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LAS BASES GRAFICAS REGISTRALES y la INTEROPERABILIDAD GEOGRÁFICA AL SERVICIO DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

  

Joaquín Delgado Ramos, Notario y Registrador

Abril de 2013

Nota del autor: El contenido de este trabajo fue presentado como ponencia a la Asamblea General de Registradores celebrada del 16 al 18 de abril en Zaragoza.

 

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1.     .- La finca no es un concepto fáctico predefinido, sino  un concepto jurídico a definir

 

1.1.  La propiedad inmobiliaria consiste en el derecho más pleno posible que un sujeto (o varios en comunidad) ostentan sobre un objeto inmobiliario y que integra el contenido  de facultades, limitaciones y obligaciones que en cada caso establezca el ordenamiento jurídico vigente.

 

1.2.  El sujeto puede ser una persona material (persona física) o inmaterial (persona jurídica).El objeto puede también tener existencia material o inmaterial, pero incluso cuando tiene existencia material (por estar referido a una porción de la superficie terrestre) su delimitación concreta respecto de otros objetos es siempre una cuestión jurídica a definir y no una cuestión fáctica predefinida.

 

1.3.  Por eso la finca, como objeto del derecho de propiedad, es un concepto jurídico, no físico, definido en el artículo 17 de la Ley de suelo: como “la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.”

 

1.4.  En consecuencia, la finca no es una realidad física predeterminada y pre-delimitada, sino que es el ordenamiento jurídico (combinando los dos principios fundamentales del derecho privado y del derecho público: autonomía de la voluntad dentro del respeto a las normas imperativas y la planificación territorial) el que determina qué parte concreta de la realidad física se atribuye y reconoce en propiedad exclusiva y excluyente a una persona o varias proindiviso.

 

2.     .- La finca registral es un concepto jurídico que ha de ser definido y delimitado por el registro de la propiedad (RP).

 

2.1.  El RP, como institución que tiene encomendada la función esencial de proporcionar la máxima certeza, seguridad jurídica y efectividad al derecho de propiedad, necesita identificar con precisión tanto el sujeto (o sujetos) como el objeto del derecho de propiedad empleando alguna técnica que proporcione la suficiente precisión como para distinguirlos claramente de cualquier otro sujeto u objeto.

 

2.2.  En el caso de los sujetos, resulta suficientemente preciso que el RP emplee la técnica del nombre o denominación social, junto con el código único identificador del sujeto y referencia al identificador registral del folio personal del registro jurídico de personas donde constan inscritos los hechos,  actos y negocios relativos a dicho sujeto (ya sea el registro civil, el registro mercantil, o cualquier otro registro de entidades jurídicas).  Pero en el caso de los objetos, es decir de las fincas registrales, es el mismo Registro de la Propiedad, como registro de bienes inmuebles que es,  el que tiene que definirlas y delimitarlas por sí, mediante el empleo de técnicas de identificación suficientemente precisas.

 

2.3.  No cabe, pues, delegar ni externalizar la función de definir y delimitar las fincas registrales, sino que tal función forma parte absolutamente esencial e inescindible del objeto propio de la institución registral.

  

3.     .- Para cumplir el RP con su función esencial de definir el objeto del derecho de propiedad necesita emplear a la vez, tanto técnicas idóneas de identificación como  procedimientos jurídicos adecuados.

 

3.1.  Es absolutamente imprescindible que concurran a la vez ambos requisitos, pues el procedimiento jurídico más exquisito y garantista imaginable no serviría de gran cosa si en su tramitación y conclusión no empleara técnicas idóneas de identificación de fincas.

 

3.2.  Y también ocurre a la inversa: por muy alto que sea el grado de precisión de la técnica empleada para tratar de delimitar y distinguir una finca de sus colindantes, si tal delimitación es simplemente un acto unilateral y no resultado de un procedimiento adecuado con posible intervención de terceros, no puede producir los efectos jurídicos deseados, es decir, efectos frente a terceros.

 

3.3.  En la regulación de toda institución, y especialmente en el caso de los registros públicos, la justicia más intuitiva exige un adecuado equilibrio o proporcionalidad entre los requisitos de acceso al mismo y los efectos jurídicos atribuidos a sus pronunciamientos, de modo que sólo si los requisitos tienen un nivel elevado de calidad y rigor, se podrán justificar un análogo nivel de importancia a sus efectos jurídicos.

 

3.4.  Si el procedimiento para la inscripción no es lo suficientemente garantista, aun así se producirían teóricamente todos los efectos legales que se establezcan en cada caso, pero el sistema deviene insostenible, por injustificable, y, antes o después,  acabaría mereciendo una derogación legal o colapsando por sí mismo en algún momento impreciso del futuro. Pero si lo que falla es la técnica de identificación empleada para definir el sujeto y el objeto del derecho de propiedad, el sistema mismo falla desde el primer momento,  pues es evidente que si el pronunciamiento registral no es suficientemente preciso al definir quién es dueño y de qué es dueño, no sabríamos respecto de quién o de qué se podrían predicar los clásicos principios de prioridad,  legitimación, o fe pública.

 

3.5.  Es decir, el principio de especialidad registral, entendido como la necesaria precisión y claridad de los pronunciamientos registrales, - también los pronunciamientos jurídicos geográficos-, aunque pudiera parecer un mero requisito técnico, es la premisa imprescindible para que puedan operar y desplegar sus efectos los restantes principios registrales procesales o sustantivos.

 

4.     . La técnica identificativa idónea es la georreferenciación de la ubicación y delimitación de las fincas registrales.

 

4.1.  Cuando el registro de la propiedad fue brillantemente concebido y alumbrado en el siglo XIX, no se contaba con medios ni técnicas cartográficas lo suficientemente precisas, generalizadas y económicas como para imponer la obligatoriedad de aportar una representación geográfica identificativa de cada finca que se pretendiera inmatricular sin correr el riesgo de condenar al  fracaso el propósito principal: dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el tráfico y la prosperidad económica.  De ahí que durante más de un siglo desde su nacimiento, la identificación registral de las fincas, salvo escasas excepciones,  hubo de quedar confiada a su descripción literaria, hecha por el propietario, expresiva del paraje de situación o nombre y número de calle, el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, también su superficie.

 

4.2.  Pero, afortunadamente, la sociedad, a través de los avances tecnológicos, ya cuenta con técnicas y medios suficientemente precisos y asequibles que permiten identificar gráficamente las fincas con precisión suficiente, mediante su georreferenciación, es decir, la determinación de las coordenadas de los límites de la finca con arreglo a un sistema oficial de referencia geográfica, lo cual permite interoperar con cualquier otro sistema de referencia, a modo de lenguaje vehicular común para la gestión del territorio en cualquiera de sus enfoques y por cualesquiera operadores.

 

5.     .- El procedimiento jurídico adecuado debe incluir la posibilidad efectiva de conocimiento e intervención de terceros, en particular, a través de un portal geográfico oficial de alertas inmobiliarias.

 

5.1.  Cualquier procedimiento jurídico que se habilite para alcanzar la inmatriculación de fincas con su delimitación georreferenciada, o para hacer constar ex novo la delimitación georreferenciada de fincas que fueron inmatriculadas sin ella, debería incluir una fase de publicidad para posibilitar la intervención de terceros.

 

5.2.  Y en particular, para hacer efectiva la posibilidad de conocimiento e intervención de terceros, además emplear los tradicionales medios de publicidad “literarios” como son la notificación individual a cada  interesado conocido y la publicación oficial de anuncios para los posibles interesados desconocidos, deben emplearse también medios de publicidad “geográfica”, configurando legalmente un portal registral oficial de alertas geográficas inmobiliarias de libre acceso en el que se podría consultar qué finca o fincas, ubicadas y en su caso delimitadas geográficamente, estás siendo objeto de un concreto procedimiento jurídico afectante ya sea a su configuración perimetral o a su titularidad jurídica.

 

6.     .- Las premisas anteriores son aplicables tanto a las fincas registrales de nueva creación como a las ya existentes.

 

6.1.  Dado que en el momento presente, por razones históricas bien comprensibles, existen todavía muchas fincas registrales que no constan ubicadas y delimitadas geográficamente, o no lo están con la precisión y garantías mínimas deseables, debería estimularse decididamente tal tarea, convirtiendo en requisito necesario -aunque no suficiente-  para la inscripción de cualquier acto o negocio otorgado voluntariamente por el titular registral del domino la aportación por el mismo de la delimitación georreferenciada de su finca, para ser objeto de calificación, y en su caso, inscripción registral.  

 

6.2.  Resulta paradójico comprobar cómo muchas normas, de distinta naturaleza y con finalidades muy justificadas pero ajenas a la estrictamente registral, han impuesto el cierre registral en caso de falta de aportación de determinados extremos relativos a la finca (como pueda ser un certificado de eficiencia energética, o una póliza de seguro de responsabilidad civil, o la acreditación de los medios de pago del precio de la compra de la finca, por citar tan sólo unos ejemplos) y en cambio todavía no sea requisito legal para la inscripción de cualquier acto otorgado por el propietario algo tan obvio e importante como la definición geográfica precisa de la finca misma a que se refieren tales actos.

 

7.     .- La necesaria identificación geográfica de la superficie ocupada por las  edificaciones.  La identificación gráfica de sus partes susceptibles de aprovechamiento y tráfico jurídico independiente

 

7.1.  La necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales exige que el objeto del derecho de propiedad quede identificado de la manera más precisa posible, dentro de lo razonable. Y tal exigencia es extensiva no sólo al supuesto de fincas sin edificar (porciones de suelo), sino también a las concretas edificaciones enclavadas en aquéllas, pues la precisa ubicación de la construcción es muy relevante urbanísticamente, tanto por razón del control preventivo relativo a la clasificación del suelo sobre el que se levante, como para la efectividad de posibles medidas de disciplina urbanística reparadora.

 

7.2.  Por otra parte, siguiendo el acertado criterio de alguna normativa autonómica, se recomienda generalizar la exigencia legal de la aportación y archivo registral del libro del edificio, no sólo para que esté a disposición de cualquier interesado en la oficina pública más accesible e idónea para ello, sino también para que, en los casos de edificaciones en régimen de propiedad horizontal,  registralmente se haga constar la base gráfica particular de cada uno de los elementos de una división horizontal que lo delimita de los demás y de los elementos comunes, mejorando así en este caso, como en otros, la precisión de los pronunciamientos registrales, y con ello, la seguridad jurídica.

 

8.     .- La exigencia de precisión geográfica y publicidad efectiva de los pronunciamientos jurídicos que afecten al territorio debe ser predicable no sólo de los pronunciamientos registrales, sino también de la normativa general y de los actos administrativos singulares.

 

8.1.  Hasta ahora, la entrada en vigor y fuerza coercitiva de cualquier norma jurídica sólo se ha supeditado a su publicación previa en un boletín oficial.  Cuando la norma delimitaba distintas porciones del territorio para sujetarlas a distinto régimen jurídico, como por ejemplo en los planes de ordenación urbanística o en las leyes de aprobación de espacios naturales protegidos, se completaba la publicación “literaria” de tal norma con la indicación del depósito de los planos que contenían la delimitación territorial concreta  para su posible consulta por los interesados. En un estadio más avanzado, se han creado registros administrativos de depósito de instrumentos de planeamiento, o, a lo sumo, se ha incluido en la publicación en boletines el plano o croquis de situación del territorio afectado.

 

8.2.  Pero incluso en la hipótesis más favorable, la accesibilidad efectiva para ciudadanos y autoridades que han de cumplir y hacer cumplir tales normas de ordenación territorial resultaría mucho más potenciada si se estableciera legalmente como requisito para la entrada en vigor de tales disposiciones normativas la georreferenciación de los planos y representaciones gráficas y su publicación en un portal o sistema geográfico oficial de la respectiva administración autora de la normativa o acto publicado.

 

9.     .- Interoperabilidad técnica entre los distintos portales o sistemas de información geográfica oficial.-

 

9.1.  La existencia de distintas administraciones públicas con potestades normativas o de actuación singular sobre el territorio (Estado, Comunidades autónomas, entidades locales), que inciden simultáneamente en la regulación del contenido, límites y obligaciones inherentes al derecho de propiedad, y la existencia de una institución específica (el registro de la propiedad) para delimitar y publicar oficialmente los derechos de propiedad concretos sobre concretas fincas de ese mismo territorio, hacen muy aconsejable hacer efectiva la interoperabilidad entre los respectivos sistemas de información geográfica oficial, de modo que cualquier administración pueda conocer cuáles son los derechos de propiedad y demás derechos reales jurídicamente existentes sobre el territorio que administran, y a la vez, que la calificación registral pueda conocer de modo efectivo - y por tanto tomar en consideración - cuál es el régimen normativo aplicable a la finca concreta respecto de la cual se solicite la inscripción de cualquier acto.

 

10.  .- Las relaciones Registro-Catastro deben estar presididas por la colaboración e interoperabilidad más intensa y leal dentro del respecto a sus respectivas funciones.

 

10.1.                a.- La cartografía catastral como preferente, pero no única, para la delimitación geográfica de las fincas registrales.

 

10.1.1. En la contratación inmobiliaria son la autonomía de la voluntad y el mutuo acuerdo entre las partes, dentro del respecto a las normas imperativas, los que definen cuál es el objeto del contrato. Por su parte, la gestión y planificación administrativa estará presidida por la búsqueda de las soluciones más idóneas para la ordenación presente y futura del territorio.

 

10.1.2. Pero ni la contratación inmobiliaria ni la planificación administrativa pueden estar constreñidos por la concreta parcelación previa que obre en los archivos catastrales. Es la cartografía catastral, para adecuarse a la realidad física y jurídica y servir eficazmente a los fines de tal institución, la que se actualiza constante y periódicamente para reflejar el resultado de la contratación y planificación inmobiliaria.

 

10.1.3. Por eso, como era de rigor, la Ley del Catastro establece que la cartografía catastral será la cartografía “básica” para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad, pero no la única ni excluyente. Así lo prevé expresamente, entre otros, en los artículos 18.2 y 33.4 de la ley de Catastro. Este último, respetuoso con el artículo 9.1º de la Ley Hipotecaria y otros preceptos relacionados, alude expresamente a los “supuestos en que se hubieran utilizado medios o procedimientos distintos de la cartografía catastral para la identificación gráfica de las fincas en el Registro de la Propiedad”.

 

10.2.                b.- La necesaria concreción de los supuestos en que registralmente se admita  tipo de base gráfica georreferenciada distinta de la catastral.   (Por las razones que se acaban de exponer, deben ser dos supuestos):

 

10.2.1. Cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado o autorizado por la Administración, o resulte de un pronunciamiento judicial, en cuyo caso la base gráfica georreferenciada que habrá de aportarse al registro será precisamente aquélla que haya sido objeto de aprobación en el expediente administrativo o procedimiento judicial que corresponda.

 

10.2.2. Cuando el propietario manifieste expresamente que la representación gráfica catastral actual no se corresponde con la realidad física de su finca o con el objeto concreto sobre el que quiere otorgar un determinado acto o contrato.

 

10.3.                c.- Las garantías y requisitos jurídicos exigidos en el procedimiento registral para inscribir una base gráfica son, por justificadas razones legales, superiores a las del procedimiento de alteración catastral, pero en todo caso deben incluir los trámites propios de éste último.

 

10.3.1. Por la finalidad esencialmente fiscal del Catastro, su normativa reguladora establece que los posible defectos de la titulación o contrato aportado, o posible  vulneración de la normativa urbanística de una parcelación o edificación realizada, no pueden ser eximente para el cumplimiento de las obligaciones tributarias que se devenguen y para cuya adecuada gestión resulta necesaria la incorporación catastral del acto incluso ilegal.  Pero, en lo que respecta a los sujetos interesados, se prevé que cualquier alteración catastral requerirá notificación expresa a los titulares catastrales afectados.

 

10.3.2. Por ello, los procedimientos para la práctica de cualquier inscripción registral que defina o modifique la delimitación geográfica de la finca, deberían incluir, entre sus múltiples requisitos, el concreto trámite catastral de notificación a los titulares catastrales previos, a fin de que el pronunciamiento registral final pueda ser directamente incorporado al Catastro por cumplir plenamente (con exceso) sus propios requerimientos.

 

 

10.3.3. De ese modo el propio procedimiento registral permitirá operar como procedimiento para la subsanación de discrepancias con el Catastro. 

 

10.4.                d.- Puesta a disposición de Catastro de todos los pronunciamientos registrales relevantes para su incorporación al mismo.

 

10.4.1. Todos los pronunciamientos jurídicos registrales susceptibles de causar una alteración catastral, tanto los alfanuméricos relativos a la descripción de las fincas e identificación de los titulares, como los geográficos relativos a la ubicación y delimitación geográfica de las fincas,  deberá ser  puestos a disposición del Catastro, mediante procedimientos  electrónicos con interoperabilidad de sistemas geográficos, para su incorporación al mismo.

 

10.4.2. De este modo, se puede alcanzar la deseada coordinación entre ambas instituciones, ya sea porque el Registro, tras su propio procedimiento de calificación e inscripción, haya inscrito formalmente como delimitación jurídica de la finca  la misma representación catastral previa, o ya sea, en caso contrario,  porque el catastro incorpore y asuma  como propia la representación geográfica alternativa que haya sido inscrita en el registro tras el previo cumplimiento de los múltiples requisitos y garantías que exige la calificación registral, entre los cuales estará, como se ha dicho, la notificación a los titulares catastrales previos.

 

10.4.3. Para la interoperabilidad entre el Registro y el Catastro debe superarse la arcaica técnica de los envíos o comunicaciones particulares, e implantar un sistema de puesta a disposición de la información,  de modo continuado y en alta disponibilidad, mediante una aplicación informática aprobada por las respectivas direcciones generales de ambos organismos, con las funcionalidades propias de un sistema de información geográfica que permita contrastar en cada momento la representación geográfica de las parcelas catastrales, identificadas por su referencia catastral, con la representación geográfica de las fincas registrales, identificadas por su identificador único registral, y que permita técnicamente migrar e incorporar recintos catastrales a la capa registral y a la inversa, según proceda, en aplicación de la respectiva normativa reguladora del Catastro y del Registro.

 

10.5.                d.- Análisis específico y seguimiento del grado y del estado de coordinación entre el inmueble catastral y la finca registral.

 

10.5.1. Deberían distinguirse con claridad, con el soporte normativo adecuado,  dos grados distintos de coordinación:

a.- Coordinación “tributaria”

b.- Coordinación “geográfica”.

 

10.5.2. a.- Se entendería que existe coordinación o correspondencia tributaria entre el inmueble catastral y la finca registral cuando ambos se refieran básicamente al mismo objeto jurídico y económico. A tales efectos, no debe ser motivo que excluya la correspondencia tributaria el que existan diferencias de superficie de suelo no superiores al 10% o el que catastralmente consten edificaciones no inscritas, o que catastralmente conste incluida en la superficie del elemento privativo su parte proporcional en los elementos comunes.

 

10.5.3. La plasmación de esta "correspondencia tributaria" se haría mediante la consignación de la referencia catastral en el folio registral de la finca, y, a la vez, mediante la incorporación al Catastro del identificador único de finca registral, haciendo constar ambos identificadores en cualquier forma de publicidad que emita cualquiera de ambas instituciones.

 

10.5.4. Y el efecto legal de esta correspondencia tributaria sería facilitar y automatizar el proceso por el que las inscripciones registrales futuras permitan efectuar alteraciones catastrales por la vía de las “comunicaciones” regulada en la ley de catastro. 

 

 

10.5.5. (Se puede entender que este estadio de "correspondencia tributaria" es el que se ha perseguido por la normativa vigente hasta la fecha)

 

10.5.6. b.- Por su parte, la coordinación geográfica entre el inmueble catastral y la finca registral, como grado más avanzado, pero que sólo sería predicable de porciones de la superficie terrestre y no de otro tipo de inmuebles o fincas, se entenderá que concurre cuando exista coincidencia en la representación georreferenciada de uno y otro, con unos márgenes de tolerancia que deben fijarse normativamente, tanto por razón de superficie (debería ser inferior al 10% y fijarse, por ejemplo, en  no más del 5% de la superficie) como de desplazamiento (por ejemplo tolerar hasta cierta distancia máxima los desplazamientos “en bloque” de zonas amplias del territorio por entender que son discordancias temporales que van a acabar subsanándose, y en cambio tolerar en menor medida los desplazamientos particulares de fincas).

 

10.5.7. La plasmación de este estado de coordinación geográfica sería haciendo constar tal etiqueta o metadato tanto en la inscripción registral como en la descripción catastral. Y el efecto de esta coordinación sería el que se expone a continuación.

 

 10.6.                e.- Deberían implantarse medidas normativas que, una vez alcanzado el grado de coordinación geográfica entre el inmueble catastral y la finca registral, limiten la pérdida de coordinación alcanzada a aquellos supuestos estrictamente justificados por un motivo o finalidad legal predefinida.

 

10.6.1. Para los fines catastrales, y en especial para los tributarios, no parece que exista ninguna utilidad en permitir la pérdida del coordinación ya alcanzada, es decir, en permitir la incorporación catastral de alteraciones perimetrales del inmueble   - recordemos que la mera constatación catastral de edificaciones no supone perdida de coordinación geográfica-   que no procedan de una previa inscripción registral.      Puede ocurrir, por ejemplo, que el propietario divida su finca o la agrupe con otras, y que tales actos no accedan al registro, bien por no solicitarlo, bien por ser rechazados por la calificación registral al detectar algún por incumplimiento de la normativa urbanística.   En tales casos, no es imaginable que para el Catastro tenga utilidad alguna reflejar esa alteración  no inscrita, pues supondría asumir el inconveniente de perder la coordinación con registro sin ganar a cambio nada en términos de eficacia recaudatoria o gestora.

 

10.6.2. Pero si por alguna razón la normativa catastral permitiera tal pérdida de la coordinación ya alcanzada, el Catastro debería comunicar tal extremo al registro para que también en éste se deje constancia de la perdida de coordinación.

   

11.  .- La necesidad de una regulación jurídica precisa (requisitos y efectos) de las bases gráficas registrales.

 

11.1.                Siendo la identificación georreferenciada de las fincas registrales una tarea que sólo se ha acometido de modo significativo desde fechas relativamente recientes, y al amparo de una normativa fragmentada, dispersa, y hasta cierto punto inconexa, se hace necesario abordar urgentemente una regulación sistemática y coherente de esta materia, que defina con claridad cuáles son los requisitos, los medios y los efectos jurídicos de tal identificación geográfica.

 

11.2.                Para ello deben distinguirse con claridad dos grados o estadios, cada cual más avanzado, de georreferenciación, (que se corresponden con diferencia geométrica entre el punto y el polígono:  

.- El de la ubicación -o localización- de la finca (identificar algún punto indubitado de ubicación: dónde está la finca, aunque no se sepa definir con precisión su contorno)

.- El de la delimitación geográfica  de su perímetro.

 

11.3.                Y asimismo, por razón de la autoría de tal ubicación o delimitación, distinguir cuando procede:

.-   De la mera afirmación del propietario.

.- De la investigación de oficio y criterio del registrador.

.-  De un asiento de inscripción de identificación gráfica en el folio real de la finca.

 

11.4.                Por el momento en que se identifica geográficamente la finca:

.- De modo simultáneo a su inmatriculación

.- Con posterioridad a ella

 

11.5.                Y por razón del procedimiento seguido:

.- De un procedimiento singular para esa finca con fase de publicidad previa.

.- De un procedimiento oficial de reorganización de la propiedad de un área.

.- De un deslinde contradictorio entre colindantes.

 

11.6.                De las combinaciones posibles entre todos los casos expuestos (que son los más significativos) resultará una variedad de supuestos que, si bien todos ellos tienen en común aportar información geográfica relevante, sus requisitos y efectos han de ser muy distintos. Pero hemos de reconocer que hasta el momento presente ha existido una cierta mezcla y confusión de supuestos distintos que han sido tratados sin las debidas distinciones, muchos de los cuales ha culminado en un mismo reflejo registral genérico (la nota marginal de identificación gráfica) y de entre los cuales el predominante numéricamente ha sido el supuesto de la identificación registral de oficio, por algunos denominada “validación”, en expresión extraña y anómala pero que ha arraigado en la práctica.

 

11.7.                Por todo ello, se estima muy conveniente la clarificación jurídica y terminológica en esta materia, y su congruencia con los principios generales del procedimiento registral, mediante las siguientes consideraciones:

 

11.7.1. A la constancia registral de la identificación geográfica de las fincas, en tanto que está llamada a practicarse mediante constancia en el folio real de la finca debería llamarse con propiedad “inscripción” y no “validación” y hacerse constar expresamente en el acta de inscripción.                    

 

11.7.2. Siendo congruentes desde el principio del procedimiento, se debería hablar de  “solicitud de inscripción” de la base gráfica, y de “calificación registral” de tal solicitud. En caso de calificación negativa, procederá su motivación, notificación, posible recurso y prórroga del asiento que contiene aquélla solicitud.

 

11.7.3. Y para el caso de calificación positiva, procederá su “inscripción formal”, a partir de ese momento, toda forma de publicidad deberá incluir la expresión de constar inscrita o no la identificación geográfica de la finca, y en su caso, acompañarla.

 

11.7.4. En congruencia con el principio de rogación, en ningún caso debería practicarse ningún asiento registral si no existe, como requisito necesario, aunque no suficiente, previa afirmación del propietario, (y en su caso de la autoridad judicial o administrativa que tramite el procedimiento previo) sobre la ubicación y delimitación de su finca  (Como se ha propuesto más arriba, convendría normativamente exigir esa afirmación del propietario como requisito para la inscripción de cualquier acto o negocio otorgado voluntariamente por el titular registral de dominio).

 

11.7.5. Y por su parte, el resultado de las necesarias y utilísimas investigaciones de oficio que el registrador debe llevar a cabo para el mejor conocimiento y gestión del contenido de su archivo registral, debe tener su constancia en herramientas o aplicaciones auxiliares, con firma del registrador en tanto que autor de la investigación y de sus conclusiones y con metadatación de los criterios seguidos, pero no mediante asiento alguno en el folio real de la finca con pretensiones de efectos jurídicos frente a terceros. No obstante, sus efectos, aunque limitados, son importantes: servir de propuesta para ser ratificada por el titular registral, y servir de fundamento para la calificación registral o para la emisión de dictámenes o para facilitar publicidad cuando la solicitud no precise las fincas registrales pero sí el área que interesa, (como ocurre casi siempre con las actuaciones administrativas).

 

 

11.7.6. La aplicación informática que se prevea legalmente para el tratamiento registral de bases gráficas debe permitir tratar de modo integrado, pero con la debida tematización, todas las capas de información expresadas, y requerir firma electrónica del registrador.

 

 

11.7.7. La normativa debe exigir, en un plazo breve pero razonable, la recuperación e incorporación a esa aplicación informática,  de las bases gráficas inscritas que sólo consten archivadas en soporte papel, -como por ejemplo ha ocurrido casi siempre en las reparcelaciones-.

 

12.  .- La necesidad de reformar los procedimientos inmatriculadores actuales para dotarlos de mayores garantías.

 

12.1.                Se recomienda superar las deficiencias unánimemente advertidas por la doctrina jurídica en relación al actual procedimiento inmatriculador del artículo 205 de la ley, que permite la inmatriculación mediante un sólo título publico traslativo, completado por otro fehaciente de carácter previo o  acta de notoriedad,   muchas veces creados ad hoc, desvinculado de las titularidades anteriores y del hecho posesorio. Este esquema pudo tener justificación en otras épocas, para facilitar el acceso al registro de los títulos de propiedad, pero en la actualidad y en un entorno de contratación despersonalizado y basado, fundamentalmente en la información que proporciona el registro de la propiedad, no es aconsejable su mantenimiento al objeto de evitar su utilización fraudulenta.

 

12.2.                Se sugiere la conveniencia de regular un nuevo expediente de inmatriculación más garantista para con los posibles derechos e intereses de terceros, basado en las siguientes premisas:

 

.- Desjudicialización de los mismos, siendo recomendable su tramitación ante y resolución por el registrador territorialmente competente

.- Exigencia de título público de adquisición completando con acreditación del hecho posesorio con los requisitos precisos para la consumación de la prescripción adquisitiva.

.- Afirmación de domino con precisión de la ubicación y delimitación geográfica de la finca.

.- Publicidad efectiva del procedimiento, incluso en el portal registral de alertas geográficas, para posibilitar la intervención de terceros en alegación y defensa de sus intereses.

.- Calificación registral acerca de la acreditación del domino y su no coincidencia con otro dominio privado previamente inmatriculado ni con dominio público, incluso no inmatriculado.

.- Adecuación a la doctrina del TS conforme a la cual la inscripción solo debiera producirse una vez hayan concluido todos los trámites y se haya calificado por el registrador la validez de la titulación alegada y la legalidad del procedimiento.

.- Publicación de la inmatriculación practicada en el portal registral de alertas geográficas durante el plazo legal en que se encuentren limitados los efectos de la inscripción, a modo del actual artículo 207 LH.

 

13.  .- Necesidad de regulación de procedimientos para el deslinde de fincas registrales inscritas y para resolver los casos de doble inmatriculación.

 

13.1.                Hasta ahora, nuestra legislación se ha preocupado (si bien suministrando medios poco efectivos, hemos de reconocerlo) de intentar evitar que se produzca la doble inmatriculación de fincas o partes de ellas.  Y para el caso de que produjera esa anomalía indeseable, sólo ha contemplado su resolución mediante el acuerdo de los interesados o la decisión judicial, pero sin fijar en modo alguno los criterios que habrían de regir la decisión del juzgador. Esa parquedad de medidas preventivas, y la omisión de criterios de solución ha determinado una importante brecha en la seguridad jurídica que se hace preciso remediar a la mayor urgencia.

 

13.2.                Por ello se recomienda regular de modo expreso un procedimiento extrajudicial para el deslinde de las fincas, así como para resolver los supuestos de doble inmatriculación.

 

13.3.                Dicho procedimiento, por su naturaleza y objeto, puede también ser tramitado de modo idóneo en sede registral. La intervención del registrador, de modo profesional e independiente, permitiría proporcionar la información territorial y jurídica necesaria a los interesados, e incluso una propuesta registral,  en orden a la consecución de un acuerdo de las partes afectadas, basado en un consentimiento informado,  en línea con la finalidad perseguida por la reciente Ley de Mediación.

 

14.  .- Requisitos, efectos y límites de la asociación de información territorial.

 

14.1.                La legislación vigente (artículo 9 de la LH) ya ordena que “los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente”, pero no regula suficientemente el alcance, los requisitos y los efectos de esa incorporación o asociación de información.

 

14.2.                Por ello se recomienda clarificar tales aspectos con arreglo a las siguientes premisas generales:

 

 

14.3.                a.- Sí a la asociación de información territorial derivada de las disposiciones generales que contienen limitaciones al derecho de propiedad. No a la derivada de los actos administrativos particulares.

 

 

Partiendo de la clásica distinción entre disposiciones generales (ya sea con rango de ley o de disposición administrativa) y resoluciones administrativas de carácter particular (artículo 52.1 y siguientes de la ley 30/1992), sólo las primeras tienen carácter normativo y por tanto efectos frente a todos desde el momento de su publicación en el boletín oficial que corresponda.

 

En cambio, las resoluciones administrativas particulares carecen de ese efecto general, y, casi siempre,  sólo tienen efecto vinculante respecto de concretos destinatarios o interesados, que han de ser notificados individualmente.

 

Es claro que, por ejemplo, una ley que crea y delimita un espacio natural protegido, o cualquier instrumento de planeamiento, tienen  carácter normativo, punibilidad plena frente a todos, forman parte del ordenamiento jurídico vigente, y por tanto, deben ser tenidos en cuenta por el registrador en su calificación.

 

En cambio,  por ejemplo, la iniciación y conclusión de un expediente de disciplinario, incluso en materia de disciplina urbanística, ya sea al objeto de imponer una sanción o de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad infringida, no son en ningún caso disposiciones generales con efecto frente a todos, sino actos administrativos que no tienen contenido normativo, y por tanto, sólo producen efecto vinculante para su destinatario, que ha debido ser parte en la tramitación y ser notificado de la resolución.  Y para que tal efecto alcance a terceros sin violentar el principio de tutela efectiva y proscripción de la indefensión, se requiere cumplimentar algún requerimiento adicional de publicidad, como por ejemplo, la constancia registral del inicio del procedimiento y su resolución, la cual constancia no es sólo recomendable para la administración, sino obligada (artículo 51.1.c de la ley de suelo: “En todo caso, la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 53.2 de la Ley de Suelo). Y cuya omisión genera responsabilidad (artículo 51.2 de la misma ley: Además, el art 51.2 de la ley del suelo, prevé que “La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la anotación preventiva a que hace referencia el apartado 1, letra c, segundo párrafo, dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.

 

                        Por tanto, en la normativa vigente ocurre, y se considera acertado que así sea y siga siendo, que la calificación registral sólo debe tener en cuenta la existencia de tales expedientes de disciplina urbanística si constan debidamente y formalmente en el folio registral de la finca, (art 20.4.a de la ley de suelo) pero no si simplemente resultan de una herramienta auxiliar de asociación de información territorial. (art 20.4.a de la ley de suelo).

 

14.4.                b.- Sí a la asociación de información territorial relativa al dominio público. No a la relativa a las propiedades públicas patrimoniales

 

Una de las cuestiones que mayor consenso suscita es la  necesidad de proteger el dominio público de invasiones por parte de los particulares. Aunque la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas obliga a la inscripción de los bienes propiedad de las mismas, tanto demaniales como patrimoniales, tal objetivo está muy lejos de cumplirse.

 

Pero por ser el dominio público, ante todo,  la exclusión del dominio privado,  el registrador debe rechazar cualquier pretensión de inmatriculación de una propiedad privada si le constar por cualquier medio la posible invasión del dominio público, inscrito o no.

 

De ahí que la legislación vigente ya haya dado decididos pasos, que se estima conveniente potenciar, para que la calificación registral haya de velar por la protección del dominio público incluso no inscrito.

 

Puede destacarse el art 20.4 de la ley de suelo que exige como uno de los requisitos para la inscripción de edificaciones, que el registrador compruebe que el suelo no tiene carácter demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público general.

 

El registrador, para cumplir con ese mandato legal, y las administraciones, para facilitarlo y velar por la protección del dominio público de que sean titulares, deben auxiliarse del análisis de contraste ente la capa de identificación geográfica de las fincas registrales (o que aspiran a serlo) y la del dominio público, todo ello a través de la asociación de información territorial que prevé el art 9 de la ley hipotecaria.

 

En cambio, pretender dotar de igual protección a los bienes patrimoniales de titularidad pública no inscritos sería absolutamente injustificado, pues supondría un privilegio aberrante, que la ley no ha querido establecer, con respecto a los demás bienes patrimoniales no públicos. Por esos, todos los bienes patrimoniales se rigen, en su relación con el registro de la propiedad, por los mismos principios esenciales de prioridad, inoponibilidad, legitimación y fé publica registral.

 

14.5.                c.- Exigencia de autenticidad en la información asociada y metadatación suficiente de la misma.  

 

                             Evidentemente, la información que se asocie, si quiere servir de fundamento a la calificación registral, necesita estar autenticada, es decir, que conste fehacientemente su autenticidad, o lo que es lo mismo, que emana de la autoridad pública competente, y que conste la fecha a que se refiere tal información.  En todo caso, la responsabilidad de su exactitud y actualización no compete al registro de la propiedad, sino corresponde a la administración autora de la información asociada.  

 

14.6.                d.- El efecto de la información asociada:

 

 

El efecto jurídico de todo ello no será dotar de oponibilidad jurídica plena a tal información, pues ya goza legalmente de ella sin necesidad de inscripción registral ni de asociación o incorporación expresa a la aplicación informática de tratamiento de bases gráficas registrales, sino:

.- Suministrar publicidad noticia a los interesados que la soliciten

.- Proporcionar conocimiento efectivo al registrador y fundamentación para la su calificación.

 

15.  .- La integración de la información registral geográfica en INSPIRE y en la infraestructura de datos espaciales de España.- 

 

La aprobación de la Directiva 2007/2/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de marzo de 2007, por la que se establece una Infraestructura de Información espacial en la Comunidad Europea (INSPIRE), con la implantación de su geoportal, supone la proclamación de la necesidad y utilidad del acceso a la información territorial georreferenciada.

 

    Dentro del ámbito de la Directiva 2007/2/CE  quedan claramente incluidos los siguientes recintos geográficos específicamente generados por la institución registral:

 

A.- El distrito hipotecario: pues se entiende comprendido en el anexo I punto 4, cuando habla de  las “Unidades administrativa en que se dividan las áreas en las que los Estados miembros tienen y/o ejercen derechos jurisdiccionales, a efectos de administración local, regional y nacional, separadas por límites administrativos”.

 

B.- La finca registral: incluida en el concepto a que se refiere el anexo I, punto  6, el cual define “Parcelas catastrales” como “Áreas determinadas por registros catastrales o equivalentes.”  Por lo tanto, pese a que en el derecho interno español la “parcela catastral” es algo distinto de la finca registral, en derecho europeo, (la propia Directiva), la expresión “parcela catastral” se define legalmente en un sentido más amplio, que sin duda incluye a las fincas registrales.

 

 En efecto, el Inspire Thematic Group Cadastral Parcel publicó su documento, relativo a la especificación del dato «parcela catastral», contenido en el apartado 6 del Anexo I de la Directiva, estableciendo como punto de partida la definición que de la parcela catastral ofrece la propia Directiva antes mencionada. Desde esta óptica, el documento de especificación dice que «de conformidad con su propio sistema legal, cada Estado miembro cuenta con un Registro al respecto, bajo la responsabilidad del Gobierno. Dichos Registros son normalmente conocidos como Catastros, y a veces como Registros de la Propiedad u otro tipo de Registros. Sea cual sea la denominación que el mismo reciba, la unidad básica es la parcela». 

De los antecedentes legislativos de la Directiva, cabe concluir que la referencia que se hace en el apartado 6 del Anexo I no se limita a la parcela catastral stricto sensu, sino que dentro del concepto "registros catastrales o equivalentes" habría que incluir a todos aquellos Organismos estatales encargados de hacer constar a quién le corresponde la propiedad de las fincas. Y si bien es cierto que, a nivel europeo, esta función se atribuye habitualmente al Catastro, no es así en todos los casos. En España, tal función corresponde al Registro de la Propiedad.

 

Cualquier Estado miembro o administración pública tendrá interés, antes de adoptar una determinada decisión o política medioambiental, en saber qué propietarios pueden verse afectados y en qué medida, tanto en aquellos casos en los que la adopción de la misma pueda conllevar un determinado gasto para dicho Estado, - por ejemplo, en caso de la necesidad de expropiación-  o servir de soporte para la obtención de ingresos públicos - por ejemplo, el establecimiento de una tasa ecológica que grave a determinados terrenos en función de su actividad o de su ubicación.-

 

No cabe duda, pues, de que el ámbito de la Directiva Inspire se extiende  tanto a las demarcaciones registrales como a las fincas registrales. Por ello, la transposición que de dicha directiva hace la LISIGE - ley 14/2010- resulta defectuosa, al no contemplar de modo expreso más que a la parcela catastral (que incluye dentro de la Información Geográfica de Referencia) y no a la finca registral.  Pero sí hace alusión a las fincas registrales, aun sin llamarlas por su nombre, en el ANEXO III, relativo a los “Datos Temáticos Generales”, cuando habla en su letra h de “cartografía específica”, a la que define como “aquella que proporciona una imagen cartográfica de las características físicas, jurídicas, económicas, sanitarias, industriales, patrimoniales, culturales, turísticas, de transportes, ganaderas, sociales, o de la evolución histórica de un territorio, así como los mapas que reflejen una realidad específica conforme a la normativa vigente.”  No hay duda de que la cartografía registral, en la medida en que recoge la delimitación geográfica de las fincas registrales, proporciona una imagen cartográfica de las características jurídicas y patrimoniales del territorio español en lo que al derecho de propiedad se refiere

 

 

Por tanto, la información registral georreferenciada relativa a los distritos registrales y a las fincas registrales debe integrarse en la Infraestructura de datos espaciales española y europea.

 

16.  .- Requisitos y funcionalidades de la aplicación registral de tratamiento de bases gráficas y del portal o visor geográfico registral.

 

La aplicación:

 

a.- Ha de estar prevista y ordenada normativamente y aprobada por la Dirección General de los Registros.

 

b.- Debe integrar a todos los registros de la propiedad de España.

 

c.- Ha de tener capacidad técnica para recoger, con la debida separación, pero de modo integrado, todos los tipos de información geográfica a que se refiere el punto 11 de este trabajo, con la debida constancia de su autoría, que en el caso del registrador se plasmaría mediante su firma electrónica.

 

d.- Ha de posibilitar la asociación de información territorial pública y auténtica, relativa a disposiciones normativas que afecten al territorio, y a la delimitación del dominio público y las servidumbres de uso público.

 

e.- Debe permitir el análisis de contraste y trasvase de información gráfica entre la cartografía catastral y la registral, mediante un módulo o utilidad específica que habrá de contar con la aprobación de la dirección general del Catastro.

 

e.- Debe incluir un módulo u utilidad específica para servir de portal oficial de alertas geográficas registrales, para recoger, por ejemplo, qué recintos geográficos o qué fincas concretas están incursas en un procedimiento judicial, administrativo o registral que afecte o tuviera potencialidad de afectar a su configuración perimetral, titularidad, o contenido de facultades y obligaciones.  En ese mismo portal de alertas se podrá publicitar, a petición del oferente, cualquier oferta pública de venta, ya sea voluntaria o mediante subasta forzosa.

 

El portal o visor público:

 

a.- Debe ser único para todo el territorio nacional.

 

b.- Debe ser de acceso directo, sin intermediación, y gratuito.

 

c.- El contenido directamente visualizadle por cualquier usuario, sin previa identificación, debe incluir, además de otras capas de información territorial auxiliares y externas,  los distritos registrales y las fincas registrales, con el identificador unívoco de aquéllos (código de registro)  y de éstas (código de finca, o idufir), y con posibilidad de enlace con el portal específico de la sede electrónica registral (actualmente, Floti) para la solicitud de publicidad registral o dictamen registral.

 

d.- Con respecto a las fincas registrales, cuando su base gráfica no conste formalmente inscrita tras cumplimentar el procedimiento legal aplicable, sino que sea sólo sea la afirmación gráfica de su propietario, o la opinión de oficio del registrador, deberá advertirse así expresamente para no inducir a error al usuario, pudiendo a tal efecto considerarse la conveniencia de  sustituir la visualización publica del polígono o recinto que supuestamente delimitaría la finca según su propietario o según opinión registral,  por la de un simple punto de ubicación o localización de la misma (el centroide), que también es un dato espacial, relevante, pero no tan comprometido.

 

e.- Debe permitir visualizar, si el usuario lo desea, el portal oficial de alertas geográficas registrales, con indicación del  identificador único del procedimiento de que se trate, a fin de que el usuario pueda solicitar información adicional del mismo.

 

17.  .- La importancia de las conclusiones expuestas y la urgencia de su implantación efectiva:

 

17.1.                Con la implantación de las medidas que se proponen en las anteriores conclusiones, se lograrían un refuerzo considerable de la seguridad jurídica, que se haría evidente, por ejemplo, en los siguientes aspectos:

 

17.2.                a.- La obligada delimitación georreferenciada de las fincas registrales permitirá evitar:

.- Que registrador no sea capaz de evitar una doble inmatriculación posterior, que le afecte, dando así al traste con la protección registral con que aquél creía contar.

.- Que cuando la administración inicie un procedimiento de expropiación, reparcelación, concentración parcelaria, deslinde u otros imaginables sobre un área determinada y pida certificación registral de qué fincas están incluidas en esa área para poder entender el procedimiento con sus titulares, el registrador no detecte la ubicación de esas fincas concretas y sus titulares sean preteridos en el procedimiento, que se seguirá con otros (los titulares catastrales, por ejemplo).

 

17.3.                b.- Si además se exige la georreferenciación de la normativa de alcance territorial (por ejemplo, la delimitación de distritos registrales y termino municipales, la de los espacios naturales protegidos, la clasificación del suelo en los instrumentos de planeamiento, etc.) y su interoperabilidad con la capa de delimitación geográfica de fincas registrales, el propietario ganará en seguridad jurídica a la hora de decidir qué actos lleva a cabo sobre su finca, y el registrador a la hora de calificar su legalidad con arreglo a la normativa vigente.

 

17.4.                c.- Cualquier interesado, tanto particular como administración pública, podrá obtener información registral partiendo de simples criterios geográficos, sin necesidad de conocer al titular ni el identificador de la finca.

 

17.4.1. .- La administración, de cualquier nivel, pues así lo exigen todas incluso a nivel comunitario, podrá conocer con plenas garantías la situación jurídica del territorio que administra, y agilizar y asegurar el éxito de  sus procedimientos confiando en los pronunciamientos registrales, (y si así lo desea, con encomienda al registrador para que realice determinados trámites de notificación o publicidad), y la más plena la justicia tributaria y equidad en la recaudación e inversión de recursos públicos.

 

17.4.2. .- Cualquier interesado en contratar, embargar o interponer acciones respecto de fincas que tengan una ubicación determinada.

 

17.5.                d.- Mediante las fórmulas de colaboración expresada y las técnicas de interoperabilidad y análisis de contraste aludidas, se perfeccionan recíprocamente tanto la institución catastral como la registral al servicio de sus respectivos fines legales.

 

17.6.                e.- En un mundo de contratación a distancia, incluso transfronteriza, se fomenta la transparencia y concurrencia plena del mercado inmobiliario a través de un portal geográfico donde se puedan consignar y gestionar la oferta y demanda inmobiliaria, especialmente útil en los casos de subastas u ofertas públicas de venta.

 

17.7.                Por todo lo expuesto, se estima que de todas las reformas que contempla el actual anteproyecto de reforma integral de los registros públicos, (y de las que no contempla), ésta que aquí nos ocupa, - relativa a la necesidad de georreferenciación de las fincas registrales y de la propia normativa territorial y la interoperabilidad entre ellas y con otras instituciones como la catastral-,  es la más necesaria, la más urgente, la más útil para el servicio público y la seguridad jurídica,  y a la vez, sencilla y económica de implantar.

 

 

 

CONCLUSIONES QUE SE PROPONEN:

 

 1.- La finca registral no es un concepto fáctico predefinido, sino un concepto jurídico a definir y delimitar por el registro de la propiedad, para lo cual necesita emplear a la vez, tanto técnicas idóneas de identificación (la georreferenciación respecto de un sistema oficial de coordenadas geográficas) como  procedimientos jurídicos adecuados con posibilidad efectiva de intervención de colindantes, y sin que esta tarea esencial, que entra dentro del objeto propio del registro, pueda ser objeto de externalización o condicionamiento por otras instituciones ajenas al propio registro.

 

2.- La identificación geográfica de la finca debe ser objeto de rogación, calificación, decisión motivada, constancia formal en el folio real y firma por el registrador, y posterior publicidad formal, produciendo los efectos jurídicos propios de los pronunciamientos registrales, y de los que carecen las simples, aunque muy convenientes, identificaciones de oficio que en todo caso debería procurar el registrador.

   

3.- La necesidad y utilidad de la delimitación geográfica es predicable respecto de todas las fincas registrales, tanto de nueva creación como ya inmatriculadas, y tanto si constituyen porciones de suelo como edificaciones.  En cambio, respecto de los elementos privativos de una propiedad horizontal no tumbada, puede bastar su identificación gráfica precisa por referencia a los planos del proyecto integrado en el libro del edificio, que debería archivarse en el registro.

 

4.- Por elementales razones de seguridad jurídica y accesibilidad efectiva, para ciudadanos y autoridades, -en particular los registradores-, que han de cumplir y hacer cumplir las normas de ordenación territorial, sería muy conveniente establecer legalmente como requisito para la entrada en vigor de tales disposiciones normativas la georreferenciación de los planos y representaciones gráficas a que se refieran y su publicación en un portal o sistema geográfico oficial de la respectiva administración autora de la normativa o acto publicado, lo cual, mediante simple interoperabilidad técnica, permitiría al registrador asociar o relacionar dicha información territorial de carácter normativo con las concretas fincas registrales afectadas, tanto a efectos de publicidad noticia para los interesados, como para el acierto en la calificación registral, paliando así la grave situación actual en que las limitaciones “públicas” del dominio operan de facto como cargas ocultas.

 

5.- La calificación registral debe también proteger el dominio público, incluso no inscrito, para lo cual, en tanto se cumpla la obligación legal de inmatricularlo,  resulta esencial conocer y acceder a su delimitación geográfica efectuada por la administración competente para ello.

 

6.- Las relaciones Registro-Catastro deben estar presididas por la colaboración e interoperabilidad más intensa y leal dentro del respecto a sus respectivas funciones. La cartografía catastral debe utilizarse de modo preferente, pero no único, para la delimitación geográfica de las fincas registrales. Registralmente debe realizarse un análisis específico y seguimiento del grado y del estado de coordinación entre el inmueble catastral y la finca registral. Todos los pronunciamientos jurídicos registrales susceptibles de causar una alteración catastral, tanto los alfanuméricos relativos a la descripción de las fincas e identificación de los titulares, como los geográficos relativos a la ubicación y delimitación geográfica de las fincas,  deberían ser  puestos a disposición del Catastro, mediante procedimientos  electrónicos con interoperabilidad de sistemas geográficos, para su incorporación al mismo.

 

7.- Se constata la necesidad de reformar los procedimientos inmatriculadores actuales para dotarlos de mayores garantías, así como de regular procedimientos para el deslinde de fincas registrales inscritas y para resolver los casos de doble inmatriculación. Para todos ellos, la intervención registral resulta idónea, no sólo proporcionado información registral y dictámenes previos y calificando finalmente el resultado del procedimiento tramitado ante otra autoridad pública independiente, sino tramitando y resolviendo tales procedimientos si legalmente se le facultara para ello.

 

8.- La información geográfica registral, tanto en lo que se refiere a la delimitación geográfica de los distritos como de las fincas registrales, entra dentro del ámbito de la directiva INSPIRE, y por tanto, ha de integrarse en su geoportal y en el de la IDEE, con el metadato del identificador único de cada distrito y de cada finca que permita a cualquier usuario público o privado cursar peticiones de publicidad registral detallada al registro competente.

 

9.- Para la identificación geográfica de las fincas y la asociación y difusión de información territorial pública resulta imprescindible el empleo de una aplicación informática registral con las utilidades propias de los sistemas de información geográfica, y de un geoportal oficial registral, en el que sería muy conveniente la habilitación de alertas geográficas registrales respecto de cualquier punto o área del territorio sujeto a cualesquiera actuaciones administrativas o judiciales potencialmente afectantes a su configuración jurídica cuya iniciación se haya hecho constar registralmente.  También debiera servir de medio de publicación oficial del hecho de que una finca ha quedado identificada geográficamente. Y para permitir una mayor concurrencia de interesados, debería permitir publicar que una finca está sujeta a una oferta pública de venta, ya sea voluntaria o forzosa, por subasta.

 

10.- Se estima que la efectiva implantación de las medidas a que se refieren las presentes conclusiones resulta tarea urgente para potenciar la seguridad jurídica a través de la institución registral y atender así una apremiante demanda y necesidad de interés general,  tanto a nivel nacional como internacional.

 

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CONCLUSIONES ASAMBLEA DE ZARAGOZA DIMENSIONES COORDINACIÓN CATASTRO- REGISTRO LA DESMITIFICACIÓN DEL COLINDANTRE
DIFERENCIAS FINCA REGISTRAL - PARCELA CATASTRAL SECCIÓN TERRITORIO
(en construcción)
EFECTOS JURÍDICOS DATOS CATASTRALES

 

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