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INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS.

MAYO – 2012

 

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

  

 

 RESOLUCIONES.

 

1. RDGRN

 

ACTAS DE NOTORIEDAD EXCESO DE CABIDA.

 

 HIPOTECARIO

Notarias

T. 26

Registros

T.32

 

NOTIFICACIÓN A COLINDANTES.

I. PLANTEAMIENTO.

Se cuestiona en la Resolución si la notificación notarial llevada a cabo en la tramitación del acta de notoriedad es suficiente para garantizar el conocimiento de dicha tramitación por los colindantes, teniendo en cuenta que la notificación notarial es pieza clave para garantizar los derechos de todas las partes implicadas en el procedimiento y "por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión".

En el caso debatido se da la circunstancia de que dos de los tres propietarios colindantes "no han llegado a tener un conocimiento efectivo de la tramitación de dicho acta". La notificación se les envío por correo certificado con acuse de recibo y en los acuses incorporados al expediente consta "ausente de reparto", en un caso, y "no retirado", en otro. No se intento, sin embargo, la notificación personal.

 

II. DOCTRINA DE LA DGRN.

1. Lo primero que ha de decirse en cuanto al modo de practicar la notificación, bien personalmente por el Notario o mediante el servicio de Correos, es que la elección de uno u otro procedimiento corresponde al Notario, quien, discrecionalmente y siempre que de una norma legal no resulte lo contrario, podrá efectuar las notificaciones y requerimientos enviando al destinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con acuse de recibo (art. 202 RN en relación con el art. 203.4 LH).

2. El problema se plantea, dice la DGRN, cuando, intentada la notificación mediante cedula remitida por correo certificado, esta no se haya podido entregar, bien por no hallarse a persona alguna en el domicilio, bien por que el notificado no la ha retirado de la oficina de Correos.

"En estos casos -dice la DGRN- como ya sostuvo esta Dirección General en Resolución de 30 de enero de 2012, deberá acudirse al segundo de los procedimientos previstos, de manera que el notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial.

Sólo así podrá cumplirse el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial de asegurar en el mayor grado posible la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales (véase por todas, la Sentencia del Tribunal Constitucional 158/2007, de 2 de julio)".

Por tanto, principio a tener en cuenta al tiempo de practicar las notificaciones es que debe intentarse la notificación personal del Notario cuando, practicada inicialmente por medio del servicio de Correos, conste el destinatario como "ausente de reparto" o que no ha retirado la cedula del servicio de correos.

En la practica notarial suelen darse ambas actuaciones aunque en distinto orden, es decir, primero se intenta primero la notificación personal y, de no haber resultado positivo, se intenta la notificación por cédula remitida por carta, salvo que hubiera habido negativa del interesado en la notificación personal (art. 203 RN).

3. Esta conclusión tan claramente formulada en apariencia tiene un matiz que ha de examinarse, pues el texto de la Resolución repara en las formas posibles de notificar mediante el servicio de correos y distingue:

a) Notificación mediante el procedimiento previsto para la admisión y entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales (Sección II del Capítulo II del Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regula la prestación de los servicios postales, en desarrollo de lo establecido en la Ley 24/1998, de 13 de julio, del Servicio Postal Universal y de Liberalización de los Servicios Postales, procedimiento que debe adaptarse a las exigencias de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre").

b) Notificación mediante el procedimiento de envío por el notario de una carta certificada con acuse de recibo.

Este último sistema, dice la DGRN, acredita bajo la fe notarial el hecho del envío de la carta por dicho procedimiento pero no cambia los efectos de la notificación, porque del art. 32 RD 1829/1999 no resulta que la devolución de un correo certificado con acuse de recibo produzca tales efectos notificantes ya que el mencionado artículo se limita a decir que "el envío se considerara entregado cuando se efectúe en la forma determinada en el presente Reglamento".

R. 5 marzo 2012. BOE 7 mayo 2012 (6116). NyR mayo 2012 (141).

 

HIPOTECA.

 

 HIPOTECARIO

Notarias

T.varios

Registros

T.varios

 

.

I. EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.

Supuesto de hecho.

Se deniega la práctica de la inscripción de un testimonio de adjudicación hipotecaria y del mandamiento cancelatorio de la hipoteca ejecutada porque, reclamándose en el procedimiento ejecutivo el pago por principal de 171.764 euros, constaba mediante nota marginal que se había fijado la deuda actual por principal en la suma de 10.145 euros.

¿Cabe practicar la inscripción del testimonio de adjudicación?

La respuesta es diversa según existan acreedores inscritos posteriores a la hipoteca o no los haya.

A) Si no hay acreedores posteriores: SI cabe practicar la inscripción, pues la regla general en este punto es que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria y siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad.

B) Si hay acreedores posteriores: NO cabe practicar la inscripción, pues en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

En estos casos, el precio del remate tendrá el siguiente destino: a) en primer lugar,  se destinará a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria. b) El exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. c) Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

C) No obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, si hubiera sobrante del precio de remate después de pagar al acreedor hasta el límite de la cobertura hipotecaria, y satisfechos  los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca, y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra, dicho sobrante se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución

CONCLUSIONES:

1) Existiendo acreedores inscritos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, esta no puede cubrir cantidad superior a la responsabilidad hipotecaria.

2) En el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero no cuando existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, en el que la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite.

3) Por tanto (artículo 692.1 de la LEci) el precio del remate se destinará, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

4) No obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del limite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.

5) Mediante nota marginal puede limitarse la responsabilidad hipotecaria en los términos del art. 144 LH, 240 RH en relación con el art. 657 LEci.

R. 7 de marzo 2012. BOE 7 de mayo 2012 (6122). NyR mayo 2012 (147)

 

II. EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA VPO CON PROHIBICIÓN DE DISPONER.

 

Supuesto de  hecho.

Consta en la inscripción registral que el adquirente de la vivienda, "como sea que ... se le ha concedido la subsidiación de intereses para la adquisición de esta finca, en virtud del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, y Decreto 201/1998, de 30 de julio, ... se obliga a no transmitir la vivienda ni sus anejos, por ningún motivo, durante el plazo de diez años, contados desde la fecha de formalización del préstamo calificado, sin cancelar el préstamo y pedir autorización de venta al Servei Territorial, previa devolución de las ayudas con sus intereses legales desde el momento de su percepción».

Así las cosas, se adjudica dicha vivienda al acreedor como consecuencia de la ejecución de una hipoteca constituida por el propietario después de haber adquirido la finca y se plantea si dicha adjudicación puede acceder al Registro y en que medida se ve afectada por la prohibición de disponer, teniendo en cuenta que no se han devuelto las ayudas con sus intereses legales.

La DGRN resuelve del siguiente modo:

1) Es admisible (e inscribible por tanto) la enajenación forzosa  derivada de  un procedimiento de ejecución hipotecaria, no obstante estar vigente la prohibición de disponer.

2) La prohibición de disponer establecida por el citado RD 1186/1998 debe ser interpretada de forma restrictiva y aplicarse solo  a las enajenaciones voluntarias, pero no a las forzosas.

3) El adjudicatario tiene derecho a obtener la inscripción de su adjudicación lograda en el procedimiento judicial, pero quedará sujeto a las prohibiciones hasta tanto se cumplan los citados requisitos legales,

4) Dice la DGRN:  "Ahora bien, como indicó la Resolución de este Centro Directivo de 7 de junio de 2011, conforme a la legislación especial reseñada, las limitaciones ahora examinadas sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido (diez años desde la fecha de formalización del préstamo para el que se obtuvo subsidiación), o bien porque concurran los supuestos habilitantes antes analizados, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción. Por tanto, el adjudicatario en el procedimiento judicial quedará sujeto a las mismas hasta tanto se cumplan los citados requisitos legales".

R. 13 de abril 2012. BOE 21 de mayo de 2012 (6710). NyR mayo 2012 (169)

 

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

Actas notariales

ACTA DE MANIFESTACIONES.

¿Son título inscribible las actas notariales?

Como regla general hay que decir que son titulo inscribible en los supuestos legalmente previstos en que no se requiera una declaración de voluntad.

R. 28 febrero 2012. BOE 4 de mayo 2012. (5946). NyR mayo 2012 (126).

 

Anotación preventiva.

PRORROGA.

Una vez caducada la anotación, no cabe su prorroga, y ello aunque la cancelación de la anotación no se hubiera formalizado.

Cumplido el termino caduca la anotación aunque no se refleje su cancelación en el Registro.

Para que pueda ser prorrogada la anotación se necesita,  no solo que la decisión judicial que acuerde la prórroga sea anterior a la caducidad, sino también que se presente el correspondiente mandamiento en el Registro antes de haberse producido dicha caducidad.

R.24 abril 2012. BOE 26 de mayo 2012 (6976) NyR mayo 2012 (180)

 

Calificación registral.

I. Suspensión de calificación hasta que se acredite pago del impuesto.

Debe acreditarse para la inscripción el correspondiente justificante, físico o telemático, de la presentación del documento a la liquidación del impuesto. Requisito también exigible a los documentos no sujetos al ITPYAJD que no estén excluidos en el art. 54 TR. Por tanto: SI se practica el asiento de presentación. NO se califica (se suspende la calificación) ni se inscribe hasta lo dicho.

R 3 marzo 2012. BOE 4 de mayo 2012 (5957). NyR mayo 2012 (137).

R. 4 abril 2012. BOE 14 de mayo 2012 (6355). NyR mayo (162).

R. 13 marzo 2012. BOE 7 de mayo 2012, (6130). NyR mayo 2012 (155).

 

II. Calificación registral documentos judiciales.

Expediente de dominio para reanudar tracto: reiterada doctrina.

R. 19 abril 2012. BOE 21 de mayo 2012. (6716). NyR mayo 2012 (175).

 

II. DEFECTO SUBSANABLE. DOMICILIO DEL APODERADO.

Los defectos de tan escasa entidad como el calificado no necesitan ser motivados y fundados por el registrador más que con la mera cita del precepto que invoque.

Dice la DGRN que "habida cuenta de la escasa entidad del defecto expresado y la omisión en que consiste, la cita de los preceptos legales aplicables es suficiente para la tramitación del expediente, pues de dicha cita resulta claramente.....".

La doctrina de la DGRN resulta  llamativa por las siguientes razones.

1) Por dar rango de defecto a la circunstancia de que se omita la localidad donde se encuentra el domicilio del apoderado bancario (en la escritura se hace constar la calle y el numero), cuando se trata del apoderado de la entidad en la localidad quien viene ejerciendo tal encargo desde hace dos años y ha otorgado varias escrituras durante ese tiempo, escrituras inscritas en el mismo Registro.

2) Para solucionar dicha omisión dice la Resolución que el registrador debiera haber consultado el Registro Mercantil, omitiendo la mas simple consulta al contenido de los libros del Registro de la Propiedad, que es lo que realmente se ajusta a lo que dispone el articulo 18 LH: calificara por lo que resulte de los libros del registro.

3) Si el defecto tiene tan escasa entidad que no necesita otra motivación que la mera cita el precepto legal en que se funda la calificación (apartándose de la doctrina general sobre la necesaria fundamentación y forma de la calificación como requisitos necesarios para la seguridad jurídica de los ciudadanos y medio de evitar la indefensión), tiene sin embargo entidad suficiente para impedir la inscripción.

R. 28 de febrero 2012. BOE 4 de mayo 2012.

R. 28 de febrero 2012. BOE 4 de mayo 2012. NyR 127 y 128

 

Compraventa.

DECLARACIÓN DE ESTAR AL CORRIENTE EN DEUDAS DE LA COMUNIDAD. Art. 9.1 LPH.

La cuestión que se plantea en el recurso es la siguiente: ¿Independientemente de que el comprador exonere al vendedor de su obligación de presentar la certificación expresiva del estado de deudas, debe el vendedor conocer y expresar en todo caso la situación existente de deudas? Dicho de otro modo: ¿Cabe que en la escritura el vendedor diga que desconoce el estado actual de las deudas y lo acepte así el comprador? SI.

La DGRN distingues tres posibles situaciones:

a) Se aporta el certificado de la comunidad de propietarios acreditativo de estar  al corriente de pago: tal caso cumple todas las exigencias posibles y  el comprador no podrá ser objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios.

b) Se aporta la certificación indicando que hay deudas: a) si el comprador las asume y retiene del precio la cantidad correspondiente, o aunque no retenga se subroga en las mismas, responderá del importe total. b)  En otro caso (no asunción/no subrogación), responderá el comprador de la anualidad corriente y de la inmediata anterior, ambas garantizadas por la afección real (art. 9.1).

c) No se aporta certificación y se exonera de tal obligación al vendedor: la responsabilidad del adquirente  se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior.

En cualquier caso, no se puede condicionar la autorización de la compraventa a que se incorpore la certificación de la comunidad de propietarios ni a que el vendedor tenga un conocimiento cierto del estado de deudas.

R. 25 abril 2012. BOE 26 mayo 2012 (6977) NyR mayo 2012 (181)

 

Convenio regulador.

"...la finalidad de la institución –el convenio regulador de los efectos del divorcio– debe llevarnos a incluir en su ámbito todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges, que alcanza o puede alcanzar no sólo a la liquidación de los bienes gananciales sino también todas aquellas operaciones encaminadas a poner fina a todo su activo y toda su vida en común...".

Ver en esta página trabajo de L.F.Muñoz de Dios. “La vuelta a la in iure cessio”.

R. 11 abril 2012. BOE  17 mayo 2012 (6524). NyR mayo 2012 (166).

 

DESHEREDACION 

Supuesto de hecho:

Se presenta a inscripción escritura de herencia en base a un testamento en el que el causante deshereda a un hijo por las causas 1.ª y 2.ª del artículo 853 CC, afirmando que en vida le hizo donación de una finca, nombra heredero a su otro hijo y hace determinados legados a los hijos de éste. En el Registro consta que el desheredado tiene hijos. ¿Es necesario que en la partición intervengan los hijos o descendientes del desheredado (ex. arts. 857 y 1058 CC)? SI.

 

Doctrina de la Resolución:

1. La desheredación ordenada por el testador produce plenos efectos mientras que su certeza no sea contradicha por el desheredado en el correspondiente procedimiento judicial (arts. 850 y 851 CC).

2. Por tanto, el otorgamiento de la escritura de herencia en la que haya un desheredado se hará sin su concurso y no exigirá  otro requisito que el de su otorgamiento por  quienes estén legitimados para ello.

3.  Nada hay que notificar al desheredado, ni previa ni posteriormente al otorgamiento de la escritura. Sobre el desheredado pesa el deber de conocer su desheredación (basta con solicitar la copia del testamento, a la que tiene derecho, ex. Art.  RN) y el derecho de impugnarla si así lo considera. Pero nada de esto deberá ser probado por los herederos otorgantes.

4. Ahora bien, si el desheredado es hijo del testador y tiene a su vez descendientes,  la cualidad de legitimarios pasa a estos últimos conforme previene el art. 857 CC, lo que provoca que su intervención en la partición sea necesaria en los sistemas de legitimas que -como el caso del CCivil) la conciben como  pars bonorum, circunstancia esta que impide aplicar lo dispuesto en el art. 15 de la LH.

5. En el caso de ser considerada la legitima como pars valoris bonorum si que se puede aplicar el art. 15 LH y prescindir de la intervención de los legitimarios, pues las prevenciones de tal articulo garantizan la posición del legitimarios no interviniendo.

6. ¿Que sucede en los casos en que sin desheredar al hijo se dice en el testamento que aquel tiene pagada ya su legitima por una donación u otro acto o negocio jurídico entre vivos? Pues en tales casos no se puede prescindir del hijo donatario, sino que su intervención es necesaria para determinar el caudal relicto, valorarlo y fijar las legitimas individuales.

7. Si el testamento guarda silencio sobre si el hijo o descendiente desheredado tiene descendientes, los herederos otorgantes deben declarar bajo su responsabilidad al Notario autorizante si el desheredado tiene o no descendientes.

8. ¿Bastará esta declaración de los herederos cuando en el testamento se hizo constar que el desheredado tenia descendientes? No.

R 6 de marzo 2012 BOE 7 de mayo 2012 (6119). NyR mayo 2012 (144).

 

Expediente de dominio.

Reanudación del tracto. Elevación a público documento privado.

VER tracto sucesivo.

 

Legalización libros de propiedad horizontal.

Regulación.

El artículo 415 del Reglamento Hipotecario contempla con amplio criterio la posibilidad de legalizar libros de  comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades estén inscritas como para el caso de que no lo estén (obsérvese el apartado 3, letra b), y el último inciso del apartado 7 del citado precepto reglamentario).

Si el edificio o complejo esta inscrito, la legalización se refleja mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal.

Si no está inscrito se consignaran los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

R. 25 abril 2012.  BOE 26 de mayo 2012. (6977) NyR mayo 2012 (181)

 

NIF

Debe constar en la escritura el NIF de la esposa que confiesa la privatividad, dado que es un acto con trascendencia tributaria incluido en el art. 254.2 LH.

R. 13 de marzo 2012. BOE 7 mayo 2012 (6130) NyR mayo 2010 (155).

 

Propiedad horizontal. SIN INTERES. SI PRACTICO

I. Deudas con la comunidad.

R. 25 abril 2012. 181

VER legalización de libros.

 

II. Asignación de uso exclusivo de terreno a las dos fincas que resultan de la división horizontal.   

 La finca es rústica. La DGRN entiende que la atribución de uso exclusivo exige licencia de segregación por ser equivalente a la división de terrenos.

R. 9 abril 2012. BOE 14 mayo 2012 (6355) NyR mayo 2012 (162).

 

III. VER segregación-

 

RECURSO GUBERNATIVO.

La DGRN reitera su doctrina .

El recurso sólo cabe contra calificaciones negativas en virtud de las cuales el registrador no accede a la inscripción solicitada como prescribe expresamente el artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

Además, los asientos, una vez practicados, cualquiera que sea la forma en que lo haya hecho el registrador, están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria). De otro modo se estaría permitiendo la rectificación de asientos registrales por un cauce que no es el legalmente previsto en los términos del artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

R. 16 de abril 2012. BOE 21 de mayo 2012 (6712). NyR mayo 2012 (171)

 

Resoluciones DGRN

Solo vinculan para el caso concreto resuelto.

R. 4 abril 2012. 162. (NyR mayo 2012).

R. 13 de marzo 2012 (NyR mayo 2012).

 

SEGREGACION.

I. FINCA MATRIZ AGOTADA

Supuesto de hecho.

Escritura de segregación y venta otorgada hace unos treinta años que se presenta ahora para su inscripción en el Registro de la Propiedad. La situación registral que presenta el resto de finca matriz es la siguiente: a) no hay cabida suficiente –según el Registro– para practicar la inscripción de una finca segregada nueva a partir de esa matriz. b) El recurrente alega que se trata de un problema de error en la extensión que figura inscrita en el Registro, por lo que debiera subsanarse con la presentación de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca de referencia y  la subsiguiente rectificación de la superficie, lo que permitiría proceder a la inscripción de la segregación en cuestión.

Punto de partida.

Habiendo accedido al Registro otras segregaciones y ventas efectuadas sobre la finca matriz, ha de tenerse en cuenta que el principio de prioridad registral juega a favor de quien ya tiene inscrito su titulo, aunque este sea de fecha posterior al que ahora se presenta. Por tanto, es el titulo ahora presentado el que debe soportar las consecuencias del agotamiento de la cabida registral de la finca matriz (art. 47 R. Hipotecario).

Procedimiento a seguir.

1) Para poder realizar la inscripción pretendida se necesita, si no existen para ello otros obstáculos, la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria.

2) Para rectificar la cabida puede tomarse como base la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica de la finca, conforme establece el artículo 52.8 de la Ley 13/1996 en relación con el T.R de la Ley del Catastro.

3)  Rectificada de esa manera la finca podría causar la correspondiente rectificación registral, si bien hay que tener en cuenta que se exige además el consentimiento de todos los interesados en la inscripción.

Ha de tenerse en cuenta en este punto que, según el art. 40 RH “..en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

R. 12 abril 2012. BOE 21 mayo 2012 (6709). NyR mayo 2012 (168)

 

II. SEGREGACIÓN DE FINCA DE DIVISIÓN HORIZONTAL.

La REGLA GENERAL es que para llevar a cabo una segregación de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al título constitutivo (artículos 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).

EXCEPCIONALMENTE admite el Centro Directivo que la segregación o división material de elementos independientes o sus anejos, pueda llevarse a cabo sin necesidad de autorización de la junta cuando la facultad de segregar y dividir se ha atribuido anticipadamente mediante previsión al efecto en los estatutos.

No constando la existencia de tal previsión estatutaria y a los efectos de entender cumplido el requisitos del acuerdo unánime de la junta de propietarios, habrá que estar a la configuración de la propiedad horizontal en cuestión para decidir si se exige el consentimiento de todos los integrantes de la propiedad horizontal global, o si estatutariamente esta previsto que baste el acuerdo de la su comunidad en la que este concretamente integrada la finca dividida.

En el presente caso, la DGRN entiende que existe una sola comunidad y no tantas comunidades o subcomunidades como portales.

COMENTARIO.

Íntimamente relacionado con lo dicho, esta la cuestión de como plasmar en el instrumento publico el consentimiento del resto de los propietarios, concretamente, cuándo basta con el acuerdo unánime de la justa de propietarios debidamente documentado, o cuándo se necesita la comparecencia personal ante Notario de los propietarios que prestan su consentimiento.

R 17 abril 2012. BOE 21 mayo de 2012 (6713). NYR mayo 2012 (172).

 

Sociedad de gananciales.

Confesión de privatividad.

La confesión de privatividad hecha por uno de los cónyuges en favor del otro no es una declaración de voluntad que fije frente a todos la naturaleza privativa del bien y destruya la presunción de ganancialidad del articulo 1361 CC.

Tal confesión solo tiene eficacia entre los cónyuges mientras vivan, de modo que el beneficiado por la confesión no necesita el consentimiento del confesante para disponer del bien en cuestión.

Por tanto, limitada su eficacia a los cónyuges constante el matrimonio, fallecido el confesante será necesario que sus legitimarios confirmen tal confesión, lo que puede hacerse mediante una declaración ad hoc ante Notario, o bien, lo que es mas propio, puede confirmarse tal confesión por  los legitimarios del confesante al tiempo de hacer la partición y liquidación de gananciales de su herencia.

Por tanto, la confesión por si sola  no afecta a los legitimarios del confesante salvo que la confirmen. (arts. 95.4 RH y 1324 CC)

R 29 febrero 2012 (NyR mayo 2012). 131.

 

SOCIEDAD LIMITADA. 

AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS

 

NO es inscribible aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada si el balance que sirvió de base para el acuerdo no fue verificado por un auditor de cuentas, y ello aunque el balance fuera aprobado  por unanimidad de todos los socios.

"...Es cierto que antes de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (artículo 74.4) no exigía que el balance que sirviera de base al aumento del capital fuera objeto de verificación por auditor de cuentas. Pero la norma actualmente vigente extiende a la sociedad limitada en este extremo una exigencia que antes se establecía únicamente para la sociedad anónima (cfr. artículo 157.2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre". Tal exigencia, también para las sociedades limitadas, se justifica en el principio de realidad del capital social y en el hecho de que la verificación contable del balance es impuesta en interés no sólo de los socios sino, especialmente, de los acreedores sociales.

R. 28 de febrero de 2012. BOE 4 mayo de 2012 (5949).

R. 29 febrero de 2012. BOE mayo de 2012. (5950)  NyR MAYO 2012 (129,130)

 

Titulo inscribible

Delimitación del titulo inscribible.

a) Es documento inscribible el que cumple una doble exigencia, formal y material, o, dicho de otro modo, de continente y contenido.

El continente se refiere a que ha de tratarse de titulo público notarial, judicial o administrativo (art. 3 LH), salvo los escasos supuestos en que se admita un documento privado.

El contenido se refiere a que el titulo público ha de contener actos o negocios jurídicos que sean susceptibles de inscripción.

b) La determinación del contenido de los instrumentos públicos no queda a la libre voluntad de los interesados o del Notario autorizante, pues cada tipo de instrumento público (escrituras, actas, pólizas, etc) tiene un contenido legalmente determinado al que ha de ajustarse la autorización notarial.

No se trata de una cuestión meramente dogmática, sino que la observancia de una u otra forma tiene que ver, en primer termino, con el respeto al principio de legalidad, y con los controles de legalidad y de regularidad material y formal que la autorización conlleva y de la que se derivan las presunciones que adornan al instrumento publico (ver art. 19 LH).

R. 28 febrero 2012. BOE 4 de mayo 2012. (5946). NyR mayo 2012 (126).

 

Tracto sucesivo.

I. Reanudación de tracto sucesivo mediante expediente de dominio: no cabe si no esta efectivamente interrumpido, y no lo esta en el caso de que promuevan el expediente  la esposa y herederos de quien compro la finca en documento privado a quien consta como titular registral. En tales casos lo que procede es elevar a publico el documento privado.

R. 19 abril 2012. BOE 21 de mayo 2012.(6716). NyR mayo 2012 (175).

II. Traspaso.

No se puede inscribir el traspaso sin la previa inscripción del arrendamiento, por imperativo del tracto sucesivo.

R.10 abril 2012. BOE 17 mayo 2012 (6523). NyR mayo 2012 (165)

 

Visado colegial.

El visado colegial, que cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificación y habilitación profesional del técnico certificante a la fecha de la emisión del certificado,  sólo es exigido, a los efectos de la inscripción, en el supuesto contemplado en el artículo 50.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Fuera de este supuesto, no cabe exigir más que la identificación del certificante como consecuencia ineludible de los principios de rogación y legalidad como también ha reiterado este Centro Directivo (vid., en particular, la Resolución de 16 de noviembre de 2011).

R 26 abril 2012. BOE 26 mayo 2012 (6979). NyR mayo 2012 (183).

 

                 

 

Visita nº  desde el 17 de octubre de 2012

 

 

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