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Puerta de Alcalá

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, JUNIO 2014

Coordina: Irene Montolío Juárez

Colaboran: Carlos Ballugera Gómez, Mª Concepción Iborra Grau y Marta Cavero Gómez.

 

 

 

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 21 de mayo de 2014 (Ponente, Irene Montolio; casos 70 al 76) y 11 de junio de 2014 (Ponente, Marta Cavero; casos 77 al 86).

 

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

 

CASO 70. TRACTO SUCESIVO: ART. 20.VII LH.-

CASO 71. CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS.-

CASO 72. ANOTACIÓN DE QUERELLA.-

CASO 73. USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR.-

CASO 74. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.-

CASO 75. CONCURSO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA.-

CASO 76. EMBARGO UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (UAS).-

CASO 77. HIPOTECA EN GARANTIA DE CONTRATO DE SUMINISTRO.-

CASO 78. CONVENIO REGULADOR CON BIENES PRIVATIVOS.-

CASO 79. TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD

CASO 80. NOVACIÓN HIPOTECA: TIPO VARIABLE A FIJO.-

CASO 81. CONCURSO: CONDICIÓN RESOLUTORIA.-

CASO 82. HIPOTECA: NOVACIÓN.-

CASO 83. PUBLICIDAD FORMAL.-

CASO 84. HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA.-

CASO 85. NIE CADUCADO.-

CASO 86. ERROR ADJUDICACIÓN DE PISOS.-

 

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 21/05/14

 

CASO 70. TRACTO SUCESIVO: ART. 20.VII LH.- Practicadas en su día anotaciones de embargo preventivo ordenadas en procedimiento criminal, sobre fincas inscritas a favor de una hija del imputado y de una sociedad de la que es administrador único, en virtud de la excepción del párrafo séptimo del art. 20 LH, por constar en el mandamiento que el titular es el imputado y que dichas fincas permanecen "bajo su dominio y control", se presenta ahora mandamiento "para que tenga lugar la anotación del carácter ejecutivo del embargo ya anotado" y se remita certificación de dominio y cargas y en el que consta que por diligencia de ordenación de la misma fecha se ha acordado el embargo ejecutivo de dichas fincas y librar mandamiento para que se anote el carácter ejecutivo del embargo cautelar en su día acordado, y se comunique lo anterior a los titulares registrales de las fincas a los efectos legales oportunos.

La duda es si expedir la certificación y hacer constar por nota marginal lo solicitado por entender que la ejecución sigue adelante porque se ha probado al Juez de la ejecución la titularidad del ejecutado y seguir con la excepción del tracto hasta que se presente la adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas posteriores, o suspender porque el asiento solicitado no esta comprendido en la excepción.

 La mayoría de los asistentes cree que lo correcto es suspender, pues de continuar la ejecución la adjudicación resultante de un procedimiento en que no ha sido parte el titular registral no podría inscribirse, sin que baste la mera comunicación.

Se plantea la posibilidad de que en el seno del procedimiento penal se abra una pieza de responsabilidad civil en la que el Juez podría resolver sobre la verdadera titularidad del bien (alzamiento de bienes, levantamiento del velo societario…) pero siempre con la intervención del titular registral. La excepción del art. 20.VII LH se refiere al embargo preventivo como medida cautelar, ha de interpretarse restrictivamente y no puede extenderse a otros supuestos.

Alguna opinión aislada consideró que era suficiente con los indicios del Juez para continuar la ejecución, pues en caso contrario la anotación de embargo cautelar tendría una finalidad muy limitada. En todo caso, si se expide la certificación de cargas, habrá que hacer la advertencia de que no se podrá inscribir sin la previa declaración del dominio del demandado. Planteada una cuestión similar en Lista Libre se cita la Resolución de la DGRN de 12 de marzo de 2013.

   

CASO 71.- CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS.- En escritura de novación y ampliación de hipoteca que expresamente dice que las partes se acogen al código de buenas prácticas de protección de deudores hipotecarios, se respeta la normativa en cuanto a carencia, tipo de interés remuneratorio, nuevo plazo etc., pero no se dice nada del interés de demora, y se amplia la responsabilidad hipotecaria por mora que pasa del 11,75% al 12,50%. ¿Es inscribible?

 Mayoritariamente se entiende que el cumplimiento de los requisitos del Código de Buenas Prácticas es una cuestión propia del ámbito privado entre el Banco y su cliente, y por lo tanto si se cumplen las exigencias en cuanto al derecho real de hipoteca el aspecto obligacional quedaría al margen de la necesidad de adaptación, de acuerdo con la filosofía de las resoluciones más recientes de la DGRN que no exigen para poder inscribir escrituras de novación y ampliación de hipoteca un nuevo certificado de tasación ni la adaptación de la cláusula de vencimiento anticipado a la nueva redacción del art. 693.2 LEC. Ver como ejemplo la Resolución de la DGRN de 2 de abril de 2014.

 Sin perjuicio de esa opinión mayoritaria, también se dijo que dadas las limitaciones a los intereses de demora que introdujo primero el art. 4 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y, luego, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al modificar el art. 114 LH, un interés de demora superior no sólo a tres veces el interés legal del dinero sino a la tasa del art. 4 R. D.-l. 6/2012 (dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado), puede dar lugar a la nulidad por abusiva de la cláusula.

  Esta situación de riesgo es mayor si se considera que la aplicación de la limitación del interés de demora a dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, sólo necesita de solicitud del deudor en situación de necesidad que realice la correspondiente declaración responsable, al margen de que el acreedor esté o no acogido al CBP.

  Además, en caso de que la cláusula de intereses de demora fuera nula por abusiva, tal nulidad no podrá integrarse sin nuevo acuerdo de las partes, como resulta de la STJUE 14 junio 2012 y la adaptación correspondiente del ordenamiento español mediante la reforma del art. 83 TRLGDCU por Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Siguiendo esa opinión minoritaria. Es ese riesgo el que hace aconsejable advertir de esta circunstancia, en la nota de despacho, a los interesados conforme a los arts. 23 LCGC y 81.2 TRLGDCU.

   

CASO 72. ANOTACIÓN DE QUERELLA.- Se presenta mandamiento del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción de Talavera, que va a afectar a varios Registros: Talavera 1, 2 y 3, Puente del Arzobispo, Navalmoral de la Mata, Arenas de San Pedro y Madrid 27.

En un procedimiento penal por delito de alzamiento de bienes y apropiación indebida, se nos  pide que se practique anotación preventiva de QUERELLA  como medida cautelar. El procedimiento penal se promueve y la querella se presenta por dos hermanos preteridos en el testamento (que dicen fueron “hijos reconocidos”) al fallecimiento de su padre contra el resto de hijos de dicho causante. Se dice en los HECHOS del auto, “que los querellantes han promovido procedimiento civil por nulidad testamentaria al haberles omitido en el testamento”. Y que “los querellados (resto de hermanos), a pesar de conocer el proceso civil de nulidad testamentaria han continuado con las operaciones particionales y han procedido adjudicarse los bienes del causante a través de las sociedades de un tercero”. El Juez dice que se ha probado que los querellados están empezando a vender esos bienes y para que no pasen a terceros protegidos por el art. 34 LH, estima la medida cautelar de anotación preventiva de QUERELLA respecto de los bienes del causante que se encuentren inscritos en los citados Registros de la Propiedad.

En mi Registro (Talavera 3), los bienes del causante ya no están inscritos a nombre  del causante, sino que ya están inscritos a nombre de uno de los hijos de éste (hijo no preterido en testamento), HIJO CONTRA EL QUE SE DIRIGE LA QUERELLA.

  La duda es que dado que la razón que da el Juez para acordar la medida cautelar es evitar que los bienes pasen de los querellados a terceros protegidos por el art. 34 LH, entiendo que el Juez parte del hecho de que ya hay bienes que no están inscritos a nombre del causante sino de los hijos querellados (los que se han adjudicado los bienes). Creo que por error el JUEZ dice que pide AP Querella respecto de los bienes del causante que se encuentren inscritos EN LOS CITADOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD... cuando lo que quiere decir es “respecto de los bienes del causante que todavía estén inscritos a nombre del causante o a nombre de los hijos nombrados en testamento (los querellados)”...

¿Puedo practicar la AP querella? Entiendo que como la querella se dirige contra los titulares registrales (los hijos del causante), se cumplen los arts. 38.2 y 24 de la CE.

Cuando el juez ordena la anotación preventiva respecto de los bienes del causante que se encuentren inscritos, ¿puedo entender que no exige que estén inscritos a nombre de éste, y que se refiere “a los que sigan estando inscritos a nombre del causante y también a los que hayan estado inscritos a su nombre aunque hayan pasado a los hijos?

  ¿DEBO pedir aclaración y mientras practicar yo de oficio anotación preventiva por defecto subsanable (dado que es procedimiento penal), o puedo practicar la AP por entender que se refiere a unos y otros bienes? Creo que debo de adoptar una u otra solución para evitar que aparezcan terceros del art. 34 LH si los querellados me presentan escritura de venta de dichos bienes… Los querellantes no pidieron anotación preventiva del proceso civil de nulidad testamentaria y no consta dicha AP antes de la inscripción de la herencia a favor de los hijos querellados.

La opinión mayoritaria es que no puede practicarse la anotación de querella solicitada por carecer de trascendencia real, su constancia en el Registro no dice nada a los terceros. Si los querellados son condenados, dicha condena no va a tener una consecuencia sobre la titularidad de los bienes porque no se ha pedido en ella la nulidad de la partición efectuada. Lo anotable sería una medida cautelar que afectase a la titularidad de los bienes, como una prohibición de disponer, o bien la demanda civil de nulidad testamentaria si se solicitase.

 

CASO 73.- USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR.- ¿Es posible inscribir el uso de la vivienda familiar a favor de la mujer hasta la liquidación efectiva de la sociedad de gananciales? La vivienda está inscrita a nombre de los cónyuges con carácter presuntivamente ganancial pero en el mandamiento no se identifica la finca registral, ¿es necesario que consten los datos de la finca para identificarla?

 Salvando la necesidad de identificar la finca, y teniendo en cuenta que la finalidad del derecho de uso familiar, como resulta de la doctrina de la DG, es limitar las facultades dispositivas sobre el bien en cuestión, se considera que al tener carácter presuntivamente ganancial la inscripción del derecho de uso es innecesaria e inútil, toda vez que para realizar actos dispositivos se necesita el concurso de ambos cónyuges.

Al margen del problema registral, sobre este tema puede verse sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 3 abril 2014 que rechaza adjudicación judicial por tiempo limitado del uso por entenderla contraria al interés del menor, salvo pacto, reiterando la doctrina según la cual la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores de edad es una manifestación del principio del interés del menor, que no puede ser limitada por el Juez, salvo lo establecido en el art. 96 CC.

 

CASO 74.- DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.- Se realiza la extinción de proindiviso de una finca perteneciente a numerosos copropietarios, adjudicándose en su totalidad a uno de ellos. Dicho copropietario era titular con carácter privativo de una participación del 1,66 por ciento, adquirida por herencia, y con carácter privativo por confesión de su esposa de otra participación del 0,80%, adquirida por compra. En la escritura se le adjudica la finca con carácter privativo, sin hacer ninguna referencia a la confesión.

 Los asistentes consideran que es posible la inscripción de la totalidad de la finca con carácter privativo, sin perjuicio de los hipotéticos reembolsos que puedan surgir entre los cónyuges, dado que el esposo adquiere como si ejercitase un derecho de retracto y lo hace en su propio nombre (art. 1346.3 CC).

 

CASO 75. CONCURSO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA.- La hipoteca constituida sobre una finca empieza a ejecutarse el 14 abril 2009 por procedimiento de ejecución hipotecaría. Con fecha 27 mayo 2009 se expide la certificación de dominio y cargas. ·El 25 mayo 2009 se declara en concurso al dueño de la finca (se presenta y se inscribe la declaración de concurso el 19 octubre 2009).

  Tras la declaración de concurso se suspendió la ejecución hipotecaria, pero con fecha 7 julio 2011, el JUEZ MERCANTIL dictó providencia en la que dice “habiendo transcurrido el plazo de una año desde la declaración de concurso sin la aprobación del convenio ni apertura fase de liquidación a que se refiere el art. 56.1 de la ley concursal, no hay inconveniente en la continuación de la tramitación  de la ejecución hipotecaria que se sigue en el juzgado de primera Instancia. Remítase el oportuno oficio a dicho Juzgado”.

  Se presenta a anotación la sentencia del juez Mercantil de 21 noviembre 2011 de aprobación  judicial del convenio. El Juzgado de Primera Instancia, tras dicha providencia del Juez Mercantil, reanuda la ejecución hipotecaria y con fecha 28 junio 2013 dicta Decreto de adjudicación, adjudicando la finca al Banco. Se presenta en el Registro mandamiento del Juzgado primera instancia de fecha 3 septiembre 2013 junto con el citado decreto de adjudicación de la finca.

Dudas: Creo que no se puede inscribir por lo siguiente:

El Juzgado de lo Mercantil nunca ha dicho que el bien “no sea necesario o no afecto a la actividad empresarial del concursado”, y de la providencia de 7 julio 2013 se deduce que es necesario, por eso el juez invoca el art. 56.1 LC para permitir reanudación. Así lo confirma Juzgado Mercantil verbalmente por un escrito del Administrador Concursal.

Por aplicación del art. 57.1 LC, el Juzgado Competente para reanudar la ejecución hipotecaria no es el Juzgado de lo Civil (primera instancia), sino el Juzgado de lo Mercantil. La Competencia es de oficio indeclinable y calificable por el registrador. En el momento que el Juez Mercantil autoriza la reanudación de la ejecución hipotecaria, todavía no se ha aprobado el convenio, luego el competente para reanudar no es el  Juez Civil.

La única duda que se me plantea es que como con fecha 21 noviembre 2011 ya se aprobó el convenio y mientras hay convenio “NO SE CONSIDERA QUE SE ESTÁ TRAMITANDO EL CONCURSO Y HAY QUE ESTAR A LOS EFECTOS DEL CONVENIO…”. Podría entenderse que la ejecución hipotecaria se tramitó durante el convenio. Se ha presentado en el registro en 2013 el auto de septiembre de 2013 de apertura de la fase de liquidación del concurso, luego la ejecución hipotecaria se hizo durante el convenio.

Han recurrido la no inscripción del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas y sólo invocan el art. 57.3 LC, que es posible reanudar y que el Juez del Concurso lo autorizó… pero yo entiendo que la competencia del Juez de lo Mercantil es INDECLINABLE y apreciable de oficio.

Se trata de un problema de competencia. Por la mayoría se entiende que la nota de calificación está bien puesta y debe ser confirmada, el artículo 56 de la Ley Concursal se refiere a las ejecuciones sobre bienes afectos a la actividad empresarial del concursado, pasado un año sin aprobación de convenio o apertura de la liquidación se pueden reanudar la ejecución pero solo por el Juez de lo Mercantil, en caso contrario, si se admite que sea por el Juez de Primera Instancia, nunca sería de aplicación el apartado 1 del artículo 57 LC.

 

CASO 76. EMBARGO UNIDADES DE APROVECHAMIENTO (UAS).- Se plantea cómo se anota un mandamiento de embargo sobre una finca registral, núm. 1435, cuando del Registro resulta que al margen de dicha finca consta que según certificado de la Junta de Compensación a dicha finca le corresponden 800 UAS, de las cuales 400 UAS son de vivienda libre y se inscriben en folio independiente como finca registral X1, 200 UAS de vivienda protegida que pasan a formar la registral X2, 150 UAS de uso terciario que pasan a formar la registral X3 y 50 UAS de otros usos que pasan a formar la registral X4. Las fincas X2, X3 y X4 han sido vendidas a otra sociedad distinta de la demandada.

Se acuerda que debe anotarse sobre la registral X1, denegarse en cuanto a las fincas X2, X3 y X4 por estar inscritas a favor de persona distinta del demandado y que conviene anotar además sobre la registral 1435 para el caso de que no llegue a tener efecto el procedimiento urbanístico iniciado. Se entiende por otra parte que el mandamiento no necesita mayor aclaración pudiendo realizar estas operaciones por el principio de subrogación real.

 

     

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 11/06/14

 

CASO 77. HIPOTECA EN GARANTIA DE CONTRATO DE SUMINISTRO.- Se presenta para su consideración el problema planteado por varios notarios por la preocupación que existe entre fabricantes e importadores de determinadas marcas como consecuencia de la situación de crisis. Y es que ante la falta de crédito y el cierre de las líneas de descuento que habían venido manteniendo operativas las operaciones de suministro de material a grandes almacenes, grandes superficies de distribución o, incluso, pequeñas tiendas de barrio, muchas de estas operaciones están resultando fallidas, produciéndose no solo el impago de las facturas que tradicionalmente venían abonándose de forma regular a 30, 60, 90 o 180 días, sino incluso el desabastecimiento de ciertos productos en determinados comercios. A esto se unen la necesidad de destinar los pequeños restos de tesorería a otras urgencias más “prioritarias”, cuando no el cierre empresarial o la entrada en situación concursal de dichas empresas.

  Ante esta situación, estos fabricantes o distribuidores al por mayor de electrodomésticos, de tejidos, de cosmética, de alimentación, de vehículos, de maquinaria, en fin, de lo que se quiera, se plantean la conveniencia de exigir a sus clientes garantías adicionales, puesto que, a falta de avales bancarios, las personales de ellos mismos o las reales, mediante la pignoración de participaciones sociales o acciones, suelen seguir la misma suerte que la de esos clientes. Hablan, por lo tanto, de garantías hipotecarias sobre naves, locales, derechos de arrendamiento, etc.

  Se trataría, lógicamente, de hipotecas de máximo que garantizarían un eventual saldo deudor derivado de esas relaciones comerciales. La forma de documentar esos créditos sería la habitual en el comercio, es decir, albaranes, facturas, borradores de facturas, etc.

  El problema lo tienen en que, de una parte, el sistema de doble libreta es absolutamente inoperativo y cualquier alegación (error o falsedad) les desmonta cualquier posibilidad de ejecución privilegiada. El acompañar este tipo de operaciones de algún tipo de poder irrevocable conferido en favor del acreedor para fijar el saldo exigible choca con el carácter impositivo que conllevaría tal cláusula. No sería tampoco propiamente una hipoteca en garantía de una obligación futura, sino de una serie de obligaciones futuras indeterminadas en principio y respecto de cuya existencia el deudor también puede manifestar su oposición. Además, muchas de las obligaciones están ya incumplidas (por eso surge la alarma) y están perfectamente determinadas.

  Por ello, se trataría de encontrar un sistema parecido al del art. 153 bis LH, respecto del cual el propio texto legal y las resoluciones que se han ocupado de ello establecen una serie de requisitos personales que parece que no se cumplen en estos casos.

  Como propuesta señalan la siguiente, planteando la consulta acerca de su viabilidad o solución alternativa/aproximada:

  Posibilidad de que en la escritura de constitución de hipoteca pacten las partes que el saldo final se determinará conforme al siguiente procedimiento:

1.- Llegada la fecha de vencimiento de los pagos, el acreedor deberá requerir de pago al deudor.

2.- El acta notarial de requerimiento deberá recoger debidamente testimoniados todas las facturas y/o albaranes.

3.- El deudor tendrá un plazo de diez días para el pago y para alegar, en la propia acta, cualquier incidencia que considere oportuno.

4.- Pasado el plazo sin que el deudor pague ni alegue ninguna incidencia, la cantidad a pagar será la resultante del acta notarial.

  La hipoteca a constituir no puede ser la hipoteca de máximo del art. 153 bis LH dado que el acreedor no es una entidad financiera. Habría por tanto que reconducirlo al art. 153. Pero ésta exige como presupuesto la existencia de un crédito en cuenta corriente reconocido en escritura pública. El problema de la cuenta corriente es la liquidación. Las facturas, albaranes, etcétera, no son documentos ejecutivos. Tampoco cabe el poder irrevocable al acreedor para determinar las partidas a incluir pues sería contrario al art. 1256 CC. No se puede alterar por pacto el procedimiento establecido en la LEC como hace la propuesta notarial.

  Se sugiere acudir al sistema de la doble libreta electrónica, previa constitución de hipoteca en garantía de apertura de crédito en cuenta corriente entre los interesados. Cada partida a incluir debe ser firmada electrónicamente por ambas partes. Así se reducen las posibilidades de alegar error o falsedad, puede hacerse simultáneamente a distancia y no produce costes adicionales. Cabe incluir tanto cantidades vencidas como las que vayan venciendo. Hay una causa material que lo legitima por encima del carácter abstracto del mero reconocimiento de crédito, el contrato de suministro.

 

CASO 78. CONVENIO REGULADOR CON BIENES PRIVATIVOS.- En un convenio regulador aprobado por la sentencia que declara el divorcio entre los cónyuges, se inventaría una plaza de garaje privativa de los dos adquirida en proindiviso y por iguales medias partes en estado de solteros, y se procede en el propio convenio a su aportación a la sociedad de gananciales, y una vez ganancial lo incluyen en el inventario de bienes y proceden a su liquidación y adjudicación.

  En principio la aportación a gananciales excede del contenido propio de un convenio regulador, y por el principio de documentación auténtica, habría que suspender su inscripción y exigir el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, pero la doctrina última de la Dirección tendente a admitir como contenido del convenio regulador incluso actos de disolución de comunidad ordinaria (resolución 5 diciembre 2012), sobre bienes que no son vivienda habitual, parece que permite la inscripción solicitada.

  Ciertamente la doctrina de la DGRN referente al posible contenido del convenio regulador es variable y tendente a ampliar el contenido en cuanto a los bienes a incluir. Pero hay unanimidad en cuanto a que un garaje privativo no debe incluirse, ya que no es vivienda habitual y por ello no puede decirse que entra dentro de la liquidación de las cargas familiares, ni se ha adquirido constante matrimonio. Alguno advierte de que incluso podría ser el garaje que sirve a la vivienda habitual y por tanto ir económicamente vinculado su destino.

  Sin embargo la mayoría entiende que las soluciones posibles: exigir una escritura que reconozca la previa aportación a los gananciales o una escritura de extinción de condominio en la que la compensación probablemente habrá de remitir al complejo negocio de liquidación del régimen contenido en el convenio regulador, son demasiado onerosas, sobre todo por la dificultad de poner de nuevo de acuerdo a las partes, frente a los solos impedimentos dogmáticos de su admisión y que, además, si el Juez ha dado por válida su inclusión, no es tan grave darla por buena. 

 

CASO 79. TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD.- Primer supuesto, pendiente de calificación:

Hipoteca inscrita a favor de A.

Se inicia la ejecución hipotecaria por A.

Se inscribe la cesión de hipoteca a B.

Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue A y no se menciona al cesionario B, pero del Registro resulta que éste adquirió durante la ejecución, por lo que no hay problema de fondo o  material, sino formal de que en el procedimiento no se recogió la sucesión procesal de B.

  El supuesto es de hipoteca que inicia Caixa y en realidad termina Caixabank. En el Registro se inscribió la cesión a favor de Caixabank pero cuando ahora viene la adjudicación, que es posterior a la cesión, no se alude a Caixabank porque no han acreditado la sucesión procesal en el juicio.

  La cuestión es ¿hay que suspender por falta de tracto o se cancela la titularidad de Caixabank sin más como asiento posterior?

  Segundo supuesto:

Hipoteca inscrita a favor de X.

Se inicia la ejecución hipotecaria por X.

Se inscribe la cesión de hipoteca de X a Y.

Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue X y no se menciona al cesionario Y, y del Registro resulta que éste adquirió después de la adjudicación, por lo que sí hay un problema de fondo o material, pues se ha inscrito a su favor un derecho real que ya no existía jurídicamente al tiempo de la cesión, pues se consumó con la ejecución hipotecaria.

  Se trata de supuestos por venir, dada la multitud de fusiones, ampliaciones de capital, compraventas, daciones en pago, etc., entre entidades financieras, inmobiliarias, fondos, etc., que no llevan ningún control de las ejecuciones en marcha.

  Pregunta: La misma que en el supuesto anterior, pero ahora se ve con más crudeza: ¿Qué prevalece en estos casos, el principio de tracto sucesivo en la titularidad actual y vigente de la hipoteca (en cuyo caso hay que suspender por falta de tracto, y qué fuerte tener que hacerlo en este caso), o el de prioridad en la ejecución de la misma con su titular en ese momento o sucesor antes de la adjudicación?

  En este último caso, que es el que yo creo que procede:

1º ¿Se cancelan sin más TODOS los asientos posteriores, incluida la propia titularidad de la hipoteca cedida?

2º ¿El cesionario tiene la misma consideración a estos efectos que cualquier asiento posterior del 134 LH que sin embargo solo se refiere a la cancelación de cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores posteriores a la hipoteca (entre los que no se encuentra el cesionario de la hipoteca), mientras el 674 LEC habla de todas las inscripciones y anotaciones posteriores sin excepción (en cuyo caso sí estaría incluido)?

3º ¿Se podría considerar al cesionario como un titular sujeto a resolución del 175.6 RH y por tanto con derecho a consignación? Pero ¿cómo se articularía esta necesidad de previa consignación para despachar la adjudicación judicial/cancelación pues el rematante dirá que eso no es su problema? PD: no he hablado del art. 176 RH porque creo que se refiere a supuestos distintos.

  Se entiende por la mayoría que si bien la cesión de crédito no es una carga y que literalmente no se podría cancelar como tal por ser posterior a la nota de expedición de certificación de cargas, lo cierto es que el cesionario del crédito al adquirir ha sido advertido de la existencia del procedimiento y ha sido bajo su responsabilidad no personarse en el mismo para, o bien acreditar que es el nuevo titular si la finca aún no se ha adjudicado, o bien  para saber que esa cesión carece de contenido por haber sido ya ejecutada la garantía. Por tanto procede cancelar. 

 

CASO 80. NOVACIÓN HIPOTECA: TIPO VARIABLE A FIJO.- Se presentan sendas escrituras de novación de hipoteca en las que se sustituye el tipo variable por uno fijo sin modificar la cláusula de constitución de hipoteca. La hipoteca inscrita garantiza “una cantidad máxima por intereses remuneratorios, dentro del límite de cinco años al tipo nominal pactado”, en el primer caso, y “una cantidad máxima, por intereses remuneratorios” sin más en el segundo.

  En ambos se había fijado un máximo del 17,25% pero la cantidad garantizada equivale a un 4% del principal en los dos. El nuevo tipo fijado es un 3,90%. ¿Es posible inscribir la novación por entender que la responsabilidad hipotecaria por intereses es una hipoteca de máximo? ¿O es necesario modificar la responsabilidad hipotecaria por el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado?

  Se puede inscribir. La cantidad alzada no dice que corresponda a un año. Además, de la misma manera que no hay obligación de cancelar parcialmente aunque en una novación posterior se reconozca que parte del principal del préstamo ha sido devuelto, tampoco la hay si se pacta una bajada del interés aplicable.

 

CASO 81. CONCURSO: CONDICIÓN RESOLUTORIA.- Se presenta escritura de resolución de una compraventa por ejercicio de condición resolutoria por falta de pago del precio aplazado, aunque el vendedor, que está en concurso, retiene parte de lo pagado como cláusula penal. ¿Es suficiente que comparezcan los administradores concursales o es necesario que se obtenga autorización judicial?

 Se entiende que es suficiente. No hace falta autorización judicial. Es un acto de administración. Además se retiene la cantidad correspondiente en concepto de cláusula penal. El art. 54 de la Ley Concursal no exige requisito adicional.

 

CASO 82. HIPOTECA: NOVACIÓN.- En una novación de hipoteca en la que el deudor está en el umbral de exclusión, se amplía el plazo, se nova el tipo de interés ordinario y se modifica el tipo de interés de demora, de modo que pasa del interés ordinario incrementado en seis puntos, al interés ordinario incrementado en 2 puntos, pero ni se adecua al art. 4 RD 6/2012, ni refleja el límite de tres veces el interés legal del dinero. De las resoluciones se desprende que si una cláusula de las afectadas por la reforma se modifica, debe adecuarse a la nueva regulación. Se entiende  que la reforma de 2013 se aplica conjuntamente con el R-DL 6/2012, cuyo art. 4, modificado por la Ley 1/2013, dispone: “Moderación de los intereses moratorios. 1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo”.

  Una parte de los concurrentes sostiene que hay que exigir la expresión de que los intereses de demora “no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero” (art. 114.III LH). Otros afirman que es solo una norma procesal, dirigida al Juez de la ejecución y que lo importante es que haya una cantidad máxima. En todo caso el interés remuneratorio elevado en dos puntos difícilmente va a superar el máximo de tres veces el interés legal del dinero.

  Se planteó la discusión acerca de la interpretación que deba darse a la expresión “el resultado de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un dos por ciento sobre el capital pendiente del préstamo”. A pesar de lo enrevesado de la expresión, se acordó que no se podía entender más que como el interés ordinario más dos puntos. La interpretación literal llevaría al absurdo de que la sanción por demora solo se devengaría una vez independientemente del número de años en que se incurriese en la misma. Para otros se trata de una tasa o límite del interés de demora cuya oscura redacción exige una interpretación pro consumidor que da lugar a ese límite sólo aplicable una vez sobre el capital pendiente.

 

CASO 83. PUBLICIDAD FORMAL.- Se plantea si un representante de una sociedad que es el administrador de la comunidad de propietarios tiene interés legítimo para pedir certificación literal de toda la división horizontal y estatutos.

  No hay ningún problema. No se da literal, sólo la inscripción de división horizontal. Sólo habrá que advertir de que para cada uno de los elementos privativos su situación jurídica puede estar modificada por su propio historial registral.

 

CASO 84. HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA.- Se plantea la posibilidad o no de inscribir una hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria en garantía de una deuda tributaria suspendida por recurso fijando dos responsabilidades hipotecarias distintas  y simultáneas según que la vigencia de la garantía solo alcance la vía económico-administrativa, o que alcance también la vía jurisdiccional. La diferencia entre una y otra responsabilidad hipotecaria se concreta solo en los intereses de demora que son más elevados en la segunda opción, manteniendo en ambos casos la responsabilidad por capital e intereses.

  Se entiende que no cabe inscribir dos responsabilidades hipotecarias simultáneas y alternativas, dado que en la misma escritura se pacta la vigencia de la misma para todo el periodo de suspensión del acto impugnado cualquiera que sea la instancia ante la que se recurra, incluyendo el recurso contencioso administrativo. Procede inscribir solo la segunda de las responsabilidades pactadas que de por si incluye también los intereses de demora de la impugnación en todas las instancias.

  Efectivamente, bastaría inscribir la segunda. Habría que hacerlo constar en la nota de despacho y quizás pedir instancia consintiendo la inscripción en esta forma al presentante o interesado. Lo importante es que, así constituida, la acepte la Administración, ya que si se cambia algo el funcionario no asiente a la suspensión. En cuanto a la posibilidad de inscribir la hipoteca “por el tiempo que dure la suspensión del pago”, ver RDGRN de 30 septiembre 2003.

 

CASO 85. NIE CADUCADO.- Se plantea si para la suficiencia de la identificación del compareciente en una escritura no residente hay algún problema con que su NIE (número de identificación de extranjero) esté caducado.

  No hay problema conforme al art. 11 Ley Orgánica 1/1992, de 21 febrero, de Protección y Seguridad ciudadana (BOE 22 febrero 1992) siempre que esta caducidad no sea elemento que impida la identificación.

 

CASO 86. ERROR ADJUDICACIÓN DE PISOS.- En la adjudicación de unas viviendas de protección oficial se produce error en la asignación de pisos, de manera que, aunque los beneficiarios tienen la posesión del piso correcto, su título está equivocado pues corresponde al del vecino. A la subsanación en el caso de las viviendas hipotecadas va a comparecer el banco acreedor. Se plantea el modo de subsanar.

  En concreto se plantea si hace falta el consentimiento de todos los titulares intermedios. Se considera bastante que comparezca en la escritura la Administración y el último titular de cada piso, única forma de arreglarlo.

   

 

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ARCHIVO PUBLICADO EL 12 DE DICIEMBRE DE 2014  

  

  

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