INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. marzo DE 2012.

LAS CONDICIONES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CONDICION RESOLUTORIA EN GARANTIA DEL PRECIO APLAZADO.

HIPOTECARIO

Notarias

T. 34

Registros

T.16

I. Condiciones y Registro de la Propiedad. (R. 25 de enero 2012. BOE 12 de marzo 2012).

De las condiciones en el Registro de la propiedad se ocupan los artículos 23 LH y 53 RH: el primero para regular, de forma bastante imprecisa, según la doctrina más autorizada, los asientos que deben practicarse para reflejar el cumplimiento o incumplimiento de la condición, y el segundo para determinar las circunstancias que debe contener el asiento que se practique.

La prueba del cumplimiento o incumplimiento de la condición es una de las cuestiones más problemáticas desde el punto de vista registral, debido al estrecho margen probatorio que cabe en este tipo de procedimientos y al hecho de que para verificar tal cumplimiento o incumplimiento es preciso atender frecuentemente a hechos o circunstancias extrarregistrales, como ya puso de manifiesto la RDGRN de 7 de octubre de 1929.

Dada la gran variedad de actos o hechos que pueden constituirse como condición, cabe concluir lo siguiente:

Como punto de partida, la práctica imposibilidad de dar normas fijas que valgan para todos los variados supuestos que pueden plantearse.

No obstante, si cabe señalar como pauta general que tal cumplimiento o incumplimiento puede acreditarse, bien por la notoriedad del hecho o acontecimiento en que consiste la condición, para lo que resultan de gran utilidad las actas notariales, bien por la documentación que ponga de relieve el hecho, bien por la decisión judicial que así́ lo declare. (R.10 de enero de 1944).

Por tanto, la constancia del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones requiere la demostración fehaciente de la realidad del hecho, y en su defecto es imprescindible el consentimiento de todos los contratantes o la resolución judicial.

Cuando la demostración del cumplimiento o incumplimiento de la condición se pretende formular por solo una de las partes contratantes más concretamente aquella a quien beneficia la prueba-, no puede fundarse tal prueba en su sola afirmación, aunque así́ se hubiera estipulado, lo que supondría tanto como dejar a la voluntad de una sola de las partes la eficacia del contrato (ex. art. 1256 CC).

El poder que se le conceda a uno de los contratantes le habilita para acreditar tal cumplimiento o incumplimiento por si solo y para promover las consecuencias registrales y extrarregistrales que se deriven, pero no le exime de probar cabalmente el acontecimiento que constituye la condición.

II. Condición resolutoria en garantía del precio aplazado. R. 25 de enero 2012. BOE 12 de marzo 2012.

Reitera esta Resolución la doctrina del Centro Directivo puesta de manifiesto en numerosas resoluciones anteriores, de ahí que, sin más comentarios, se esquematice del siguiente modo:

a) Punto de partida: La falta de consignación del precio ya recibido paraliza por si sola la resolución.

b) Los requisitos exigidos por la DGRN para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes:

1. Aportarse el título del vendedor (artículo 59 RH) del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada

2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente de quedar resuelta la transmisión, y que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma.

Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta

3. El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil.

Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

4. Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil.

HIPOTECARIO

Notarias

T. 44

Registros

T.49

Se cuestiona la posibilidad de que el titular registral de un bien presuntivamente ganancial otorgue, sin intervención de su cónyuge, escritura reconociendo la existencia de una servidumbre que grava su finca en beneficio de otra perteneciente a distinto dueño.

Se centra la cuestión en decidir si tal reconocimiento es equiparable, a efectos de su inscripción, a los actos tabulares comprendidos en el articulo 94.2 RH, bastando entonces el consentimiento del titular registral; o si debe ser catalogado como acto dispositivo y por ello comprendido en el numero 3 del articulo 94, que exige para la inscripción de los mismos el consentimiento del cónyuge del titular registral.

Lo más destacable de la Resolución es la pauta interpretativa que ofrece y que puede ser de gran ayuda para resolver casos dudosos: estaremos en presencia de un acto dispositivo o asimilable al mismo cuando del acto o negocio en cuestión resulte atribución actual de derechos para terceros. Por el contrario, no habrá acto asimilable al dispositivo cuando no resulten actualmente derechos para un tercero, aunque pudieran resultar en el futuro, momento en el que entonces si debería consentir el cónyuge del titular registral.

La DGRN considera que, tanto la constitución de una servidumbre como el reconocimiento de su existencia previa, son actos jurídicos de naturaleza dispositiva que requieren el consentimiento del cónyuge del titular registral cuando se trata de bienes de naturaleza presuntivamente ganancial. Argumenta que, a diferencia de los actos tabulares enumerados en el apartado 2 (agrupación, segregación, obra nueva y división horizontal, el reconocimiento de la servidumbre sobre el predio sirviente supone la concesión de un derecho a un tercero sobre la finca en cuestión:

"... En efecto, no hay atribución de derechos a tercero en las modificaciones de entidades hipotecarias agrupación, segregación y división, ni en las obras nuevas; ni, por sí solo tampoco lo hay en la constitución de régimen de propiedad horizontal, de modo que las posibles servidumbres que puedan incluirse en los títulos constitutivos no nacerán efectivamente hasta el momento de separación de las distintas propiedades (artículos 530 y 541 del Código Civil), instante en el que sí será́ preciso el consentimiento del otro cónyuge conforme al artículo 94.3 del Reglamento Hipotecario. Pero eso es precisamente lo que ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente donde ya las propiedades del fundo sirviente y del dominante están separadas Debe concluirse por tanto que la constitución de servidumbre y, por ende, el reconocimiento de existencia de servidumbre afectante a predio sirviente de distinto titular que el predio dominante, no puede sino considerarse como un acto de disposición o gravamen que requiere para su inscripción la efectiva intervención de los titulares registrales, incluido el consorte del titular registral en tanto no quede destruida la presunción de ganancialidad registrada en su favor....

La omisión de la reseña relativa al cumplimiento por parte del notario no por parte de los comparecientes- de la obligación de identificación real de la sociedad interviniente en la escritura no lleva consigo un cierre registral.

El acreedor hipotecario resulta adjudicatario de la finca hipotecada, que se inscribe a su nombre. Solicita mediante instancia privada con firma legitimada notarialmente la cancelación de la hipoteca por confusión de derechos.

¿Cabe practicar la cancelación mediante la instancia privada? SI, porque el titulo cancelatorio no es la instancia privada sino la confusión de derechos que se deriva del propio Registro.

"... El artículo 190 del Reglamento Hipotecario, precepto que encuentra su base legal en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, fue introducido por la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947, al objeto de que la cancelación de inscripciones no se realizara de manera automática, de oficio, por el registrador, ante eventuales confusiones de derechos, sino que dicha cancelación se practicara en todo caso, a solicitud del interesado. En estos supuestos, la extinción del derecho de hipoteca, no resulta de la instancia sino del propio historial registral, que publica una misma titularidad para el dominio y para el derecho real de hipoteca (artículo 1192 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2010), representando la instancia únicamente la solicitud exigida por el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, atendiendo al principio de rogación registral. Este supuesto guarda parecido con la solicitud, en instancia privada, de la cancelación de una hipoteca, por transcurso del plazo, en los términos previstos en el párrafo 5.o del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en los casos en que la extinción del derecho resulte del propio Registro".

1. Se presenta en el Registro escritura en que una persona reconoce la deuda que tiene con una sociedad y en garantía de su pago el cónyuge constituye hipoteca sobre una finca privativa.

2. Previamente al otorgamiento de la escritura se había dictado auto declarando en concurso a los dos cónyuges.

3. Presentada la escritura tiene lugar la presentación del auto declarativo del concurso.

4. El problema que se plantea es si el registrador debe de tener en cuenta para calificar la escritura de reconocimiento de deuda e hipoteca la declaración de concurso presentada posteriormente

1. El auto declaratorio del concurso de acreedores afecta subjetivamente al concursado en el ejercicio de sus facultades de administración y disposición sobre el conjunto de bienes, derechos y obligaciones integrados en su patrimonio.

2. Los efectos del auto se producen desde su fecha, pues "... producirá́ sus efectos de inmediato... y será́ ejecutivo, aunque no sea firme» (artículo 21.2 de la Ley Concursal).

3. Tales efectos se producirán con independencia del conocimiento que del auto tengan quienes contraten con el concursado y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículos 23 y 24 de la Ley Concursal.

4. La constatación registral de la declaración del concurso hace pública la situación subjetiva del concursado de modo semejante a las inscripciones de resoluciones sobre incapacitación contempladas en el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria (R. 21 de julio de 2011). No se trata, pues, de una carga específica sobre una finca o derecho, que haya de ordenarse registralmente con otras cargas o actos relativos al dominio de aquéllos, conforme al principio de prioridad consagrado por el artículo 17 LH.

5. Por tratarse de materia que afecta a la capacidad de la persona no cabe invocar en este caso el principio de fe publica registral como protección de quien contrata con el concursado, pues, como afirma la mejor doctrina, la fe pública registral no ampara las situaciones relativas a la capacidad de las personas, "...ya que quien contrata directamente con quien tiene su capacidad restringida o modalizada, aunque formalmente pudiera considerarse ajeno a esa situación, no es tercero respecto del acto nulo o anulable por infracción de las limitaciones impuestas en la capacidad del otorgante y nunca puede hacerlas valer a su favor (artículo 1.302 Código Civil)...".

6. Igualmente, por tratarse de una declaración que afecta a la capacidad del concursado y que no constituye un gravamen, carga o limitación sobre una finca determinada, no cabe alegar la observancia por el registrador en su calificación del principio de prioridad registral (17 LH) y el principio de inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH), pues ambos

"...despliegan sus efectos respecto de títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, determinando que el que accede primeramente al Registro se anteponga al que llega después, bien de forma excluyente (cierre registral), bien de forma preferente (rango registral), según la compatibilidad entre ambos. A ese conflicto es aplicable la doctrina reiteradamente declarada por esta Dirección General de que el registrador no puede tener en cuenta en su calificación documentos presentados después, contradictorios o incompatibles con el primeramente presentado, si con ello se produce una desnaturalización del propio principio de prioridad. Esos principios y esa doctrina, en cambio, no juegan respecto de documentos que sólo afectan a la situación subjetiva del otorgante del documento, los cuales no plantean un conflicto objetivo con el documento presentado con anterioridad, sino que, al contrario, ofrecen la posibilidad de realizar una calificación más adecuada a la legalidad a la vista de la capacidad de los otorgantes (artículo 18 Ley de la Hipotecaria)...".

La alteración territorial de un municipio no afecta de modo inmediato a la demarcación registral.

Reitera doctrina de RR anteriores y confirma que si el promotor del expediente adquirió de quienes son herederos del titular registral no cabe reanudar el tracto por el procedimiento excepcional del expediente de dominio

No puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario)....".

En el caso debatido, se pretende inmatricular una finca mediante expediente de dominio cuando el Registrador había expresado en la certificación registral dudas sobre la posibilidad de que esa finca procediera de otra mayor inscrita a nombra de un tercero que no fue parte en el procedimiento.

1. La DGRN distingue los diversos efectos que se derivan de las dudas fundadas del Registrador sobre la identidad de la finca según se trate de documentos públicos notariales, judiciales o certificaciones administrativas.

Dice la Resolución: "Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que estas dudas del registrador sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, pero no en los supuestos de expediente de dominio (véase Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010 y 4 de mayo de 2011), pues, en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías".

2. Tratándose de un procedimiento judicial, las dudas fundadas deben manifestarse en la certificación registral que preceptivamente debe incorporarse al expediente de dominio (art. 201 LH).

Expresadas tales dudas, "es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare la inexistencia de doble inmatriculación, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la certificación registral, sin que baste al efecto un auto genérico acordando la inmatriculación (véase por analogía el artículo 306 del Reglamento Hipotecario)".

"Debe confirmarse por tanto la nota de calificación, pues no se ha cumplido los requisitos establecidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, en orden a la intervención en el expediente de la persona titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes de quienes puede proceder la finca a juicio tempestivo del registrador expresado en su certificación, por lo que o bien el juez hace una expresa valoración de falta de identidad de la finca o bien se procede a los tramites de la reanudación de tracto, en cuyo caso de conformidad con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario sería precisa la cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere dicho artículo 202 de la Ley Hipotecaria. No basta tampoco que en el auto se haga constar que «se han cumplido en la tramitación del expediente las formalidades legales, citándose en él a todos los interesados y publicándose los correspondientes edictos convocando a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada», ya que el artículo 201 regla 3.a, prevé la citación de los titulares de los predios colindantes, y el artículo 286 exige para los excesos de cabida y con mayor razón para las inmatriculaciones que se acredite la forma en que se han practicado las citaciones, entre las que figura la citación a colindantes que es esencial en sede de inmatriculación.

Al igual que se ha visto en resoluciones de este mismo informe para el supuesto de reanudación del tracto sucesivo, también para la registración del exceso de cabida el expediente de dominio ha de ser considerado medio supletorio, lo que determina que no cabe utilizarlo cuando el supuesto exceso de cabida es impropio pues deriva de una escritura de agregación que no ha causado la inscripción correspondiente.

Se trata de inscribir una declaración de obra nueva en base a certificación catastral descriptiva y gráfica que acredita su antigüedad. No es inconveniente para ello el que no coincidan las superficies registral y catastral de la finca sobre la que se ha construido, siempre que no haya dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

Dice la DGRN: "...como ha entendido este Centro Directivo en Resolución de 25 de agosto de 2008, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre la expresada en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado, que impida la inscripción.

En definitiva, la identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada y la finca catastral cuya certificación se aporta, únicamente importa ahora a los efectos de constatar que la obra realizada es anterior de la Ley del Suelo de 1990 (según el certificado catastral aportado se edificó en el año 1887), y la duda de esa identidad de la finca no es en este caso fundada."

I. Cierre de los libros del registro: baja provisional de la sociedad en el índice de Entidades de AEAT. (125)

La constancia registral de la baja de la sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Tributaria impide practicar cualquier inscripción relativa a la entidad, de modo que ni siquiera se exceptúan las que se permiten en el caso del cierre de la hoja por falta del depósito de las cuentas anuales.

1. A diferencia de lo que sucede con la falta de deposito de las cuentas anuales, que, transcurrido un año desde el cierre del ejercicio sin que se hubiera verificado el deposito, impiden la inscripción de cualquier documento SALVO títulos relativos al cese o dimisión de administradores, gerentes, directores generales o liquidadores, y a la revocación o renuncia de poderes, así como a la disolución de la sociedad y al nombramiento de liquidadores y a los asientos ordenados por la autoridad judicial o administrativa, constando inscrita la baja provisional de la sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria NO CABE PRACTICAR INSCRIPCIÓN ALGUNA en el RM (131.2 LIS).

2. Fundamento: "La distinta solución normativa respecto de los efectos del cierre registral por falta de depósito de cuentas y por baja en el índice de sociedades, en relación con el cese y renuncia de administradores, está plenamente justificada, como explica la Resolución de 1 de marzo de 2010, «dado que en el segundo caso se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la compañía mercantil, acreditado por certificación de la Administración Tributaria, de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros».

1. En cada Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria se llevará un índice de entidades en el que se inscribirán las que tengan su domicilio fiscal dentro de su ámbito territorial, excepto las entidades a que se refiere el artículo 9.

2. Reglamentariamente se establecerán los procedimientos de alta, inscripción y baja en el índice de entidades.

1. La Agencia Estatal de Administración Tributaria dictará, previa audiencia de los interesados, acuerdo de baja provisional en los siguientes casos:

Cuando los débitos tributarios de la entidad para con la Hacienda pública del Estado sean declarados fallidos de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de Recaudación.

Cuando la entidad no hubiere presentado la declaración por este impuesto correspondiente a tres períodos impositivos consecutivos.

2. El acuerdo de baja provisional será notificado al registro público correspondiente, que deberá proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse ninguna inscripción que a aquélla concierna sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades.

3. El acuerdo de baja provisional no exime a la entidad afectada de ninguna de las obligaciones tributarias que le pudieran incumbir.

Los titulares de los registros públicos remitirán mensualmente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria de su domicilio fiscal una relación de las entidades cuya constitución, establecimiento, modificación o extinción hayan inscrito durante el mes anterior.

SI es preceptivo el informe de auditoria en la reducción de capital social por pérdidas con aumento simultáneo por una cifra inferior a la inicial del capital social

NO es preceptivo el informe de auditoria en la reducción de capital social por pérdidas, con aumento simultáneo por una cifra igual o superior al capital social preexistente.

En garantía de los socios y de los acreedores en los procesos de reducción del capital social por perdidas, han de observarse con todo rigor los requisitos legales exigidos, concretamente: a) la existencia de un balance aprobado en los seis meses anteriores a la adopción del acuerdo del que resulte que se dan las circunstancias de hecho precisas que sirvan de base a la adopción del acuerdo social. b) como medida complementaria de seguridad, en beneficio de los socios y de los terceros, que el balance haya sido objeto de verificación bien por el auditor de la sociedad si esta se encuentra en situación de verificar sus cuentas con carácter obligatorio bien por el auditor nombrado al efecto (artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital).

Ahora bien, si de las circunstancias concurrentes no resulta peligro algunos para los intereses de los socios y los acreedores, decae la exigencia de la verificación de las cuentas. De este modo, dice la DGRN, " se equilibra la debida protección de las personas interesadas de forma directa o indirecta en la operación de reducción de capital cuando esta tiene la finalidad de compensar las pérdidas sufridas por la sociedad con la doctrina de que no cabe exigir la realización de trámites o formalidades que gravan sin justa causa la marcha económica de las sociedades".

En aplicación de esta doctrina este Centro Directivo ha afirmado tanto la posibilidad de excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social como cuando los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital.

Ciñéndonos a la protección de acreedores esta Dirección General ha entendido que para que pueda acceder al Registro la reducción de capital por pérdidas sin que el balance aprobado haya sido objeto de verificación y por tanto sin que se haya verificado la concurrencia de los datos de hecho que lo justifiquen, es imprescindible que, al menos, la situación resultante del conjunto de las operaciones cuya inscripción se solicita sea neutra para los intereses de los acreedores, algo que sólo se produce si la reducción por pérdidas viene acompañada de un sucesivo e inmediato aumento de capital a cargo de nuevas aportaciones o por compensación de créditos que iguale o supere la cifra de capital inicial.

Tras esta Resolución (resume García Valdecasas en el Informe mensual) cabe distinguir tres diferentes criterios sobre la necesidad de acreditar previamente la presentación a liquidación del Impuesto a la inscripción:

1º. Constituciones en papel: Están sujetas a justificación de presentación a liquidación sin excepción alguna.

2º. Constituciones telemáticas en CCAA en que no exista una norma especial imponiendo el cierre registral por falta de presentación en la Oficina Liquidadora competente: No están sujetas a presentación previa y sí a comunicación a posteriori a la CCAA.

3º. Constituciones telemáticas en CCAA en que exista una norma especial imponiendo el cierre por falta de presentación a liquidación: No pueden inscribirse sin que sean presentadas previamente a liquidación del impuesto.

Reitera la DGRN doctrina anterior: no cabe el expediente de dominio cuando no hay propiamente tracto interrumpido.

En el caso debatido, la titular registral es la madre de la heredera, quien, tras aportar el bien al matrimonio, pretende su inscripción sin hacer la herencia materna.

Reitera la DGRN doctrina anterior: no cabe el expediente de dominio cuando no hay propiamente tracto interrumpido.

En el caso debatido la titular registral es quien vende en documento privado a quien ha promovido el expediente de dominio para inscribir su adquisición. Lo que procede es la elevación a público del documento privado de compraventa.

No cabe inscribir la sentencia que declara la nulidad de una licencia urbanística que afecta a la finca cuando el titular registral actual no ha sido parte en el procedimiento. Es cierto que al iniciarse el procedimiento judicial el titular era otro, pero para evitar tal obstáculo hubiera bastado con la anotación de la demanda.

1 Para inscribir la sentencia firme por la que se declare la nulidad de la licencia es necesario que hubieran participado en el procedimiento los titulares registrales, como expresamente dispone dicho precepto. cfr. artículo 51.7, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo)

2 Sin embargo, sí sería procedente la constancia por nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación si los titulares registrales hubieran sido citados (artículo 75 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) Esta citación que es imprescindible, puede ser realizada con posterioridad a dictarse sentencia, a los efectos de permitir la constancia registral por nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación.

Entre tanto, el interesado puede solicitar anotación preventiva por defecto subsanable del artículo 42. 9 de la Ley Hipotecaria, al objeto de evitar que entre tanto puedan surgir nuevos titulares a quienes fuera igualmente preciso citar.

3 Además, es necesario señalar que no es posible practicar la nota marginal únicamente en los elementos de la propiedad horizontal cuyos titulares hayan sido citados y no practicarla respecto de aquellos otros elementos cuyos titulares no lo hubieran sido, por cuanto la nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación afecta a todo el edificio o construcción en su conjunto, no solo a los elementos privativos, sino también a los elementos comunes, al menos en el presente caso. CONCLUSIÓN: Por tanto, no constando en el expediente la citación ni la participación en el procedimiento de todos los titulares registrales, no procede ahora la práctica de la nota marginal de declaración de ilegalidad de la licencia ni la inscripción de la sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia".

Reitera doctrina en caso de sentencia pronunciada en procedimiento judicial no seguido contra el titular registral.

Es cierto que nuestra legislación contempla la posibilidad de que se anoten medidas cautelares aunque el titular registral no sea la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento, pero no lo es menos que dicha previsión está limitada a los procedimientos criminales y que este Centro Directivo ha exigido el cumplimiento puntual de los requisitos establecidos en el último párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria (Resolución de 14 de febrero de 2008).

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