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RESOLUCIONES DGRN MAYO-2010

 

 

 

 

 

 

SENTENCIAS SOBRE RESOLUCIONES:

 

            Ninguna publicada.

 

RESOLUCIONES:

 

 

 

*47. CONVENIO REGULADOR Y BIENES ADQUIRIDOS EN ESTADO DE SOLTEROS. IDENTIFICACIÓN DEL SECRETARIO. INDICACIÓN EN EL REGISTRO CIVIL. ESCRITURA. Resolución de 22 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barbastro, a inscribir la adjudicación de un inmueble mediante convenio regulador de separación aprobado judicialmente. 

            Hechos: Se trata de una sentencia firme de separación matrimonial de mutuo acuerdo que incorpora un convenio regulador, en el cual, aparte de liquidar la sociedad conyugal (parece que consorcio foral aragonés), en otro apartado, se disuelve la comunidad de bienes existente sobre un inmueble adquirido en estado de solteros, adjudicándoselo la esposa, que se obliga compensar a su esposo con determinada cantidad de dinero y comprometiéndose ambos “a otorgar cuantos documentos notariales o de otra índole sean necesarios al objeto de la adjudicación”.

            El registrador observa tres defectos. Se comenta tras cada uno el criterio de la DGRN, que confirma la nota:

            Primer defecto: Identificación del Fedatario Judicial, Secretario, que autoriza el testimonio. Para practicar la inscripción así lo exigen el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento Hipotecario.

            Segundo defecto: Toma de razón del título en el Registro Civil. La DG lo mantiene porque el art. 266.6 del Reglamento del Registro Civil, exige que, en las inscripciones que en cualquier otro Registro produzcan los hechos que afecten al régimen económico matrimonial, han de expresarse los datos de inscripción en el Registro Civil, que se acreditarán por certificación, por el Libro de Familia o por la nota al pie del documento.

            Tercer defecto: Según el Registro, la finca adjudicada fue adquirida en su día por los cónyuges por mitad y pro indiviso, en estado de solteros.

            El Centro Directivo analiza el defecto respetando los límites que tiene la calificación sobre documentos judiciales. Reconoce que es inscribible el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio incorporado a la sentencia de separación o divorcio,  pero su contenido ha de ser acorde con su naturaleza, sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia, cuyo alcance y eficacia habrán de ser valorados en función de las generales exigencias de todo negocio jurídico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.

            La DG reconoce que es admisible que el convenio regulador pueda aplicarse a los casos en que el régimen matrimonial era el de separación de bienes, pero, a continuación fija las diferencias que impiden su equiparación a la comunidad romana formada sobre bienes adquiridos en estado de solteros:

                 - El régimen económico matrimonial de separación de bienes sólo pueda existir entre cónyuges, estando afectos los bienes al sostenimiento de las cargas del matrimonio, con especialidades en la gestión de los bienes de un cónyuge por el otro, existiendo la presunción de donación en caso de concurso de un cónyuge y con limitaciones que para disponer se derivan del destino a vivienda habitual.

                 .- En la comunidad romana ordinaria, no existen consecuencias patrimoniales derivadas de las circunstancias personales de los titulares, sin afectación especial de los bienes, ni limitaciones singulares de disposición.

            También reconoce la posibilidad de que, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos. En estos casos, a veces habrá un negocio complejo y, en otras, un negocio claramente diferenciado de la mera liquidación.

                 - Para los negocios complejos, no parece que sea vetada esta forma documental por el Centro Directivo, aunque tampoco la bendice.

                 - Para el caso de vivienda familiar, si se han realizado pagos del precio aplazado constante la sociedad, la disolución de la comunidad que se forme entre la sociedad de gananciales y los patrimonios privativos de los cónyuges parece inclinarse por no admitir el convenio.

                 - Pero el caso estudiado es más claro ya que la disolución de la comunidad romana aparece bien diferenciada de la liquidación de la sociedad de gananciales.

            Confirma, pues, el defecto, basándose en la inadecuación entre el procedimiento utilizado y el carácter de los bienes y en el obstáculo registral que supone el principio de tracto sucesivo debiendo existir identidad entre el derecho tal como figura en el Registro y como se configura en el título que se pretende inscribir. Hace también hincapié en el distinto tratamiento fiscal de las figuras.

            Notas:

                 - Es muy probable que el caso real debatido sea el de la vivienda familiar comprada en parte con dinero privativo y en parte consorcial. Pero no se dice expresamente en el convenio. Y, aunque se dijera, los cónyuges tienen que reconocer y concretar esta proporción consorcial, lo que excedería de los fines del convenio y, aunque no excediera por su atribución ex lege como bien de la comunidad, siempre quedaría una parte privativa para cuya disolución el convenio no es vehículo. Pero, tal vez como negocio complejo…

                 - Para mí el segundo defecto tan sólo tiene sentido si se tratara de una liquidación de una sociedad conyugal disuelta. Como no es el supuesto, ya que el negocio que se presenta se entiende que está al margen de la misma, huelga la indicación en el Registro Civil, que en todo caso, sería un defecto subsidiario del tercero. Creo que lo lógico es que la DG hubiese tratado antes del tercer defecto y, como corolario de su confirmación, haber revocado el segundo o indicar que ya carece de sentido plantearlo. (JFME)

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*48. CANCELACIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EMBARGADO. Resolución de 23 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Eivissa n.º 4, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.

            Hechos. El titular de un derecho de hipoteca en garantía de un crédito cancela la hipoteca, aunque sin dar carta de pago del crédito. Dicho crédito hipotecario, a su vez, está embargado por la Agencia Tributaria y anotado su embargo en el Registro.

            El registrador no inscribe la cancelación de hipoteca porque hay un embargo sobre ella.

            El titular de la finca recurre y alega en primer lugar que ese embargo no debió de ser nunca anotado por diversas cuestiones jurídicas relacionadas con el ejercicio de una condición resolutoria preferente sobre la hipoteca y el embargo, que la ejecución de dicha condición resolutoria debió de provocar la cancelación de la hipoteca y del embargo, y finalmente que al cancelar la hipoteca hay que cancelar necesariamente el embargo sobre la misma en virtud del principio de prioridad; considera también que no se perjudica al embargante, pues el crédito continúa existiendo y por tanto el embargo sobre el mismo, aunque desaparezca la hipoteca.

            Señala la DGRN, en cuanto al primer argumento, que no puede resolver sobre asientos ya practicados que están bajo la salvaguardia de los tribunales con independencia del mayor o menor acierto en su práctica. En cuanto  a la pretensión de cancelación de la hipoteca y por ello del embargo como carga posterior a la hipoteca, de forma automática, considera que no se puede cancelar el embargo sin consentimiento de su titular, o resolución judicial, pues en otro caso se produciría indefensión al titular del embargo que vería extinguido su derecho sin posibilidad siquiera de ser oído. Al no poderse cancelar el embargo tampoco se puede cancelar la hipoteca.

            Reconoce sin embargo, que hay casos excepcionales en los que los gravámenes posteriores son cancelados automáticamente, como en el caso de ejecución de una hipoteca preferente, pero en tales casos los titulares de las cargas posteriores son notificados y pueden ejercitar los derechos que a su interés convenga.

            En el presente caso hay que tener en cuenta que el procedimiento de cancelación es privado, sin garantías para el acreedor posterior, y además que no hay pago de la deuda, sino más bien una renuncia al derecho de hipoteca, que perjudica claramente al acreedor embargante, la Agencia Tributaria, por lo que ponderando los intereses en juego la DGRN concluye  que no se puede cancelar el embargo y por tanto tampoco se puede cancelar la hipoteca. (AFS)

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*49. PACTO UNÁNIME ENTRE LOS SOCIOS SIN MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. DIFERENCIA ENTRE PACTO PARASOCIAL NO INSCRIBIBLE Y PACTO ESTATUTARIO INSCRIBIBLE. Resolución de 24 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Pontevedra, don Luis Darrieux de Ben, contra la negativa del registrador mercantil I de Pontevedra, a inscribir el nombramiento de administradores solidarios de una sociedad de responsabilidad limitada contenido en una escritura pública.

            Hechos: En escritura de adopción de acuerdos sociales con asistencia de todos los socios, se cesa y nombra administradores estableciendo que para su cese será necesario el acuerdo de socios que representen 2/3 de los votos correspondientes a las participaciones sociales.

            El registrador suspende la inscripción por estar dicho pacto, que no se hace como modificación estatutaria, en contradicción con el artículo de los estatutos que fija los quórum de votación para la adopción de acuerdos sociales.

            Recurre el notario autorizante alegando que dicho pacto no forma parte de los estatutos por afectar sólo a los nombrados en la escritura, pero no a los que, en su caso, puedan ser nombrados con posterioridad.

            Doctrina: La DG, tras establecer la diferencia entre pacto parasocial y pacto modificativo de estatutos, constata la falta de especificación de la escritura a este respecto considerando que si se tratara de pacto estatutario debería darse cumplimiento a las normas mercantiles que exigen su incorporación a los estatutos. Sobre esta base confirma el acuerdo de calificación declarando no inscribible el pacto establecido.

            Comentario: Interesante resolución de la DG por cuanto distingue y establece las claras fronteras entre lo que es un pacto parasocial y lo que son los estatutos de la sociedad. Lo primero es un mero pacto convencional entre socios, que no tiene porqué ser inválido, pero que en principio y, salvo que forme parte de un protocolo familiar, no puede tener acceso al RM. Lo segundo, es decir el pacto que lleva consigo o implica una modificación estatutaria y que como tal debe formar parte del aspecto corporativo o de funcionamiento de la sociedad, para que sea inscribible, debe llevar consigo la clara voluntad social de modificar los estatutos de la sociedad. Si así no se hace lo que procede es inscribir lo que de inscribible tenga la escritura, en este caso el cese y nombramiento de administradores, y denegar la inscripción del pacto convencional o parasocial, lo que no quiere decir, evidentemente, que dicho pacto, por no inscribirse, sea inválido o que no produzca efectos entre los socios que lo firmaron. (JAGV)

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50. IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO POR TARJETA DE RESIDENCIA. Resolución de 25 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Benalmádena, doña María Nieves García Inda, contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 10, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca.

            Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de hipoteca por apoderado extranjero de una entidad Bancaria en la que se reseña el número de su tarjeta de residencia, que empieza por X, siguen 7 cifras, y acaba en una letra de control

            El registrador exige que se especifique cuál es el NIE del apoderado, pues considera que una cosa es el número de la tarjeta, del soporte y otra el NIE y no cree que esté claro si el número expresado es el del soporte de la tarjeta o el del NIE.

            Alega la notaria recurrente que la tarjeta contiene dos números, el de soporte físico de la tarjeta, que empieza por E, y el personal del extranjero, que siempre empieza por X, que por tanto es el NIE y por ello el NIF, de forma paralela al DNI para los españoles, que es también el NIF. En el presente caso se expresa un número que empieza por X, que solo puede ser el NIE y por ello el NIF del extranjero.

            La DGRN revoca la nota, por análogos motivos a los expresados por la notaria recurrente y empleando como argumentos la misma normativa que cita el registrador.  Recuerda también que el mismo registrador planteó el mismo defecto a la misma notaria recurrente en dos ocasiones anteriores y que ya fueron revocadas sus notas. 

            Nota: en definitiva lo que quería el registrador es que se empleara la palabra NIE, aunque el número de la tarjeta que se expresaba, empezando por X, solo podía ser el NIE, pues el número de soporte de la tarjeta, de la propia tarjeta, empieza siempre por E. Es un ejemplo por tanto de formalismo innecesario y además recalcitrante. (AFS)

Anulada por extemporánea por la Sentencia firme de la AP Málaga de 8 de Marzo de 2013 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), que desestima el recurso de apelación contra la sentencia del juzgado de primera Instancia nº 8 de Málaga de 15 de Noviembre de 2010.

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51. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON DIVERSAS DISCORDANCIAS. Resolución de 26 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ponferrada nº 3, a la inscripción de una declaración de obra nueva de una finca. 

            El Registrador considera defectos cuatro discordancias de la escritura de obra nueva:

            1.- La diferencia de medida declarada en la escritura de la parcela, que es menor que la que consta en el Registro y no se justifica. Resuelve la DGRN que ello no impide el acceso de la obra nueva.

            2.-  En el certificado Catastral aportado figura la existencia de un almacén que en la escritura no se declara.  Señala la DGRN que  no es defecto, y que su constancia depende de la voluntad del otorgante.

            3.- El técnico señala que la superficie ocupada son 2.531 m2  lo que obviamente es una expresión defectuosa, pero tampoco es defecto que impida la inscripción, pues de la propia escritura resulta que la superficie ocupada por la edificación coincide con la de la planta alta que es de 126,75 m2.

            4.- Finalmente que no se aporta certificado colegial, acreditativo de las facultades certificantes del técnico, defecto que la DGRN confirma. (AFS)

 

Anulada por extemporánea por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Badajoz de 31 de Marzo de 2011, publicada en el BOE de 3-7-2012

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52. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECAS CUANDO SE HAN PACTADO POSIBLES PRÓRROGAS EN EL VENCIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. Resolución de 15 de febrero de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Albacete, a practicar la cancelación registral de dos hipotecas.

            Hechos. Mediante instancia se solicita la cancelación por caducidad de dos hipotecas constituidas sobre una misma finca en garantía de determinadas obligaciones hipotecarias al portador. Se previó en la escritura que las obligaciones se amortizarían el 5 de noviembre de 1988. No obstante, si al concluir el plazo señalado no se hubiesen pagado las obligaciones emitidas, se entenderían, «prorrogadas las obligaciones de pagar de año en año, en un máximo de diez años».

            El registrador estimó que no había transcurrido el plazo que recoge el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, atendiendo a la prórroga pactada.

            El recurrente sostiene que el cómputo debe de iniciarse el día 5 de noviembre de 1988, por lo que habrían transcurrido más de 21 años.

            La DGRN recuerda que el precepto alegado posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

            En el caso concreto no ha transcurrido el plazo de veinte años regulado para la prescripción de la acción hipotecaria y otro más, pues, habiéndose pactado la prórroga del plazo inicialmente previsto hasta un máximo de diez años más, debe entenderse producido el vencimiento del plazo durante el que se garantizan las referidas obligaciones el día 5 de noviembre de 1998. (JFME)

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53. LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE UN GARAJE. Resolución de 30 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad nº 2 de Majadahonda, a la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios de un local-garaje. 

            Hechos: Se solicita la legalización de un libro de actas de una comunidad de propietarios de un local-garaje, que es un elemento privativo de una propiedad horizontal. Dicho local está dividido en cuotas indivisas que se concretan en el uso y disfrute por cada partícipe de una plaza de garaje.

            El registrador deniega aduciendo que sobre el local garaje no se ha constituido, ninguna comunidad o subcomunidad a la que se aplique el art. 17 L.P.H (junta de propietarios).

            El interesado recurre alegando las Resoluciones de 20 de abril y 29 de noviembre de 1999 que, en su opinión, admiten la legalización de los libros de estos tipos de comunidad.

            La DGRN comienza recordando que el objetivo de la norma (415 RH) fue el de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales.

            Ha de seguirse un criterio amplio en cuanto al concepto de comunidad cuyos libros pueden legalizarse, incluyendo a subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, estén inscritos o no.

            En el caso presente, existe comunidad, al pertenecer el garaje a varias personas proindiviso, aunque no estén inscritas las reglas de la comunidad ni la existencia de un órgano colectivo especial. Por ello, se ha de legalizar el libro, pero no extender la nota marginal en el folio abierto a la finca en cuestión, debiendo consignarse entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto para fincas no inmatriculadas o en las que no conste inscrito el régimen de propiedad horizontal. (JFME)

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*54. COMPRAVENTA DE FINCA RÚSTICA CONSTANDO ARRENDAMIENTO HISTÓRICO INSCRITO EN FINCA DE PROCEDENCIA. Resolución de 5 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de San Vicente del Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 3 de Alicante, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            Se vende una finca rústica, manifestando el vendedor que no se halla arrendada. Sin embargo en el Registro de la Propiedad consta inscrito un arrendamiento anterior a 1935, no cancelado en la finca de origen.

            El registrador exige que se aclare la situación, sin mayor precisión, denegando la inscripción por defecto insubsanable, aunque parece dar a entender que es posible la inscripción cancelando el arrendamiento. El registrador sustituto confirma la calificación remitiéndose a  los mismos argumentos de la nota del registrador sustituido, que no detalla ni enumera.

            El notario recurre, se queja de la falta de motivación sustantiva de ambas notas, considera que dicho arrendamiento no está vigente y que, en todo caso, no hay en la Ley ninguna prohibición de venta de las fincas arrendadas.

            La DGRN revoca la nota, pues señala que La ley de Arrendamientos Rústicos de 1935 no cierra el Registro  a las compraventas de fincas arrendadas, que la ley vigente solo lo cierra provisionalmente en tanto no se acrediten las notificaciones para el ejercicio del derecho de adquisición preferente por el arrendatario, y además que el arrendamiento objeto del presente caso no está vigente, aunque no se haya cancelado registralmente, por aplicación de lo dispuesto en la ley 1/1992 de Arrendamientos Rústicos Históricos. (AFS)

            Nota. Según esta ley, el 31 de diciembre de 1997, se han de considerar extinguidos por finalización de prórroga, salvo una excepción ya no aplicable y que concluía el 11 de febrero de 2002:

                 a) Los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a su publicación.

                 b) Los concertados antes de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal.

                 c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

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55. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR SIN REFERENCIA AL TÍTULO DE ADQUISICIÓN NI AL CARÁCTER CON EL QUE SE ADQUIERE. DOCUMENTOS CONEXOS. Resolución de 8 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los recursos interpuestos contra la negativa de la Registradora de la Propiedad nº 1 de Ourense, a inscribir un expediente de dominio y documentos posteriores que de aquel traen causa.

            Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe practicar la inmatriculación de una finca cuyo dominio ha quedado acreditado en el correspondiente expediente judicial instruido al efecto, sin resultar del Auto la participación indivisa que adquiere cada condueño ni el carácter privativo, ganancial o presuntivamente ganancial, con que adquirió el que consta como casado, y sin que tales extremos puedan deducirse al no resultar del expresado Auto el título de adquisición.-

            La DGRN, confirmando el criterio del registrador, señala que “la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado. Por el contrario, en el Auto objeto del recurso, ni se determina el porcentaje en que adquieren los condueños, ni se determina tampoco el carácter que tiene la participación cuyo dominio se acredita al condueño casado, ni tampoco resulta el título adquisitivo que es un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en consecuencia, de la inscripción.”

            La otra cuestión a dilucidar guarda relación con la actuación de la Registradora en cuanto a los documentos conexos o que traen causa de aquellos cuya inscripción se ha rechazado. Y a este respecto también confirma que “es evidente que, mientras no se inscriba el primer título, no puede la Registradora calificar el segundo. Así resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria que señala que el plazo de inscripción es de quince días contados desde la inscripción del título previo”. (JDR)

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56. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO SIN COMPARECER LA ESPOSA QUE SÍ OTORGÓ EL DOCUMENTO PRIVADO. Resolución de 9 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad nº 2 de Chiva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.  

            Hechos: Se formaliza escritura de elevación a público de un documento privado, compareciendo en aquélla únicamente el esposo, alegando ser la vivienda adquirida privativa del mismo, pese a que en el documento privado de adquisición se hacía constar que compraban ambos esposos, y aunque este documento privado fue firmado sólo por el marido. Hubo luego una serie de pleitos en los que se solicitaba, en este caso también por ambos esposos (parece ser que por error del abogado), el otorgamiento de escritura pública al constructor, aparte de temas de liquidación del régimen conyugal y en ejecución de sentencia, el juez ordenó al constructor vendedor la elevación a público del documento privado de compraventa “con independencia de las relaciones entre ambos esposos, por la liquidación de sus bienes en común”.

            Es de resaltar que al tiempo de la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad, no se aporta  la escritura de capitulaciones matrimoniales, sino una fotocopia, aunque sí se acompaña un certificado del Registro Civil de su matrimonio, del que resulta que los mismos otorgaron capitulaciones, pero sin que resulte del certificado cual es el régimen pactado; tampoco se aportan testimonios judiciales originales de los distintos procedimientos.

            Registrador: Rechaza la inscripción, dado que no se aportan las capitulaciones, ni los testimonios judiciales de determinados procedimientos, que pudieran aclarar la situación, y en todo caso, si la finca se adquirió como ganancial debería comparecer la esposa a tal elevación a público, y si era privativa y habían adquirido ambos cónyuges (ya que ambos comparecían en el documento aunque ella no lo firmaba) era necesaria su presencia a efecto de determinar la cuota con que adquiría cada cónyuge.

            Dirección General: Rechaza el recurso por los motivos, en esencia, alegados por el Registrador: No basta para acreditar el régimen matrimonial, existente al tiempo de la compra entre ambos esposos, una simple fotocopia, y tampoco resulta del certificado registral cuál fue el régimen matrimonial pactado, así como tampoco es admisible, la aportación de fotocopias de las sentencias dictadas en los diferentes procedimientos judiciales.

            Finalmente la DG parte de tres hipótesis:

                 - que en el documento privado hubo un error y nunca debió figurar la esposa como compradora

                 - que no hubo tal error y se pretende la novación del contrato primitivo,

                 - o bien que ambos eran compradores y el marido actuaba en virtud de un mandato conferido por la esposa.

            En los dos primeros supuestos no basta la declaración unilateral del esposo para deshacer el error, sino que se requiere la intervención de ambos esposos y del vendedor, y en el segundo se trata de una posible gestión de negocios ajenos que exige una ratificación. En definitiva se exige a efectos de su inscripción la intervención de su esposa en la escritura pública otorgada. (JLN)

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57. AUTORIZACIÓN ESTATUTARIA PARA SUBDIVIDIR LOCALES. Resolución de 12 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Torrelavega, don Alberto García Alija, contra la negativa del registrador de la propiedad nº 4 de Santander, a la inscripción de una escritura de segregación y constitución de servidumbre, rectificada por otra posterior.

            Hechos: Se formaliza una escritura en la que una Mercantil dueña de un local sótano, perteneciente a un edificio dividido en propiedad horizontal (local 1), segrega una porción del mismo y constituye el local Uno-1, para lo que tiene autorización estatutaria. Además y dado que dicha Entidad es dueña de la totalidad del local 1, ésta establece unos estatutos para dicho local, en que se dispone que la misma irá segregando distintos locales, asignando a cada uno una cuota que será su módulo de participación en elementos comunes. Tras de la segregación este local 1 retiene el uso exclusivo del espacio libre exterior aunque comparte con los demás locales del sótano el acceso peatonal común. Dicho uso corresponderá al local resto 1, pudiendo la entidad titular transmitirlo o no al transmitir una porción segregada o el resto, pero quedando siempre adscrito a una o varias porciones segregadas del resto del local 1 o a este mismo resto. Además se establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento integrados  en dicho local 1, podrán constituirse en junta, a efecto de tratar los asuntos que le afecten, aplicándose analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal.

            En los estatutos generales del edificio existe autorización para subdividir los pisos y locales del edificio sin consentimiento de la Junta de Propietarios y en los mismos se reservó a favor del sótano la utilización de la entrada y espacio libre que quedaba en la parte Suroeste de la finca, a partir de los muros y vallas de contención, pudiendo hacer obras de modificación de la urbanización de esta parte para su mejor aprovechamiento.

            Registrador: Rechaza la inscripción al entender que la prevención contenida en la escritura de que “la entidad titular del local 1 retiene el uso del espacio libre exterior, que corresponderá a la finca resto, pudiendo o no transmitirlo a una o varias porciones segregadas” supone una modificación del título de la propiedad horizontal y exige un acuerdo unánime de la división horizontal.

            Dirección General: Estima el recurso, ya que partiendo de que en los estatutos generales hay una autorización expresa para dividir los pisos o locales sin consentimiento de la Junta, hay que concluir que la subdivisión que se hace no precisa nueva autorización, que sería precisa de no existir la prevención estatutaria. Y además perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento (la zona exterior), tal uso se puede atribuir a cualesquiera locales en que se subdivida el primero, sin necesidad de nuevo consentimiento, ya que esta nueva atribución para nada afecta a los demás propietarios de la Propiedad Horizontal. (JLN)

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58. CONTENIDO DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN. Resolución de 14 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Cruz de La Palma, a la inscripción de una escritura de segregación y venta. 

            Se presenta en el Registro escritura por la que se segrega de una finca rústica de dos mil metros cuadrados una parcela de terreno de nueve áreas veintiséis centiáreas, y la vende a continuación.

            La nota de calificación es muy escueta. Sólo dice lo siguiente: “Hechos: No se aporta la correspondiente Licencia Municipal de segregación. Fundamentos de derecho (Artículo 18 de la Ley Hipotecaria): - Resolución de la Dirección General de fecha veintidós de Abril de mil novecientos ochenta y cinco. Observaciones: Para subsanar dicho defecto, aportar la pertinente licencia municipal de segregación. Contra esta calificación …”.-

            La DGRN estima el recurso y revoca la nota de calificación sin entrar en el fondo, sino diciendo que “en el presente supuesto la nota de calificación es totalmente insuficiente, pues se remite exclusivamente a una Resolución de esta Dirección General que se refiere principalmente a suelo urbano, siendo el objeto del recurso de carácter rústico, no puede confirmarse la calificación, pues, dada su insuficiencia, se produciría indefensión en el recurrente.” Y añade que “llegados a la conclusión anteriormente expresada, resulta innecesario entrar en el examen del segundo de los problemas” (si es necesaria o no la licencia de segregación). (JDR)

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**59. COMPRA DIVORCIADO EN DOCUMENTO PRIVADO. ELEVAN A PÚBLICO PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. Resolución de 29 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don Rodrigo Tena Arregui, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.  

            Hechos: En 2007 se firma un contrato privado de compraventa de una vivienda y tres cuotas indivisas relativas a tres plazas de garaje de un edificio en construcción, siendo el comprador divorciado y aplazándose el pago de parte del precio. Posteriormente, en 2009, se ratifica y eleva a público ese contrato, pero el comprador ya está casado en régimen de gananciales, por lo que comparecen ambos cónyuges y se invoca el artículo 1355 del Código Civil para dar a la adquisición el carácter de ganancial.

            El registrador suspende la inscripción por cuestiones formales de expresión de la escritura en relación con el documento privado, respecto de las plazas de garaje. También cuestiona la atribución de ganancialidad del bien adquirido en la escritura, expresión que pretende que se suprima para evitar confusión, pues considera que no es posible dicha atribución argumentando  que va en contra del principio de especialidad registral. Anuncia su intención, una vez se rectifique la escritura, de inscribir el bien como privativo del marido, sin perjuicio del derecho de reembolso que proceda y sin mayores precisiones ni fundamentación sobre la imposibilidad, según su criterio, de no aplicación de dicho artículo 1355 al presente caso.

            La DGRN dilucida varias cuestiones:

            1.-  Si el carácter ganancial o privativo de un bien adquirido por compra se determina en el momento en que se perfecciona el contrato (es decir, en la fecha del documento privado, en cuyo caso sería privativo) o en el que se consuma con la entrega de la posesión (es decir, el del día de  la firma de la escritura, en cuyo caso sería ganancial).

            Contesta la DGRN, siguiendo al Tribunal Supremo, que es el momento de la perfección del contrato el que hay que tener en cuenta a la hora de determinar el carácter ganancial o privativo.

            2.-  Cuáles son los requisitos exigibles para la aplicación del artículo 1355 y su validez jurídica.

            Contesta la DGRN que el artículo 1355 permite un pacto de atribución de ganancialidad, que no tiene efectos traslativos de derechos como en el caso de la aportación a la sociedad de gananciales, ya que el bien entra en el patrimonio ganancial directamente, desde el primer momento.

            Por otro lado precisa que este pacto no es abstracto, pues necesita de una causa onerosa o gratuita. Sin embargo, no es necesario que se exprese en la escritura la causa, pues se presume el derecho de reembolso regulado en el artículo 1358.

            3.-   Si se puede aplicar el artículo 1355 al presente caso, teniendo en cuenta que, en principio,  el bien habría de calificarse como de privativo según el artículo 1357 que regula los casos de compra con precio aplazado.

            Contesta la DGRN que SI, que ha de prevalecer  la voluntad de las partes que regula el artículo 1355 sobre la regla general del artículo 1357, pues en otro caso se daría un caso de contradicción de valoración normativa, ya que el 1355 se aplicaría en unos casos (adquisiciones por subrogación de derechos, por ejemplo) y en otros no  (compraventas con precio aplazado).

            De lo anterior se deduce que no hay confusión en la escritura y que no se viola el principio de especialidad hipotecario al invocar dicho artículo 1355.

            4.-   Si se puede modificar o complementar el contrato privado, pues en éste se hacía referencia a la venta de una cuota indivisa, sin precisar, del garaje, y en la escritura se especifica la cuota indivisa transmitida.

            Contesta la DGRN que SI, pues en definitiva la escritura no hace sino cumplir lo dispuesto en la legislación hipotecaria para permitir el acceso al Registro.

            En consecuencia la DGRN revoca la nota y declara la escritura inscribible con carácter ganancial.

            COMENTARIO.- La casuística propiciada por la dicotomía contratos privados/escritura pública es muy grande, sobre todo en los casos en los que hay un cambio de estado civil. La presente Resolución viene a arrojar un poco de luz sobre la materia.

            En el caso planteado anteriormente, aunque el bien no entra en el patrimonio del comprador hasta el momento del otorgamiento de la escritura, el comprador tiene ya un derecho privativo sobre ese bien que determina ese carácter privativo del bien comprado cuando se consuma la adquisición. Sin embargo, al no haberse consumado la adquisición hasta el momento de la escritura, es posible aún modificar ese carácter con el pacto de atribución de ganancialidad.

            Si el contrato privado no fuera de compraventa, sino de opción de compra o de promesa de venta y luego se otorgara la escritura pública, con perfección y consumación simultánea, cabría defender, por aplicación de la anterior teoría de la DGRN, que el bien adquirido tendría carácter privativo al provenir de un derecho privativo.

            Hay que recordar que en los casos anteriores, si se tratara de vivienda familiar, y parte del precio aplazado se abonara con dinero ganancial, el bien  sería en esa proporción privativa y ganancial, como excepción a la regla general.

            Si la compra en contrato privado se hubiera consumado por haber sido entregada la posesión y así se declarara en la escritura, pienso que no cabría la atribución de ganancialidad en escritura, pues el bien ya habría entrado en el patrimonio privativo de uno de ellos  y solo cabría la aportación a la sociedad de gananciales

            Finalmente, en todos los casos anteriores de compra en documento privado en estado de soltero y otorgamiento de la escritura ya casado, si no se hubiera pactado la atribución de ganancialidad en la escritura, a pesar de la teoría anteriormente expresada, prevalecería la presunción de ganancialidad , pues se presumiría que el bien adquirido tendría, y así habría de inscribirse, carácter presuntivamente ganancial por cuanto el contrato privado no tiene, normalmente, fecha fehaciente  hasta el otorgamiento de la escritura, y en ese momento rige ya la presunción de ganancialidad. Cabe también, naturalmente, la confesión de privatividad en contrario de ambos cónyuges.  (AFS)

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60. COMPRA DIVORCIADO EN DOCUMENTO PRIVADO. ELEVAN A PÚBLICO PARA LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. Resolución de 31 de marzo de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Madrid, don Rodrigo Tena Arregui, contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 23, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.  

            Similar a la anterior. (AFS)

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61. TRANSMISIÓN DE FINCA SUPUESTAMENTE ANEJA A UNA CONCESIÓN.  Resolución de 6 de abril de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por "La Vascongada, S.A.", contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 19, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

            RESUMEN DEL RESUMEN:

            La Sociedad La Vascongada S.A., titular de una concesión administrativa de un ferrocarril minero de vía estrecha de servicio particular desde Vallecas a las Canteras de Cuesta Perales, vende en 2007 cuatro participaciones en dicha concesión (en total un 45%), finca registral 5884 (parte de la cual estaba situada en terreno a reparcelar) a cuatro compradores: la Mercantil Factor Inmuebles S.L. y tres personas físicas más, mediante cuatro cuotas indivisas diferentes y compraventas distintas, extendiéndose las compraventas a los anexos a las vías  y a la finca 1066, que figura inscrita bajo folio distinto de aquella

            Luego en 2009 se complementa la escritura anterior en relación con la finca 1066 elevando a público un documento privado firmado por la Vascongada y las tres personas físicas indicadas (no interviene la Mercantil Factor Inmuebles S.L.), estableciendo que tal finca se incluyó en la venta de 2007 y ahora se determinan las participaciones de finca vendidas a los tres en esta finca, pero en porcentaje diferente al de las participaciones vendidas de la concesión de ferrocarril, aunque la vendedora se reserva en dicha finca una participación superior a la que le vendió a la Mercantil Factor Inmuebles S.L. en la concesión.

            El Registrador se opone por entender que la finca 1066 forma parte de la concesión, como terreno anejo a la misma, y su transmisión precisa de autorización admva y además al venderse sólo a tres de los cuatro compradores de las participaciones de la concesión, y en porcentaje distinto a la de éstas, se precisa la intervención del cuatro, la Mercantil Factor Inmuebles S.L.

            La DG acepta el recurso de La Vascongada S.A. y estima, tras una elaboración detallada de los antecedentes legislativos, que no consta registralmente que la finca 1066 esté afecta a la concesión y por tanto se puede vender libremente; y además no se precisa para su venta la intervención de la otra Mercantil Factor Inmuebles S.L., pese a que las participaciones vendidas de la misma, no concuerdan con las participaciones que fueron vendidas en la concesión, finca 5884, ya que se trataba de cuatro ventas diferentes y sin relación entre sí y además la sociedad vendedora todavía ostenta en cuanto a la finca 1066 una participación superior a la que le vendió en la concesión a la Mercantil  Factor Inmuebles S.L.

 

            EXAMEN DETALLADO DEL SUPUESTO:

            Hechos: La Sociedad “La Vascongada S.A” es titular de la finca registral 1066 del Registro 19 de Madrid, consistente en una finca rústica en término de Vallecas, que adquirió por aportación a través de escritura de 2008, la cual se encuentra incluida en un proyecto de reparcelación.

            Respecto de los terrenos ocupados por la vía férrea, la determinación de su superficie y linderos se llevó a cabo en escritura de 2007, y su mayor parte se encuentra, como indico, incluida en una reparcelación.

            Además la misma Entidad es titular de otra finca 5884 del mismo Registro, consistente en una concesión de ferrocarril minero de vía estrecha, también por título de aportación, tanto de la concesión de la dicha vía férrea como de los terrenos que ocupa y cuanto es anexo o accesorio a dicho ferrocarril, aportación que fue aprobada por Real Orden de 1908, y así figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

            1.- Por una escritura de 2007 La Vascongada S.A., vende a otra Entidad X y a tres personas físicas c, d y f, ciertas participaciones indivisas de dicha concesión admva, aclarando que la venta se extiende a los terrenos y fincas que puedan ser reconocidos como titularidad de la Mercantil Vendedora, y dentro de estos anexos, se citan, determinados terrenos pendientes de reconocimiento de la titularidad de ésta y además la finca 1066 citada, el reconocimiento de cuya titularidad en cuanto a la vendedora se obtuvo judicialmente, y como queda dicho, vende en esta escritura de 2007 a la Mercantil X y a cuatro personas físicas determinadas participaciones en la concesión y terrenos anejos, incluida la finca 1066, como compraventas independientes.

             2.- La escritura anterior de 2007, se complementa con otra de 2009, aclarando en cuanto a la finca 1066, que la vendedora y los tres compradores personas físicas (no se incluyó la Mercantil X) habían suscrito un documento privado de venta que por esta escritura se ratifica y eleva a escritura pública, indicando que como terreno anexo o complementario del ferrocarril se encontraba la finca 1066, cuyos porcentajes en esta finca, se concretan en la misma escritura de 2009 y difieren de los fijados en la venta de la concesión.

            Registro de la propiedad: El Registrador suspende la inscripción en cuanto a la finca 1066, por dos defectos:

                  ..- Porque considera que es necesario el consentimiento previo de la Administración al ser la finca 1066 aneja de una concesión.

                  ..- No ha comparecido en la escritura complementaria de 2009 uno de los compradores, la Mercantil X, ya que sólo se habían vendido unas participaciones de la finca 1066 a las tres personas físicas, sin comparecer la Mercantil X, aunque la participación reservada por la Vascongada S.A en esta finca., era superior a la cuota vendida a aquella en la concesión.

            Dirección General: La DG estima el recurso interpuesto por la Vascongada S.A., y rechaza los dos defectos alegados por el registrador:

            1.- En cuanto al primer defecto, se basa para el rechazo en Ley de Ferrocarriles de 23 noviembre de 1877,, vigente al tiempo de la inscripción de la concesión admva relativa a la finca 5884, que distinguía entre las líneas ferroviarias de servicio general y de uso particular, y en estas últimas no se permitía la ocupación de terrenos del Estado, pero sí de dominio público, aunque si el servicio fuera importante podía concederse la expropiación forzosa y ocupación de terrenos del Estado mediante ley. En cuanto a los almacenes y demás obras que fueran parte integrante del ferrocarril y necesarias para su existencia, no requerían inscripción separada sino que se incluían en la de la propia obra pública.

            Con el Reglamento Hipotecario de 1915 se estableció que para que la adscripción de fincas inmatriculadas a la Concesión, era precisa la cancelación de la primitiva inscripción de las mismas, sistema que se cambia en el RH de 1947, donde el art 63 establece que para que produzcan efecto frente a tercero la adquisición por expropiación forzosa o por convenios de fincas o dchos inscritos que hayan de formar parte de la obra pública por destinarse directa y exclusivamente a su servicio, es necesario la inscripción a favor del concesionario, y según el art 66 RH respecto de las demás fincas anejas a los ferrocarriles de dominio particular de los concesionarios no destinados directamente al servicios público, deben inscribirse en la forma ordinaria.

            El Registrador no admite la inscripción de dichas participaciones vendidas de la finca 1066, por considerar que es aneja a la concesión de ferrocarril y no se acredita la autorización admva para la venta, pero de los antecedentes registrales de la finca no resulta ninguna referencia a su adquisición por expropiación o su incorporación a la concesión. Dada la finalidad de la línea de ferrocarril para su servicio particular, resulta que la existencia de terrenos utilizados como accesorios no implica que queden sujetos al régimen jco de la concesión, y ni en la inscripción de la finca 1066 ni en la inscripción de la concesión consta dicha afectación, por tanto dicha finca 1066 es aneja al dominio particular de la concesionaria que le legislación anterior sometía al régimen registral común, debiendo entenderse que no forma parte de la obra pública por no constar que se destinara directa y exclusivamente a su servicio o explotación.

            2.- Tampoco se puede mantener el segundo defecto, ya que pese a que en la escritura originaria había cuatro compraventas distintas (la hecha a la Mercantil X y a las tres personas físicas), ya que se vendían participaciones distintas a cada adquirente, el hecho de que en la escritura complementaria, la concreción de las cuotas vendidas en ésta respecto de la finca 1066, sea distinta de las que los compradores tenían en la concesión (finca 5884) no es obstáculo para la inscripción, ya que estamos ante compraventas distintas y la participación que se reserva la vendedora (La Vascongada) en la finca 1066 es superior al porcentaje vendido a aquella por ésta en la venta de la concesión admva. (JLN)

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