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Puerta de Alcalá

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, MAYO 2014

Coordina: Irene Montolío Juárez

Colaboran: Carlos Ballugera Gómez, Mª Concepción Iborra Grau y Marta Cavero Gómez.

 

 

 

En este archivo se recogen casos prácticos de los seminarios correspondientes a las sesiones de los días 23 de abril de 2014 (Ponente, Marta Cavero; casos 55 al 61) y 7 de mayo de 2014 (Ponente, Marta Cavero; casos 62 al 69).

 

IR AL ÍNDICE ACUMULADO DE TITULARES

 

CASO 55. TASACIONES, NOVACIONES Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECAS.

CASO 56. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.-

CASO 57. CANAL ISABEL II.-

CASO 58. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: ORDENACIÓN DEL DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS.-

CASO 59. ADMINISTRADOR JUDICIAL DE LA HERENCIA.-

CASO 60. TRASLADO DE FINCA ENTRE REGISTROS.-

CASO 61. PRESENTACIÓN POR FAX CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV).-

CASO 62. PRÉSTAMOS POR EMPRESAS FINANCIERAS.- 

CASO 63. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS.-

CASO 64. EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL.- 

CASO 65. LIMITACIONES DE DISPONER: CANCELACIÓN.- 

CASO 66. URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS.- 

CASO 67. SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: PODERES.- 

CASO 68. EJECUCIÓN DE HIPOTECA DISTRIBUIDA.-

CASO 69. EJECUCIÓN HIPOTECARIA.- 

 

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 23/04/14

 

CASO 55. TASACIONES, NOVACIONES Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECAS.

1º SUPUESTO: INFRATASACIÓN.

- En el año 1999 se constituye una hipoteca con valor de tasación de la finca de 128.000 euros.
- La hipoteca se amplía en el año 2003 fijando un valor de tasación de 267.000 euros.
- Ahora amplían de nuevo la hipoteca, aportan certificado de tasación que tasa la finca en 254.000 euros pero mantienen el valor de tasación del año 1999. ¿Es inscribible?

La mayoría de los asistentes entiende que no, ya que si se modifica la tasación -como ocurre en el presente supuesto en el que se cambia el valor de tasación fijado en 2003 para volver al de 1999- hay que cumplir las exigencias de la legislación actual, y por lo tanto, de acuerdo con el artículo 682 LEC, el valor de tasación para subasta “no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”,por lo que se deberá aportar un nuevo certificado de tasación vigente.

  

2º SUPUESTO: SOBRETASACIÓN: dos escrituras sucesivas sobre la misma finca, la primera de ampliación/novación de hipoteca anterior de la misma entidad; la segunda, escritura de nueva hipoteca de la misma entidad.

1º En la primera escritura de ampliación y novación se mantiene el valor de tasación inicial de 149.000 euros (basado en un certificado de tasación del año 2007): como mantienen la tasación inicial, y según las Resoluciones de la DGRN de dic. 2013, no es necesario acreditar la tasación, por lo que da igual que el certificado del año 2007 esté hoy caducado.

2º En la escritura siguiente de NUEVA HIPOTECA, vuelven a tasar por los 149.000 euros, pero como el certificado de tasación que incluyen es el del 2007 y está caducado, se les exige nuevo certificado: ME DICEN QUE LA NUEVA TASACIÓN ACTUAL ES DE 77.000 euros. Preguntan si sería admisible mantener la valoración asignada de 149.000 euros por sobretasación, o si debe modificarse el valor de subasta conforme al certificado actual que es lo que yo creo, dada la enorme diferencia en tasación.

Sin embargo, resulta contradictorio aplicar distintos criterios para protocolos sucesivos sobre la misma finca. Por otro lado, Banco Santander está asignando valor de subasta por sobretasación y se está inscribiendo.  

En este caso parece que la opinión mayoritaria es admitir la sobretasación puesto que lo que prohíbe la ley es que la tasación para subasta sea inferior pero no que sea superior. Se trata de proteger al deudor frente a la posibilidad de adjudicación por un valor irrisorio.

La sobretasación está proscrita en la Ley de Mercado Hipotecario para evitar la titulización de los préstamos sin una base inmobiliaria real. Por ello deben distinguirse el valor a efectos de subasta y el valor a efectos de Mercado Hipotecario. En cuanto a la responsabilidad de la tasadora por la sobretasación puede verse STS 18 julio 2013.

    

CASO 56. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.-

Escritura de fecha 10 de enero de 1980, de división de finca rústica resultando, según el título, dos fincas indivisibles según la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo.

Se calificó pidiendo la licencia de parcelación o certificado de innecesariedad de la misma, no obstante lo cual se hizo la comunicación prevista a la Administración Agraria en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 80 RD 4 julio 1997, sin recibir respuesta alguna.

Vuelven a presentar el título y solicitan que se practique la inscripción en base a que ya constan catastradas, si bien las superficies no coinciden exactamente con lo que resulta del título, las diferencias son inferiores al 10 %.

Teniendo en cuenta el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 23 julio 2012, entiendo que hay que estar a la normativa vigente a la fecha de acceso al Registro de la división. Me alegan que otros Registros han inscrito atendiendo a la fecha del documento por ser anterior a 1984 y con certificados municipales de innecesariedad de licencia.

En la Comunidad de Madrid para este supuesto es aplicable la Orden 701/1992, de 9 de marzo, de la Consejería de Economía, por la que se desarrolla el Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid y que determina en su art. 6 que “los Notarios y Registradores de la Propiedad, podrán autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación, en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984”.

La presente Orden tendrá vigencia desde el día siguiente a su publicación y ésta se produce el 1 de abril de 1992. Se trata de una norma de derecho transitorio dirigida a facilitar la inscripción de los documentos -siempre que conste fehacientemente su fecha- afectados por el cambio normativo que supuso la Ley 4/1984 de 10 de febrero sobre Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid al establecer la nulidad de pleno derecho de las parcelaciones realizadas sin licencia (art. 1.5).

  

CASO 57.- CANAL ISABEL II.-

Se consulta cómo obtener la inscripción a favor del Canal de Isabel II de unos terrenos inscritos a favor de diversos particulares. Los antecedentes son los siguientes:

Para ejecutar las obras de un colector de saneamiento necesario para el desarrollo de dos sectores urbanísticos del Plan General del municipio se inició por el Ayuntamiento el correspondiente expediente de expropiación y habiéndose llegado a un convenio con los propietarios afectados para la adquisición amistosa se dio por concluido el expediente de expropiación.

El precio fue satisfecho por las empresas privadas obligadas a ejecutar las obras del colector como empresas urbanizadoras de los dos sectores interesados. Las obras del colector se han ejecutado y han sido aceptadas por el canal de Isabel II reconociendo el Canal que existe un saldo a favor de los sectores –las empresas urbanizadoras- resultante de la diferencia entre los importes abonados por dichos sectores para la ejecución de las obras y la suma de la repercusión económica de ambos sectores según convenio firmado entre el Canal y el Ayuntamiento. De dicho saldo el Canal retiene unas cantidades hasta que no se inscriban a su favor los terrenos ocupados por el colector, inscripción que en su día se acordó en el convenio. La cuestión es cuál será el título para la transferencia favor del Canal.

Algún compañero sugiere reconducir la situación a través de una mutación demanial intersubjetiva. Dado que en el acta de la expropiación no intervino el Canal de Isabel II como beneficiario sino el propio Ayuntamiento, parece que la solución podría ser que el Ayuntamiento haga cesión de las mismas al Canal mediante un acuerdo basado en el propio convenio existente –que le sirve de causa-, admitiendo los asistentes la posibilidad de inscribir por certificación administrativa de dicho acuerdo con aceptación del Canal de Isabel II, como complemento del documento expropiatorio que se suscribió entre los particulares, las empresas urbanizadoras y el Ayuntamiento.

  

CASO 58. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: ORDENACIÓN DEL DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS.-

Se ha iniciado el procedimiento de ejecución sumario. Se ha expedido certificación y tomado nota al margen. Ahora se presenta en primer lugar el mandamiento de cancelación. No se presenta el testimonio de adjudicación. A continuación se presenta un mandamiento de embargo dirigido contra el ejecutado que aún es titular registral.

Soluciones posibles:

A) Despachar el mandamiento cancelando la hipoteca y la nota marginal y despachar el embargo. El problema se presentará cuando llegue el testimonio de adjudicación y el adjudicatario se encuentre con un embargo anotado.

B) Pedir el testimonio y considerar que testimonio y mandamiento son un único documento y que la fecha de presentación del testimonio es la del mandamiento. Se despachan ambos y se deniega el embargo.

C) Retirar el mandamiento y dejarlo caducar. Despachar el embargo y después presentar el mandamiento y el testimonio y entonces sí que se podrá cancelar el embargo.

El problema es la redacción de los arts. 133 y 134 LH según los cuales no se puede despachar el testimonio sin el mandamiento pero no al revés. Ver RRDGRN 22/02/1993 y15/10/2001.

La solución casi unánime es que no se despache el mandamiento sin el testimonio, y el razonamiento puede ser un párrafo bastante claro de la Resolución de 1993: "La culminación de un embargo con la enajenación judicial ha de producir en el Registro un complejo unitario de asientos: la inscripción de la enajenación judicial en que desemboca el embargo; la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores a la anotación del embargo; la cancelación de esta misma anotación del embargo. El Registrador no debe ignorar el carácter unitario de este complejo de operaciones registrales, aunque para ello se le presenten títulos formalmente independientes, y, en particular, debe considerar implícita la petición de que la cancelación de la anotación preventiva de embargo sea la última operación registral –puesto que de esta anotación traen su causa las demás operaciones registrales- y de que debe suspenderse la cancelación de la anotación preventiva de embargo en caso de suspensión de alguno de los demás asientos".

Se argumenta también que si no se ha hecho constar en la reforma de los citados artículos de la Ley Hipotecaria es porque la imposibilidad de despachar el mandamiento de cancelación sin el testimonio de adjudicación ya estaba clara y la precisión “siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación” se añadió entonces para incluir el supuesto inverso. 

Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, ejecución hipotecaria en la que se presenta en primer lugar el mandamiento de cancelación de la hipoteca, después un embargo contra el ejecutado y por último el testimonio de adjudicación, si realizamos como última operación la de cancelación tendríamos que: anotar el embargo, inscribir el testimonio de adjudicación y cancelar la hipoteca y todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluido el embargo que acabamos de practicar. Lo lógico entonces es despachar el testimonio de adjudicación, aunque sea el último presentado, denegar el embargo, y por ultimo cancelar la hipoteca y demás posteriores.

Se cita doctrina de la DG que permite alterar el orden de despacho de los documentos para evitar un asiento inútil que se va a cancelar inmediatamente. Por tanto si se califica el mandamiento con defecto subsanable y más tarde se presenta el testimonio del decreto de adjudicación, aunque se le asigne un asiento posterior, podría despacharse antes que el embargo.

La Ley dice que no se puede despachar el testimonio sin el mandamiento, lo contrario, aunque no lo dice expresamente, es obvio que no se puede hacer –no se puede reflejar una cancelación cuya causa es la ejecución de la hipoteca sin inscribir la adjudicación a favor del adjudicatario-.

     

CASO 59. ADMINISTRADOR JUDICIAL DE LA HERENCIA.-

Se presenta mandamiento librado en procedimiento de división de herencia a instancia de un acreedor “a fin de que se haga constar el estado de administración de las fincas de la herencia y el nombramiento de administrador” (art. 797.3 LEC) y en el que se inserta Auto en cuya parte dispositiva “se designa administrador de la herencia de la finada doña X a don Y, que entrará a tomar posesión de su cargo una vez formado el correspondiente inventario de los bienes”. ¿Debe acreditarse el fallecimiento de doña X titular registral? ¿Es necesaria la aceptación del administrador y su NIF.?

La mayoría entiende que sí es necesario que conste la fecha de fallecimiento de la titular registral, tomada del correspondiente certificado, por aplicación analógica del art. 166-1 RH, en sus dos párrafos, y del propio art. 20 LH, así como las circunstancias personales del nombrado administrador, especialmente el NIF, que sirve para identificar a unas personas de otras más allá de nombre y apellidos que pueden coincidir, y el domicilio, para practicar en su caso las notificaciones pertinentes.

En cuanto a la necesidad de aceptación, existe división entre los que la exigen o no, al igual que ocurre con los administradores concursales. Y en cuanto al tipo de asiento a practicar parece que ha de ser una anotación preventiva, así lo entiende también José Manuel García García en sus notas al pie del artículo 797.3 LEC.

 

CASO 60. TRASLADO DE FINCA ENTRE REGISTROS.-

1) El 21-08-2006, se traslada con todo su historial la finca reg. 5.211 del entonces Registro de la Propiedad de Talavera 1 (hoy Talavera 3) al Registro de la Propiedad de Puente del Arzobispo. En el Reg. de Puente es la finca reg. 15.879, Ayto. de Calera y Chozas. La finca 5.211 de Talavera, 15.879 en Puente, era un solar de 2.886 m2. La finca pertenecía a tres sociedades: Inmobiliaria San Javier (40%), Vegalberche (20%) y Macavir SL (40%).

2) Al parecer, la entonces registradora de Puente no comunicó a la registradora de Talavera que había accedido al traslado y que había inscrito la finca en Puente, y por tanto, la registradora de Talavera 1 no cerró el folio registral ni puso ninguna advertencia al respecto en el folio de la 5.211.

3) En el Registro de Puente, en el año 2006, la finca 15.879 se agrupó con otra finca de unos 15.000 m2 y se hizo un PAU, y las fincas resultantes, (92 solares), que hoy son casi todos viviendas adosadas, se han ido vendiendo y solo queda a nombre de San Javier, Vegalberche y Macavir SL, un resto destinado a calles y viales. El folio de la 15.879 de Puente se cerró tras la agrupación.

4) En la Finca 5.211 Talavera 1 (entonces ya Talavera 3), se practicó un embargo a favor de Construcciones Dasuani SL del 20% perteneciente a Vegalberche, embargo que terminó en adjudicación a favor de Construcciones Dasuani SL de dicho 20%.

En el año 2011, el abogado de Construcciones Dasuani comunica verbalmente al Registro de Talavera 3 que “ha visitado su finca y que no es solar, sino un PAU y que pertenece a distintos propietarios y le pide certificación al respecto”. La Registradora de Talavera 3 en 2011 certifica a dicho abogado que, “efectivamente, en el año 2006, la registradora de Talavera 1 solicitó y accedió al traslado de la finca 5211, pero que como no consta en el Registro comunicación del reg. de Puente del traslado efectivo, no se ha cerrado el folio en Talavera”.

5) La Reg. de Talavera 3, en 2011 tampoco cierra el folio de la reg. 5.211, por “no constarle oficialmente el traslado, al seguir sin recibir comunicación del entonces Registrador de Puente en 2011. Se ha continuado dando publicidad en Talavera 3 mediante notas simples desde el año 2011 hasta marzo de 2014 (antes de tomar yo posesión como interina) de la finca 5.211 “como solar de 2.886 m2”, propiedad de San Javier (40 %), Macavir (40%) y Construcciones Dasuani (20%).

6) Una vez que tomo posesión del Reg. de Talavera 3 como interina (finales marzo 2014), se me ha presentado un mandamiento de la AEAT de embargo del 40 % de la finca reg. 5.211 de que es propietaria San Javier. Se le había expedido nota simple en febrero 2014 de “un solar de 2.886 m2, que pertenecía a San Javier (40 %), Macavir (40%) y Construcciones Dasuani (20%). Oficiosamente, el personal de Talavera 3 me advierte de la situación antes de practicar el embargo y como soy yo también la registradora de Puente, compruebo que en Puente efectivamente se ha trasladado la finca en 2006.

DUDAS:

¿Debo practicar el embargo a favor de la AEAT, aun a sabiendas de que la finca 5.211 se ha trasladado, de que hoy ya no es un solar, sino PAU de viviendas vendidas a distintos propietarios por el hecho de que el febrero 2014 se le dio nota simple de la finca como solar, perteneciente en un 40% a San Javier? Creo que no, que debo intentar corregir esta situación para evitar dar en Reg. Talavera  publicidad incorrecta. ¿Puedo denegar el embargo aunque formalmente no esté cerrado el folio?

Dado que yo soy la titular de Puente y de que a raíz de este mandamiento de embargo de la AEAT he descubierto esta situación, ¿puedo yo enviar a Talavera 3 la comunicación de traslado para cerrar el folio en Talavera 3 y acto seguido denegar el embargo de la AEAT de esa finca porque como tal finca no existe y remitir a la AEAT a las viviendas adosadas de Puente procedentes de la 5.211 (reg. 15.879 en Puente) para que embarguen allí lo que puedan de San Javier SL? A nombre de las 3 inmobiliarias quedan en Puente 1 solar y 5 viviendas adosadas.

¿Debo poner desde ya “pende” en el Registro de Puente en fincas propiedad de San Javier provenientes de la reg. 15.879 para que la AEAT no pierda prioridad y evitar reclamaciones?

Tengo algún problema para cerrar el folio de la finca 5.211 de Talavera, por el hecho de que, como no se cerró el folio en Talavera en 2006 (fecha en la que se trasladó e inscribió en el registro de Puente), en el año 2009, se practicara embargo en el RP de Talavera 3 a favor de Construcciones Dasuani del 40% de Vegalberche SL y finalmente se adjudicara en 2009 ese 40% del solar a Vegalberche? Lo digo, porque en puridad, cuando se cierra el historial en un registro es porque continúa en otro registro, pero como aquí el historial ha continuado también en Talavera 3 en cuanto al 40% de Vegalberche SL, hoy a nombre de Construcciones Dasuani… hay, en cuanto a dicho 40% una duplicidad de historiales registrales contradictorios…

La postura mayoritaria, es que sin cancelar el historial en el registro original, el registrador califica de oficio su competencia territorial y debe denegar cualquier operación desde que conoce que la finca no está en su distrito, por lo tanto habría que calificar el mandamiento de embargo, explicando que con tal fecha se expidió certificación para su traslado y que, aunque formalmente el folio no está cerrado, la misma consta inscrita en el Registro de Puente.

También es opinión de la mayoría que el Registro de Puente debe comunicar al de Talavera que se ha efectuado el traslado y a la vista de esa comunicación algún compañero plantea incluso la posibilidad de practicar anotación preventiva por imposibilidad del registrador.

Se sugiere hacer constar la situación en toda la publicidad que se emita sobre la finca y se propone como solución tramitar un expediente de rectificación con citación de todos los interesados.

    

CASO 61. PRESENTACIÓN POR FAX CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV).-

Se presenta por fax un mandamiento de embargo de la Agencia Tributaria, pero que cuenta con código seguro de verificación. Entiendo que lo procedente es despacharlo, sin que pueda caducar en el plazo de diez días, pues tal plazo está previsto para la presentación de copia auténtica, y el documento presentado, aunque sea por fax, tiene la consideración de copia electrónica, de acuerdo con el art. 30 Ley 11/2007, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.

Los asistentes consideran acertada la postura de despachar el mandamiento presentado por fax pero con CSV de conformidad con el precepto referido, en la línea de lo tratado por este seminario en la sesión anterior.

     

 

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 07/05/14

 

CASO 62. PRÉSTAMOS POR EMPRESAS FINANCIERAS.- 1º.- En escritura autorizada en Madrid el 19 de marzo de este año, se constituye una hipoteca a favor de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos, con sujeción a la Ley 2/2009, de 31 marzo. Después del clausulado de la hipoteca, en una cláusula aparte, el Notario hace constar expresamente que “cumple con los requisitos y condiciones que dispone la indicada Ley”. A continuación reseña los datos de inscripción de la entidad en el Registro Estatal del Ministerio de Sanidad y Consumo, según lo dispuesto en la indicada Ley.

Pregunta: ¿Valdría solo con eso para poder inscribir la hipoteca? Es que no se hace referencia para nada a la oferta vinculante ni se incorpora nada, a excepción del certificado de tasación de la finca.

   La mayoría entiende que se podría inscribir. Frente a alguna postura que sostiene que la Ley 2/2009 otorga al registrador unas fuertes facultades de calificación que debemos ejercer, se acuerda que no podemos controlar las fases previas al otorgamiento como es la oferta vinculante, sus posibles modificaciones en la negociación y las circunstancias que han llevado al deudor a firmar.

 No obstante, una de las circunstancias más relevantes de la contratación contemporánea es que los la aparición o salida a la luz de los tratos preliminares que permanecían ignorados o en la sombra en el contrato por negociación.

 Por eso, aunque la constancia de la oferta vinculante y demás documentación de información previa al contrato, como las fichas de información precontractual y personalizada, no es exigible que conste en la escritura de constitución de hipoteca para su inscripción, si se incluyen por las partes en el documento presentado a inscripción, sólo el art. 1282 CC, que incluye, según la jurisprudencia, los antecedentes en la interpretación de la intención de los contratantes, obligaría a su consideración, de modo que la divergencia entre la oferta vinculante y una concreta cláusula sería defecto que impediría la inscripción de la estipulación, conforme al citado art. 1282 CC reforzado por el art. 18 LCCPCHySI.

 Respecto de la escritura, basta que el notario diga que se ha cumplido y que conste la inscripción en el registro estatal. Ésta releva de la necesidad de pedir el seguro pues es requisito previo para la inscripción. Una vez obtenida, la falta de vigencia del seguro será causa que automáticamente impedirá el ejercicio de la actividad de la empresa, procediéndose de oficio a la cancelación de la inscripción en el Registro Estatal, sin perjuicio del expediente sancionador que proceda en aquellos casos en que la empresa haya ejercido o siga ejerciendo su actividad una vez expirado el plazo de dicho seguro o aval (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo). Estas empresas están obligadas a justificar ante el registro estatal anualmente la vigencia de la póliza contratada o del aval y cualquier circunstancia que le pueda afectar (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011).

 Se recomienda el trabajo publicado en notariosyregistradores.com por Alfonso de Rentería sobre la materia.

  

  2º.-A los dos días de la fecha de la escritura, el 21 de marzo, ante otro Notario de Barcelona, se cede el crédito hipotecario a una S. L., pero sin que conste a qué se dedica la entidad cesionaria. Únicamente constan los datos de constitución e inscripción en el registro mercantil correspondiente.

  Pregunta: ¿Podría inscribirse la cesión del crédito? Es que si no se trata de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos sujeta a la Ley 2/2009, podría tratarse de un fraude de Ley, teniendo en cuenta que solo hay dos días de diferencia entre el otorgamiento de las dos escrituras.

 La mayoría sostiene que se podría inscribir. Una vez inscrita con los requisitos establecidos por la ley, no hace falta pedir más. No obstante, algunos solicitarían declaración de no dedicarse profesionalmente a la actividad de préstamo, ya que la relevación al acreedor de cumplir con las obligaciones de información no sólo previa, sino durante la vida del contrato, haría de peor condición al deudor, lo que no se admite por el simple cambio del acreedor.

   

CASO 63. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS.- Se declara una obra nueva sobre una finca en régimen de propiedad horizontal. La obra nueva consiste en una edificación destinada a aparcamiento que se realiza en el subsuelo de la finca y va a quedar como elemento común. Todo lo relativo a la obra nueva, licencias, certificado del arquitecto, etc., está perfecto. El acuerdo de realizar el aparcamiento se adoptó en Junta de la Comunidad de Propietarios en 2005 y se ratificó en otras juntas celebradas en 2006 y 2009, respectivamente. Lo único que consta en la certificación del secretario es que el acuerdo se adoptó por unanimidad pero sin hacer referencia a si asistieron todos los propietarios, presentes o representados. Las cuestiones que me planteo son las siguientes:

1º.- La escritura se ha otorgado en marzo de 2014. ¿Se aplica el art. 17 LPH en su redacción anterior, vigente cuando se adoptaron los acuerdos, o se aplica el nuevo art. 17 LPH, vigente a la fecha de la escritura? En cualquier caso creo que hay que exigir la unanimidad, por el apartado 6 del citado artículo.

2º.- ¿Tendría que exigir que los propietarios posteriores a la adopción de los acuerdos prestasen su consentimiento? Entiendo que sí.

 En cuanto a la primera pregunta se consideró, que se debe aplicar el artículo vigente en el momento de la adopción de los acuerdos; y en cuanto a la segunda, sin duda hay que pedir el consentimiento de los adquirentes posteriores al acuerdo. Así en las recientes resoluciones de la DGRN de 25 abril 2013 y de 9 abril 2014.

   

CASO 64. EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL.- El deudor a la Seguridad Social es una comunidad de bienes (Josefa y Jesús, CB, con su CIF). Se embarga una finca de Josefa, ganancial, notificando el embargo al cónyuge. Se aclara que la ejecución sobre el bien de Josefa se "practica por su condición de comunera en la comunidad de bienes deudora, alcanzando su límite de responsabilidad al cincuenta por ciento de los débitos acumulados de acuerdo con las condiciones contractuales fijadas en su constitución.”

Dudas: 1º ¿Es necesario hacer una previa derivación de responsabilidad sobre Josefa para embargar sus bienes? 2º En caso negativo, ¿basta dicha aclaración de responsabilidad en la deuda, para practicar el embargo sobre sus bienes?

 En cuanto a la primera, la respuesta es negativa, el procedimiento va contra los integrantes de la comunidad de bienes, la demandada no es un responsable subsidiario. En cuanto a la segunda, la respuesta es afirmativa, ya que los miembros de la comunidad de bienes son responsables directos de las deudas de ésta.

   

CASO 65. LIMITACIONES DE DISPONER: CANCELACIÓN.- Se trata de limitaciones de disponer de préstamos subsidiados. Piden la cancelación por solicitud de certificación.

 No hay problema en cancelar. Es más, algunos sostienen que no hay nada que cancelar. Al transcurrir el plazo deja de tener eficacia incluso si traen un título otorgado con anterioridad, pues sería excesivo pedir ahora su ratificación [1].

    

CASO 66. URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS.- En 1987 se hizo un estudio de detalle para urbanizar una parcela de terreno, mediante la construcción de chalés unifamiliares y una calle que atraviesa la parcela. Al tratarse de una única parcela, no se hizo ninguna reparcelación, sino que directamente se declaró la propiedad horizontal tumbada y se fueron inscribiendo las obras nuevas correspondientes a los chalés.

  El estudio de detalle determinó la cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de la parcela destinada a zona verde. La cesión se formalizó en escritura pública, posterior a la escritura de división horizontal y fue, posteriormente, aceptada por el Ayuntamiento –si bien la aceptación no se ha formalizado en escritura-, pero no se llegó a inscribir. Ahora el Ayuntamiento quiere inscribir la porción cedida a su favor.

  Dado que los chalés se han ido transmitiendo, se plantea si sería necesario el consentimiento de los titulares actuales para poder inscribir la cesión. En la inscripción de división horizontal no consta ninguna referencia a la necesidad de ceder la porción al Ayuntamiento, sino que, al contrario, se distribuye toda la superficie registral de la parcela –incluyendo por tanto la superficie que debe corresponder a la calle- entre superficie ocupada por los chalés, superficie destinada a uso privativo de los chalés, y superficie “destinada a uso común”. En las licencias de obra sí que constaba como condición hacer efectiva la cesión, si bien de forma muy escueta, y esa condición no se hizo constar en el Registro.

  Al resultar la obligatoriedad de la cesión del estudio de detalle, que fue debidamente aprobado, cabe plantearse si la cesión puede resultar oponible a los titulares de los chalés sin necesidad de que presten su consentimiento. En su defecto, se plantea la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 31 del Real Decreto 1093/1997, para evitar la necesidad del consentimiento de todos los propietarios, si bien es cierto que este caso no se trata de un instrumento de planeamiento dirigido a regularizar o legalizar terrenos con edificación consolidada.

  El Ayuntamiento tiene un conflicto con algunos de los propietarios, ya que éstos han invadido parte del terreno destinado a zona verde. Además, con arreglo al planeamiento posterior este terreno ha pasado a ser zona edificable, y el Ayuntamiento está interesado en su enajenación.

 La mayoría entiende que no se puede inscribir sin el consentimiento de los copropietarios. Tienen una titularidad inscrita sobre ese terreno como elemento común de la propiedad horizontal. El planeamiento no les vincula, no se les puede oponer el Estudio de Detalle aprobado cuando no eran titulares. Es necesario su consentimiento, voluntario o por vía judicial, o un nuevo procedimiento urbanístico en que sean parte.

 Alguno sostiene la posibilidad de acudir al procedimiento de reanudación del tracto interrumpido del artículo 37.3 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, aunque es improbable la ausencia de oposición.

   

CASO 67. SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: PODERES.- Una sociedad disuelta y liquidada en escritura pública no inscrita en el RM pretende vender un inmueble, pero, ante la falta de inscripción en el Registro Mercantil, propone comparecer en su representación un apoderado con un poder anterior. ¿Es posible?

 La liquidación de la sociedad no implica revocación de poderes salvo que así se haya manifestado expresamente, pero entonces la ineficacia derivará de tal voluntad y no por efecto de la fase de liquidación, ahora bien las facultades que se derivan de un poder anterior tendrán que ser interpretadas conforme a la nueva situación de la sociedad. Así lo ha sostenido la DGRN en resolución de 27 de junio de 2011.

   

CASO 68. EJECUCIÓN DE HIPOTECA DISTRIBUIDA.- Se presenta la adjudicación de tres elementos en la subasta de la hipoteca con el mandamiento de cancelación de cargas. El historial de la finca es el siguiente:

1ª Dominio.

2ª Hipoteca.

3ª Propiedad Horizontal.

- Distribución de la hipoteca entre las fincas resultantes.

- Constitución de servidumbre a favor de Iberdrola, para centros de transformación, sobre la matriz sin consentimiento del acreedor hipotecario e inscripción de referencia en los elementos.

- Expedición de certificación de cargas para la ejecución de la hipoteca.

- Adjudicación de tres elementos en la subasta de la hipoteca y mandamiento de cancelación de cargas.

- Embargo de la matriz, art. 218 RH, se toma en la matriz y se hacen anotaciones de referencia en los elementos.

 Se plantea qué hay que hacer con la servidumbre y con el embargo.

 La mayoría entiende que las servidumbres se pueden mantener por analogía con las inscripciones de obra nueva y división horizontal que no se cancelan por la ejecución (párrafo último del art. 134 LH). En cambio, las anotaciones de embargo sobre los elementos privativos que son objeto de la ejecución han de cancelarse. El embargo debe subsistir sobre los pisos restantes.

 

CASO 69. EJECUCIÓN HIPOTECARIA.- Se ejecuta una hipoteca inscrita a favor de Caixabank S.A. Concurren como postores a la subasta Caixabank, S.A y Buildingcenter S.A Unipersonal. Se adjudica la finca a la ejecutante Caixabank, S.A por el cincuenta por ciento del valor de tasación más un euro y cede el remate a Buildingcenter, SA Unipersonal. La subasta es posterior al quince de mayo de dos mil trece.

  Los arts. 670 y 671 LEC regulan los requisitos de la adjudicación según haya postores o no. Si no hay postores el art. 671 LEC distingue según la finca subastada sea o no la vivienda del deudor. La adjudicación se realiza conforme al párrafo final de art. 670.4 LEC, es decir, al mejor postor por valor superior al cincuenta por ciento del valor de tasación. Se me plantea la duda de si es aplicable el párrafo final del art. 670.4 cuando el mejor postor es el ejecutante, visto el propio art. 670 y el 671 LEC.

 Parece que no es admisible este resultado. No ha habido auténtica concurrencia de licitadores. Un interviniente es socio único del otro (que es el propio ejecutante). Se podría argumentar que el art. 670.4 LEC está pensando sólo en el licitador-no ejecutante (“cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad...”) pero ello haría excluir su aplicación también en los casos en que realmente intervengan sujetos distintos, no presentándose entonces como un supuesto de fraude.

 La registradora que plantea el caso ya ha puesto nota en alguna otra ocasión al mismo caso y lo han subsanado haciendo constar el secretario judicial que no es la vivienda habitual. Ya hay sentencia en Castilla-León que declara la nulidad de la subasta por tratarse de la misma persona. Unánimemente se confirma este planteamiento.

      

Madrid, 7 de mayo de 2014

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolio Juárez

Carlos Ballugera Gómez



 

[1] Sobre el particular pueden verse Martínez Ruíz, C., “Nota marginal de prohibición de disponer. Cancelación. (Notas Prácticas)”, tomado de: Lunes cuatro Treinta núm. 455, en Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad, núm. 153, (2009), pg. 51; y García-Arango y Díaz-Saavedra, C., “La prohibición de disponer de las viviendas con préstamo cualificado (Real Decreto 115/2001) y el principio de jerarquía normativa”, en Boletín del Colegio de Registradores de la Propiedad, núm. 70, (2001), pgs. 655 a 659.

 

 

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ARCHIVO PUBLICADO EL 6 DE OCTUBRE DE 2014  

  

  

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