RESOLUCIONES DGRN MARZO-2001

1. ADMINISTRADOR NO INSCRITO. R. de 3 de febrero de 2001 DGRN. El registrador de la propiedad suspende la inscripción “por el defecto subsanable de la falta de inscripción del nombramiento de Administrador único de la sociedad de responsabilidad limitada vendedora, en el Registro Mercantil”.

* ha quedado suprimida la norma contenida en el artículo 95 del Reglamento de 14 de diciembre de 1956, por la cual se ordenaba la inadmisión en oficina pública de documentos comprensivos de actos sujetos a inscripción obligatoria en el Registro Mercantil, sin que se acreditara tal inscripción.

* es incuestionable la validez de los actos jurídicos que, en nombre de la sociedad realice el administrador desde el mismo momento de la aceptación del cargo válidamente conferido

* pero, como el incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad, tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al registrador de la propiedad respecto de dicho acto

* no cabe desconocer las enormes dificultades prácticas que en general pueden surgir para inscribir en el Registro de la Propiedad el acto otorgado por el Administrador de una sociedad con cargo no inscrito en el Registro Mercantil. Tales dificultades son la señaladas por la R. de 17 de diciembre de 1997.

Comentario: Según la DG, no es obstáculo que impida de modo absoluto la inscripción en el Registro de la Propiedad de un acto otorgado por un Administrador el no acreditarse su inscripción como tal en el Registro Mercantil y, por tanto, no puede basarse una nota de suspensión exclusivamente en tal circunstancia, sino en que a la vez, en tales casos no se ha acreditado debidamente al registrador de la propiedad la realidad, validez y vigencia del nombramiento de Administrador. Esto último puede ser sumamente difícil. Parece que en cuanto a la realidad y validez se quiere convertir a estos solos efectos al registrador de la propiedad en mercantil. ¿Y en cuanto a la vigencia? ¿Cómo se acredita? ¿Quizás un acta de notoriedad? La DG no da pautas, ni en la R. del 97 ni en la actual. El tema es grave, porque, dependiendo del criterio que se tome –laxo o no- con tales acreditaciones, se puede generar un incumplimiento generalizado de la obligación de inscribir los nombramientos en el Registro Mercantil lo cual, unido al alto porcentaje de absentismo que ya existe en la presentación de cuentas, en nada beneficia a la actividad económica que exige transparencia e información sobre sus agentes. En la solución del dilema han de preservarse ante todo “los principios de publicidad y seguridad que presiden en el tráfico jurídico” a los que aluden coincidentemente el notario y el registrador en sus respectivos informes. (JFME).

SUPUESTO DE HECHO: Escritura de préstamo hipotecario en la que los copropietarios de una vivienda, hipotecan ésta conforme al art. 217 del Reglamento Hipotecario, estableciendo como domicilio para notificaciones el "reseñado como suyo en la compareciencia".

DIRECION GENERAL: 1).-La omisión o el posible defecto en cuanto a la designación del domicilio, NO produce ni la ineficacia de la hipoteca NI impide su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo único que provoca es la imposibilidad de utilizar los procedimientos judicial o extrajudicial de ejecución.

2).- La fijación de domicilio tiene por finalidad asegurar al deudor el conocimiento de las actuaciones ejecutivas y proteger al acreedor contra entorpecimientos procesales derivados del cambio de domicilio. No tiene por qué ser único, fijándose dos, en caso de ejecución en ambos deberán practicarse las notificaciones y requisitos que procedan. (MDGA)

Calificación: Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa, porque la sociedad civil adquirente carece de personalidad jurídica a los efectos de detentar una titularidad inscribible en el Registro de la Propiedad.

DGRN: Utiliza la nota para hacer un estudio sobre el nacimiento de la personalidad jurídica en las sociedades y de paso, cambiar de criterio respecto a su anterior doctrina.

Sociedades civiles sin forma mercantil. Parte de las R. de 31 de marzo de 1997 y de 11 de diciembre de 1997 para pasar a revisar su doctrina. Estas RR. consideran que tan sólo pueden tener personalidad jurídica las sociedades civiles que adopten la forma mercantil. Se basan en que no aparecen en el artículo 35.2 Cc. y excluyen una interpretación “a sensu contrario” del artículo 1669 Cc. La actual R. defiende la personalidad jurídica de las sociedades civiles aunque no revistan forma mercantil argumentando con que el reconocimiento de su personalidad se basa en el Código Civil y con la posibilidad de transformación de una s.r.l. en civil. Esta larga R. va desgranando los razonamientos de tipo sistemático, lógico, histórico y sociológico dados por dichas RR para intentar seguidamente refutarlos. Reconoce la conveniencia para la seguridad jurídica de la inscripción de las sociedades civiles en un registro específico. “Pero el establecimiento de la publicidad registral, así como la subordinación del reconocimiento de personalidad jurídica de aquéllas a dicha publicidad requieren ineluctablemente una norma de rango legal que así lo imponga (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 24 de febrero de 2000, que declara nulos los artículos 81 y 269 bis del Reglamento del Registro Mercantil que permitían la inscripción en dicho Registro de las sociedades civiles que no tuvieran forma mercantil)”.

Sociedades civiles con forma mercantil. Entiende también que las sociedades civiles por su objeto que revistan forma mercantil no carecen de personalidad jurídica antes de su inscripción en el Registro Mercantil.

Sociedades mercantiles no inscritas. “En la actualidad (y como consecuencia de la evolución iniciada con la tesis que otro insigne tratadista mantuviera en 1951 sobre las sociedades irregulares), para la mayoría de la doctrina y para el Tribunal Supremo (cfr., por todas, las Sentencias de 8 de junio de 1995 y 27 de noviembre de 1998), no se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica. Analiza, a continuación, la tendencia de ciertos preceptos legales de reciente promulgación de los que deduce que las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica -o, al menos, de cierta personalidad, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones.

Sociedades capitalistas. “La inscripción en el Registro Mercantil sólo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran «su» especial personalidad jurídica... que añade la limitación de responsabilidad de los socios; y para excluir la responsabilidad solidaria de los administradores (junto a la de la propia sociedad)”.

Volviendo al caso concreto, y aunque se revoca la nota, se expresa que la sociedad debió de constituirse en escritura pública ya que se aportaron inmuebles, habiendo sido nombrados también los administradores representantes en documento privado.

4. RESERVA DEL DERECHO DE EDIFICAR POR FASES. R. de 20 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001.

Supuesto de hecho: la sociedad vendedora de diversas cuotas indivisas de una finca, se reserva, por vía estatutaria, el derecho de “realizar y declarar la obra nueva de las fases o bloques A y B, o enajenar ese derecho, así como el de, sobre la parte de finca no edificada..., construir los nuevos edificios proyectados, vender permutar o ceder por cualquier título o su reserva del derecho a edificar, realizar las oportunas declaraciones de obra nueva y las correspondientes divisiones en propiedad horizontal, señalando las cuotas interiores de cada uno de los elementos de los exteriores y todo ello sin que le sea preciso el consentimiento de la comunidad general de propietarios y, por ello de los propietarios de los edificios ya vendidos”. Y se dice además que “Por el sólo hecho de la adquisición de cualquiera de los elementos de la propiedad horizontal, el adquirente confiere poder expreso a la compañía mercantil ...(la sociedad vendedora), o a quien de ella tenga causa, con las mismas facultades que se ha reservado y acepta la configuración en este artículo expresada”

Calificación registral: el registrador deniega lo relativo al poder diciendo que “El conferimiento de poder consignado en el apartado a) de los párrafos de la cláusula cuarta destinados a imponer y dar rango estatutario a determinadas normas, por no constituir el otorgamiento de poder objeto de inscripción registral”

R. DGRN: Revoca la calificación diciendo que “los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier actuación no prohibida por las normas vigentes, entre ellas, y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobación de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto”. (JDR)

5. SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO. R. de 21 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001.

Supuesto de hecho: Subrogación de acreedor hipotecario, según Ley 2/1994, de 30 de marzo.

Calificacion registral: no es correcto a efectos del derecho real de hipoteca y de la subrogación que se operan, que el nuevo tipo de interés se aplique a la total cantidad prestada por el nuevo banco subrogado a los deudores porque dicha cantidad engloba capital, intereses y comisiones, pendientes por razón del préstamo subrogado, pues ello implica que pasan a quedar garantizados con la hipoteca, en concepto de principal, cantidades por intereses-, que si bien antes estaban garantizados, lo estaban con cargo a la cantidad prevista para tal concepto, sino incluso cantidades-comisiones- que antes ni siquiera estaban garantizados con la hipoteca.

Resolucion DGRN: Da parcialmente la razón al registrador, pero revoca su calificación, diciendo que “no puede confundirse la cantidad que, según el artículo 2 de la mencionada Ley, es necesario pagar a la entidad acreedora -y que incluye no sólo el capital pendiente, sino también la cantidad que corresponda por «intereses y comisión devengados y no satisfechos- con la cantidad en que se produce la subrogación, que únicamente es la que se debiera por capital pendiente del préstamo en ese momento. Lo que ocurre es que, en el presente caso, debe decidirse únicamente si puede o no hacerse constar la subrogación debatida en el Registro de la Propiedad -que es lo que pretende el recurrente-, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley, y esta cuestión ha de resolverse afirmativamente, toda vez que se han observado los requisitos previstos en tal precepto, y en concreto los necesarios para que la nota marginal exprese las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés y la persona jurídica que queda subrogada en los derechos del acreedor tal y como figuran inscritos, sin que deba entrarse -como hace la Registradora- en cuestiones relativas al desenvolvimiento posterior del derecho de hipoteca”. (JDR)

6. SERVIDUMBRE DE PASO. R. de 5 de febrero de 2001 DGRN. Determinada Sentencia declara que una finca propiedad de los demandados debe soportar determinada servidumbre de paso permanente a la finca de los actores. Se confirman los tres defectos (todos muy claros):

* no constar la descripción de la finca gravada, con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca (tampoco coincidían las reseñas catastrales),

* no identificarse en la descripción de la finca gravada el lindero junto al cual discurre la servidumbre , con lo que ésta no queda plenamente definida y, sobre todo que

* el predio sirviente figura ya inscrito a favor de persona distinta de las que fueron condenadas por dicha sentencia. (JFME).

7. INMATRICULACIÓN POR DOCUMENTO ADMINISTRATIVO. R. 13 de febrero de 2001 DGRN.

Se confirma la nota de denegación al estar la finca ya inmatriculada. Su título de adquisición era una cesión gratuita en documento privado de unos terrenos destinados a viales, zonas verdes y equipamientos realizada por un titular registral anterior. Para que tal cesión tenga reflejo registral se requiere el consentimiento del propio titular o R. judicial obtenida en procedimiento entablado contra él. El Centro Directivo rechaza el argumento del recurrente que reclama, en base a la naturaleza urbanística de la cesión que se pretende inscribir, que el actual titular debe soportar la inscripción de la cesión como consecuencia de la subrogación que en las cargas de naturaleza urbanística ha de asumir ya que es problema de derecho material que el Registrador, con los limitados medios de que dispone no puede resolver.

Tampoco cabe practicar la anotación preventiva de suspensión prevista por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, porque ninguna de las partes albergaba dudas sobre la coincidencia con una finca ya inscrita.

Se trató también un asunto procedimental: El registrador, tras la presentación del recurso, amplió la nota de calificación, amparándose en el art. 127 del Reglamento Hipotecario. El Presidente del Tribunal Superior de Justicia acepta tal ampliación dando al recurrente ocasión para nuevas alegaciones y así evitar la indefensión. La DG entiende que el art. 127 no da pie a tal ampliación.. (JFME)

8. PARCELACIÓN ENCUBIERTA. R. de 1 de febrero de 2001, DGRN. Similar a la R. 26 de junio de 1999. Se trata de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa de cuota indivisa de una finca rústica, cuota que queda delimitada con el correspondiente derecho de disfrute exclusivo sobre una porción determinada de aquélla, señalada en el plano de situación que se adjunta. Se confirma la suspensión del registrador, ya que la parcelación está sujeta a licencia, y está prohibida en suelo rústico, siendo precisa también licencia, o declaración de su no necesariedad, para autorizar e inscribir escrituras de división de terrenos. Aparte de ello, el acto realizado en fraude de ley no excluye la norma que hubiere tratado de eludir. Se contravienen asimismo diversas disposiciones reguladoras de la comunidad.

9, 10, 11. IDEM. R. de 2 de febrero de 2001, DGRN. R. de 10 de febrero de 2001, DGRN. R. de 12 de febrero de 2001, DGRN

12. ESTADO ARRENDATICIO EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO. R. de 6 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001

Calificación: El registrador deniega la inscripción de la adjudicación en el procedimiento judicial sumario por no haberse cumplido lo dispuesto en el artículo 25 número 5 de la Ley 29/1994 de 25 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que exige que la ausencia de arrendatarios se haga constar en escritura pública

La DGRN reitera su doctrina de que dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla arrendada realizada por el nuevo propietario. Tal declaración puede realizarse en las actuaciones judiciales o en un momento posterior, ante Notario o mediante instancia firmada o ratificada ante el Registrador. Y este criterio se mantiene aunque haya habido un pequeño cambio de redacción al respecto en la LAU (que en la ley de 1964 decía (cfr. artículo 55.2) que la manifestación de no hallarse la finca arrendada debía hacerse “en la escritura de venta”, mientras que en la Ley vigente se dice simplemente que la manifestación ha de hacerse “en la escritura”. (JDR)

13. INTERÉS VARIABLE EN UN PRESTAMO HIPOTECARIO EN “MULTIDIVISAS”. R. de 8 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001.

Interés variable: La DG estima que la cláusula concreta sobre intereses variables no cumple los dos requisitos generales al efecto: que puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale límite máximo de responsabilidad, pues en el caso concreto no se especifica el mercado financiero a considerar para el tipo de referencia, y además se adiciona a dicho unos gastos, comisiones e impuestos cuya naturaleza y cuantía no están expresados ni determinados ni resultan determinables.

Cambio de divisas y tope de responsabilidad hipotecaria: Tal como se articula el que se denomina préstamo ««multidivisa»» su importe es el contravalor en cualquiera de las divisas convertibles de 10.000.000 de pesetas, de suerte que en este concreto caso el prestatario recibe 8.181.150 yenes japoneses. Se atribuye al prestatario la facultad de sustituir al vencimiento de cada periodo de amortización -que es mensual- una divisa por otra, valorándose a tal fin la anterior al cambio vendedor y la nueva al comprador, y el mismo criterio, cambio vendedor por tanto, se aplicará en el caso de cambio a pesetas. La amortización habrá de hacerse-cláusula octava- en la divisa en que esté cifrado en cada momento el préstamo y en función de la misma se aplicará uno u otro tipo de interés. De todo ello se deduce que el préstamo tanto puede estar cifrado en pesetas como en cualquier divisa convertible en España a voluntad del prestatario y que la amortización del mismo así como la devolución de lo debido caso de vencimiento anticipado habrá de hacerse en la divisa en que en el momento de producirse aquellas esté cifrado. En cambio, al fijar el limite de responsabilidad hipotecaria, se dice que “será el del importe inicial del préstamo en su equivalencia en pesetas», lo cual es rechazado por el Registrador, y en cambio admitido por la DGRN, la cual dice que con esa fórmula claramente se está estableciendo un máximo de responsabilidad de la finca hipotecada por tal concepto cualquiera que sea el contravalor de la suma realmente debida por razón de la divisa en que esté cifrado el préstamo.

Distinción entre partes y terceros a la hora de garantizar los intereses: no cabe hacer esa distinción.

Posibilidad de que el importe de la deuda reclamada, cuando se acuda al juicio ejecutivo, sea acreditado conforme al sistema previsto en el artículo 1435.3.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil: La DGRN admite esa posibilidad para el ejecutivo ordinario, aunque no se cumplan las exigencias adicionales del artículo 153 de la Ley Hipotecaria, porque dice que tales exigencias aparecen establecidas para el caso de ejecución por el procedimiento judicial sumario, donde las peculiaridades de su tramitación no contemplan la alegación de excepciones y en el que no caben otras causas de suspensión que las del artículo 132 de la misma Ley.

Procedimiento extrajudicial de ejecución: aunque se trate de una hipoteca de máximo, sí es posible pactar este procedimiento de ejecución, pues nada impide que acreedor en su día pueda obtener un título suficiente que concrete la deuda y le permita acudir a la ejecución por ese procedimiento. (JDR)

14. IDEM. R. 9 febrero 2001. BOE 28/03/2001: (Analoga a la anterior, de 8 febrero ). (JDR)

15. EMBARGO Y SUSPENSIÓN DE PAGOS. R. de 17 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001.

- Primer defecto alegado por el registrador: no constar que los créditos que motivaron las ejecuciones de las que deriva el auto calificado, tengan derecho de ejecución separada conforme a los artículos 15 y 22 de la Ley de Suspensión de Pagos. La DGRN revoca tal defecto según su doctrina de que la calificación del tal extremo escapa a las funciones del Registrador, quien deberá limitarse a comprobar que en la ejecución aislada seguida se han observado las garantías y cautelas precisas para que la colectividad acreedora puede hacer valer sus derechos, esto es, que a los interventores se les ha dado la debida participación para que, como órgano encargado de velar por los intereses de aquélla, pueda oponerse a la ejecución aislada, si la estimara improcedente por no corresponder tal derecho al actor o, en otro caso, pueda intervenir en el avalúo y subasta de los bienes embargados.

- Segundo defecto de la nota: no acreditarse la intervención en la ejecución de la comisión liquidadora nombrada en el convenio inscrito. La DGRN revoca también este defecto, pues, en el caso debatido, la adjudicación calificada deriva de una ejecución individual iniciada después del expediente de suspensión de pagos del ejecutado, pero concluida antes de alcanzarse en éste un convenio, y además la anotación del embargo acordado y desenvuelto en aquélla ejecución aislada es anterior a la inscripción del convenio, y está vigente al calificarse dicha adjudicación. Por todo ello, (dice) es indudable que si en esa ejecución aislada se dio la adecuada intervención al órgano al que en ese momento correspondía la defensa de los intereses de la colectividad acreedora, esto es, a los interventores de la suspensión, la actitud que estos hubieren adoptado al efecto seguirá vinculando a aquella colectividad una vez alcanzado un convenio en el que la intervención del deudor-suspenso es sustituida por un nuevo órgano de defensa de los intereses comunes de los acreedores.

Pese a todo ello, la DG desestima el recurso interpuesto pero sin que proceda confirmar el auto apelado por cuanto éste se basa en la consideración de argumentos contenidos en documentos que el Registrador no tuvo a la vista al formular su calificación; y todo ello sin perjuicio de que una nueva calificación que tenga en cuenta tales documentos. (JDR)

16. CANCELACIONES UNA VEZ CADUCADA LA ANOTACIÓN BASE. R. de 19 de febrero de 2001, DGRN. BOE 28/03/2001.

Cuestión debatida: dilucidar si, cancelada la anotación base del procedimiento, pueden cancelarse las posteriores a la misma. La DGRN reitera su doctrina negativa al respecto, diciendo que “ la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada se opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, y ello, tratándose de una anotación preventiva de embargo, determina que las cargas posteriores mejoran de rango registral, de modo que no procede acceder a la cancelación de éstas en virtud del mandamiento prevenido en los artículos 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario, dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si, al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad, pues, caducada la anotación, el mandamiento carece de su virtualidad cancelatoria de anotaciones posteriores. (JDR)

17. ANOTACIÓN DE QUERELLA POR FALSEDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL. R. de 15 de febrero de 2001 DGRN.

SUPUESTO DE HECHO: Negativa a practicar anotación preventiva dictada en las diligencias de un procedimiento penal, relativa a la prohibición de practicar operación alguna en virtud de títulos otorgados por el Administrador de una S.A., incurso en posible falsedad. Se discute si habiéndose hecho constar conforme previene el art. 111 del Reglamento del Registro Mercantil, por nota marginal la interposición de querella criminal por falsedad, cabe o no practicar la anotación preventiva solicitada que provocaría un cierre registral parcial. La DIRECCION GENERAL lo admite en base al art. 94.1.10 del Reglamento del Registro Mercantil. (MDGA)

Se revoca la calificación por la que no se practica la inscripción de una sociedad domiciliada en una población andaluza cuyo objeto social está constituido, entre otras actividades, por la «explotación, exportación, importación, compra y venta, comercialización y distribución de máquinas automáticas recreativas». Según el registrador, dicha disposición estatutaria vulnera la legislación especial de la Comunidad Autónoma de Andalucía sobre máquinas recreativas, que exige, entre otros requisitos, tener como objeto social exclusivo la explotación del juego. Se de la razón al recurrente porque la sociedad puede actuar en todo el territorio del Estado sin tener que limitar necesariamente el ámbito de sus operaciones a la Comunidad Autónoma donde radica su domicilio social y porque los mismos estatutos previenen que si “las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de alguna de las actividades comprendidas en el objeto... autorización administrativa o la inscripción en Registros públicos, dichas actividades... no podrán iniciarse antes de que se hayan cumplido los requisitos administrativos exigidos”.

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