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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 25/06/2009

 

Visita nº  desde el 11 de diciembre de 2009

  

 

  1. DESLINDE ADMINISTRATIVO. Por la UPV/EHU se remite instancia del Gerente por la que se solicita que, conforme al art. 13.1.a del Decreto 238/1986, de 4 de noviembre por el que aprueba el Reglamento para la ejecución de los Deslindes y Amojonamientos de los bienes que integran el patrimonio de la Comunidad Autónoma de Euskadi, “se tome constancia en el Registro de la Propiedad, y se proceda a la modificación, en lo que proceda, de los asientos registrales que se opongan a lo establecido en la Resolución, conforme a lo previsto en la legislación registral.”

  Junto a la misma se acompaña una notificación de la Diputación Foral de una propuesta de resolución del deslinde, junto con las fichas de las parcelas colindantes con su descripción gráfica e identificación de coordenadas. Se plantea la operación a realizar.

 

  Conforme al art. 13 citado, firme que sea en vía administrativa la resolución aprobatoria del deslinde, por los servicios correspondientes se presentará en el Registro de la propiedad correspondiente, testimonio de la resolución y del plano levantado al efecto, así como, en su caso, la documentación prevista en los artículos 206 de la Ley Hipotecaria, y 303 y siguientes de su Reglamento para la constancia en los asientos registrales de la nueva descripción.

  A esos efectos, se echa en falta, entre la documentación presentada, el testimonio de dicha resolución y también una certificación suscrita por el Gerente de la Universidad en la que se describa la finca conforme al deslinde practicado.

  El art. 9.1ª LH establece que los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

  En cumplimiento de dicha obligación los Registros de la propiedad disponen de la aplicación Geo-Base, que les permite cumplir con los requerimientos de la LH en esa materia, por lo que a la vista de los planos y material gráfico aportado se procederá a dibujar en la correspondiente base gráfica registral la parcela conforme a la nueva descripción, con archivo de uno de los ejemplares de la certificación gráfica.

  Una vez realizadas las operaciones de identificación, del archivo del duplicado de la indicada certificación gráfica se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.

 

 

  2. SEGREGACIÓN Y UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO. Un particular consulta al registrador sobre el modo de proceder a fin de segregar de una finca rústica de su propiedad, situada en Vizcaya/Bizkaia, que tiene una superficie de doce mil quinientos metros cuadrados, una parcela de cinco mil, inferior a la unidad mínima de cultivo, en la que va a construirse una casa vinculada a la explotación agraria. Se plantea qué licencias tiene que pedir.

 

  Parece que el particular deberá obtener para la segregación y construcción de la casa, por un lado, licencias municipales de segregación y obra, por el otro, autorización del Departamento de Agricultura del Territorio de Vizcaya/Bizkaia para la segregación y construcción en los términos que autoriza la legislación vigente, sin que, en este caso concreto, sea necesaria la remisión por el registrador de la documentación a la Administración agraria.

  Así, el art. 24 de la L. 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias (RCL 1995\1947), dispone que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

  El art. 25.d de la misma, permite la división o segregación si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.

  Ese precepto añadía que a los efectos del artículo 16 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio (RCL 1992, 1468 y RCL 1993, 485), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto que se ha mencionado.

  El interesado, según dicho precepto del Texto refundido de 1992, no podía realizar parcelaciones urbanísticas y debía garantizar la preservación de la segregación del proceso de desarrollo urbano, sin perjuicio de lo que la legislación aplicable estableciera sobre régimen de los asentamientos o núcleos rurales en esta clase de suelo.

  Añadiendo que si lo que pretendiera fuera la construcción de un edificio destinado a vivienda familiar, siempre que en el lugar no cupiera la posibilidad de formación de un núcleo de población, debería obtenerse autorización del organismo autonómico competente, sin perjuicio de la licencia municipal que hubiera correspondido.

  En la actualidad determinar la concordancia del precepto relacionado del Texto refundido de 1992 con la legislación vigente no es una tarea fácil, aunque creemos que el régimen no ha variado.

  Primero, hay que buscar dicha regulación en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (LA LEY 8457/2008), que en su art. 13.1, tras disponer el destino de los suelos rurales según su naturaleza, admite la legitimación de actos y usos específicos que sean de interés público o social por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural, pero con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

  Ello nos remite a los arts. 28 y 31 de la L. 2/2006, de 30 de junio, del Suelo y Urbanismo de Euskadi (LPV 2006\256, LSUE en adelante) y al art. 50 del Decreto 105/2008, de 3 de junio de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006 (LPV 2008\230).

  El citado art. 28 admite la posibilidad de autorización, previa acreditación de su necesidad, del uso de vivienda ligada funcional y permanentemente a una explotación económica, hortícola o ganadera para residencia del titular y gestor de la explotación, así como de su unidad familiar.

  El art. 31, a su vez, dispone que sólo será admisible el otorgamiento de licencia de construcción vinculada a una explotación hortícola y ganadera cuando ésta haya de ser empleada como vivienda habitual por el titular y gestor de la explotación económica. A estos efectos, el solicitante deberá pedir la previa autorización al departamento de agricultura del territorio histórico correspondiente.

  En su número 2 añade que serán nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra de la autorización prevista en el número anterior. Esto último nos plantea un conflicto con el art. 80 AURH, que exige, en caso de segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo la remisión de la documentación a la Administración agraria para que se pronuncie sobre su validez.

  A la vista de ello cabría distinguir entre las segregaciones de parcelas inferiores a la unidad mínima, aquellas que tienen por objeto la construcción de una vivienda ligada a la explotación, y de otro lado, las restantes a las que se refiere el art. 25 de la Ley 19/1995 de modernización de las explotaciones agrarias.

  Así, mientras para las primeras, el régimen del art. 80 AURH ha perdido su sentido, por lo que no tiene objeto la remisión de documentación alguna, no sucede lo mismo para las restantes, respecto de las que el art. 80 AURH sigue siendo operativo en los términos, ya de por sí problemáticos, en los que lo venía siéndolo y que, en todo caso dejan abierta la vía impugnatoria por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos[1].

 

 

  3. HERENCIA YACENTE. Se presenta testimonio del auto de adjudicación en la subasta celebrada para ejecutar una disolución de comunidad romana en la que uno de los titulares en proindiviso ha fallecido. El ejecutante es el otro propietario en comunidad y proindiviso, que conforme al art. 671 LEC, se adjudica los bienes por menos del cincuenta por ciento del valor de tasación. La demanda ejecutiva se ha dirigido contra la herencia yacente, se plantea si es necesario demandar en la ejecución al administrador de la herencia.

 

  Se consideró, en efecto, que, sin perjuicio de pedir la sentencia a efectos de ver quienes fueron demandados, era necesario el nombramiento de administrador de la masa hereditaria.

  El caso ya se resolvió en otras resoluciones, así la de 24 de febrero de 2006 señaló que la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

  Por esas y otras razones, la resolución de 20 de noviembre de 2007 confirma la nota del registrador que exige el nombramiento de administrador para una herencia yacente sobre la que se pretende la ejecución de una sentencia declarativa. Por iguales razones deberá pedirse el nombramiento de administrador en este caso.

 
 

  4. CASA ANTIGUA. Un edificio de cuatro plantas, tres de habitaciones y una para tiendas se rige por una propiedad horizontal de hecho y tiene como números de policía el 30 y 32. El notario consulta al registrador sobre la forma de redactar una escritura de herencia de uno de sus tres titulares y la constitución de la casa en régimen de propiedad horizontal.

  En 1930 las segundas habitaciones de los números 30 y 32 se adquirieron por herencia y en 1960 se vendió la habitación segunda del número 32, pero se omitió la referencia en el asiento sobre la venta de la habitación número 30.

  Los herederos de uno de los titulares, junto con los demás dueños quieren constituir formalmente el edificio en propiedad horizontal. En el catastro sólo aparecen como dueñas las tres indicadas personas, sin que del Registro resulte con claridad un titular para las segundas habitaciones del número 30 o una reserva de esa propiedad. Se plantea la titularidad del edificio, en concreto si la venta de 1960 comprendía dichas segundas habitaciones o si respecto de las mismas quedó como propietaria la vendedora.

 

  De los datos expuestos resulta la duda, pero no la solución. Para resolver será preciso apoyarse en datos adicionales. El catastro se ofrece en primer lugar, al menos como indicio, pero no puede considerarse decisivo para determinar la titularidad, como resulta del art. 3 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

  Por ello el registrador deberá acudir a otros datos, como es el caso de la escritura inscrita, donde conste con mayor claridad la extensión de la venta de 1960, que tal vez no se recogió adecuadamente en el asiento. La aportación del libro de actas de la casa con la relación de propietarios asistentes a las juntas o un acta de notoriedad sobre la situación posesoria también pueden ser útiles para salir de la duda.

 

  5. CERTIFICACIÓN DEL ART. 323 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. Según los apartados 2 y 3 de dicho artículo, los registradores mercantiles tienen la obligación, cuando los datos relativos a los bienes que obraran en las actuaciones y en el mandamiento fueran suficientes, de remitir una certificación del contenido de la resolución dictada por el juez del concurso al Registro de la Propiedad, que será título bastante para la práctica de los correspondientes asientos.

  Se plantea si una vez recibida la comunicación el registrador de la propiedad debe practicar los asientos o si debe esperar la correspondiente solicitud de los interesados en las inscripciones o anotaciones que correspondan.

 

  No se ha previsto el régimen de la rogación en estas comunicaciones, de manera que surgen dudas sobre el carácter del registrador mercantil remitente, en concreto, se plantea si tiene o no la condición de presentante; así como, para el caso de que se practicara algún asiento, también se plantea a quien habría de devolverse o comunicarse el título e, igualmente, a quien comunicar, en su caso, la existencia de defectos.

  Se dijo que en tanto no se realizara una solicitud por algún interesado en la inscripción no procedía la práctica de asiento alguno, ni siquiera el de presentación, a lo que se objetó que el artículo se vacía de utilidad si se condiciona la extensión de los asientos a una solicitud previa de alguien que ignora el hecho mismo de la comunicación, siendo así que conforme a la resolución de la DGRN de 11 de febrero de 1988, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud pueden practicarse.

  También se indicó que la mera la remisión no implicaba la obligación de presentación en el Diario, lo que contradice, para los documentos susceptibles de algún asiento en el Registro de la propiedad, el art. 416.II RH que ordena que al ingresar cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal, se extienda en el Diario el asiento de presentación.

  También se indicó que con frecuencia las resoluciones concursales llegan antes al Registro de la propiedad que al mercantil, por lo que puede darse el caso de que el asiento que corresponda según la certificación se encuentre ya practicado.

  Se coincidió, en que cuando menos procederá practicar un asiento en el Libro de Incapacitados y, para algunos, sobre la base de la obligación de colaborar entre sí de los registradores, contenida en el art. 222.8.II LH, habría que practicar un asiento de inscripción o anotación, según los casos, en aquellos bienes identificados de manera bastante en la certificación, siempre y cuando dicho asiento no se haya practicado previamente por virtud del título correspondiente, en el supuesto de que el mismo hubiera llegado antes al Registro de la propiedad que al mercantil.

 

 

  6. COMPRAVENTA ANTERIOR AL CONCURSO. Se presenta una declaración de concurso contra una sociedad, que luego se retira del Registro. Durante la vigencia de ese asiento de presentación llega una compraventa de un garaje realizada tres años antes por la sociedad concursada. Se plantea la inscribibilidad de la compraventa.

 

  Para que puedan rescindirse, los actos perjudiciales para la masa activa del concurso realizados por el deudor, deben ser anteriores en no más de dos años a la declaración del concurso, conforme al art. 71.1 LC.

  Incluso cuando conste en el Registro la declaración del concurso tales actos son inscribibles, pues por sí solos no son ni nulos ni anulables, por tanto, con mayor razón será inscribible la compraventa del presente caso, realizada más de tres años antes de la declaración del concurso, incluso durante la vigencia del asiento de presentación de la misma[2].

  También se sugiere que el registrador pudiera oficiosamente notificar a la administración del concurso de la presentación de la compraventa. Sin embargo, si se produce la inscripción de la misma, los administradores podrán tomar noticia de ella por la vía de la publicidad del art. 19 bis LH.

 
 

  7. HEREDERO ÚNICO. Se plantea si la herencia del heredero fiduciario con dos fideicomisarios de residuo es herencia del heredero único y se puede inscribir por instancia.

 

  Lo relevante para que proceda la instancia del heredero único es que no deba hacerse la partición. Con el fideicomisario no hay que hacerla, pero si fuera necesaria lo sería también la escritura pública.

  Sin embargo, la resolución de la DGRN de 27 de marzo de 1981 dice que el heredero fiduciario no es heredero único, ya que el fideicomisario es heredero, por lo que no cabe la instancia. 

 

 

Bilbao, 25 de junio de 2009

Carlos Ballugera Gómez


 

[1] Sobre los problemas de aplicación del art. 80 AURH vid. resoluciones de 22 de marzo de 2004 y de 24 de mayo de 2005.

[2] Vid. Curiel, F. “Concurso de acreedores y Registro de la Propiedad”, Cuadernos de Derecho Registral, Madrid, 2004, pág. 86.

 

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