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BREVE GUIA PRACTICA Y COMENTARIOS de urgencia a

LA LEY 1/2013 de protección de deudores hipotecarios.

 

JDR 15/mayo/2013 (el mismo día de su publicación oficial y entrada en vigor).

 

.

 

Con el ruego de que se me disculpen los errores u omisiones que la urgencia impone, creo conveniente destacar los tipos de medidas y clasificación de las mismas en función de los requisitos para su aplicación, y hacer una breve alusión final a las repercusiones más urgentes y específicas para notarios y registradores a tener en cuenta desde hoy mismo

 

Indice:

I.- CLASIFICACION DE LAS MEDIDAS APROBADAS EN FUNCIÓN DE LOS REQUISITOS EXIGIBLES PARA SU APLICACIÓN:

 

II.- NOTAS DE ESPECIAL INTERES PARA NOTARIOS Y REGISTRADORES:

ESPECÍFICAS SOBRE VENTA EXTRAJUDICIAL:

 

III.- B.- CRITERIOS de urgencia PARA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL A PARTIR DEL 15 DE MAYO 2013.

               AL CALIFICAR LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS:

               AL CALIFICAR LA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIONES DERIVADAS DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS:

 

 

I.- CLASIFICACION DE LAS MEDIDAS APROBADAS EN FUNCIÓN DE LOS REQUISITOS EXIGIBLES PARA SU APLICACIÓN:

 

DE APLICACIÓN GENERAL A CUALQUIER EJECUCION:

 

1.Posible alegación y valoración de condiciones abusivas. (552.1 LEC)

Disp trans 4ª: en ejecución judicial en curso, apertura incidente extraordinario de oposición a clausulas abusivas.

Disp trans 5ª: en venta extrajudicial, todavía sin adjudicación, suspensión durante un mes desde entrada en vigor de la ley para que puedan plantear al juez oposición por clausulas abusivas.

 

2.Reduce consignación para concurrir a subastas del 20% al 5 %. (674 LEC)

 

3.Orden imputación: intereses ordinarios, principal, moratorios y costas. (654.3 LEC Y 129.2.g LH)

 

 

REQUISITO: VIVIENDA HABITUAL:

 

1.- Limite por costas: 5% de cantidad reclamada.(575.1.bis LEC)

 

 

REQUISITO: EJECUCION HIPOTECARIA:

 

1. Tasación  mínima para subasta: el 75% del valor para mercado hipotecario (682.2.1º LEC y 129.2.a LH)

 

2.- Para reclamar plazos sueltos (693.1 LEC), o vencimiento de todos (693.2 LEC), se requiere impago de 3 meses.

 

 

REQUISITO: EJECUCION HIPOTECARIA + SITUACIÓN EN “UMBRAL DE EXCLUSIÓN”  DEL RDL 6/2012:

 

1.- Interés moratorio máximo: el ordinario pactado más un 2% del capital.  (4.1 RDL)

 

2.- Beneficio de excusión para fiadores e hipotecantes no deudores aunque hayan renunciado a él.  (3.bis RDL 6/2012)

 

 

REQUISITOS: EJECUCION HIPOTECARIA + VIVIENDA HABITUAL

 

Beneficios más destacados para el deudor:

 

1.- Limite intereses demora a 3 veces el interés legal. No capitalizables. 114 LH

Disp trans 2ª: limite a intereses de demora en hipoteca sobre vivienda habitual:

Se aplica incluso tanto a hipotecas futuras, como a hipotecas firmadas sin inscribir, como a hipotecas inscritas.  Recalcular limite.

Solo es irretroactiva para intereses de demora satisfechos antes de la ley.

 

2.- Derecho a, en caso de vencimiento anticipado total,  liberar la vivienda en segunda y ulteriores ocasiones siempre que medien tres años. (693.3 LEC).

        (ojo: en la venta extrajudicial no está previsto).

 

3.- Limites a responsabilidad universal del deudor tras ejecución insuficiente. (579.2 LEC y 129.2.h LH)

 

Problemas: Sólo beneficia para vivienda habitual (no define lo que es, ni si se puede tener más de una vivienda habitual)

Sólo si es ejecución hipotecaria (no ejecución ordinaria): se perjudica el mercado hipotecario.

 

REQUISITOS: EJECUCION HIPOTECARIA + VIVIENDA HABITUAL+ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR:

 

1.- Adjudicación mínima al acreedor por el 70% de la tasación, o 60% si lo que se le debe es inferior al 70%.  (671 LEC)

 

2.- Participación del “expropiado” en plusvalías futuras. (579.2 LEC y 129.2.h LH)

 

Critica: es injusto que sólo se aplique si la vivienda se la adjudica el acreedor, no si se la adjudica un postor. Fomenta la simulación de postores interpuestos.

 

REQUISITOS: EJEC HIPOTECARIA+VIVIENDA HABITUAL+”ESPECIAL VULNERABILIDAD”:

 

1.- Suspensión lanzamientos durante dos años. Art 1 ley.

Disp trans 1ª: Suspensión durante 2 años de todo lanzamiento que no se haya ejecutado todavía.

 

            

II.- NOTAS DE ESPECIAL INTERES PARA NOTARIOS Y REGISTRADORES:

 

ESPECÍFICAS SOBRE VENTA EXTRAJUDICIAL:

 

Aunque la ley dice en su exposición de motivos, que “se fortalece en la ley hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados”, y en gran medida se mejora su regulación y se acerca a la de la ejecución judicial, siguen subsistiendo importantes problemas para la aplicación de este procedimiento notarial.

 

1 .- SIGUEN SUBSISTIENDO LAS DUDAS FUNDADAS SOBRE SU POSIBLE/PROBABLE INCONSTITUCIONALIDAD (SENTENCIAS reiteradas del TS)

            

2.- SIGUE REQUIRIENDO PACTO EXPRESO: POSIBLE CARÁCTER ABUSIVO DEL PACTO, pues es perjudicial para el deudor, ya que tiene menos garantías y derechos que en la ejecución judicial: 

.- No se aplica facultad de moderación por el secretario antes de aprobar remate.

.- No se aplica derecho deudor a liberar vivienda habitual en casos de vencimiento anticipado.

 

3.- TRAMITES: FALTA NUEVO DESARROLLO REGLAMENTARIO.

Hasta ahora, el art 129 LH se remitía al RH vigente. “La venta extrajudicial se realizará por medio de Notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario”.

Pero el nuevo art 129 LH, dice que el RH “determinarᔠlos trámites: por tanto, habla en futuro, y requiere nueva regulación, que a fecha de hoy no existe. Además, exige que la subasta sea electrónica en un portal que a tal efecto “dispondrᔠ(futuro) la Agencia Estatal Boletín oficial del Estado.

 

4.- QUIÉN OTORGA LA ESCRITURA DE VENTA.

Hasta ahora, la ley exigía pactarlo de antemano, pudiendo designar mandatario al mismo acreedor. La nueva ley no lo exige. Se remite al reglamento.

Problemas: si no se pacta, el deudor puede bloquear el procedimiento si no colabora (se necesitaría procedimiento judicial para otorgar escritura)

Si se pacta: Interpretar si es un mandato irrevocable o revocable.

Por ley, todo mandato es revocable, salvo previsión legal en contrario. Y no hay previsión legal en contrario. Además, si la hubiera, el pacto irrevocable de designar mandatario al propio acreedor sería, casi con toda seguridad, abusivo.

Y si no es irrevocable, el hipotecante puede revocar el mandato e inscribir en cualquier momento la revocación en el registro.

 

5.- NO ESTÁ CLARO SI LA VENTA EXTRAJUDICIAL PERMITE CANCELAR CARGAS INSCRITAS POSTERIORES A LA HIPOTECA.

La ley hipotecaria año 1945 decía que sí.

La reforma por la LEC 2000 lo suprime.

El RH decía y sigue diciendo que sí.

El nuevo 129 por ley 1/2013 no dice nada. Se remite a lo que el RH “determinarᔠy no a lo que el RH “establece”.

 

CONCLUSIONES: Desde el 15 de mayo 2013, fecha de entrada en vigor de la ley 1/2013,

.- en los procedimientos de venta extrajudicial terminados, pero sin que se haya lanzado al deudor, si se cumplen los requisitos legales, se suspende el lanzamiento (judicial).

.- en los procedimientos iniciados pero sin que se haya adjudicado el bien, el notario debe suspenderlos durante 1 mes para permitir plantear oposición judicial a clausulas abusivas. Además, si se refieren a vivienda habitual, hay que recalcular la cantidad que se ejecuta por interés de demora para aplicar el nuevo limite legal.

.- No se podrá iniciar (o si se inicia, no se podrá tramitar ni culminar) ningún procedimiento nuevo hasta que se apruebe una reforma del RH que establezca su nueva tramitación y efectos frente a terceros.

 

Peligrosa interpretación literal (debería descartarse por sus consecuencias extremas): Si se aplicara la disp. Transitoria primera según redacción literal: A los procedimientos notariales, incluso finalizados y adjudicada la finca, si todavía no se ha ejecutado (judicialmente) el lanzamiento, se le aplica la ley 1/2013 (no sólo lo relativo a la suspensión del lanzamiento, sino toda ella) y por tanto, habría que retrotraer actuaciones notariales para realizarlas conforme a la nueva ley, lo cual no será posible cumplir hasta que entre en vigor una reforma del reglamento hipotecario que ordena el nuevo art 129 LH.

 

 

III.- CRITERIOS de urgencia PARA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL A PARTIR DEL 15 DE MAYO 2013.

 

AL CALIFICAR LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS:

Como la limitación por intereses de demora de hipotecas de vivienda habitual se aplica “a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley” (disp. Trans 2ª), y la inscripción es constitutiva, no están constituidas hasta que no hayan sido inscritas. 

 

En consecuencia, incluso aunque esté otorgada la escritura de formalización de la hipoteca, y aunque esté presentada en el registro, el registrador debe, ya desde hoy 15 de mayo de 2013, señalar los siguientes defectos, aunque su subsanación implique rectificar la escritura ya otorgada:

.-  denegar la inscripción de los intereses de demora que vulneren el nuevo art 114 párrafo tercero de la ley hipotecaria

.- señalar como defecto, en su caso, la falta de expresión de si la vivienda es habitual o no (art 21.3 LH)

.- señalar como defecto si el valor de tasación es inferior al 75 % del valor del mercado hipotecario.

.- señalar como defecto la falta de expresión en la propia escritura de lo dispuesto en el nuevo articulo 693.1 de la LEC (relativo al requisito de vencimiento de tres meses al menos para poder ejecutar por plazos impagados)

 

AL CALIFICAR LA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIONES DERIVADAS DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS:

Comprobar que se cumple lo dispuesto en las disposiciones transitorias de la ley en relación con los procedimientos de ejecución que a fecha 15 de mayo de 2013 no hubieran concluido todavía (sobre todo, lo relativo a apertura de plazo para formular oposición sobre clausulas abusivas, y lo relativo al obligado recálculo de nuevo límite de intereses moratorios).

 

ARTICULO DE CONTESTACIÓN DE RAFAEL FERNÁNDEZ CREHUET SERRANO, NOTARIO DE CÓRDOBA

 

    

RESUMEN DE LA LEY TEXTO DE LA LEY RDLEY 27/2012 SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS
COMPARATIVA DE TEXTOS ORDEN TRANSPARENCIA BANCARIA SECCIÓN CONSUMO
RESUMEN RDLEY 6/2012
EXCLUSION SOCIAL
ESTUDIO RDLEY 6/2012 (texto anterior) RESPUESTAS NORMATIVAS ANTE LA CRISIS
STSJUE 14 DE MARZO DE 2013 NOTICIAS RESÚMENES DE NORMAS

 

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