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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 09/02/2010

 

Visita nº  desde el 30 de abril de 2010

  

  1. EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EN TRANSACCIÓN. En un procedimiento de ejecución ordinario sobre división de cosa común, en el que una de las partes reclamaba a la otra una cantidad de dinero, las partes llegan a una transacción que es homologada judicialmente.

  En dicha transacción, suscrita en un documento privado, pero incorporada en los antecedentes del auto de homologación, entre otras cosas se dice que “Las partes ponen fin al pro indiviso existente sobre la FINCA NUMERO CUATRO, lonja situada en la planta baja del edificio o bloque 1 [...] adjudicándose la propiedad del mismo a Dª AGURTZANE, quien abonará a D. JOSÉ ANTONIO y D. SERAFÍN como compensación por su participación en el inmueble la cantidad de trece mil quinientos euros importe que será abonado en el momento de suscribir el presente documento privado [...] Todos los integrantes del pro indiviso se comprometen a otorgar la correspondiente escritura a fin de elevar a público el presente acuerdo, bastando el requerimiento de cualquiera de ellos para la comparecencia de todos los integrantes del hasta ahora condominio de la finca descrita en la Notaria que al efecto se designe por el requirente.” Se plantea si el auto es inscribible o debe otorgarse escritura pública.

 

  La cuestión está en determinar si el acuerdo ha dado lugar a la transmisión a favor de la adjudicataria o contiene una simple obligación de transmitir. A la vista del acuerdo los asistentes entendieron que había habido transmisión.

  En cuanto a si se debe otorgar o no escritura pública, habiendo transmisión y título auténtico, como es el caso del auto, el documento es inscribible conforme a los arts. 3 y 18 LH.

  El pacto por el que las partes se obligan a elevar a público el acuerdo, aunque se mencione al Notario, se ha cumplido con la homologación y la incorporación a la misma del acuerdo en términos tan literales que en el mismo se alude al propio acuerdo como contenido en documento privado, cuando es manifiesto que está incorporado al auto y es, por tanto, documento auténtico susceptible de inscripción. A mayor abundamiento véase la resolución de la DGRN de 13 de abril de 2000.

 

 

  2. OPONIBILIDAD DE DOBLE INMATRICULACIÓN. El caso se plantea por persona que demanda frente a otro la propiedad de una finca que el primero tiene inscrita a su favor desde 1971. No obstante en el Registro consta la nota de doble inmatriculación del art. 313 RH sobre la finca indicada y sobre otra titularidad del demandado, inmatriculada en 2000.

  El demandado alega en defensa de su derecho que el demandante no ha podido prescribir el dominio frente a él porque la presunción de justo título e inscripción del art. 35 LH no opera en los casos de doble inmatriculación. Con ello se refiere no a la que se produce entre las dos fincas indicadas y reflejada en el Registro mediante nota marginal, sino a la doble inmatriculación existente entre la finca inscrita en 1971 y otra inscrita en 1890 a favor de quien el demandado considera que es su causante en el dominio. Se plantea la fuerza de dicho argumento.

 

  En primer lugar hay que entender que el art. 35 LH no establece una presunción de título para la usucapión sino que dice que la inscripción será justo título, por lo que la doble inmatriculación, a lo sumo bloquearía la presunción de posesión, de suerte que si el titular registral por la inscripción de 1971 demuestra su posesión, habría usucapido también contra el titular registral de la inscripción de 1890[1].

  La sentencia de la acción declarativa del dominio tiene efectos entre partes no frente a terceros, por lo que no afectará al titular registral por la inscripción de 1890, de suerte que a la recíproca, para que la posición de ese titular afecte al demandante será necesario que comparezca en juicio.

  En caso contrario, si se admitiera que existe una doble inmatriculación entre las inscripción de 1971 y 1890, el demandado estaría trayendo el derecho del tercero para lo que le conviene pero no para lo que le perjudica, lo que no se admite.

  Por eso se entendió que la doble inmatriculación debe predicarla el titular registral no un tercero que no comparece en el procedimiento o al menos para que pudiera hacerse valer con eficacia “erga omnes” debería constar la nota del art. 313 RH en ambas fincas, ya que en caso contrario, del Registro, la apariencia que resulta es que las dos inscripciones se refieren a fincas distintas.

 

 

  3. EXCESO DE CABIDA O RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. El caso gira sobre una diferencia de opiniones entre el notario y la registradora. El primero considera que es un caso de rectificación de cabida, por lo que incorpora una medición y acta por exhibición. En opinión de la registradora no lo es, sino que se requiere un acta para inmatricular, que acredite que la previa adquisición por los donantes de la parte de finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el art. 210 RN.

  En la nota de suspensión se concretan las diferencias superficiales y los argumentos: “La finca registral número 78 de las de G., se halla integrada por: CASERÍA ORBETA, señalada con el número treinta, con inclusión de antuzano y horno, mide un total de CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS TREINTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS, y además sobre parte del mismo antuzano, se construyó posteriormente CASA UNIFAMILIAR señalada con el número DIEZ. Son sus pertenecidos: Los terrenos labrantes y montes de TREINTA MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS, y Monte Argomal y Madroñal llamado LARARRUEN o CUENLLUBASO, con una superficie de DIECISÉIS MIL NOVENTA Y OCHO METROS CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS.

“SUPERFICIE TOTAL: CUARENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CINCUENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (47.453,57 M2).

  “Según la escritura otorgada en Bilbao el cinco de noviembre de dos mil nueve, ante el Notario don Ignacio, la descripción de la citada finca es como sigue: CASERÍA ORBETA, señalada con el número treinta, con inclusión de antuzano y horno, mide TRES MIL SETECIENTOS SESENTA Y SIETE METROS NOVENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (3.767,95 m2).

  “La CASA UNIFAMILIAR señalada con el número DIEZ, con su antuzano, mide a su vez TRES MIL CIENTO SETENTA Y UN METROS CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (3.171,05 m2). Son sus pertenecidos: Los terrenos labrantes y montes de VEINTINUEVE MIL CIENTO SEIS METROS OCHENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (29.106,82 m2, es decir, con menor cabida de 1.768,87 m2) y Monte Argomal y Madroñal llamado LARARRUEN o CUENLLUBASO, con una superficie de dividida en dos porciones de SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA METROS TREINTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (7.650,38 m2), ONCE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS, hacen un total de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS TREINTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (exceso respecto a la superficie inscrita de 3.183,84 m2).

  “Del citado pertenecido Terrenos labrantes se quiere segregar una porción de 6.372,35 m2, que se vincula a la Casería Orbeta, formando una sola finca, con una superficie de DIEZ MIL CIENTO CUARENTA METROS TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS. SUPERFICIE TOTAL: CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO METROS VEINTE DECÍMETROS CUADRADOS. Según Licencia de segregación testimoniada en la citada escritura, la superficie total de la finca es de: CINCUENTA y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS NOVENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS. La precitada Licencia autoriza a segregar una porción de DIEZ MIL CIENTO CUARENTA METROS TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS, con los linderos que en la misma se determinan.

  “l°) Existen dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, dada la alteración de los linderos, la extensión del exceso cuya inscripción se solicita (7.874,63 m2), la falta de previa inscripción de los 3.767,95 m2 de la casería Orbeta, la falta de la previa inscripción de los 3.171,05 m2 de la casa unifamiliar, la falta de previa inscripción de los 3.183,84 m2 del monte argomal, y la imposibilidad de concordar su descripción , puesto que no se aporta certificación catastral descriptiva y grafica totalmente coincidente con los términos descriptivos escriturados.

  “Ahora bien, no todo es exceso ya que también se solicita la constancia de la menor extensión superficial del pertenecido denominado terrenos labrantes (1.768,87 m2) que forma parte de la finca.

  “Para proceder a la inmatriculación, debe acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficie. Como ha dicho reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado, la registración de un exceso de cabida "stricto sensu" sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originales registrados, pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será, previa justificación de su adquisición, la previa inmatriculación de esa superficie colindante (RRDGRN 2 de febrero y 8 de abril de 2000, 5 de noviembre de 2002 , 17 de mayo 2003, 25 mayo 2005, 17 febrero 2005 ,18 febrero 2005 entre otras. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1948, artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996, artículo 298 del Reglamento Hipotecario).

  “2°) De los términos de la licencia, resulta que la finca mide 55.764,97 m2, según el Registro 47.453,57 m2. No es posible realizar la segregación sin estar previamente inmatriculada la mayor cabida de la finca, según manifiesta el interesado. La licencia ha de reunir unos requisitos de concreción al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificación de la finca que se segrega y la nueva parcela creada, bien con expresión de su cabida, extensión y linderos, bien con relación a un elemento indubitado de identificación, como puede ser un plano diligenciado por la administración (RDGRN de 9 de abril de 1999).

 

  El acta de notoriedad puede ayudar a disipar las dudas sobre la identidad de la finca pero aquí, dada la falta de título y previa inscripción de una importante cabida, el acta que se requiere es inmatriculadora, dirigida no a comprobar la coincidencia entre las descripciones sino la notoriedad sobre el derecho de dominio del transmitente, conforme a los arts 203 LH y 210 RN.

  Por ello lo que procede en este caso es la previa inmatriculación del exceso seguido de la agrupación a la finca que se va a transmitir, lo que resulta coincidente con la resolución de 7 de octubre de 2007.

  El acta de notoriedad que se presenta carece de las garantías del art. 210 RN, ya que no se cita a colindantes, no hay testigos ni edictos, aunque se dijo que obtener la notoriedad por edictos resulta absurdo, pues lo que se pretende con la notoriedad es un juicio afirmativo no presuntivo.

  


     4. REPARCELACIÓN. En un Proyecto de Reparcelación se contempló una parcela de origen identificada con una porción de determinada finca registral. La escasa superficie de la misma incluida en el ámbito de gestión determinó que su propietario no tuviera derecho a recibir parcela de resultado o de reemplazo por lo que se previó la compensación económica sustitutoria de sus aprovechamientos.

  Durante la fase de información pública del expediente, se formuló alegación por un tercero que reclamaba la parcela indicada como propia, haciéndola coincidir con otra finca registral de su titularidad, lo que justificaba aportando certificación catastral. Sin embargo, de conformidad con el art. 10.3 AURH se consideró que no existía ningún conflicto civil previo al respecto por lo que la titularidad no pudo calificarse como litigiosa o controvertida.

  Con motivo de la aprobación definitiva del Proyecto, esta alegación fue desestimada en base al estudio del parcelario y antecedentes de las fincas, hecho por el Ayuntamiento, concluyendo que existía un error en la atribución catastral. Se decidió, por tanto, confirmar el contenido del Proyecto de Reparcelación presentado.

  Conforme a ello, se procedió a su inscripción en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación administrativa. De la finca registral considerada se segregó la porción afectada que se integró en la agrupación instrumental, y se produjo la división en las fincas de resultado correspondientes, sin que el propietario de la parcela en cuestión recibiera parcela de reemplazo.

  El alegante interpuso recurso contencioso-administrativo frente a la aprobación definitiva en el que se dictó sentencia declarando su inadmisibilidad por entender que la cuestión debatida correspondía a la jurisdicción civil, y no podía afectar a la reparcelación aprobada, haciendo reserva de las acciones civiles.

  Frente a la sentencia de instancia se interpuso recurso de apelación ante el TSJPV, que fue estimado parcialmente, declarando la nulidad parcial del acto de aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación por cuanto al Ayuntamiento debiera haber calificado la titularidad de la parcela de origen en cuestión como de titularidad dudosa, de acuerdo con el art. 103.4 del Reglamento de Gestión Urbanística.

  Ahora el Ayuntamiento se plantea la ejecución de la sentencia, no habiendo duda de que se deberá dictar resolución modificando el Proyecto, de forma que se establezca que la titularidad de la correspondiente parcela de origen es dudosa, señalando cuáles son las fincas registrales con las que se pretende hacer coincidir, con identificación de sus titulares actuales, dejando la cuestión de fondo a lo que resulte de un procedimiento civil. Por su parte la compensación económica correspondiente quedará consignada en la Tesorería municipal a la espera de la resolución definitiva de dicho procedimiento, asumiendo el Ayuntamiento la representación de los derechos e intereses correspondientes.

  Sin embargo, las dudas se plantean en el plano registral. El Ayuntamiento entiende que no será factible la simple rectificación de la inscripción registral reintegrando la finca que inicialmente se consideró afectada y se incorporó, por cuanto la agrupación instrumental quedaría "coja" en relación con dicha superficie, pues la parcela de origen que se aporta a la reparcelación debe tener su respaldo registral en alguna finca.

  ¿Cómo se resuelven estas situaciones? El art. 10.3 del Real Decreto 1093/1997 sólo contempla la titularidad controvertida o litigiosa y establece normas para su tratamiento, pero nada dice de la titularidad dudosa. ¿Deben afectarse a la reparcelación las dos fincas registrales respecto de las cuales se plantea la duda, incorporando en cada una de ellas la correspondiente advertencia, de forma que se dé publicidad a esta situación? ¿Cabe inmatricular provisionalmente a favor del Ayuntamiento la parcela de origen a la espera de lo que resulte del procedimiento civil, en caso de que éste se inicie, y dejando constancia de la situación dudosa en los folios registrales de las otras dos fincas?

 

  Para García García el art. 10.3 AURH modificó el art. 103.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, en el sentido de que la Administración no puede tener en cuenta la titularidad dudosa o litigiosa si en el Registro de la propiedad no consta la correspondiente anotación preventiva de demanda de propiedad[2].

  El Ayuntamiento se plantea ahora modificar la reparcelación para cumplir con la sentencia, por lo que el problema es el de los asientos a practicar cuando dicha modificación se traiga al Registro.

  En primer lugar no parece que proceda que el Ayuntamiento inmatricule a su favor un terreno que no es suyo. Por otra parte, el problema de la rectificación es limitado al no quedar afectadas por la misma las fincas de resultado.

  En cuanto a los asientos a practicar, Dado que nada se ha previsto reglamentariamente unos entendieron que lo que procede es un asiento de rectificación en el folio de la agrupación instrumental y notas de referencia a ese asiento en las fincas iniciales consideradas dudosas, indicando el carácter también dudoso de la titularidad en la reparcelación.

  En cuanto al modo de rectificación para unos se consideró que en el folio de la agrupación instrumental debe extenderse una inscripción, mientras que otros se inclinaron por la nota marginal. Igualmente, unos consideraron que los asientos en las fincas dudosas debían ser nota marginal y otros se inclinaron también por la inscripción. Todas las soluciones parecen igualmente válidas y todas pecan de insatisfactorias al dejar una situación dudosa vigente con carácter indefinido.

  Por otro lado, se dudó si el fondo del problema era o no de doble inmatriculación. Nada consta en el Registro al respecto. Pero si así fuera, la situación final, tras la resolución de las dudas debería afectar a las dos fincas pues ambas se verían privadas de la superficie aportada, pues si no fuera así, la detracción de superficie no se tomaría de finca registral alguna.

 

 

  5. HERENCIA. Se presenta en el Registro una herencia de don José Antonio y de doña Amalia, fallecidos respectivamente el 10 de junio de 1978 y el 15 de julio de 1949. La liquidación de gananciales y partición de herencia es de 23 de enero de 1979, realizada por los hijos Pedro y Roberto, por si y en representación de sus hermanos Amalia y Juan Pablo en virtud de poder otorgado en julio de 1978 para aceptar las herencias de sus padres.

  Se acompaña auto de declaración herederos abintestato de 5 de abril de 1991 de ambos consortes en que se declaran herederos solo a tres de los hijos, sin que lo sea, sorprendentemente, Juan Pablo. El auto dice que éste falleció el 17 de mayo de 1978, lo que se contradice con el certificado de defunción del mismo señor, que indica como fecha de su muerte el 17 de mayo, pero de 1979.

 

  Juan Pablo no está declarado heredero en el auto, por creerlo el juez, erróneamente al parecer, fallecido antes que los causantes, sin embargo, sobre la base de la limitada calificación de los registradores respecto de los documentos judiciales, conforme al art. 100 RH, hay que aceptar la declaración del auto y a la vista del art. 1081 CC, la partición hecha con uno a quien se creyó heredero sin serlo, será nula, por lo que procederá la rectificación de la misma por los tres herederos que quedan según el auto.

  Tampoco puede admitirse la aceptación de Juan Pablo en la partición ya que conforme al art. 991 CC nadie podrá aceptar ni repudiar sin estar cierto de la muerte de la persona a quien haya de heredar y de su derecho a la herencia. Los tres hermanos restantes deben rectificar la partición partiendo de lo que se declara en el auto.

  Sin embargo, para parte de los asistentes, dada la existencia de la partición, sería posible inscribirla ahora, pudiendo entenderse que en el auto se comprenden en realidad tres herencias y la parte de Juan Pablo se ha atribuido a los tres hermanos sobrevivientes.

  No obstante, también para eso sería preciso rectificar la partición, sin embargo, a eso se dijo, que está en contradicción con el auto y que dado que es preciso rectificar la partición para atribuir el cuarto de Juan Pablo a sus herederos, lo correcto es obrar conforme al titulo sucesorio y rectificar la partición para tener en cuenta el auto y su declaración de herederos a favor únicamente de tres hermanos, lo cual, por otro lado es más sencillo, ya que no hay que presentar el título sucesorio del hermano fallecido.

 

 

  6. CANCELACIÓN EMBARGO ANTIGUO. Existe una anotación preventiva de embargo prorrogada en 1980 sobre un bien que en una inscripción de 1970 aparece como ganancial, por una deuda del ex–cónyuge. Ahora se sabe que el Registro no refleja la realidad ya que el bien era privativo del no deudor, por haberse adquirido con dinero del mismo.

  La pareja por haber entendido que dicho bien era privativo no lo incluyó en la liquidación de los gananciales, lo que sin embargo, en 1980 permitió su embargo por deudas del no propietario. Ahora se pretende cancelar ese embargo pero en el juzgado que lo ordenó manifiestan no tener medios para encontrar el procedimiento y se niegan a expedir un mandamiento cancelatorio.

 

  Dada la afirmación del juzgado se trata de hallar una solución práctica, para lo que sería necesario obtener un documento de dicho juzgado, firmado por el secretario en el que se afirmara la imposibilidad de hallar el expediente.

  Ese documento junto con una instancia del interesado solicitando una certificación del art. 353 RH, será suficiente para cancelar el embargo, sobre la base de que la manifestación del juzgado deja claro que el procedimiento se ha terminado, lo que conforme a la resolución de 29 de mayo de 1998, permite cancelar el embargo por caducidad una vez que han pasado seis meses desde la terminación del juicio.

 
 

  7. NUEVA VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL. Un edificio formado por un sótano y varias plantas de viviendas, se halla constituido el régimen de propiedad horizontal con sus estatutos en los que no constan limitaciones respecto al uso y destino de los elementos privativos.

  Se consulta por la notaría el modo de redactar la escritura a fin de segregar del sótano dos locales, creándose tres elementos privativos con cuota, uno de ellos una vivienda, otro un trastero y el tercero, de dieciséis metros cuadrados y acceso directo a la calle, a su vez, como acceso de los otros dos por medio de una vinculación ob rem o de una servidumbre. Se aporta licencia municipal de obras de segregación para una vivienda y seis trasteros, pero en la ejecución sólo se crean los dos dichos.

  Los problemas que se plantean son, primero, la idoneidad de la forma elegida para dar salida a la vivienda y trastero creados y luego, los requisitos del cambio de destino y en concreto el ajuste a la licencia de la declaración de obra que se propone.

 

  La solución más sencilla hubiera sido la afectación del paso como elemento común, lo que requiere acuerdo de la Junta de propietarios y redistribución de cuotas, razones por las que pudo haberse dejado de lado.

  Pero al evitar ese problema aparecen otros, como la circunstancia de que los elementos pertenecen a la misma persona y no cabe imponer una servidumbre sobre cosa propia sin la vocación a la enajenación del art. 541 CC.

  Fuera de eso la fórmula de la servidumbre, es admisible pues según la resolución de la DGRN de 9 de junio de 2009 cabe que el acceso independiente de los elementos de una propiedad horizontal se haga por medio de ese derecho real limitado, que en el caso resuelto era elemento común, pero es necesario que tal servidumbre se halle inscrita. La vinculación ob rem exige que al menos se determinen las cuotas de los elementos beneficiarios de la misma.

  En cuanto al cambio de destino, no es necesario el acuerdo de la Junta de propietarios, pero dado que se crean nuevas viviendas, se precisa licencia del Ayuntamiento conforme al art. 53.a AURH en relación con el 207.1.r) LSUE, tal como vimos en la sesión de 28 de noviembre de 2006.

  Por lo que se refiere a la licencia de obras, aunque hay una divergencia parece que quien puede lo más puede lo menos, además, la exigencia de la licencia no es a los efectos del art. 20.2 del TRLS de 20 de junio de 2008, sino para cumplimentar la exigencia del citado art. 53.a AURH.

  Por lo demás, se plantea que el cambio de destino no se quiere hacer constar en la inscripción sino por medio de nota marginal, ahora bien, en ese caso al menos será necesario, conforme al art. 434 RH expresar en la nota de despacho el carácter o modalidad del asiento practicado cuando difiera de lo solicitado o pretendido en el título, aunque desde otro punto de vista, se consideró, al menos cuando hubiera solicitud expresa, que era necesario denegar la inscripción del cambio de destino si se considerase que el asiento procedente es la nota marginal y no el asiento de inscripción.

 

 

  8. COMPLEJO INMOBILIARIO. Una sociedad es dueña de tres casas colindantes inscritas independientemente, destinadas a explotación del negocio de residencia de la tercera edad, forman un cuerpo de edificios unidos y dependientes  entre si, que conforma un "COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO" en el que concurren los presupuestos fácticos, que recoge el tenor literal del artículo 24 LPH.

  Tales presupuestos son: estar integrado por dos o más edificaciones independientes entre sí, cuyo destino principal es local, participando el titular de estos inmuebles, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios ya que los tres son colindantes entre sí formando un conjunto interdependiente cada uno de los tres.

  Cada edificio responderá conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del Complejo Inmobiliario. Se fija una cuota a cada uno de los edificios del 33,33%.

  La Mercantil titular, constituye el descrito Complejo Inmobiliario, conforme al artículo 24 de la LPH, en la forma que consta en su descripción, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 21 de Julio de 1960, y la Ley 8/1999 de 6 de abril, cuyo régimen le será aplicable.

  La licencia de obras es para una Rehabilitación integral para una residencia de la tercera edad, la demolición de la construcción existente en el patio interior de manzana, la realización de dos plantas de sótano en dicho espacio para 31 plazas de garaje vinculadas al uso equipamental previsto y la urbanización del patio y del callejón de acceso desde la c/ Mayor.

 

  Resulta chocante la constitución del complejo cuando tal vez cupiera ir a la agrupación de las tres casas colindantes, propiedad de una sola sociedad y que no se hallan previamente divididas en propiedad horizontal.

  En todo caso, para su válida constitución es necesaria la existencia de algún servicio o elemento común, que puede ser el suelo o el garaje que se plantea inscribir y la descripción del conjunto como tal en su folio y los elementos del mismo con sus cuotas.

  Las operaciones registrales a realizar serán la apertura de un folio para el conjunto, con su descripción y un asiento en cada una de las casas indicando su pertenencia al complejo con sus respectivas cuotas.

  La descripción también deberá precisar el hecho de haberse demolido las construcciones donde se han de realizar los garajes con la descripción de los mismos en virtud de la correspondiente declaración de obra nueva en el elemento o elementos donde se ubique el estacionamiento, la cual también se habrá de recoger en el folio del complejo.

 

 

Bilbao, 9 de febrero de 2010

Carlos Ballugera Gómez


 

[1] García García, J. M., “Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil (sexta edición)”, Thomson-Civitas, Madrid, tomo I, 2009, pág. 166, nota 89.

[2] García García, J. M., “Código..., tomo I, pág. 1576, nota 51.

 

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