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EL ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN

DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO. CUESTIONES PRÁCTICAS.

  

 ENRIQUE ROJAS MARTÍNEZ DEL MÁRMOL,

Notario de Las Palmas de Gran Canaria

.

IR A NUEVO ARTÍCULO DEL AUTOR EN 2016 TRAS LA LEY 13/2015

 

 

 La reanudación del tracto sucesivo interrumpido pretende que una finca ya inscrita a nombre de una persona, pueda inscribirse a nombre de un tercer adquirente, cuando los titulares intermedios no hubieran inscrito sus títulos de adquisición.----------------

El artículo 200 de la Ley Hipotecaria señala que la reanudación del tracto sucesivo interrumpido puede realizarse mediante expediente de dominio (judicial) o mediante acta de notoriedad (notarial). Dada la agilidad del acta notarial frente a la lentitud del expediente judicial, cada vez son más solicitadas estas actas de notoriedad.

 

En su tramitación, son varias las cuestiones que se me han presentado:

 

1º- ¿El requirente tiene que tener un título público que justifique su adquisición, su derecho a la reanudación del tracto, o no hace falta dicho título, porque la notoriedad del acta también versa sobre el título del adquirente-requirente?

A favor de la exigencia del título público tenemos el argumento de la analogía con las actas complementarias del título público de adquisición para la inmatriculación de fincas, en las que se exige un título público al que el acta complementa.

Sin embargo, a mi juicio, el acta de notoriedad se extiende al mismo título del adquirente-requirente y por tanto no sería necesario un título público que justificara su derecho para iniciar el acta, en base a los siguientes argumentos:----------------------------------------

 .- La inmatriculación y la reanudación del tracto tienen normas y efectos distintos. Así por ejemplo a la reanudación del tracto no quedará sujeta a la suspensión bienal de efectos que el art. 207 de la L.H. estable para el título público adquisitivo.

 .- No se exige ese título público previo cuando se trata de reanudar el tracto mediante expediente de dominio.--------------------------------------------------------------------

.-Frente al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que exige para la inmatriculación el título publico complementado con el acta de notoriedad, el articulo 200 solo exige el acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, y ni el artículo 203 de la ley hipotecaria ni los artículos 288 y siguientes del reglamento hipotecario exigen para la inscripción un título publico previo que justifica la adquisición del adquirente que reanuda el tracto interrumpido. Únicamente el articulo 289 c) del reglamento exige que se haga constar el título de adquisición del inmueble, pero no dice que dicho título haya de ser público.

.-Además el artículo 204 de la LH, establece que lo que se inscribe es el acta de notoriedad, no un título publico complementado por un acta, a diferencia de lo que establece el artículo 205 de la LH para la inmatriculación.

Cuestión distinta es que el requerimiento del acta debe hacerse “por persona que demuestre interés en el hecho que se trate de acreditar”, y que mejor demostración que el justificar su derecho con un título público.

Por tanto entiendo que no es necesario un título público para iniciar el acta, pero es una prueba documental del derecho del requirente.----------------------------------

 

2º-. Otra cuestión que se me plantea es que la ley hipotecaria habla de tramitar un acta sin número de protocolo, la cual una vez terminada, se “archivarᔠel original sin incorporarlo al protocolo y una vez recaída la resolución judicial, se protocolizará el “expediente”.

Uno de los mejores consejos que me dio mi padre fue el decirme que el mejor archivo notarial es el protocolo, y que cualquier documento importante que hubiera que conservar, lo guardara en el protocolo. Así que me chirria tener un “expediente”, que es un acta notarial (que por definición tiene número de protocolo), en el limbo, a la espera de que una resolución judicial lo incorpore al cielo del protocolo. Y a mi juicio, entiendo que para mayor seguridad, habría que aplicar el artículo 209 del Reglamento Notarial, relativo a las actas de notoriedad, por ser norma posterior al 203 de la LH y 292 y ss. del Reglamento, que establece que “el requerimiento se formalizará mediante acta con la fecha y el número del día del requerimiento” en la cual se recogerá el requerimiento inicial y las pruebas documentales y testificales que se aporten. Y una vez transcurridos los plazos de la publicación de edictos y notificación, se haría otro acta notarial de cierre, en la cual se haría referencia al acta inicial, se declararía o no la notoriedad del hecho pretendido, y se dejaría constancia de la entrega del acta al interesado para su presentación al Juzgado así como de la resolución del Juzgado que ordene o no, la aprobación del acta notarial. El anteproyecto de reforma de la ley hipotecaria suprime afortunadamente en el artículo 208 esta forma de actuación.

3º.-   Recordar que no hay posibilidad de reanudación de tracto sucesivo interrumpido mediante acta de notoriedad o expediente de dominio si la finca no está inscrita o si el único tracto que falta podría obtenerse mediante el otorgamiento de una escritura entre el titular registral y el actual titular, requirente del acta. Así las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 febrero 2006, 30 de mayo de 1998 y de 15 de noviembre de 1990 señalan que el expediente reanudador del tracto únicamente sirve de cauce a la inscripción en aquellas hipótesis en que la adquisición por el promotor no trae causa directa de un titular inscrito. Incluso la DGRN, en resolución de 19 de septiembre de 2012, dispone que tampoco se puede acudir al expediente reanudador cuando la sociedad titular registral esta extinguida y se haya cancelado su hoja en el registro mercantil, ya que el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido. El anteproyecto de reforma de la ley hipotecaria recoge este principio en el artículo 208 que dispone que: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.”

4º.- Finalmente habría que plantearse si el último párrafo del artículo 209 del Reglamento Notarial que dispone que: ”La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por si sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite ni aprobación posterior” supone o no una derogación tacita de la necesidad de aprobación judicial que establece el artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Parece, que aunque sea una norma posterior, al ser de rango reglamentario no deroga una ley, que es de rango superior. No obstante, el anteproyecto de reforma de la ley hipotecaria ya no recoge la aprobación judicial en el artículo 208 que regula el acta de notoriedad para la reanudación del tracto.--

 

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Enrique Rojas Martínez del Mármol.

Notario de Las Palmas de Gran Canaria.

En recuerdo de mi padre Luis Rojas Montes, notario de Granada, en el X Aniversario de su muerte.

 

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