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RESOLUCIONES DGRN NOVIEMBRE-2007

  

221. RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: EL RECURSO NO ES EL MEDIO ADECUADO.  R. 2 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Particular-Registro de Málaga-8

            Se presenta recurso solicitando revocar determinadas inscripciones.

            La Dirección reitera la doctrina de que el objeto del recurso gubernativo es impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia Ley, lo que conduce al Art. 40 LH, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto, sin que, en ningún supuesto baste una simple instancia privada. (MN)

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222. ENTREGA DE LEGADO DE FINCA GANANCIAL SIN PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL. R. 1 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Particular-Registro de Madrid 9. Vinculante.

            Supuesto planteado: se presenta escritura en la que todos los hijos y herederos de dos esposos fallecidos, en cumplimiento de lo ordenado en sus respectivos testamentos, hacen entrega del legado de un inmueble que consta inscrito con carácter ganancial a uno de sus hermanos.

            La Registradora suspende la inscripción por no haberse realizado la correspondiente liquidación de la sociedad de gananciales.

            La Dirección considera que efectivamente, con carácter general, para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, ya que sólo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes. Pero en éste caso en el que concurren todos los herederos a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, no resulta necesario determinar previamente, mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales, que participación del mismo correspondería a una y otra herencia y que basta, a efectos del principio de especialidad, con la constatación de la titularidad de la finca a favor del hijo legatario como adquirida por legado de sus padres, adquisición que de acuerdo con una interpretación literal, lógica y finalista de la disposición testamentaria y la configuración legal de la sociedad de gananciales, debe entenderse producida por mitad.

            Reitera la doctrina relativa al modo de hacer la comunicación de la calificación registral al notario, sin que pueda hacerse por telefax. (MN)

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*223. ERRORES MATERIALES, RECTIFICACIÓN SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR. R. 4 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 3 de noviembre de 2007. Recaudación Ejecutiva de la AEAT-Registro de Madrid 14

            Solicitada anotación preventiva de embargo por la Administración Tributaria, el registrador suspende la anotación por no coincidir el NIF de la persona jurídica que figura en el mandamiento con el que aparece en el Registro como del titular registral.

            La Dirección entiende que aun cuando los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales, cabe que los errores materiales que puedan ser probados a través de documentos fehacientes puedan rectificarse sin consentimiento del titular, y la propia aseveración de AEAT de que la entidad embargada aparece en la base de datos de la propia Agencia con el mismo NIF que figura en el mandamiento, sirve de documento para acreditar el error del asiento registral y subsanarlo.

            Sin embargo desestima el recurso por haberse hecho tal aseveración en el escrito de recurso, y el recurso sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. (MN)

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224. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO Y REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. R. 5 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 6 de noviembre de 2007. Interesado - Registro de la Propiedad de Olot.

            Hechos: Interpuesta por una sociedad (“X”) demanda en juicio de menor cuantía contra el titular registral para que se declare el dominio a favor de “Y”, quien trasmitió en su día a aquella en escritura pública, se dicta sentencia firme estimando la demanda y ordenando inscribir la transmisión de la finca a nombre de “Y” (dos particulares), y de estos a la sociedad “X”.

            El Registrador suspende la inscripción por no ser el procedimiento utilizado el adecuado para reanudar el tracto, que en realidad, a su juicio, es lo que se pretende, y por no expresarse el carácter de la adquisición ni la proporción en que adquiere “Y”, que además no ha sido parte en el procedimiento.

            El interesado recurre ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia (alegando básicamente que no se trata de un expediente de reanudación de tracto, que el juicio declarativo es el que aquí ofrece mayores garantías, y que una sentencia declarativa es documento inscribible en el Registro de la Propiedad), quien mediante auto de fecha 17-12-2001 estima el recurso considerando que, aunque el artículo 200 LH atribuya al expediente de dominio capacidad suficiente para regular el tracto sucesivo interrumpido, nada impide que se logre también a través del juicio declarativo sobre titularidad dominical, revestido de mayores garantías en orden preservar la tutela judicial de los derechos e intereses legítimos.

            El Registrador apela a la DGRN entendiendo que en el juicio declarativo no se demandó a todos aquellos a quienes se debía haber demandado puesto que en el fallo de la sentencia se imponen consecuencias a personas que no han sido parte en el pleito.

            La DGRN estima la apelación interpuesta, revocando el Auto presidencial y confirmando la calificación del Registrador:

            La cuestión central, la de dilucidar si cabe reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca mediante la sentencia firme que declara su propiedad, reconoce no ser de fácil solución (cfr. Res. 8-4-2003), pues, a favor de una conclusión afirmativa podría alegarse que el artículo 40 LH, en sus párrafos 1.º a) 3.º y 6.º permite la rectificación del Registro por resolución judicial. Ahora bien, los argumentos a favor de la tesis negativa han de prevalecer, puesto que:

           a) la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene en dicho artículo 40 un tratamiento específico;

           b) por la relatividad de la cosa juzgada, la declaración de propiedad se hace exclusivamente contra el demandado, pero no contra terceras personas (cfr. artículo 222 LEC)

           c) conforme a la legislación hipotecaria, para la reanudación del tracto, tanto por expediente de dominio como por acta de notoriedad, han de tenerse en cuenta otros intereses, además de los del titular registral (de ahí que en las actuaciones intervenga el Ministerio Fiscal y que no baste con que el titular del asiento contradictorio consienta en estas actuaciones la reanudación para que no fueran necesarios otros trámites -cfr. Artículos 201 y 202 LH y 286 y 295 RH-).

            Por ello, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo valdría para reanudar el tracto si fueran demandados no solo los titulares registrales, sino también quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y se declarase la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios; pero en este caso, como puede advertirse, lo que se estaría haciendo al inscribir la sentencia sería inscribir todos los títulos intermedios, con lo que el supuesto no sería propiamente reanudación de un tracto interrumpido. Por ello confirma el primer defecto.

            Y también confirma el segundo, si bien entiende que no se produce indefensión de quienes vendieron al promotor, ya que aunque no fueron parte en el expediente existe una escritura pública en la que ellos venden, y que bastará acompañar la misma a tales efectos y a efectos de hacer constar el carácter y proporción en que tales señores adquieren.

            Comentario. Las Resoluciones DGRN de 7-4-2003 y 8-4-2003 ya señalaron que no es titulo hábil para reanudar el tracto la sentencia dictada en juicio declarativo, aunque la demanda se haya dirigido frente al titular registral. La segunda resolución fue confirmada por sentencia de 27-1-2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 72 de Madrid (aun no tenemos constancia de su firmeza), con argumentos muy similares a los de la Resolución -arts 40, 201 y 202 LH y 286 y 295 RH, 24 CE, 222 y 521 LEC-. (JCC)

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225. CABE INMATRICULAR EN VIRTUD DE UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE LA MISMA FECHA QUE LA HERENCIA PREVIA. R. 5 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 6 de noviembre de 2007. Notario de A Coruña - Registro de la Propiedad de A Coruña nº 2.

            Hechos: Se plantea, si para practicar la inmatriculación de una finca con base en un título público adquisitivo -escritura pública de compraventa-, puede considerarse como documento fehaciente acreditativo de la previa adquisición de esa finca por parte de las vendedoras la escritura pública de igual fecha a la de dicho título de compraventa por la que las mismas se adjudican la finca por herencia de su cónyuge y padre respectivamente (habiendo sido previamente declaradas herederas en acta de notoriedad), manifestando que la finca pertenecía al causante, con carácter privativo, por herencia de su padre sin acreditarlo.

            La Registradora calificó negativamente el documento ya que a su juicio la documentación que acredita la adquisición por la parte transmitente carece de la consideración de titulo previo suficiente para proceder a la inmatriculación, al tratarse de un titulo otorgado al mismo tiempo que el de la transmisión cuya inmatriculación se pretende y para conseguir ésta. Se basa, entre otros argumentos (arts 205 LH y 298 RH) en los criterios de la propia DGRN sobre aplicación estricta de las normas en la inmatriculación de fincas: “en materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al sólo efecto de conseguir tal inmatriculación”.

            El Notario autorizante interpuso recurso alegando: 1) que el carácter previo de la adquisición se acredita mediante la correlación del número de protocolo notarial; 2) que los derechos a la sucesión de una persona se transmiten y se adquieren desde el momento de su muerte (art. 657 CC), circunstancia que se acredita fehacientemente en documentación complementaria, mediante certificación de defunción. 3) que no se trata de documentación «elaborada ad hoc» en el sentido de la resolución de 11 de marzo de 2006.

            La DGRN estima el recurso y revoca la calificación:

            Reconoce que el sistema de nuestra legislación hipotecaria en materia de inmatriculación  es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación; pero considera que las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción (cfr. la Resolución 11 de marzo de 2006).

            Recuerda que la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión testada e intestada, como señala el artículo 609 del Código civil por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior titulo público de transmisión.

            Por lo demás, añade, respecto del carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, que el fallecimiento de su causante se produjo en el año 1966, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657  CC); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 CC); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 CC) y que, según la certificación catastral de fecha anterior a la de las escrituras de adjudicación de herencia y de compraventa que se incorpora a las mismas, resulta estar catastrada la finca a nombre de las herederas transmitentes.

            Dada la delimitación legal de la calificación del Registrador (por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro), ningún reparo puede impedir que la escritura pública acreditativa de la adquisición previa por el transmitente despliegue los efectos que le son propios derivados de las presunciones de veracidad, integridad y de legalidad de que goza el documento público notarial (cfr. artículos 1218 del Código Civil y 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado).

            Y esta conclusión no pueda quedar desvirtuada por el hecho de que no conste acreditada fehacientemente la adquisición que, a su vez, realizara el causante de las ahora transmitentes, pues aunque, ciertamente las herederas pudieran no ser las verdaderas propietarias de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende, este mismo riesgo (cfr. Resolución de 28 de marzo de 2005), se dará con carácter general en todo proceso de inmatriculación y de manera especial si la misma se pretende al amparo del artículo 205 LH cualquiera que fuese el titulo de adquisición derivativo que la provocase, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria.

            Además, dicho riesgo, del que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por sí solo la aplicación de la norma ahora debatida, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso. Precisamente por ello la práctica de la inmatriculación cuenta con las garantías complementarias respecto a la inscripción a la que da lugar, como son la publicación de edictos, y de la limitación de efectos respecto a terceros conforme artículo 207 de la dicha Ley, además de la negación al inmatriculante de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la misma Ley.

            Comentario. Esta resolución viene a reiterar los argumentos de la R. 28 de Marzo de 2005  en la que el título previo era una escritura de adición de herencia, pero ahora con un importante matiz: en aquel caso la compraventa era diez días posterior a la adición de herencia y en el presente se trata de escrituras del mismo día, por lo que es la primera vez que la DG se pronuncia en un caso así, por lo demás frecuente en la práctica. La DGRN admite, pues, la inmatriculación, al menos en este caso concreto y siendo el título previo una escritura aceptación y adjudicación de herencia. (JCC)

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226. INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA. R. 3 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 7 de noviembre de 2007. Notario de Barcelona – Registro de Olvera.

            Se pretende inscribir un exceso de cabida de una finca urbana que pasa de 36 m2 a 113 m2,  lo que se intenta justificar mediante un certificado catastral al amparo del artículo 298.3 RH, párrafo 2º.

            El registrador deniega la inscripción, entendiendo que estamos ante una inmatriculación del exceso y exige los requisitos para la inmatriculación  de fincas, aunque sin dudar expresamente de la identidad de la finca .

            La DGRN rechaza el recurso señalando que en los excesos de cabida no hay propiamente una  immatriculación, sino una mera rectificación del dato de cabida inicialmente erróneo. Sin embargo, considera que el registrador en el presente caso al dudar de la naturaleza del exceso, en realidad está dudando –aunque no se expresa-  de la identidad de la finca con la cabida actual en el momento de la adquisición por el declarante del exceso. Por ello concluye que hay que acudir a los medios más seguros establecidos para inmatricular (expediente de dominio, acta de notoriedad complementaria o doble título traslativo).

            COMENTARIO. Parece que la DGRN considera que en los excesos de cabida notorios no basta el certificado catastral complementario si hay dudas de la identidad, sino que hay que acudir a los medios de inmatriculación, no porque sea una operación inmatriculadora sino para disipar las dudas de la identidad de la finca con la cabida actual en el momento de la adquisición. Claro que, aunque se siga ese trámite, teóricamente sigue abierta la posibilidad de que continúe habiendo dudas por el registrador al final del mismo. (AFS)

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227. REGISTRO MERCANTIL: CIERRE DE HOJA POR BAJA EN EL INDICE DE ENTIDADES DE HACIENDA. R. 4 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 7 de noviembre de 2007. Administradora cesada—Registro Mercantil de Granada.

            Hechos: Se trata de una escritura en la que entre otros acuerdos, cuya no inscripción no se recurre, figura la renuncia de la administradora única de la sociedad. Se suspende su inscripción al estar la sociedad dada de baja en el Índice de Entidades de la AEAT. Se recurre alegando que el cierre no debe ser absoluto pues se la priva de su derecho a no figurar frente a terceros como administradora de la sociedad.

            Doctrina: La DG, a la vista del art. 131 del RDL 4/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el TR de la LIS, confirma la nota de calificación, añadiendo que la rigidez en el cierre del Registro por Baja en el Índice de Entidades está plenamente justificada pues “se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la compañía mercantil.... de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros”.

            Comentario: Reitera la DG en esta resolución su doctrina ya manifestada en otras resoluciones como la de 2,8 y 9 de Junio de 1994 y 9 de Mayo de 1996. Para la DG el cierre del Registro establecido por el art. 131 del TRLIS es absoluto y dado que dicho TR es posterior al RRM, el art. 96 de dicho reglamento debe entenderse tácitamente derogado. Por tanto una vez extendida la baja no puede practicarse inscripción alguna en la hoja de la sociedad mientras no sea rehabilitada la misma. Tampoco los depósitos de cuentas pese a lo que dice el citado art. 96 RRM.

La DG no ha tenido todavía ocasión de pronunciarse sobre si la baja cierra también el Registro a los asientos ordenados por la autoridad judicial, tal y como excepciona el art. 96 del RRM. El art. 131 no establece ninguna excepción por lo que en principio tampoco podrían practicarse dichos asientos. No obstante parece que en el caso de asientos ordenados por la autoridad judicial, con conocimiento de la existencia de la baja, debe primar el interés protegido por la resolución judicial sobre el interés de Hacienda protegido por la nota marginal de baja y procederse al despacho del documento. (JAGV)

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228. DEMANDA CONTRA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL. R. 6 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 8 de noviembre de 2007. Caja de Ahorros – Registro de Estella nº 1.

            Hechos: Se solicita la anotación de embargo sobre un piso perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral.

            El registrador no la practica, entre otros defectos no recurridos, por no constar el nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

            La DGRN confirma la nota, en línea con la doctrina marcada, entre otras, por las Resoluciones de 24 de febrero de 2006 y 27 de octubre de 2003. En aplicación del principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, estima que es calificable, a los meros efectos de la inscripción, dentro del estrecho margen que determina el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, si el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, ha sido parte o, si no, ha tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Debe, pues, constatar que el titular registral ha sido emplazado en el procedimiento (aunque el modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento sólo compete apreciarlo al Juez).

            En el caso estudiado se da una incongruencia entre resolución y procedimiento,  pues no puede considerarse que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente, con quien sustanciar entretanto el procedimiento.  (JFME)

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*229. HERENCIA YACENTE EN PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS. R. 19 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 8 de noviembre de 2007. Organismo de Recaudación – Registro de Llerena.  Vinculante.

            Hechos: En expediente administrativo de apremio instruido contra la herencia yacente de determinada persona se ordena practicar anotación preventiva de embargo por débitos fiscales. En el mandamiento se certifica que la diligencia de embargo fue debidamente notificada a determinadas personas “como posibles herederos o legatarios de la deudora o beneficiarios de la Herencia Yacente” y que se ha publicado en el B.O.P. edicto de requerimiento general a deudores desconocidos.

            La Registradora deniega la anotación por ser preciso acreditar el nombramiento de administrador que represente a la herencia yacente en dicho procedimiento de apremio sin que sea suficiente la citación genérica realizada.

            La DGRN revoca la calificación. Considera que su doctrina sobre los procedimientos judiciales dirigidos contra la herencia yacente no es de aplicación a los procedimientos administrativos, pues han de tenerse en cuenta las específicas normas que disciplinan tal tipo de ejecución. Así,, en concreto, el artículo 45.3 LGT establece, para las herencias yacentes (entre otras entidades sin personalidad jurídica) que “actuará en su representación el que la ostente, siempre que resulte acreditada en forma fehaciente y, de no haberse designado representante, se considerará como tal el que aparentemente ejerza la gestión o dirección y, en su defecto, cualquiera de sus miembros o partícipes”.

            Centrándose en el caso concreto, resuelve que no es defecto la ausencia de nombramiento de administrador, pero sí que lo hubiese sido la no acreditación de que el procedimiento se ha entendido con quien según el título sucesorio sea miembro o partícipe de la herencia yacente. Pero, como dicho defecto no aparece en la nota da calificación, estima el recurso.

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230. SOCIEDAD ANÓNIMA. ANTELACIÓN EN LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL. R. 3 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 19 de noviembre de 2007. Sociedad  Outomuro, S.A. – Registro Mercantil de Madrid  IV.

Similar a las RR de 9 de Julio, 29 y 30 de Agosto, 20 de Septiembre  y 20 de Octubre de 2007, números 195, 197, 200  209 y 220 de esta web.

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*231. SOCIEDAD LIMITADA. ES POSIBLE NOMBRAR ADMINISTRADORA DE UNA SOCIEDAD A PERSONA QUE YA OSTENTA LA CONDICIÓN DE APODERADA DE LA MISMA. CABE EL RECURSO AUNQUE SE SUBSANE EL DEFECTO. R. 15 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de Noviembre de 2007. Notario de Moixent, Ripoll Soler—Registro Valencia III. Vinculante.

            Hechos: El supuesto de hecho contemplado en esta resolución es muy simple: Se trata de un acuerdo de Junta General de una sociedad limitada por el que se cesa al anterior administrador y se nombra administradora a determinada persona, la cual ya constaba en el Registro inscrita como apoderada de la sociedad con determinadas facultades. El Registrador calificante, ante dicha situación, y sobre la base de las resoluciones de la propia DG de 12-9-94 y 24-11-98, que consideraron no inscribible el autoapoderamiento del propio administrador, estima que para poder inscribir el nombramiento es preciso que con carácter previo el apoderado renuncie al poder. Ello debe ser así pues si bien en puridad es posible que confluyan en una misma persona las condiciones de representante orgánico y voluntario, ello conlleva ciertos peligros derivados de la  imposibilidad real de revocación y de autoexigencia de responsabilidad.

            El Notario autorizante, pese a haber sido revocado el poder e inscrito el nombramiento, recurre la calificación, estimando que las resoluciones citadas no son aplicables al supuesto de hecho contemplado, que la responsabilidad del apoderado, en su caso, y la del administrador son idénticas (Cfr. Art. 133 LSA en relación al 69 LSRL), que no puede hablarse de renuncia cuando se trata de un apoderado, sino de revocación, y que es intrascendente la existencia o la desaparición del apoderado en el Registro Mercantil. Como cuestión previa el Notario planteó el incumplimiento por el Registrador del art. 18 del C.com en lo relativo a la notificación de la calificación a los cotitulares en el Registro.

            El Registrador en su informe plantea la inadmisión del recurso por la subsanación del defecto y que en el Registro se cumple el art. 18.8 del C.com en base a un Convenio de 1999 notificado a la DG y aprobado por esta por silencio administrativo.

            Doctrina: La DG revoca la nota de calificación en base a lo siguiente:

            a) El art. 58.3 de la LSRL no prohíbe que un apoderado sea administrador de la sociedad.

            b) No hay incompatibilidad entre ser apoderado y ser administrador (Cfr. 281 C.com.,15.2 y 141.1 LSA y 94.5 RRM)

            c) Cuestión distinta es la imposibilidad del autoapoderamiento por la imposibilidad fáctica de la revocación, de exigencia de responsabilidad y por su inutilidad.

            d) En el caso ahora contemplado cabe la posibilidad de cese del administrador y continuidad del apoderamiento mientras no sea revocado.

            En lo que se refiere a las otras dos cuestiones planteadas la DG también las resuelve en sentido negativo para el registro:

            a) El recurso es perfectamente posible pese a la subsanación e inscripción del documento pues según STS (Sala 3ª) el objeto del recurso no es el asiento registral sino la calificación del Registrador.

            b) El convenio de 1999 del Registro Mercantil de Valencia no es admisible pues por la forma en que fue configurado (número de hoja, nº de certificación RMC o número final del CIF) es posible que una misma materia sea objeto de calificaciones dispares por los RRMM que es lo que se pretende evitar con la norma de referencia.

            c) Por ello los Convenios suscritos en cumplimiento del art. 18.8 del C.com. deben ser objeto de aprobación expresa.

             Comentario: La cuestión planteada por esta resolución se da con bastante frecuencia en los RRMM. Efectivamente son muchos los casos en que existiendo un apoderado en una sociedad, este, con el devenir de los futuros avatares de la sociedad, en un momento dado se convierte en administrador, sin que la sociedad haya procedido a su previa revocación.

              La situación existe, pudiendo ser originadora de conflictos o de responsabilidades para el administrador e indirectamente para la sociedad pues frente a terceros la persona que ostenta la doble cualidad de apoderado-administrador, podrá invocar una de dichas cualidades para actuar en representación de la sociedad. Si lo hace como apoderado exhibiendo el título de su apoderamiento, su actuación será válida, pues actúa en uso de un poder no revocado con efectos erga omnes al estar debidamente inscrito en el Registro Mercantil, sin que los terceros, aunque les afecte por la publicación de su nombramiento como administrador en el BORME, conozcan en la realidad que también es administrador. Lo que ocurre en este caso es que difícilmente, si se plantean responsabilidades por su actuación como apoderado, se podrá estimar que la misma ha sido de buena fe pues es claro que una vez nombrado administrador la representación la debe ostentar como tal administrador y no como apoderado de la sociedad.

            Por ello en este sentido nos parece acertada la prevención y cautelas de la calificación registral pues se trata con ella de dar seguridad al tráfico jurídico mercantil evitando situaciones híbridas que pueden originar problemas y dificultades para dicho tráfico. Cuestión distinta y sobre la que expresamos nuestras dudas es que ello sea materia calificable por el Registrador. La sociedad y el nombrado administrador conocen perfectamente la situación creada con el nombramiento y si ante ello no hacen nada por evitarlo estimamos que no es el Registrador el encargado de poner de manifiesto la situación y proteger a personas que no quieren protegerse a sí mismas adoptando las decisiones pertinentes. Los terceros que contraten con la sociedad pueden conocer la situación a través de la publicidad que surge del registro actuando en consecuencia y, en su caso, exigiendo las responsabilidades a que hubiera lugar. Por ello el Registrador se debe limitar a inscribir el nombramiento de administrador, con independencia de la situación previa de dicho administrador como apoderado de la sociedad.

            Para terminar queremos reseñar, con el debido respecto a las opiniones vertidas en el recurso y sólo como aclaración de algo que pueda confundir al lector de la resolución, dos afirmaciones del recurrente que nos llaman poderosamente la atención: Así  la afirmación acerca de que los poderes no son renunciables, sino sólo revocables, y por tanto, señalar en el acuerdo calificatorio, como forma de subsanación del defecto, la renuncia del apoderado a su apoderamiento supone un desconocimiento de la diferencia entre el mandato y la representación, supone también dicha afirmación la falta de conocimiento de la RDGRN de 21 de mayo de 2001, que admitió la inscripción de una escritura de renuncia de un apoderado siempre que se notifique a la sociedad en base a los artículos 1732 y 1736 del CC y 147 RRM y también, añadimos nosotros del art. 248 del C.com. Igualmente afirmar que la responsabilidad de un apoderado con facultades concretas y determinadas y la de los administradores de hecho es idéntica, supone, a  nuestro juicio, y al de profesor Javier Camacho, una no correcta interpretación del significado de los administradores de hecho tradicionalmente atribuido por la DGRN (Cfr. R/24-6-68 y 305-74) a aquellos administradores que, concluido su plazo de mandato, no eran reelegidos aunque continuaban en el ejercicio de sus funciones. Como mucho se les podría aplicar la doctrina del factor notorio del art. 268 del C.com. y en este sentido hacer recaer sobre ellos la responsabilidad establecida en el art. 133 de la LSA, aunque en principio la responsabilidad de un mandatario y la de un administrador, sea de hecho o de derecho, deben ser totalmente distintas. Lo cierto es que la DG para nada tiene en cuenta estas afirmaciones del recurrente. (JAGV)

 

La Sentencia firme del Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Valencia, de 26 de marzo de 2008 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), estima parcialmente el recurso contra esta resolución, anulándola parcialmente en los términos en los que se expresa el FD. 4º, y confirmándola en cuanto al resto de sus pronunciamientos.

 

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232. ANOTACIÓN DE EMBARGO EN PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INDETERMINADOS DEL TITULAR REGISTRAL. R. 15 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Particular- Registro de la Propiedad de Valencia 9.

            Supuesto planteado: si es posible la anotación de embargo sobre un piso perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el Registrador en su nota, el previo nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

            Reiterando el criterio de otras anteriores, particularmente la de 25 de junio de 2.005, la Dirección desestima el recurso, y basándose en el principio de la interdicción de la indefensión procesal sostiene que no cabe entender en este caso que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (arts. 6-4, 7-5, 540, 790-1, 7912-2.º, 797 y 798 LEC), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 RH. (MN)

 

La Sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Valencia de 22 de febrero de 2010 (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014), estima la demanda contra esta resolución, dejándola sin efecto, ordenando al Registrador de la Propiedad practicar la anotación del embargo

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*233. HERENCIA DE INGLÉS CON TESTAMENTO ANTE NOTARIO ESPAÑOL Y BIENES SOLO EN ESPAÑA. R. 24 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Interesada - Registro de Granadilla de Abona.  Vinculante.

            Hechos: Se trata de una escritura de herencia de un ciudadano inglés con bienes sólo en España y testamento otorgado ante Notario español, no habiendo hijos y nombrando heredera a su esposa.

            El registrador, atendiendo a la ley de la nacionalidad del causante -que sobreentiende aplicable a todos los aspectos de la sucesión-, exige el “Grant of Probate”, es decir una declaración de un tribunal inglés sobre la herencia de dicho señor, nombrando Executor a la persona designada por éste en su testamento o, alternativamente de no haber dicha designación exige el nombramiento por dicho tribunal de un Administrador de la herencia (Letters of Administration) conforme al derecho británico; es decir en ambos casos se trata de  una suerte de albaceas, los cuales deben certificar quienes son los herederos del causante.

            La recurrente entiende aplicable el reenvío del derecho inglés a la ley española, y por tanto inaplicables dichas instituciones británicas, dado que al haber solo bienes en España se cumple el principio de universalidad de la sucesión; Considera sin embargo aplicable a la sucesión la legislación inglesa en orden a la libertada de testar, que, por otro lado, no  perjudica legítima alguna en este caso, según la ley española.

            La DGRN revoca la calificación y  sienta los siguientes principios en esta materia:

            .-  Se declara competente para determinar la ley aplicable a la sucesión de dicho causante por aplicación de las normas de conflicto españolas e insiste en que el derecho británico ha de probarse, a menos que notario y registrador lo conozcan.

            .-  Por aplicación de nuestro Código Civil (art 9.8), esta ley sucesoria debe ser en principio la ley nacional del causante en el momento de su muerte, aunque en este caso admite el reenvío (art. 12.2) de dicha legislación a la ley española para los inmuebles, al ser compatible con el principio de universalidad de la sucesión.

            .-  El testamento en España de un ciudadano británico es un título sucesorio válido y eficaz,  que debe ser admitido conforme a los artículos 9.8 y 11 del Código Civil y por aplicación también de la legislación hipotecaria española. Además es útil, al evitar gastos innecesarios y generar seguridad jurídica,

            .-   En cuanto al cumplimiento material de requisitos en los diferentes aspectos de la sucesión, considera que en virtud del reenvío de la ley inglesa a la española, es a la legislación española a la que compete determinar la validez y requisitos del título sucesorio (Convenio de La Haya de 5 de Octubre de 1961), y la adquisición de la propiedad de los inmuebles sitos en territorio español (es decir, aceptación, adjudicación y partición de la herencia). En los demás aspectos de la sucesión se aplicará la ley británica.

            COMENTARIO.-  Queda claro que el testamento ante notario español es un título sucesorio válido por sí mismo para ordenar la sucesión de extranjeros en España  y para la inscripción de sus bienes en el Registro de la Propiedad a favor de sus herederos.

            En el presente caso la DGRN admite el reenvío de la ley inglesa a la ley española por no estar afectado en esta sucesión el principio de unidad y universalidad de la herencia; sin embargo considera aplicable la ley española en determinados aspectos de la sucesión –no en todos- y en los restantes la ley británica.

            Queda por saber la postura de la DGRN en cuanto a la legislación aplicable en las sucesiones en las que no haya reenvío, o no se pueda aplicar por ir contra el principio de unidad de la sucesión, que son la mayoría de los casos. (AFS)

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234. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 29 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Fuenlabrada, D. José Ordónez Cuadros - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid.

            HECHOS: Se formaliza una escritura de préstamo hipotecario, en la que la Entidad Prestamista se encuentra representada por un apoderado, cuyas circunstancias de identidad se especifican en la escritura, así como se recoge el poder que utiliza, con indicación del notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil, y estableciendo el Notario que “de dicha copia (la del poder) que tengo a la vista, resulta tener el apoderado facultades suficientes, a mi juicio, para esta escritura de préstamo con garantía hipotecaria.”

            REGISTRADOR: Suspende la inscripción ya que la escritura no puede inscribirse, puesto que en la dación de fe del notario sobre las circunstancias del poder, concurren dos defectos subsanables, que nacen de estos hechos:

            1.- El Notario señala que el apoderado tiene facultades representativas suficientes para el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, pero no especifica cuáles son esas facultades, lo que impide que el Registrador califique la suficiencia del poder alegado en los términos que prevé la legislación hipotecaria.

            2.- El notario tampoco justifica la congruencia del poder alegado con el contenido del negocio que se formaliza en la escritura.

            Fundamentos de Derecho:

              Juicio de suficiencia: La constancia del juicio de suficiencia es una formalidad básica, pero ese juicio sólo produce sus efectos en el ámbito propio del contrato formalizado en la escritura, tal y como recogía la Rs de 12 de abril de 2002 (que exigió una somera o sucinta especificación de las facultades contenidas en el poder), la cual  ha sido luego desvirtuada por las posteriores Rs de la DG. Ese juicio de suficiencia, tal y como se lleva a cabo en la escritura, impide que el Registrador pueda disentir del mismo, y de esta forma, los interesados quedan sin defensa ante las actuaciones de sus apoderados, ya que todo dependerá de la interpretación que dé el notario, escapando a la calificación registral, que es la que produce los efectos presuntivos de legalidad y fe pública erga omnes, de que carece la escritura.

            Para realizar estas afirmaciones, se basa en la sentencia de la Audiencia  Provincial de Sta Cruz de Tenerife de 22 de noviembre de 2006 (la cual llega a admitir la posibilidad de que una escritura de venta formalizada en Alemania, entre dos ciudadanos alemanes y ante Notario alemán, pueda ser inscrita en el Registro Español de la Propiedad), ya que la misma separa los efectos “inter partes” de la forma notarial, de la oponibilidad de los dchos reales frente a terceros que sólo se producen a partir de la inscripción y no con la escritura, y se apoya para ello en el art 1218 y 1257 c.c., que deja claro que los efectos de los contratos (se formalicen ante notario español o extranjero) sólo se producen entre los contratantes y sus herederos. De igual forma, se apoya en la ss. dictada por el Juzgado  de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Parla de 19 de enero de 2007,  y  en la de la Audiencia Provincial de Valencia de 25 octubre de 2006.

            En cuanto a la congruencia: La ley 24/2001 contenía esta frase “La reseña por el notario del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario”. Aquí cabían dos posibilidades: 1.- o que  la reseña por el notario se refiriera a las circunstancias identificativas del poder y además a las facultades conferidas por el poderdante; 2.- o bien que se refiriera solamente a las circunstancias identificativas del poder, puesto que las facultades de apoderamiento quedarían incluidas dentro del juicio de suficiencia. Y en este sentido la Rs de 12 de abril de 2002, se inclinó por la primera de estas interpretaciones, aunque posteriormente a partir de la ley 24/2005, esta postura se “reinterpreta” por la DG en el segundo sentido, es decir el juicio de suficiencia del notario, tiene alcance suficiente para imposibilitar la calificación por el Registrador (y ello se hace sin revocar en ningún momento la primitiva Rs).

            El Registrador se apoya en la posibilidad de mantener la primera postura, en la dicción del actual art 98, que en su primera parte, se refiere exclusivamente a la actuación del Notario, y al documento público considerado en sí mismo y así ocurre desde la palabra “reseña” hasta el punto y seguido (La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario). Por el contrario el inciso segundo desde “El Registrador” hasta el final del párrafo, se refiere a ambos, notario y registrador, y sitúa al documento en una fase posterior a su otorgamiento, es decir en la fase de que el documento una vez inscrito, puede producir efectos erga omnes” (El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación).

            De aquí que la congruencia debe entenderse referida, por un lado, al documento o al juicio de suficiencia que al mismo se hace, y de otra parte al documento presentado. El primero lo hace el notario, pero el art 98 se refiere también al segundo ámbito de congruencia, y por eso hace una referencia directa al Registro, puesto que es la que ha de calificar el registrador, a partir del momento en que se inicia el procedimiento registral y no antes de ese momento, ya que hasta entonces, el documento sólo produce efectos entre partes. La escritura agota sus efectos ante el Registro, para quedar sometida a la calificación del registrador.

            NOTARIO: Para el Notario, que cita en su apoyo otra serie de sentencias, entre ellas la de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 junio de 2003 y 18 de marzo de 2004, la cuestión se limita a “interpretar qué se entiende por reseña identificativa del documento y cuales son los particulares que en dicha reseña deben incorporarse, para que el registrador pueda llevar a cabo su función calificadora. En tal sentido las distintas Rs de la DG y diversas sentencias, como la indicada, reiteran los dos juicios del notario, el de legalidad (copia autorizada del poder tengo a la vista y juzgo suficiente para este acto) y el de capacidad (identifico al os comparecientes por su documento de identidad y juzgo, según intervienen, con la capacidad legal necesaria para esta escritura).

            DIRECCION GENERAL: Interpuesto recurso por el Notario, la DG estima el recurso e insiste en la reiterada doctrina del Centro Directivo, en el sentido de que “el Registrador debe calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento de que nace la representación y , de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jco documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, el Registrador debe calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación del notario congruente con el acto o negocio jco documentado.

            El Registrador no puede revisar el juicio del notario sobre capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que en la forma prevenida por el art 98 (ley 24/2001) haya realizado el Notario de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. El apartado 2º del art 98 al referirse en un mismo plano, a la narración de un hecho (reseña de los datos de identificación del documento) y a un juicio (valoración de la suficiencia de la representación), revela la especial eficacia que se atribuye a esta aseveración notarial sobre la representación “harán fe por sí solas de la representación acreditada), de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no se revise judicialmente.

            Existe en la interpretación del Registrador un error, que no se puede pasar por alto “el Registrador no debe ni puede calificar la “congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jco que se formaliza en la escritura calificada, sino que se debe limitar a comprobar que existe el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y que ese juicio emitido por el notario –que no el poder- es congruente con el contenido del título. Por ello resulta evidente que la ley ha establecido que la suficiencia de dichas facultades representativas es valorada por el notario y no por el registrador.

            En relación con alguna manifestación del registrador de que es éste quien realmente protege a los “terceros” (opinión que es compartida por la S de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife 391/06 de 22 de noviembre de 2006) la DG hace una manifestación importante para el Notariado:

            1.- “El notario interviene no sólo para salvaguardar el interés de los contratantes, sino también de los terceros, ya que los efectos de la escritura se producen no sólo entre las partes, sino además –como dice el art 1218 c.c.-  en contra de tercero. La tercivalencia de la escritura, obliga al notario a adoptar numerosas cautelas a favor de los terceros, como dejar inutilizados los títulos del transferente, y muchas otras (notificación al arrendatario, verificación de la licencia de segregación de un terreno, inclusión de la finca en las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento etc..) y entre los terceros protegidos por la actuación notarial, se encuentran las propias Administraciones Públicas, especialmente el Fisco (remisión de información a los Ayuntamientos, Catastro, o Administraciones Autonómicas o Estatal).

            2.- Y esta labor que el Notario debe desplegar le es encomendada por el  Legislador con independencia de que preste su función en régimen de libre concurrencia y libertad de elección por el particular. Esa libertad de elección es un modo de organizar del servicio público que según demuestra la práctica es óptimo para asegurar la ágil y eficiente prestación del mismo, sin que ese criterio organizativo empañe en modo alguno el ejercicio de dicha función pública.

            De cualquier forma ese juicio de legalidad que emite el Notario, está sometido como es lógico a revisión jurisdiccional en el procedimiento adecuado.

            Como el notario, el Registrador realiza una función de control de la legalidad, en el ámbito respectivo, que no queda empañada por los criterios de organización del servicio público antes referido, y de modo que su actuación en caso de eventual incorrección puede ser impugnada por los terceros que se consideren perjudicados. (JLN)

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235.- EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 29 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Fuenlabrada, D. José Ordóñez Cuadros - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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236. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 30 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Fuenlabrada, D. Agustín Rodríguez García - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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237. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 30 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Madrid D Rafael Bonardell Lenzano - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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238. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 31 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario del Escorial, Don José Luis Núñez Lagos Roglá - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido idéntico a la anterior (JLN)

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239. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. NOTIFICACIONES. PLAZO PARA RECURRIR CON CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA. R. 31 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Torrejón de Ardoz, D. Carlos Molinuevo Gil de Vergara - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido muy cercano a la anterior.

            Aquí se hacen sin embargo además una serie de matizaciones respecto de la forma y plazo para la notificación de la calificación negativa:

               - Se rechaza la posibilidad de la notificación telemática, a menos que se haya aceptado dicho medio, al tiempo de la presentación del documento.

               - Se rechaza  igualmente la presentación por telefax, dado que no existe constancia de la fecha fehaciente de notificación por este medio.

               - Finalmente en orden a la fecha para la interposición del recurso contra la calificación denegatoria, en caso de calificación sustitutoria, el mes se debe contar a partir de la fecha de la segunda calificación. (JLN)

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240. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 2 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Madrid D Fernando Hernández Font - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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241. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 2 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Madrid D Fernando José Rivero Sánchez Covisa - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid.

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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242. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 3 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 20 de noviembre de 2007. Notario de Madrid D Valerio Pérez de Madrid y Palá- Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid.

            Contenido idéntico a la anterior. (JLN)

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243. HERENCIA SUJETA A LEGISLACIÓN EXTRANJERA (NORTEAMERICANA). CONFLICTO DE INTERESES. R. 22 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 22 de noviembre de 2007.

            En la herencia de un norteamericano, (nota de calificación de 2000), la DGRN confirma los defectos de la nota de calificación registral (menos uno):

            - No acreditarse que la ley personal del causante sea la del Estado de Connecticut (USA), ley que es la tenida en cuenta en la partición.

            - No acreditarse el contenido del derecho extranjero, pues sólo se aporta una carta-informe de un abogado al respecto, y, sin perjuicio de que contenga la legitimación notarial de firma por un Notario, debidamente apostillada, es un informe que aparece como emanado de un profesional, sin que se justifique el carácter de funcionario del mismo.

             - También confirma otro defecto relativo al conflicto de intereses en un apoderado de varios herederos, pues, aunque dice que “no hay conflicto de intereses cuando el representante adjudica las fincas cuya titularidad resulta del Registro conforme al título sucesorio a los distintos herederos”, en el presente supuesto el representante adjudica la finca por iguales partes a cuatro de los cinco interesados en la herencia, dejando a uno de ellos fuera de la partición sin que aparezca justificada tal actuación.

            Se revoca, en cambio, la valoración del registrador de que el poder utilizado es un “poder general que no faculta expresamente”. El Centro Directivo hace una interpretación lógica, finalista y atendiendo al contexto del documento así como a la realidad del tráfico jurídico en los Estados Unidos, concluyendo que no se autoriza únicamente al apoderado para realizar lo que en nuestro Derecho se entiende como transacción jurídica sino también para la realización de cualquier acto de disposición o de riguroso dominio sobre los bienes y derechos del poderdante. .        La última cuestión a considerar en el presente recurso se refiere a la intervención del Albacea y a la posibilidad de que su actuación convalide o no lo realizado. Dice la DGRN que no habiéndose acreditado cual es la ley sucesoria aplicable no procede valorar la intervención del albacea, cuya actuación en sede de participación se sujeta en principio al régimen previsto en la indicada ley. Y, en cualquier caso, confirma el criterio el registrador de que su actuación no convalida los extremos anteriores. (JDR)

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*244. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR TRACTO DE MENOS DE TREINTA AÑOS CON TITULAR REGISTRAL FALLECIDO. R. 23 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Interesado - Registro de Briviesca. Vinculante en parte.

            Cuestión procedimental: Teniendo en cuenta que no consta fehacientemente en el expediente la fecha de la notificación de la nota de calificación ni que aquélla se hubiera efectuado por el procedimiento previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, a los que se remite el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, no cabe entender que el recurso sea extemporáneo, pese a que entre la fecha de la nota de calificación y la interposición del recurso haya pasado más de un mes.

            Defectos de fondo:

            El primero de los defectos alegados por el registrador consiste en que no se ha acreditado en forma legal, que el titular registral de la finca a la que se refiere el auto, ha sido oído en el expediente, o, en su defecto, ha sido citado tres veces, al menos una personalmente y no compareció en el mismo ya que la inscripción contradictoria tiene menos de treinta años de antigüedad. A juicio del recurrente se aportó como documento complementario auto de declaración de herederos en el que consta que el titular registral estaba fallecido, por lo que resulta innecesario e imposible acreditar que hubiera sido oído en el expediente.

            Y, según la DGRN, debe darse la razón al recurrente. La legislación hipotecaria, dice, “es especialmente exigente en cuanto a la forma de practicarse las notificaciones cuando las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, dado que se puede presumir que siendo los asientos recientes el titular registral está vivo y que realidad registral y extrarregistral coinciden; de manera que deben extremarse las exigencias para permitir su comparecencia en el expediente. Pero si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), deben cumplirse los requisitos generales de la ley de Enjuiciamiento Civil que permite la comunicación edictal cuando no fuera posible efectuar la comunicación en el domicilio (artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

            En cuanto al segundo defecto, relativo a la falta de expresión de las circunstancias personales del promotor del expediente, la DGRN lo revoca diciendo que resultan suficientemente del propio auto, sin que sea necesario que se haga constar el nombre de su cónyuge, ya que al ser el título de adquisición –justificado en el expediente– el de herencia, deberá inscribirse con carácter privativo.

            En cambio, sí confirma el defecto relativo a la falta de firmeza del auto judicial.

            COMENTARIO JDR:

            Considero que cuando consta fallecido el titular registral, debería procederse al nombramiento de un administrador de la herencia, para que defienda sus derechos frente a la pretensión del promoviente del expediente de obtener, nada menos, la cancelación de la inscripción vigente.

            Así lo exige con carácter general la LEC, y la propia DGRN en otros supuestos (embargos o juicios declarativos), y, por idéntica razón de evitar indefensión, debería exigirse también en los expedientes de dominio, que, aunque sean procedimientos de jurisdicción voluntaria, pueden producir efectos registrales tan drásticos como un embargo o una sentencia declarativa: cancelar la inscripción a favor de un titular registral: si éste hubiera fallecido, ello no puede convertirse en una ventaja procesal para el promoviente del expediente, sino que los intereses de la herencia yacente del titular registral corresponde defenderlos al administrador de la herencia que debe nombrarse al efecto. Y si no se le ha nombrado, el registrador debe rechazar la inscripción del auto judicial por ocasionar indefensión.

            La obligada protección que otorga la calificación registral contra la posible indefensión del titular registral (o su herencia yacente) debe llevarse a cabo siempre que se pretenda alterar el contenido del Registro, cualquiera que sea la naturaleza del procedimiento judicial (contencioso o de jurisdicción voluntaria) en que se sustancie tal pretensión. (JDR)

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245. ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DEL PRECIO MEDIANTE PRUEBA DOCUMENTAL PÚBLICA.  R. 25 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notario de Mislata - Registro de la Propiedad de Mora de Rubielos.

            Hechos: Se presenta una escritura de compraventa en la que el comprador, casado en gananciales, manifiesta que el precio se ha pagado con dinero procedente de su patrimonio privativo, por lo que, conforme a los artículos 1.346.3.º CC y 95.2 RH, solicita la inscripción de la finca adquirida con el carácter expresado, toda vez que, según se pretende, ese carácter privativo del precio queda acreditado mediante prueba documental pública, al hacerse constar en la escritura calificada que dicho precio ha sido satisfecho con cargo a una determinada cuenta de la que únicamente es titular el cónyuge comprador y en la que fue ingresado por éste con anterioridad el importe del precio de la venta de una finca de la que, según se indica en la escritura, es dueño con carácter privativo.

            El Registrador practicó la inscripción con carácter presuntivamente ganancial por no acreditarse suficientemente el carácter privativo del precio o contraprestación (Res 13-10-2003 y 8-2-2004).

            El Notario autorizante interpuso recurso alegando (además de falta de motivación suficiente) los artículos 95.2 RH y  1.218 CC y diversas resoluciones DG.

            La DG desestima el recurso y confirma la calificación.

            Como cuestión formal, reitera la importancia de la motivación de la calificación registral, señalando que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal o de Resoluciones de la DG, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto o resolución es de aplicación y la interpretación que de ellos efectúa el funcionario calificador; y que la motivación, aun cuando pueda ser sucinta (artículo 54 de la Ley RJAPPAC de 26-11-1992), ha de ser suficiente

            No obstante, considera que en el caso concreto la motivación, aunque escueta, ha sido suficiente, de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de interposición del recurso.

            En cuanto a la cuestión de fondo, la DG parte de las siguientes consideraciones:

               a) La específica naturaleza del procedimiento registral en el que no cabe el desenvolvimiento de la prueba en forma contradictoria, ni se concede al Registrador las amplias facultades de apreciación de que goza el Juez en los procedimientos declarativos;

               b) La exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro (art. 3 LH), exigencia que se extiende a todos los extremos del negocio que han de reflejarse en el asiento (cfr. arts 9 y 21 LH);

               c) El rigor de los mecanismos de rectificación del Registro de la Propiedad, en cuanto se precisa el consentimiento de todos aquellos a quienes el asiento a rectificar conceda algún derecho o, subsidiariamente, una resolución judicial firme dictada en juicio ordinario entablado contra ellos (cfr. Arts 1 y 40 LH);

               d) El alcance erga omnes de la presunción de ganancialidad, cuya desvirtuación requiere una prueba satisfactoria y, en su conjunto, suficiente (cfr. St TS 18-7-1994).

            Partiendo de ello, entiende el Centro Directivo que en el presente caso no queda justificado mediante prueba documental pública el carácter privativo del precio pagado para la adquisición del bien inmueble de que se trata, ya que:

            A) en primer lugar el hecho de ser el comprador titular de una determinada cuenta bancaria en la que se ha ingresado con anterioridad el importe de la venta de un bien privativo, no determina por sí sola el carácter privativo del saldo de la misma.

            Recoge aquí la doctrina del TS (st 29-9-1997) según la cual la titularidad de una cuenta bancaria atribuye a quien figure como titular de ella una disponibilidad de fondos de la misma cuenta frente a la entidad bancaria que los retiene pero no determina sin más la propiedad del saldo de la misma, la cual solo vendrá dada por la originaria pertenencia de los fondos en ella ingresados, por lo que para estimar que tiene carácter privativo el saldo de una cuenta será necesario que resulte acreditado que los fondos de los que se ha venido nutriendo dicha cuenta tengan tal carácter.

            Y considera la DG que a estos efectos no basta con las copias auténticas de las escrituras de venta previa y aclaración de la misma que se exhiben al Notario ahora autorizante ni resulta acreditado por medio alguno –al no contener la certificación bancaria ahora incorporada a la escritura de compra precisión sobre este extremo– que del movimiento de la citada cuenta no resulte ingreso alguno de distinta procedencia.

            B) Por otro lado, aunque se hubiera acreditado el primer extremo, de la escritura y documentos a ella incorporados no puede considerarse válidamente acreditado de forma auténtica que el precio ahora satisfecho en la compra lo haya sido efectivamente con cargo a esa misma cuenta.

            En tal sentido, no considera suficientes ni la certificación bancaria acreditativa de haberse hecho entrega a la parte vendedora, con cargo a dicha cuenta y antes del otorgamiento, de una cantidad equivalente a la que en dicha escritura se confiesa recibida», ni la entrega al tiempo del otorgamiento de la escritura de compra de un cheque bancario nominativo a favor de la parte vendedora librado por la misma entidad bancaria, y según se indica en la escritura con cargo a la misma cuenta. (JCC)

PDF (2007/20152; 4 págs. - 166 KB.)

 

246. SOLICITUD CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD NO CONSTANDO EN LA INSCRIPCIÓN LAS FECHAS DE VENCIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES. R. 26 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Interesado -  Registro de la Propiedad de Aranjuez.

            Hechos: Se debate sobre la posibilidad de cancelar por prescripción de la acción personal, a través de la instancia privada prevista en el artículo 82-5 LH, una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando en la inscripción no constan los plazos de vencimiento de las obligaciones de pago ni de las letras que lo representan.

            La Registradora suspendió la cancelación solicitada, por no resultar debidamente acreditado el transcurso del plazo legal previsto para la cancelación por caducidad de la condición resolutoria previsto en el citado artículo No resulta posible la interpretación por la Registradora de los plazos como mensuales (tarea esta, que compete al Juez), por cuanto tampoco media en la elevación a público del documento privado que genera la citada condición, manifestación alguna por la parte vendedora de que el precio haya sido íntegramente satisfecho. Añade que no resulta admisible la cancelación por carecer de eficacia real por cuanto, si bien es cierto que en base al principio de especialidad, habría resultado conveniente una mayor precisión sobre esos datos, no es menos cierto que la condición resolutoria está inscrita y por tanto, bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se demuestre su inexactitud.

            El interesado interpuso recurso contra la anterior calificación registral, argumentando que la falta de expresión registral de los vencimientos de los plazos fijados puede suplirse sin necesidad de acudir a vía judicial a través de las reglas de interpretación de los contratos, estimando prescrita la acción personal para reclamar el pago de lo debido o en su defecto considerando la ineficacia real de la condición resolutoria.

            La DG desestima el recurso y confirma la calificación:

            Parte de la base del carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el art. 82-5 LH (lo normal es que la prescripción no pueda ser apreciada sino por vía judicial, ya que a diferencia de la caducidad, que opera «ipso iure», en la prescripción pueden existir supuestos de interrupción de la misma que escapen a la calificación registral), por lo que la LH somete esta vía de cancelación registral por prescripción de la acción, a requisitos muy rigurosos, entre los que se erige como fundamental el que haya transcurrido el plazo de ejercicio de la acción contados desde el día en que la prestación cuyo incumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro y siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la acción.

            Reconoce que no debió haberse inscrito la condición resolutoria en garantía del precio aplazado sin la consignación en el título (y, por tanto, en la inscripción) de las fechas de vencimiento de las obligaciones, dada la imprecisión que ello conlleva –como ahora se comprueba- y por contravenir el principio de especialidad registral, pero que  al estar los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (art. 1.º LH), no se pueden ahora modificar ni cancelar bajo la afirmación de carecer de trascendencia real.

            Por tanto, ante la falta de constancia registral (y en el propio título inscrito) de los plazos de vencimiento, y ante la imposibilidad de aplicar el procedimiento excepcional previsto en el art. 82-5 LH, debe acudirse al sistema ordinario de cancelación de asientos en el Registro: consentimiento del titular registral de la cláusula resolutoria, expresado en escritura pública o resolución judicial firme en procedimiento entablado contra él (cfr. art 82 LH). (JCC)  

PDF (2007/20153; 2 págs. - 95 KB.)

  

*247. CESIÓN GRATUITA DEL DERECHO DE SUPERFICIE POR UN AYUNTAMIENTO.  R. 27 de octubre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Ayuntamiento de Getafe - Registro de Getafe número dos. 

            El Ayuntamiento de Getafe constituye y cede en una parcela municipal un derecho de superficie a favor de una Cooperativa para que se destine a Residencia de ancianos, sin contraprestación y con adjudicación directa (sin concurso público). Se basa para ello en que la Ley del Suelo de 1976 (Texto Refundido) que considera aplicable lo permite en su artículo 172. Sin embargo la ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid sólo permite la adjudicación directa en favor de Administraciones Públicas y por concurso en los demás casos.

            La DGRN desestima el recurso y señala, como doctrina para conciliar la presunción de validez de los actos administrativos y la potestad de calificación de los documentos que acceden al registro, lo siguiente:

            1.- El registrador –y por tanto el notario- no puede enjuiciar la pertinencia o no del procedimiento administrativo seguido.

            2.- Dentro del procedimiento elegido y seguido por la Administración debe enjuiciar si se han seguido los trámites esenciales.

            3.-  Si falta alguno de esos trámites esenciales, y esa falta es ostensible y sin posibilidad de interpretación jurídica, es defecto  y debe de denegar la inscripción.

            4.- En materia de Patrimonio Municipal del Suelo prevalece la legislación urbanística sobre la reguladora de las entidades locales.

            5.- Dentro de la legislación urbanística en materia de Patrimonio Municipal de Suelo prevalece la legislación Autonómica sobre la Estatal.

            En el presente caso, en definitiva, falta el trámite esencial del concurso público que exige la legislación autonómica de Madrid, al tratarse el adquirente de una entidad privada.  (AFS)

PDF (2007/20154; 2 págs. - 96 KB.)

 

248. DEMANDA CONTRA HERENCIA YACENTE SIN NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL. R. 5 de Noviembre de 2007, DGRN. BOE 23 de Noviembre de 2007. Interesado - Registro de la Propiedad de Totana.

            Idéntica en sus fundamentos de derecho a la Resolución de 6 de Octubre de 2007, número 228, con la diferencia que en este caso la anotación solicitada no era de embargo sino de demanda..(JCC)

 

Anulada por la Sentencia firme  de  23-10-2008  del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia (cuyo fallo publica el BOE de 26-11-2014) que tras realizar previamente una serie de consideraciones sobre la herencia yacente, no comparte los argumentos de la DGRN para exigir el nombramiento de un defensor judicial, dado que:

-lo que la defensa de la parte actora interesó originariamente en su escrito de demanda (juicio ordinario en acción declarativa de dominio y rectificación del Registro) fue la medida cautelar de anotación preventiva de demanda, y ésta se acordó inaudita parte, por lo que los argumentos DG decaen, ya que al momento de su adopción ni siquiera habían sido emplazados los demandados.

-el Estado ha sido declarado heredero, por lo que carecería de sentido adoptar las medidas que contempla el art. 790 LEC, máxime cuando no concurre circunstancia alguna que induzca a suponer que nadie se hará cargo de la sucesión. Además, ha sido emplazado para que pueda comparecer y personarse en los autos, por lo que difícilmente puede aseverarse que se aya causado indefensión al sucesor del titular registral afectado por el acto inscribible. (JCC)

PDF (2007/20155; 3 págs. - 134 KB.)

    

249. NECESIDAD DE CONSTANCIA EXPRESA EN LA ESCRITURA DE QUE SE HA EXHIBIDO AL NOTARIO COPIA AUTORIZADA DE LA ESCRITURA DE LA QUE RESULTEN LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL OTORGANTE. R. 6 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notaria de Eibar – Registradora de la Propiedad de Eibar.

            Otorgada una escritura de compraventa en la que la parte compradora, una sociedad anónima, estaba representada por su administrador único, la Notaria autorizante consigna en la redacción de la escritura que “su legitimación para el otorgamiento de la presente resulta en general de las facultades atribuidas al cargo que ostenta por los estatutos que rigen a dicha sociedad, que tengo a la vista y considero suficiente para este otorgamiento”, identificando el documento por su número, fecha y Notario autorizante.

            Presentada la copia de la escritura en el Registro de la Propiedad, es calificada con el defecto subsanable de que no consta que las facultades representativas del administrador se acrediten mediante exhibición del documento auténtico del que resultan las mismas, pudiendo subsanarse aportando la copia autorizada de la que se desprendan dichas facultades.

            Una vez notificada, la Notaria autorizante recurre alegando que la existencia de “dicha documentación auténtica puede inferirse del conjunto de las expresiones utilizadas, tanto al reseñar el documento del que nace la representación invocada... como del juicio de suficiencia “, por lo que, al hablarse en la exposición de “escritura”,  “se está expresando que se han acreditado al notario dichas facultades mediante exhibición de documentación auténtica”. También se alega la presunción de veracidad y legalidad del documento notarial que contiene el reglamento notarial, cuyo artículo 186 no exige que el notario utilice palabras sacramentales para expresar que se han acreditado dichas facultades, bastando que el notario haya emitido el juicio de suficiencia para entender que se le ha exhibido dicha documentación auténtica.

            La Dirección General resuelve que las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición de la documentación auténtica, debiéndolo consignar en la escritura. El artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, dispone que “el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”. El juicio de suficiencia no suple la falta de mención de la exhibición del documento auténtico.

            Por último, señala la Dirección General que el defecto únicamente se puede subsanar mediante un nuevo juicio notarial sobre las facultades representativas de que se trate, nunca mediante la aportación de la copia autorizada, al estar ello prohibido por el artículo 34 de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre.

            Comentario: En la obra “Nueva Legislación Notarial Comentada”, Tomo I, Madrid, 2007, Colegio Notarial de Madrid, página 436, el Notario de Madrid Ignacio Martínez-Gil Vich se plantea el interrogante de si es imprescindible que en la escritura  el notario diga que se le ha exhibido la copia autorizada de la escritura, respondiendo que es imprescindible que se le exhiba, pero no que se refleje en la escritura de forma expresa, “ya que está implícito en el juicio de suficiencia de las facultades representativas”. El artículo 166 del Reglamento Notarial solo exige que se reseñen los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado y la valoración de la suficiencia de las facultades representativas.

            Por el contrario, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta el artículo 98 citado en el sentido de que es necesaria la constancia de la exhibición de la copia autorizada, invocando el Centro Directivo la exigencia de claridad y precisión que debe exigirse a todo documento notarial, artículo 148 del Reglamento Notarial, lo que implica la exclusión de la expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas. También tiene en cuenta la Dirección General los efectos y especialmente la trascendencia que la Ley atribuye hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, lo que impone un mayor rigor. Estas consideraciones ya fueron expresadas en la Resolución de 19 de marzo de 2007, que contempló un caso análogo. (JZM)

PDF (2007/20156; 4 págs. - 166 KB.)

250. CONSTANCIA DE LA EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA DE LA ESCRITURA DE LA QUE DERIVEN LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. R. 6 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notaria de Eibar – Registradora de la Propiedad de Eibar.

            Similar a la anterior. (JZM)

PDF (2007/20157; 4 págs. - 166 KB.)

 

251. CONSTANCIA DE LA EXHIBICIÓN AL NOTARIO DE COPIA DE LA ESCRITURA DE LA QUE DERIVEN LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS. R. 6 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notaria de Eibar – Registradora de la Propiedad de Eibar.

            Similar a la anterior. (JZM)

PDF (2007/20158; 4 págs. - 166 KB.)

  

252. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 7 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notario de Madrid, D Norberto González Sobrino - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            El contenido de esta Rs es casi idéntico al de la nº 234, ya que se trata de una escritura de compraventa en la que la parte compradora se encuentra representada por un apoderado, respecto del que el Notario indica la fecha de otorgamiento, número de protocolo, así como que se le ha aportado y exhibido copia autorizada de dicha escritura y acaba diciendo “Yo, el Notario hago constar que, a mi juicio, y de acuerdo con lo que resulta de la documentación reseñada, son suficientes las facultades representativas acreditadas para los actos que se formalizan en esta escritura de compraventa”.

            El Registrador suspende la inscripción por los argumentos que se recogen en la Rs nº 234 de 29 de octubre de 2007.

            El Notario acude a la calificación sustitutoria que corresponde al Registrador de Alcalá de Henares nº 4, que se limita a confirmar la calificación negativa de su compañero.

            Los argumentos del Notario son parecidos a los expuestos en la Rs referida, aunque formalmente agrega éstos:

               -Que la calificación negativa del Registrador nº 19 de Madrid, no le había sido notificada por los medios legalmente establecidos en el art 322 de la LH (la notificación se había realizado por telefax).

               -La nota de calificación nos e había extendido en el propio título, incumpliéndose lo establecido en el art 434 RH.

               -Y la calificación del Registrador Sustituto no cumplía los requisitos del art 19bis LH, ya que se había limitado a ratificar los del Registrador Sustituido.

            DIRECCION GENERAL: La DG, independientemente de ratificar la estimación del recurso, por los argumentos que se deducen de la Rs antes aludida, sí ratifica  que “el telefax no es medio idóneo de notificación de la calificación negativa, pues tal notificación queda sujeta al art 322 de la LH y a lo dispuesto en los arts 58 y 59 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de RJAP. Y en ninguno de estos preceptos se admite el fax como medio de notificación, porque no permite tener constancia adecuada de la recepción por el destinatario de la calificación efectuada, ni de la fecha, identidad y contenido de la notificación. En cuanto a la notificación telemática sólo cabe llevarla a cabo cuando el Notario hubiera formulado una manifestación de la que queda constancia fehaciente, aceptándola.

            Hace también esta rotunda manifestación: “La rotundidad y claridad de la doctrina de la DG eran suficientes para que el Registrador hubiera inscrito el título calificado, habida cuenta de la vinculación de todos los registradores al contenido de las Rs de este Centro Directivo, cuando por ella se estiman recursos frente a la calificación, mientas no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme, vinculación que no es sino una consecuencia primaria, directa y lógica del principio de jerarquía que ordena cualquier organización admva”.

            Por último otra novedad es la de que estima la posibilidad de apertura de expediente, no sólo al Registrador calificador, sino también al Sustituto”. (JLN)

PDF (2007/20159; 7 págs. - 272 KB.)

 

253. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 7 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 23 de noviembre de 2007. Notario de Torrejón de Ardoz, Don Joaquín Delibes Senna-Cheribbo - Registro de la Propiedad nº 19 de Madrid. 

            Contenido prácticamente idéntico a la anterior, incluso con calificación sustitutoria. Sin embargo tengo que indicar, a título particular, respecto de esta Rs dos cosas, con las que no estoy muy de acuerdo:

-                                  El notario recurrente hace constar “que se suma a la crítica contenida en la Rs de 30 de marzo de 2007 respecto del funcionamiento de la calificación sustitutoria (la oficina registral no puede ser elegida por el particular al margen preestablecido que en la práctica no ha dado en resultado deseable) y aboga por una reforma del cuadro de sustituciones que agilice su funcionamiento e impida situaciones tan injustas como las que son objeto del presente recurso”.

-                                  La segunda es que no comprendo cómo tanto en ésta como en la anterior Rs, con el mismo Registrador (nº 19 de Madrid), el Registrador Sustituto ha sido también el mismo, el número 4 de Alcalá de Henares.

            Mi opinión, insisto particular, es la de que el Cuadro de Sustituciones funciona, y de hecho en una gran parte de casos, se me ha cambiado la calificación registral inicial. La segunda, es que sigo sin comprender que, salvo por una casualidad, el registrador Sustituto sea el mismo en los dos supuestos idénticos y no se haya aplicado el Cuadro de Sustituciones, al menos aparentemente. Tal vez la explicación resida en que, habiéndosele recurrido tantas notas de calificación, se haya dado una vuelta completa al cuadro. (JLN)

PDF (2007/20160; 8 págs. - 308 KB.)

 

254. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 12 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Madrid don Ángel Sanz Iglesias- Registro nº 19 de Madrid.  Vinculante.

            Contenido similar a la número 234, de 29 de octubre de 2007. (JLN)

PDF (2007/20583; 8 págs. - 328 KB.)

 

255. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 12 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Madrid don Ángel Sanz Iglesias - Registro nº 19 de Madrid.  Vinculante.

            Contenido similar a la número 234, de 29 de octubre de 2007. (JLN)

PDF (2007/20584; 8 págs. - 318 KB.)

 

256. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL NO ES DEFECTO. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Sociedad – Registro n.º 3 de Marbella  Vinculante.

            LA DGRN reitera su criterio de que la falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción, no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate, pues, dice, conforme al artículo 125 de la Ley de Sociedades Anónimas «el nombramiento de los administradores surtirá efecto desde el momento de su aceptación», y es a partir de entonces cuando tiene plenas facultades representativas –artículo 129 de la misma Ley- y vincula a la sociedad con sus actos.

           Por ello, el incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad, de suerte que tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador de la Propiedad respecto del acto jurídico otorgado por aquel administrador. (JDR)

PDF (2007/20585; 2 págs. - 98 KB.)

 

257. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL ADMINISTRADOR EN EL REGISTRO MERCANTIL NO ES DEFECTO. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Sociedad – Registro n.º 3 de Segovia.  Vinculante.

            Similar a la anterior: Según la DGRN, el incumplimiento de la obligación de inscribir no afecta a la validez y eficacia del acto realizado en representación de la sociedad, de suerte que tal incumplimiento cae fuera del ámbito de calificación que corresponde al Registrador de la Propiedad respecto del acto jurídico otorgado por aquel administrador. (JDR)

 

Anulada por extemporánea por la Sentencia firme del Tribunal Supremo de 10 de Febrero de 2012, publicada en el BOE de 3-7-2012

 

PDF (2007/20586; 3 págs. - 139 KB.)

 

258. APODERADO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Tomares don Juan Solís Sarmiento – Registradora de Lora del Río. Vinculante.

            Cuestión procedimental: La DGRN rechaza el fax al Notario como medio de notificación, porque no permite tener constancia de la adecuada recepción por el destinatario de la calificación efectuada así como de la fecha, identidad y contenido del acto notificado. El hecho de que el Notario haya presentado el recurso pone de manifiesto que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento, según admite, por lo que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido habría quedado sanado, ex artículo 58.3 de la Ley 30/1992. No obstante, al no reconocer que se le haya notificado en fecha concreta la calificación impugnada, no puede reputarse extemporánea la interposición del recurso.

            En cuanto al tema de fondo, (apoderado no inscrito en el Registro Mercantil), la DGRN reitera su doctrina de que el hecho de que dicho título representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate.

            También aprovecha para recordar su criterio sobre el contenido del informe del registrador, el carácter vinculante de las resoluciones de la DGRN, y la advertencia de posible responsabilidad disciplinaria al registrador. (JDR)

PDF (2007/20587; 3 págs. - 139 KB.)

  

259. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y AUTOCONTRATO. NOTARIO Y CALIFICACION SUSTITUTORIA. R. 13 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Valladolid don Eduardo Jiménez García - Registro de Valladolid nº 6.  Vinculante.

.           La DGRN reitera el criterio sentado en la Resolución de 28 de Febrero de 2007 de que el posible autocontrato queda bajo el juicio notarial de suficiencia y no es necesario que se mencione expresamente por éste al emitir el juicio.

            La DGRN reitera también el criterio de que el notario autorizante tiene derecho a instar la calificación sustitutoria, pues es interesado y pudiendo lo más (recurrir) podrá lo menos (evitar el recurso).

            Se recuerda el carácter vinculante de las resoluciones estimatorias de recursos para los registradores y la obligación de acatar su criterio, que en otro caso puede llevar a generar responsabilidades disciplinarias. (AFS)

PDF (2007/20588; 5 págs. - 215 KB.)

 

260. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 14 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Madrid don Fernando José Rivero Sánchez-Covisa - Registro nº 19 de Madrid.  Vinculante.

            Contenido similar a la número 234, de 29 de octubre de 2007. (JLN)

PDF (2007/20589; 7 págs. - 275 KB.)

 

261. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y CALIFICACIÓN REGISRAL. R. 14 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Madrid don Miguel Ángel Buitrago Novoa - Registro de Madrid n.º 29.  Vinculante.

            Otra más, reiterando la conocida posición de la DGRN sobre el juicio notarial de suficiencia y la calificación registral. (AFS)

PDF (2007/20590; 3 págs. - 141 KB.)

 

262. EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER Y LA CALIFICACION REGISTRAL. R. 14 de noviembre de 2007, DGRN. BOE de 30 de noviembre de 2007. Notario de Madrid don Norberto González Sobrino - Registro nº 19 de Madrid.  Vinculante.

            El contenido de esta Rs es idéntico al de la nº 252, de 7 de noviembre de 2007, aunque en este caso se trata de una escritura de préstamo hipotecario, en la que la entidad acreedora se encuentra representada por un apoderado, respecto del que el Notario indica la fecha de otorgamiento, número de protocolo, así como que se le ha aportado y exhibido copia autorizada de dicha escritura y acaba diciendo “Yo, el Notario hago constar que, a mi juicio, y de acuerdo con lo que resulta de la escritura de poder y a mi juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para los actos que se formalizan en esta escritura de préstamo con garantía hipotecaria”.

            El Registrador suspende la inscripción por los argumentos que se recogen en la Rs nº 252.  

            El Notario acude a la calificación sustitutoria, la cual corresponde al Registrador de Alcalá de Henares nº 4, que se limita a confirmar la calificación negativa de su compañero.

            Los argumentos del Notario y la RS de la DG son los mismos de la Rs antes señalada (JLN)

PDF (2007/20591; 8 págs. - 329 KB.)

 

 

 

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