RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE-2005
AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

 

RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE-2005

Google
 
Web www.notariosyregistradores.com

 

 

 

 

383. NO CABE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI EL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTÁ SUSPENDIDO POR RECURSO GUBERNATIVO. R. 16 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 2 de noviembre de 2005.  

            Similar a varias publicadas el mes pasado como la 326. Se transcribe reseña.

            Hechos: Estando una inscripción pendiente de un recurso gubernativo frente a defectos calificados de subsanables, y, por tanto, prorrogado el plazo de vigencia del asiento de presentación, los recurrentes solicitan anotación preventiva de suspensión.

            El Registrador no la admite por innecesaria en dicho momento, pues tan sólo tendría utilidad en caso de desistimiento o en caso de resolución contraria, para disponer de más tiempo para la subsanación del defecto.

            La DGRN confirma la nota. Parte de que la legislación hipotecaria no contempla el supuesto y analiza el fundamento y los efectos de la anotación preventiva de suspensión.

            Estima que se fundamenta en la necesidad racional de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título calificado con defectos subsanables, pues la duración de tal asiento puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende. Pero, en este caso, el plazo ya está suspendido como consecuencia del recurso.

            Sus efectos son los mismos del asiento de presentación, y también los mismos del asiento que preparan. Si se ganara el recurso, sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación (y no a la de la anotación como argüía el recurrente). Y, al igual que la anotación, con la suspensión se evita que aparezca un tercero de buena fe.

            En definitiva, resuelve que, en este caso concreto, la práctica de la anotación solicitada no produce ningún efecto, como no sea el de la confusión que acarrearía la existencia de un asiento inútil. (JFME)

[Documento PDF]

   

384. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. R. 13 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.

            Una finca figura inscrita en 1977 a favor de unos esposos para su sociedad conyugal; por la esposa se solicita ahora la rectificación del carácter del bien, alegando que la compra la había efectuado ella en estado de soltera. Se acompaña el certificado de matrimonio (1974), el contrato de venta del Ministerio de la Vivienda (1975), y la escritura de venta (1977).

            La Registradora deniega la rectificación por falta de consentimiento del esposo.

            La Dirección General confirma la calificación ya que para la rectificación de una inscripción motivada por un título erróneo el Art. 40.d L.H. exige el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial. Sólo en casos excepcionales y en virtud de documentos fehacientes y auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes se puede lograr la rectificación cuando palmariamente resulte de los aportados que el asiento estaba erróneamente extendido, y, en el supuesto planteado de tales documentos se desprende lo contrario, ya que tanto el contrato de adjudicación como la escritura de venta se celebraron con posterioridad a la celebración del matrimonio. (MN)

[Documento PDF]

 

385. NO CABE ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN SI EL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN ESTÁ SUSPENDIDO POR RECURSO GUBERNATIVO. R. 16 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.

            Similar a la 383. (JFME)

[Documento PDF]

 

386. OBRA NUEVA: DISCORDANCIA EN CUANTO A SU UBICACIÓN, ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CERTIFICADO MUNICIPAL APORTADO. R. 20 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.

            HECHOS: Se declara una obra nueva conforme al art 52 del R Dto 1096/97, en la que, según la Registradora, no se acredita la antigüedad de la construcción y parece (según resulta de la exposición) que no concuerda la ubicación de la misma: en la escritura, se indica que se encuentra al sitio de La Nava o Canaleja, luego Era Canaleja nº 81; en el certificado municipal se refiere al Camino Viejo de Poyales, nº 26; y el Catastro, la ubica en Cañaleja 81.

            DIRECCION GENERAL: La DG pone el acento en que de la comparación de los distintos documentos, no resulta la concreta ubicación de la finca, sobre la que se lleva  cabo la declaración de obra nueva, por lo que no se puede acreditar que se trate de la misma finca. En consecuencia y en base al art 18 LH de que el Registrado debe calificar en base a los títulos presentados y a los asientos del Registro, sin poder acudir a datos extrarregistrales, desestima el recurso. Se precisa acreditar que se trata de la misma ubicación, bien mediante acta de notoriedad o por certificado municipal

            COMENTARIO: El supuesto del presente recurso es “el pan nuestro de cada día”. Resulta, con demasiada frecuencia, que, no ya en el supuesto de declaración de una obra nueva, sino en los casos de simple transmisión de una finca, se nos aparecen tres o incluso cuatro datos diferentes: el del Registro de la Propiedad; el del IBI correspondiente; el del Catastro, e incluso el de la “realidad real”. No sé cual es la solución, pero es evidente que existe una descoordinación evidente, entre todas las Administraciones Públicas, que impide saber a veces cuál  es el número o la situación correcta de una finca (cambios de numeración por parte del Ayuntamiento, cambios de nombre de calle, partidas con denominación diferentes). La solución para mañana, debe ser que, alguna de ellas, el Ayuntamiento, por ejemplo, remita, de forma inmediata (quiero decir automática) a los demás, el nuevo número, denominación o Partida. Hasta que eso se produzca, la única salida que se nos ofrece es la del acta de notoriedad, al menos en las declaraciones de obra nueva. (JLN)

[Documento PDF]

 

387. USUFRUCTO SOBRE LA NUDA PROPIEDAD. R. 20 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005. Vinculante

            HECHOS.- En una escritura de herencia, integrada por participaciones en pleno dominio y otras en nuda propiedad, uno de los hijos adjudicatarios dona a su madre “todos y cada uno de sus derechos hereditarios adjudicados en la herencia, en pleno dominio”. La cuestión que se plantea es la interpretación de esa atribución “en pleno dominio”: es decir si la misma se limita sólo a los bienes que el donante ostenta con esa plena titularidad, excluyendo, los que le pretenden en nuda propiedad; o por el contrario, se refiere a todas las participaciones, incluidas las que le pertenecen en nuda propiedad.

            Con posterioridad se constituye una hipoteca sobre el pleno dominio de la finca (en la cual una parte en usufructo, pertenece a un tercero). La registradora rechaza la inscripción dado que una parte de la finca está inscrita en usufructo a favor de un tercero, que no hipoteca.

            El Notario recurre, estimando que se debe rectificar la inscripción en base al título de donación presentado y que se acompaña, y posteriormente la hipoteca constituida.

            DIRECCION GENERAL.- La DG estima el recurso e interpreta que la donación se refiere a “todos los bienes (tanto los adjudicados en pleno dominio como en nuda propiedad)”, ya que se donan “todas las participaciones”, sin exclusión, aunque algunas estén gravadas con un usufructo; en base a la Rs de 24 de noviembre de 2004, no es obstáculo para donar el pleno dominio de un bien, el que esté gravado con usufructo, ya que lo donado es el pleno dominio, para cuando se extinga el usufructo. Consecuentemente la hipoteca grava la nuda propiedad y la expectativa de usufructo al consolidarse.

            COMENTARIO: El origen de toda la anterior cuestión se basa en la citada Rs de 24 de noviembre de 2004 (la cual yo nunca entendí totalmente). En la misma se estudiaba el supuesto de una herencia en la que se inventariaban varias fincas en pleno dominio y otra que se encontraba inscrita en cuanto a 2/3 en pleno dominio y 1/3 en nuda propiedad. Sin embargo, en la liquidación de gananciales, se adjudicaba a la viuda el pleno dominio de la totalidad de los bienes descritos y a la herencia del difunto, la restante mitad indivisa de los mismos, también en pleno dominio; y al formalizarse la herencia, la viuda llevaba el usufructo vitalicio de la herencia, y a los hijos, por partes iguales, la nuda propiedad. Para la DG aunque la Registradora llevaba conceptualmente razón, sin embargo al aplicar las reglas de interpretación del c.c., estimaba que al adjudicar el usufructo de una finca que sólo se tenía en nuda propiedad, lo adjudicado era un usufructo distinto, que nacería cuando se extinguiera el actual, es decir, al consolidarse en la nuda propiedad, el usufructo hoy existente a favor de un tercero. El actual usufructo no se ve afectado, ni hay contravención del principio de tracto sucesivo, y lo contrario supondría demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación.

            En el supuesto de la presente Rs de 2005, se trata de una escritura de donación llevada a cabo en la forma dicha (donación del pleno dominio de una finca que hoy se tiene sólo en nuda propiedad, cuyo usufructo sigue perteneciendo a un tercero)  y sobre la que se constituye una hipoteca posteriormente, sin intervención del usufructuario actual. Hipoteca que grava el pleno domino de la finca, una de cuyas participaciones lo es en nuda propiedad, pero gravando el pleno dominio, para cuando se consolide tal usufructo. En definitiva, se hipoteca, si yo lo acabo de entender, una parte en pleno dominio y una parte en nuda propiedad, con un usufructo que ahora no se hipoteca, pero que queda gravado para cuando se consolide dicho usufructo con la nuda propiedad. Pero ¿qué ocurre si al consolidarse el usufructo, ha fallecido el nudo propietario, o simplemente éste ha vendido su dcho? Pues parece que según esta interpretación, el dcho ya quedó gravado en origen, dada la configuración que se hizo de tal usufructo, y el nuevo nudo propietario, recibe el usufructo, gravado con la hipoteca. Pero ¿cómo puedo yo gravar algo que no me pertenece, y a lo mejor nunca me va a pertenecer? Pues parece que en base a aquel acuerdo inicial. Yo, sinceramente no acabo de comprender totalmente el supuesto. (JLN)

[Documento PDF]

 

388. REPRESENTACION ORGANICA. INSCRIPCION EN EL REGISTRO MERCANTIL. R. 21 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005. Vinculante

            Se pretende la inscripción de una escritura otorgada en 1986 por la que el "Gerente" de una sociedad anónima vende una finca. El cargo de Gerente no se halla inscrito en el Registro Mercantil por hallarse cerrada la hoja registral, lo cual advierte el Notario autorizante.

            La Dirección, reiterando el criterio de otras resoluciones, señala que si bien la inscripción de los cargos sociales es obligatoria, dicha inscripción no afecta a la validez y eficacia del nombramiento, y tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador. Como el gerente fue nombrado por escritura que el Notario tiene a la vista, en la que consta su nombramiento y las facultades, considera que está plenamente acreditada la representación de la Sociedad.

            Comentario: reitera esta resolución el criterio de otras anteriores sobre la no necesidad de la inscripción de los representantes orgánicos en el Registro Mercantil para que el nombramiento produzca efectos y la imposibilidad de calificar este extremo por el Registrador; la novedad es que se trata de una sociedad con la hoja cerrada- como advierte el notario autorizante- (con lo que no se entiende para qué sirve el cierre de la hoja) y que la escritura es bastante anterior al artículo 98 de la Ley 24/2001 (es decir que el artículo tiene efectos retroactivos). (MN)

            Esta resolución ha sido anulada por extemporánea por la sentencia de 17-7-2007 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Murcia, que considera además que ésta es ya la doctrina mayoritaria, y en apelación por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 3-11-2008, que incide en el principio de seguridad jurídica y en el carácter especial y triangular del procedimiento registral. “La incidencia de los terceros sobre la institución registral, que nació precisamente para fortalecer los efectos “erga omnes” de las transacciones inmobiliarias, hace necesario que en todo momento prevalezca la certidumbre de los asientos del Registro y que no pueda ser prorrogada la incertidumbre de lo que publican”

            Pero además, ésta última sentencia, realiza importantes pronunciamientos sobre la calificación registral en relación con el art. 98 de la ley 24/2001 y en particular respecto de la representación orgánica.

            Aunque la escritura se otorgó antes de la entrada en vigor de la ley 24/2001, la sentencia aprovecha para referirse la doctrina DGRN posterior a la misma: “Tras la entrada en vigor del art. 98 de la ley 24/2001, de 27 de Diciembre, la DGRN estima que los actos realizados por el administrador cuyo cargo no está inscrito en el Registro Mercantil deben tener acceso al Registro de la Propiedad, cuando media en la escritura reseña identificativa y juicio de suficiencia notariales”

             Pues bien, esta doctrina, según la sentencia, no tiene una argumentación consistente ni proporciona una solución ecuánime y satisfactoria en presencia de los intereses concurrentes (de terceros)  potencialmente afectados.

          En tal sentido señala que “la acreditación o cumplida demostración de las facultades representativas de un cargo societario no puede derivar tan solo de un juicio de suficiencia formulado tras insertarse una reseña identificativa del documento público en el que figure el apoderamiento y en el que exprese el fedatario que a su juicio son suficientes las facultades”

            “la letra y el espíritu del artículo 18 L.H impone como exigencia normativa indeclinable una complementaria e insustituible calificación registral tanto de la validez del acto dispositivo como de la capacidad de los otorgantes”. Y “estas conclusiones no pueden ser desmentidas o contrariadas por las disposiciones contenidas en el artículo 98 de la Ley 24/2001, que late en el fondo de la resolución”. “Cuando el párrafo 2º de dicho artículo expresa que “su valoración de las facultades representativas harán fe suficiente por sí solas de la representación acreditada confiere indudable potestad e investidura para valorar la suficiencia de esas facultades representativas, pero no la validez del nombramiento del que dimanan tales facultades”. Dicho juicio de suficiencia notarial, “útil para obviar la transcripción de facultades, no lo es para acreditar la validez del nombramiento ni para marginar o excluir la calificación de su legalidad”

            “el ámbito de la calificación registral se decide por la ley (artículo 18 L.H.) y comprende todo lo que determine la validez del negocio a calificar”. No es el contenido del documento el que decide la extensión y límites de la calificación  sino a la inversa: es la extensión de la materia calificable la que decide el necesario contenido del documento, si éste quiere ser inscrito. “No en vano el propio art. 18 LH expresa bien a las claras que se calificará no “lo que resulte del documento” sino “por lo que resulte”, que es muy distinto”.

             “Al Registro de la Propiedad sólo pueden acceder actos válidos, completos y perfectos (art. 18 y concordantes LH) y  los actos realizados en nombre del tercero sin poder para ello son nulos (art. 1259 CC), por lo que el Registrador no puede abdicar de sus deberes y funciones de control en materia de vigencia de poderes, a lo que no parece referirse el art. 98 de la ley 24/2001. La competencia de calificación plena que le atribuye el meritado art. 18 LH no puede ser cercenada o desconocida sin violentar el sistema de fuentes y el principio de jerarquía normativa, de alcurnia constitucional (art. 9-1 CE)”

            Nulidad por extemporánea. Como ya hiciera la sentencia de instancia, la de la Audiencia confirma la nulidad de la resolución DGRN por extemporánea. Y lo hace con cita de otras muchas anteriores e incidiendo en el principio de seguridad jurídica y en el carácter especial y triangular del procedimiento registral. “La incidencia de los terceros sobre la institución registral, que nació precisamente para fortalecer los efectos “erga omnes” de las transacciones inmobiliarias, hace necesario que en todo momento prevalezca la certidumbre de los asientos del Registro y que no pueda ser prorrogada la incertidumbre de lo que publican” (JCC)

PUBLICADA LA ANULACIÓN EN EL BOE

[Documento PDF]

  

389. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL. R. 21 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.

            Una finca figura inscrita en proindiviso a favor de tres personas. Ahora se pretende la inscripción del testimonio de sentencia firme en la que, ejercitada por dos de los condueños la actio communi dividendo, se saca la finca a pública subasta, adjudicándose al mejor postor.

            La Registradora suspende la inscripción por no acreditarse que hayan intervenido en el procedimiento los herederos de uno de los copropietarios, que había fallecido. Los interesados recurren alegando que no se le puede exigir al copropietario que aporte o practique la declaración de herederos del fallecido.

            La Dirección General confirma la calificación ya que fallecido uno de los titulares registrales, es una exigencia del principio de tracto sucesivo (artículo 20 L.H.) que todos sus herederos hayan tenido parte en el procedimiento, y para ello es imprescindible la obtención del título sucesorio. (MN)

[Documento PDF]

 

390. ANOTACIÓN DE DEMANDA. INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. R. 21 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 3 de noviembre de 2005.

            Se pretende la práctica de una Anotación de Demanda y cuando se presenta el mandamiento en el Registro la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados.

            La Dirección General, confirmando la calificación del Registrador, desestima el recurso por aplicación del principio constitucional de interdicción de la indefensión, y de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, ya que no puede hacerse constar en el Registro la anotación de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte. (MN)

 

La Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga, de 26-4-2007 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), estima la demanda interpuesta contra esta resolución, declarando procedente la práctica de la anotación preventiva de demanda ordenada judicialmente, con efectos desde la fecha de su asiento de presentación, anteponiendo dicha inscripción a las posteriores.

[Documento PDF]

  

391. MANDATARIO VERBAL.  R. 19 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005.

            Comparece en una escritura de compraventa una señora como mandataria verbal de su hijo.

            El Registrador suspende la inscripción por no acompañarse la ratificación del que se dice representado.

            El interesado recurre alegando que se trata de un error del Registrador, pues el representado es hijo de la representante.

            La DGRN desestima el recurso, diciendo, simplemente,  que “No existiendo, como es el caso, representación legal, pues el hijo es mayor de edad, el artículo 1.259 del Código Civil establece que nadie puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado, no habiendo sido probada la representación alegada ni acreditada la ratificación correspondiente”. (JDR)

[Documento PDF]

 

392. DERECHO DE ACRECER ENTRE COHEREDEROS. R. 19 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005.

            El único problema que plantea el presente recurso es el de si existe derecho de acrecer en el supuesto siguiente: La testadora instituye herederos universales, en cuanto a una mitad de su herencia a don Andrés, doña Miguela, don Fidel y don José I. G.» en pleno dominio y por partes iguales, con sustitución vulgar a favor de sus respectivos descendientes, y en su defecto acrecimiento; y en cuanto a la otra mitad de su herencia a doña Consuelo G. M. y doña Juana M. R., con acrecimiento entre sí».

            Fallecidas doña Consuelo y doña Juana antes que la testadora, los sobrevivientes de los herederos restantes y los sustitutos vulgares de los premuertos se adjudican los bienes de la herencia.

            El Registrador deniega la inscripción por entender que la mitad de la herencia que hubiera correspondido a doña Consuelo y doña Juana no debe acrecer a los restantes y, por tanto, en cuanto a esta mitad, debe abrirse la sucesión intestada.

            Los otorgantes recurren.

            La DGRN desestima el recurso, diciendo que “La interpretación de los artículos 982 y 983 del Código Civil, y, por tanto, la delimitación de los supuestos en que una porción hereditaria acrece a las restantes y aquellos en que no se da tal derecho no son fáciles de resolver. No obstante, en el presente supuesto hay que inclinarse por negar el acrecimiento, por los siguientes argumentos: a) la testadora ha previsto el acrecimiento dentro de cada una de las mitades de la herencia, pero no entre una mitad y la otra; b) la testadora ha hecho de cada mitad de su herencia un cuerpo separado asignando cada cuerpo a dos órdenes distintos de parientes: el primer grupo a los hermanos de su marido y segundo a su hermana y su sobrina; y c) las dos mitades se individualizan «in stirpe», con lo que desaparece la idea de que entre una mitad y la otra exista un llamamiento conjunto, que es el presupuesto del acrecimiento. (JDR)

[Documento PDF]

 

393. SOCIEDAD LIMITADA. CAUSAS DE DISOLUCIÓN DE PLENO DERECHO. R. 19 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005.

              Hechos: Se solicita por instancia que se libre certificación de determinada sociedad y que al mismo tiempo se constate su disolución de pleno derecho por transcurso del plazo de duración y que se haga constar igualmente la caducidad del cargo de administrador de conformidad con el art. 145 del RRM. El Registrador expide la certificación y deniega las demás operaciones pues el plazo de duración de la sociedad, según el Registro, es indefinido. Se interpone el correspondiente recurso y en el mismo se explica que la disolución solicitada es por paralización de los órganos sociales y por inactividad de la sociedad durante tres años consecutivos lo que se prueba por el hecho de no haber presentado la sociedad sus cuentas ni sus libros durante dichos tres años y no constar actividad alguna en el Registro relativa a  la sociedad. Se añade que debido a que el art. 22 de los estatutos se remite al art. 104 de la LSRL-causas de disolución-, estas deben operar de modo automático.

               Doctrina: La DGRN de forma contundente rechaza el recurso confirmando la denegación de la Registradora. Distingue claramente la DG entre causas que operan de forma automática- transcurso del plazo- y causas que requieren acuerdo de Junta General o resolución judicial- las demás y entre ellas las citadas por el recurrente- y que la remisión que al art. 104 de la LSRL se hace en los estatutos, en ningún caso convierte una causa que requiere acuerdo en causa automática.

               Comentario: Insólito recurso e insólitos argumentos los del recurrente. Realmente si en nuestro recurso existiera condena en costas este sería uno de los casos en que procedería la plena condena del recurrente. De todas formas, aunque resulta claro de la Ley, no está de más que la DG distinga claramente entre causas de disolución automáticas y otras causas también legales de disolución, pero que en todo caso requieren acuerdo de Junta o resolución judicial. Lo curioso, tanto de la resolución como del recurso, es que lo relativo a la caducidad del administrador por transcurso del plazo, que al parecer también fue solicitado por el recurrente, para nada se tiene en cuenta, ni por el registrador, ni por la DG. (JAGV)

[Documento PDF]

 

394. NO CABE RECURSO GUBERNATIVO CONTRA ASIENTOS PRACTICADOS. R. 19 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005.

            La DGRN “desestima” el recurso (a mi juicio debió inadmitirlo), reiterando su doctrina de que “el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto”. (JDR)

[Documento PDF]

 

*395. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA MASA DE LA QUIEBRA. R. 20 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005. Vinculante

            Los dueños de unos bienes los ceden «a la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma». El convenio se aprueba judicialmente, decretando el Juez la «anotación» del convenio, y «a fin de que se lleve a efecto la inscripción acordada», dirige el oportuno mandamiento al Registrador de la Propiedad.

            La Registradora deniega la inscripción por los siguientes defectos:

            1) el asiento a practicar, dado que se trata de una transmisión de dominio es la inscripción y no la anotación;

            2) la masa de la quiebra carece de personalidad jurídica.

            La DGRN revoca el primer defecto, pues es indiferente que se utilice una terminología, que en términos estrictamente hipotecarios puede ser confusa, pues lo relevante es el reflejo registral que corresponda, y que es la esencia del mandamiento.

            También revoca el segundo defecto, diciendo que en principio la titularidad registral debe atribuirse a un ente con personalidad. Pero que esta regla general tiene excepciones. En el presente caso, la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, han de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral. (JDR)

[Documento PDF]

 

396. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL NO OPERA SI CONSTAN TRANSMISIONES INTERMEDIAS.

R. 22 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2005.

            Se elevan a públicos varios documentos de transmisión intermedios que se mencionan de modo que ahora, todos los titulares registrales transmiten la finca a otro compareciente.

            El Registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento de uno de los herederos del primer comprador.

            El último comprador recurre alegando que se cumple el tracto sucesivo al constar el consentimiento de los titulares registrales.

            La DGRN desestima el recurso, reiterando su doctrina de que “no cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente”.

            El Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, de modo que procede cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral, pues es lo cierto que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificación de la validez de ambas transmisiones. (JDR)

[Documento PDF]

 

397. LIQUIDACIÓN PARCIAL DE LA SOCIEDAD CONYUGAL EN CONVENIO REGULADOR. R. 6 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 5 de noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se trata de un convenio regulador de separación aprobado por sentencia judicial, en el que se adjudica al marido, entre otros bienes, una mitad indivisa de una finca inscrita en su integridad como ganancial.

            El registrador estima que no puede inscribir sólo una mitad indivisa a nombre del marido, porque la otra quedaría inscrita a nombre de una sociedad de gananciales disuelta. Opina que la liquidación de gananciales debe de ser íntegra.

            La DGRN revoca la nota, porque, pese a la dicción del artículo 1396 del Código Civil:

            - no existe ningún plazo legal para que los cónyuges deban practicar las operaciones de liquidación, pudiendo permanecer de forma prolongada en el tiempo, una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada,

            - la formación del inventario, es una exigencia lógica para llevar a cabo correctamente el proceso liquidatorio, pero no una obligación jurídica de los cónyuges, aunque su no realización conforme a la ley imponga a los cónyuges especiales obligaciones y responsabilidades respecto de terceros.

            Seguidamente defiende con amplios argumentos que el convenio regulador en los supuestos de separación y divorcio, puede no contener la simultánea liquidación del régimen económico matrimonial o bien, tan sólo una liquidación parcial.

            Para finalizar, la DG apunta la posible existencia de un error si se confirma que los interesados no pretendían la adjudicación de la mitad indivisa, sino de la finca entera. Así se deduce del escrito del recurrente que entiende que “la otra mitad es suya por ganancialidad” (¿?) Para este caso propone las siguientes soluciones: los cónyuges podrán proceder a complementar la liquidación, bien por el acuerdo mutuo bien judicialmente o en último caso, al ser un contrato que para su validez requiere de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, pueden demandar su nulidad por vicios del consentimiento. (JFME)

[Documento PDF]

 

*398.- SEGREGACION Y AGRUPACION DE COMPONENTES DE UN EDIFICIO: EL CONTROL DE LA LICENCIA DE REHABILITACION DE ELEMENTOS CONCRETOS ES AJENA A LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 30 de septiembre de 2005. DGRN. BOE de 17 noviembre 2005. Vinculante en parte

            HECHOS: Determinado edificio está dividido en régimen de PH, y sus estatutos regulan, de un lado la Comunidad general del mismo, y de otro, las tres Subcomunidades o Cuerpos de edificio que lo integran , y  los dos portales que componen cada una de estas Subcomunidades. Las  normas de la Comunidad General permiten llevar a cabo modificaciones hipotecarias, siempre que la cuota final de los nuevos elementos coincida por la primitiva, y además respecto de las viviendas se obtenga licencia municipal. Aparte, los propietarios pueden llevar a cabo alteraciones interiores en los componentes, siempre que no afecten a la seguridad del edificio y se verifiquen bajo dirección facultativa. Cada componente tiene tres cuotas: la de la comunidad general del edificio; la que le corresponde en el cuerpo de edificio correspondiente y la que tiene en el portal concreto, aunque en estos dos últimos es a efecto de determinación de gastos.

            La Mercantil X es titular de 15 departamentos en algunos de los cuerpos citados, y el administrador de la sociedad lleva a cabo, en cuanto a 13 de ellos, y en escritura pública, diversas operaciones de segregación, y agrupación entre los mismos (al ser colindantes), de suerte que, al final, no se altera el número de componentes originarios, aunque algunos que tenían doble cuota (una en cada portal, por ejemplo) la mantienen, pero ahora ya no tienen entrada por ambos portales de acceso, sino sólo por un portal (con ello se alteran las normas de los portales que exigían que cada componente sólo tuviera cuota en el portal de acceso). Además los 15 componentes o viviendas están afectos a un hipoteca a favor del Banco Y.

            REGISTRADORA: Rechaza la inscripción por estos motivos: 

            1) Las operaciones llevadas a cabo, implican una Obra Nueva de Rehabilitación, que exige la declaración de ON de la misma, con los requisitos exigidos por los estatutos (licencia y certificado técnico).

            2) Las obras realizadas suponen una ON de rehabilitación que exige el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios de la totalidad del edificio (edificio general) 3) En todo caso se exige el seguro decenal, salvo que la obra se haya llevado a cabo antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica de la Edificación

            3) Tampoco se aporta la licencia municipal para las obras que exigen los estatutos y la Ley de la Comunidad Autónoma

            4) Hay que acreditar con certificado técnico que no se afecta la seguridad del edificio

            5) En cuanto a las cuotas, no se mantiene la equivalencia de las cuotas del componente antiguo con las de los nuevos en relación con el portal (aunque parece que al final, la suma de todo el portal arroja la suma de 100).

            6) Si un nuevo departamento tiene acceso por un solo portal, no se le pueden mantener las dos cuotas primitivas, ya que ello es contrario a los estatutos

            7) Se tenía que haber arrastrado a la descripción de los nuevos componentes determinada servidumbre que afectaba al componente anterior y que no se refleja en la escritura.

            DIRECCION GENERAL: La DG estima el recurso, salvo en el punto 6), y hace estas manifestaciones, realmente de mucha transcendencia:

            1.- En primer lugar ratifica que, en el informe, el Registrador no puede añadir nada que no se haya expuesto en la calificación. Pero además critica la notificación por el Registrador, del recurso, al Banco Acreedor, ya que (según Rs 6 de julio y 14 diciembre 2004) sólo si es palmaria una posible lesión o perjuicio concreto sería necesario. En este caso, ello no existe, por cuanto, por disposición legal (arts 405 cc; 123 LH y 45 RH) las modificaciones hipotecarias realizadas no afectan al acreedor hipotecario.

            2.- La obra nueva es un simple elemento físico que completa la descripción de una finca. Por tanto, si las operaciones de segregación o agrupación de componentes de un edificio, no alteran la descripción registral del mismo, no es necesario variarla, independientemente de que haya habido o no una rehabilitación constructiva de algunos elementos, ya que tal rehabilitación es ajena a la calificación registral, que no tiene que controlar la existencia o no de licencias requeridas para esa rehabilitación (Rs 19 febrero de 2005).

            3.- Tampoco es aplicable el art 53. a) del Dto 1093/1997, ya que no existe un aumento de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, y de igual forma, en este caso, la exigencia de autorizaciones, licencias y certificaciones, sean de origen municipal, urbanístico o estatutario, es ajena al Registro de la Propiedad, cuando se trata de alteraciones interiores de locales y departamentos.

            4.- En cuanto a la modificación de linderos de los componentes y su correlación con los nuevos creados, tampoco hay problema, dado que las fincas han sido identificadas por el Registrador, y como tales datos (art 9.1 de la LH) sólo deben reflejarse, si constaren en el título, no deben impedir su inscripción, sin perjuicio de su corrección por el Notario, de acuerdo con el art 153 R Notarial.

            5.- En cuanto a los coeficientes, se centra en que no se alteran los coeficientes de la Comunidad General, y que las operaciones están autorizadas por los estatutos. Y en cuanto a las de los portales, se señala que sólo son a efecto de gastos y que al final el cómputo general resulta 100. Sólo da la razón a la registradora en que, no se pueden mantener una cuota doble en un departamento, cuando éste tiene acceso por un solo portal, ya que según las normas estatutarias, cada componente tendrá cuota sólo en el portal de acceso respectivo.

            6.- En cuanto al arrastre de cargas, estima que no se precisa hacerlo constar en la descripción de los nuevos elementos, dado que al ser una carga real, su arrastre debe constar en la inscripción de segregación o agrupación.

            COMENTARIO: Las soluciones dadas por esta Rs son discutibles, y además es difícil fijar el límite de su aplicación. En términos muy generales, lo que parece decir, es que todo lo que afecte a las modificaciones internas o rehabilitación de los componentes de un edificio, e incluso a los elementos contiguos, y no al propio edificio como tal, ni, a lo que creo es más importante, a su estructura, es algo ajeno a la calificación del Registrador, y no se precisa modificar la obra nueva del edificio, si con ello no se altera la descripción en conjunto del mismo (siempre claro que en cuanto a las modificaciones hipotecarias, esté autorizado por los estatutos). No es que no se exija licencia o certificado técnico para llevarlas a cabo, ni que no se adopten medidas de seguridad, sino que tales datos no deben ser objeto de control por el Registrador. Y en cuanto a los otros puntos estoy de acuerdo con ellos: en especial si hay constituida una hipoteca, las modificaciones llevadas a cabo, no le afectan y por tanto no es exigible su consentimiento para la inscripción de las modificaciones realizadas, ni tampoco se precisa hacer constar el arrastre de cargas, ya que ello es automático y se van a reflejar en la nueva inscripción. (JLN)

[Documento PDF]

 

Confirmada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 5-10-2007, que  desestima el recurso de apelación frente a la Sentencia de 26-3-2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Valladolid por  falta de legitimación de la Registradora, ya que su posible, hipotética o presunta responsabilidad por la calificación revisada por la DGRN no encaja dentro del “derecho o interés” a que se refiere el artículo 328 LH y que por excepción le legitimaría para recurrir. De otro modo siempre concurriría ese genérico interés del Registrador y no tendría sentido la inclusión de la excepción en la norma.  Además en el procedimiento seguido no se juzga la hipotética responsabilidad del Registrador de la propiedad actuante y aunque la actuación de éste es susceptible de responsabilidad que puede serle exigida por cualquiera de las vías existentes en nuestro ordenamiento jurídico, ello no legitima su presencia en este procedimiento.

 

 

399. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO INTERRUMPIDO: DETERMINACIÓN DE LA SUPERFICIE SOBRE LA QUE RECAE. R. 30 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005.

            Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanulación del tracto sucesivo en el que se declara justificado «el dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resolución, ordenando la inscripción de tal derecho en el Registro previa segregación de 82,48 metros cuadrados de la finca registral 10.589... ». En el hecho primero se describe una finca de 2512 metros cuadrados.

            El Registrador aprecia una contradicción en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregación de 82,48 metros.

            Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificación entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero sólo ordena la inscripción, previa segregación, de los 82,42 metros, por lo que habría de describirse debidamente esta última superficie.

            El interesado apela el Auto presidencial, desestimando la DGRN su solicitud al entender que en el documento presentado se produce una notable confusión sobre cuál es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porción segregada, por lo que esta circunstancia debería ser aclarada convenientemente. (JFME)

[Documento PDF]

 

400. EL FIDUCIARIO “SI SINE LIBERIS DECESERIT”, SUJETO AL DCHO CIVIL DE IBIZA Y FORMENTARA, NO PUEDE, POR SI, DETRAER SU LEGTIMA DE LOS BIENES FIDEICOMITIDOS.  R. 30 de septiembre de 2005. DGRN. BOE de 17 noviembre de 2005.

            HECHOS.-  Doña A es titular del usufructo y Don B lo es la de nuda propiedad respecto de una herencia sujeta al Dcho Civil de Ibiza y Formentera. Se dice concretamente que “ Don B heredero universal está sujeto a la condición de que si se casa y tiene hijos, puede disponer libremente de los bienes de la herencia, desde el momento en que los tenga, pero si se queda soltero, o se casa y no tiene hijos, los bienes pasarán (salvo la legítima de B, que es una sexta parte de la herencia)  a su hermana C o a los descendientes de ésta, en su defecto”.

            Por escritura que se otorga con posterioridad a la herencia dicha, Don B con el concurso de Doña A, y estando soltero y sin descendientes, segrega, previa licencia, una porción de terreno de una finca rústica, y teniendo derecho a su legítima, concreta ésta, con carácter definitivo, en dicha porción segregada. Se suspende la inscripción.

            La argumentación del Notario es que la posición jca del fiduciario en Ibiza, a pesar de la diferente regulación, no puede ser distinta de la del sujeto al Dcho Civil de Mallorca, que permite detraer la cuarta trebeliánica y obtener la inscripción de la legítimas, en concepto de libres (dice el art 33 que el fiduciario puede por ministerio de la ley, enajenar y gravar en concepto de libres los bienes fideicomitidos.. para satisfacer su cuota legítima y la cuarta trebeliánica, previa notificación a los fideicomisarios conocidos)

            DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, y tras de afirmar que en Dcho Común, es claro que el fiduciario no tiene facultades para detraer su legítima unilateralmente, sino que requiere el concurso de los fideicomisarios. Tal solución es trasladable al Dcho de Ibiza donde rige el c.c. (art 70). Por tanto, no existiendo precepto similar en Ibiza al art 33 de Mallorca, ni costumbre o tradición en la Isla que permita aplicar la solución mallorquina, no se puede interpretar extensivamente dicho precepto de Comp. Balear, que, por otro lado, exigiría siempre la notificación a los fideicomisarios (cosa que tampoco se ha hecho, al parecer) (JLN).

[Documento PDF]

 

**401. ACUMULACIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN: CANCELACIÓN DE ASIENTOS INTERMEDIOS. R. 30 de septiembre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: En un procedimiento de ejecución seguido ante un Juzgado de lo Social en el que se han acumulado varios créditos salariales, se ordenó la práctica de dos anotaciones sucesivas de embargo por finca (en total cuatro). Pero, entre una y otra, se practicaron anotaciones intermedias a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.

            Se presenta ahora testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cancelación en el que se ordena la cancelación de todas las anotaciones posteriores a la primera.

            El Registrador, en una documentada nota, cuya lectura íntegra se recomienda, considera que no es posible por el principio de prioridad registral cancelar unas anotaciones que están interpuestas en el orden registral entre las distintas anotaciones preventivas procedentes de créditos laborales cuya ejecución se acumula sin que se determine previamente la porción de valor de cada una de las fincas que se ha aplicado a satisfacer la pretensión ejecutiva de crédito laboral que estrictamente tiene prioridad registral.

            DGRN: Parte de la doctrina de la Resolución de 26 de septiembre de 2003, relativa a un mismo crédito:  La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil admite (artículos 578 y 613.4) la ampliación del límite de cobertura de la anotación de embargo, con el importe de los nuevos vencimientos de principal e intereses, así como los incrementos de lo devengado por costas sobre lo previsto inicialmente, y dicha ampliación goza de la prioridad de la propia anotación de embargo frente a posteriores inscripciones o anotaciones, aunque se hubieran practicado antes de dicha ampliación, con la única excepción prevista por el propio artículo 613.3, que opera como límite únicamente en beneficio de quien hubiese adquirido el bien trabado en otra ejecución.

            Seguidamente estima que esta misma solución debe adoptarse para los supuestos de acumulación de procedimientos de ejecución, aunque deriven de créditos diversos: El embargo sujeta el bien embargado al resultado de un determinado procedimiento y no es una afección al pago de un determinado crédito, por lo que el hecho de que al procedimiento primeramente iniciado se hayan acumulado otros no es óbice para la cancelación de los asientos posteriores al embargo ejecutado; el embargo no es afección de una parte del valor en cambio del bien embargado y, por ello es ajeno al concepto de embargo la aplicación que, en definitiva, se de al precio de remate (véase Resolución de 2 de Diciembre de 2004).

            Los eventuales derechos de los acreedores protegidos por las anotaciones de embargo cuya cancelación ahora se ordena, y por tanto su posible prioridad creditual, deberían haberse ejercitado en el procedimiento que motiva la ejecución y al que se han acumulado determinados créditos posteriores.

            La manifestación en el mandamiento de cancelación de que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual  o inferior al crédito del actor, y que, en caso de haberlo superado, se depositó el remanente a disposición de los interesados (artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aplicable supletoriamente a la Ley de Procedimiento Laboral), que es calificable por el Registrador, debe realizarse en función de la totalidad de los créditos acumulados, comprendidos dentro de la cobertura de la anotación de embargo a la que se han ido acumulando.

            Nota: Son delicadas las consecuencias de esta Resolución, pues, de este modo indirecto, una anotación posterior puede ganarle prioridad a otra previa. Se les impone también a los acreedores intermedios el deber de estar continuamente en vilo de las vicisitudes del o de los procedimientos en los que se dictó una anotación anterior para evitar la sorpresa derivada de tales acumulaciones. Imaginemos que la reclamación inicial es modesta y el acreedor posterior que ha acudido diligente a interesarse por la situación de los autos ya se ha quedado tranquilo, pues el valor de la finca es muy superior. No parece razonable que, a posteriori, se le hayan “arrimado” a dicho crédito otros que pueden ser de importante cuantía y que vacíen sus expectativas. Se le impone, pues, una obligación de vigilancia continua de todos y cada uno de los pleitos anteriores.

            El Registrador recoge en su nota resoluciones contradictorias de la DGRN previas a la actual LEC sobre acumulación de ejecuciones. Si ahora la LEC es más respetuosa con el principio de prioridad registral al permitir la cancelación de asientos posteriores a pesar de estar basados en créditos anteriores, lo más lógico es que nuestro Centro Directivo se hubiese inclinado también por la interpretación más respetuosa con el principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, máxime cuando, en el caso, ni siquiera se acumulan créditos del mismo acreedor sino de diferentes. Ahora que tan de moda está lo del fomento de la productividad, creo que es de lo menos productivo obligar a los acreedores a ir de Juzgado en Juzgado para conocer la situación de los pleitos preferentes y, sobre todo, tener que hacerlo continuamente, pues la acumulación puede hacerse en cualquier momento y sin que llegue a su conocimiento. (JFME)

[Documento PDF]

 

402. AGENCIA TRIBUTARIA: ANOTACIÓN DE EMBARGO COMO MEDIDA CAUTELAR. R. 1 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de embargo de la Agencia Tributaria como medida cautelar por inicio de procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria.

            El Registrador deniega la práctica de la anotación por los defectos de falta del acto administrativo de derivación de responsabilidad y de falta de notificación al interesado. El Abogado del Estado recurre.

            La DGRN estima el recurso pues considera que se intenta aplicar unas exigencias que están previstas en la legislación tributaria únicamente respecto del embargo ejecutivo, cuando estamos ante un embargo acordado como medida cautelar previa al inicio «stricto sensu» del procedimiento de apremio administrativo por débitos fiscales.

            Revoca el primer defecto pues el artículo 37 de la Ley General Tributaria y el 14 del Reglamento General de Recaudación permiten que, antes de iniciar el procedimiento de derivación de responsabilidad, el órgano de recaudación pueda adoptar las medidas cautelares que procedan cuando existan indicios racionales para presumir que se pueda impedir la satisfacción de la deuda tributaria, si no se causa un perjuicio de difícil reparación, que no parece darse ante esta medida cautelar.

            Tampoco ve precisa la notificación al deudor por una serie de razones:

            a) la necesidad de evitar que la Administración vea frustrada su legítima expectativa de obtener el pago;

            b) la Ley General Tributaria permite medidas cautelares previas al inicio del procedimiento de apremio;

            c) la limitación temporal de estas medidas, que han de ser confirmadas una vez iniciado el apremio administrativo o dejadas sin efecto en el plazo máximo de seis meses;

            d) la no previsión legal específica de esta necesidad de previa notificación del embargo preventivo,

            y e) la específica previsión en la misma línea en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.  (JFME)

[Documento PDF]

  

403. CESIÓN DE VIALES: NO SON INSCRIBIBLES DETERMINADOS DOCUMENTOS PRIVADOS, INDICATIVOS DE UN PROCEDIMIENTO URBANÍSTICO NO CONCLUIDO. R. 1 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 17 noviembre de 2005.

            HECHOS: Se presentan en el R de la P, determinados documentos privados, indicativos de cesión gratuita a un Ayuntamiento de viales y zonas verdes, por parte de determinadas Mercantiles, en los que finalmente éstas se comprometen a otorgar el documento  notarial de cesión (el cual no se lleva a cabo). El Ayuntamiento en acuerdo plenario, acepta la cesión, pero no queda concretada en los términos que establecen los arts 9 LH y 51 del RH la finca cedida. Además no se consignan las facultades representativas de la entidad Cedente.

            DIRECCION GENERAL: La DG confirma los defectos de la calificación registral y rechaza la inscripción:    1.- Toda la documentación aportada refleja los actos preparatorios de un procedimiento, que sin entrar a debatir ahora, si precisa o no un documento notarial o administrativo, no aparece completado.

            2.- La descripción de la finca cedida no se ajusta a los arts 9 LH y 51 RH.

            3.- De ninguno de los documentos aportados, resulta, ni se han acreditado las facultades representativas de los cedentes. (JLN).

[Documento PDF]

   

404. AMPLIACIÓN DE EMBARGO: SOLO CABE CONTRA TERCEROS SI ES POR INTERESES Y COSTAS. R. 1 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005.

            Se presenta mandamiento de ampliación de un embargo, apareciendo la finca inscrita, en virtud de una inscripción posterior al embargo, a favor de persona distinta del demandado. El Registrador deniega la citada ampliación por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta del embargado.

            La Dirección General reitera la doctrina según la cual cuando se trata de ampliar el embargo por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, puede hacerse constar la ampliación aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona, salvo en el caso de que la finca haya sido adquirida en virtud de otra ejecución-Art. 613.3 LEC-. Lo que ocurre en el supuesto planteado es que no resulta del mandamiento que la cantidad por la que ahora se quiere ampliar el embargo corresponda a la misma obligación que motivó la primera anotación.

            Sin embargo a continuación, entiendo que de manera incongruente, ESTIMA EL RECURSO en la forma que resulta de los anteriores fundamentos. (MN)

[Documento PDF]

 

*405. TRASLADO DE DOMICILIO Y CIERRE REGISTRAL POR NO DEPOSITO DE CUENTAS. R. 3 de Octubre de 2005, DGRN. BOE de 17 de Noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se suspende, en el registro de destino, la inscripción de un traslado de domicilio de una sociedad anónima a distinta provincia, por no acompañarse las cuentas de los cinco últimos ejercicios de la sociedad, tal y como impone el art. 19 del RRM. Al propio tiempo el Registrador en su acuerdo calificatorio hace la advertencia de que los actos sociales anteriores al traslado deberán inscribirse en el Registro de origen. Es de reseñar como hecho que en la certificación del acta de la Junta consta la propuesta de denegación de aprobación de las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2000 a 2003, es decir de cuatro ejercicios. Se interpone el correspondiente recurso alegando la no aprobación de las cuentas anuales exigibles administrativa y tributariamente, a tenor de lo dispuesto en el art. 378 del RRM  y que todos los acuerdos deben inscribirse en el registro de destino pues el de origen ha expedido la certificación de traslado y cerrado provisionalmente la hoja registral.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación entendiendo que sólo son exigibles tres ejercicios, de conformidad con el art. 221.4 de la LSA, que establece la prescripción de las infracciones por el no depósito en tres años y que como se certifica de la no aprobación de las cuentas de cuatro ejercicios se produce la apertura del Registro. Con respecto a la última dificultad señalada por el Registrador dice que dado que el traslado a Madrid ya es efectivo debe procederse a la inscripción de los demás acuerdos.

            Comentarios: Confusa resolución tanto en cuanto a la redacción del acuerdo calificatorio, como a la doctrina que se deriva de la propia resolución. No obstante estimamos que su doctrina es importante y clarificadora, por lo que trataremos de extraer de la misma lo que sea útil para nuestra labor diaria.

            En cuanto a la nota de calificación: El defecto consignado en el acuerdo era que no se acompañaban las cuentas correspondientes a los cinco últimos ejercicios, cuando parece que quizás el defecto fuera que no se incorporaban a la certificación de traslado. Efectivamente si la certificación de traslado no incluía las cuentas, porque no habían sido depositadas, el defecto debió ser el del cierre del Registro por no depósito de las cuentas correspondientes (Cfr. art. 378 RRM) y no el que no se acompañaran, pues esto último es más bien forma de subsanación del defecto alegado en el acuerdo. En cuanto al defecto de que los actos anteriores al traslado deben inscribirse en el Registro de origen, suponemos que el registrador se refería a que las cuentas, al ser de años anteriores deberían depositarse, en su caso, en el registro primitivo. No parece que pueda ser otra la forma de entender el defecto. No obstante dicho defecto, a nuestro juicio, ratificado por la DG, carece de fundamento, pues son muchos los casos en que inscrito un traslado de domicilio a provincia distinta, por diversas causas quedan acuerdos anteriores al traslado sin inscribir y que realmente su falta no puede ser detectada por el Registrador calificante, ni por el que expide la certificación de traslado. Pensemos en un acuerdo de aumento de capital por Junta anterior a la del traslado de domicilio que no ha querido o podido ser inscrito en el Registro de origen. Una vez efectuado el traslado no tendría sentido volver a abrir la hoja de la sociedad en el registro de origen para la inscripción omitida y volverla a trasladar el registro de destino. Es claro que en estos casos, aunque el acuerdo sea anterior, deberá inscribirse en el registro de destino. Lo mismo que se dice para el acuerdo de aumento no inscrito puede predicarse para cualquier otro acuerdo, cuya inscripción previa no sea necesaria para la inscripción de cambio de domicilio (reducciones de capital, modificaciones de objeto, modificaciones estatutarias, etc).

            En cuanto a la doctrina de la DG: De ella extraemos las siguientes conclusiones:

            1.- Que no es posible depositar las cuentas de un ejercicio si no están depositadas las del ejercicio anterior.

            2.- Que pese a ello podrán depositarse si se reabre el registro en la forma establecida en el art. 378.7 del RRM (certificación no aprobatoria de las cuentas) o consta alguna de las circunstancias de los puntos 4 y 5 de dicho artículo (recurso en el caso de auditor de la minoría o reapertura provisional de hoja).

            3.- Que el cierre es una sanción por incumplimiento de una obligación legal y no una consecuencia registral del no depósito.

            4.- Que de ello se deriva que sólo se puedan exigir las cuentas de los tres años anteriores o la certificación acreditativa de su no aprobación.

            5.- Que practicado por traslado de domicilio el cierre en el Registro de origen, todas las inscripciones deben practicarse en el Registro de destino, sea cual sea su fecha.

            El punto 4 es de una enorme trascendencia que puede obligar incluso a la modificación del programa informático integral de los registros mercantiles. Efectivamente dicho programa advierte del cierre por falta de depósito de los cinco años anteriores, sin duda atendiendo a lo dispuesto en el art. 19 del RRM. Pues bien esta alarma, a la vista de la resolución que comentamos, deberá reducirse a sólo tres años, que serán los que se puedan exigir a una sociedad para la reapertura de su hoja registral. Y ello aunque dicha sociedad sea objeto de un traslado de domicilio a provincia distinta, pues ya dice la DG que sólo se incluirán en la certificación las cuentas efectivamente depositadas, con el máximo de cinco años.( JAGV).

[Documento PDF]

 

406. DERECHO DE RETORNO: NO ES APLICABLE AL SUPUESTO DE LA PRIMERA CAUSA DE EXCEPCION A LA PRORROGA DEL ART 62 LEY 1964. R. 3 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 17 noviembre de 2005.

            HECHOS.-  Se solicita al R de la P, por parte de un arrendatario, a través de una instancia, a la que se acompaña determinada sentencia judicial de resolución de contrato de arrendamiento y fotocopia de un contrato de arriendo, la constancia registral de su dcho de retorno a la vivienda arrendada (parece ser que ha transcurrido el plazo de reocupación que fija el art 68 LAU y no ha sido ocupada la vivienda arrendada por el propietario).

            REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción, ya que para que se dé el dcho de retorno de la LAU de 1964 (el contrato de arriendo está sujeto a ella) se exige que se dé - la 2ª causa de excepción a la prórroga del art  62  (proyecto de demolición de la finca por el arrendador para construir otra que cuente al menos con un tercio más de viviendas) - o bien un acuerdo voluntario entre arrendador y arrendatario (art 15 RH). En el presente supuesto se está en el primer supuesto de excepción a la prórroga ex art 62 (el arrendador necesita para sí la vivienda o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes), por tanto no se da el dcho de retorno.

            DIRECCION GENERAL.- Desestima el recurso, ya que el supuesto se encuentra incluido en el art 68 de la LAU de 1964 (si durante los tres meses siguientes al desalojo de la vivienda, no fuere ocupada por la persona para quien la reclamó, podrá el inquilino reclamarla en plazo igual, reputándose subsistente el contrato primitivo). Por tanto lo que aquí se reconoce al inquilino en esta 1ª causa de excepción a la prórroga, es la facultad de instar el restablecimiento de la relación arrendaticia extinguida, la cual no se puede confundir con la facultad del art 80 y ss de la LAU relativa al dcho legal de retorno en el caso de la 2ª causa de excepción (demolición para construir un edificio nuevo). Y este dcho de retorno es el que sigue vigente en la ley de 1994 y LS de 1992, en que en determinadas actuaciones urbanísticas, no expropiatorias, los arrendatarios afectados mantienen este dcho de retorno.

            COMENTARIO: Una cosa es el dcho al restablecimiento de la relación arrendaticia que recoge el art  68 LAU 1964 1ª causa de excepción a la prórroga, respecto al arrendatario desalojado, por necesitar la vivienda el arrendador, para el caso de que éste no la ocupe en el plazo de 3 meses siguientes al mismo, y que no da dcho de retorno. Y otro es el dcho de retorno de la LAU 1964 2ª causa de excepción a la prórroga, y que da lugar a tal derecho, conforme al art 80, para el caso de demolición del edificio para construir otro con 1/3 más de viviendas. (JLN)

[Documento PDF]

  

407. RECTIFICACION DEL REGISTRO. ERROR DE CONCEPTO. R. 3 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005.

            En el Registro aparece una anotación de embargo practicada en virtud de un Mandamiento que erróneamente así lo ordenaba, ya que la resolución judicial insertada en el mismo acordaba una anotación preventiva de demanda. Posteriormente, cuando la finca ya había sido transmitida, se presenta de nuevo el Mandamiento advirtiendo el error y ordenando la rectificación y conversión de la anotación de embargo en anotación de demanda.

            La Dirección General confirma la nota de la Registradora, ya que, tratándose de un error de concepto, para rectificar el Registro es preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados o procedimiento judicial entablado contra los mismos.-Arts. 40 y 214 LH y 322 siguientes del Reglamento. (MN)

[Documento PDF]

  

408. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS YA PRACTICADOS EN EL REGISTRO. R. 3 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 17 de noviembre de 2005.

            El recurrente pretende inscribir su título y para ello que se rectifique previamente una inscripción de una finca del registro ya practicada en favor de determinados titulares, que considera indebida, y que, además, impide la inscripción de su título.

            La DGRN aplicando el conocido principio de que los asientos registrales ya practicados están bajo la salvaguardia de los tribunales remite al recurrente a éstos, pues el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para rectificar el registro una vez practicada la inscripción. (AFS)

[Documento PDF]

 

409. PODERES Y JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA. R. 4 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 17 de noviembre de 2005. Vinculante

            Una más de la serie de resoluciones que dan la razón al notario autorizante que ha emitido un juicio positivo de suficiencia de poder.

            COMENTARIO.- Esperemos que la  LEY 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad que da nueva redacción al famoso artículo 98 ponga fin a la conflictividad habida entre notarios y registradores: Dicho artículo queda así:

            Artículo trigésimo cuarto. Regulación para la constancia registral del juicio de suficiencia notarial.

            Se modifica el apartado segundo del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, quedando redactado de la siguiente forma:

            «2. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación.» (AFS)

 

Anulada por Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 4-2-2009. Además de la cuestión de fondo (el poder para comprar todo tipo de inmuebles no autoriza para comprar participaciones indivisas, aún existiendo juicio notarial de suficiencia, siendo ajustada a derecho la calificación registral que suspendió la inscripción por tal motivo), se vuelve a reconocer legitimación activa al Registrador, se vuelve a considerar nulas las resoluciones dictadas fuera de plazo, y se vuelve a reiterar, como ya hiciera la Sentencia de 22-1-2008 de la Audiencia Provincial de Barcelona que “A mayor abundamiento cabe añadir que la Exposición de Motivos de la LH señala que los Registros deben estar bajo la inspección de la autoridad judicial y bajo la dependencia  exclusiva del Ministerio de Justicia, es decir, es la Administración de Justicia la llamada a decidir, en exclusiva las dudas y cuestiones que se susciten, por lo que, obviamente, todo lo relativo a derechos civiles, no puede estar subordinado a la autoridad del orden administrativo, principio de salvaguardia judicial que acoge el artículo 1 LH, y por tanto la doctrina de la DG no puede ser de superior rango que la jurisprudencia dictada por la sala 1ª del TS en lo que a derechos civiles se refiere, por lo cual, si el asunto de fondo debatido se encuentra pendiente de resolución firme por los Tribunales y sujeta al control jurisdiccional hasta tanto no se pronuncien definitivamente los Tribunales su vinculación no resulta pertinente”. (JCC)

PUBLICADA LA ANULACIÓN EN EL BOE

[Documento PDF]

 

410. ANOTACION DE DEMANDA. SOCIEDADES INTERPUESTAS. R. 4 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005.

            Se presenta en el Registro Mandamiento ordenando Anotación Preventiva de Demanda recaído en procedimiento en que no ha sido parte el titular registral, que es una sociedad a la que el demandado -anterior titular registral- ha aportado los bienes y de la que es administrador.

            La Dirección confirma la postura del Registrador, toda vez que el procedimiento del que dimana el Mandamiento no aparece entablado contra el titular registral. Y aunque el art. 20 L.H. en su último párrafo.- redactado por LO 15/2003- ha facilitado la anotación preventiva en los supuestos de falta de tracto por aportación de los bienes a sociedades interpuestas o testaferros, exige un doble requisito: que se trate de procedimientos criminales, y que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento, circunstancias que no concurren en el supuesto planteado. (MN)

[Documento PDF]

 

*411. RESOLUCIÓN JUDICIAL DECLARATIVA DE DOMINIO EN SUELO RUSTICO, CON  SEGREGACIÓN PERO SIN LICENCIA. R. 4 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 17 de noviembre de 2005. Vinculante

            Se pretende inscribir una resolución judicial que declara el dominio de parte de una finca rústica a favor de determinadas personas por usucapión (concretamente de 954 m2, en la provincia de Toledo) lo que conlleva la necesidad de practicar segregación, para lo cual no se aporta licencia.

            La DGRN estima el Recurso considerando que está suficientemente justificada la identificación de la finca en la sentencia, en contra de lo que afirmaba la registradora, y que no es procedente exigir más requisitos formales o administrativos, no previstos en la legislación procesal.

            Por otro lado ordena a la registradora que no exija licencia y que proceda conforme a lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 de normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística para suelo no urbanizable, es decir, no exigir la licencia, pero notificar al Ayuntamiento por si se hubiera infringido la normativa urbanística o sobre la unidad mínima de cultivo, y en consecuencia, luego, en su caso, inscribir o denegar.

            COMENTARIO.- Hay que presuponer que la normativa autonómica en este caso no exige licencia para segregar en fincas no urbanizables, pues el artículo 79 del citado Reglamento 1093/1997 es una norma adjetiva, que sólo es de aplicación cuando la norma autonómica sustantiva no exige licencia. Por tanto, si la normativa autonómica exigiera licencia para la segregación en suelo no urbanizable habría que pedirla siempre, tanto por el notario como por el registrador, y no sería de aplicación dicho artículo.

            Para suelo urbanizable no es de aplicación el artículo 79, sino que es de aplicación en todo caso el artículo 78 que exige para inscribir o licencia o declaración de innecesariedad.

            En definitiva, creo que en estos dos últimos casos, la sentencia sería inejecutable en tanto no se concediera licencia de segregación, pues incluso las sentencias declarativas están sujetas a la necesidad de cumplir los requisitos de control administrativo. (AFS)

[Documento PDF]

 

412. SOCIEDAD LIMITADA UNIPERSONAL. ES POSIBLE SU CONSTITUCIÓN POR UNA CÁMARA DE COMERCIO. DENOMINACIÓN SOCIAL. R. 4 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 17 de Noviembre de 2005. Vinculante en parte.

            Hechos: Se trata de una sociedad limitada unipersonal constituida por la Cámara de Comercio, Industria y Navegación de Santiago de Compostela, para la explotación del Palacio de Congresos y Exposiciones de Galicia. La denominación adoptada por la sociedad es la de “Camaracompostela, S.L.”.

            La Registradora competente suspende por los siguientes defectos:

            1. Falta de capacidad de la Cámara para la constitución de esa concreta sociedad.

            2. Imposibilidad de que se nombre a la propia Cámara como administrador único.

            3. En cualquier caso será preciso, tal y como establece la Ley de Cámaras Gallega, la autorización de la administración autonómica.

            4. La denominación adoptada no es posible pues incide en la prohibición de denominaciones oficiales o induce a error sobre la propia naturaleza o identidad de la sociedad.

            Doctrina: La DG revoca en todas sus partes la nota de calificación, salvo en la relativo a la necesidad de autorización, sobre la base de los siguientes argumentos:

            1.- Las Cámaras de Comercio tienen plena personalidad jurídica y capacidad para constituir una sociedad limitada. Para llegar a esta conclusión, que tampoco la discutía la registradora, pues su defecto era con relación a la concreta sociedad constituida, hace un estudio de la Ley básica estatal de Cámaras de Comercio, de 22 de Marzo de 1993 y de la Gallega de 8 de Julio de 2004.

            2.- Supuesto lo anterior no existe inconveniente en que esa sociedad sea unipersonal y que la propia Cámara sea su administrador único. Y

            3.- Finalmente no existe inconveniente en cuanto a la denominación social pues la prohibición del art. 405 se refiere, lógicamente, a las sociedades no constituidas por los organismos públicos correspondientes, amén de que difícilmente la denominación adoptada pueda inducir a confusión con la denominación de la propia Cámara de Comercio Industria y Navegación de Santiago de Compostela.

            Comentario: Se trata de una resolución clara cuyo mayor interés reside en la posibilidad del nombre adoptado. Como dice la DG no induce a confusión y al ser solicitado por el propio organismo que adopta la denominación social, de forma similar como ocurre con las denominaciones  subjetivas, se presume prestado su consentimiento para su utilización. (JAGV)

[Documento PDF]

 

413. ANOTACION DE DEMANDA. TRANSCENDENCIA REAL. TRACTO SUCESIVO. R. 6 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 17 de noviembre de 2005.

            Se presenta mandamiento recaído en procedimiento de diligencias previas ordenando se tome anotación preventiva sobre diversas fincas.

            La Registradora invoca varios defectos confirmados por la Dirección:

            1.-Las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento, de acuerdo con las exigencias del principio de tracto sucesivo (artículo 20 L.H.)

            2.-Alguna de las fincas figura inscrita a favor del propio denunciante, y siendo la finalidad de la anotación preventiva de demanda ser un instrumento de publicidad registral, sólo procede cuando la acción ejercitada implica una modificación jurídico real. En el supuesto planteado, del éxito de la eventual acción ejercitada no se derivaría alteración alguna del contenido del Registro.

            3.- Se pretende una anotación preventiva de denuncia o de la existencia de diligencias previas, que no está prevista en el artículo 42 L.H. La Dirección también confirma el defecto porque del Mandamiento no resulta cuál haya de ser el tipo de asiento a practicar derivado del ejercicio de una acción civil derivada del delito, y no resulta de la documentación presentada que se haya ejercitado pretensión civil alguna que pueda conllevar la rectificación del contenido del Registro. (MN)

[Documento PDF]

 

414. AMPLIACIÓN DE EMBARGO Y TERCER ADQUIRENTE. R. 1 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 18 de noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se presenta en el Registro mandamiento de ampliación de un embargo ya anotado para que el mismo se extienda a determinada cantidad en concepto de intereses vencidos, y otra cantidad presupuestada en concepto de los restantes intereses y costas de la ejecución.

            El Registrador no practica la ampliación de la anotación por hallarse ahora la finca inscrita a favor de persona distinta, ya que la misma se transmitió después de la anotación del embargo.

            La DGRN revoca la nota, confirmando su doctrina de que, si se trata de ampliar el embargo por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó, puede hacerse constar la ampliación por nota marginal aunque la finca se halle inscrita a nombre de otra persona, salvo que, conforme al artículo 613.3 LEC, la finca haya sido adquirida por virtud de otra ejecución, ya que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado, cobro íntegro que no puede ser impedido por el adquirente posterior de la finca, salvo la excepción apuntada, único supuesto en que las cantidades derivadas del mismo crédito operan como límite de responsabilidad, y que no es el supuesto que en este caso se contempla. (JFME)

[Documento PDF]

   

*415. CONCESION DE LICENCIA DE PARCELACION POR SILENCIO ADMINISTRATIVO: BASTA ACREDITAR EL TRANSCURSO DEL PLAZO LEGAL SIN CONTESTACION, PARA INSCRIBIR. R. 5 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 18 noviembre de 2005. Vinculante

            HECHOS.-  Se solicita licencia de parcelación el 10-09-2003; el 05-03-2004 se presenta escrito solicitando expedición de certificación administrativa acreditativa del otorgamiento de licencia o de su declaración de su innecesariedad por silencio positivo; el 15-03-2004 se comunica al interesado que se autoriza parcialmente la segregación de dos parcelas y se deniega respecto de las otras dos.

            DIRECCION GENERAL.- Estima inscribible la escritura de parcelación, ya que queda acreditado el transcurso con exceso del plazo de 3 meses, sin contestación a la solicitud, confirmado por la propia comunicación denegatoria del Ayuntamiento. Y no es obstáculo para ello el art 5.2 de la Ley de Urbanismo Catalana (trasunto del art 242.6 de la LS),  que establece la imposibilidad de adquisición por silencio de facultades urbanísticas contrarias a la legislación o planeamiento urbanístico. Ello es una garantía de los particulares frente a la Administración, ya que de esta forma el acto, produce todos sus efectos ante cualquier persona, física o jca, pública o privada (art 43.3 y 5 LRJAP) y sin que ello obste a su posible calificación como acto nulo o anulable, pero en este caso, la ineficacia del acto requerirá la correspondiente declaración mediante el procedimiento de revisión legalmente establecido. Pero no mediando esta declaración, el acto administrativo presunto, debe reputarse inicialmente válido, por lo que procede su inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda adoptar las medidas registrales pertinentes para asegurar el resultado de la declaración de ineficacia. (JLN)

[Documento PDF]

 

416. VENTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL DE PROMOCION PUBLICA Y DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN GALICIA. R. 5 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 18 de noviembre de 2005.

            Se vende una vivienda de VPO de promoción pública adquirida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2003 de 29 de Julio de Vivienda de Galicia que introdujo un derecho de tanteo y retracto en caso de segundas ventas de VPO a favor de la Administración Autonómica y que en una disposición transitoria considera aplicable la norma a todas las edificaciones, cualquiera que sea la fecha de su construcción.

            La norma establece lo siguiente: “Artículo35. Derechos de tanteo y retracto.

            1. La Administración autonómica tendrá derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas y sus anejos de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública en las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, sean éstas gratuitas u onerosas, voluntarias o como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial.
            2. Los derechos de tanteo y retracto podrán ser ejercitados siempre y cuando la enajenación se produzca dentro del plazo de diez años, a contar desde la calificación o declaración definitiva en las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, o desde la fecha de celebración del contrato en las viviendas de promoción pública.
            3. No existirán los derechos de tanteo o retracto en las donaciones o apartamientos sucesorios entre ascendentes y descendentes, o en los casos de liquidación de la sociedad de gananciales, siempre que en tales supuestos el adquirente reúna las condiciones y los requisitos específicos exigidos para acceder a las mismas.”

            El notario considera que no es aplicable dicho derecho a las viviendas adquiridas con anterioridad a la entrada en vigor, salvo que en el momento de su adquisición lo exigiera otra norma. Además considera que, de aplicarse la norma, estaríamos actuando en contra del principio constitucional de irretroactividad de las normas que establezcan nuevas limitaciones.

            Sin embargo, la DGRN señala que la norma no distingue entre viviendas según la fecha de adquisición, en particular en sus disposiciones transitorias y que la consideración de inconstitucional o no de una norma es competencia de los Tribunales, no de notarios y registradores. Por otro lado considera que la norma no supone limitación para los derechos de los propietarios de las viviendas anteriores a la Ley, pues pueden vender con las limitaciones habituales, señaladamente el precio de venta y determinadas condiciones exigibles a los compradores. Entiende por tanto la DGRN que el derecho de tanteo no es una limitación adicional para considerar que la norma es perjudicial y por ello inconstitucional por retroactiva, pero aunque lo fuera, no pueden los notarios y registradores inaplicarla por su cuenta. (AFS)

[Documento PDF]

  

*417. EXCESO DE CABIDA. DEFECTO MAL FORMULADO. R. 8 de octubre de 2005, DGRN. BOE del 18 de noviembre de 2005.

            Se pretende la inscripción de la venta de una finca que, según el título y el Registro tiene una superficie de 220 m2, si bien según certificación catastral que se acompaña, se declara que es de 440, siendo tal superficie coincidente con la que figuraba en otra certificación catastral incorporada al título por el que el vendedor había adquirido la finca.

            El Registrador suspende la inscripción respecto al exceso de cabida, al no aportarse título jurídico que la justifique, manifestando que el defecto podría subsanarse por expediente de dominio o por acta notarial.

            El Centro Directivo estima el recurso, ya que el defecto, tal como ha sido formulado, no puede mantenerse. Manifiesta que en la inscripción de los excesos de cabida se atribuye al Registrador un control de la correspondencia entre la finca que existente y la que se describe con la mayor cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de la identidad de la finca. En el presente recurso, el Registrador suspende la inscripción por el único defecto de no aportarse título jurídico que lo justifique, sin que exprese dudas acerca de su identidad cuando el título presentado el notario autorizante refleja bajo su fe que la finca fue adquirida por el transmitente con la superficie indicada, resultando, por tanto, del título la acreditación de la adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida, incorporándose al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica. Al no haber expresado Registrador dudas sobre la identidad de la finca, el recurso debe ser estimado. (MN)

[Documento PDF]

  

**418. NEGOCIO A DISTANCIA. OFERTA TELEMÁTICA EN COPIA ELECTRÓNICA Y ACEPTACIÓN POR ESCRITURA. SU REGULARIDAD. R. 8 de Octubre de 2005, DGRN. BOE de 18 de Noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se trata, como dice la DG, de un típico negocio a distancia de los regulados en el art. 1262 del CC. Efectivamente la escritura presentada y calificada por el Registro es una escritura de aceptación de una oferta de venta que tiene como especialidad que el notario incorpora en soporte papel la escritura en que se contiene la oferta de venta la cual le había sido remitida telemáticamente a través de la plataforma e-notario, con firma electrónica reconocida.

            La Registradora la califica con defecto subsanable por no asumir el notario autorizante responsabilidad sobre la autenticidad de la copia electrónica recibida, ni sobre la comprobación del certificado de firma, ni sobre la vigencia en el cargo del notario remitente. Esta calificación la basa en los siguientes argumentos:

            a) Falta de desarrollo reglamentario del art. 111 de la Ley 24/2001 que es el que da cobertura a la actuación del notario.

            b) Falta de comprobación de la vigencia del certificado de firma electrónica empleado en la copia remitida telemáticamente (Art. 108 Ley 24/2001 y DA 1ª Ley 59/2003).

            c) Falta de mención del tipo de certificado empleado (Art. 109 Ley 24/2001 e IDGRN de 18-3-2004)

            d) Falta de comprobación sobre la vigencia en el cargo del notario que remite la copia electrónica.

            El Notario interpone el correspondiente recurso. No obstante se vuelve a presentar el título en el Registro con diligencia en la que se indicaba que el 2º notario había remitido telemáticamente oficio firmado electrónicamente al notario 1º en el que se le comunicaba la aceptación de la oferta, habiéndose hecho constar en la escritura de oferta y por diligencia, la aceptación remitida.

            No obstante ello la DG admite el recurso (Art. 325 LH), revocando la nota de calificación y  estableciendo la siguiente doctrina:

            Doctrina: Sobre la base de las Resoluciones de 13 de Septiembre y 11 de Noviembre de 2004 (en ellas se admitió el certificado de denominación de la sociedad del Registro Mercantil Central expedido e incorporado a la escritura de constitución con la firma electrónica reconocida del Rdor. M. Central), ambas confirmadas ya por los respectivos Juzgados de lo Mercantil, establece las siguientes conclusiones:

            1ª.- Se trata de dos escrituras independientes, una de oferta y otra de aceptación, realizadas por medios telemáticos.

            2ª.- Para la aplicabilidad del art. 111 de la Ley 24/2001 no es necesario su ulterior desarrollo reglamentario, pues ello supondría dejar en manos del ejecutivo la aplicabilidad de una norma emanada del poder legislativo.

            3ª.- Excede de las funciones calificadoras del Registrador el exigir la comprobación de los extremos formales relativos a la titularidad y vigencia del certificado de firma electrónica. Es al notario al que le corresponde dicha comprobación y una vez comprobados dichos extremos, trasladará la copia electrónica a soporte papel que es lo que se presenta en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

            4ª.- La comprobación por el Notario de todos esos extremos implica que el certificado de firma electrónica no está revocado, que no está caducado, que la cadena de transmisión es válida y de confianza y que se ha verificado la firma por los procedimientos estándares. “Otra interpretación supondría desvirtuar el significado y alcance  de la fe pública y del control de legalidad del notario...”

            5ª.- Consecuencia de todo ello es que el Notario asume bajo su responsabilidad las consecuencias inherentes a cualquier error, negligencia o fallo producido en dicha comprobación.

            6ª.- Finalmente, señala la DG, lo paradójico que resulta que la registradora suspendiera en un principio la escritura por los defectos que ya conocemos y después procediera a inscribirla, cuando el mecanismo empleado para hacer llegar la aceptación de la oferta de venta al notario remitente, fue también telemático.

            Comentario: Reproducimos nuestro comentario a la resolución de 11 de Noviembre de 2004 que figura ya en esta página web. Al igual que decíamos en aquel caso, que debíamos dar por zanjado el problema de la admisibilidad o no de certificaciones de denominación del RMC con firma electrónica reconocida, a los efectos de constitución de sociedades, en el sentido de su total admisibilidad, ahora debemos reafirmar que con esta resolución se zanja cualquier duda o polémica sobre la incorporación a títulos presentados a inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Bienes Muebles, de escrituras públicas a las que se les incorpore, para su total efectividad, un documento remitido por vía electrónica sea de la clase que sea. Es decir, debemos acostumbrarnos a que en el juego de la seguridad jurídica preventiva, cada uno de sus protagonistas, tiene el papel que tiene y ni uno debe inmiscuirse en las competencias del otro, ni el otro debe pretender invadir competencias que no le son propias. Poco a poco nos iremos acostumbrando a este tipo de documentos, como ya ocurre en los Registros Mercantiles, con las certificaciones del RMC expedidas con firma electrónica reconocida. (JAGV)

 

Revocada por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga de 24 de Marzo de 2011, publicada en el BOE de 3-7-2012

 

[Documento PDF] 

 

419. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. LA APROBACIÓN DEL ACTA DEBE CONSTAR EN LA CERTIFICACIÓN DE LOS ACUERDOS. R. 10 de Octubre de 2005, DGRN. BOE de 23 de Noviembre de 2005.

            Hechos: Se suspende la inscripción de un cambio de domicilio por no constar en la certificación de los acuerdos la aprobación del acta de la Junta. Se interpone recurso alegando que el acta fue debidamente aprobada como lo prueba el hecho de que la certificación fue expedida por el administrador y de que el acta fue trasladada al libro correspondiente, lo que no hubiera sido posible si el acta no hubiera sido aprobada.

            Doctrina: La DGRN centra el problema en si es o no preciso que en la certificación de los acuerdos de la Junta se refleje o no que el acta fue debidamente aprobada. Tras el examen de la legislación vigente (Art. 97.3, 99 y 112 del RRM  y 54 de la LSRL), concluye que la aprobación del acta, con el sistema que de los legalmente previstos para su aprobación se utilizó y la fecha de la misma, deben constar en la certificación expedida a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil. Por tanto desestima el recurso confirmando, como no podía ser de otro modo, el acuerdo de calificación. (JAGV)

[Documento PDF]

  

420. NO CABE PRESUMIR QUE LA VENTA DE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA MINIMA DE UNA FINCA RÚSTICA DE LUGAR A UNA PARCELACIÓN ILEGAL. R. 10 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 23 de noviembre 2005. Vinculante

            HECHOS: La dueña de una cuota indivisa de 2,2803% de una finca de 6 has. 97 as. y 68 cas. vende  dos participaciones indivisas sobre dicha finca total, de 0,67245% cada una. Se suspende la  inscripción porque el Registrador entiende que según la legislación Urbanística de Andalucía, dicha venta puede revelar una posible parcelación ilegal.

            DIRECCION GENERAL: La DG estima el recurso entablado porque entiende que, sin perjuicio de que la autoridad administrativa, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de una cuota indivisa de una finca, no revela, por sí sola, dicha parcelación, ya que para ello sería preciso: 1) bien que se asigne el uso de un espacio determinado de terreno apto para constituir finca independiente (Rs 12 febrero 2001) o  bien exista además otro elemento de juicio (por ejemplo denuncia ante el Registro de una parcelación, por parte del Ayuntamiento) que, unido a la venta, pueda llevar a la conclusión de dicha infracción. Pero el sólo hecho de la venta de cuota es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral. 

            COMENTARIO: Lo que dice la DG es cierto, la simple venta de una cuota, no puede dar lugar a la presunción de una parcelación, pese a las apariencias (piénsese que se venden en definitiva 469,15 m2, de una finca de 69.768 m2). Existe sin embargo una Rs reciente de 23 de julio de 2005  en la que, en un supuesto similar, el registrador puso el hecho en conocimiento del Ayuntamiento y éste respondió que, en el caso concreto, había peligro de formación de un núcleo de población. De esta forma ya existía otro elemento objetivo, que no la mera sospecha, de esa parcelación ilegal, para rechazar la inscripción.

            En definitiva, según la DG, es inscribible la simple venta de cuota de finca, sea cual sea su porcentaje, con dos limitaciones: 1) que no se atribuya el uso concreto de una porción de terreno individualizada o 2) que  no haya otro elemento objetivo, en que apoyar la calificación negativa. No vale la mera presunción o sospecha. (JLN)

            Ver consulta a la DGRN de 14 de julio de 2009.

[Documento PDF]

 

421. SOCIEDAD LIMITADA. OTORGAMIENTO DE PODER. CONSTANCIA DE LA UNIPERSONALIDAD EN LA ESCRITURA. R. 13 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 23 de Noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se suspende la inscripción de un poder otorgado por una sociedad limitada por no constar en la escritura el carácter unipersonal de la sociedad, conforme al art. 126 de la LSRl. El Notario, muy enfadado, interpone recurso.

            En primer lugar pone en cuestión la idoneidad de la notificación que ha recibido por vía telemática y la suficiencia de motivación jurídica del acuerdo de calificación.

            Y en segundo lugar rechaza la calificación pues la exigencia del art. 126 se enmarca en lo que se conoce como publicidad comercial y que por ello no es de aplicación automática a todo documento. Que aunque lo fuera carece de sanción legal su omisión. Que no existe precepto legal o reglamentario que exija la constancia de la unipersonalidad en todo asiento a practicar en el Registro. Y que como consecuencia de ello el registrador se extralimita en su calificación.

            El Registrador en su informe dice que el sistema de notificación utilizado fue notificado a la Comisión correspondiente del Colegio Notarial sin que el Notario haya manifestado su no aceptación y que respecto de la motivación jurídica debe tenerse en cuenta al art. 62 del RRM que exige que la nota de calificación sea sucinta con expresión de la disposición en que se funda.

            Doctrina: La DG, con revocación del acuerdo de calificación, hace, en relación a los problemas planteados en el recurso, las siguientes manifestaciones:

            1.- Respecto de la notificación de la calificación vuelve a reiterar su doctrina de que sólo es posible la notificación telemática, si el interesado, particular o notario, la acepta y queda constancia fehaciente.

            2.- Respecto de la motivación, también reitera su doctrina acerca de la aplicabilidad al RM de las normas de la LH, y ello pese a que no existe una remisión expresa al art. 19 de la misma, pero dicha aplicabilidad deviene como necesaria a consecuencia de las nuevas normas reguladoras del recuso gubernativo que si le es aplicable en su totalidad por lo dispuesto en la DA 24 de la Ley 24/2001. Fuera de ello da a entender que la cita del art. 126 LSRL es suficiente como motivación jurídica pues no impide al recurrente desplegar toda la fuerza de sus argumentaciones.

            3.- Respecto del fondo del asunto rechaza la exigencia registral, por las mismas razones alegadas por el recurrente, confirmando expresamente que la exigencia excede del ámbito de la calificación registral y además porque la situación de unipersonalidad no forma parte de la denominación social, por lo que no debe reflejarse conforme al art. 38 del RRM, “careciendo la omisión de la especificación de la unipersonalidad de entidad suficiente para impedir la inscripción solicitada”.

            Comentario: Varios nos sugiere esta resolución:

            1º. Lo nimio del defecto alegado. Me gustaría conocer las razones que llevaron al registrador calificante a rechazar el poder por la no constancia en el mismo de la unipersonalidad de la sociedad que resultaba del registro. Nunca, como RM, se me hubiera ocurrido rechazar la inscripción de una escritura por dicho motivo y no dudo de que existan razones para ello, pero nos quedan ocultas al no transcribirse en el BOE el informe del Registrador que fue emitido pues la DG dice expresamente que no lo tiene en cuenta. Cuando un dato resulta del Registro, como en este caso, aunque es muy difícil dar reglas generales por la variedad y multiplicidad de supuestos que pueden presentarse, lo aconsejable es reseñar ese dato en la nota de despacho y proceder a la inscripción en evitación de los perjuicios que por su falta puedan sobrevenir. Es decir, en este caso, tras la expresión de quedar inscrito el poder hubiéramos añadido que “según resulta del Registro la sociedad de esta hoja tiene carácter unipersonal”. Con ello salvamos nuestra posible responsabilidad de no haber exigido el dato o de que las personas antes las que se alegue el poder se puedan llamar a  desconocimiento ante la verdadera situación de la sociedad. Se me puede decir que dicha constancia no está prevista, pero utilizando la misma técnica que utiliza la DG para aplicar al RM normas de la legislación hipotecaria la podemos equiparara a la situación que se produce cuando en un documento no consta las cargas que resultan del Registro de la Propiedad, en cuyo caso el registrador la refleja en la nota de despacho y expide nota simple con la debida constancia de las cargas existentes. Pienso que cualquier solución es buena, incluso la de no decir nada, antes que retrasar el despacho de un documento que puede ser urgente, provocando además un recurso gubernativo. No obstante respeto la calificación efectuada y reitero que me gustaría conocer las razones profundas en que se basa.

            2º. La reiteración por la DG de su doctrina relativa a la notificación al notario de la calificación efectuado. Sólo es válida si ha sido expresamente aceptada. Supongo que esta doctrina quedará fuera de lugar cuando y de conformidad con el nuevo art. 112 de la Ley 24/2005 se ponga en marcha el llamado “Sistema de Información Corporativo del Colegio de Registradores” y el “Sistema de Información Central del Consejo General del Notariado”. Aunque ello sólo está previsto para cuando la presentación del título se hace por vía telemática, es lógica la utilización del sistema, en virtud de los correspondientes acuerdos, para los supuestos de presentación manual o presencial de la escritura. No tendría mucho sentido organizar tales sistemas seguros de comunicación entre notarios y registradores, si después no se permite su utilización en todos los casos en que la misma sea necesaria.

            Fuera de ello y mientras no funcionen los sistemas notificatorios del art. 112 se podría plantear si el hecho de figurar en la carpeta notarial un número de fax y una dirección de correo electrónico puede suponer una aceptación tácita por el notario de que las comunicaciones que haya que hacerles se efectúen por dicho medio. No estamos muy seguros de ello pero alguna finalidad debe tener el reflejar dichos datos en la carpeta de la escritura y si esta finalidad no es llevar con facilidad al conocimiento del notario las comunicaciones que por otros funcionarios o particulares se le puedan hacer, sería mejor que se suprimieran. Si no es así, al menos en los RRMM que yo conozco ninguna notificación a Notarios es válida, salvo que nos dediquemos a través de los Colegios Notariales, o uno a uno,  a recabar por escrito a todos los notarios de nuestro distrito su conformidad con la notificación telemática. No insistimos más en este tema pues, aparte de la confianza que tenemos en su pronta solución, es de reseñar que la DG manifiesta que la forma de notificación, pese a su importancia por determinar el posible día de prórroga del asiento de presentación, en nada ha obstaculizado el recuro notarial pues es claro que la notificación le llegó y tuvo cumplido conocimiento de la misma. El verdadero problema está en si nosotros consideramos bien hecha la notificación, prorrogamos el asiento y el Notario no se da por notificado, planteándose el recurso fuera de plazo cuando a lo mejor ya ha caducado el asiento de presentación y se han inscrito título posteriores.

            3.- Finalmente dejaremos constancia de que parece confirmarse, al menos en el ámbito del RM, por la naturaleza de la mayoría de sus defectos, que basta con la cita del precepto legal aplicable sin añadir ninguna otra argumentación jurídica, aunque sería aconsejable que en defecto no claros y evidentes, dicha argumentación, por concisa que fuera, se incluyera en el acuerdo de calificación. (JAGV)

[Documento PDF]

 

422. BIEN PRIVATIVO CONFESADO: UN RESGUARDO DE TRANSFERENCIA BANCARIA NO ROMPE LA PRESUNCION DE GANANCIALIDAD. R. 10 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 24 noviembre de 2005.

            HECHOS.- Una finca pertenece a cuatro hermanos por partes iguales, por herencia de sus padres. Uno de ellos adquiere por compraventa las tres cuartas partes de los otros tres, compareciendo la esposa en la escritura, a efecto de manifestar que el dinero empleado por su esposo en la compra, es privativo del mismo, y para mayor constancia, se introduce en la misma una cláusula en la que se manifiesta la entrega al notario de un resguardo de transferencia realizada a favor del adquirente, en concepto de pago de su haber en la herencia de su madre. Las 3/4 partes se inscriben con el carácter de privativas confesadas, por no haberse acreditado, mediante prueba documental pública, el carácter privativo del dinero empleado en la compra.

            DIRECCION GENERAL: Presentado recurso contra la inscripción de dichas participaciones (3/4) como privativas confesadas, la DG no estima el recurso, dado que no se ha justificado el carácter privativo del precio o contraprestación  mediante prueba documental pública, ya que la simple recepción por el comprador de una cantidad privativa, no prueba que esa misma cantidad fuera la entregada a los vendedores, por lo que como dijo la Rs de 7 de diciembre de 2000, no se ha probado que tal sea el dinero empleado en la adquisición. En consecuencia es correcta la inscripción de esas participaciones como privativas confesadas.

            COMENTARIO: Es correcta la postura de la DG. Sólo alegar, que posiblemente si en lugar de una venta se hubiera formalizado una extinción de comunidad, las participaciones adquiridas hubieran sido privativas, por aplicación analógica del art 1346.4º y párrafo último de dicho precepto, y sin perjuicio del posible crédito a favor de la sociedad ganancial por el dinero empleado, aunque entre cónyuges, posiblemente hubiera servido el justificante de la transferencia, para evitar alguna reclamación, al tiempo de la disolución de la comunidad conyugal. (JLN)

[Documento PDF]

 

423. ANOTACIÓN DE DEMANDA CADUCADA. R. 10 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 24 de noviembre de 2005.

            Se presenta en el Registro mandamiento en el que, como consecuencia de un juicio declarativo en el que se declaró la nulidad de un procedimiento judicial sumario, se ordena la cancelación de todos los asientos que traigan causa de tal procedimiento. En el Registro el expresado juicio declarativo se reflejó por medio de la oportuna anotación preventiva de demanda, la cual incurrió en caducidad al no prorrogarse.

            Hallándose la finca inscrita a favor de un subadquirente, el Registrador deniega la cancelación por ser contraria al principio de tracto sucesivo y a la protección jurisdiccional de los intereses legítimos que impide pueda perjudicar una decisión judicial a quien no ha sido parte en ella.

           La DGRN desestima el recurso, reiterando su doctrina de que “en materia de cancelación de asientos posteriores a una anotación preventiva, la caducidad de tales anotaciones opera «ipso iure» una vez agotado su plazo, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquél asiento, y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquélla anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro se había operado ya la caducidad”. (JDR)

[Documento PDF] 

 

**424. JUNTA GENERAL. LA AUSENCIA DE SOCIOS QUE ASISTIERON A LA CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA, NO AFECTA A LA VALIDEZ DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS. R.11 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 24 de Noviembre de 2005. Vinculante

            Hechos: Se celebra Junta General de una sociedad limitada, a la que asistiendo socios que representan el 100% del capital social, se declara por el Presidente su válida constitución, y en ese momento de la celebración de la Junta, el 50% de los socios asistentes, tras manifestar que no admiten la validez de la Junta, haciendo reserva de acciones, en su caso, se ausentan de la Junta General. El resto de los socios continúan con la celebración de la Junta y adoptan los acuerdos del orden del día consistentes en cese de los administradores, cambio de forma de administración y nombramiento de administrador único.

            El registrador calificante interpreta que la oposición a la constitución de la Junta implica un voto negativo y por tanto no admite la validez de los acuerdos adoptados, denegando la inscripción del documento. Se recurre alegando que la ausencia de socios que participaron en la constitución de la Junta no implica un voto negativo, pues no llegaron a votar nunca, y por ello no puede computarse su voto.

            Doctrina: La DG centra el problema en dos cuestiones:

            1ª. La trascendencia que tiene el hecho de que la mitad de los votos posibles se manifiesten en contra de la validez de la Junta. Aquí le da la razón al recurrente pues el hecho de ausentarse no impide que el resto pueda continuar la celebración de la Junta siempre que exista quorum suficiente para ello. Y tampoco es admisible la interpretación del registrador de que la oposición a la celebración de la Junta implique un voto negativo al orden del día.

            2ª. La segunda cuestión que plantea la DG es si la validez de la constitución de la Junta exige un acuerdo previo de los asistentes que en este caso no se habría producido. En este punto trae a colación una sentencia del TS de 7 de Abril de 1987, no reiterada, en la que dijo que el primer acuerdo del orden del día debe ser si la Junta está o no válidamente constituida, pero añade la DG que esta postura no tiene norma alguna que la avale. Por el contrario el uso mercantil atribuye al Presidente “la tarea y responsabilidad” de declarar la válida constitución de la Junta. Sobre esta base declara la inscribilidad de los acuerdos adoptados revocando la nota de calificación.

            Comentario: Es una situación relativamente frecuente, y no sólo en grandes sociedades en que el hecho será habitual, el que socios, que están presentes en el momento de la constitución de la Junta, a lo largo de su celebración se ausenten de la misma, por diversos motivos, no participando en las votaciones de los acuerdos incluidos en el orden del día. En estos casos parece claro que esa ausencia, mientras se mantenga el quorum necesario para la adopción de los acuerdos, no afecte a la celebración de la Junta, continuando su celebración y adoptando acuerdos que, en su caso, serán perfectamente inscribibles. En estos casos lo único exigible será que el certificante, al constatar la diferencia entre votos emitidos y asistentes, manifieste que los no computados corresponden a socios que se han ausentado de la Junta.

            El problema se plantea cuando en sociedades pequeñas los socios que se ausentan manifiestan en ese momento su oposición a la válida constitución de la Junta y su número es tal que, de haber estado presentes y votado en contra, como hubiera sido lo presumible, el acuerdo no se hubiera adoptado. En el caso contemplado era la mitad del capital social pero incluso puede ser superior el número de socios que se ausenten, no participando en las votaciones, que el de socios que continúan en la Junta. Entonces nos preguntamos, como hace la DG, ¿qué trascendencia tiene ello para la validez de los acuerdos adoptados?. A nuestro juicio, y como es lógico sometemos esta opinión a otras mejor fundadas, toda y ninguna. Nos explicamos: Puede tener una trascendencia vital pues como lo lógico es que los socios que se ausentaron impugnen la validez de los acuerdos adoptados, estaremos inscribiendo unos acuerdos claudicantes y que pueden ser anulados, dando publicidad y efectos erga omnes, con las consecuencias que de ello se derivan (Cfr. art.7 y 8 RRM) a posibles acuerdos que están, al menos en principio cuestionados. Pero esa trascendencia puede ser también mínima o nula en el caso de que los socios no impugnen los acuerdos o que impugnados estos, los Tribunales resuelvan sobre su validez en sentido afirmativo. Ante esta disyuntiva ¿cuál debe ser la postura del Registro? Parece que la solución que da la DG es la acertada y ello, aparte de las razones que da la propia DG, por las siguientes:

            1ª. La presunción de validez de los acuerdos adoptados.

            2ª. El principio de conservación de los acuerdos.

            3ª. Evitar, como dice la DG, actitudes obstruccionistas por parte de unos socios disconformes, aunque, quizás, sin claras razones legales para ello.

            4ª. La posibilidad, por parte de los ausentes, de impugnar los acuerdos pidiendo la suspensión de los mismos(Art.157 RRM y art.727.10 LEC).

            5ª. Lo absurdo, en el caso de la resolución, de la postura de los que se ausentaron, sin duda mal asesorados jurídicamente, pues les hubiera bastado seguir en la Junta votando en contra, para que el acuerdo no hubiera podido adoptarse.

            6ª. El principio de continuidad de la empresa, como valor social, evitando situaciones cuya única salida parece que es la de la disolución de la sociedad.

            7ª. La posibilidad de que los ausentes pidan la celebración de una nueva Junta poniendo en esta ocasión la cosas en su sitio o llegando a acuerdos que sean beneficiosos para la continuidad de la sociedad.

            En fin nos parece correcta la postura de la DG aunque hacemos una última observación: Dado que el recurso fue planteado en Octubre de 2002 y se resuelve en Octubre de 2005, lo más probable es que en este intermedio la sociedad, o ya se haya disuelto, o se hayan arreglado y solucionado las diferencias entre los socios, o exista sentencia judicial confirmatoria de la validez o nulidad de los acuerdos, o los antiguos administradores hayan renunciado a su cargo, o se haya celebrado otra Junta con acuerdos positivos o negativos respecto de los denegados, de forma que poca trascendencia puede tener la resolución de la misma.

            Por último constatar que en ningún memento del recurso, ni por los socios, ni por el Registrador, se pone en duda la validez de la convocatoria de la Junta lo que nos hace suponer que la Junta, al menos formalmente, fue debidamente convocada con todos los requisitos legales y estatutarios, con lo que adquiere mayor fuerza la postura favorable a la inscripción de los acuerdos, pues no parece que los socios que se ausentaron tengan muchos motivos para oponerse a la válida convocatoria y celebración de la Junta. (JAGV)

[Documento PDF]

 

425. SERVIDUMBRE CONSTITUIDA EN SU DÍA SOBRE DOS FINCAS, QUE AHORA CONSTAN AGRUPADAS. R. 11 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 24 de noviembre de 2005. Vinculante

            Como dice la DGRN, estamos ante un supuesto de título «retrasado» pues el titular de dos fincas, una de ellas pendiente de inscripción al tiempo del otorgamiento del documento, procedió a constituir sobre ambas servidumbre de paso a favor de un tercero sin que el título causase asiento en su día.

            En un título posterior, que si accedió al Registro, procedió a la agrupación de las dos fincas gravadas con la servidumbre y es ahora cuando se solicita la inscripción de dicho gravamen mediante la presentación del primer documento.

            El Registrador exige la aclaración de sobre qué finca se constituye la servidumbre.

            La DGRN revoca la calificación registral y declara inscribible la servidumbre, pues del título ahora presentado resulta la constitución de la servidumbre en términos que la hacen perfectamente identificable sobre las dos fincas posteriormente agrupadas para formar una sola.

            La mera agrupación de las dos fincas gravadas no impide la perfecta identificación del derecho a inscribir ni la finca sobre la que se ha de verificar la inscripción que el propio Registrador identifica perfectamente. La mera falta de coincidencia entre la finca que contiene el título y la que resulta del Registro no es obstáculo que impida la inscripción cuando de ello no se deriva la imposibilidad de identificarla indubitadamente. El principio de prioridad registral no sufre en un supuesto como el presente pues solo impide el acceso de los títulos anteriores cuando su contenido sea opuesto o incompatible al que publica el Registro nada de lo cual ocurre en el presente supuesto.

            Además, y sobre todo, la titularidad registral de la finca agrupada coincide con la de quien, en el título, constituyó en su día la servidumbre. (JDR)

[Documento PDF]

 

426. SENTENCIA DECLARATIVA NO ES TITULO INMATRICULADOR. R. 14 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 24 de noviembre de 2005.

            Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia firme por la que se declara el dominio de una finca catastral a favor del actor y en rebeldía del demandado.

            El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:

            a) estimando que la finca es parte de dos inscritas, ha de segregarse de las mismas, para lo cual habría que haber demandado a los titulares registrales de ellas;

            b) no se aportan las licencias para segregar, de conformidad con lo que establece el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997;

            y c) por existir dudas respecto a la superficie de la finca, ya que ahora se dice que es de 11.188 metros cuadrados, mientras que en la fecha de iniciación del procedimiento aparecía catastrada con una superficie de 5.041 metros cuadrados.

            El interesado recurre afirmando que lo que él solicita es la inmatriculación de la finca, la cual no forma parte de las que dice el Registrador.

            La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral.

            Comienza recordando que la sentencia en juicio declarativo no es titulo inmatriculable por si mismo, pues la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia sólo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garantías de protección a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicación de edictos y, sobre todo, la intervención del Ministerio Fiscal.

            Y seguidamente, “si efectivamente han de realizarse segregaciones”, confirma el defecto de la falta de licencia, y también el de que debe aclararse la superficie de la finca. (JDR)

[Documento PDF]

 

427. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LA REPRESENTACION. R. 11 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005.

            Reitera doctrina reciente sobre el juicio de suficiencia de las facultades representativas emitido por el Notario, que en el caso del presente recurso, dice estar suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jurídico documentado en el título. (JDR)

[Documento PDF]

 

D*428. VALIDEZ DE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER IMPUESTA EN TESTAMENTO. R. 13 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005.

            La única cuestión sometida a recurso es la de si los herederos llamados a una herencia y gravados, como prelegatarios, con prohibición de disponer pueden apreciar la nulidad de dicha prohibición y adjudicarse el bien legado como libre.

            Para la correcta solución de dicha cuestión la DGRN analiza por separado la cuestión de las facultades de los herederos y la propia validez de la prohibición impuesta,  y acaba desestimando el recurso.

            Facultades de los herederos: En cuanto al primer aspecto, dice que los herederos pueden apreciar la existencia de causa de nulidad de una disposición y actuar en consecuencia con el fin de salvaguardar derechos dignos de tutela, evitar largas dilaciones y los costes que pueden llegar a agotar el caudal hereditario, pero para que ello sea posible es preciso contar con el consentimiento de los eventuales perjudicados por una declaración de nulidad pues con ello se cierra el círculo de legitimaciones que serían precisas en un procedimiento judicial.

            En la partición que es objeto del recurso no comparecen más que las llamadas en concepto de herederas y prelegatarias por lo que resulta patente que no pueden por si solas apreciar la nulidad de la cláusula testamentaria.

            Alega el recurrente que no es preciso ningún otro consentimiento pues la falta de designación de beneficiarios de la prohibición de disponer es precisamente la causa de su ineficacia lo que nos lleva a la cuestión de la validez de la prohibición de disponer.

            En cuanto a la validez de la prohibición de disponer, el recurrente basa su tacha de nulidad en la afirmación de que a las prohibiciones de enajenar le son aplicables las mismas restricciones y exigencias que a las sustituciones fideicomisarias y que en el caso presente la falta de designación de beneficiarios y de plazo conlleva la aplicación de la sanción de nulidad.

            La DGRN rechaza esa argumentación, diciendo que es cierto que toda sustitución fideicomisaria implica una prohibición de enajenar pero no es cierto que toda prohibición de enajenar implique una sustitución fideicomisaria. La prohibición no implica un llamamiento sucesivo y de ahí que no pueda ser asimilada a las sustituciones fideicomisarias. Y es que hay todo un catálogo de prohibiciones de disponer que no llevan aparejado un llamamiento sucesivo sin que ello implique que no exista un beneficiario o un interés protegido (que puede ser determinado o determinable, sin que este último carácter suponga inexistencia). En definitiva, las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titular sin atribución de un correlativo derecho a otras personas.

            En el supuesto de hecho que nos ocupa la falta de determinación de los eventuales beneficiarios (los herederos de las instituidas y gravadas cuya determinación se hará a su fallecimiento) no implica la nulidad de la cláusula testamentaria y en cualquier caso impide, en sede extrajudicial, completar el círculo de legitimaciones precisas para apreciarla.

            En cuanto a la inexistencia de plazo la única limitación que impone nuestro ordenamiento es que la prohibición no sea perpetua ni exceda de los límites del artículo 781 del Código Civil. La cláusula testamentaria objeto de este recurso (que ciertamente podría haber sido redactada con mayor precisión) impone la prohibición de disponer exclusivamente a las instituidas herederas por lo que ni es perpetua ni puede exceder de los límites del precepto citado. Y siendo las instituidas las únicas gravadas con la prohibición es claro que la misma finaliza con su fallecimiento (como efectivamente ocurre respecto de una de ellas) o lo que es lo mismo, el plazo se identifica con la vida de las instituidas de forma que la disposición testamentaria, sin forzar su interpretación, se aplica en la forma mas adecuada para que produzca efecto cumpliendo así la voluntad de la testadora. (JDR)

[Documento PDF]

  

*429. PARTICIÓN DE HERENCIA. R. 13 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005. Vinculante

            Se pretende la inscripción de una partición otorgada por los albaceas contadores-partidores y el cónyuge viudo en la que el Registrador aprecia la falta, por una parte, del consentimiento de uno de los seis hijos y herederos y, por la otra, de la aceptación de tales herederos.

            La DGRN rechaza ambos defectos, el primero, porque corresponde al albacea contador-partidor la interpretación de la voluntad del causante, así como la valoración de las donaciones realizadas y el análisis de su inoficiosidad, habiendo de pasarse por sus decisiones mientras no sean notoriamente contrarias a la ley o a lo dispuesto por el testador.

            El segundo defecto es rechazado porque la indicada falta de aceptación no impide la inscripción correspondiente, que puede hacerse sometida a la condición suspensiva de dicha aceptación, la cual habrá de entenderse cumplida cuando el expresado heredero realice cualquier acto inscribible. (CB)

[Documento PDF]

 

430. EXPROPIACIÓN FORZOSA. R. 14 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005.

            Se presenta un Acta de Ocupación cuya inscripción se rechaza, primero, por no determinarse el justiprecio por el Jurado Provincial ni constar su consignación, segundo, porque estando el derecho de reversión reconocido por sentencia firme no ejecutada, corresponder al Poder Judicial toda actuación que se realice sobre dicha sentencia.

            La DGRN confirma los defectos. En cuanto al primero, de conformidad con el principio de previo pago de la indemnización existente en el Derecho español de expropiación forzosa, es necesario que el montante de la expropiación sea fijado por el Jurado Provincial y que se pague o consigne. En ese punto, no equivale a la consignación afirmar que el Ayuntamiento dispone del numerario suficiente para realizar el pago de la indemnización.

            El segundo defecto también se confirma pues, al estar la sentencia firme pendiente de ejecución, toda actuación que se realice sobre la misma corresponde al Poder Judicial, ya que no es atendible el argumento que utiliza el recurrente de que, en definitiva, si no se pueden devolver las fincas expropiadas, siempre se podrá indemnizar, pues no es lo mismo el que por una causa sobrevenida no puedan devolverse las cosas expropiadas que el ser el expropiante el que produce a sabiendas tal imposibilidad de devolución «in natura». (CB)

[Documento PDF]

 

431. VALIDEZ DE INSCRIPCIÓN. R. 15 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005.

            Practicada la inscripción de una obra nueva terminada, se notifica la misma al Ayuntamiento de conformidad con el art. 54 del RD 1093/1997 de 4 de julio. El Alcalde recurre demandando la nulidad de la inscripción.

            La DGRN rechaza el recurso al no ser el gubernativo cauce adecuado para discutir la validez de una inscripción ya practicada, sin perjuicio de que en su día se pueda solicitar el acceso al Registro de la Propiedad de las medidas que el Ayuntamiento pueda haber establecido para el restablecimiento, en su caso, de la legalidad urbanística. (CB)

[Documento PDF]

 

432. APROBACIÓN POR LA JUNTA GENERAL. R. 15 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005. Vinculante

            Se pretende la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca que se suspende por falta de aprobación, por la Junta General de la sociedad limitada hipotecante, de la intervención del administrador, por tres motivos.

            Primero, porque se garantiza una deuda también ajena para la sociedad. Segundo, porque no se determina la proporción que corresponde a los prestatarios solidarios en sus relaciones internas. Tercero, por la existencia de un conflicto de intereses entre el administrador social y el otro prestatario, deducido de la coincidencia de sus primeros apellidos.

            La DGRN no admite el informe del Registrador para el caso de que se admita a trámite el recurso, porque los fundamentos jurídicos en él recogidos no se expresan en la calificación impugnada.

            Los defectos manifestados en la nota y sobre los que versa el recurso fueron subsanados.

            La DGRN señala que la plasmación de fundamentos jurídicos en el informe del registrador causaría indefensión en el administrado Notario.

            Que la notificación por medio de telefax, aunque no se haya producido, deja al Notario la determinación del “dies a quo” del recurso, que correrá a partir del momento en que el recurrente se dé por notificado.

            Y, en cuanto que la nota de calificación deniega la inscripción de la hipoteca constituida, la revoca por lo siguiente:

            En la esfera extrajudicial hace fe y es vinculante para el Registrador todo juicio notarial de suficiencia basado en el principio de que puede tenerse por suficiente para legitimar en el tráfico toda actuación de los administradores que no sea contradictoria con la formulación estatutaria del objeto social. Además, se trata de una deuda propia de la sociedad.

             Por otra parte, la exigencia de concreción de las cuotas de participación de los deudores contradice la idea de la solidaridad.

            Finalmente, considerar que la coincidencia en los primeros apellidos entraña conflicto de intereses convierte a la calificación recurrida en una decisión marcada más por el puro voluntarismo jurídico y las valoraciones subjetivas de quien la emite, que por un razonamiento riguroso, por lo que ha de merecer un enérgico rechazo esa forma de proceder. (CB)

 

Revocada por extemporánea por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de Diciembre de 2011, publicada en el BOE de 3-7-2012

 

[Documento PDF]

 

433. EXPROPIACIÓN FORZOSA.  R. 17 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005. Vinculante en parte

            Se pretende la inscripción de un acta de ocupación y pago. Se suspende por falta de segregación previa, por falta de tracto al no coincidir los expropiados con los titulares registrales y al faltar el consentimiento de los demás titulares de la casa de la que la finca expropiada es parte determinada.

            La DGRN no toma en consideración la verdadera motivación de la calificación pese a constar en el informe del Registrador, para no admitir una argumentación intempestiva de un funcionario de ella dependiente y promete resolver sobre el fondo.

            El primer defecto se revoca por falta de motivación de la calificación pero sin resolver sobre el cumplimiento de los requisitos de la segregación porque la omisión de los mismos habrá de ser objeto de la pertinente calificación, la cual, sin embargo, podría dar lugar a una eventual responsabilidad disciplinaria.

            El segundo defecto se confirma en cuanto a la necesidad de que el expediente se siga con los titulares registrales, lo que, sin embargo, puede acreditarse en el expediente expropiatorio sin que sea necesaria la previa inscripción de los títulos intermedios para que quede cumplido el tracto sucesivo registral.

            El tercer defecto se revoca porque habiendo de partirse del presupuesto de la independencia de la finca, como resulta del Registro, no puede condicionarse la viabilidad del procedimiento expropiatorio debatido respecto de dicha parte de casa al consentimiento de los titulares de las otras partes determinadas de la misma casa también individualizadas independientemente en los asientos registrales. (CB)

[Documento PDF]

 

434. EXPROPIACIÓN FORZOSA. R. 17 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 25 de noviembre de 2005.

            Idéntica a la anterior, cambian las fincas. (CB)

[Documento PDF]

 

 

 

RESOLUCIONES POR MESES

 

POR VOCES PROPIEDAD

POR VOCES MERCANTIL

INFORME MENSUAL

 

Contador de visitas a la página visitas desde el 3 de noviembre de 2005

 

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR