INFORME PARA OPOSITORES A NOTARÍAS Y REGISTROS. octubre DE 2012.

Se presenta auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de la anotación de embargo y de las cargas posteriores, pero la anotación ya esta cancelada por caducada al tiempo de la presentación.

Reitera doctrina: la caducidad determina que las cargas posteriores ganen prioridad. La caducidad opera IPSO IURE una vez cumplido el plazo, hayan sido canceladas o no.

Por deudas con la S. Social se causa anotación de embargo sobre bienes inmuebles del deudor. Ahora se pretende ampliar dicho embargo por nuevas deudas de forma que tenga el mismo rango o prioridad que la Anotación Preventiva de Embargo Inicial. ¿Es posible? NO.

Practicada la anotación, no cabe ampliar el embargo anotado por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, que no pueden causar un asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.

No cabe en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social que, a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la practica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.

El Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece una regulación clara al respecto que se distancia de la contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. artículos 610 y 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), Ley que ni siquiera aunque se considerase de aplicación supletoria a los procedimientos de recaudación de la Tesorería General de la Seguridad Social por serlo a los de recaudación de la Hacienda Pública (disposición final primera del Reglamento de Recaudación de la Seguridad social y artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), sería aplicable en el supuesto de hecho planteado dado que la existencia de regulación expresa contenida en el citado Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social excluye la necesidad de acudir a la aplicación supletoria de norma alguna.

Si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento no puede cancelarse la inscripción de su derecho, salvo que medie su consentimiento.

NO cae dentro de la calificación registral la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador, ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

SI cae dentro de su calificación el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

Se pretende la inscripción de un mandamiento judicial en el que, a resultas de una sentencia penal que declara nula una disolución de condominio, por constituir alzamiento de bienes, se ordena «se practiquen las inscripciones registrales necesarias para dejar constancia de tal nulidad». Se da la circunstancia de que la actual titular registral es la esposa del demandado, quien sólo ha intervenido en el procedimiento en calidad de testigo.

La Dirección General confirma la calificación registral que suspende la inscripción por no haberse notificado a la titular registral la existencia del procedimiento, frente al criterio del recurrente que alega que la esposa del acusado «fue parte en el procedimiento», pues en el mismo declaró como testigo.

.Comentario: estamos ante un clásico de los recursos que cuestiona el alcance de la calificación registral de documentos judiciales y de las consecuencias que se derivan del principio del tracto sucesivo y de legitimación registral.

La particularidad del caso radica en que la esposa del condenado sí intervino en el proceso en calidad de testigo y tuvo conocimiento, por tanto, del proceso en curso.

¿Es suficiente esta intervención procesal para entender cumplido el requisito de que el titular registral debe ser parte en el procedimiento del que resulta una sentencia que afecta a su derecho inscrito? La Dirección General entiende que no es suficiente esa intervención y que no procede la práctica del asiento ordenado, consecuencia todo ello del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada» (cfr. art. 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Relacionado íntimamente con lo expuesto, se encuentra la cuestión del alcance de la calificación registral de los documentos judiciales, reiterando la Dirección General que la calificación debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

En el caso que nos ocupa el juez interviene en el procedimiento y también hace alegaciones en defensa de su sentencia y la de apelación, pero tales alegaciones son rechazadas.

Es inscribible porque el procedimiento se siguió contra el adquirente titular registral, y ello aunque no conste en el Registro inscrita la condición ni el título inscrito del adquirente sea la transmisión sujeta a condición resolutoria pues hubo transmisiones intermedias aunque posteriormente la titularidad recayó en el adquirente nuevamente.

Lo determinante es que el procedimiento judicial se siguió contra el titular registral.

Reitera doctrina. NO afecta a los titulares de cargas posteriores que no hubieran sido parte en el procedimiento judicial.

Reitera doctrina de que "...es cierto que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y se evita la no afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio.

Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la resolución de la compraventa dictada, bien en pleito entablado contra uno de los contratantes, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la transacción, se concretan a las partes contratantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que no se ha solicitado, ni por tanto, practicado, anotación preventiva de demanda; y, e) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser tenidos en cuenta en la transacción y deben dar su conformidad a la misma....".

1. Los convenios reguladores de la nulidad, separación o divorcio aprobados judicialmente pueden acceder al Registro de la Propiedad al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de elevación a escritura pública, salvo que contengan negocios ajenos al mismo.

En el caso discutido se trata de un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado.

2. Lo dicho no ampara, sin embargo, la inscripción de cualquier contenido, pues el convenio regulador no puede servir de cauce formal para otros actos o negocios que tienen su significación negocial propia y ajena al contenido natural del convenio regulador.

3. Las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro salvo las dictadas en rebeldía, en los términos del artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma (cfr. Resolución de 6 de febrero de 2012).

4. La liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, por lo que, en los términos vistos, sería suficiente el correspondiente testimonio de la sentencia aprobatoria del convenio para su inscripción.

Dice la DGRN: ".... manteniéndose vigente la regulación de la declaración de herederos abintestato prevista en los artículos 977 a 1000 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 en tanto no se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y atribuyendo el artículo 981 de ese Cuerpo Legal expresamente la competencia para hacer la declaración de herederos abintestato al juez a propuesta del secretario, falta en el supuesto concreto una atribución expresa por ley de esta competencia de declaración de herederos con la consiguiente atribución de derechos hereditarios al secretario judicial...".

Se trata de escritura de herencia en base a testamento abierto en el que hay designados nominativamente unos sustitutos fideicomisarios, planteando se las siguientes cuestiones:

¿Deben intervenir los sustitutos fideicomisarios en la escritura de herencia? SI.

En caso de sustitutos fideicomisarios hay dos llamamientos simultáneos que tienen efectos (en este caso) desde la apertura de la sucesión, y de ahí que no cebe prescindir en la partición de los herederos fideicomisarios.

¿Su intervención supone que necesariamente han de partir ellos también? NO. No necesariamente han de partir la herencia, lo que pueden posponer hasta el fallecimiento del fiduciario. Hasta ese momento puede subsistir una comunidad de herederos fideicomisario igual que ocurre con cualquier supuesto de comunidad hereditaria.

No hay conflicto de intereses cuando la ganancialidad del bien esta predeterminada legalmente y las adjudicaciones son en pro indiviso:

1. La regla general de representación legal de los padres se exceptúa cuando existe un conflicto de intereses.

2. Hay conflicto cuando los intereses del representante y representado son opuestos.

3. El conflicto de intereses ha de ser real y viene definido por la existencia de una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado.

4. Queda excluido el mero peligro hipotético o la mera suposición de que pudiera concurrir un supuesto de conflicto si se dieran circunstancias no acreditadas en el expediente.

5. No se sana el conflicto de intereses por la concurrencia y consentimiento prestado por el menor mayor de dieciséis años.

6. Los actos particionales en los que concurra el conflicto de intereses son nulos de pleno derecho (vide sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2011).

La opción que implica la cautela socini, ejercitada por la madre en representación de los legitimarios menores, implica conflicto de intereses y autocontrato.

En casos como el presente es necesaria la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos exigidos por el artículo 1060 del Código Civil (aprobación judicial).

La partición hecha ex.art. 1056 CC tiene fuerza vinculante y confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados:

1. La partición hecha por el testador produce iguales efectos que si se tratara de partición judicial o de partición extrajudicial practicada por los propios herederos o por albaceas o partidores, es decir, confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, sin perjuicio de las acciones de impugnación que el artículo 1075, en relación con el 1056, concede a los herederos forzosos en la hipótesis de que perjudique sus legítimas o de que aparezca o racionalmente se presume que fue otra la voluntad del testador.

2. Esta producción de efectos no es óbice para que deba complementarse, en su caso, por los herederos con aquellas operaciones que sean necesarias, sin que ello suponga que la propiedad exclusiva sobre los bienes adjudicados a cada heredero no se haya verificado como efecto de la partición desde el momento de la muerte del testador».

3. Concretamente, se necesita la intervención de todos los herederos, previamente a la inscripción para determinar la existencia o no de deudas, y, caso de haberlas, el modo de liquidarlas.

Punto de partida: sólo es posible la hipoteca del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria a favor de las entidades que señala dicho precepto.

La hipoteca global y flotante del artículo 153 bis sólo puede constituirse a favor de las Administraciones Públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio, y a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas son las siguientes: a) los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de créditos; b) las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros; c) las cooperativas de créditos; y, d) los establecimientos financieros de crédito.

¿Y las sociedades de garantía recíproca? NO, pues no tienen la consideración de bancos ni de entidades oficiales de crédito. TAMPOCO pueden considerarse establecimientos financieros de crédito.

En cuanto a los «establecimientos financieros de crédito», la disposición adicional primera, de la Ley 3/1994, de 14 de abril, determina que tendrán la consideración de establecimientos aquellas entidades que no sean de crédito y cuya actividad principal consista en ejercer, en los términos que reglamentariamente se determinen, las que dicho precepto enumera, incluyendo en su apartado e) la de concesión de avales y garantías, y suscripción de compromisos similares.

El apartado 3 de dicha disposición adicional primera dispone que la denominación de establecimiento financiero de crédito, así como su abreviatura, «E. F. C.», quedará reservada a estas entidades, las cuales estarán obligadas a incluirlas en su denominación social, en la forma que reglamentariamente se determine; y, en su apartado cuarto afirma que corresponderá al Ministro de Economía y Hacienda, previo informe del Banco de España, autorizar la creación de establecimientos financieros de crédito.

Por su parte, el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril, regula el régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito, exigiendo en su artículo 5 que adopten la forma de sociedad anónima, un capital mínimo, así como su inscripción en el registro especial de establecimientos financieros de crédito.

a) Las sociedades de garantía recíproca se rigen por la Ley 1/1994, de 11 de marzo, que en su artículo 1, apartado 3, las considera, a los efectos de esa Ley, como entidades financieras, pero no como establecimientos financieros de crédito.

b) Para ser establecimiento financiero de crédito no es suficiente el ejercicio de una actividad que pudiera considerarse similar a la de los establecimientos de esa clase, sino que es necesario que cumplan los requisitos establecidos en la citada Ley que los regula y en su Reglamento. (Entre otros: autorización administrativa del Ministro de Hacienda y figurar en su denominación las siglas «E. F. C.», etc).

No hay inconveniente por el hecho de que en la obra en construcción y en el final de obra los técnicos certificantes sean distintos. El visado colegial ampara la capacidad certificante de ambos.

El que se hayan operado modificaciones en la obra nueva declarada en construcción no ampara la exigencia de nueva licencia o consentimiento del Ayuntamiento si la certificación técnica dice que se adapta al proyecto conforme al cual se concedió la licencia.

¿Cabe resolución unilateral por el Ayuntamiento de une venta de finca que forma parte del patrimonio publico del suelo? SI.

La resolucion unilateral del Ayuntamiento es inscribible si se acredita que no es susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.

El art. 39.4 a) del Real Decreto-ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, dispone que la inscripción de la resolución de las enajenaciones, por razón del incumplimiento de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino que graven las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo y que se hayan hecho constar en las susodichas enajenaciones, podrá hacerse, a falta de consentimiento del adquirente, por acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público del suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicha acta no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.

Para inscribir la renuncia del administrador único no es necesario acreditar la celebración de junta general convocada para proveer el cargo.

Por resumir una vez más de forma esquemática su doctrina distinguimos dos casos:

1. Renuncia de todos los miembros del órgano de administración: Se aplica la doctrina anterior: Basta manifestar que se ha convocado la junta.

Estoy de acuerdo con el comentario de J.A García Valdecasas: sobre la acreditación fehaciente de la convocatoria de la junta para solucionarlo basta tener en cuenta que para practicar cualquier inscripción de acuerdos de junta general de sociedad limitada con sistemas privados de convocatoria nos basta con la manifestación del administrador acerca de la fecha y forma en que la ha realizado sin que sea necesario acreditar más circunstancias. Así resulta del art.97.1.2ª, 107.2 y 195.1 del RRM. Si para inscribir acuerdos ello es suficiente también debe serlo para inscribir la renuncia del administrador que nos dice que ha convocado la junta. Incluso no hubiera sido necesario acompañar cartas y escritos

2. Renuncia de parte de los administradores: Se notifica a los demás los cuales en aplicación del art. 171 de la LSC pueden convocar junta, si el órgano ha quedado inoperante, con la finalidad de recomponer el órgano de administración.

Cabe que un administrador solidario otorgue un poder general en nombre de la sociedad al otro ponderado solidario.

No cabe que el administrador único puede se otorgue poderes a sí mismo (Resoluciones de 24 de junio de 1993 y 27 de febrero de 2003).

No cabe que el administrador único otorgue poderes a su favor y a favor de otras personas indistintamente (Resolución de 24 de noviembre de 1998).

Cabe que dos administradores mancomunados se otorguen recíprocamente poderes para obrar individualmente (Resolución de 12 de septiembre de 1994).

Según el art. 131.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice se produce el cierre de la hoja abierta a la entidad en el registro público correspondiente, en este caso en el Registro Mercantil, no pudiendo realizarse ninguna inscripción hasta tanto no se presente la certificación de alta en el Índice de Entidades.

Esta excepción al cierre registral también debe extenderse a los supuestos de asientos ordenados por la autoridad judicial por virtud del artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil.

Se trata, pues, de un cierre cuasi absoluto, que también afecta a la inscripción del cese de administrador, lo que parece lógico pues al tratarse de cierre por incumplimiento de obligaciones fiscales puede tener que responder el administrador cesado si tal incumplimiento alcanza a fechas en que era todavía ejercía el cargo, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros.

Reitera doctrina de cuando debe considerarse interrumpido el tracto. No lo esta cuando el promotor es causahabiente del titular registral o adquirente directo de dicho causahabiente.

Un asiento de presentación caducado no basta para considerar que no se ha interrumpido el tracto.

Cabe reanudar el tracto mediante expediente de dominio cuando el promotor trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones.

No cabe la vía del expediente cuando el titular actual trae causa directa del titular registral, de manera que puede exigir directamente la elevación a escritura pública del contrato privado (R. 30 de mayo de 1988).

En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III R.H).

Sobre las citaciones al titular registral o sus causahabientes: si bien la DGRN ha reconocido que en determinadas circunstancias debe relajarse el tenor literal del artículo 202 cuando sea de imposible cumplimiento, permitiendo la inscripción si se ha garantizado mediante la debida publicación de edictos la situación procesal del causahabiente del titular registral (vide Resolución de 23 de octubre de 2007), sin embargo, fuera de ese especial supuesto, es reiterada la doctrina de que de la documentación presentada debe resultar el hecho de que se ha llevado a cabo la citación tres veces, una al menos personalmente, y que se ha hecho precisamente a la persona que aparece como causahabiente del titular registral.

No se puede exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho.

No cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos los más frecuentes en que el titular real trae causa de titular registral a través de una cadena de transmisiones. No cabe oponer la doctrina de la Resolución de 30 de mayo de 1988 pues en ella el titular actual traía causa directa del titular registral, y, por tanto, podía él exigir directamente, como una consecuencia del contrato traslativo en que él mismo era parte, la elevación a escritura pública, título ordinario de la inscripción. En cambio, no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)».

El derecho de vuelo ha sido ejercitado por la declaración de la obra nueva y modificación del régimen de propiedad horizontal (vid. Resolución de 12 de diciembre de 2003).

El que la obra declarada no haya sido realizada materialmente aunque se haya declarado, es un hecho cuya valoración y consecuencias deberá hacerse en el oportuno procedimiento judicial contradictorio, en el que las partes con plenitud de medios puedan alegar lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2012).

IR A LA SECCIÓN

RESOLUCIONES POR MESES

DISPOSICIONES 2002-2012

DISPOSICIONES + DESTACADAS

CUADRO NORMAS BÁSICAS

FORO DE OPOSITORES