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FIANZA EN ESCRITURA DE NOVACIÓN DE HIPOTECA

 

 

La Dirección General de Tributos declara la no sujeción de la fianza constituida al tiempo de una novación

 

La Consulta Vinculante V1739-09 de 23 de julio de 2009, cuyo texto se reproduce al final del presente escrito, declara por primera vez la no sujeción al ITP de la fianza constituida con motivo de una novación de la cuenta de un crédito hipotecario, en la que se reduce el límite de dicho crédito, se amplia el vencimiento del mismo y se modifica el diferencial del tipo de interés variable aplicable.

Previamente a dicha declaración la Dirección General de Tributos estima que no es aplicable al crédito hipotecario el régimen de exenciones de AJD previsto en la Ley 2/1994 para los préstamos hipotecarios, al no admitirse legalmente la analogía en la aplicación de las exenciones.

Para la Dirección General de Tributos al constituirse la fianza en el mismo momento de la novación del crédito hipotecario se aplica el artículo 25 del Reglamento del Impuesto, que exige simultaneidad entre el préstamo y la fianza para no hacer tributar a ésta por ITP. La motivación de esta conclusión es más explícita en la Consulta Vinculante de 24 de julio de 2009: “únicamente se entiende que se trataría de un nuevo préstamo en las novaciones que den lugar a la sujeción del concepto de actos jurídicos documentados, aunque resultasen exentas del mismo en función del artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.” – Se refiere el precepto a la modificación del tipo de interés o del plazo- “En estos casos, sí que se entendería que se daría el requisito de la simultaneidad al tratarse de una nueva inscripción distinta de la originaria”. El corolario de lo expuesto en esta consulta es que si en estos casos la novación supone un nuevo préstamo, la fianza simultanea a dicha novación no esta sujeta a ITP. Sobre el tema nos remitimos al trabajo que publicamos el pasado 11 de septiembre en notariosyregistradores.com bajo el título de “Jurisprudencia reciente sobre tributación de la fianza”.

 

 Joaquín Zejalbo Martín, Notario con residencia en Lucena (Córdoba)

 

V1739-09

ORGANO

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

FECHA-SALIDA

23/07/2009

NORMATIVA

RITPAJD RD 828/1995 art. 25, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4, 7, 15, 31-2, 45-C)

DESCRIPCION-HECHOS

La entidad consultante tiene contratada una cuenta de crédito con garantía hipotecaria con una entidad financiera. Esta sociedad va a firmar con la misma entidad bancaria, mediante escritura pública, una novación de la cuenta de crédito hipotecario en la que reducen el límite del crédito, amplían el plazo de vencimiento del crédito, modifican el diferencial del tipo de interés variable del crédito e incluyen un afianzamiento solidario del crédito.

CUESTION-PLANTEADA

Tributación de la escritura de novación de crédito.

CONTESTACION-COMPLETA

El artículo 4 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRITPAJD) establece que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.” En la escritura que van a realizar se producen dos convenciones, una es la novación del crédito hipotecario y otra es la inclusión de una fianza solidaria.
1.-Novación del crédito hipotecario.
El artículo 31.2 del TRITPAJD, referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, determina lo siguiente:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”.
De acuerdo con dicho precepto, la primera copia de escritura notarial que documente la novación de un crédito hipotecario estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando concurran los siguientes requisitos:
Tratarse de la primera copia de una escritura notarial.
Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.
Tener contenido valuable.
No estar sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el artículo 45.I.C) del texto refundido dispone que “Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios”.
El artículo 9 de la citada Ley 2/1994, en la redacción actual, dada por el artículo 10.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, dispone que “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas”.
De acuerdo con dichos preceptos, la operación debe calificarse como novación del crédito y por ello la primera copia de la escritura notarial que documente dicha operación cumple los cuatro requisitos citados, por lo que estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos, sin que resulte aplicable la exención regulada en dicho artículo a la escritura notarial que documente la citada operación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003), que establece que “No se admitirá la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales” y el citado artículo se refiere al supuesto de un préstamos hipotecarios por lo que no se puede extender a las cuentas de crédito hipotecario.
2.- Inclusión de fianza solidaria.
El artículo 7 del TRITPAJD, dispone en sus apartados 1, letra B), y 5 lo siguiente:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
[…]
B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.
…
5. No estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido”.
A este respecto, el artículo 15 del TRLITPAJD determina en su apartado 1 que “La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo".
El precepto anterior queda matizado en el artículo 25 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RITPAJD), aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995), que precisa en su apartado 1 que la tributación exclusiva por el concepto de préstamo se producirá “… cuando la constitución de la garantía sea simultánea con la concesión del préstamo o en el otorgamiento de éste estuviese prevista la posterior constitución de la garantía".
De acuerdo con los preceptos transcritos, la fianza sobre la que se consulta, que se constituirá en el mismo momento de la novación del crédito hipotecario, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

 

TRABAJO DE JOAQUÍN ZEJALBO

FIANZA EN COMPRA CON SUBROGACIÓN

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