AON

LOGO NYR          www.notariosyregistradores.com      

 

OBLIGACIONES DE COLABORACIÓN  DE NOTARIOS Y REGISTRADORES EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA EN ANDALUCÍA TRAS LA LEY 7/2002 DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA.

 

 

Licencias municipales.

Prescripción urbanística.

 

  

Joaquín Delgado Ramos.

Mayo de 2003.

 

 

 

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, (en adelante LOUA) dedica su título VI a “La disciplina urbanística”. Dicho título es de aplicación íntegra, inmediata y directa desde la entrada en vigor de la ley, cualquiera que sea el instrumento de planeamiento que esté en vigor, como prevé su disposición transitoria primera.

 

Comienza distinguiendo las potestades administrativas para asegurar el cumplimiento de la legislación y ordenación urbanística:

 

Artículo 168. Potestades administrativas y presupuestos de la actividad de ejecución.

1. La Administración asegura el cumplimiento de la legislación y ordenación urbanísticas mediante el ejercicio de las siguientes potestades:

a.       La intervención preventiva de los actos de edificación o construcción y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en las formas dispuestas en esta Ley.

b.       La inspección de la ejecución de los actos sujetos a intervención preventiva.

c.       La protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado, en los términos previstos en esta Ley.

d.       La sanción de las infracciones urbanísticas.

La disciplina urbanística comporta el ejercicio de todas las potestades anteriores en cuantos supuestos así proceda.

 

Se diseña así un esquema conceptual que pretende ser riguroso, aun cuando la terminología y sistemática de su articulado pueda enturbiar su claridad, según el cual podemos distinguir claramente TRES FASES EN MATERIA DE DISCIPLINA URBANÍSTICA, que reseñaré a continuación, para después abordar el papel que la ley asigna a notarios y registradores dentro de este ámbito:

 

1ª fase: control sobre el acto proyectado.

Control preventivo de que concurren los presupuestos que legitiman el acto proyectado

Art. 168.2  La legitimidad de la ejecución de los actos de parcelación urbanística, urbanización, construcción o edificación e instalación, así como de cualquier otra obra o uso objetivo del suelo, salvo las excepciones expresamente establecidas en esta Ley, tiene como presupuesto la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a.       La vigencia de ordenación urbanística idónea conforme a esta Ley para legitimar la actividad de ejecución.

b.       La cobertura en proyecto aprobado administrativamente, cuando sea legalmente exigible.

c.       La obtención, vigencia y eficacia de la resolución o resoluciones en que deba concretarse la intervención administrativa previa conforme a esta Ley.

 

(Este ultimo apartado va referido a la correspondiente licencia urbanística y autorizaciones previas pertinentes)

 

           

2ª fase: control sobre el acto en ejecución o ejecutado

     Relativa a la  comprobación fáctica o inspección de la ejecución de tales actos mientras se realizan o tras su terminación, a fin de comprobar que se ajustan a la legislación y ordenación urbanística. A estos efectos, la inspección urbanística denunciará cuantas anomalías se observen en la aplicación o desarrollo de los instrumentos de la ordenación urbanística, e informará a las Administraciones y autoridades competentes sobre la adopción de las medidas cautelares y definitivas que juzgue convenientes para el cumplimiento de la ordenación urbanística.

 (Artículo 179 LOUA).

 

3º fase: reacción jurídica ante las ilegalidades detectadas: 

             a.- Restablecer el orden jurídico perturbado:

                        .- Medida cautelar de suspensión  (Art. 181)

.- Legalización, si el acto fuera compatible con la ordenación vigente. (Art. 182)

.- Reposición de la realidad física alterada, en caso contrario, (Art. 183) mediante:

                                   .- Demolición, en caso de obras ilegales

                                   .- Reconstrucción, en caso de demolición o destrucción  ilegal.

                                   .- Reagrupación, en caso de parcelación ilegal.

 

            b.- Imposición de sanciones: (Art. 212 y ss)

                        .- Sanciones dinerarias

                        .- Sanciones accesorias: prohibiciones e inhabilitaciones (Art. 209)

.- Responsabilidad penal (que excluiría la administrativa), si hubiera indicios de delito o falta. (Art. 195.4)

 

            c.- Resarcimiento de daños e indemnización de perjuicios.(Art. 192.1.c)

 

Cada una de estas tres formas  de reacción jurídica (a, b, y c) tiene un régimen jurídico propio e independiente de las otras dos, de modo que aún pudiendo concurrir las tres como consecuencia de una misma infracción urbanística, cada una llevará una tramitación separada, aunque coordinada, y tiene un plazo de prescripción distinto.

 

A) En concreto, las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación.  Sin embargo, dicha limitación temporal no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:

A.     Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.

B.      Los que afecten a:

a.      Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

b.      Bienes o espacios catalogados.

c.      Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

d.      Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.

 

B) En cambio, el plazo de prescripción para la imposición de sanciones está sujeto a una limitación temporal sin excepciones, ya que según el Art. 210 las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año. Ello sin perjuicio de lo regulado en el artículo 185 para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

 

C) Y por ultimo, las posibles acciones para exigir el resarcimiento de daños e indemnización de perjuicios (Art. 192.1.c), en tanto que constituyen un supuesto de responsabilidad civil extracontractual, estarían sujetas al plazo civil de prescripción, ya sea el  de un año, si se entienden que derivan de culpa o negligencia, o de quince años, como algunos autores sostienen, como plazo general de prescripción de las acciones personales . Art 1968 del  Código Civil, en relación con el Art. 1.902., o Art. 1964..

 

 Artículo 186. Requerimiento de legalización y procedimiento sancionador.

1. La apreciación de la presunta comisión de una infracción urbanística definida en esta Ley dará lugar a la incoación, instrucción y resolución del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no legalizables los actos o usos objeto de éste.

2. El procedimiento derivado del requerimiento que se practique instando la legalización y, en su caso, la reposición a su estado originario de la realidad física alterada se instruirá y resolverá con independencia del procedimiento sancionador que hubiera sido incoado, pero de forma coordinada con éste.

Artículo 187. Imposición de la sanción y reposición de la realidad física alterada.

Si en el momento de formularse la propuesta de resolución en el procedimiento sancionador aun no hubiera recaído resolución en el de la legalización, se deberá hacer constar expresamente la pendencia de la adopción de las medidas procedentes para el pleno restablecimiento del orden jurídico infringido, y por tanto, en su caso, para la reposición a su estado originario de la realidad física alterada.

Artículo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación.

2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:

C.      Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.

D.      Los que afecten a:

a.       Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

b.       Bienes o espacios catalogados.

c.       Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

d.       Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.

 

Artículo 210. Inicio del cómputo de la prescripción de las infracciones y de las sanciones.

1. El plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas comenzará a computar desde el día en que la infracción se haya cometido o, en su caso, desde aquel en que hubiera podido incoarse el procedimiento. A este último efecto, se entenderá posible la incoación del procedimiento sancionador desde el momento de la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción, y nunca antes de la completa terminación de los actos.

2. El plazo de prescripción de las sanciones comenzará a computar desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la resolución por la que se imponga la sanción.

Artículo 211. Prescripción de las infracciones y de las sanciones.

1. Las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año. Ello sin perjuicio de lo regulado en el artículo 185 para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

2. Las sanciones impuestas por faltas muy graves y graves prescriben a los tres años y las impuestas por faltas leves al año.

 

Pues bien, ley prevé expresamente cierta intervención de notarios y registradores en relación a las dos primeras fases de la disciplina urbanística, que he llamado de control sobre el acto, ya sea proyectado, ya en ejecución, ya terminado:

 

En concreto, existe previsión legal expresa en las siguientes materias:

            1.-  División de terrenos:

Comprobación de la existencia de licencias de división de terrenos o declaración de su innecesariedad.  (art 52 y art 66)

 

            2.- Declaraciones de construcciones, edificaciones e instalaciones:

Comprobación de la existencia de licencia, y de la adecuación a ella de la obra en construcción o terminada  (Art. 176)

 

El texto refundido de la ley del suelo de 1976 ya imponía en su artículo 178 la necesidad de previa licencia para los actos de edificación y uso del suelo, tales como parcelaciones urbanas y obras de nueva planta, entre otros actos.

Y de manera expresa, en materia de parcelaciones, disponía en su articulo 96.3 que “Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escritura de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento.”

 

No había, en cambio, una previsión expresa análoga en materia de obras nuevas, por lo que, al amparo de dicha omisión, en la práctica registral este segundo aspecto no fue normalmente objeto de control en la calificación registral.

Pero lo cierto es que, y aún sin justificación legal alguna,  tampoco se dió cumplimiento generalizado a la previsión legal en materia de división de terrenos.

 

La situación cambió a raíz de la ley del suelo de 1990 y su texto refundido de 1992, en el que, por una parte, se reiteró sustancialmente lo dispuesto en materia de división de terrenos, (Art. 259 de la Ley 92), con el resultado práctico de que ahora sí se empezó a cumplir generalizadamente), y por otra, se hizo extensible la obligación de control notarial y registral a la comprobación de la existencia de licencia de obras. (Art 37  del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, -- en adelante LS-92  -- , y actual Art. 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones --en adelante, LS-98--). Incluso se añadió la necesidad de comprobar la adecuación de la descripción de la obra al proyecto aprobado por la licencia, y la verificación de si la obra estaba en construcción o terminada. 

 

La LOUA viene así a confirmar e incluso acentuar esa tendencia legislativa en la materia, que se viene experimentando en las últimas décadas, según la cual la Administración encargada de velar por la disciplina urbanística quiere contar con la colaboración activa de otras instancias, ya sean los profesionales oficiales, notarios y registradores, cuya función ya llevaba de por sí inherente el control de legalidad, y a los que se les impone la obligación de comprobar la existencia de tal licencia y la adecuación del acto a la misma como presupuesto para la autorización de la escritura pública en que se documenten  tales actos y para la inscripción registral de los mismos), o incluso de agentes extrajurídicos, como las empresas suministradoras de energía, agua, etc, a las que el Art. 175  les impone también ciertas comprobaciones de acreditación de la licencia pertinente con carácter previo a la prestación de sus servicios.

 

Pero aparte de estos dos supuestos citados (división de terrenos y construcción de edificaciones), y aún sin precepto expreso dirigido a notarios y registradores, cabría plantearse si tales profesionales deben también comprobar la adecuación a licencia de otros actos, que según el art 169 están  igualmente sujetos a la obtención de licencia previa,  y pueden estar contenidos en un documento notarial o sujeto a inscripción, tales como:

 

1.-Obras de modificación o reforma que afecten a la estructura, disposición interior o aspecto exterior

           

2.- Demolición de edificaciones o instalaciones existentes.

           

3.- Ocupación y primera utilización de edificios, establecimientos e instalaciones

           

4.- Modificaciones de uso.

  

Por otra parte, también la llamada tercera fase de la disciplina urbanística (reacción frente a una infracción detectada), puede tener repercusiones en la actuación profesional, sobre todo de los registradores de la propiedad, por ejemplo, en los  supuestos previstos en el Art. 177.1, tales como:

.- Las resoluciones dictadas como consecuencia del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes a los sistemas de actuación.

- La suspensión de actos de construcción o edificación, instalación o de uso del suelo, del vuelo o del subsuelo, que se ejecuten, realicen o desarrollen sin licencia u orden de ejecución, o contraviniendo las condiciones señaladas en una u otra.

- La suspensión de la eficacia de licencias u órdenes de ejecución y la paralización de las obras que estén ejecutándose a su amparo.

- La iniciación del procedimiento de revisión de licencias u órdenes de ejecución.

- La ejecución de sentencias que hayan declarado la nulidad, así como la anulación administrativa de licencias u órdenes de ejecución.

- El acuerdo de reposición de la realidad física alterada a su estado originario, incluida la demolición y/o reconstrucción.

  

Este trabajo se quiere ceñir al estudio de la actuación notarial y la calificación registral en materia de inscripción de actos sujetos a licencia urbanística, abordando las siguientes cuestiones:

 

1.- EDIFICACIONES E INSTALACIONES

2.- DIVISIÓN DE TERRENOS

3.- CUESTIONES COMUNES:

A.- Régimen de concesión, vigencia, revocación y efectividad de las licencias.

                        Expresas

                        Presuntas

            B.- Prescripción urbanística:

            Forma de acreditarla.  

 

 

  

 

1.- EDIFICACIONES E INSTALACIONES

 

Desde la entrada en vigor de la ley del suelo de 1990, y posteriormente  su texto refundido de 1992, se impuso expresamente la obligación del control notarial y registral sobre la existencia de licencia de obras, y la  comprobación de la adecuación de la descripción de la obra al proyecto aprobado por la licencia, y la verificación de si la obra estaba en construcción o terminada. 

 

Para posibilitar dichas comprobaciones se introdujo la intervención necesaria de un técnico que certificara sobre tales extremos, articulando así el ya conocido sistema de triple concordancia (escritura-proyecto-licencia) que el registrador ha de comprobar en base a las manifestaciones de tres agentes distintos (notario, que redacta la descripción literaria de la obra; Ayuntamiento, que expide la licencia para un proyecto concreto; y técnico, que ,sea o no autor del proyecto, certifica la conformidad entre la descripción literaria contenida en la escritura y el proyecto para el que se obtuvo la correspondiente licencia, y que la obra está, en su caso, terminada).

 

El  Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, (en adelante RHU),  cuyos primeros y más directos destinatarios son los registradores de la propiedad,  desarrolló este sistema legal de triple concordancia, (determinando qué requisitos descriptivos mínimos debe tener la escritura, qué formas hay de acreditar la licencia expresa o presunta, qué técnico es competente a tales efectos, etc), si bien, como no podía ser de otra manera, contiene numerosas remisiones concretas a lo que la legislación autonómica aplicable dispusiera al respecto (por ejemplo en materia de actos sujetos a licencia, régimen de silencio administrativo, prescripción urbanística, etc.)

 

Pues bien, esa inevitable remisión normativa se llena ahora plenamente de contenido tras la entrada en vigor de la LOUA, que supuso  la derogación de la Ley andaluza 1/1997, de 18 de Junio, (por la que se aprueban con carácter urgente y transitorio disposiciones en materia de régimen del suelo y ordenación urbana), y con ello, que dejara de ser aplicable en Andalucía la parte del articulado de la  Ley del suelo de 1990- texto refundido de 1992 que tras haber sido declarada inconstitucional por la Sentencia  61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional, había sido asumida como derecho propio de la Comunidad autónoma Andaluza.

 

A) AMBITO DE APLICACIÓN:

 

La LOUA no altera sustancialmente, sino que reitera, el régimen de triple concordancia que hemos señalado, pero sí amplía en cierto sentido su ámbito de aplicación:

 

En efecto, el ya archiconocido Art. 22 de la ley del suelo de 1998 dispone:

 

Artículo 22.Declaración de obra nueva

 Los notarios y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.

 Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.

 Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

 

 Por su parte, el nuevo Art. 176 LOUA establece:

Artículo 176. Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

a.        La aportación de la preceptiva licencia urbanística.

b.        La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación de la correspondiente certificación expedida por técnico competente.

2. Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística y la certificación expedida por técnico competente, acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la certificación a que se refiere el apartado 1.b.

 

La única diferencia sustancial se encuentra en que la ley andaluza no habla sólo de “declaración de obra nueva” a secas, sino que añade “de toda construcción o edificación e instalación”, con lo que también se hace extensible su aplicación a otros supuestos distintos de los mencionados en el Art. 45 del RHU, que habla de “edificios” y en concreto de “número de plantas, superficie de parcela ocupada, metros edificados”, así como de “viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento susceptible de aprovechamiento independiente”.

 

En tal sentido, ahora quedarían incluidas cualesquiera instalaciones, aunque en terminología usual pudieran no ser consideradas edificaciones propiamente, tales como piscinas, invernaderos, estructuras abiertas, o cualesquiera instalaciones, incluso provisionales, pues todas ellas están igualmente sujetas a licencia, según el art 169.1.d de la LOUA.

 

LA LOUA Y El ART 53.A) RHU (propiedad horizontal).

 

Según resolución de la DGRN de fecha R. 15 de octubre de 2002 DGRN (BOE del 11 de diciembre), sólo podrá exigirse nueva licencia para constituir mayor número de elementos en una propiedad horizontal cuando la legislación autonómica aplicable así lo exija, no bastando la mera exigencia de la norma reglamentaria citada.

La Dirección General, entiende que este precepto, por su naturaleza y rango, carece de virtualidad para establecer limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad (artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil), y como la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, corresponde a las Comunidades Autónomas, este precepto sólo puede tener operatividad en territorio de aquellas Comunidades Autónomas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal

    Y lo cierto es que en la enumeración de actos sujetos a licencia que hace el art 169 LOU no figura tal extremo, pues una simple modificación jurídica del régimen de propiedad horizontal, de modo que se aumente el número de elementos independientes no precisa licencia, salvo que la modificación, además de ser jurídica, requiera obras de reforma que afecten a la estructura, disposición interior o aspecto exterior.

 

 

B) PROCEDIMIENTO DE OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA (expresa o presunta)

 

Conforme al art  172 el procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbanísticas municipales deberá ajustarse a las siguientes reglas:

1.      La solicitud definirá suficientemente los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, será un proyecto técnico.

2.      Junto a la solicitud se aportarán las autorizaciones o informes que la legislación aplicable exija con carácter previo a la licencia. Asimismo, cuando el acto suponga la ocupación o utilización del dominio público, se aportará la autorización o concesión de la Administración titular de éste.

3.      Cuando los actos se pretendan realizar en terrenos con el régimen del suelo no urbanizable y tengan por objeto las viviendas unifamiliares aisladas a que se refiere el artículo 52.1.13.b o las Actuaciones de Interés Público sobre estos terrenos previstas en el artículo 52.1.C ambos de esta Ley, se requerirá la previa aprobación del Plan Especial o Proyecto de Actuación, según corresponda. La licencia deberá solicitarse en el plazo máximo de un año a partir de dicha aprobación.

4.      Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y de la ordenación urbanística de aplicación, debiendo constar en el procedimiento informe técnico y jurídico sobre la adecuación del acto pretendido a dichas previsiones.

5.      La resolución expresa deberá notificarse en el plazo máximo de tres meses. Transcurrido este plazo podrá entenderse, en los términos prescritos por la legislación reguladora del procedimiento administrativo común, otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de ésta requerirá, en todo caso, comunicación previa al municipio con al menos diez días de antelación.

6.      La resolución expresa denegatoria deberá ser motivada.

 

 

Cuestiones:

 

.- Forma de acreditar la licencia expresa:

 

Habrá de ser mediante original o copia diligenciada de la misma, que los notarios deberán testimoniar en el documento.

 

RHU. Artículo 48. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.
Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

 

·        En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

 

.- Forma de acreditar la licencia presunta, otorgada por silencio:

 

Conforme al art 43 de la Ley de procedimiento administrativo común (LPA), la estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la resolución expresa sin que la misma se haya producido, y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido que pudiera solicitarse del órgano competente para resolver. Solicitado el certificado, éste deberá emitirse en el plazo máximo de quince días.

 

En aplicación de este precepto, la DGRN ha considerado que la denegación extemporánea de la licencia es una forma de acreditar su otorgamiento por silencio administrativo.

 

Por su parte, la formula prevista en el art 48 del RHU, (que no es la única posible, como hemos visto), dispone que

 

Art 48 RHU: (...) “En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

La certificación administrativa del acto presunto.

En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.”

  

.- Contenido de la licencia presunta:

 

Habrá de estarse a los términos de la solicitud, que como dice el Art. 172 citado,  definirá suficientemente los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, será un proyecto técnico.

En consecuencia, habrá que acreditar los términos detallados de la solicitud presentada. Desde el punto de vista de la calificación registral, el detalle mínimo exigible será el previsto en el art 45 del RHU, es decir, además de la identificación de la parcela sobre al que se vaya a ubicar la edificación,  la superficie de parcela ocupada, y el total de los metros cuadrados edificados.

 

Si no se acredita que la solicitud tenía como mínimo ese detalle descriptivo, y aun cuando se entienda concedida la licencia, difícilmente se podrá certificar por el técnico que la descripción, en cuanto a esos extremos mínimos, se ajusta a la licencia presunta.

 

Si ese detalle descriptivo mínimo no se contiene en el escrito de solicitud de la licencia, sino en el proyecto técnico que la acompañe y al que se remitda, habrá de acreditarse además la presentación del mismo junto con la solicitud, debidamente sellado por el registro de entrada del Ayuntamiento en cuestión.

 

 

.- Eficacia de la licencia presunta en contra de la legislación o planeamiento.

 

El automatismo con que funciona el sistema de silencio administrativo positivo diseñado por la LPA y aplicado por la LOUA podría  tropezar en su aplicación práctica con el escollo de lo dispuesto en el Art. 242.6 LS 92, cuando proclama que “ En ningún caso se entenderá adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.” Y este precepto, recordemos, tiene carácter de legislación básica.

 

Lo cierto es que ni la LPA ni la LOUA establecen esta matización, al menos de forma expresa.

 

 Antes al contrario.   De la LOUA, que en todo caso es ley posterior a la que contiene el articulo citado se desprende (véase artículos 189 y 190, que luego se estudian) que si una licencia, ya sea expresa o presunta, se hubiera otorgado indebidamente, contradiciendo la normativa o planeamiento aplicable, o incluso amparando infracciones urbanísticas graves o muy graves, dicha licencia existiría y desplegaría sus efectos en tanto no se inicie el correspondiente expediente de revocación o revisión de la misma, con suspensión cautelar inicial su fuera preciso.

 

Es por ello que estimo que tal extremo no está sujeto a la calificación registral.

La licencia, expresa o presunta, es un acto administrativo, y como tal, se presume ajustado a la legalidad en tanto no sea expresamente anulado o revocado, sin que el registrador sea competente ni tenga atribuciones legales para calificar la adecuación a derecho de un acto administrativo.

 

Además, no habría argumentos para imponer al registrador el deber de calificar si la licencia presunta se ajusta a la legislación y planeamiento aplicable, sin imponerle el mismo deber respecto de las licencias expresas,  pues no hay diferencia en cuanto a la eficacia de una y otra licencia.  Y tal argumentación conduciría al absurdo.

 

  

C).- CADUCIDAD DE LA LICENCIA.

 

Esta materia la regula el art 173.

Artículo 173. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística.

1. Las licencias se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los actos amparados por ella. En caso de que no se determine expresamente, se entenderán otorgadas bajo la condición legal de la observancia de un año para iniciar las obras y de tres años para la terminación de éstas.

2. Los municipios podrán conceder prórrogas de los referidos plazos de la licencia por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la conclusión de los plazos determinados, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de la concesión de la prórroga.

3. El órgano competente para otorgar la licencia declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la misma, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2. La declaración de caducidad extinguirá la autorización, no pudiéndose iniciar ni proseguir los actos, si no se solicita y obtiene una nueva licencia. Transcurrido el plazo de dos meses desde la notificación de la declaración de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o, en su caso, denegada la que haya sido deducida, procedería declarar la constitución de la parcela o solar correspondiente en la situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, en los términos de los artículos 150, 151 y 152 de esta Ley.

  

Cuestiones:

 

.- Este régimen es aplicable a toda licencia, tanto expresa como presunta.

 

  No hay razón para hacer distinciones, ni tendría sentido que una licencia presunta fuera de mejor condición (no caducara) que una expresa.

  

.- ¿Debe el registrador apreciar de oficio la caducidad de la licencia?

 

A mi entender, no, ya que la propia ley prevé que la caducidad no es automática ni de pleno derecho, sino que requiere un acto administrativo declarativo de la misma, previa audiencia del interesado.

 

Por el contrario, en materia de licencias de segregación o división, y declaraciones de innecesariedad de licencia, la ley sí habla de caducidad por ministerio de la ley y sin necesidad de acto aplicativo alguno en los supuestos del Art. 66, que luego analizaremos.

   

D ) SUSPENSIÓN Y REVOCACIÓN DE LA LICENCIA.

 

 Puede ocurrir que un cambio en la ordenación urbanística conlleve la inadecuación sobrevenida de una licencia concedida anteriormente.  En tales casos, la licencia no queda inmune a la nueva ordenación, sino que es posible, si los actos que ampara no se han concluido, que se declare su suspensión e incluso revocación, con la correspondiente indemnización.   Así lo prevé el Art. 174 LOUA

 Por otra parte,  si la licencia ampara o legitima de manera manifiesta alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves previstas en la ley, puede ser objeto de suspensión y revisión en su caso, conforme a los artículos 189 y 190 de la LOU

    En cualquier caso, considero que, en tanto no le consten el registrador tales extremos, la licencia podrá seguir desplegando todos sus efectos.

 

Artículo 174. Licencias urbanísticas disconformes con la nueva ordenación urbanística.

Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aun concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:

a.       Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.

b.       Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar.

Artículo 189. Suspensión de licencias y de órdenes de ejecución.

1. El Alcalde, de oficio o a solicitud de cualquier persona, así como a instancia de la Consejería competente en materia de urbanismo en los casos previstos en el artículo 188.1, dispondrá la suspensión de la eficacia de una licencia urbanística u orden de ejecución y, consiguientemente, la paralización inmediata de los actos que estén aun ejecutándose a su amparo, cuando el contenido de dichos actos administrativos constituya o legitime de manera manifiesta alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves definidas en esta Ley.

2. El Alcalde procederá a dar traslado directo de la resolución de suspensión al órgano jurisdiccional competente, en los términos y a los efectos previstos en la legislación reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

3. Las actuaciones a que se refiere este artículo serán independientes a todos los efectos de las de carácter sancionador.

Artículo 190. Revisión de licencias urbanísticas y de órdenes de ejecución.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, las licencias urbanísticas y las órdenes de ejecución, así como cualquier otro acto administrativo previsto en esta Ley, cuyo contenido constituya o habilite de manera manifiesta alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves definidas en esta Ley, deberán ser objeto de revisión por el órgano competente, de conformidad con lo establecido en legislación reguladora del régimen jurídico de las Administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

2. Los procedimientos de revisión, a los que se refiere el apartado anterior, o de declaración de lesividad serán independientes a todos los efectos de los de carácter sancionador.

  

E) EDIFICACIONES O INSTALACIONES SIN LICENCIA, O SIN AJUSTARSE A SUS PREVISIONES:    LA PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.

  

En cualquiera de estos caso, no se podrá certificar por el técnico competente que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, por lo que la única posibilidad de inscripción registral vendrá por la vía, no de la legalidad urbanística de la edificación, sino de su prescripción.

 

Artículo 52 RHU . Reglas aplicables a otras construcciones.
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

·        Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

·        Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

·        Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

 

 Cuestiones:

 

La remisión al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, ha de entenderse hecha al plazo de prescripción de la potestad de restablecimiento del orden físico y jurídico perturbado, y no a la simple potestad sancionatoria, pues la primera actúa sobre la finca y la segunda sobre la persona responsable, y en consecuencia sólo la primera podría desembocar en orden de demolición de la edificación ilegal, mientras que la segunda, si culmina imponiendo una sanción, ello no afectará a la finca más que si se exige por vía de apremio sobre la propia finca, con la consiguiente anotación de embargo.

 

La matización es de suma importancia porque, como vimos anteriormente, el plazo de prescripción es distinto en uno u otro caso. 

 

En concreto, habremos de estar a lo dispuesto en el Art. 185 LOUA

 Artículo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los cuatro años siguientes a su completa terminación.

2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:

E.      Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.

F.       Los que afecten a:

a.       Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

b.       Bienes o espacios catalogados.

c.       Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

d.       Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que se determinen reglamentariamente.

 

Por ello, completando lo dispuesto en el RHU, al registrador de la propiedad deberán acreditársele los siguientes extremos para la inscripción de edificaciones prescritas:

1.- Que la edificación, con la descripción mínima del art 45 RHU, está terminada hace más de cuatro años.

                   El RHU prevé varias formas de acreditar esta cuestión de hecho, y podrían admitirse otras pruebas fehacientes de tal hecho.

2- Que la edificación o instalación no se encuentra en ninguno de los supuestos previstos en el articulo 185.2 de la LOUA.

         Aquí ya estamos ante una cuestión jurídica, por lo que parece que sólo una certificación municipal del Secretario o informe de los servicios jurídicos municipales podría acreditar tal extremo, y no un simple informe técnico, ni siquiera municipal, pues carece de competencias jurídicas.

 

3.- Y además, que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

 

         A tal efecto no hace falta aportar certificación alguna de que no se ha incoado expediente, sino que basta consultar el folio registral para comprobar que no se ha hecho constar la iniciación de expediente de disciplina urbanística que interrumpiría  la prescripción en curso.

 

2.- DIVISIÓN DE TERRENOS.

 

Decíamos que ya desde la ley del suelo de 1976 se imponía a notarios y registradores el control de la existencia de licencia para las divisiones de terrenos, quizá por considerar el legislador que es en ese primer momento del fraccionamiento de la propiedad cuando se empiezan a sentar las base de un proceso urbanizador y edificador descontrolado, y que por tanto, requiere una especial atención temprana o intensificación de controles de disciplina urbanística a fin de evitar transformaciones jurídicas y fácticas difícilmente reversibles.

 

En materia de edificación, toda edificación requiere control preventivo de licencia municipal, sin excepciones destacadas (a salvo algunas especialísimas por razón de la Administración que las lleve a cabo y la urgencia e importancia de las obras)

 

En cambio, no  toda división de terrenos requiere licencia.

 

Ahora bien, se estima que toda división, segregación o parcelación  de terrenos, (que son términos equivalente o sinónimos a estos efectos), tanto si merece el calificativo de urbanística como si no, requiere control preventivo.   Por eso se ofrece la alternativa de acreditar la innecesariedad de licencia en los casos pertinentes. Todo ello a fin de que en todo caso haya un pronunciamiento municipal expreso que ampare el acto de división que se pretende.

 

Así lo entendió también la ley del suelo de 1992.

 

LS 92 Artículo 259. Régimen de las parcelaciones
(...) 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento

 

Y en análogo sentido, el RHU.

 

RHU Artículo 78. Actuación de los Registradores de la Propiedad.
Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.

 

La nueva LOUA mantiene ese criterio, pero claramente impone un régimen más riguroso de control, basado en dos novedades:

            1.- La equiparación expresa de ciertos actos análogos o de resultado equivalente a la pura división de terrenos.

De este modo se consagra legislativamente una interpretación que había venido siendo utilizada por la DGRN en diversas resoluciones. Legalmente se equiparan a la división de terrenos aquellos actos en suelo no urbanizable en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos de división de terrenos en sentido estricto.

 

            2.- La caducidad breve y automática (“por ministerio de la ley y sin necesidad de acto aplicativo alguno) de la licencia o declaración de innecesariedad a los tres meses de su expedición, exigiendo la presentación en tal plazo al Ayuntamiento de una copia de la escritura formalizada.

 

El esquema diseñado por la ley es tan claro como tajante, (y sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación especial agraria, forestal, etc.)

 

Se asienta en cuatro pilares básicos:

 

1.- Toda división de terrenos (simultánea o sucesiva, en dos o más lotes)  en suelo urbano o urbanizable es “parcelación urbanística”, y precisa licencia o declaración de innecesariedad, previa entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate. (Art. 66 y 166)

 

2.- Toda división de terrenos en suelo no urbanizable precisa igualmente licencia o declaración de innecesariedad.  (art 52)

 Si además puede inducir a la formación de nuevos asentamientos, (definida en el art 52.6.a) como aquella división “susceptible de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos impropios de la naturaleza de esta clase de suelo”) se califica como “parcelación urbanística”, y sería nula de pleno derecho, sin que prescriba la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística y realidad física mediante la reparcelación forzosa, además de las sanciones que procedan.

El mismo régimen se aplica a aquellos otros actos distintos de la división material de terrenos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos de la división en sentido estricto. (art 66)

 

3.- No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación (de cualquier clase y sobre cualquier tipo de suelo) sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.  (art 66)

4.- Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas. (art 66)

  Añade además, que en la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaración de innecesariedad testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.   

 

Cuestiones:

 

Desde el punto de vista registral, la consecuencia es igualmente clara y tajante.

 

1.- Toda división precisa licencia o declaración de innecesariedad.

2.- Ciertos actos están equiparados legalmente a la división, a estos efectos.

3.- Toda licencia o declaración de innecesariedad caduca en la forma expresada.

4.- Tales  extremos han ser objeto de la calificación registral.  

5.- No basta que el acto cuente con licencia o declaración de innecesariedad, sino que hace falta comprobar que se ajusta a la misma (esto es, que se ajusta al plano aprobado).

 

De tales extremos, quiero incidir, para terminar, sobre dos en concreto:

 

1.- EL SISTEMA ES APLICABLE A TODA DIVISIÓN:

 

Con frecuencia nos hemos encontrado, aplicado tanto a la ley del suelo 1976, como a la de 1990-1992 y ahora a la ley andaluza de 2001, con el argumento de que el artículo específicamente referido a notarios y registradores se incluye dentro de una sección relativa a las parcelaciones urbanísticas, y que según ello, no es aplicable a otras parcelaciones que no merezcan ese calificativo legal.

Así se ha defendido que una división en suelo rústico superior a la unidad mínima de cultivo no necesita licencia ni declaración de innecesariedad.  

Sin embargo, creo que esta interpretación resulta forzada e inadecuada. A mi entender, el legislador distingue con mayor o menor claridad y precisión lo que es una parcelación urbanística de otra “no urbanística”, pero como reconoce que la diferencia puede ser de difícil apreciación para el notario y el registrador, ha preferido eximir a ambos funcionarios de tener que decantarse por una u otra calificación jurídica, y en aras de la sencillez y eficacia del control preventivo, les exige en todo caso, esto es, en toda parcelación, del tipo que sea, la comprobación de que dispone del beneplácito municipal, ya sea bajo la forma de licencia de parcelación, o de declaración de innecesariedad de tal licencia.

 

En el supuesto antes citado  de división en suelo rústico superior a la unidad mínima de cultivo, lo único cierto es que tales actos no serán nulos conforme a la ley de modernización de explotaciones agraria, pero ello no significa que se puedan realizar sin el control preventivo de legalidad que supone la licencia o declaración de innecesariedad, del mismo modo que el hecho de que un solar sea edificable no significa que se pueda edificar directamente sin la preceptiva licencia previa.

Es decir, la comprobación de la viabilidad legal del acto es precisamente el presupuesto de la concesión de la licencia, pero no su sustitutivo.

Lo que sí podrá ocurrir, y quizá sea lo más practico, es que un determinado Ayuntamiento expida una declaración genérica de innecesariedad para aquéllas divisiones de terrenos rústicos (o no urbanizables) superiores a la unidad mínima de cultivo, y que pueda ser utilizada para varios actos diversos incluidos dentro de su contenido y plazo de vigencia.

 

2.- IMPORTANCIA DEL PLANO DE DIVISIÓN APROBADO.

 

         En efecto, así como en materia de declaración de obra nueva, el control notarial y calificación registral exige no sólo la exhibición de la licencia de obras, que ha de quedar testimoniada en el documento, sino la comprobación de que la edificación descrita se ajusta a ella (o lo que es lo mismo, al proyecto por ella aprobado), lo mismo puede y debe predicarse de las divisiones de terrenos.

 

         Esta comprobación exige la verificación de los siguientes extremos:

         .- Que conste suficientemente identificada la finca matriz a que se refiere, y la misma coincida con que constituya el objeto de la escritura pública de división.

         .- Que conste suficientemente identificada la porción o porciones que se segregan o en que se divide, con expresión de su superficie y linderos, y su identificación gráfica mediante la remisión a un plano. Art 3 RHU.

         .-Que dicho plano conste debidamente diligenciado e identificado en la licencia, e igualmente, deberá testimoniarse en la escritura, ya que forma parte de la licencia misma, y permite identificar gráficamente las fincas.

         .- Que se aporte en ejemplar duplicado, a los efectos del art 3 del RHU citado.

 

Con ello quiero resaltar la importancia que tiene el plano de parcelación que haya sido aprobado por la licencia, pues sólo si la división se ajusta a dicho plano se entenderá ajustada a la licencia.

 

Si el control notarial y registral no se extendiera, con rigor, a este extremo, de nada habría servido la prevención legal de hacerles partícipes en el control de la disciplina urbanística en  materia de división de terrenos.

 

Quisiera insistir especialmente en este punto, no porque la ley andaluza haya incidido de manera expresa en el mismo, sino porque es tan de sentido común, o incluso obvio que quizá por ello no se ha considerado imprescindible hacer mención expresa en el texto legal.  Pero sabemos que la inercia, la comodidad, la relajación, etc, pueden aprovechar esta falta de mención expresa para dar al traste con el sistema de control instaurado.

 

Quizá sea útil, aunque sea resaltar lo evidente,  proseguir con la comparación con el supuesto de las obras nuevas, (pues comparten idéntico fundamento):

 

En efecto, en  la declaración de obra nueva, no hace falta testimoniar en la escritura ni acompañar el plano aprobado por la licencia (es decir, el proyecto, que se documenta gráficamente en planos), por dos razones:

         Porque en tales planos aparecen otros muchos detalles técnicos complejos (por ejemplo, instalaciones, distribución interior, cubiertas, etc) que no son imprescindibles para la descripción registral de la edificación.

Y porque, tales documentos, por su complejidad técnica en la mayoría de las veces,  no son de fácil lectura y comprensión por juristas. De ahí que en materia de obras nuevas se introduzca la necesaria intervención del técnico certificante, que es a quien corresponde atestiguar la conformidad entre la obra y el proyecto aprobado por la licencia.  Con ello se consigue dispensar al Ayuntamiento que expide la licencia de tener que hacer una descripción detallada de la obra que autoriza y de tener que relacionar con precisión el proyecto concreto al que se refiere. Y por otra parte, se dispensa al notario y registrador de tener que hacer comprobaciones de la adecuación entre la obra descrita literariamente en la escritura y la descrita gráfica y  técnicamente en el proyecto aprobado.

 

En cambio, en materia de divisiones de terrenos, el “proyecto aprobado por licencia” bien puede ser un simple plano de situación de las distintas parcelas, viales, etc, que es de fácil inteligibilidad por cualquiera (juristas incluidos), y por tanto no precisa de la intervención de un técnico certificante que acredite la adecuación entre la división practicada en la escritura y la autorizada por la licencia, pues tal extremo, aún siendo esencial, puede y deber ser comprobado por sí solo por el notario que autoriza la escritura y por el registrador que la califica para su inscripción.

  En dos palabras: la ley prescinde aquí del técnico, porque el notario y registrador no pueden prescindir del plano.

 

         Sólo exceptuaríamos aquellos casos en los que resulte claro que la disposición y ubicación de las parcelas no ha sido tenida en cuenta al otorgar la licencia, por ejemplo, cuando se establezca simplemente  que se autoriza a segregar cualesquiera parcelas con una superficie mínima de tanto. Pero tal supuesto sólo se dará razonablemente en suelo rústico, donde lo que interesa es la superficie de la finca a fin de procurar la suficiencia  y viabilidad económica de su explotación agraria, forestal, etc, y no en cambio en suelo urbano, donde la disposición exacta de las parcelas es esencial dentro del proceso urbanístico, que pretende la ordenación (y no desordenación) del territorio de la ciudad.

 

Normativa citada:

Artículo 52. Régimen del suelo no urbanizable.

1. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que no estén adscritos a categoría alguna de especial protección, pueden realizarse los siguientes actos:

(...)

B).- Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial de desarrollo, sean consecuencias de:

a.       El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas.

b.       La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos.

c.       La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes.

d.       Las características propias de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

e.       La ejecución y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y equipamientos públicos.

Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable.

Se exceptúan de la regulación anterior, en los términos que se determinen reglamentariamente, aquellas segregaciones de naturaleza rústica cuya finalidad no sea la implantación de usos urbanísticos, y para las que se obtenga la correspondiente declaración municipal de innecesariedad de licencia.

 

Artículo 66. Parcelación urbanística.

1. Se considera parcelación urbanística:

a.       En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b.       En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.

En esta clase de suelo también se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos del párrafo anterior. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas en esta clase de suelo.

2. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.

3. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.

No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.

4. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.

5. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaración de innecesariedad testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior.

 

RHU.-Artículo3.

 Planos de situación.
Los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten, de acuerdo con lo dispuesto en las reglas siguientes:

 

·        El plano se archivará en los términos previstos en el inciso segundo del apartado 4 del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Podrá acompañarse también al plano citado copia del mismo en soporte magnético u óptico.

·        El Registrador remitirá copia del mismo a la Oficina Catastral competente, para que, en los términos establecidos en la legislación aplicable, dicha Oficina remita, en su caso, al mismo los datos identificadores de la finca o fincas objeto del acto de que se trate.

·        Cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible.

 

.- LA LICENCIA PRESUNTA Y LA PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA EN MATERIA DE DIVISIÓN DE TERRENOS.

 

En esta materia es de plena aplicación lo antes expuesto sobre el régimen de concesión, vigencia, revocación y efectividad de las licencias, así como sobre el otorgamiento de licencia de división o parcelación por silencio administrativo positivo.

 

Pero sobre todo quisiera resaltar, pues en la práctica no es frecuente abordar esta cuestión, que cabe también la posibilidad de que la infracción urbanística consistente en llevar a cabo una división sin licencia, o sin ajustarse a sus previsiones, pueda, por el transcurso del tiempo legalmente previsto, alcanzar la prescripción, y acceder al registro de la propiedad previa acreditación de tal extremo, de modo análogo a lo antes comentado a propósito de las edificaciones.

 

Es cierto que existen algunas diferencias importantes en el régimen de prescripción de edificaciones y de divisiones de terrenos, tales como:

 

1.- Diferentes medidas de restablecimiento del orden jurídico y realidad física perturbada:

         .-  En edificaciones ilegales no legalizables: la demolición (Art 183.1)

         .- En parcelaciones ilegales no legalizables: la reagrupación de las parcelas mediante la reparcelación forzosa. (Art 183.2)

 

2.- Diferente plazo de prescripción de la potestad de protección de la legalidad urbanística en ciertos casos:

 El legislador, curiosamente, es incluso más severo con los actos de parcelación ilegal que con las edificaciones ilegales, por cuanto que, tratándose de suelo no urbanizable que no sea de especial protección, la edificación prescribe a los cuatro años, y en cambio, la parcelación urbanística en este tipo de suelo no prescribe nunca, como resulta del art 185, antes comentado.

Por ejemplo, si de hace una parcelación urbanísitica ilegal en suelo no urbanizable ordinario resultando 50 parcelas, y se construye una vivienda sobre cada una, y todo ello hace más de cuatro años, nos podemos encontrar con la paradoja, un tanto irracional, de que se llegue a aplicar la medida de reagrupación forzosa de los terrenos aunque no puedan ser demolidas las edificaciones.

 

En cualquier caso, sí que existe la posibilidad legal de inscribir parcelaciones o divisiones prescritas en ciertos supuestos.

 

Para ello sería necesario acreditar dos extremos:

 

1.- Posibilidad de prescripción:

 

Acreditar con certificación municipal que la parcelación no afecta a terrenos de los señalados en el art 185.2.B (excepcionados del limite temporal de prescripción de cuatro años), y que, en caso de afectar a suelo no urbanizable, la parcelación no es parcelación urbanística (tal como se define en el art 66 antes visto).

En cuanto a este segundo aspecto, a falta de pronunciamiento expreso previo, cabría aplicar la formula del art 80 del RHU.

 

2.- Cumplimiento del plazo legal:

 

Acreditar la completa terminación del acto de parcelación ilegal con anterioridad al plazo legal de cuatro años, y siempre que la parcelación  tenga una suficiente exteriorización y apariencia, o como dice el art 210, que existan signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.  

A tal efecto no sería suficiente por sí sola la escritura de división de fecha superior a cuatro años, ya que no conlleva por sí misma esa exteriorización necesaria.

         En cambio sí podría bastar la certificación catastral gráfica que recogiera esa parcelación con la antigüedad necesaria, pues como registro administrativo público que es, su contenido puede hacerse valer frente a la propia Administración, y en especial, frente a la administración municipal, que a través de los padrones tiene información completa del contenido del catastro, y por tanto ha podido perfectamente interrumpir la prescripción incoando el pertinente procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

 

En apoyo de esta posibilidad de inscribir divisiones de terrenos prescritas debemos recordar que el mero hecho de que el RHU no la desarrolle de manera expresa, (pues sólo se refiere a edificaciones prescritas), no significa que no tenga amparo legal suficiente.

  

Málaga, mayo de 2003.

 

Joaquín Delgado Ramos.

Registrador.  Notario en excedencia.

 

OFICINA REGISTRAL

DOCTRINA

LICENCIA PRIMERA OCUPACIÓN

VIVIENDAS PROTEGIDAS

PARCELACIONES

 

 

Recomienda esta pagina a un amigo

 LOGO NYR  Portada

Facebook de NyR