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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

BILBAO, 15/12/2010

 

Coordina: Carlos Ballugera Gómez

Colaboró en esta edición: Igor Prieto García

(ambos, Registradores de Bilbao)

Carlos Ballugera Gómez

  

  1. GARAJES EN DIVISIÓN HORIZONTAL. En un edificio que se proyecta dividir en régimen de propiedad horizontal hay cincuenta viviendas y una planta sótano destinada a garaje con cien plazas.

  Se plantea el modo de regular el régimen para que cincuenta plazas queden adscritas como anejo a los pisos, una por cada vivienda, y cincuenta queden dispuestas para su venta como plazas de garaje.

 

  La resolución DGRN 31 marzo 2005, se plantea “si cabe configurar como anejo de las viviendas el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya transmisión de cuota alguna.

“Entiende este Centro Directivo que ello es perfectamente posible, supone la vinculación ob rem de la titularidad de los trasteros a las viviendas, sin que sea necesaria la transmisión por cuotas ni la apertura de folio independiente a cada uno de ellos. En efecto, dentro de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen de la propiedad horizontal, nada impide que se pueda conceder un derecho de uso exclusivo sobre los trasteros descritos, configurando los mismos como anejos de las viviendas, aunque no haya transmisión por cuotas, siempre que queden suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas al respecto en la ley (el artículo 53 b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, aprobadas por Real Decreto 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas con adscripción de uso, además de estar referido a las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro de la libertad de configuración de la propiedad horizontal vía estatutos)”

  Esta resolución fue anulada parcialmente por sentencia firme del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 Alicante 22 mayo 2006 (BOE 3 enero 2008), que consideró necesaria la identificación de los trasteros[1].

  Queda en pie y es lícita, por tanto, la posibilidad de configurar como anejo de una vivienda en propiedad horizontal los trasteros radicantes en elementos comunes, por lo que también se consideró que puede configurarse el garaje como anejo de la vivienda, si bien caben distintas modalidades conforme al art. 68 RH y 53.b AURH[2].

  La sugerida consiste en adscribir una plaza a la vivienda como anejo, ahora bien la plaza está dentro de un local privativo, algunas de cuyos garajes se van a vender por cuotas con asignación de zona.

  La simplificación del régimen del local privativo destinado a garaje obliga a que también a la zona o plaza, debidamente identificada, asignada como anejo a alguna de las cincuenta viviendas, se le asigne cuota en la comunidad de los garajes y se la vincule, mediante la correspondiente nota a la vivienda de la que sea anejo.

  Si bien cabe la apertura de folio independiente a una cuota sin asignación de zona, conforme al art. 68 RH, la descripción de la misma es altamente aconsejable para evitar confusiones, pero lo que no cabe es la asignación de una zona en un local privativo sin asignación de cuota en el mismo.

 

 

  2. CANCELACIÓN DE CARGAS. Se presenta auto de adjudicación y mandamiento por duplicado de cancelación de cargas posteriores en un procedimiento de apremio del que se ha tomado anotación preventiva.

  Sobre la vivienda gravada por la anotación, un piso en propiedad horizontal, consta una distribución de responsabilidad hipotecaria de una hipoteca practicada sobre el solar, la distribución es posterior a la anotación de embargo. Se plantea si como asiento posterior debe ser cancelada la distribución de responsabilidad.

 

  Conforme al art. 175.2 RH la hipoteca, en cuanto basada en un derecho preferente al embargo, no podrá cancelarse por la ejecución del mismo, incluso en el caso presente en el que la distribución se ha hecho sin el consentimiento del acreedor garantizado por el embargo[3].

  Esa cancelación, además, resulta absurda ya que la distribución, siempre que el piso pase a un tercero, le resultará beneficiosa al acreedor que obtuvo anotación preventiva por quedar el piso sujeto a una responsabilidad menor de la que inicialmente gravaba el solar.

 

 

  3. MONETARIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO MUNICIPAL. En un proyecto de reparcelación el aprovechamiento de la Administración se monetariza o sustituye por su valor en dinero, lo que se reconoce en el mismo proyecto. Se plantea si es necesario, además, para la inscripción del proyecto que conste que se ha pagado o consignado el valor del aprovechamiento al Ayuntamiento.

 

  La mayoría se inclinó por la respuesta negativa. No es necesario el previo pago o consignación a favor de la Administración. El art. 27.5 LSUE permite la monetarización cuando la reparcelación no dé lugar a un solar edificable a favor del Ayuntamiento, pero no condiciona la inscribilidad del proyecto a que conste el pago del valor del aprovechamiento municipal[4].

  Tampoco resulta aplicable el art. 11.1 AURH, ya que la consignación se exige sólo para el caso de cancelación de cargas anteriores, pero en este caso el derecho de la Administración surge de la equidistribución y no obliga a cancelar carga alguna. Por otro lado, la Administración, si lo considera oportuno puede exigir, en garantía de la obligación de pago, las garantías procedentes.

 

 

  4. MONETARIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO DE PARTICULARES. Otro caso semejante al anterior tiene lugar cuando lo que se monetariza o convierte en dinero es el aprovechamiento de los particulares porque su derecho no tiene la entidad suficiente para dar lugar a finca o participación en finca de resultado.

  En concreto, se plantea si es posible la cancelación de derechos de dominio y de cargas sobre fincas de origen de pequeña entidad que por no llegar al mínimo previsto para dar lugar a finca de resultado son objeto de cancelación, sin que conste el pago o consignación efectiva a su favor de la cantidad correspondiente.

 

  Por algunos asistentes se consideró que era posible la inscripción de la reparcelación sin el pago o consignación de la indemnización procedente por entender que dicha partida puede engrosar y ser garantizada con la cuenta de liquidación, conforme a los arts. 19 AURH y 98 a 100 RGU.

  Sin embargo, otros entendieron que era necesario justificar el pago o la consignación de tales cantidades para la inscripción, por el principio de tracto sucesivo del art. 20 LH y de proscripción de la indefensión del art. 24 CE, pues aunque son derechos que no dan jugar a adjudicación de fincas de resultado, existen en las fincas de origen, debiéndoseles dar un trato parecido al de la expropiación. A favor de esta solución se esgrimieron para las cargas el art. 11.1 y 3 AURH, 94 RGU y, para el dominio el art. 44.6 y 8 LSUE[5].

 

 

  5. VISADO EN SUBASTA PÚBLICA. La Tesorería SS plantea la siguiente consulta: “De la normativa vigente en materia de protección oficial, y en concreto del Decreto Autonómico 39/2008, se desprende la necesidad de que, con carácter previo a cualquier escritura pública o documento privado por la que se transmita inter-vivos la propiedad de dichas viviendas es necesario obtener de la Administración Autonómica el correspondiente visado, sin el cual será imposible acceder a los Registros públicos para inscribir la propiedad.

  “La prohibición contenida en el art. 25 del citado Decreto choca frontalmente con lo dispuesto en la Normativa vigente en materia recaudatoria del Sistema de Seguridad Social la cual, lógicamente, no pone límite alguno respecto del precio a obtener mediante la enajenación de bienes embargados, precio que viene fijado por el propio mecanismo de la enajenación.

  “A fin de armonizar ambos intereses, la Tesorería General de la Seguridad Social se ha dirigido a la Administración Autonómica intentando hacer ver la diferente naturaleza de las enajenaciones producidas como consecuencia de la vía de apremio,  frente a la de las transmisiones inter-vivos producidas de manera voluntaria, donde sí tiene razón de ser una normativa anti especulación, que no se da en un procedimiento claro, limpio y administrativo de transmisión como es el de las enajenaciones que lleva a cabo la Tesorería General de la Seguridad Social.

  “Por los responsables del Gobierno Vasco se indica que algunos Registros de la Propiedad, cuando se trata de Autos Judiciales de adjudicación de vivienda de protección oficial, no exigen el requisito antiespeculativo del visado y que, quizá, la Administración de la Seguridad Social, podría ser equiparada a tenor de lo dispuesto en el art. 122.2 Reglamento General de Recaudación de los Recursos del Sistema, aprobado por Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio -RCL 2004\1453- que otorga a los certificados de adjudicación de la Tesorería la misma validez que la que tienen los Autos Judiciales, a efectos de inscripción registral”. Se plantea la necesidad del visado para la inscripción del certificado de adjudicación.

 

  La consulta que se plantea es doble, de una parte, si es necesario visado para la inscripción del certificado de adjudicación; de otra y como razón que justifica el visado según la Tesorería, si la adjudicación ha de hacerse por el precio de vivienda de protección oficial o puede hacerse a precio libre. La primera pregunta se respondió negativamente, en la segunda se optó por la afirmativa.

  Para llegar a ese resultado resulta de interés la resolución DGRN 17 diciembre 2007. La normativa de vivienda de protección oficial no puede ser obviada en ningún momento, ahora bien, según el art. 25 D. 39/2008 la exigencia de visado como requisito previo a la inscripción se refiere al caso de adjudicaciones por escritura pública pero nada dice para las adjudicaciones que se documenten por certificado.

  Por eso cuando la adjudicación se haga por certificado la falta de constancia del visado no impedirá la inscripción, pero la inscripción no relevará al adquirente de la obtención del mismo.

  Se sugirió la posibilidad de que caso de que el precio de adjudicación fuese superior al administrativo el registrador denegase por considerar que hay una inadecuación entre la resolución y el procedimiento seguido, habida cuenta de que al registrador le constará, como obstáculo que surge del Registro, la calificación de la vivienda transmitida como de protección oficial y, por tanto, con precios máximos oficiales.

  Pero aunque la venta se haga en subasta pública, la mayoría entendió que su precio deberá respetar los límites administrativos establecidos por la normativa de protección oficial, sin que su inobservancia impida la inscripción e, igualmente, sin que la inscripción prive a los precios máximos de su carácter obligatorio.

 

Bilbao, 15 de diciembre de 2010

Carlos Ballugera Gómez

Igor Prieto García

 



[1] García García, J. M., “Código de Legislación inmobiliaria, hipotecaria y del Registro Mercantil”, tomo I, Thomson-Reuters-Civitas, Cizur Menor, 2009, sexta edición, pg. 1648, nota 204.

[2] Art. 68 RH: La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.

La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

  Art. 53.b AURH: Artículo 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

[...]

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

[3] Regla 2ª, art. 175 RH: En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley , la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes:

[...]

2ª Cuando en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta.

[4] Art. 27.5 LSUE: No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito correspondiente no dé lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local de al menos un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de edificabilidad urbanística prevista en este artículo podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al correspondiente patrimonio público de suelo.

[5] En concreto, el art. 44.6 y 8 LSUE dispone: Criterios para la reparcelación

Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes criterios:

[...]

4. Se adjudicarán al ayuntamiento los terrenos, solares y derechos correspondientes a las cesiones obligatorias y gratuitas. El resto de la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de ejecución deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.

[...]

8. Será preceptivo el reflejo de la totalidad de las operaciones reparcelatorias en una cuenta de liquidación provisional individualizada respecto a cada propietario o titular de derechos afectados. De resultar éste acreedor neto, su finca, parcela o solar inicial sólo podrá ser ocupado previo pago de la indemnización que proceda y a reserva de la liquidación definitiva.

 

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