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RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE-2003

 

 

 

 

 

 

RESOLUCIONES:

 

D***1. JUEZ REPRESENTA A REBELDE (HEREDEROS DESCONOCIDOS). R. 27 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 3 de diciembre de 2003.

         Se trata de una escritura en la que el Juez, en representación del rebelde,  eleva a público un contrato de compraventa. El Notario, aunque emite un juicio genérico de capacidad, no da específicamente fe de su legitimación para representar a los ignorados herederos, materia que en este caso ha de calificar el Registrador a la vista de la resolución judicial y del procedimiento en que se dicta, tal y como resulta reflejado y transcrito en la propia escritura.

         La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representación por rebeldía, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido.

         Considera la DG que dicha masa hereditaria no ha sido parte en el proceso al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2.o, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento

         La posibilidad de calificar al respecto la basa, dentro de las posibilidades del artículo 100 del Reglamento Hipotecario en la inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

         El Registrador ha de comprobar siempre que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

         En el caso concreto las notificaciones fueron sangrantes ya que la parte actora presentó como domicilio para ellas el suyo propio, es decir la casa vendida, antiguo domicilio de la causante, pero del que ya estaba en posesión. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

Confirmada por Sentencia FIRME de 22-6-2004 del Juzgado de Primera Instancia, nº 51 de Madrid, que entiende que la Registradora actuó en el ámbito de su competencia, así como que el procedimiento elegido por los actores no fue el correcto a los fines de la inscripción registral, al existir un procedimiento específico a tal fin, el de reanudación del tracto. (arts 660, 657, 658, 659, 988, 1004 CC, y 200 y 201 LH y 100 RH) (JCC)

 

 

D*2. PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE VIVIENDA UNIFAMILIAR: LICENCIA. R. 28 de octubre de 2003, DGRN. BOE del 3 de diciembre de 2003.

         Se debate acerca de si, para inscribir la división horizontal de una «vivienda unifamiliar», se necesita acreditar la obtención de la oportuna licencia.

         La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 por haberse invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas. Esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española (como las normas que se referían al Registro de la Propiedad). Así pues, corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.

         Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

         En consecuencia, el Registrador ha de fundarse tanto en la legislación autonómica (necesidad de licencia) como en la estatal (imposibilidad de inscribir sin licencia ex art. 53). En la Resolución de 16 de octubre de 2002 el Registrador tan sólo se basó en la norma estatal. En este caso, tan sólo en la autonómica.

         La DG se centra, en consecuencia, en determinar si, conforme a la legislación balear, la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre un edificio levantado con una licencia que autorizaba la obra de una vivienda unifamiliar es acto sujeto a licencia, llegando a una conclusión negativa porque no implica ninguna modificación de uso, que sigue siendo residencial, ni de las instalaciones ya que no hay alteración física alguna, por lo que revoca el defecto.

         Había otro defecto en la nota al entender el Registrador que, en uno de los elementos privativos no se expresa que tenga salida a la vía pública o a un elemento común. Se revoca también pues se indica en el título que tiene su acceso por el lindero del fondo a través del resto de parcela, que es elemento común. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

 

 

3. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. R. 3 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 11 de diciembre de 2003.

         En caso de calificación negativa de una póliza de contrato intervenido por notario inscribible en el registro de bienes muebles, también se aplica la obligación de notificar la calificación al notario autorizante, conforme al 322 de la Ley Hipotecaria.

         La intervención notarial de un modelo oficial de un contrato inscribible en el Registro de Bienes Muebles no requiere unidad de acto. Así se deduce de los artículos 1.262.2 del Código Civil y 54 del Código de Comercio. Además, el artículo 33 del Real Decreto de 24 de julio de 1997 establece un plazo máximo de dos meses entre los otorgamientos efectuados en momentos distintos (entre la primera y la última firma) y dicho plazo prevalece por el principio de jerarquía normativa sobre el de un mes que fija el  art 11 de la Ordenanza de 19 de julio de 1999. (JDR)

 

La Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 2009 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 27 de mayo de 2005 de la AP de Huesca, que desestimó los recursos de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huesca, de 6 de septiembre de 2004 (que estimó parcialmente la demanda presentada frente a las R. 24 de Septiembre de 2003 –y no de 24 de octubre de 2003, como erróneamente indica la sentencia-, R. 3 de Noviembre de 2003, R. 4 de Noviembre de 2003, R. 5 de Noviembre de 2003, R. 6 de Noviembre de 2003, declarando no retrotraer las inscripciones que se practiquen como consecuencia de las Resoluciones impugnadas a la fecha del primer asiento de presentación).

Enlaces: BOE. UA.

 

4. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. R. 4 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 11 de diciembre de 2003.

         Igual que la anterior. (JDR)

 

La Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 2009 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 27 de mayo de 2005 de la AP de Huesca, que desestimó los recursos de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huesca, de 6 de septiembre de 2004 (que estimó parcialmente la demanda presentada frente a las R. 24 de Septiembre de 2003 –y no de 24 de octubre de 2003, como erróneamente indica la sentencia-, R. 3 de Noviembre de 2003, R. 4 de Noviembre de 2003, R. 5 de Noviembre de 2003, R. 6 de Noviembre de 2003, declarando no retrotraer las inscripciones que se practiquen como consecuencia de las Resoluciones impugnadas a la fecha del primer asiento de presentación).

Enlaces: BOE. UA.

 

5. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. R. 5 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 11 de diciembre de 2003.

         Igual que la anterior. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

La Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 2009 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 27 de mayo de 2005 de la AP de Huesca, que desestimó los recursos de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huesca, de 6 de septiembre de 2004 (que estimó parcialmente la demanda presentada frente a las R. 24 de Septiembre de 2003 –y no de 24 de octubre de 2003, como erróneamente indica la sentencia-, R. 3 de Noviembre de 2003, R. 4 de Noviembre de 2003, R. 5 de Noviembre de 2003, R. 6 de Noviembre de 2003, declarando no retrotraer las inscripciones que se practiquen como consecuencia de las Resoluciones impugnadas a la fecha del primer asiento de presentación).

 

6. REGISTRO DE BIENES MUEBLES. R. de 6 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 11 de diciembre de 2003.

         Igual que la anterior. (JDR)

 

La Sentencia firme del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 20 de octubre de 2009 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia de 27 de mayo de 2005 de la AP de Huesca, que desestimó los recursos de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huesca, de 6 de septiembre de 2004 (que estimó parcialmente la demanda presentada frente a las R. 24 de Septiembre de 2003 –y no de 24 de octubre de 2003, como erróneamente indica la sentencia-, R. 3 de Noviembre de 2003, R. 4 de Noviembre de 2003, R. 5 de Noviembre de 2003, R. 6 de Noviembre de 2003, declarando no retrotraer las inscripciones que se practiquen como consecuencia de las Resoluciones impugnadas a la fecha del primer asiento de presentación).

Enlaces: BOE. UA.

 

*7. RENUNCIA DE LEGADO. INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA. R. 3 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Los legatarios «renuncian pura y simplemente a los derechos que les pudieran corresponder en la herencia de su abuelo don F.D.A., que se concreta en la Vivienda Segundo letra C situada en la planta segunda del edificio sito en Madrid, Paseo de Santa María de la Cabeza, número 118».

         Se presenta en el Registro escritura de adjudicación de herencia, en la que el único hijo y heredero, exponiendo que los legatarios han renunciado, se adjudica varios inmuebles de la herencia entre los que no se incluye la citada vivienda.

         El registrador suspende la inscripción por exigir, dados los términos de la renuncia, el consentimiento expreso de los legatarios para la adjudicación.

         La DG confirma su calificación, diciendo que el artículo 889 del Código Civil permite la renuncia parcial al legado, y, al ser tal renuncia un acto jurídico, a la misma deben aplicarse los criterios interpretativos que el Código Civil regula para los contratos, y, tratándose de un acto que es unilateral y, por tanto, sin contraprestación por parte del favorecido, es indudable la aplicación del artículo 1.289 de dicho texto legal que, en caso de duda, se inclina por la interpretación de la menor transmisión de derechos e intereses. Por otro lado, en la duda sobre si a lo que se ha querido renunciar es a todo lo dejado por el testador, o, por el contrario, tal renuncia se ha hecho pensando que el único caudal relicto estaba formado por la vivienda a la que se ha hecho referencia, hay que inclinarse por esta última posibilidad, por aplicación de la doctrina que deriva del citado precepto legal. (JDR)

Enlaces: BOE. UA.

 

8. DOCUMENTOS NO LIQUIDADOS: NOTA DE NO SUJECIÓN. R. 5 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         La única cuestión que se plantea en el recurso es si, presentado en el Registro un mandamiento de cancelación de anotación preventiva de demanda, debe el Registrador apreciar la no sujeción al impuesto, como pretende el recurrente, o si es el necesario que conste la nota de presentación del documento en la Oficina Liquidadora de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Así lo entiende la Dirección General, puesto que lo exige el artículo 254 de la Ley Hipotecaria y la correspondiente legislación fiscal, sin que sea aplicable la resolución de 21 de diciembre de 1987. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

9. TRACTO SUCESIVO: FINCA INSCRITA A FAVOR DE UN TERCERO NO DEMANDADO. R. 6 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Caso planteado: se presenta un Mandamiento dictado en ejecución de Sentencia ordenando que se haga constar en el folio abierto a una finca dividida horizontalmente "la inexistencia del derecho de la finca 58 para gozar vistas desde su fachada norte en la planta cuarta sobre la vecina finca del número 56", teniendo en cuenta que la demanda se ha dirigido contra la sociedad promotora que dividió horizontalmente la finca, pero que los pisos resultantes están ya inscritos a favor de los terceros compradores.

         El Registrador deniega la inscripción por hallarse las fincas inscritas a nombre de personas distintas de la demandada, defecto que confirma la Dirección General. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

*10. VENTA DE VARIAS FINCAS YA AGRUPADAS EN EL REGISTRO. R. 7 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se presenta una escritura de venta de una tercera parte indivisa de varias fincas; la Registradora suspende la inscripción porque dichas fincas, mediante una escritura de fecha anterior, habían sido agrupadas y hoy son una sola finca. Recurre el interesado exponiendo que la venta debe entenderse referida a la tercera parte de la finca agrupada, puesto que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres primitivas. La Dirección General estima el recurso, ya que del Registro resulta que los que vendieron la tercera parte de las fincas agrupadas son los mismos que aparecen como titulares de la tercera parte de la finca resultante y existe plena concordancia entre aquéllas y ésta, por lo que la inscripción debe realizarse en la tercera parte de la finca agrupada, que es la actualmente vigente. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

*11. ES NECESARIO EL TITULO ORIGINAL PARA RECURRIR; ACCIONES CON VALOR NOMINAL DE MAS DE DOS DECIMALES. R. 7 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         1.- Como cuestión previa planteada en el presente recurso, alega el Registrador que al mismo no se acompaña el título original objeto de calificación, sino una fotocopia, pero por razones de economía procesal entra en el fondo del asunto. La Dirección General estima que, efectivamente, la falta de aportación de copia auténtica del documento calificado es un defecto formal que determina inadmisión del recurso, pero por las mismas razones de economía procesal, declara su posición ante la cuestión planteada a fin de evitar que, pese a la desestimación del recurso, tenga que repetirse todo el procedimiento para obtener un procedimiento que es posible adelantar.

         2.- En cuanto al fondo del asunto material, el caso que se plantea es si puede expresarse el valor nominal de las acciones sociales con más de dos decimales. El Registrador entiende que no, porque ya ha finalizado el periodo transitorio de adaptación al euro fijado por la Ley 46/98, ley que así lo permitía cuando era consecuencia de la redenominación de capital social. Entiende la Dirección General, que el defecto no puede mantenerse, ya que la creación de nuevas acciones de igual valor que las existentes y que, como consecuencia de la redenominación de capital social, tengan un valor fijado una cifra de euros con más de dos decimales, carece de efectos sustantivos puesto que ese valor sólo representa una parte alícuota de la cifra de capital social, lo que determina que en atención a la cifra de aquél y el número de éstas su valor necesariamente haya de reducirse a una cantidad que expresa fracciones de euros superiores a la centésima; y, por otro lado, si el sistema legal admite la existencia y persistencia por tiempo indefinido de acciones con un valor nominal fijado en más de dos decimales de euro, no puede considerarse contrario a sus postulados el que se creen en el futuro sin respetar ese límite, y esto es aplicable no sólo en supuestos de redenominación llevada a cabo con arreglo al artículo 28 de la ley 46/98, sino también en aquellos en que ha de procederse de oficio a tal redenominación una vez transcurrido el período transitorio, ya que es obligado rebasar el céntimo de euro cuando el resultado de dividir el capital social por el número de acciones lo exige. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

*12. ORDEN DE DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS: PRINCIPIO DE PRIORIDAD. R. 8 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Caso planteado: se presenta una escritura de compraventa de una finca en régimen de propiedad horizontal; en la misma se dice que fue rectificada la obra nueva y división horizontal por otra escritura anterior, pero que no afecta en la descripción a la vivienda que aquí se relaciona. Dicha escritura de rectificación figura presentada en el Registro y posteriormente retirada y en ella se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal con cancelación parcial de la división horizontal, se rectifica la cabida de la finca matriz, se segrega una porción del solar, y se modifica el número de orden de la propiedad horizontal así como  la cuota, modificaciones, que no aparecen reflejadas en la escritura de compraventa ahora presentada. Por todo ello el Registrador suspende la inscripción, ya que esta escritura está en clara contradicción en aspectos esenciales de la descripción de la finca, y su inscripción previa a la de modificación, como pretende el Notario recurrente, iría en contra del principio de prioridad registral, e impediría la inscripción posterior de la de modificación por exigencias del tracto sucesivo.

         La Dirección General desestima el recurso, ya que: el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de su presentación, salvo el caso de que la inscripción de un documento presentado posteriormente sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad. Además, como el título primeramente presentado está retirado, no puede el Registrador saber con certeza en qué medida puede afectar el documento anterior al posterior. (MN)

Enlaces: BOE. UA.

 

13. DISPUTA SOBRE TITULARIDAD ACCIONES. JUNTA UNIVERSAL. CONVOCATORIA POR BUROFAX. R. 8 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se celebra junta general, reunida en primera convocatoria en fecha determinada, adoptando acuerdos  que fueron elevados a escritura pública. En la certificación que sirve de base a tal elevación a públicos de los acuerdos consta lo siguiente:: "Pese a que doña X tiene acreditado ante la sociedad la titularidad del 100% de las acciones de la misma, fue convocado cautelarmente a dicha Junta por burofax don… Y al haber afirmado éste ser titular de acciones equivalentes al 6%  del capital, por presunta transmisión efectuada a su favor por Z  habiéndole sido requerida la acreditación previa de tal titularidad para el ejercicio de sus derechos sociales, lo que no ha sido cumplimentado."

         En la hora señalada para el inicio de la junta compareció un Letrado en calidad de apoderado de don Y, quien presentó un escrito oponiéndose a la celebración de la Junta con fotocopia de un documento privado de la presunta transmisión y sin acreditar en los términos estatutarios y legales la titularidad de las acciones invocada por su representado, ausentándose de la reunión antes de la propia constitución de la Junta. Doña X reiteró que no reconoce la existencia de tal transmisión ni la fecha de la misma por lo que reitera su condición de titular del 100% de las acciones manifestando que en todo caso tiene el 94%.

         Planteamiento de la DGRN:

          1. Al estar sujeta a la calificación registral la validez de los actos a inscribir, tratándose de acuerdos de órganos colegiados de una sociedad lo primero que habrá de valorarse para juzgar sobre esa validez, en cuanto que es presupuesto de la misma, es la regularidad de la reunión, condicionada, a su vez, bien a la convocatoria en forma, bien a la concurrencia de los requisitos que habilitan su celebración como universal. En el caso planteado la junta se reúne en primera convocatoria, o sea, atendiendo al llamamiento hecho a los accionistas para reunirse, y es no sólo lógico sino imprescindible que el registrador examine si tal llamamiento se ha realizado conforme a las exigencias legales y estatutarias.

         2. Si de la propia certificación de los acuerdos que se pretenden inscribir resulta que se pone en duda la condición de socio de determinada persona por cuestionar la validez del título de adquisición de las acciones de las que alega ser titular, y por ello, ante la duda de la validez de la reunión como universal en ausencia de ese potencial socio se optó por una convocatoria cautelar de la junta, se fijan dos posibles quórum de asistencia y dos resultados de la votación según se tome en cuenta o no la realidad de aquella titularidad dudosa, no puede pretenderse que el registrador que califique la validez de tales acuerdos acepte como alternativa subsidiaria a la posible irregularidad de la convocatoria la de dar por válida la junta como universal .Y es que no cabe oponer que la junta tuvo el carácter de universal del que se duda pues no cabe identificar una junta a la que asisten todos lo legitimados para hacerlo atendiendo a la convocatoria, reunión que habrá de ajustarse a las exigencias de ésta fecha, hora, lugar, orden día, etc. con una junta universal sujeta para su validez a las exigencias del artículo 99 de la misma Ley, que no se reducen tan sólo a la presencia de todo el capital, sino que exige un acuerdo unánime de reunirse en junta fijando los asuntos a tratar.

         3. Por último, el argumento subsidiario de que la convocatoria, realizada por burofax, se ajustó a las exigencias estatutarias, ha de decaer si se tiene en cuenta no sólo que tal afirmación no es cierta según resulta del informe del registrador a la vista del contenido de los estatutos inscritos, sino porque, aunque así fuera, esa forma estatutaria de realizar la convocatoria a lo máximo que podría aspirar es a complementar el régimen legal que es este punto se contiene en el artículo 97 de la Ley, nunca a suplirlo.(IES)

Enlaces: BOE. UA.

 

D14. ERROR MATERIAL Y DE CONCEPTO. R. 10 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         La legislación hipotecaria distingue entre errores materiales y de concepto. Son errores materiales aquellos que se producen cuando sin intención conocida se escriben unas palabras por otras, se omite la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos o se equivocan los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos (artículo 212 de la Ley Hipotecaria).

         Son errores de concepto aquéllos que se padecen cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altera o varía su verdadero sentido (artículo 216 de la Ley Hipotecaria).

         Mientras que los errores materiales pueden, con el título que motivó el asiento, ser subsanados por los Registradores por sí, bajo su responsabilidad (artículo 213 de la Ley Hipotecaria), los errores de concepto padecidos en las inscripciones, cuando no resulten claramente de las mismas, sólo pueden rectificarse con el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador o mediante una providencia judicial que lo ordene.

         El Registrador ha suspendido la rectificación solicitada por entender que es error de concepto. En consecuencia, la resolución del recurso depende de cómo se califique el error padecido. En la escritura, al enumerar las cuotas de participación de los elementos privativos se dice que algunos de ellos tienen la cuota de «una centésima». Al transcribir la enumeración, en el Registro de la Propiedad, se añadieron las palabras «todas por ciento». La expresión de la escritura («una centésima») puede entenderse como equivalente a un uno por ciento (una centésima del todo) o como un cero coma cero uno por ciento (0,01 %) si la centésima se entiende como una centésima de un entero por ciento,

         Las palabras añadidas al realizar la inscripción favorecen ésta última interpretación. Pero, ha de tenerse en cuenta que las cuotas atribuidas sólo suman cien si se acepta como interpretación correcta la primera. Y dado que sólo una de las dos interpretaciones que la literalidad permite considerar se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble, sólo ésa puede ser la correcta y el error ha de ser tenido por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria. (IES)

Enlaces: BOE. UA.

 

*15. TIME-SHARING SIN ADAPTAR. R. 11 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se debate en este recurso si es inscribible la venta de una cuota indivisa de un apartamento que da derecho a su titular al uso exclusivo durante una semana fija al año, cuando el régimen jurídico del apartamento, que ya consta inscrito no ha sido adaptado a la Ley de Aprovechamiento por Turno de bienes inmuebles en el plazo de dos años previsto por la Disposición Transitoria 2ª de dicha Ley, único defecto señalado por el Registrador, que lo deniega.

         La Dirección General revoca el defecto al tener en cuenta:  

         a) que el derecho de propiedad faculta al que la tiene para gozar y disponer libremente de sus bienes sin más limitaciones que las establecidas en las leyes;

         b) que las prohibiciones deben ser interpretadas en sentido restrictivo;

         c) que la imperatividad de la adaptación a la ley de Aprovechamiento por Turno de los regímenes existentes tiene su propia sanción (Disposición Transitoria 3ª) cuando concede a los titulares el derecho de resolver los contratos celebrados después de entrar en vigor la ley —cuestión que escapa a la calificación registral por incumbir en última instancia a los Tribunales de Justicia— junto con la facultad de instar judicialmente la adaptación y someter la transmisión a los preceptos de la nueva ley —cuya publicidad en el ámbito de las obligaciones para las partes no necesita de su inscripción para su eficaz cumplimiento—;

         d) que la misma Disposición Transitoria segunda regula la coexistencia de ambos regímenes, el preexistente y el adaptado con pleno respeto a los derechos adquiridos;

         e) que no existe obstáculo del Registro que ponga en entredicho el pleno juego de los principios a favor de su titular.

         Todas estas razones las estima suficientes para no dejar al comprador sin los efectos que alcanza con la inscripción sin vulneración de la legalidad, por más que sea conveniente para la seguridad del tráfico la adaptación del régimen del apartamento a los principios de la citada ley. (IES)

Enlaces: BOE. UA.

 

*16. RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES. R. 12 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se deniega la inscripción de la siguiente norma estatutaria de una sociedad limitada: «El cargo de administrador será retribuido con una cantidad fija, de acuerdo con la actividad que desarrolle en la entidad. La retribución deberá ser fijada por la Junta General para cada ejercicio».

         El Registrador suspende la inscripción  referente  al ‘‘carácter retribuido del cargo de administrador’’ por no constar expresamente en los Estatutos Sociales dicho carácter (Artículo 66 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de abril de 2000).

         La Dirección General  revoca el defecto. El régimen estatutario de la retribución de los administradores de las sociedades de responsabilidad limitada ha sido abordado en algunas ocasiones por el Centro directivo, que ha sentado como reglas básicas para admitir su inscripción dos principales, que no son sino exigencias que impone el propio régimen legal contenido en el artículo 66 de su Ley reguladora. En primer lugar, la necesidad de que de existir la retribución se prevea de forma expresa en los estatutos, excluyendo así la gratuidad con que inicialmente contempla la norma legal el ejercicio del cargo; y, establecida aquella, la determinación de uno o más concretos sistemas para la misma, de suerte que no quede a voluntad de la junta general su elección o la opción entre distintos sistemas de retribución. Todo ello al margen ya del grado de libertad que pueda concederse a la junta a la hora de cuantificar la retribución y que es cuestión ajena al recurso planteado. Y lo cierto es que en dicho supuesto si bien no existe una proclamación autónoma o independiente de que el ejercicio del cargo sea retribuido, para establecer, después, también de forma independiente, cuál ha de ser el sistema a través del que se lleve a cabo, es evidente que si establece que ese ejercicio del cargo de administrador tendrá una concreta modalidad de retribución, no con carácter facultativo sino incondicional, ha de entenderse que está estableciendo conjuntamente su condición de retribuido y su forma de retribución en términos que no permiten sostener la calificación negativa de que ha sido objeto. (IES)

Enlaces: BOE. UA.

 

17.  PAGO DE IMPUESTO. TRACTO SUCESIVO. R. 12 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Aparece inscrita una finca en el año 1958 a nombre de marido y mujer con carácter ganancial. Fallecida la esposa en 1961 se presenta ahora testimonio de una sentencia dictada en procedimiento de menor cuantía entablado por el marido contra persona que no es su cónyuge cotitular ganancial por el que se declara a su favor el dominio de la totalidad de la finca por usucapión. El Registrador no practica la inscripción por estar ya la finca inscrita a favor del demandante y por no haber nota de pago del impuesto.

         La Dirección General confirma el defecto ya que:

         A) de la dicción literal del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, se desprende que ninguna inscripción se practicará sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes y al no aparecer en el documento presentado nota de la oficina Liquidadora del pago, exención o no sujeción o demostrarlo de cualquier otro modo fehaciente, el defecto debe ser confirmado.

         B)  Las exigencias del tracto sucesivo llevan a confirmar también el otro defecto. Al haberse seguido un procedimiento contra persona distinta del titular registral este no puede sufrir en el Registro las consecuencias de la indefensión y por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, la tangibilidad de los mismos está supeditada a que medie el consentimiento de su titular o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él. Ahora bien, fallecido éste debió dirigirse la demanda contra sus herederos y aunque el Juez en su informe dice que la demandada era heredera de la mujer, no se le ha acreditado al Registrador ni que ostente tal cualidad, ni que sea la única, bastando para poder inscribir la sentencia aportar el oportuno título sucesorio al objeto de comprobar tal extremo. (IES)

Enlaces: BOE. UA.

 

18. CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO Y CANCELACIÓN DE CARGAS. R. 13 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Como reiteradamente ha declarado la DGRN, “la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado el plazo de cuatro años de su vigencia sin haber sido prorrogadas (cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no podrán ser ya cancelados en virtud de un título, el mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento”.  Defecto confirmado.  (AFS)

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19. ADJUDICACIÓN EN SUBASTA Y TRACTO REGISTRAL. R. 14 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio de un Auto Judicial de adjudicación de una finca en subasta, por ser indivisible.

         Se deniega la inscripción porque los demandados no son los titulares registrales (son los herederos del heredero del titular).

         La DGRN confirma el defecto pero lo considera subsanable, siempre que se acredite al Registrador la cadena de herederos con la documentación pertinente. (AFS)

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20. EXPEDIENTE DE DOMINIO Y REANUDACION DEL TRACTO. R. 15 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         No es posible inscribir un expediente de dominio para reanudar el tracto, por no haber verdadera interrupción en el tracto, cuando el nuevo propietario adquiere del titular registral o de los herederos del titular registral (en este caso con alguna duda). El título del actor, propietario ya de una cuota indivisa, consiste en una escritura de compraventa por la que adquirió las cuotas restantes a los demás comuneros, algunos titulares registrales como él y otros, herederos de titulares ya fallecidos.

         En otras resoluciones la DGRN ha indicado que la vía procesal adecuada es acudir a un juicio declarativo contra los transmitentes titulares registrales o herederos del titular registral. (AFS)

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**21. FORMALIZACIÓN EN ESCRITURA DE UNA COMPRAVENTA ANTIGUA OTORGADA EN DOCUMENTO PRIVADO. R. 17 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se formaliza en escritura pública otorgada en 2002 una compraventa que se reconoce realizada en 1976 en documento privado, aunque no se aporta dicho documento, razón por la cual la registradora deniega la inscripción.

         La DGRN revoca dicho defecto, pues la escritura en cuestión no es meramente recognoscitiva o confesoria de la existencia de un documento privado, sino también volitiva de la transmisión, al constar todos los elementos del negocio jurídico, y la voluntad de las partes de que se produzca la transmisión.

         Se deduce de lo anterior que cuando la escritura se remite a un contrato privado previo, y se especifican todos los elementos del negocio jurídico (título material), aunque no se aporte el documento privado (título formal) la escritura es inscribible, ya se califique de “Elevación a Público de documento privado” o  “Formalización de Compraventa en Escritura”. Igual ocurriría si no hubiera habido título formal, por haber sido  un contrato verbal.

         Deja sin resolver la cuestión de si la escritura sería título formal o no para inscribirse en el Registro de la Propiedad si las partes se limitaran a confesar y admitir la existencia del documento privado de compraventa, ya que, de acuerdo con el artículo 1224, nada prueba la escritura contra el documento privado si por exceso o por defecto se apartan de él. Parece que en este caso sí sería imprescindible el documento privado, o al menos una fotocopia. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

22. SEGREGACIÓN DE FINCA CON CERTIFICADO DE PARCELA MINIMA. R. 18 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 18 de diciembre de 2003.

         Se pretende inscribir una segregación de finca rústica en Andalucía a la que se acompaña no la licencia de segregación, sino un certificado municipal de cuál es la parcela o unidad agraria mínima de cultivo en el término municipal, del que resulta que la finca segregada supera dicha parcela mínima.

         La DGRN no admite dicho certificado municipal, pues ni es la licencia (aunque puede constituir base para obtenerla) ni el certificado de innecesariedad.

         No se resuelve por la DGRN (porque ninguna parte lo plantea) la cuestión concreta de la temporalidad de la aplicación de la norma y la fehaciencia de la segregación, pues aunque la escritura es de 2002, el contrato que se eleva a público es de Mayo de 1992, y en esa fecha no había entrado en vigor la ley del Suelo aprobada por Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de Junio que estableció el requisito de licencia para segregar en suelo rústico (al menos en las comunidades que no tuvieran su propia normativa). (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

Confirmada por sentencia FIRME de 20-4-2006 de la Audiencia Provincial de Málaga, que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Málaga de 10-1-2005, y tras realizar un breve e interesante repaso histórico sobre la función calificadora del Registrador, la cual “en tanto que sujeta al principio de legalidad, debe contemplar la totalidad del ordenamiento jurídico”, considera que “es evidente” que un simple certificado municipal acerca de la extensión de la unidad mínima de cultivo no cumple el requisito legalmente exigido (licencia o declaración de innecesariedad, arts 259-3 TRLS 1992, Ley Andaluza de 18-6-1997, y 78 RD 1093/1997, de 4 de Julio) (JCC)

 

 

*23. EXCESO DE CABIDA. AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. R. 20 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 24 de diciembre de 2003.

         En una escritura de declaración de exceso de cabida y de ampliación de obra nueva en construcción se dirimen dos posibles defectos:

         1º.- Relativo a un exceso de cabida declarado: La finca fue inmatriculada el año anterior utilizando una certificación catastral que la describía con una superficie de solar de 92 m2. Se manifiesta ahora en el título calificado que en realidad mide 98,68 m2  y se incorpora la misma certificación catastral con idéntica superficie (92 metros) y sin ninguna acreditación adicional.

         La DG confirma el defecto pues la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. En el presente caso cuando la finca se inmatriculó un año antes en base a una certificación catastral que le describía en términos, se supone, coincidentes con los del título inmatriculador y ahora se aporta la misma certificación catastral, que no ampara la nueva medición de la finca.

         De todos modos, del informe del Notario parece deducirse que el certificado técnico abarcaba también a la extensión del solar, extremo que no menciona la DG.

         2º.- Se declara también la ampliación de la vivienda cuya inscripción se suspende, porque la manifestación del técnico ha de referirse tan solo a la parte de obra en que consiste la ampliación.

         La DG revoca este defecto, ya que la exigencia de certificación técnica que acredite que la obra nueva declarada se ajusta a las condiciones especiales de la licencia queda perfectamente cumplida si dicha certificación contiene, como ahora ocurre, la descripción final de la vivienda resultante tras la obra de ampliación y además se manifiesta la concordancia entre tal descripción y la licencia concedida. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

*24. POR MÍ Y ANTE MÍ. R. 21 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 25 de diciembre de 2003.

         Se trata de una escritura de constitución de hipoteca en la que se contiene una diligencia por la que el notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, rectifica el contenido inicial de la misma, entre otros extremos, en lo relativo a la cobertura hipotecaria de gastos y costas.

         Caso concreto: se estableció en el propio cuerpo de la escritura, que la responsabilidad total por costas de las 5 fincas gravadas era de 24.000 euros, y que la responsabilidad total por otros gastos era de 6.000 euros; y al distribuir la responsabilidad entre aquéllas se asignó a cada una, 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, por tales conceptos. Quedaban, pues, por asignar 4.000 y 1.000 euros, respectivamente, de las coberturas hipotecarias totales fijadas para cada uno de ellos. Y es aquí donde por vía de subsanación, el Notario, por diligencia, aclara que la responsabilidad de cada finca por costas es de 4.800 euros, y de 1.200 euros por otros gastos.

         El Registrador suspende la inscripción en tanto no se ratifique por los otorgantes esta modificación, al afectar a sus derechos.

         La DG parte de que la fijación de los límites de la cobertura hipotecaria por los distintos conceptos, es uno de los aspectos básicos que delimitan el contorno del derecho real de hipoteca y, por tanto, solo los otorgantes pueden definirlo en los términos que estimen conveniente. También es evidente que no cabe que el notario manifieste por diligencia adicional modifique el contenido del negocio otorgado y recogido en el documento inicial ya firmado.

         Sin embargo, revoca el defecto por entender que el Notario distribuye esas cantidades pendientes de asignar, entre las cinco fincas hipotecadas de un modo igualitario, como igualitaria había sido originariamente la distribución de los importes globales de ambos conceptos en cuestión. Considera que estamos ante un mero error material de los previstos en el artículo 153 Reglamento Notarial cuya subsanación no altera la voluntad de los otorgantes, sino que, por el contrario, posibilita que ésta quede reflejada en el documento tal cual es.

         Nota: Sin embargo, ¿quién nos asegura, por ejemplo, que “el error material” no se encuentra en cambio en la cifra total de responsabilidad, pudiendo ser que lo querido realmente por las partes era que respondiera cada finca de 4000 y 1000 euros? El Registrador estimó que el error era de concepto basándose, entre otros argumentos en “el muy diverso origen del cual puede devenir el error notarial, lo cual justificará que sean las partes y solo puedan ser ellas las que determinen cual de las diversas posibilidades es la correcta”. Personalmente, comparto su criterio, siempre que no haya algún elemento adicional como cuadro de distribución u otra reseña en el propio título que ayude a contrastar el error. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

25. COMPRAVENTA EN SEPARACIÓN DE BIENES SIN ACREDITAR. R. 19 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003. Anulada judicialmente y confirmada su anulación por la Audiencia Provincial de Valladolid.

         En una compraventa el comprador manifiesta estar casado en separación de bienes con su esposa, pero sin especificar nada más, si es por pacto o con arreglo al derecho foral. El registrador deniega la inscripción porque entiende que, en cualquier caso, el régimen de separación  tiene que estar indicado en el Registro Civil.

         La DGRN revoca el defecto, al menos tal como lo expresa el registrador, pues reconoce (como señala el notario recurrente) que si el régimen de separación nace del derecho foral no es necesario su indicación en el registro civil. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

ANULADA por Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Valladolid, de 3-5-2005 (PUBLICADA EN EL BOE DE 2-3-2006, por Resolución de 1-2-2006) que confirma la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Valladolid de 1-9-2004 que declaró la nulidad de dicha resolución, ya que la mera consideración de que en otros territorios (p.ej cataluña) el régimen económico matrimonial de separación puede regir por ley, no por pacto, no es suficiente para que fuera de los mismos la sola manifestación del adquirente de ser ese su régimen económico baste para que se pueda acceder a la inscripción sin exigir la previa constancia en el Registro Civil (artículos 1316  y 1333 CC, 161 RN, 77 LRC), por lo que debe considerarse ajustada a derecho la nota registral denegatoria consignada por el Registrador, razonando, con buen sentido jurídico, que el régimen de separación de bienes que en dicha escritura invocaba el comprador, tenía un origen pactado o capitular, al cual, por tanto le era aplicable en garantía y protección de terceros, la exigencia, no acreditada, de la previa inscripción a que se refiere el art. 1333 CC y 77 LRC. (JCC)

 

    Nota (JFME): esta Resolución ha sido declarada nula mediante Sentencia (cuya firmeza no consta) 608/2004, de 1º de septiembre de 2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valladolid.  Se transcriben los Fundamentos de Derecho (puede haber erratas):

    PRIMERO.- La cuestión aquí debatida se reconduce a determinar si, según la RESOLUCIÓN recurrida, la mera consideración de que el régimen de separación puede regir por Ley, no por pacto, en cuyo caso basta la sola manifestación del adquirente de que ese es su régimen económico para que se pueda acceder a la inscripción sin exigir la previa constancia en el Registro Civil, es o no conforme a la legalidad vigente.

    SEGUNDO.- Sobre la base por todos admitida de que el régimen de separación de bienes es régimen legal supletorio en ciertos territorios forales y de que la vecindad foral no viene determinada por el lugar de residencia al tiempo de otorgamiento de la escritura (artículo 14 del Código Civil), no cabe aceptar el reproche que el Notario proyecta sobre el informe emitido por el Registrador con ocasión del recurso gubernativo, informe que la demanda viene a reproducir en el sentido de que se habrían introducido nuevos hechos o argumentos distintos a los tenidos en cuenta en la .inicial calificación negativa y es que ha sido precisamente el propio Notario el que al formular su recurso gubernativo introdujo por primera vez la consideración, determinante a la postre de su éxito ante la DGRN de que en este caso el régimen de separación de bienes del comprador era el legal (párrafo tercero del fundamento de derecho), circunstancia que, sin embargo en modo alguno puede deducirse -ni el Registrador lógicamente pudo deducirlo del contenido de la escritura, de suerte que cuando la RESOLUCIÓN emplea la expresión en cuyo caso para dar a entender que nos encontramos ante un régimen legal y no de origen paccionado, en realidad hace supuesto de la cuestión, es decir, considera probado un hecho -el sometimiento del adquirente a una todavía no identificada vecindad foral con régimen legal supletorio de separación de bienes- que como hemos dicho, no resulta de los términos que conforman la escritura.

    TERCERO.- Así las cosas, la demanda ha de correr suerte totalmente estimatoria, debiendo destacarse:

    A) Que la escritura de compraventa se otorgó en Valladolid, ciudad en la tiene su domicilio el adquirente, territorio sometido al derecho civil común cuyo régimen legal supletorio es el de la sociedad de gananciales (artículo 1316 del Código Civil); y

    B) Que habida cuenta que el artículo 161 del Reglamento Notarial establece que “La nacionalidad o la regionalidad cuando puedan influir en la determinación de la capacidad y otorguen fuera del territorio de su región, se hará constar necesariamente en la comparecencia"; que la capacidad de un cónyuge para adquirir constante matrimonio bienes a título privativo viene determinada por su régimen económico matrimonial y éste, si es el legal supletorio, por la vecindad común o fora! que le sea aplicable; y que el Notario otorgante no hizo mención alguna a la regionalidad del adquirente, la conclusión no puede ser otra que la de estimar, como así lo hizo el Registrador, que el régimen de separación de bienes tenía un origen capitular, al que le es aplicable en garantía y protección de terceros la exigencia no acreditada de previa inscripción a que se refiere el artículo 1333 del Código Civil y el artículo 77 de la Ley del Registro Civil.

    CUARTO.- En fin, al no concurrir, ni al tiempo del otorgamiento de la escritura en esta ciudad, ni al día de hoy –pues tampoco se ha otorgado escritura complementaria subsanando la omisión a las circunstancias de regionalidad ex artículo 161 del Reglamento Notarial- la más mínima prueba directa, indirecta o indiciaria acerca de cuál pueda ser la concreta vecindad foral con régimen legal supletorio de separación de bienes ostentada por ei adquirente -existen otras vecindades forales con régimen legal distinto a aquél, como el de conquistas contemplado- en la Ley 82 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra- el caso que aquí nos ocupa, en terminología de la RESOLUCIÓN, no es el de separación de bienes como régimen legal sino, de admitir la tesis de que este es el régimen económico que rige el patrimonio del comprador, el de separación de origen paccionado al que, en aplicación de la doctrina contenida en la propia RESOLUCIÓN recurrida, sí le es aplicable la exigencia de la previa inscripción, todo lo cual nos lleva, como ya se anticipó, a la íntegra estimación de la demanda anulando la RESOLUCIÓN y declarando conforme a derecho la nota registral denegatoria de la inscripción, pues en definitiva es inaceptable, por contraria a los preceptos mencionados, la doctrina que podría derivarse

de la tesis mantenida por el Notario otorgante en cuya virtud para poder acceder a la inscripción de la adquisición bastaría con invocar cualquiera de los diversos regímenes legales supletorios sin manifestación alguna a la circunstancia de la regionalidad y con independencia de que la transmisión se otorgase en territorio común o foral distinto al que supletoriamente rigiese en el territorio en cuestión.

   

    Observación (JFME): El Juez ha deducido que estamos ante un régimen de separación de bienes pactado y exige -al igual que el Registrador- la indicación en el Registro Civil de las capitulaciones en aplicación del artículo 266.6 del Reglamento del Registro Civil. Sin embargo, para estos casos en los que las capitulaciones no son el título directamente inscribible, el Centro Directivo no ha impuesto dicha indicación, como se deduce del texto que se transcribe a continuación de la R. 5 de julio de 1995: "Pero la exigencia del Reglamento del Registro Civil se refiere sólo a los supuestos en que sean las mismas capitulaciones o el mismo hecho que afecte al régimen del matrimonio el que haya de reflejarse en el Registro de la Propiedad por afectar el cambio de régimen económico a la titularidad o régimen de un derecho inscrito o inscribible que, según el título adquisitivo, hubiera sido adquirido antes de la separación judicial (confróntense los artículos 102, 1.333 y 1.436 del Código Civil; 2.º de la Ley Hipotecaria,.y 75, 90 a 96 del Reglamento Hipotecario)."

    En la práctica lo habitual es arropar el dato del régimen de separación con información adicional relativa a la escritura en concreto de capitulaciones o a las razones esgrimidas por el adquirente para entender que está casado en un régimen foral distinto del supletorio en el lugar de otorgamiento de la escritura.

    La sentencia- si llega a ser firme- hará que la Resolución de 19 de noviembre de 2003 deje de ser vinculante.

    

26. D.N.I. EN MENOR DE EDAD E INSCRIPCIÓN. R. 22 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003.

         La Registradora suspende la inscripción porque no se aporta el D.N.I. de un menor de 14 años para una inscripción de una herencia.

         La DGRN rechaza el defecto porque entiende que si la normativa que regula el D.N.I no obliga a obtener dicho documento para los menores de 14 años, la normativa del registro de la propiedad no puede ir más allá que la legislación particular de la materia.

         De lo anterior se deduce que la misma razón de no exigibilidad se dará en otros supuestos similares (ver artículo 12 del Decreto 179/1976) en los que la normativa no obligue a obtener el D.N.I., como cuando, por ejemplo, se trate de un español que reside en el extranjero y nunca ha tenido DNI por haber vivido siempre en el extranjero  y nunca más de 6 meses en España. (AFS)

Enlaces: BOE. UA.

 

27. RESERVA DE DERECHOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 24 de noviembre de 2003, DGRN. BOE del 29 de diciembre de 2003.

         El propietario único constituye un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Entre las reglas de la Comunidad se establece la siguiente: «El promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, así como la de acceder a ellos una vez instalados, y aún cuando haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos de la misma índole.»

         La Dirección General confirma la nota denegatoria de la Registradora basándose en la tercera razón de las que aduce: falta de precisión en el contenido del derecho, ya que quedan sin definir extremos tan importantes como el de si los propietarios pueden hacer instalaciones semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas últimas, número de ellas, plazo de duración del derecho, etcétera.

         Rechaza como razón el ser la cláusula contraria a la Ley, por tener la cubierta la consideración de elemento común; ya que los elementos comunes, aparte del destino que los hace caracterizarse como tales, pueden ser objeto de otras utilizaciones que no impidan aquél.

         También rechaza como razón ser una regla abusiva, conforme al artículo 10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios al no expresar la calificación por qué en concreto se supone abusiva la cláusula, no suponer un desequilibrio importante de las prestaciones como exige artículo 10 bis 1 de la Ley, ni guardar analogía con ninguna de las cláusulas de tal carácter enumeradas en su Disposición Adicional primera. (JFME)

Enlaces: BOE. UA.

 

 

 

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