando este se haya interrumpido efectivamente.

Se considera que hay una interrupción efectiva del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, pero no en los casos en los que la persona que pretende inscribir traiga su causa inmediata del titular inscrito, o sea, no procede cuando quien pretende inscribir hay adquirido del último titular registral.

En estos casos, existe titulación y cabe continuar el tracto, sin que la existencia de obstáculos para la inscripción pueda considerarse como determinante de la interrupción. Además no puede utilizarse el procedimiento de reanudación de tracto como vía para eludir el cumplimiento de las normas legales sobre subsanación de los títulos inscribibles.

Tres nietos, transmisarios de su madre, intervienen en la escritura de herencia causada por el fallecimiento de su abuela.

Por ser menor de edad uno de los nietos lo representa su padre, como único titular actual de la patria potestad.

En la escritura se dice que el padre interviene únicamente en nombre y por cuenta del citado menor (no en nombre propio), añadiendo que los derechos hereditarios en la herencia que ahora se parte se habían adjudicado a los tres nietos en la escritura de herencia de la hija premuerta.

¿Se puede apreciar conflicto de intereses entre el nieto representado y el padre representante? NO.

1) No cabe apreciar conflicto de intereses en este caso porque el padre no tiene en la herencia interés personal alguno de tipo patrimonial, y para apreciar tal conflicto será preciso -como punto de partida- que el representante y el representado tengan interés patrimonial en el negocio a titulo personal.

2) El que representante y representado tengan interés propio en el acto o negocio jurídico no supone sin más que deba apreciarse conflicto de intereses entre ambos.

En este mismo informe y en el del mes anterior podemos ver reflejada esta doctrina en materia societaria.

Por tanto, "...para que el registrador pueda apreciar en su calificación que existe contradicción de intereses en una partición de herencia en la que intervenga el cónyuge viudo en representación de sus hijos menores es necesario que el representante y el representado aparezcan interesados como copartícipes y ni siquiera en tal supuesto puede darse por sentado que siempre que dicho representante legal intervenga también en su propio nombre existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas del caso...".

1) No existe conflicto de intereses en el caso de adjudicación «pro indiviso» de bienes de la herencia realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes Resolución de 27 de enero de 1987.

2) Tampoco cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos Resolución de 14 de septiembre de 2004

3) En la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación legal de sus hijos menores, cuando la liquidación es total, todos los bienes inventariados fueron adquiridos por el cónyuge premuerto para su sociedad conyugal y se adjudican «pro indiviso» al cónyuge supérstite y a los hijos por éste representados, respetándose estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relicto según la declaración de herederos «ab intestato» Resolución de 15 de septiembre de 2003.

II. Partición realizada por los herederos: atribución de derecho de habitación (249).

Los herederos pueden en la partición atribuir un derecho de habitación aunque no esté previsto en el testamento.

De acuerdo con la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo (cfr. las Sentencias y las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), los herederos mayores de edad que tengan la libre administración de sus bienes y capaces pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente cfr. artículo 1058 del Código Civil, por lo que en principio no se advierte obstáculo alguno para que los otorgantes, mayores de edad y capaces, puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (cfr. artículos 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 del Código Civil). En el presente caso los herederos que tienen dichas cualidades exteriorizan debidamente el completo negocio celebrado que justifica jurídicamente el resultado perseguido respecto del exceso de adjudicación existente, con fijación de los derechos respectivos de los partícipes en la propia adjudicación, con el pago de la correspondiente compensación, y con expresión de todos los elementos negociales que deben ser objeto de calificación registral.

Dato relevante a tener en cuenta: la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente, contra herederos desconocidos del titular registral y en concreto, como posibles herederas, contra sus dos hermanas, aunque posteriormente repudiaron.

Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

La DGRN reitera su doctrina que seguidamente se expone muy resumidamente por ser similar a otras resoluciones anteriores:

a) Principio general: partiendo del principio general de la proscripción de la indefensión judicial y de la tutela judicial efectiva, se precisa que la herencia yacente demandada sea parte en el procedimiento.

b) Se necesita nombrar un administrador de la herencia yacente en aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico. Se limita tal exigencia a los casos en que no se conozca testamento del causante ni haya parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, siendo la demanda genérica contra posibles herederos del titular registral.

c) No es necesario tal nombramiento cuando resulta de la documentación presentada que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación.

CONCLUSION: "En el presente caso, la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además en concreto como posibles herederas contra sus dos hermanas, aunque posteriormente repudiaron. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo".

Requisito indispensable -verdadera condictio iuris- para la efectividad del procedimiento cancelatorio de hipotecas por caducidad - art. 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales)- es que el dies a quo desde el que debe comenzar el cómputo para el plazo de caducidad esté determinado o sea determinable sin margen de duda.
Tal determinación es lógico que resulte del propio asiento de inscripción de la hipoteca cuya cancelación por caducidad se solicita, sin embargo también caben las siguientes posibilidades, señala la DGRN:

1) cabe que la certeza resulte del contenido de los libros del Registro aunque de asiento distinto al de la hipoteca cuya cancelación ahora se pretende.

2) Cabe también que este dato básico dies a quo se acredite mediante documentación auténtica (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

3) No cabe, sin embargo, el documento que se presenta y ha motivado el recurso: un recibo que, según manifiestan ahora los interesados, correspondía al primer pago y fijaba, por tanto, el deis a quo.

1). ¿Quien está legitimado para solicitar la cancelación de una hipoteca por caducidad?

a) Lógicamente, el titular registral (artículo 82.5 LH de la Ley Hipotecaria).
b) Sin embargo, dicho articulo, dice la DGRN, debe interpretarse en sus justos términos, de suerte que pueda practicarse a instancia de quien, acreditando la cualidad de heredero de los titulares registrales, justifica su interés legítimo en la cancelación, sin que pueda exigirse la previa anotación del derecho hereditario del solicitante o la inscripción de la adjudicación hereditaria de la finca.

CONCLUSIÓN: puede pedir la cancelación de la hipoteca el heredero del titular registral (que ha de acreditar esta cualidad) sin necesidad de que conste previamente anotado el derecho hereditario o inscrita la adjudicación hereditaria.

2) ¿Qué efectos tiene para la caducidad el que conste registralmente una nota de expedición de cargas en procedimiento de ejecución?

Regla general: No se puede cancelar la hipoteca por causa distinta de la ejecución a la que se refiere dicha nota (art. 688,2 L E Civil). Es preciso para la cancelación en estos casos el mandamiento judicial,

Este criterio se fundamenta en la misma naturaleza de dicha nota, diciendo al respecto la DGRN:

a) La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. Esta nota tiene como finalidad principal evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción

b) Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. En este caso, aunque no hubiera tenido su reflejo registral no por ello quedaría excluida su validez ni habría de rechazar inexcusablemente la inscripción del remate (cfr. Resolución de 22 de junio de 1995).

c) No cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo y no se puede aplicar la caducidad de cuatro años de esta última, al tratarse de supuestos completamente diferentes, en tanto que la primera origina un asiento de carácter cautelar y sometido, por tanto, a un determinado plazo de caducidad, y la segunda tiene una significación de exigencia procedimental, tendente a acreditar los extremos concretos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1998).

d) Por otra parte, dicha nota marginal refleja la interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria e impide la cancelación de la hipoteca por caducidad a la que se refiere el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, según entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005.

La fecha de la nota de expedición de cargas debe ser considerada como día inicial para el computo del plazo previsto en el art. 82 LH: "...No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas, extendida el 22 de julio de 1981 debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005)".

La constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad Así resulta de la literalidad del propio artículo 254 L.H. y de la finalidad pretendida, que es la prevención del fraude fiscal.

Por tanto, se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción y consecuentemente con ello el registrador, dentro de las competencias que le corresponden para calificar los documentos judiciales, puede apreciar como un requisito o formalidad dicha falta en los términos de los artículos 9, 18, 72 y 75 de la Ley Hipotecaria y 51, 98 y 166 de su Reglamento.

Consta inscrita en el Registro una obra nueva en construcción. Se presenta acta de acreditación de final de obra acompañada de certificación del Ayuntamiento que acredita que la fecha de construcción es 1996.

¿Al estar inscrita como obra nueva en construcción cabe acreditar la finalización con la certificación municipal presentada o se necesita, conforme al D, 4 de julio de 1997 certificado expedido por técnico competente en el que conste se ajusta al proyecto técnico?

Dice la DGRN: acreditada la finalización de la obra nueva con Certificación del Ayuntamiento de la que resulta que consta como fecha de la construcción el año 1996 y que no existe sobre la finca ningún expediente de infracción urbanística, han de considerarse cumplidos los requisitos necesarios para la constancia registral de la finalización de obra, sin que sean exigibles los requisitos establecidos en el artículo 51 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística. En este sentido se manifiesta en su redacción vigente el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.

1. Según la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el seguro de daños a que se refiere el artículo 19 de la misma ley no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

2. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión ínter vivos dentro del plazo previsto en la letra a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

3. Es cierto que esta normativa no es de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en edificios existentes para cuyos proyectos se hubiera solicitado la correspondiente licencia de edificación antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (véase la disposición transitoria primera de la citada Ley 38/1999), pero tal circunstancia ha de acreditarse fehacientemente.

Unos de los medios posibles de acreditación son las actas notariales en las que el Notario de fe publica del hecho de tal antigüedad.

En mi opinión, no es clara la redacción del texto de la R. pues a simple vista parece excluir, por ejemplo, el juicio notarial de las Actas de Notoriedad. Sin embargo no es así, sino que lo que queda excluido es el juicio notarial en sentido estricto, en cuanto "opinión",

¿Es inscribible un derecho de uso sobre determinado inmueble concedido a los compradores «sobre la participación indivisa descrita..., en concepto de precario y si pagar merced, si bien serán de cuenta de los precaristas los gastos de comunidad correspondientes a la misma? NO.

Según el artículo 5 de la Ley Hipotecaria no son inscribibles los títulos relativos al mero o simple hecho de poseer, por lo que está vedado el acceso al Registro de los pactos como el presente que se traducen en la atribución de un estado posesorio absolutamente claudicante, en tanto que libremente revocable por el concedente.

Ello sin entrar a considerar si se trata de un mero "precario" o de comodato, y sin entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho.

Lo determinante a juicio de la R. es que se trata de un estado posesorio absolutamente claudicante en tanto que libremente revocable por el concedente.

¿Puede inscribirse un arrendamiento financiero sobre dos fincas cuando se ha convenido un único canon periódico y un único precio residual, sin existir pacto de ejecución conjunto del derecho de opción sobre ambas fincas? NO.

¿Y si se hubiera pactado el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción incluido en el arrendamiento financiero sobre las fincas afectadas por el mismo? SI.

Pudiendo ejercitar el derecho de opción por una sola de las dos fincas se precisa determinar qué parte de precio global le corresponde a cada una de ellas.

Además de las exigencias sustantivas, registralmente lo exige el principio de especialidad. Cosa distinta sería que tal ejercicio tuviera que ser obligatoriamente ejercido sobre las dos fincas, considerándose indivisible, pues en tal supuesto la determinación individual del precio no tendría sentido alguno.

Uno de los principios de nuestro Derecho registral es el de especialidad o determinación.

Según el mismo, para que los títulos puedan ser objeto de inscripción se precisa la clara determinación del derecho inscribible, de modo que queden delimitados todos sus contornos para que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y contenido del derecho inscrito.

Este principio aparece consagrado en diversos preceptos de nuestro Ordenamiento Jurídico: a) artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria con relación a la determinación de la hipoteca; b) en el artículo 11 en cuanto al aplazamiento de pago garantizado con condición resolutoria, exigiendo que cuando se transmiten dos o más fincas se determine el correspondiente a cada una de ellas; c) en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripción; d) en el artículo 54 del mismo Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada.

Se plantea si es inscribible una prohibición de disponer establecida en el clausulado de una escritura de constitución de hipoteca. ¿Es inscribible? NO.

Cabe la prohibición de disponer con eficacia real impuesta en negocios gratuitos, bien que limitada en el tiempo.

Cabe la prohibición de disponer estipulada en negocios onerosos pero con efectos obligacionales o Inter partes, pero no con trascendencia real.

1. La prohibición de inscribir prohibiciones de disponer en negocios onerosos se fundamenta en normas imperativas. Cabe citar el art. 27 LH, según el que " Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro...». También el art. 107.3 LH, según el que "Podrán también hipotecarse:... número 3 Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar».
2. Estos mismos criterios los ha confirmado el Tribunal Supremo (Sala Primera) en su Sentencia de 16 de Diciembre de 2009. En concreto, en cuanto a las limitaciones de la facultad dispositiva del hipotecante (prohibición de vender o disponer de cualquier otro modo salvo previo consentimiento por escrito del acreditante), la citada Sentencia (vid. Fundamento Jurídico Decimotercero) señala que «En nuestro ordenamiento jurídico no cabe establecer, salvo cuando se trata de negocios jurídicos a título gratuito y aún así limitadas en el tiempo, prohibiciones convencionales de enajenar los bienes. Otra cosa son las obligaciones de no disponer, que no tienen transcendencia real, y solo contenido meramente obligacional, que, según las circunstancias, pueden ser aceptadas y producir determinados efectos (obligacionales)», por lo que entiende que «no cabe condicionar a un hipotecante con una prohibición de enajenar».

Se han practicado varias cancelaciones de hipoteca por error en el título que las motivó. ¿Bastan para rectificar el Registro y anular dichos asientos de cancelación unas escrituras de rectificación y aclaración otorgadas sólo por el que fue titular registral de dichas hipotecas? NO.

¿Es preciso el consentimiento de los titulares registrales actuales de dichas fincas? SI.

1) El hecho de que la escritura de cancelación se haya otorgado unilateralmente no implica, una vez verificada la cancelación, que su anulación o rectificación pueda ser acordada unilateralmente por la entidad bancaria, del mismo modo que, por ejemplo, la hipoteca constituida unilateralmente no puede cancelarse simplemente por otra declaración unilateral contraria (cfr. artículo 141

2) El artículo 40 d) de la Ley Hipotecaria es claro al señalar el procedimiento de rectificación del Registro cuando la inexactitud tabular tuviese su causa en «falsedad, nulidad o defecto del título que hubiese motivado el asiento». En estos casos se exige consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Sólo si los errores padecidos en un título inscribible pueden ser comprobados plenamente a través de documentos auténticos, que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes (documentos que ponen de manifiesto la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica), bastará la extensión del asiento a petición del interesado, con la presentación de los mismos, y sin que sea necesario entonces acudir a los procedimientos legalmente establecidos en el citado artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

3) No puede admitirse que al haberse pactado al amparo del artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que la cantidad exigible para el caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por el banco, baste con la incorporación a la escritura de subsanación de las certificaciones de los apoderados de la entidad que acreditan el saldo vivo de los préstamos para rectificar el error. Las referidas certificaciones carecen de valor de documento auténtico a los efectos expresados y las cancelaciones han producido, desde su realización, relevantes efectos: se presume extinguido el derecho inscrito y el asiento de cancelación está bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. artículos 1.3 y 96 de la Ley Hipotecaria).

1) Las exigencias formales para interponer el recurso gubernativo deben ser interpretadas en sus justos límites, y muy especialmente debe tenerse en cuenta la proscripción de la indefensión del ciudadano presente en todo procedimiento de naturaleza administrativa, como es el caso del recurso gubernativo.

2) Es cierto que el art. 327 LH exige para interponer el recurso que el recurrente aporte original o testimonio del documento objeto de la calificación recurrida con copia de la misma, pero tal omisión no puede llevar sin mas al rechazo del recurso sino que "debe concederse al recurrente un plazo razonable para subsanarla, en los términos previstos en el artículo 71 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común".

3) Extemporaneidad y calificación sustitutoria: a los efectos del computo de los plazos para recurrir el Notario hay que tener en cuenta que el dies a quo en caso de segunda calificación que si el registrador sustituto califica negativamente dicho título deberá notificar su calificación al notario autorizante de la escritura, en el plazo y la forma establecidos en el artículo 322, toda vez que dicha notificación determina el «dies a quo» del plazo para la interposición del recurso por cada uno de los legitimados legalmente para ello. Y ello aunque la segunda calificación no la haya pedido el notario recurrente.

4) Hay que tener en cuenta que la calificación sustitutoria no es propiamente un recurso, asemejándose a una reposición previa con los consiguientes efectos suspensivos de los plazos propios de la interposición del recurso contra la calificación negativa inicial, y ello tanto para evitar el riesgo de contradicción entre el resultado de esa calificación y sus efectos y los suspensivos de la interposición del recurso o incluso el contenido de la resolución del mismo, como para no provocar indefensión al interesado que estaría privado de los documentos por aportar al recurso que obrarían en poder del registrador sustituto (cfr. Resolución de 6 de octubre de 2004).

Corresponde al órgano autonómico competente declarar la nulidad de la segregación o apreciar las excepciones a la prohibición general de segregar, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

1. El ayuntamiento concedió la licencia por tener la segregación la única finalidad de "ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, sin crear nueva parcela".
La Junta de Andalucía, sin embargo, decreta la nulidad de la segregación en aplicación de los artículos 23 y 24.2.º de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias y la Resolución de 4 de Noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la Consejería de Agricultura y Pesca.

2. La competencia del Ayuntamiento o de la Administración autonómica en este punto viene determinada por el hecho de que resulte aplicable o no la excepción previsto en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias.

3. Destaca la DGRN lo siguiente: a) La escritura nada dice sobre la finalidad de la segregación. b) No consta en el asiento registral edificación alguna ni tampoco se declara en la escritura.

Por tanto, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no la excepción.

El balance que sirve de base al aumento del capital con cargo a reservas ha de ser verificado por auditor de cuentas.

Es cierto que antes de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (artículo 74.4) no exigía que el balance que sirviera de base al aumento del capital fuera objeto de verificación por auditor de cuentas. Pero la norma actualmente vigente extiende a la sociedad limitada en este extremo una exigencia que antes se establecía únicamente para la sociedad anónima (cfr. artículo 157.2 del

La valoración de la cuota de liquidación de los sucesores del socio profesional, así como en caso de exclusión y separación de socios, no puede encomendarse al economista de la sociedad:

1. Conforme al artículo 16.1 de la Ley de Sociedades Profesionales preferente en cuanto a su aplicación a lo dispuesto con carácter general en la Ley de Sociedades de Capital, según lo establecido en su artículo 3.1, el contrato social puede establecer libremente criterios de valoración o cálculo con arreglo a los cuales haya de fijarse el importe de la cuota de liquidación.

Por tanto, La valoración por auditor, bien sea éste el de la sociedad o el designado por el registrador Mercantil, para la fijación del valor real o razonable de las participaciones, sólo rige en defecto de acuerdo que puedan lograr las partes.

2. Ahora bien, tales criterios de valoración que se convengan en estatutos, en cuanto llamados a resolver eventuales conflictos sociedad-socio, han de basarse en sistemas objetivos y deben ser aplicados de modo necesariamente imparcial.

3. Ello implica que no cabe atribuir a una de las partes (sociedad o socio) la determinación de su cuantía. Por eso no puede admitirse que se confiera la realización de la valoración de modo unilateral a una persona dependiente de la sociedad en el presente caso, el economista encargado de la contabilidad, sea empleado o auxiliar externo o interno de la misma.

Supuesto de hecho: En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada con el siguiente objeto social: «Comercio al por mayor y al por menor, distribución comercial, e importación y exportación de toda clase de artículos y productos de lícito comercio». ¿Debe de rechazarse por indeterminado o genérico? NO.

¿Por qué se exige una determinación suficiente del objeto social? El objeto social es trascendente para los socios, los administradores y los terceros porque determina el ámbito de actividad en el que debe desenvolverse su actividad.

La determinación del objeto social no impone, sin embargo, limitaciones, ni en la cantidad, ni en la diversidad de actividades a que puede dedicarse la sociedad, "pues la sociedad puede dedicarse a una multitud de actividades económicas absolutamente dispares siempre que estén perfectamente delimitadas".

La determinación del objeto implica que ha de acotarse "suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados" (art. 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital y 178 RRM).

a) no pueden incluirse en el objeto «los actos jurídicos necesarios para la realización o el desarrollo de las actividades indicadas en él».

b) En ningún caso puede incluirse como parte del objeto social «la realización de cualesquiera otras actividades de lícito comercio ni emplearse expresiones genéricas de análogo significado».

2) No hay que confundir la proscrita fórmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial con la determinación de una actividad general, por ejemplo: "promoción y desarrollo de empresas de todo tipo "(R. 1 de diciembre de 1982).

3) No es indeterminado el objeto social que atienda al puro criterio de la actividad sin referencia a productos o a un sector económico más específico. Así lo demuestra, además, la coincidencia de la expresión utilizada con las previstas como contenido de los Estatutos-tipo aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, en desarrollo del artículo 5.Dos del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo.

1) «Comercio al por mayor y al por menor, distribución comercial, e importación y exportación de toda clase de artículos y productos de lícito comercio" es cierto que no especifica productos concretos o sectores económicos determinados, pero no comprende toda posible actividad empresarial sino que la limita a la comercialización (importación, exportación y distribución comercial) de toda clase de artículos y productos de licito comercio.

2) La determinación de los Estatutos-tipo aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, en desarrollo del artículo 5.Dos del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo es predicable para todas las sociedades en general (salvo limitaciones legales especificas).

Se encuentra inscrita a favor del deudor la nuda propiedad de una finca cuyo usufructo esta inscrito a nombre de otra persona, ahora fallecida. La administración acreedora del nudo propietario pretende que se practique anotación preventiva de embargo sobre el bien sin distinguir entre usufructo y nuda propiedad, dado que aquella se consolidó a revertió a esta por muerte del usufructuario.

Con base en este supuesto, la DGRN hace las siguientes consideraciones que ahora se comentan:

1. Sobre la Extinción del usufructo: Conforme al art. 513.1 CC el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario. Puede, no obstante, el titulo constitutivo contemplar supuestos maticen o excepcionen esta regla general, por ejemplo: usufructo ordenado con carácter sucesivo, o fallecimiento del cesionario del usufructo con sobrevivencia del usufructuario inicial, etc.

2. Consecuencia de la extinción del usufructo es su consolidación con la nuda propiedad (elasticidad del dominio, ex. Art. 513 CC), lo que comporta en la esfera registral que el interesado puede pedir y obtener la cancelación del usufructo (y de las inscripciones o anotaciones preventivas referidas al mismo -(cfr. artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria)-.

Una vez acreditada la extinción del usufructo, la extinción del asiento se producirá por declaración legal, frente a la regla general de consentimiento expreso o resolución judicial contenida en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria (cfr. artículo 174 Reglamento Hipotecario).

El título para la extinción del usufructo inscrito es el certificado de defunción de su titular.

Inscrito un derecho de usufructo vitalicio por título de compraventa, los titulares de la nuda propiedad pretenden su cancelación por consolidación con la nuda propiedad por fallecimiento del cesionario. ¿Cabe cancelar el usufructo por muerte del cesionario? NO.

El usufructo se extingue por las causas previstas en el título constitutivo, causas que también afectarán al cesionario del derecho. Ello sin perjuicio de que a este último le afecten particularmente las causas de extinción que, en su caso, se hubieran convenido en el contrato de cesión.

Por tanto, "tratándose de la cesión de un usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario cedente, sin perjuicio de que también se extinga, pero sólo respecto del cesionario, por el fallecimiento de éste, o por cualquier otra causa prevista en el título de cesión... En consecuencia, en relación con la consolidación de la nuda propiedad, la extinción del usufructo se producirá por el fallecimiento del usufructuario cedente no teniendo este efecto el fallecimiento del cesionario que afectaría a la cesión exclusivamente...".

En igual sentido -dice la DGRN- "...La hipoteca del derecho de usufructo constituida por el usufructuario cedente no se extinguiría por fallecimiento del cesionario del usufructo, sino por la muerte de aquél".

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