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CONTENIDO DE LA EXPRESIÓN MANUSCRITA EN HIPOTECAS

 

 

          Dice así el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social:

              Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

            “1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

            2. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

            a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;

            b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;

            c) que se concedan en una o varias divisas

           

      El Banco de España ha hecho esa determinación en la denominada GUÍA DE ACCESO AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, de reciente aparición, concretamente en su anexo IX:

 

ANEJO IX expresión manuscrita de advertencia de los riesgos del contrato (artículo 6 de la ley 1/2013)

Como capítulo aparte y cuestión a la que ya nos hemos referido en esta guía, del artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, surge la obligación del notario de recabar del prestatario, en el momento de la escritura, una expresión manuscrita suya por la que manifiesta haber sido advertido de los riesgos derivados del contrato, si este incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas.

A continuación transcribimos el texto determinado al respecto por el Banco de España conforme al mandato dictado por el precepto citado:

Soy conocedor de que mi préstamo hipotecario:

ii(i) establece limitaciones [indicar cuál/es: suelos y/o techos] a la variabilidad del tipo de interés;

i(ii) lleva asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés [indicar cuál], y

(iii) está concedido en la/s siguiente/s divisa/s [indicar cuál/es]. Además, he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que:

 a) el tipo de interés de mi préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del [límite mínimo del tipo de interés variable limitado];

b) las eventuales liquidaciones periódicas asociadas al instrumento de cobertura del préstamo pueden ser negativas, y

c) mi préstamo no se expresa en euros y, por lo tanto, el importe en euros que necesitaré para pagar cada cuota variará en función del tipo de cambio de [moneda del préstamo/euro].

 

Algunos apuntes:

               - Por analogía debería de aplicarse también a los créditos hipotecarios.

               - No sólo se aplica a la vivienda habitual.

               - Basta con que se dé una de las tres circunstancias apuntadas.

               - Ese texto manuscrito ha de recogerse en la matriz de estas escrituras.

               - Si el deudor no supiese o no pudiese escribir, otra persona lo ha de hacer por él.

               - Si son varios los prestatarios, tendrán que escribir todos ellos.

               - Esta necesidad de expresión manuscrita también aparece en una reciente Circular de la CNMV sobre inversores.

               - Indirectamente la Ley bendice las cláusulas suelo–techo, incluso cuando tengan recorrido asimétrico, como es lo habitual.

            Resulta polémico determinar si la constancia en la copia del cumplimiento de este requisito es o no calificable por el registrador. Mi opinión, en principio, es contraria por pensar que se trata de un deber exclusivo del Notario, cuya omisión le puede hacer incurrir en responsabilidad pero que no afecta a la inscripción del título al no ser la existencia de ese texto manuscrito materia que deba de ser necesariamente plasmada en los asientos registrales. Además, el legislador no ha previsto la drástica consecuencia de la no inscribibilidad del documento y no puede derivarse de esa ausencia la nulidad o anulabilidad de la cláusula suelo, por ejemplo y menos del conjunto del negocio.

             Sin embargo, mientras no se aclare el tema por la DGRN o por los Tribunales, atendiendo a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, sobre cláusulas suelo, que declaró abusivas –y, en consecuencia nulas- las estudiadas en el caso concreto, por una información indebida al consumidor, atendiendo a razones de prudencia -ante la eventualidad de posibles futuras impugnaciones- considero defendible el control registral de la existencia de tal reseña, pudiendo provocar su ausencia la no constancia registral de la cláusula concreta, si los interesados aceptan la inscripción parcial.

               De seguirse este segundo criterio, valdría con una manifestación notarial de la existencia de esa expresión manuscrita con el texto fijado por el Banco de España o, alternativamente, la incorporación a la copia del escrito.

 

  

 

RESUMEN DE LA LEY 1/2013 TEXTO DE LA LEY GESTACIÓN DE LA LEY
OPINIONES FERNANDO GOMÁ-FÉLIX MERINO ORDEN TRANSPARENCIA BANCARIA SECCIÓN CONSUMO
RESUMEN RDLEY 6/2012
EXCLUSION SOCIAL
ESTUDIO RDLEY 6/2012 (texto anterior) RESPUESTAS NORMATIVAS ANTE LA CRISIS
STSJUE 14 DE MARZO DE 2013 A VUELTAS CON LA EXPRESIÓN MANUSCRITA RESÚMENES DE NORMAS

 

 

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